房地产估价案例与分析试卷及答案

第一篇：房地产估价案例与分析试卷及答案

案例1：

某监理单位受业主委托，全权对一写字楼工程进行施工阶段工程建设监理，并按GP—95—0202签订了监理合同。由于业主要缩短建设周期，采用了边设计，边施工。签订监理合同时，设计单位仅完成地下室施工图;施工单位已通过邀请招标选定但尚未签订合同。因此，业主口头提出监理单位3日内提交监理规划，并要求对设计图纸质量把关。

问题:

项目总监理工程师为了满足业主的要求，拟订了监理规划编写提纲如下：

a、收集有关资料;

b、分解监理合同内容;

c、确定监理组织;

d、确定机构人员;

e、设计要把关，按设计和施工两部分编写规划;

f、图纸不齐，按基础、主体、装修三阶段编写规划。

你认为提纲中是否有不妥内容、为什么?

答案:

① e不正确，设计阶段的监理规划不需要写。

② 因为业主没有委托设计监理，仅签订了施工阶段工程监理的合同。施工图纸质量把关的工作可以在施工阶段监理规划中写。

③ f 不妥，不需要分阶段编写规划。

④ 因为监理规划是监理合同的细化，施工图纸是否完整对监理规划的内容影响不大。

案例2：

某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60 年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至 2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。

(问题1)采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应()

A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算

B.按建筑物耐用年限计算

C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算

D.按建筑物已使用年限计算

(问题2)采用收益法估价时，下述观点不正确的是()

A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算

B.估价时点应设定为2004年3月1日

C.净收益中应扣除建筑物折旧额

D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

(问题3)估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是()万元。

A.2800

B.2940

C.4000

D.4200

(问题4)假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是()

A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权

B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保

C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权

D.该500万元可再次抵押

(答案1)A、(答案2)C、(答案3)C、(答案4)D

案例3：

某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。

问题：

1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?

2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

答案：

1.经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。

2.该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：

①以房屋权属证书及权属档案的记载为准;

②当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;

③拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;

④对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。

第二篇：房地产估价案例与分析

房地产估价案例与分析

一、房地产估价技术路线及其确定

了解房地产估价技术路线的概念。

熟悉房地产估价技术路线与房地产价格内涵、房地产价格形成过程的关系，熟悉房地产估价技术路线与房地产估价方法之间的密切关系。

掌握房地产估价技术路线的确定方法和过程。

二、各种估价方法在房地产估价中的运用

了解每种估价方法的实质以及它们的共性和特性。

熟悉房地产估价的价值标准以及价值标准与估价目的、估价方法之间的关系。

掌握各种主要房地产估价方法的实质和难点，以及如何在估价中综合运用各种房地产估价方法。

三、各种目的的房地产估价

了解房地产估价目的及其与估价的假设前提和价格类型之间的关系。

熟悉国有土地使用权出让价格评估、房屋租赁价格评估、房地产课税估价、房地产分割（合并）估价的特点、适用的法律法规、估价技术路线的确定。掌握房地产转让价格评估、房地产抵押价值评估、房地产保险估价、征地和房屋拆迁补偿估价、房地产纠纷估价、房地产拍卖底价评估、企业涉及的房地产估价的特点、适用的法律法规、估价技术路线的确定。

四、各种类型的房地产估价

了解餐饮、娱乐、工业、农业、特殊及途等类型房地产的估价特点。熟悉居住、商业、办公、旅馆房地产的估价特点。

掌握这些不同类型房地产的价格影响因素。

五、房地产估价报告的写作

了解对房地产估价报告写作主体的要求，了解房地产估价报告的写作客体、载体的受体。

熟悉房地产估价报告的写作原则和构成要素。

掌握房地产估价报告的语言文字要求和基本格式，掌握房地产估价报告的具体写作。

第三篇：2004年《房地产估价案例与分析》真题及答案

2004年《房地产估价案例与分析》试题及答案

一、问答题(共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下)

(一)某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值，供其确定投标价格时参考。作为房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需做哪些专业工作?

(二)某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

(三)某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?

二、单项选择题(共10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)

(一)某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2(X)4年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。

1．采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应()。

A．按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算

B．按建筑物耐用年限计算

C．按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算

D．按建筑物已使用年限计算

2．采用收益法估价时，下述观点不正确的是()。

A．收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算

B．估价时点应设定为2004年3月1日

C．净收益中应扣除建筑物折旧额

D．应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

3．估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5％，且预测此上涨趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70％。估价机构向委托人提交的估价结果应该是()。

A．2800万元B．2940万元C．4000万元D．4200万元

4．假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1日的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是()。

A．原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权

B．原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保

C．业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权

D．该500万元可再次抵押

(二)某临街商铺业主为该商铺投保，保险公司于2001年3月1日委托房地产估价机构对该商铺进行估价，评估价值为人民币200万元。2002年8月1日，该商铺发生火灾，为确定火灾给该商铺房屋造成的直接损失，保险公司又委托估价机构估价。估价机构的估价报告认为该商铺在2002年8月1日尚未遭受火灾时的公开市场价值是人民币750万元，建筑物价值是人民币190万元；2002年8月1日遭受火灾后建筑物价值为人民币50万元。

5．火灾给该商铺房屋造成的直接损失为()。

A.人民币140万元B．人民币150万元C．人民币190万元D．人民币700万元

6．下列表述中不正确的是()。

A．2002年8月1日的评估价值750万元包含地价

B．2001年3月1日的评估价值200万元包含地价

C．2002年8月1日的评估价值190万元不包含地价

D．2001年3月1日至2002年8月]日未遭受火灾期间该商铺建筑物价值减损了10万元

7．下列表述中正确的是()。

A．750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时转让的参考价

B．750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价

C．200万元的评估价值可以作为该商铺在2001年3月1日为抵押贷款评估的公开市场价值

D．190万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价

(三)需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度80m，临街深度50m，面积 4000㎡的矩形土地；2号地块与1号地块相邻接，是一块临街宽度40m，临街深度40m，面积1600㎡，形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将1号地块和2号地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块的单价为9000元／㎡，2号地块的单价为8000元／㎡两地块合并为3号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3号地块的评估单价为11000元／㎡。

8．下列关于增值收益的表述中正确的是()。

A.以3号地块的总价扣除1号地块的总价后即是2号地块的增值

B．以3号地块的总价分别扣除1号地块和2号地块的总价后除以3号地块的总价即为增值总额分配率

C．以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值

分配

D．1号地块比2号地块对增值额的贡献小

9．在甲、乙两单位之间分配增值收益，不可采用的方法是()。

A．以合并前地块各自的单价确定增值分配比例

B．以合并前地块各自的面积确定增值分配比例

C．以合并前地块各自的总价确定增值分配比例

D．以合并前后地块各自价格的变动确定增值分配比例

10．假定甲单位购买乙单位的2号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼，合并费用忽略不计，则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为()。

A．1616万元B．2560万元C．1882万元D．1920万元[Page]

三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)

X X大厦房地产估价报告

封面及目录(略)

致委托方函

X X股份有限公司：

受贵公司委托，我公司对贵公司位于X X市X X路X X号院内的X X大厦(以下简称 “估价对象”)的公开市场价值进行了评估。

我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产价格参考的估价目的，资料的基础上经过测算，并结合估价人员的经验和对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物的公开市场价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。

X X房地产评估有限公司(公章)

2004年10月16日

估价师声明(略)

估价的假设与限制条件(略)

房地产估价结果报告

一、委托人

X X股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)

二、估价机构

X X房地产评估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，资质及资质证书号(略)

三、估价对象

X X大厦是位于X X市X X路X X号院内的一幢写字楼，建设用地面积5删㎡，建筑

结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地上建筑面积为3m00㎡；地下两层为车

库、人防和设备用房，地下建筑面积8000㎡，共有车位100个。大厦土地使用权由X X股份有限公司于2001年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年(2001年10月10日至2041年10月9日)。取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。X X股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权(土地使用证和房屋所有权证内容：略)，至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地上各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置六部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。

估价对象实物、权益和区位的其他情况(略)。

第四篇：案例分析总结(结合《房地产估价案例与分析》使用)

案例分析

下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的错处。

1、P20----80

2、p107----160

3、P197---266

4、P275----282

5、P287-----294

6、P299-----306

封面

1、封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作业期”。

2、“估价人员”应为“注册房地产估价师”。

一、致估价委托人函

1、致估价委托人函中，未说明估价对象未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款（抵押专有）

2、“致估价委托人函”应放在“目录”之前。

3、致估价委托人函及技术报告中的估价结果中缺车库部分价格。

4、致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。*目录

二、估价师声明

1、注册房地产估价师声明中不能依据当事人要求进行评估。

三、估价假设和限制条件

1、在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。

四、估价结果报告

（一）估价委托人

（二）房地产估价机构

（三）估价目的

1、估价目的后置于估价对象，可作为备选错误。

2、该房地产评估报告估价目的应放在估价对象之前。

（四）估价对象（1）估价对象范围

1、未明确说明加层部分面积是否属于产权登记面积，计入总价的理由未说明。（2）估价对象基本情况

1、该房地产评估报告“七通一平”中不包含“通风”，缺少“通信”或者说“七通一平”中不应为“通风”而应为“通信”。（3）土地基本情况

1、估价对象中缺土地使用权出让年限或土地使用权起始日期。（4）建筑物情况

1、估价对象介绍中缺少建筑物建成年份。

2、估价对象中缺装饰装修部分的描述或说明。（5）他项权利状况

1、其他权利中，未说明估价对象的交通条件、公共配套设施状况和周围环境和景观等区位

第1页，共6页 状况因素。

2、其他权利中，未说明是否有共有权情况。

3、估价对象描述中，“至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记，即估价对象法定优先受偿款为0”说法不正确，理由是：

（1）法定优先受偿款不仅包含尚未注销的他项权利，还有拖欠建筑工程款和其他法定优先受偿款。

（2）法定优先受偿款是价值时点的而不是“至价值时点”这段时间内的。类似错误在估价结果中也有：“估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0”说法错误，应为“假定未设立法定优先受偿权利下的价值”。

（五）价值时点

1、该房地产评估报告价值时点未说明确定理由或者说价值时点应为估价作业日期内某时点，通常为注册房地产估价师现场查勘之日。

（六）价值类型

1、“假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值”说法错误，应为“假定未设立法定优先受偿权利下的价值”。

2、该房地产评估报告中价值定义表述错误。（估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额。）

3、价值定义表述不准确，缺少“但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”等内容。

4、价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。

（七）估价原则

（八）估价依据

1、估价依据中缺《房地产估价基本术语标准》。

2、严格讲，在估价依据中，《城市房地产抵押管理办法》应放在“国家和地方政府相关法律法规”中。

3、该房地产评估报告估价依据应在估价原则后，或估价原则应在估价依据前。

4、估价依据中《城市房屋征收管理条例》错，应为《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

（九）估价方法

1、估价方法中缺少选用成本法和收益法的理由。

2、技术报告中估价方法适用性分析中，选用市场法的理由不充分，应该是该区域中在估价时点近期有较多类似房地产的交易实例。

（十）估价结果

1、估价结果中“选用比较法和收益法进行测算”错误，应是“选用成本法和收益法进行测算”。

2、严格讲，在估价结果中“本着独立、客观、公正、合法的原则”与“遵循估价原则”重复且最好说明有谨慎原则。

3、估价结果中缺少单价表示或者未说明不列单价的理由。

4、结果报告和技术报告的总价均表述为万元错，应该精确到元。

5、结果报告的估价结果没有大写。

（十一）注册房地产估价师

1、估价结果报告中缺少“注册房地产估价师”及其亲笔签名。

2、结果报告只有估价师盖章而无签字，根据规定“不得以印章代替签字”。

（十二）实地查勘期

1、估价结果报告中缺少“实地查勘期”

第2页，共6页

（十三）估价作业期

1、估价作业期错误，估价作业期的截止日期应与致函日期一致。

（十四）变现能力分析（抵押专有）

（十五）风险提示（抵押专有）

1、估价结果报告中缺“风险提示”项。

五、估价技术报告

（一）估价对象描述与分析

（二）市场背景描述与分析

（三）估价对象最高最佳利用分析

1、该房地产评估报告缺估价对象此类工业房地产状况过去、现在及未来变化趋势分析。

（四）估价方法适用性分析

（五）估价测算过程 比较法：

1、比较因素条件说明表中，“使用功能”不属于实物状况调整内容。

2、可比实例B的市场状况调整系数应为112，而不是113。

3、可比实例A的离市商服中心距离指数应小于100。

4、可比实例B的离市商服中心距离指数应为100，而不是98。

5、可比实例A的建成年代略早于可比实例B、C，调整指数应略小于105。

6、用市场法求租金时，所在层、总楼层因素应属于区位因素而不是个别因素。

7、选取可比实例的租金内涵未说明，如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。

8、可比实例2成交日期与估价时点相距较远，未说明交易日期修正系数为100／100的理由。

9、可比实例3的楼层与估价对象不同，未说明不调整的理由。

10、可比实例的租金收租损失情况未说明。基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用=有效毛收入－运营费用。对可比实例的租金收租损失情况需要说明。

11、在确定租金时未考虑租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入。

12、维修费取值依据未说明。

13、维修费不应按本估价对象的重置成本计算而应按该类房地产的客观平均成本计算。

14、保险费率的确定未说明理由。

15、比较法测算未列出计算公式。

16、比较法比较因素中，将楼层归入为实物状况错，楼层应属于区位状况。

17、比较法比较因素系数确定未说明比较基准。

18、比较法交易日期修正系数确定无依据。

19、比较法可比实例楼层修正，多层和高层不适宜采用统一修正系数。（或：交易实例B、C为高层，不宜选作可比实例）。

20、表4中的可比实例成交价未说明付款方式。

21、可比实例一与估价对象规模差异过大，不宜适用为可比实例。

22、可比实例与估价对象结构不同未作修正。

23、比较、修正项目不全。

24、距区域商业中心距离和距公交站点的距离应为区域因素。

25、表6中修正系数的表述形式错误。

26、表6中修正系数的确定缺乏理由或某个因素的取值缺乏理由。

第3页，共6页

27、表6中修正系数的确定未考虑各子因素权重的差异。

28、技术报告结果中未计算抵押价值，或未考虑法定优先受偿款。

29、比准结果取三个可比实例价格的简单算术平均值缺乏理由。收益法：

1、确定估价对象比准价格中，可比实例调整后价格接近不能作为采用简单算术平均值得出最终比较价值的理由。

2、收益法中，未说明所采用的收益法公式的理由或者说未说明未来净收益流模式确定的理由。

3、确定年净收益时还应扣除正常的商业经营利润。

4、应说明确定的年净收益是保守估计值。

5、未说明确定的年净收益是预测值。

6、估价对象收益价值中，未说明在建设用地使用权期限届满时，对收回的建筑物不予补偿。

7、收益法计算中，房地产年总收益中缺少押金或租赁保证金利息收入。

8、收益法计算中，租金内涵未说明或者确定房地产年总费用项目构成未说明理由。

9、收益法计算中，维修费计算时未说明估价对象房屋重置价格确定理由。

10、收益法计算中，保险费计算时未说明估价对象房屋现值确定理由。

11、收益法计算中，未说明年净收益是保守估计值。

12、收益法计算中，未说明年净收益是预测值，或者说应进行预期或期望调整。

13、报酬率确定中，一年期贷款利率应为6.56％而不是6％。

14、报酬率确定中，以一年期贷款利率作为报酬率是错误的。

15、确定建筑物尚可使用年限有45年的理由或依据不充分。

16、收益法计算中，未说明在土地使用权出让合同中约定不可续期，且当土地使用权期限届满时，对收回的建筑物不予补偿。

17、抵押价值评估应遵循谨慎原则，不应采用净收益每年按一定比率递增公式计算收益价格。理由：收益法测算公式为：

18、该房地产评估报告应说明年运营费用构成项目的确定理由或内涵。

19、该房地产评估报告中年有效毛收入计算时未考虑收租损失。20、该房地产评估报告中年有效毛收入计算未说明是否有其他收入。

21、不应选用净收益按一定比率递增的收益法计算公式（或者说选用净收益按一定比率递增的公式与后面采用净收益每年不变有限年限公式矛盾）。

22、在租约期内应采用租约租金，租约期外采用市场租金计算。

23、没有对年净收益进行预期或期望调整（或者未说明年净收益是预测值）。

24、钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年而不是40年。

25、在确定收益年限时未考虑土地使用权剩余年限。

26、根据孰短原则，应以土地使用权剩余年限（27年）为收益年限而不是建筑物剩余使用年限。

27、选用净收益每年不变有限年限公式未说明理由（或者说没有对年净收益未来变化趋势进行分析）。

28、在最后确定收益价格时，未说明在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿的前提。

29、在最后确定估价对象总价时，估价对象商业部分建筑面积按511.45m2计算致估价委托人函中的建筑面积411.45m2不一致。

30、未说明求取估价对象最终比准价格的方式。

31、收益法公式选取未说明理由。

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32、收益法的潜在毛收益不能直接使用租约租金，应采用客观租金。

33、收益法测算未考虑押金利息收入等其他收入。

34、收益法测算中，空置率取“0”不妥，应根据资料考虑适当的空置率。

35、收益法测算中建筑物重置成本应是客观成本。

36、收益法测算中建筑物重置成本不应做成新修正。

37、客观毛租金收益（100元/m2·月）。

38、租约期外租金构成内涵不清。

39、租约期外租金面积内涵不清。40、租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定的假设缺乏依据（或不符合谨慎原则）。

41、租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如押金收入（或租赁期外有效毛收入中缺押金收益）。

42、租约期外净收益确定有误，未扣除运营费用。

43、空置率取2%的理由不充分。

44、等比递增计算中租约期外的折现期错误。成本法：

1、成本法计算中，建筑物建安费中第3幢建筑物应按砖混结构造价计算。

2、成本法计算中，建安费应根据《关于发布××市建筑安装工程2011年2季度造价指数的通知》计算，而不是1季度的造价 指数。（因为价值时点为2014年9月14日）

3、成本法计算中，开发成本（建设成本）中缺“其他工程费”。

4、成本法计算中，开发成本（建设成本）中缺“基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费”的计算。

5、成本法计算中，不可预见费取3％未说明依据或理由。

6、成本法计算中，销售费用不考虑的理由不正确或者说应考虑销售费用。

7、成本法计算中，开发利润率取值不能依据××市生物医药行业平均利润率，而应依据此类工业厂房开发建设的平均利润率水平。

8、开发利润计算中，成本利润率计算基数中不应有“销售税费”一项。

9、两幢建筑物层高不同，建筑安装工程费不应相同或者说应该有区别。

10、该房地产评估报告缺公共配套设施建设费或者不计算公共配套设施建设费的理由。

11、该房地产评估报告管理费用的取费基数错误，估价中管理费用按社会一般水平计算，取续建改造成本的3%。

12、该房地产评估报告销售费用的取费基数错误，应为开发完成后的房地产价值。

理由：销售费用是指销售改造完成的估价对象所必须发生的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。估价中销售费用按社会一般水平计算，取售价的2%。

13、该房地产评估报告投资利息中销售费用应为开发完成之前发生的，开发完成时发生的销售费用不应计算利息。

14、该房地产评估报告中折旧计算的基数应为建筑物重新购建价格，不应为建筑物重新购建价格与土地重新购建价格之和。

（六）估价结果确定

1、比较法和收益法这两种方法计算出的价格接近不能作为采用简单算术平均值得出最终价值的理由。

2、确定最终估价结果时，对两种方法结果采用算术平均的理由说明不充分不严谨。

3、抵押价值评估遵循谨慎原则，应说明净收益是保守估计值。

4、估价对象在结果报告中描述为钢结构，与钢筋混凝土结构矛盾。

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5、在估价结果确定中应说明三种价值：房地产抵押价值、假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

6、结果报告和技术报告的总价均表述为万元错，应该精确到元。

7、比较法与收益法测算结果的价值内涵不一致。

8、确定估价结果时扣除了抵押贷款余额，按照规定“评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额”。

六、附件

1、估价报告缺最后一大项（第八项）：附件。

2、附件应放在技术报告之后。

（一）估价委托书复印件

（二）估价对象位置示意图

（三）估价对象实地查勘情况和相关照片

（四）估价对象权属证明复印件

（五）估价对象法定优先受偿款调查情况

（六）可比实例位置图和外观照片

（七）专业帮助情况和相关专业意见

（八）估价所依据的其他文件资料

（九）房地产估价机构营业执照复印件和估价资质证书复印件

（十）注册房地产估价师估价资格证书复印件

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第五篇：2010年房地产估价案例与分析真题

一、问答题

（一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。

请问：

1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？

2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？

3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？

（二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？

（三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。

请问：

1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？

2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？

3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？

二、单项选择题

（一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡·D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。

1．A座、B座合计抵押建筑面积为（）㎡。

A．124500

B．127000

C．132500

D．135000

2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为3.0元/（㎡·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。

A．租约期内和租约期外都取客观租金

B．根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者

C．根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者

D．租约期内取租约租金，租约期外取客观租金

3．该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（）万元。

A．810

B．132025

C．2835

D．4860

（二）甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000㎡，2007年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000㎡。2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500㎡，至2008年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500㎡。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。

4．采用假设开发法估价时，应按照（）前提进行估价。

A．自己开发

B．溢价转让

C．被迫转让

D．自愿转让

5．采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（）。

A．0.03

B．0.83

C．0.85

D．1.25

6．采用成本法估价时，可计入开发成本的是（）。

A．办公楼开发费用

B．食堂开发费用

C．宿舍开发费用

D．浴室开发费用

7．采用成本法估价时，应（）。

A．按照预算额测算在建工程价值

B．按工程已结算额测算在建工程价值

C．按综合完成的形象进度测算在建工程价值

D．结合综合完成的形象进度和折旧因素，测算在建工程价值

三、指出并改正下面估价报告片断中的错误

本次估价背景情况如下：

估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为××房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查看和市场调查时，从估价对象的施工方××建筑安装公司获取了相关成本等资料。

以下为该房地产估价报告中估价的假设和限制条件内容片断：

（一）估价的假设条件

1.估价时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。

2.本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。

3.本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。

4.估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。

遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。

5.估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。

6.估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。

7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。

8.我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地查看，不能确认估价对象在估价时，点的状况与实地查看之曰的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。

9．注册房地产估价师在进行实地查看时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量可以维持正常的使用寿命。

（二）估价的限制条件

1.本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范同使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。

2.估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。

3.根据× ×市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进行估价。

4.本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

参考答案

一、问答题

（一）答：

1.拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。故估价时不考虑租约的影响。（3分）

2.根据《城市房屋拆迁估价结果指导意见》规定：

（1）被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。（1分）

（2）各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。（1分）

（3）拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。（1分）

（4）若对房屋性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。（1分）

（5）对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。（1分）

3.被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。（2分）或：乙公司的装修补偿应与出租人协商解决。（2分）

或：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款（或根据时点的装修的现值）减去租赁期满后装修的残余价值。（2分）

（二）答：

在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：

（1）预测开发完成后的价值宜谨慎。（2分）

（2）开发费用可能发生变化。（2分）

（3）开发周期可能延长。（2分）

（4）开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化。（2分）

（5）折现率或利润率水平可能发生变化。（2分）

（三）答：

1.政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。（2分）

2.收购房地产变为可出让熟地过程中要投入下列费用：

（1）建筑物拆除费用。（2分）

（2）土地开发费用（如七通一平费用）。（2分）

（3）其他成本费用（如财务成本、管理费用）。（2分）

3.出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。（2分）

二、单项选择题

1.A 2.D 3.C 4.C 5.D 6.A 7.D

三、改错题

错误：本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。

改为：本次估价以委托人（或××房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。

错误：设定其土地使用权年限自估价时点算起为40年。

改为：设定其土地使用权年限自估价时点算起为44年。

错误：自本报告估价时点起半年内有效。

改为：自本报告出具之日起半年内有效。

错误：不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。

改为：假定估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致