房地产估价理论与方法

第一篇：房地产估价理论与方法

第一章 房地产估价概论

考试目的：测试应考人员对房地产估价的含义、本质和必要性，房地产顾家的要素，房地产估价的各种现实需要，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容：

第一节，对房地产估价的基本认识

一、房地产估价的含义

指专业房地产估价。

（一）专业估价与非专业估价的本质区别

1）专业估价是由专业人员和专业机构完成的。

2）专提供的是专业意见。

3）专具有公信力。

4）专实行有偿服务。

5）专要承担法律责任。

（二）专业房地产估价的概念

核心内容：为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析，测算和判断。定义：房地产估价师和房地产估价机构接受他人委托，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。要素：估价当事人、估价目的、估价对象、估价时点、价值类型、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序、估价方法和估价结果。

（三）估价与评估的异同

估价的含义更精准、明确、具体，就是指对价值进行评估。

房地产估价师和房地产估价机构从事的房地产估价衍生业务和咨询顾问业务：

1）价值分配业务

2）价值减损评估业务

3）相关经济损失评估业务

4）房地产咨询顾问业务

（四）国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义

二、房地产估价的本质

（一）房地产估价师评估房地产的价值而不是价格

价值与价格：价值是物的真实所值，是价格的波动“中心”；价格是价值的外在表现，围绕价值上下波动。

（二）房地产估价师模拟市场定价而不是替代市场定价

估价与定价：估价师提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相关当事人自己的行为。

(三)房地产估价师提供价值意见而不是做价格保证

根据提供的专业意见的用途和作用，可分为两种不同性质的估价：鉴证性估价（或称证据性估价、公正性估价）、咨询性估价（或称参考性估价）

刑法一百九十八条、公司法二百零八条规定了估价的法律责任。

鉴证性估价应“独立、客观、公正”，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”。本书讲的主要是鉴证性估价。

（四）

第二篇：房地产估价理论与方法_参考答案

一、单项选择题

ABDABCBAABDBBBDDABCDBCBBCBCCCDBBAAB

二、多项选择题

ABC

BDE

ACE

AD

ACE

ACDE

ADE

CDE

BCD

ABDE

ACD

AC

ACD

ACE

ABC

三、判断题

XVVXXVVVXX

VXVXX

第三篇：房地产估价理论与方法读书笔记

《房地产估价理论与方法》读书笔记

本书是高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材之一。全书共12章，主要介绍房地产、房地产价格以及房地产估价的基础知识；房地产估价的市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法及地价评估方法的相关理论基础与应用技巧；房地产估价作业准备与实施，房地产估价报告撰写与交付，从实际应用的角度阐述了房地产估价作业的具体操作。本书内容丰富、重点突出、操作性强，本书可作为高等职业教育房地产经营与估价、房地产经营与管理、建筑经济与管理、资产评估等专业的教材或参考书，也适合房地产估价从业人士作为自学的参考教材。本书按照《全国房地产估价师执业资格考试大纲》的要求，在总结原版《全国房地产估价师执业资格考试经典》的基础上修订完成。全书共分为三个部分：第一部分为各章的复习要点，并通过复习题来详细解读；第二部分为全国房地产估价师执业资格考试名师预测试卷；第三部分为今年来全国房地产估价师执业资格考试真题及参考答案。本书是参加房地产估价师考试的考生的必备用书，也可供房地产从业人员参考。本书是参加房地产估价师考试的考生的必备用书，也可供从事房地产估价行业的工程人员参考阅读。

本书和一般学校作为普遍教材的《房地产估价》在大体内容相似的同时，有着自己显著地特点，综合来说，内容侧重上有不同，本书有明显针对考试的特点。接下来我仔细根据本书的章节来分析一下这一点。

在第一章的房地产估价概念中，在本书中论述的是房地产估价的基本认识、要素、现实需要、职业道德、中国房地产估价行业发展概况，这些是一般教材中没有的，本书体现了它作为房地产估价师职业资格考试教材的价值，有着针对对现实社会和考试的论述；

在第二章房地产及其描述中，本书跟一般教材一样都论述了对于概念、特性、类型、必要性，但是比一般教材少了对房地产估价必要性这部分；

第三章房地产价格和价值跟一般教材差别比较小，都是从房地产价格的含义和形成条件、特征、房地产供求与价格论述以及种类，大体上一样，所以不加以论述；

本书比起一般教材来增加了对房地产价格影响因素的分析，而且分析的非常细致，房地产价格影响因素、房地产自身因素、人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素及其他因素。分析价格影响因素是非常必要的，估价本身就是对房地产价格的估计，如果不知道房地产价格影响因素，是无法得出准确的结论。

在第五章对房地产估价原则的论述上，本书说的比较简单，比起一般教材，章节也没有分的那么清晰。

接下来分别是市场法及其运用、收益法及其运用、成本法及其运用、假设开发法及其运用、长期趋势法及其运用、地价评估和地价分摊、房地产估价程序，在本书和一般教材中都是这么设置，但是内容详细程度不一样，一般教材中比较详细具体，本书由于是针对考试的专门教材，所以只是选取一些对考试特别有用的案例，让学生更快掌握度过考试的诀窍。

到这里一般教材就结束了，但是本书还增加了全国房地产估价师执业资格考试名师预测试卷和预测卷和全国房地产估价师执业资格考试真题及参考答案，这样更有利于学生针对性地学习，顺利通过考试。

第四篇：2009年房地产估价理论与方法真题

2009年房地产估价理论与方法真题

一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）

1．一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。A．估价机构 B．估价师

C．估价报告使用者

D．估价委托人的估价需要

2．一个估价项目中的价值类型，本质上是由（）决定的。A．估价委托人 B．估价师 C．估价目的 D．估价对象

3．下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。A．在用价值为市场价值 B．投资价值属于非市场价值

C．市场价值的前提之一是继续使用 D．同一估价对象可能有不同类型的价值

4．李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0．5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。A．5000 B．12574 C．12650 D．13911 5．下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。A．了解某宗房地产的出租人权益价值

B．了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C．了解某地区地震后房地产价值的变化

D．了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额

6．任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。A．易受限制 B．相互影响 C．独一无二 D．不可移动

7．下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。A．用途专业的房地产 B．价值较大的房地产 C．独立使用的房地产 D．不可分割的房地产 8．下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。A．户型 B．楼层 C．层高 D．装修

9．对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）。A．谨慎价值 B．市场价值 C．残余价值 D．快速变现价值

10．某套200㎡、单价4000元/㎡的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（）万元。A．71．84 B．74．47 C．75．23 D．80．00 11．下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。A．土地总价 B．土地单价 C．楼面地价 D．商品房价格

12．设立地役权通常会使（）。A．供役地的价值下降 B．需役地的价值下降

C．供役地与需役地的价值都下降 D．供役地与需役地的价值都上升

13．下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（）。A．在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨 B．增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨 C．在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降 D．严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降 14．在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（）。A．谨慎原则 B．替代原则 C．合法原则

D．最高最佳利用原则 15．近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（）。A．在建工程抵押估价 B．房地产损害赔偿估价 C．期房市场价值评估 D．房地产估价的复核估价

16．在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（）。A．统一房地产范围 B．统一付款方式 C．统一价格单位 D．统一市场状况

17．估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。A．75．00 B．75．60 C．83．60 D．86．00 18．某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。A．35．00 B．56．29 C．86．29 D．180．00 19．某房地产2009年4月的价格为6500元/㎡，已知该类房地产2009年3～10月的价格指数分别为105．

53、103．85、100．04、99．86、98．

28、96．

45、92．

17、90．08（均以上个月为基数100），该房地产2009年10月的价格为（）元/㎡。A．5110．51 B．5307．26 C．5549．95 D．5638．13 20．报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。A．投资率是投资回收与投入资本的比率

B．风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高 C．当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率

D．当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

21．对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。A．建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间 B．在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间 C．由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间 D．剩余经济寿命与实际年龄之和的时间

22．某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A．245 B．275 C．315 D．345 23．某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（）万元。A．489．99 B．495．53 C．695．53 D．800．00 24．某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5．5%，开发期为1．5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A．7．90% B．11．08% C．11．83% D．13．73% 25．某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7．2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（）元/㎡ A．310．61 B．321．60 C．477．87 D．494．77 26．某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/㎡。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/㎡，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。A．67．60 B．811．24 C．1622．48 D．2433．72 27．在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（）。A．取得待开发房地产的时间 B．开发期间的某个时间 C．开发完成后的时间

D．开发完成之后的某个时间

28．现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/㎡，其中主体工程900元/㎡，安装及装饰装修工程费为600元/㎡。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（）元/㎡。A．486．52 B．521．74 C．559．50 D．1398．76 29．直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由（）决定的。A．房地产的历史价格资料 B．房地产的未来价格资料 C．房地产的现实价格资料

D．估价师选取的现时和未来的价格资料

30．某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（）元/㎡。A．7974．00 B．8023．00 C．8056．25 D．8078．00 31．威廉•阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）=N[Pc-C-kc（t）]中，Ⅳ表示（）。A．单位面积土地上农产品的产量 B．市场上每单位农产品的价格 C．生产每单位农产品的成本

D．向市场运输每单位农产品的成本

32．某工业用地总面积为3000㎡，容积率为0．5，楼面地价为1000元/㎡。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4．0，相应的楼面地价为1500元/㎡。该改变用途理论上应补地价为（）万元。A．500 B．525 C．600 D．1650 33．某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（）。A．空置率偏小 B．运营费用偏大 C．收益期限偏短 D．报酬率偏高

34．某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。A．假设开发法和基准地价修正法两种方法 B．假设开发法和成本法两种方法

C．假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法

D．假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法 35．在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（）。A．假定建筑结构是安全的 B．肯定建筑物是安全的

C．强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定 D．说明建筑结构安全难以确定

二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分）1．下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。A．增加抵押贷款

B．抵押期间对抵押房地产进行动态监测

C．抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款 D．处置抵押房地产 E．租赁抵押房地产

2．下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有（）。A．中华人民共和国物权法

B．中华人民共和国城市房地产管理法 C．城市房地产开发经营管理条例 D．房地产估价规范

E．城市房屋拆迁估价指导意见

3．下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有（）。A．对房地产本身进行投资改良 B．需求增加导致稀缺性增加 C．通货膨胀 D．外部经济 E．提高建造成本

4．在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（）。A．拖欠建设工程价款 B．已抵押担保的债券数额 C．房地产变卖处置费用 D．诉讼费用

E．其他法定优先受偿款

5．下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。A．完全产权价值 B．出租人权益价值 C．快速变现值 D．承租人权益价值 E．残余价值

6．下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。A．建筑平面布置 B．朝向、楼层 C．环境景观

D．土地开发程度 E．房屋完损等级

7．下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。A．居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升

B．如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大 C．如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升

D．如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大

E．居民收入水平的变化对房地产价格影响不大 8．根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有（）。A．土地所有权

B．依法承包的荒山的土地使用权 C．宅基地使用权 D．固有汽车加油站 E．乡镇企业用房

9．下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有（）。A．标准厂房B．房地产开发用地 C．行政办公楼 D．写字楼 E．在建工程

10．就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。A．较乐观的估计值 B．较保守的估计值 C．过高的估计值 D．过低的估计值 E．可能的估计值

11．成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（）。A．土地取得成本 B．开发成本 C．管理费用 D．销售费用 E．销售税费

12．某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有（）。

A．利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日 B．利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日 C．开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日 D．建设期为2009年10月18日至2011年10月18日 E．销售期为2011年4月18日至2012年4月18日

13．针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有（）。A．理论上适用的估价方法，都必须选用 B．在适用的估价方法中，选用两种即可

C．理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用 D．必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法 E．仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法

14．甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。

A．若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元 B．若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元 C．若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元 D．若乙地块临街深度为100ft，则其总价为1 10万元 E．若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元

15．在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估（）。A．拟买卖的房地产市场价值 B．买方愿意支付的最低价 C．买方可承受的最高价 D．卖方可接受的最低价 E．卖方愿意接受的最高价

三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）

1．在城市房屋拆迁中，如果被拆迁房屋的合同租金与市场租金差异较大，则在估价时应考虑此因素。（）

2．在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房的，因所调换的房屋状况为未来某个时点的状况，所以估价时点应为未来。（）

3．对于房地产开发用地而言，从某个特定投资角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。（）

4．在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。（）5．周围环境状况是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。（）

6．不论是何种估价目的，估价对象状况不一定是估价时点时的状况，评估估价对象价值所依据的市场状况。（）

7．当估价对象为“干净”的房地产、可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务一债权。（）8．房地产收益可分为有形收益和无形收益，无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。（）

9．某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。（）10．成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。（）11．在假设开发法的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。（）

12．一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象在自己开发前提下评估出的价格大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。（）

13．运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否则就不宜采用这种方法。（）

14．某城市路线标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。（）

15．一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。（）

四、计算题（共2题，每题10分。要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位）

1．王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额还。2009年10月18 13，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。

2．某建成的宾馆有400间客房及会议室、餐厅等，土地面积10000㎡，建筑容积率为2．0。土地于2年前以出让方式取得，使用期限40年，约定不可续期，当时的楼面地价为1400元/㎡，现时重新取得该类土地的楼面地价为1750元/㎡，土地交易契税为4%。该宾馆正常建设期为2年；建筑安装工程费为3000元/㎡，专业费及管理费为建筑安装工程费的10%；建筑安装工程费等费用第一年投入60%，第2年投入40%，在各年内均匀投入。该宾馆建成前半年内需均匀投入广告宣传费400万元，建成时配置市场价值为500万元的家具等用品即可投入使用。宾馆开发的投资利润率为40%。预计该宾馆投入使用后客房的平均价格为180元/（天•间），第1～4年的入住率分别为50%、60%、70%和80%，从此入住率稳定在80%；其他收入第1年为500万元，以后每年递增5%，从第4年起达到稳定。该宾馆运营费用第1年为当年收入的35%，此后各年的运营费用在第1年的基础上增加，增加额为当年收入超过第1年收入部分的25%。

请根据上述资料分别运用收益法和成本法测算该宾馆在建成可投入使用时的市场价值。（报酬率为10%，年利率为8%）

第五篇：常用房地产估价方法的研究与应用

常用房地产估价方法的研究与应用

摘要：自我国经济改革开放以来，土地使用权制度和城镇住房制度的改革催生了房地产行业的发展，随后土地使用权抵押制度的颁布和实施推动了房地产行业向纵深发展，加之近年来房地产行业方兴未艾，房地产行业各领域都得到了迅猛的发展，房地产估价行业应运而生。在现实与房地产相关的经济活动中，诸如房地产交易、抵押、典当、担保，房地产相关课税征收、房地产征用拆补偿等都需要对房地产价值进行合理的估算和判定。因此，房地产价值评估便成为房地产经济活动领域不可或缺的一项重要组成部分。估价方法是实现房地产价值评估的重要手段。目前，在国内房地产评估活动中，较为普遍选用的估价方法有：收益法、比较法、成本法等。本文首先是阐述房地产估价的概念及其特点，其次是对房地产估价方法研究的重要性进行阐述，重点论述比较法、收益法和成本法三种估计方法，最后是结合实例对收益法在房地产估价中的应用进行研究，以利于房地产估价方法的在实际房地产估价工作中得以正确运用。

关键词：房地产估价方法应用

我国房地产市场的日益扩张发展使房地产交易的规模和数量都呈现不断上升的态势。由于房地产价格的影响因素繁多，影响程度不完全相同，相关度也不完全一致，这些因素就导致了对房地产价值评估的需求。房地产估价市场因此应运而生，房地产估价在与房地产相关的一系列经济活动中，如：房地产买卖、抵押贷款、转让、担保、作价入股、保险与房地产司法纠纷……等方面都发挥着重要的作用。因此选择合适、合理地房地产估价方法为交易各方提供客观、公正、合理的房地产价值就显得尤为重要。

一、房地产估价方法研究的必要性

（一）可以促进房地产估价行业健康发展

客观、公平、公正是房地产评估的基本原则，房地产估价方法的正确运用能够有效保证房地产估价结果的客观、公正、公平，并有助于保障房地产市场秩序的稳定，实现这一切的基础是房地产估价形成专业化、制度化、程序化的标准体系。建立科学准确的估价方法体系将对房地产估价市场以及房地产市场的经济活动良性运行提供可靠保障。

（二）可以使房地产估价机构和房地产估价师在从业中规避风险

房地产价值评估的专业性、科学性、特殊性要求房地产估价师具备较高的综合素质，一方面是要研究掌握科学的估价方法理论体系，另一方面要将研究成果运用到房地产评估的实践工作之中，从而有效地指导实践活动。房地产估价师通过估价方法理论的研究，可以积累丰富估价理论知识，提高估价理论水平，使估价实践工作得心应手。房地产估价方法的合理应用是房地产估价的前提条件，建立科学规范的估价方法体系，能提高估价结果的客观公正性，在很大程度上降低房地产估价师的从业风险。

（三）可为促进国民经济整体健康运行和可持续发展提供的重要经济信息

房地产估价与每个人的生活息息相关。它既是每个家庭的固定资产，也是我们物质生活和精神生活的基本保障。在一国总财富中，房地产往往占60%-70%，同样房地产也是家庭财产的主要部分。在我国现阶段市场经济中，最大限度的财产整合以及资产的合理优化都是各行各业和每个家庭面临的切身利益与长远发展需要解决的客观问题。最大限度地对我国房地产进行综合全面的评估，优化资源，整合投资环境，对于政府部门的宏观经济调控和微观经济调整都具有十分重要的意义。房地产估价方法的研究，可以为国民经济整体健康运行和可持续发展提供的重要经济信息和科学合理的依据，为国民经济的良性循环发展奠定坚实的基础。

二、常用房地产估价方法的理论基础及其适用性分析

（一）比较法

1、比较法的概念及应用公式

比较法的内容比较简单，顾名思义，比较法就是指在进行新的房地产估价时，并不是直接进行，而是利用相似房地产的已知价格进行比较，之后对其进行修正，从而得出待估房地产合理的价格。这种方法比较简单的地方就是利用了市场价格进行估值。而其中的关键点就是利用类似房地产的已知价格中的选择类似房地产的过程，选择类似房地产的注意事项主要是选择房地产的用途、规模、档次等方面，如果两项房地产的用途不同，一方是商业用房，一方是民用房，那么如果估价时这样选择显然是错误的，对商业用房进行估价时就必须要选择商业用房。除此之外，房地产的规划条件、建筑结构等也是考虑的重点。

比较法的计算公式为V=v'×a×b×c×d

其中，V：待估房地产的价值；

V’：可比案例的交易价格

2、比较法的适用性

比较法适用的对象是在房地产交易发达地区具有交易性的房地产。因为交易性房地产在房地产交易市场中具有大量类似估价对象的房地产，便于在估价中选取类似比较对象。比较法适用的条件是在同一供求圈内存在着较多的类似房地产的交易。比较法不适用于房地产市场不健全、不发达的区域。

（二）收益法

1、收益法的概念及应用公式

效用价值原理是收益法的理论依据，所谓效用价值原理，就是指房地产的价值的决定因素不是该房地产的投入成本以及同类房地产在过去的价格，事实上，效用价值理论讲的是房地产的价值决定因素是对该房地产未来获利的预期，简单来讲，房地产的参与者的预期价值决定了房地产的价格，预期高，则价格也高。众所周知，房地产的价值会持续一段很长的时间，且在持续过程中收益会与年限成正比，即年限越长收益就会越高。收益法的基本方法就是先进行预测房地产在之后几年内的收益，再利用收益率来进行收益的折现，最后相加得到最终的价值。

假定房地产收益期限为无限期，每年纯收益固定不变，则收益法的基础公式为：（其中，a为房地产年纯收益，r为还原利率）

分析上述公式可以看出，房地产估价结果的高低主要取决于以下三个因素：还原利率的高低。估价时点之后，年纯收益的高低，以及纯收益取得的可靠性。估价时点之后，土地以及建筑物的剩余使用年限。

2、适用性

根据上文收益法的概念而言，在房地产估价过程中如果要用到收益法，则必须保证该房地产有直接的经济效益或者是有潜在的经济收益，在未来几年内能够将潜在收益显现出来。即是收益法的运用不局限于房地产目前的收益，也就是说，房地产目前即便没有收益也可以使用收益法，但也必须保证有隐性价值。这样的例子很多，举例说明，某房地产已经闲置，那么该产业目前便是没有价值的，但也并不是说它以后就没有价值，在未来一段时间内，该产业不会一直闲置，所以它也就是具有潜在收益，所以就可以运用收益法进行估价。但收益法也并不是每一类的房产都可以使用，举个例子，学校、行政楼的房地产是有一定的潜在价值的，但一般不会适用收益法。

（三）成本法

1、成本法的概念及应用公式

成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象合理价格或价值的方法。成本法是依据生产价值论，从建筑物的建造成本出发，扣除相应的折旧和税费后，估算中估价对象的客观市场价值。

成本法最基本的公式：积算价格=重新购建价格一折旧。

2、适用性

成本法适用对象很广，包含了正在开发、已经开发、计划开发的房地产，同时也包括可以假设重新开发的房地产，基本上，大多数的房地产也都包含在这几类中。但成本法也有其独特性，所以成本法对于部分房地产就更加的契合，其中包括交易几率低、不是依靠房地产本身获取收益或者是根据极少数或各别的用户的单独的要求建设的房地产。

成本法的选择除了上文探讨的其适用性之外，还要注意几个问题。一是实际成本和客观成本的区别。实际成本个别开发商在开发房地产过程中的花费，客观成本是极多数的开发商在假设开发建设时的花费。在估价中采用客观成本。二是要确定评估价值时要考虑到市场供求关系。正如普通的商品，供大于需求时，价值要调低，反之则调高价值。三是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。

三、房地产估价方法的应用分析――以收益法为例

（一）项目概况

A大厦属于某置业有限公司的投资性房地产，账面原值8344.06万元，账面净值8189.93万元。于2009年建成。A大厦占用的土地使用权面积为6412.78平方米，建筑总面积为26268.41平方米，包括地上四层、地下一层。楼层具体情况如下：负一层为停车场，面积6361.20平方米，入口位于商场北侧，层高约4.2米，水泥地面，内部墙面及柱子面为白色乳胶漆，装有车库通风系统，水泥楼板上刷白漆，水电安装齐全；一层为餐饮及商铺，面积6498.24平方米，层高约5.2米，抛光砖地面、内部墙刷淡黄色乳胶漆、白色木板墙裙、锡合金地脚线、石膏吊顶、自动扶梯、消防设施及水暖电安装齐全；二层为超市卖场，面积6498.24平方米，层高约5.2米。抛光砖地面、内部墙刷白色、黄色乳胶漆、淡蓝色木板墙裙、银合金地脚线、顶刷白色乳胶漆，空调及通风管道裸露，局部石膏吊顶；自动扶梯、消防设施及水暖电安装齐全；三层为超市卖场，面积6498.24，层高约为5.2米。刷白色、淡蓝色乳胶漆，空调及通风管道裸露，局部石膏吊顶；自动扶梯、消防设施及水暖电安装齐全；四层面积413.49平方米，层高为4.2米。该置业公司拟委托房地产评估机构评估该大厦的抵押价值。

（二）A大厦房地产应用收益法估价的参数确定

1、年租金净收益的预测

潜在毛收入是一个假设的概念，即假设该房地产没有被闲置，所有空间都被合理、充分利用下获取的收入，也即是潜在毛租金，潜在毛租金收入的计算方法很简单，是所有空间之和与大众租金水平的乘积，所谓大众租金水平，也就是市场上被公认的最可能出现的租金水平。采用市场比较法求取估价对象的市场平均租金，然后求得年收益。即选取三个与估价对象用途相同、地段相似、交易时间相似的实例进行修正。对象1租赁价格为80元/月/平方米，对象2租赁价格为100元/月/平方米，对象3租赁价格为70元/月/平方米。因三个可比实例交易时间与估价对象比较相似，因此不进行交易时间修正，且三个可比实例的交易均数正常交易，无特殊情况，所以不作交易情况修正，而只对房地产状况进行修正。

修正价格：

案例1：80×100/104×100/100=76.92元/月/平方米

案例2：100×100/104×100/102=94.27元/月/平方米

案例3：70×100/104×100/99=69.99元/月/平方米

取简单算术平均值作为估价对象房地产的租赁单价：（76.92+94.27+69.99）/3=80元/月/平方米（取整），则计算出A大厦的年潜在毛收入：80×12×26268.41=25217674元（取整）

其次，计算有效毛收入。有效毛收入是指在潜在毛收入综合考虑空置率、租金减免期、折扣及租金拖欠等情况后得到的归因于房地产的收入。

年有效毛收入=年潜在毛收×（1-空置率）+月租金×无风险利率

=25217674×（1-10%）+80×26268.41×3%

=22758951（元）（取整）

为了维护房地产正常的经营和使用，就必须要计算其运营成本，即运营费用。维修费指出租建筑物的设备、设施以及装修的维护、修理费用等，一般按年房屋重置价的1%-2%，建筑物重置成本计算为13178.86万元，根据估价人员现场调查取1%计。则维修费=13178.86×1%×10000=1317886.00（元）；管理费用按年房地产总收益的3%计，所以管理费按年潜在毛收入的3%计算。即管理费=25217674×3%=756530.22（元）；房产税的征收标准按房地产租金收入的12%计，所以房产税为按年潜在毛收入的12%计算。房产税=25217674X12%=3026120.88（元）；房地产税费标准可得租赁税费应按年潜在毛收入的5.5%计算。营业税金及附加=25217674×5.5%=1386972.07（元）；保险费是指根据订立的经济合同，对特定的灾害事故造成的经济损失提供资金保障的一种经济形势。按估价对象建筑物年现值的1.5%。计。按建筑物重置成新价值计算为11412.89万元。则保险费=11412.89×1.5%×10000=171193.35（元）；租赁中介费是房地产经纪机构向出租人收取的费用。根据规定一般按年房地产总收益的1.2%计。则A大厦房地产的租赁中介费按年有效毛收入的1.2%计算。租赁中介费=25217674×1.2%=302612.09（元）。

年运营总费用

=1317886.00+756530.22+3026120.88+1386972.07+171193.35+302612.09=6961315（元）（取整）

确定年净收益=年有效毛收入-年运营总费用

=25217674-69613***（元）。

2、折现率预测

本案例估价采用的是安全利率加风险调整值法求取折现率，无风险利润率也称安全利率，通常采用国债的到期收益率作为无风险收益率。在实际估价工作中，一般应当选取至少五年或五年以上的国债到期投资收益率作为求取无风险收益率的样本；风险报酬率是指承担额外的风险所要求的补偿，即超过无风险报酬以上部分的报酬率，具体是对估价对象自身及其所在区域、行业、市场等方面的风险补偿。无风险报酬率的确定是以基准日时点剩余期限为10年的国债到期收益率为4.07%，一般认为房地产行业的投资风险补偿率在2%？4%左右，本次估价取3%。即折现率=无风险报酬率+经营风险=7%（取整）。

3、收益年限的确定

房地产收益年限确定的主要依据是建筑、土地的年限，举个例子，A大厦所在的物业于2009年6月建成。根据国家规定，该建筑物的年限为60年，所以，A大厦建筑物剩余使用年限为55.5年。但A大厦的土地使用权终止日期为2051年9月24日，剩余使用年限为37.75年，故A大厦的收益期限n=37.75年。

（三）A大厦房地产抵押价值计算过程

1、选用公式，求取收益价值

租金水平的变化和房地产市场的供给关系、通货膨胀等因素有关，一般通货膨胀越大，房地产需求量越大则租金就越高，反之亦然。由之前的分析可知，该市属于正在兴起中的二线城市，未来几年该市的房地产市场将处于快速发展期，通过调查该市近几年的商业店铺的租金每年增长约5%。预计从第6年起，随着该地区房地产.市场的成熟和日趋饱和，A大厦房地产的房价将趋于平稳。

根据公式P计算A大厦估计价值

收益价值单价=247849940.7÷26268.41=9435.29元/平方米

2、采用楼层价差法测算委估建筑的市场总价值

估价人员经过市场调查及结合估价经验，确定地下一层、地上二、三、四层的价格系数分别为一层的0.5、0.8、0.8、0.8，依据上述方法测算出的委估建筑的市场总价值，具体明细见表1。

我国规定抵押房地产的价值等于假定未设定法定优先受偿权下的市场价值减去法定优先受偿款。据调查，A大厦房地产在估价时点的法定优先受偿款为0万元。因此，最终确定A大厦估价=179362442-0=179362442元。

五、结束语

房地产市场需求的多样化带动了房地产估价市场的发展，评估目的的不同，评估对象的不同，就导致了评估方法的不同。评估方法的选择不是随心所欲的，每一种评估方法都有其特定的适用条件和适用范围。在评估方法的选择与运用上，需要的是房地产估价师的个人能力及个人道德素养，除了他们的估价能力之外，估价师需要秉承公正的原则、严谨的步骤来进行估价，同时，估价师要研究与运用科学的估价理论，选取适用的估价方法，对估价对象房地产某估价时点、特定价值含义的价值做出客观、合理、公正的估算，切实维护估价对象房地产相关各方当事人的合法权益。

参考文献：

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[3]沈芳.浅析房地产估价中市场比较法的运用[J].考试周刊，2011

[4]黄段晨，李季.房地产估价方法若干问题的思考[J].山西建筑，2011