2015年下半年四川省房地产估价师《案例与分析》：估价对象实地查勘记录考试题

第一篇：2015年下半年四川省房地产估价师《案例与分析》：估价对象实地查勘记录考试题

2015年下半年四川省房地产估价师《案例与分析》：估价对象实地查

勘记录考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为__万元。

A．102 B．52 C．54 D．103

2、房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行的原则。

A：权利主体不一致

B：权利主体一致

C：权利主体分设

D：权利主体分离

E：执行层的组织协调

3、契税是在土地、房屋权属发生转移时，对__征收的一种税。

A．交易的任何一方

B．交易双方

C．产权承受人

D．出售方

4、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来。

A：利润

B：毛收入

C：价值

D：净收益

E：工业用地的监测点评估价格

5、房地产估价的主要难点，在于房地产价格影响因素众多，并且__。

A．难以把握

B．难以准确量化

C．难以把握和准确量化

D．难以把握和难以数据化

6、路线价法主要适用于__。

A．城市市区房地产估价

B．城市商业街道两侧土地的估价

C．区片土地的估价

D．时间要求紧、可以粗略评估的房地产的价格评估

7、目前，在我国征收土地实行级审批制度。

A：一

B：两 C：三

D：四

E：房地产估价机构必须加盖公章

8、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某万元。(2009年试题)A：75 B：120 C：135 D：150 E：执行层的组织协调

9、房地产估价的指明了不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵掣。

A：替代原则

B：谨慎原则

C：合法原则

D：客观、公正原则

E：工业用地的监测点评估价格

10、某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12％，当前整个市场的平均收益率为15％，国家债券的收益率为3．5％。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是。

A：0．57 B：0．74 C：0．80 D：1．04 E：借款合同

11、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算文具建筑物的成新率为（）。

A．80% B．82% C．83% D．92%

12、工程造价控制是__控制。

A．部分管理

B．自我调解

C．全过程动态

D．总价绝对

13、房地产权属登记分为__。

①房屋总登记；②初始土地登记；③房屋初始登记；④房屋转移登记；⑤房屋变更登记；⑥房屋他项权利登记；⑦房屋注销登记；⑧变更土地登记。

A．①②④⑥

B．①③④⑤⑥⑦

C．①②③⑧ D．①②③④⑤⑥⑦⑧

14、某建筑安装工程中，规费为300万元，企业管理费为280万元，利润为300万元，该建筑安装工程间接费为__万元。

A．350 B．580 C．600 D．880

15、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（）。

A．相应配套的基础设施

B．土地的形状

C．组合完成的功能

D．立体空间

16、关于估价对象状况描述的说法，正确的是。

A：对估价对象范围的描述就是说明其四至

B：对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观

C：对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层

D：对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度

E：工业用地的监测点评估价格

17、商业标准宗地的位置应是__。

A．街角地

B．二面临街地

C．一面临街地

D．畸零地

18、房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有。

A：可逆性和可延期性

B：可逆性和不可延期性

C：不可逆性和可延期性

D：不可逆性和不可延期性

E：借款合同

19、城市的总体规划由负责组织编制。

A：市人民政府建设行政主管部门

B：市人民政府城市规划行政主管部门

C：市人民政府土地行政主管部门

D：市人民政府

E：执行层的组织协调

20、下列关于合伙的法律特征说法不正确的是__。

A．合伙是合伙人的集合，在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性

B．其团体性没有法人强

C．合伙人对合伙承担无限连带责任是合伙这种团体区别于法人的最大特点

D．合伙制度中的团体形式在合伙组织和个人之间画一条清楚的界限

21、某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6％，租金在每年末支付，若年利率为6％，则第5年末的租金是元。A：14945.16 B：15841.87 C：26764.51 D：28370.38 E：借款合同

22、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。

A．4800 B．5124 C．5800 D．7124

23、下列有关融资租赁的叙述有误的一项是__。

A．杠杆租赁的租金通常比其他租赁形式要高

B．在转租赁业务中，租赁机构同时兼有承租人和出租人双重身份

C．融资租赁的特征是所有权与使用权分离

D．转租赁时，设备的所有者与使用者之间没有直接的经济或法律关系

24、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是__。

A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

25、一临街深度22.86m(即75英尺)，临街宽度30m的矩形土地，其所在区段的路线价(土地单价)为5500元/m2，临街深度75英尺的单独、累计和平均深度价格修正率分别为20%、90%和120%，该宗土地的总价为__。

A．452.63万元

B．75.44万元

C．339.47万元

D．377.19万元

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，下列不征收土地闲置费的情形有。

A：因不可抗拒力造成开工延期

B：因政府的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的

C：因动工开发必需的前期工作(发现地下文物)而延期动工开发的D：因政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的E：因房地产资金问题而不能如期开工的

2、甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有。

A：利润总额

B：投资利润率

C：资产负债率

D：财务净现值

E：偿债备付率

3、注册房地产估价师禁止行为包括__。

A．不履行注册房地产估价师义务

B．在执业过程中实施商业贿赂

C．允许他人以自己的名义从事房地产估价业务

D．同时在2个或者2个以上房地产估价机构执业

E．以个人名义承揽房地产估价业务

4、以下不得作为抵押目的的房地产有。

A：土地所有权

B：抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒地的土地使用权

C：列入文物保护的建筑物

D：以公益事业为目的的教育设施

E：依法公告列入拆迁范围的房地产

5、某房产面积10000m2，要求测绘精度为二级，则其限差为__。

A．4 B．6 C．12 D．24

6、建制镇总体规划的期限为__年。

A．3 B．5 C．10 D．10～20

7、某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000元/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为（）m2。

A．10000 B．12000 C．180000 D．15000

8、__执业资格制度是我国依法建立的最早的职业资格制度。

A．房地产咨询师

B．房地产估价师

C．房地产经纪人

D．房地产经纪人协理

9、招标文件应当包括等所有实质性的要求和条件。

A：招标项目的技术要求

B：招标的监管人员

C：招标的监管部门

D：投标报价的要求和评标标准

E：拟签订合同的主要条款

10、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为__。

A．12% B．19.27% C．17.18% D．27.10%

11、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有__。

A．自然特征，如山地和河流等

B．细分市场

C．人口密度的大小

D．该区域发展的类型和范围

E．竞争性项目的区域

12、普通股票的国家股的持有人必须是。

A：国务院授权的部门

B：国务院授权的机构

C：由地方人民政府授权的部门

D：由地方人民政府授权的机构

E：由地方人民政府授权的个人

13、由于消费者追逐“高雅”而选择的消费品，往往会出现__的现象。

A．价格越高，需求越小

B．价格越低，需求越小

C．价格越低，需求越大

D．价格越高，需求越大

14、某家庭预计今后15年内月收入为1万元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12%，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是__万元。

A．28.62 B．29.16 C．41.56 D．48.24

15、房屋普通险的期限为__。

A．半年

B．1年

C．2年

D．3年

16、运用平均增减量法进行估价的条件是__。

A．房地产价格时间序列逐期升高或下降

B．房地产价格的变动呈现出一定的规律性

C．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场升或下降的波动幅度大致相等

D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近

17、不属于房地产投资的物业类型是。

A：居住物业

B：商用物业 C：工业物业

D：农业物业

E：借款合同

18、下列由国务院审批城市总体规划的有。

A：上海市的城市总体规划

B：太原市的总体规划

C：国务院指定的城市总体规划

D：设市城市的总体规划

E：深圳市的总体规划

19、已知某房地产价格为900元/m2时，需求量为100×104m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90×104m2，则需求价格弹性为__。

A．10 B．9 C．0.9 D．0.1

20、某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获发开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为__。

A．1999年8月1日至2002年4月1 B．2000年10月1日至2002年4月1日

C．1999年8月1日至2002年10月1 D．2000年10月1日至2002年10月1日

21、若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则以为该物业的空置率会__。

A．为0 B．下降

C．上升

D．为1

22、从投资的角度看，资金时间价值的大小并不取决于__。

A．投资利润率

B．投资额大小

C．风险因素

D．通货膨胀率

23、以下关于房地产特征的说法中，表述正确的有。

A：房地产价格实质上是房地产权益的价格，在估价中可以忽视房地产实体完好状况的影响

B：房地产价格既有使用代价的价格，也有交换代价的租金

C：房地产的价格与租金的关系，类似于本金与利息的关系

D：房地产价格难以在短期内达成

E：房地产价格通常随交易的需要而个别形成24、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后，抵押权人方可优先受偿。A．税金

B．拍卖费用

C．土地使用权出让金

D．土地使用成本

25、不属于在可行性研究中规划设计方案选择的是__。

A．市政规划方案选择

B．项目构成及平面设计

C．建筑规划方案选择

D．市场调查分析

第二篇：2015年上半年甘肃省房地产估价师《案例与分析》：估价对象实地查勘记录试题

2015年上半年甘肃省房地产估价师《案例与分析》：估价对象实地查

勘记录试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某大厦总建筑面积1000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为__。A．2.4% B．3.0% C．3.8% D．7.2%

2、地租即为土地的。A：净价值 B：利润 C：净收益 D：价格

E：工业用地的监测点评估价格

3、廉租住房投资、低碳排放住宅示范项目投资等属于__。A．固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等 B．生产性投资和非生产性投资 C．政府投资、非盈利机构投资 D．企业投资和个人投资

4、某大厦总建筑面积10000㎡，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240㎡。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为。A：2.4％ B：3.0％ C：3.8％ D：7.2％

E：工业用地的监测点评估价格

5、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位和丰水期最高水位都高于地下室地坪时，应采用的做法。A：防潮

B：防潮与排水相结合 C：卷材防水

D：钢筋混凝土防水 E：执行层的组织协调

6、不应计入收益性物业经营费用的是。A：抵押贷款利息 B：公共设施维修费 C：房产税

D：物业保险税 E：借款合同

7、对于公民__，利害关系人可以申请宣告其为失踪人。A．下落不明满2年的 B．下落不明满1年的

C．因意外事故下落不明，从事故发生之日起2年的 D．因意外事故下落不明，从事故发生之日起满1年的

8、房地产开发项目竣工，经__后，方可交付使用。A．检查质量 B．验收合格

C．建设单位认可 D．办理产权登记

9、按照《房地产开发企业资质管理规定》规定，w省A市房地产开发公司申报三级资质，应由部门决定审批部门。A：A市人民政府

B：W省建设行政主管部门 C：W省人民政府

D：国务院建设行政主管部门 E：房地产估价机构必须加盖公章

10、在成熟的房地产市场中，是房地产业的主体。A：房地产开发经营业 B：房地产咨询业 C：房地产经纪业 D：物业管理业

E：房地产估价机构必须加盖公章

11、某写字楼的土地取得成本8000万元，建造成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6％，销售利润率为16％。该写字楼的价值为万元。A：17087．20 B：18699．20 C：19666．40 D：20666．67 E：工业用地的监测点评估价格

12、估价时点究竟是现在、过去还是未来，是由决定的。A：估价目的 B：估价师 C：委托人 D：估价对象

E：工业用地的监测点评估价格

13、招标工作小组的（）人虽，是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务的人员。A．助理 B．决策 C．技术 D．文职

14、建设用地规模在__万平方米以上的新建小区及组团都要进行综合验收。A．1 B．2 C．3 D．5

15、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元／㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为元／㎡。A：2139 B：2146 C：2651 D：2659 E：工业用地的监测点评估价格

16、目前，在我国征收土地实行__级审批制度。A．一 B．两 C．三 D．四

17、需求弹性是指由于影响需求的诸因素发生变化后，作出反应的程度。A：供给量 B：需求量 C：需求曲线 D：供给曲线

E：执行层的组织协调

18、收益递增递减原理可以帮助我们确定估价对象的 A：最佳用途和最佳规模 B：最佳集约度

C：最佳规模和最佳集约度 D：最佳用途

E：工业用地的监测点评估价格

19、政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供__。A．商品住房 B．限价商品住房 C．经济适用住房 D．廉租住房

20、建筑总高度超过nl的，不论是住宅，还是公共建筑、综合性建筑，均为超高层建筑。A：60 B：80 C：90 D：100 E：执行层的组织协调

21、房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是__。A．选址规划意见通知书，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》

B．规划设计条件通知书，选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》

C．选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》

D．规划设计条件通知书，《建设用地规划许可证》，选址规划意见通知书，《建设工程规划许可证》

22、《房地产开发企业资质管理规定》规定，申请《暂定资质证书》的条件不得低于级资质企业的条件。A：一 B：二 C：三 D：四

E：房地产估价机构必须加盖公章

23、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。A．4800 B．5124 C．5800 D．7124

24、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为。A：合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书 B：图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书 C：合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸 D：图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书 E：借款合同

25、商品房现房广告不得涉及的内容是。A：销售价格 B：装饰装修 C：小区环境 D：升值承诺

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。A．2040.82 B．3451.83 C．5089.01 D．6666.37

2、债券利率的高低，主要受等因素的影响。A：银行利率

B：发行者的资信级别 C：偿还期限

D：发行者的企业特色

E：利率计算方式和资本市场资金供求关系

3、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则__。A．估价时点为未来，估价对象为未来状况 B．估价时点与房地产状况均为现在

C．估价时点为现在，估价对象为未来状况 D．估价时点为现在，估价对象为过去状况

4、张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了20万元的人身保险。该保险合同的关系人是。(2008年试题)A：张某 B：李某 C：赵某

D：甲保险公司

E：执行层的组织协调

5、下列有关区域规划的表述，正确的包括。

A：区域规划是为实现一定区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署

B：广义的区域规划则主要指一定区域内与国土开发整治有关的建设布局总体规划

C：区域规划是以跨行政区的经济区为对象编制的规划，是国家总体规划或省级总体规划在特定经济区的细化和落实

D：区域规划具有战略性、空间性和有约束力的特点，是在多种方案比较和选择中确定适合规划区域未来发展目标和经济建设的总体蓝图 E：区域规划的作用是划定主要功能区的“黄线”，主要内容是把经济中心、城镇体系、产业聚集区、基础设施以及限制开发地区等落实到具体地域空间

6、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A．利润为零时 B．利润最大时

C．允许的最低经济效益指标 D．允许的最高经济效益指标

7、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是__。A．销售利润率=销售利润/销售收入 B．销售利润率=销售利润/总开发价值 C．销售利润率=销售利润/总开发成本 D．销售利润率=销售利润/项目总投资

8、下列关于拍卖保留价规则，说法正确的是。A：保留价是拍卖的必备条件

B：保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有 C：委托人拥有保留价的确定权 D：拍卖人拥有保留价的确定权

E：保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情

9、影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括（）。A．自然环境和人文环境的变化 B．一般商品市场的发展

C．信息、通讯技术水平的提高 D．生产方式和工作方式 E．金融业的发展

10、市场的客体通常是指__。A．买家 B．卖家 C．交易对象 D．交易价格

11、以下房地产中是基于租赁收入测算净收益的有。A：影剧院 B：普通住宅 C：仓库 D：停车场 E：汽车加油站

12、原建设部令第97号《城市房地产中介服务管理规定》规定，房地产中介服务是指等活动的总称。A：房地产咨询 B：房地产价格评估 C：房地产经纪 D：房地产转让 E：房地产抵押

13、法的分类中，按法所规定的内容不同分为。A：实体法 B：普通法 C：特殊法 D：程序法 E：一般法

14、下列闲置土地的处置方式，正确的有。A：延长开发建设时间，但最长不得超过两年 B：政府为土地使用者置换其他等价闲置土地 C：改变土地用途，办理有关手续后继续开发 D：延长开发建设时间，但最长不得超过一年

E：政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书

15、下列关于商品房销售代理，表述正确的是。

A：房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式 B：实行销售代理必须签订委托合同

C：房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同 D：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取佣金以外的其他费用

E：房地产销售人员必须经过专业培训取得相应的资格，才能从事商品房销售业务

16、下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有。A：投资回收期 B：借款偿还期 C：利息备付率 D：财务净现值 E：现金报酬率

17、某置业投资者以1万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。A．0.21 B．1.23 C．2.01 D．3.23

18、跨度36m以上的厂房，其建筑结构类型一般是。A：砖混结构

B：钢筋混凝土结构 C：砌体结构 D：钢结构

E：执行层的组织协调

19、基本完好房的成新度可以是__。A．九成 B．八成 C．七成 D．六成 E．四成

20、用市场法对房地产进行估价时，需要进行修正。A：交易过程 B：交易情况 C：交易日期 D：交易价格 E：房地产状况

21、在__7月18日，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，它是在认真总结十多年房改实践经验的基础上制定的，是指导今后一段时期房改工作的主要政策文件。A．1991年 B．1992年 C．1993年 D．1994年

22、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为__。A．资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠

B．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠

C．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠

D．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠

23、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为__元/m2。A．1840 B．2840 C．2966 D．3000

24、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__。A．42.0万元 B．50.4万元 C．60.0万元 D．72.07万元

25、业主大会成立前，维修资金由__管理。A．开发商

B．当地房地产行政主管部门 C．物业公司 D．全体业主

第三篇：2016年天津房地产估价师《案例与分析》：住宅房地产实地查勘记录考试题

2016年天津房地产估价师《案例与分析》：住宅房地产实地查勘记录

考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产开发项目竣工，经__后，方可交付使用。A．检查质量 B．验收合格

C．建设单位认可 D．办理产权登记

2、征收集体土地，土地补偿费应当归__所有。A．土地使用者

B．农村集体经济组织 C．乡(镇)人民政府

D．县级以上人民政府土地管理部门

3、在按建筑物的层数分类中，普通办公楼属于。A：低层建筑 B：多层建筑 C：中高层建筑 D：高层建筑

E：执行层的组织协调

4、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的__风险。A．政策 B．财务 C．市场 D．经营

5、下列不属于房地产区位因素的是。A：交通 B：用途 C：环境 D：楼层

E：工业用地的监测点评估价格

6、某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物资与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的。A：居住区 B：居住小区 C：居住组团 D：居住社区

E：执行层的组织协调

7、某综合楼总建筑面积为10000m2，其中可出售的居住建筑面积为7000m2，可出租的商业建筑面积为1500m2，剩余建筑面积为附属设备等用房。该综合楼的有效面积系数为（）。A．80% B．90% C．85% D．95%

8、城市房屋拆迁评估价格的确定，不包含被拆迁房屋的。A：区位 B：用途 C：建筑面积

D：临时安置补助费

E：房地产估价机构必须加盖公章

9、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于__年。A．15 B．16 C．17 D．30

10、收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用__方式设置调查项目表。A．判断提问 B．多项选择 C．单向选择 D．书面提问

11、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算文具建筑物的成新率为（）。A．80% B．82% C．83% D．92%

12、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125㎡，套内墙体面积20㎡，分摊的共有建筑面积25㎡，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。A：1765 B：2000 C：2069 D：2400 E：工业用地的监测点评估价格

13、《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构不得从事__估价业务。

A．城市房屋拆迁 B．课税 C．企业清算 D．司法鉴定

14、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来。A：利润 B：毛收入 C：价值 D：净收益

E：工业用地的监测点评估价格

15、拍卖行应在拍卖日的__前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。A．半个月至一个月 B．一个月至三个月 C．一个月至六个月 D．三个月至六个月

16、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。A．操作风险 B．信用风险 C．市场风险 D．法律风险

17、下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是。A：已经登记的在建工程抵押可以申请变更登记 B：已经登记的在建工程抵押可以申请转移登记

C：房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记

D：在建工程抵押登记后，由登记机构发放《房屋他项权证》 E：执行层的组织协调

18、某建筑物使用主要材料水泥、砂石、钢材、木材、砖的用量分别为800 t、6 000、200 000 kg、300、18 000，单位价格分别为300元／t、200元／、3 800元／t、16 000元／、500元／，其他材料为主要材料费用的35％，税费、利润为主要材料费用的40％，则该建筑物的重新购建价格为。A：1 600万元 B：2 160万元 C：2 800万元 D：3 024万元

E：工业用地的监测点评估价格

19、对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以按的税率征收所得税。A：10％ B：15％ C：18％ D：27％

E：执行层的组织协调 20、某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为__万亿元。A．4000 B．5000 C．7000 D．7500

21、房地产抵押估价报告对估价对象分析除一般房地产估价报告分析内容外，还应包括分析。A：区位因素 B：变现能力 C：市场影响

D：最高最佳使用 E：执行层的组织协调

22、物业管理企业的资质管理实行制度。A：备案 B：分级审批 C：分类审批 D：专业审批

E：执行层的组织协调

23、所有权属于__。A．从物权 B．动产物权 C．他物权 D．主物权

24、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是。A：出租的房地产 B：自用的房地产 C：餐饮的房地产 D：营业的房地产

E：工业用地的监测点评估价格

25、不属于保险合同辅助人的是__。A．保险受益人 B．保险代理人 C．保险公估人 D．保险经纪人

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列关于所有权的表述中，正确的有。(2007年试题)A：所有权是从物权 B：所有权是自物权

C：可对所有权人的物设置他项权利 D：共有是确定份额的共同所有

E：建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权

2、达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式包括。A：行政裁决 B：依法起诉 C：强制拆迁 D：仲裁 E：协商

3、某房地产开发企业2002年初的应收账款为8200000元，2002年末的应收账款为7800000元，当年赊销收入为35000000元，则当年的应收账款周转率为__。A．2.725 B．3.475 C．4.375 D．5.255

4、某承租人的基础租金为5万元/月，营业额的10%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为（）万元。A．20 B．15 C．35 D．50

5、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类__。A．主观合理价值和公开市场价值 B．主观合理价值和非公开市场价值 C．主观合理价值和客观合理价值 D．公开市场价值和非公开市场价值

6、是《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同必备条款。A：当事人姓名或者名称及住所 B：租赁期限 C：租赁用途

D：租金交付方式 E：房屋的修缮责任

7、《中华人民共和国土地管理法》规定，我国土地的社会主义公有制包括。A：社会主义所有制 B：全民所有制

C：劳动群众集体所有制 D：初级公有制 E：高级公有制

8、属于产权登记制种类的是。A：特权登记制 B：权利登记制 C：归属登记制 D：托伦斯登记制 E：契据登记制

9、关于房地产价格中的房价与地价的关系是__。A．相互影响论 B．相互补充论 C．相互制约论 D．需求带动论 E．成本决定论

10、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/m2。A．3473 B．4365 C．4500 D．4635

11、估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有。

A：地役权设立的情况 B：土地使用期限

C：基础设施完备程度 D：容积率 E：临街状况

12、下列关于索引号，表述正确的是。A：索引号的用途是索引 B：索引号的用途是证明 C：索引号的用途是明示

D：索引号的表示方法是把图中所需要另画详图的部位编上索引号 E：索引号便于查找相互有关的图纸内容

13、标准差亦称均方差，是指分布数列中各单位标志值与其平均数的。A：平方的离差的算术平均数的平方根 B：离差的平方的算术平均数的立方根 C：离差的平方的算术平均数的平方根 D：离差的立方的算术平均数的平方根 E：执行层的组织协调

14、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为__年 A．38 B．40 C．68 D．70

15、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括。

A：拖欠建设工程价款 B：已抵押担保的债权数额 C：房地产变卖处置费用 D：诉讼费用

E：其他法定优先受偿款

16、城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以。(2008年试题)A：向原估价机构申请复估 B：申请行政复议

C：向人民法院提起诉讼 D：自行委托估价机构评估 E：申请估价专家委员会鉴定

17、先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作（）。A．单元估算法 B．单位指标估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指标估算法

18、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额，表述正确的是。A：一级资质有限责任公司的注册资本人民币为200万元以上 B：一级资质合伙企业的出资额人民币为120万元以上

C：二级资质有限责任公司的注册资本人民币为100万元以上 D：二级资质合伙企业的出资额人民币为60万元以上

E：三级资质有限责任公司的注册资本人民币为30万元以上，合伙企业的出资额人民币为10万元以上

19、按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为等类型。A：市级购物中心 B：地区购物商场 C：居住区商场

D：邻里服务性商店 E：批发市场 20、一级的房地产估价机构资质由建设部审批。二级及二级以下房地产估价机构资质由__审批。A．建设部

B．市级房地产行政主管部门 C．省级房地产行政主管部门 D．地方房地产行政主管部门

21、收益法中所指的收益是__。A．估价时点前一年的收益

B．估价时点前若干年的平均收益 C．估价时点以后的未来预期正常收益 D．估价时点前最高盈利年份的收益

22、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（）。A．单元估算法 B．单位指标估算法 C．概算指标法

D．工程量近似匡算法

23、按负担室内负荷所用的介质分类，空调系统可分为。A：空气一水系统 B：全空气系统 C：全水系统 D：冷剂系统 E：集中式系统

24、征用__，不需国务院批准。A．基本农田10公顷以下的

B．基本农田以外的耕地不超过35公顷的 C．基本农田以外的耕地超过70公顷的 D．其他土地不超过35公顷的 E．其他土地超过70公顷的

25、不符合选取标准临街宗地要求的是__。A．一面临街

B．土地形状为正方形

C．临街宽度与临街深度的比例适当、D．用途为所在路线区段具有代表性的用途

E．容积率为所在路线价区是代表多样性的容积率

第四篇：2016年下半年内蒙古房地产估价师《案例与分析》：住宅房地产实地查勘记录考试题

2016年下半年内蒙古房地产估价师《案例与分析》：住宅房地产实地

查勘记录考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某房地产的报酬率为8％，收益期限为30年时的价格为4000元／㎡。若报酬率为6％、收益期限为50年时，则该房地产的价格为元／㎡。A：3800 B：4500 C：5200 D：5600 E：工业用地的监测点评估价格

2、房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性。A：同一估价原則、同一估价时点 B：同一估价目的、同一估价方法 C：同一估价目的、同一估价时点 D：同一估价原則、同一估价目的 E：工业用地的监测点评估价格

3、下列有关丘的表述中，不正确的是__。A．一个地块属于一个产权单元时称为独立丘

B．房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制 C．组合丘一定大于独立丘

D．房屋权属证书中应注明丘号

4、是对房地产权利人的情况、房屋所有权、土地使用权状况以及产权来源等情况扼要摘录而制作的一种卡片。A：房地产平面图

B：房地产有关证明和文件 C：房地产卡片

D：房地产权属账册 E：执行层的组织协调

5、确定用于敏感性分析的经济评价指标，通常采用的指标为__。A．投资回收期 B．内部收益率 C．财务净现值 D．开发商利润

6、房地产开发具有__的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。

A．投资量大 B．周期长 C．风险性大

D．开发费用投入时间变化大

7、下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是__。A．提高贷款利率

B．提高购房最低首付款比例 C．提高法定存款准备金率 D．提高房地产交易环节税收

8、在存在房地产泡沫的情况下，国有土地上房屋征收估价，应采用的测算结果。A：收益法 B：市场法 C：成本法

D：假设开发法

E：工业用地的监测点评估价格

9、收益法也可称为。A：收益资本化法 B：直接资本化法 C：报酬资本化法 D：现金流量折现法

E：工业用地的监测点评估价格

10、下列房地产价格中，属于短期均衡价格的是。A：成交价格 B：市场价格 C：理论价格 D：投资价值

E：工业用地的监测点评估价格

11、不属于引起房地产价格上升的原因是（）。A．外部经济

B．需求增加导致稀缺性增加 C．生活水平的提高 D．通货膨胀

12、施工单位对房屋建筑工程的保修期自之曰起计算。A：房屋完工

B：房屋竣工验收合格 C：房屋交付使用 D：办理房屋登记 E：执行层的组织协调

13、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元／㎡装修标准为1000元／㎡(甲别墅的装修标准为800元／㎡)，因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10％，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为元／㎡。A：7020 B：7091 C：7380 D：8580 E：工业用地的监测点评估价格

14、《拆迁条例》规定了拆迁人与被拆迁人或者拆迁入与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当自收到申请之日起__日内作出。A．5 B．15 C．10 D．30

15、B房地产开发公司在A市进行房屋拆迁时，认为所拆该市居民马某的住房院内的一平房为违章建筑，马某不服。最终判断马某住房院内的平房是否属于违章建筑，必须由出具证明。A：A市城市土地行政主管部门 B：A市城市建设行政主管部门 C：A市城市房产行政主管部门 D：A市城乡规划行政主管部门 E：房地产估价机构必须加盖公章

16、从调查对象的全部单位中选择一部分客观存在的重点单位进行调查的方式，属于。

A：重点调查 B：普查 C：典型调查 D：抽样调查

E：执行层的组织协调

17、开发投资的投资者主要是（）。A．赚取利润 B．保值增值 C．获得收益 D．消费

18、产生房地产价格泡沫的主要诱因是。A：土地稀缺 B：城市化进程快 C：竞争充分性 D：交易复杂性 E：借款合同

19、关于债务融资，下列说法不正确的是。

A：信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道

B：债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷 C：企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3—5年 D：利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋” E：借款合同

20、依法不能免征房产税的房屋是。A：政府机关的办公楼 B：武警部队的营房 C：个人自住的住房 D：百货公司的商场 E：执行层的组织协调

21、强度相对指标的计算公式为。

A：总体內某部分或组的数值／总体总数值 B：某一总体总量／另一有联系的总体总量

C：某一空间某种现象的指标值/另一空间同类现象的指标值 D：总体某一指标值/同一总体另一指标值 E：执行层的组织协调

22、供给价格弹性>1，此时称。A：供给完全无弹性 B：供给有完全弹性 C：供给富有弹性 D：供给缺乏弹性 E：执行层的组织协调

23、__是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。A．比较风险 B．时间风险 C．持有期风险 D．资本价值风险

24、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为。A：10.0％ B：11.1％ C：11.9％ D：12.5％

E：工业用地的监测点评估价格

25、下列不属于房地产估价基本程序的是。A：获取估价业务 B：实地查看估价对象 C：确定估价结果 D：估价资料公开

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、物业服务企业的工作内容包括__。A．确立管理目标 B．制定维修养护方案 C．制定安全保卫方案 D．提出预算

E．确定物业服务费的收费标准

2、不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称__。A．市场潜量 B．市场预测量 C．市场最低量 D．市场最高量

3、收益性物业的经营费用不包括__。A．人员工资及办公费用

B．保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用 C．保险费、房产税和法律费用等 D．抵押贷款还本付息费用

4、发生以下__情况时，登记机关有权注销房屋权属证书。A．申报情况不属实 B．房屋权属证书被涂改 C．无意将房屋权属证书丢失

D．因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实

E．房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记

5、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（）。A．房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 B．房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 C．房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制 D．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

6、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为6%，试求假设其土地使用权为50年，报酬率为8%下的价格__。A．3252元/m2 B．3435元/m2 C．3565元/m2 D．3343元/m2

7、下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有。(2009年试题)A：差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

B：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率

C：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率 D：差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案 E：采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案

8、按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金。A：不得低于评估价格的50％ B：不得高于评估价格的50％ C：由政府决定

D：不得低于按照国家规定所确定的最低价 E：执行层的组织协调

9、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有__。

A．房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人

B．房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节 C．房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001m，但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2 D．临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权

E．房地产权属登记为房地产权利动态登记

10、出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据提出。A：城镇体系规划 B：土地利用总体规划 C：修建性详细规划 D：控制性详细规划 E：执行层的组织协调

11、房地产的最高最佳使用状态应该包括__。A．最佳区位 B．最佳规模 C．最佳用途 D．最佳集约度 E．最佳收益

12、其他条件相同，期房价格一般__现房价格。A．高于 B．低于 C．等于 D．不可比

13、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是。(过时)A：同质偏好市场 B：分散偏好市场 C：个别偏好市场 D：集群偏好市场 E：弥隙市场

14、某地区商品住宅价格自1997～2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为__元/m2。A．4120 B．4149 C．4184 D．4216

15、以下关于零售商业物业租金的描述错误的是__。

A．零售商业物业的租户常常还需支付一些代收代缴费用，以支付整个物业的经营成本和公共面积的维护费用

B．零售商业物业基础租金又称为最低租金，常以每年每平方米为基础计算。基础租金是业主获得的，与租户经营业绩不相关的一个最低收入

C．零售商业物业的租户可能还要按营业额的一定比例支付百分比租金

D．百分比租金通常以年总营业额为基础计算，但具体可以按月或季度支付

16、下列关于监护人，表述正确的是。

A：父母双方均死亡或者没有监护能力的，未成年人由没有监护能力的祖父母担任监护人

B：未成年人的监护人是其父母

C：无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其父母、成年子女担任监护人

D：无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其配偶担任监护人 E：对无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，其关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意后，也可以担任监护人

17、要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是__。A．依法成立

B．有必要的财产或经费

C．有自己的名称、组织机构和场所 D．能独立承担法律责任

18、下列会计科目中，属于资产类的有。A：短期投资 B：累计折旧 C：实收资本

D：委托加工材料 E：坏账准备

19、目前我国的社会保险主要有等。A：政策性保险 B：出口信用保险 C：社会养老保险 D：劳动工伤保险 E：失业保险

20、下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有。A：普通商品住宅 B：城市基础设施用地 C：公立学校办公楼 D：大型商场 E：经济适用住房

21、房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括。A：营业税 B：教育费附加

C：城市维护建设税 D：房产税 E：土地使用费

22、下列方法中，不属于风险辨识方法的是。A：专家调查法 B：蒙特卡洛模拟法 C：幕景分析法 D：故障树分析法 E：借款合同

23、劳动市场上的垄断因素表现在。

A：劳动者组成工会，形成劳动市场的买方垄断，即垄断劳动的供给 B：劳动者组成工会，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的供给 C：劳动者组成工会，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的需求 D：厂商为独家买主，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的供给 E：厂商为独家买主，形成劳动市场的买方垄断，即垄断劳动的需求

24、根据《房屋登记办法》，可以办理预告登记的有。A：预购商品房设定抵押 B：在建工程设定抵押 C：房屋所有权转让

D：房屋所有权设定抵押 E：购买预售商品房

25、当抵押人__时，其房地产合法继承人或代管人应继续履行原抵押合同。A．丧失民事行为能力 B．死亡

C．不能履行其相应义务 D．依法被宣告死亡 E．被宣告失踪

第五篇：2017年湖南省房地产估价师《案例与分析》：住宅房地产实地查勘记录考试试卷

2017年湖南省房地产估价师《案例与分析》：住宅房地产实地查勘记

录考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为__万元。A．22.0 B．24.0 C．25.6 D．26.0

2、开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标，这一指标称为（）。A．成本利润率 B．投资利润率 C．资本金利润率 D．资本金净利润率

3、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。A．60 B．45 C．30 D．15

4、房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是__。A．选址规划意见通知书，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》

B．规划设计条件通知书，选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》

C．选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》

D．规划设计条件通知书，《建设用地规划许可证》，选址规划意见通知书，《建设工程规划许可证》

5、下列股东权利中，属于自益权的是__。A．股票过户的权利 B．表决权

C．查询公司经营状况的权利 D．出席股东大会的权利

6、某建筑物使用主要材料水泥、砂石、钢材、木材、砖的用量分别为800 t、6 000、200 000 kg、300、18 000，单位价格分别为300元／t、200元／、3 800元／t、16 000元／、500元／，其他材料为主要材料费用的35％，税费、利润为主要材料费用的40％，则该建筑物的重新购建价格为。A：1 600万元 B：2 160万元 C：2 800万元 D：3 024万元

E：工业用地的监测点评估价格

7、A房地产开发公司地址在B市市区內，且属于新设立单位，按照规定，该公司自住房公积金缴存登记之日起日内持住房公积金中心的审核文件，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。A：20 B：30 C：45 D：60 E：执行层的组织协调

8、下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（）。A．由专业投资管理者负责经营管理 B．收入现金流的主要部分分配给了股东 C．分为权益型和抵押型两种形式 D．投资流动性好

9、地租即为土地的。A：净价值 B：利润 C：净收益 D：价格

E：工业用地的监测点评估价格

10、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和的同意。A：市、县人民政府

B：市、县人民政府城市规划行政主管部门 C：市、县人民政府城市建设行政主管部门 D：市、县人民政府城市房产行政主管部门 E：执行层的组织协调

11、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（）年。A．38 B．42 C．58 D．60

12、房地产投资方案比选通常是在__之间进行。A．独立方案 B．互斥方案 C．净现值法

D．等额年费用法

13、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收人为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为__万元。A．650 B．687 C．585 D．630

14、下列说法正确的是__。A．增价拍卖皆为卖方报价拍卖 B．增价拍卖皆为买方报价拍卖 C．减价拍卖皆为卖方报价拍卖 D．减价拍卖皆为买方报价拍卖

15、__是反映在一定时空条件下的社会经济现象总规模或绝对水平的统计指标。A．平均指标 B．变异指标 C．绝对指标 D．相对指标

16、下列风险中哪一个不是房地产投资风险中的个别风险。__ A．时间风险 B．资本价值风险 C．比较风险

D．或然损失风险

17、某套住宅建筑面积为l00m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。A．2400 B．2580 C．2607 D．2760

18、某宗土地的面积为1000 ㎡，其上建筑物的建筑面积为5 000 ㎡，建筑物的基底面积为700 ㎡，建筑物层数为8层，则该宗土地的容积率为．【2003年考题】 A：8．0 B：5．6 C：5．0 D：0．7 E：工业用地的监测点评估价格

19、《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发主管部门对符合条件的新设立的房地产开发企业核发__。A．二级资质证书 B．三级资质证书 C．四级资质证书 D．暂定资质证书

20、关于投资组合理论的说法，正确的是__。A．投资者应选择毫无风险的投资组合 B．投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合 C．投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消 D．投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消

21、基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是__。A．行业平均收益率 B．资金成本 C．项目风险

D．资金成本和项目风险

22、是指估价师通过估价活动得出的估价对象的专业理论。A：估价依据 B：估价原则 C：估价结果 D：估价方法

E：工业用地的监测点评估价格

23、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元．则该房地产投资企业的速动比率为。A：37．5％ B：75％ C：150％ D：113％ E：借款合同

24、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1 000元／㎡，成新率为70％，房地产年净收益为140元／㎡，土地资本化率为6％。建筑物资本化率为8％，则该房地产的价格为元／㎡。A：1 700 B：2 000 C：2 100 D：2 400 E：工业用地的监测点评估价格

25、某在建工程项目计划建混合结构仓库2 000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。另据调查可知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是。A：30％ B：45％ C：65％ D：75％

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列关于楼地面的构造，表述正确的是。

A：在有隔声、保温等要求的楼面则设置轻质材料的填充层 B：垫层是在基层之上的构造层 C：面层是地面的表层

D：面层是人们直接接触的一层

E：地面的基层是结构楼板；楼面的基层是基土

2、对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10％时，项目开发利润的变化分别为27．31万元、55．04万元、10．16万元、88．33万元，则其中最敏感的因素是．(2008年试题)A：地价 B：建造成本 C：贷款利率 D：资本化率 E：借款合同

3、敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即。A：最乐观预测值 B：最悲观预测值 C：最可能预测值 D：最客观预测值 E：最接近的预测值

4、某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限为12年，年利率为10%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为（）A．0.18 B．0.12 C．4.09 D．5.00

5、房地产抵押担保的范围包括。A：主债权及利息 B：违约金 C：定金

D：损害赔偿金

E：实现抵押权的费用

6、对项目手册的实施作用，以下说法正确的是__。A．加强对房地产市场的监测

B．及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况 C．督促开发企业按城市规划实施开发

D．督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置 E．不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生

7、我国现行法律制度体系包括。A：法律 B：行政法规 C：地方性法规 D：部门规章 E：技术规范

8、属于房屋产权转移登记情形的有__。A．翻建 B．扩建 C．分割 D．抵押 E．裁决

9、某个国家自2000年至2004年的基尼系数分别为0.33、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断__。

A．该国家的居民收入分配趋于平均化

B．该国家的居民收入分配两极分化越来越严重 C．该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势 D．该国家的居民收入呈现出上升的趋势

10、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括__等。A．统一采用总价 B．统一采用单价

C．统一币种和货币单位 D．统一面积内涵和大小 E．统一付款方式

11、正常成交价格的形成条件有。A：理性且自私的经济行为 B：买者和卖者都具有完全信息

C：买卖双方是出于利己动机进行交易的 D：不存在卖者因特殊兴趣而给予附加出价 E：适当的期间完成交易

12、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为__。A．2003年6月15日 B．2003年8月15日

C．签订估价委托合同之日

D．估价人员与委托人商定的某日

13、在调查方法中，可用专题讨论法，此法通常邀请__。A．1～3人 B．4～5人 C．6～10人 D．11～13人

14、下列属于平均指标的是。A：算术平均数 B：调和平均数 C：中位数 D：众数 E：标准差

15、假设开发法的本质与__相同，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的情况下，假设开发法得到了广泛应用。A．成本法 B．市场比较法 C．收益法

D．长期趋势法

16、房地产市场分析可以帮助开发商。A：选择合适的项目位置 B：寻找投资合作伙伴

C：确定满足市场需求的产品类型 D：判断租买时机

E：进行土地使用权出让决策

17、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。如果该家庭于第六年年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。A．544.10 B．555.10 C．1776.32 D．2109.38

18、通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级相比较而言__建筑物的功能是最先进的。

A．甲级写字楼 B．乙级写字楼 C．丙级写字楼 D．丁级写字楼

19、张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为（）。A．10% B．20% C．50% D．200% 20、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是__。

A．估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组

B．估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告 C．估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告

D．估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，出具书面鉴定意见

21、某家拟购买一套住宅，单价为3000元/m2，该家庭的月收入为6000元，其中30%可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款年利率为6%，抵押贷款价值比例最大为80%，问根据该家庭的支付能力最多可以购买__平方米的住宅 A．36.72 B．45.32 C．88.88 D．97.86

22、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于__。A．房地产具有开发或再开发潜力 B．将预期原理作为理论依据

C．正确判断了房地产的最佳开发方式 D．正确量化了已经获得的收益和风险

E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值

23、__是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。A．国家强制性 B．主体的特定性 C．目的的利他性 D．标的的非自有性

24、按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有．(2009年试题)A：权益型 B：抵押型 C：伞型合伙 D：多重合伙 E：混合型

25、房产税的课税对象是__。A．工矿区的房屋所有人 B．房屋承租人 C．市区的房屋 D．农村的房屋