2015年上半年河南省房地产估价师《理论与方法》：估价假设试题

第一篇：2015年上半年河南省房地产估价师《理论与方法》：估价假设试题

2015年上半年河南省房地产估价师《理论与方法》：估价假设试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、路线价法特别适用于__需要对大量土地进行估价的场合。A．土地经济评价 B．土地课税

C．土地收益测算 D．土地定级

2、某套200㎡、单价4000元/㎡的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（）万元。A．71.84 B．74.47 C．75.23 D．80.00

3、经济适用住房采取__的方式进行。A．出让 B．行政划拨 C．有偿转让 D．无偿转让

4、消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的影响关系是。

A：若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求 B：若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求 C：若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求 D：若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求 E：执行层的组织协调

5、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（）。

A．时间类参数 B．融资类参数

C．评价标准类指标 D．收益类指标

6、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（）元。A．137.5 B．410.2 C．432.2 D．452.2

7、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是。A：单独深度价格修正率 B：累计深度价格修正率 C：平均深度价格修正率 D：加权深度价格修正率

E：工业用地的监测点评估价格

8、在一国金融机构体系中居领导核心地位的是__。A．政策性银行 B．商业银行 C．中央银行 D．人民银行

9、甲企业自用写字楼房产原值为2000万元，按规定应缴纳的房产税可能是万元。(2006年房地产经纪人试题)A：16．8～21．6 B：21．6～24 C：24 D：100 E：执行层的组织协调

10、写字楼分类过程中需考虑的因素有（）。A．写字楼的级别 B．写字楼的物业管理

C．写字楼的级别，写字楼的位置

D．写字楼的位置，交通方便性，建筑形式

11、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是．【2006年考题】 A：过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B：市场上能找到充分的房地产历史价格资料 C：房地产市场在过去无明显的季节变动

D：政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 E：工业用地的监测点评估价格

12、经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，耕地占用税适用税额可适当提高，但最高不超过规定税额的__。A．30% B．40% C．50% D．60%

13、某宗房地产的总建筑面积为5 000 ㎡，房地总价值为2 600万元，其中土地价值为600万元．某人购买了其中200 ㎡，该部分的房地价值为182万元．假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为。A：4％ B：7％ C：17％ D：30％

E：工业用地的监测点评估价格

14、对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择__。

A．买方代理 B．卖方代理 C．联合代理 D．双重代理

15、耕地占用税实行__税率。A．幅度定额税率 B．超额累进税率 C．地区差别税率 D．比例税率

16、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元／㎡，其中主体工程900元／㎡，安装及装饰装修工程费为600元／㎡。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15％，则在估价时点的续建费用为元／㎡。A：486.52 B：521.74 C：559.50 D：1398.76 E：工业用地的监测点评估价格

17、以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的组合来提高收益、降低风险。A：地理区域 B：时间分布 C：物业类型 D：收益形式 E：借款合同

18、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是。(2009年试题)A：发现地下文物

B：银行贷款未按期到账 C：相关建材供应缺货 D：更改建筑设计

E：房地产估价机构必须加盖公章

19、城市房屋拆迁估价时点一般为。

A：拆迁入与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议之日 B：建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请之日 C：房屋拆迁许可证颁发之日 D：房屋拆迁结束之日

E：房地产估价机构必须加盖公章

20、A省B市C房地产开发公司于2005年9月，成为上市公司，其中发行社会公众发行股票总数100万股。按照有关规定，A市w公司2005年9月，成为上市公司时，发行社会公众发行股票总数100万股，该公司发行股票总数应超过万股。A：100 B：200 C：250 D：400 E：执行层的组织协调

21、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好__工作。A．项目建议书的编制 B．施工图设计 C．可行性研究 D．成本收益分析

22、职工死亡或者被宣告死亡的，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户的存储余额。A：向社会捐助

B：帮助住房公积金缴存困难职工 C：纳入住房公积金的增值收益 D：纳入社会统筹资金 E：执行层的组织协调

23、不属于进度控制中关注因素的是__。A．监理施工情况 B．设计变更

C．劳动力安排情况 D．气象条件

24、城市基本地形图的复测周期一般为__年。A．20～30 B．10～30 C．10～15 D．5～10

25、__是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。A．商品房预售 B．商品房出让 C．商品房转让 D．商品房招租

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）1、2002年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2003年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33.6万元，则其预付款的收益率为（）。A．12% B．13.4% C．80% D．125%

2、房地产开发项目的前期工程费主要包括__。A．“三通一平”费 B．土地租用费 C．可行性研究费 D．土地转让费 E．建筑费用

3、关于商业物业投资的说法，正确的有。

A：商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势 B：商业物业交易常在机构投资者之间进行

C：区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性 D：商业物业不适合长期投资

E：商业物业投资收益全部来自出租收益

4、一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的（）。

A．实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元 B．实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元 C．实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元 D．实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元

5、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。A．折旧费 B．审计费

C．金融机构手续费 D．无形资产摊销费

6、房地产价格的形成条件有__。A．房地产的需要 B．房地产的有用性 C．房地产的有效需求 D．房地产的相对稀缺性 E．房地产的有效供给

7、城市土地开发和供应计划，一般由（）按城市总体发展要求、土地开发潜力以城市规划的要求制定。A．土地管理部门 B．规划管理部门 C．市场管理部门 D．设计管理部门 E．计划管理部门

8、可行性研究就是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。它要求综合研究建设项目的。A：社会的认同性

B：技术先进性和适用性 C：经济合理性 D：建设的可能性 E：政策的导向性

9、下列情形中，可以不办理出让手续的有__。

A．民政局将办公楼连同院落整体转让给交通局指挥中心 B．林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼 C．私有住宅转让后改为副食品加工车间 D．职工已购公有住房首次上市转让

E．国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房

10、用于解决会计资产计价、负债清偿和收益确认等问题的会计假设是。A：会计主体假设 B：持续经营假设 C：会计分期假设 D：货币计量假设 E：执行层的组织协调

11、下列关于质权特征的表述中，错误的是。(2007年试题)A：质权是一种担保物权

B：质权的标的物只能是不动产权利 C：质权需转移质物的占有

D：质权是就质物优先受偿的权利 E：执行层的组织协调

12、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为__元/m2。A．3800 B．4500 C．5200 D．5600

13、明确估价对象的内容，包括明确。A：实物状况 B：权益状况 C：区位状况 D：经济状况 E：环境状况

14、下列关于地租理论，表述正确的是。

A：地租是使用土地的代价，即土地这种生产要素的价格

B：土地的需求曲线与供给曲线的交点，决定了土地的正常价格，即地租 C：地租由土地的需求与供给所决定

D：土地的需求通过土地产品的需求得以反映，它取决于土地的边际收益产量 E：当其他生产要素的投入量固定不变时，随着土地使用量的增加，边际收益产量呈递减趋势

15、按照有关规定，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让的有。A：商业用地 B：旅游用地 C：娱乐用地

D：商品住宅用地 E：廉租住房用地

16、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（）。A．成本导向定价法 B．购买者导向定价法 C．竞争导向定价法 D．市场导向定价法

17、房地产保险对房地产估价的需要，主要是__。A．投保时评估保险价值 B．投保时评估保险金额

C．事故发生后评估房屋所遭受的损失

D．事故发生后评估房屋的重建价格或重置价格 E．事故发生后评估的赔偿金额

18、某大厦建筑总面积8000平方米，房地总价值8000万元，其中土地总价值3000万元。若某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积200平方米，房地价值215万元，则按建筑面积和房地价值进行分摊所计算的该人的土地占有份额为__%。A．2.5 B．7.17 C．2.69 D．3.0

19、建立房地产中介服务行业信用档案的作用包括。

A：为各级政府部门和社会公众监督房地产中介服务行业及执(从)业人员市场行为提供依据

B：为社会公众查询企业和个人信用、信息提供服务

C：为社会公众对房地产中介服务领域违法、违规行为提供投诉途径的信息管理系统

D：减少或避免商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为的发生 E：不能减少或避免商业欺诈、弄虛作假、损害消费者合法利益等行为的发生 20、某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8％，则。

A：该房地产的收益价格为136.73万元 B：该房地产的收益价格为143.89万元

C：以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14 D：该房地产的合理经营期限为15年 E：该房地产的合理经营期限为20年

21、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是__。A．开发结束时的时间

B．购买待开发房地产时的时间 C．开发期间的某个时间 D．全部租售出去时的时间

22、根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，下列关于最低保修项目和保修期限，说法正确的是__。A．管道渗漏为1年 B．五金件损坏为2年 C．管道堵塞为6个月

D．电器开关损坏为6个月 E．供冷系统损坏为1个供冷期

23、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。A．土地取得成本+开发成本

B．土地取得成本+开发成本+管理费用

C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D．开发完成后的房地产价值

24、单利计息与复利计息的区别在于。A：是否考虑资金的时间价值 B：是否考虑本金的时间价值

C：是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D：采用名义利率还是实际利率 E：借款合同

25、法律规定可以属于集体所有的自然资源有。A：森林 B：矿藏 C：水流 D：山岭 E：荒地

第二篇：房地产估价理论与方法

第一章 房地产估价概论

考试目的：测试应考人员对房地产估价的含义、本质和必要性，房地产顾家的要素，房地产估价的各种现实需要，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容：

第一节，对房地产估价的基本认识

一、房地产估价的含义

指专业房地产估价。

（一）专业估价与非专业估价的本质区别

1）专业估价是由专业人员和专业机构完成的。

2）专提供的是专业意见。

3）专具有公信力。

4）专实行有偿服务。

5）专要承担法律责任。

（二）专业房地产估价的概念

核心内容：为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析，测算和判断。定义：房地产估价师和房地产估价机构接受他人委托，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。要素：估价当事人、估价目的、估价对象、估价时点、价值类型、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序、估价方法和估价结果。

（三）估价与评估的异同

估价的含义更精准、明确、具体，就是指对价值进行评估。

房地产估价师和房地产估价机构从事的房地产估价衍生业务和咨询顾问业务：

1）价值分配业务

2）价值减损评估业务

3）相关经济损失评估业务

4）房地产咨询顾问业务

（四）国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义

二、房地产估价的本质

（一）房地产估价师评估房地产的价值而不是价格

价值与价格：价值是物的真实所值，是价格的波动“中心”；价格是价值的外在表现，围绕价值上下波动。

（二）房地产估价师模拟市场定价而不是替代市场定价

估价与定价：估价师提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相关当事人自己的行为。

(三)房地产估价师提供价值意见而不是做价格保证

根据提供的专业意见的用途和作用，可分为两种不同性质的估价：鉴证性估价（或称证据性估价、公正性估价）、咨询性估价（或称参考性估价）

刑法一百九十八条、公司法二百零八条规定了估价的法律责任。

鉴证性估价应“独立、客观、公正”，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”。本书讲的主要是鉴证性估价。

（四）

第三篇：福建省2016年房地产估价师《理论与方法》：估价目的模拟试题

福建省2016年房地产估价师《理论与方法》：估价目的模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有__签字盖章。A．注册建筑师 B．注册结构工程师 C．注册建造师

D．注册施工管理师

2、是影响房地产价格的房地产自身因素。A：区位因素、实物因素、权益因素 B：区位因素、社会因素、权益因素 C：区位因素、社会因素、国际因素

D：区位因素、实物因素、权益因素、社会因素、经济因素 E：工业用地的监测点评估价格

3、编制工程进度计划的方法有横道图法和__。A．网络图法 B．表格法 C．竣工图法 D．坐标图法

4、下列房地产价格影响因素中．不属于区位因素中的位置因素的是。A：朝向 B：楼层 C：方位

D：交通条件

E：工业用地的监测点评估价格

5、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是__。A．建筑剖面图 B．建筑构造详图 C．建筑平面图 D．总平面图

6、以下有关假设开发法的表述中，不正确的是。

A：假设开发法在表现形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法” B：假设开发法是一种科学实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的情况下，得到了广泛应用

C：对于应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，应采用假设开发法进行估价

D：假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一 E：工业用地的监测点评估价格

7、遵守要求在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。A：谨慎原则

B：最高最佳使用原则 C：合法原则 D：替代原则

E：工业用地的监测点评估价格

8、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是。A：空置率偏小 B：运营费用偏大 C：收益期限偏短 D：报酬率偏高

E：工业用地的监测点评估价格

9、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是__。

A．任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘

B．对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解

C．实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况 D．拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁入签字认可

10、下列关于房地产转让，表述错误的是。

A：因企业被收购房地产权属随之转移的，属于房地产转让；因企业被兼并房地产权属随之转移的，则不属于房地产转让

B：房地产买卖属于双务行为，房地产赠与属于单务行为

C：房地产转让最主要的特征表现在房屋所有权连同房屋所占用的土地使用权发生转移

D：凡房地产转让或变更的，必须按照规定的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记 E：执行层的组织协调

11、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场．需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用进行估价。A：比较法 B：成本法

C：假设开发法 D：长期趋势法

E：工业用地的监测点评估价格

12、已知某城市容积率修正系数表，见下表。

容积率修正系数表 A．容积率 B．0.1 C．0.4 D．0.7 E．1.0 F．1.1 G．1.3 H．1.7 I．2.0 J．2.1 K．修正系数 L．0.5 M．0.6 N．0.8 O．1.0 P．1.1 Q．1.2 R．1.6 S．1.8 T．1.9

13、__是收集一手资料时最普遍采用的手段。A．问卷 B．座谈 C．电话 D．邮寄

14、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。A．30%～40% B．40%～50% C．50%～60% D．60%～70%

15、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元／㎡。现市场上类似住宅的年租金为600元／㎡。若折现率为8％，则承租人甲目前的权益价值为万元。A：6.19 B：6.42 C：7.20 D：9.58 E：工业用地的监测点评估价格

16、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）。A．43万元 B．112.5万元 C．123.3万元 D．150万元

17、甲房地产开发公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要3年时间，目前市场对此类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后3年内该地区的住宅空置率会从目前的2％上升至10％左右。甲公司拟以其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是。

A：因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法(现金流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当比现时同类房屋售价高

B：因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法(现金流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当予以调低

C：该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值

D：该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价 E：工业用地的监测点评估价格

18、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由__裁决。A．上级房屋拆迁管理部门 B．人民法院

C．县级以上人民政府 D．同级人民政府

19、用收益法计算房地产价格，若第七年净收益为，年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=。A： B： C： D：∞

E：工业用地的监测点评估价格

20、某经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、原建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为万元。A：1．60 B：3．00 C：4．25 D：5．525 E：执行层的组织协调

21、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为，【2004年考题】 A：849元／㎡ B：865元／㎡ C：882元／㎡ D：915元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

22、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是__。A．购买房地产股票 B．购买商铺

C．购买房地产债券

D．购买住房抵押支持证券

23、估价对象土地2004年的纯收益为500万元，预计2005年到2009年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，若2009年底将该土地转让，转让价格为4000万元，该类土地的报酬率为8％，土地使用权在2005年1月1日的价格为。A：6866万元 B：7161万元 C：5010万元 D：5510万元

E：工业用地的监测点评估价格

24、决定某一房地产价格水平高低的供求状况主要是房地产的供求状况。A：全国本类 B：本地区本类 C：全国 D：本地区

E：工业用地的监测点评估价格

25、从卖房的角度看，成本法的理论依据是__。A．销售状况价值论 B．市场供求价值论 C．生产费用价值论 D．经济花费价值论

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《合同法》规定，租赁期限不能超过__年。A．30 B．20 C．10 D．5

2、《城市房屋权属登记管理办法》规定，房屋权属登记机关自受理房屋权属登记申请之日起__日内应当决定是否予以登记。A．3 B．5 C．7 D．10

3、房地产估价可在下列活动中发挥作用__。A．房地产出租 B．房地产保险

C．房屋继承、分割 D．房地产拍卖抵债

4、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为__。A．12% B．32% C．24% D．30%

5、城市总体规划的近期规划期限一般为__年。A．1 B．3 C．5 D．10

6、市场调查可分为不可控因素调查和可控因素调查两种，其中，可控因素调查包括__。A．产品调查

B．市场需求容量调查 C．价格调查

D．分销渠道调查 E．促销策略调查

7、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁的实施方式主要包括。A：自行拆迁 B：委托拆迁 C：政府拆迁 D：单位拆迁 E：社会拆迁

8、财务分析不包括。A：偿债能力分析 B：平衡能力分析 C：盈利能力分析 D：营运能力分析 E：执行层的组织协调

9、某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30％来支付抵押贷款月还款额，已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6％。则该家庭的首付款额是元。A：34000.00 B：83265.38 C：87867.78 D：91022.12 E：借款合同

10、某个国家从2000～2004年的基尼系数分别为0.33,0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断。

A：该国家的居民收入分配趋于平均化

B：该国家的居民收入分配两极分化越来越严重 C：该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势 D：该国家的居民收入呈现出上升的趋势 E：执行层的组织协调

11、受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应派__单数成员组成鉴定组。A．3人(含3人)以上 B．5人(含5人)以上 C．7人(含7人)以上 D．9人(含9人)以上

12、房屋登记机构应进行实地查看的情形有。A：房屋所有权初始登记 B：房屋所有权转移登记 C：最高额抵押登记 D：在建工程抵押权登记 E：地役权登记

13、基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率(MARR)．决定基准收益率大小的因素主要是。A：资金来源 B：资金成本 C：项目风险 D：预期利润 E：机会成本

14、目前，我国已基本建立了以国有金融机构为主体、其他各类金融机构并存的金融体系，逐步形成了的金融体制。A：银行、证券、保险业分业经营 B：银行、证券、保险业分业监管 C：银行、证券、保险业共同经营 D：银行、证券、保险业合作经营 E：银行、证券、保险业共同监管

15、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定．不具抵押意义因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有．【2005年考题】 A：土地所有权

B：国有工业用地使用权 C：宅基地土地使用权 D：大型游乐场 E：乡镇企业用房

16、下列有关综合指标的表述，正确的是{)。

A：绝对指标是反映在一定时空条件下的社会经济现象总规模或绝对水平的统计指标

B：相对指标是绝对指标(总量指标)的派生指标

C：平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值分离趋势的指标 D：平均指标主要是指标准差

E：变异指标又称变动度，是反映总体单位标志值差异程度的综合指标

17、基准收益率是导致投资行为发生所要求的__。A．最低投资报酬宰 B．平均投资报酬率 C．最低投资利润率 D．平均投资利润率

18、房地产的规范性文件包括。A：《房地产经纪人员执业资格制度暂行规定》 B：《房地产估价规范》 C：《关于房地产中介服务收费的通知》 D：《房产测量规范》 E：《城市房屋拆迁估价指导意见》

19、如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，房地产投资评估的模型所用的折现率为__。A．8% B．4% C．14% D．12% 20、下列__房产可以免征房产税。A．个人所有的房产

B．宗教寺庙、公园、国家机关、部队等自用的房产 C．企业办的各类学校、医院、幼儿园等自用的房产

D．高等学校兴办的校办工厂、企业、招待所等自用的房产 E．房产因大修而停用的，大修期间可以免征房产税

21、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供。A：《住宅平面示意图》 B：《住宅立面示意图》 C：《住宅剖面示意图》 D：《住宅质量保证书》 E：《住宅使用说明书》

22、以下能够引起利率上升的因素有__。A．借贷资金的供给大于需求 B．预期通货膨胀率上升

C．中央银行采用货币紧缩政策 D．某国国际收支出现大量顺差 E．中央银行采用货币扩张政策

23、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有__。A．土地所有权

B．国有工业用地土地使用权 C．宅基地土地使用权 D．大型游乐场 E．乡镇企业用房

24、房地产估价机构组织形式包括。A：合伙制 B：股份制

C：有限责任制 D：国有独资公司 E：个人企业

25、甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。A．若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元 B．若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元 C．若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元 D．若乙地块临街深度为100ft，则其总价为1 10万元 E．若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元

第四篇：房地产估价理论与方法_参考答案

一、单项选择题

ABDABCBAABDBBBDDABCDBCBBCBCCCDBBAAB

二、多项选择题

ABC

BDE

ACE

AD

ACE

ACDE

ADE

CDE

BCD

ABDE

ACD

AC

ACD

ACE

ABC

三、判断题

XVVXXVVVXX

VXVXX

第五篇：2017房地产估价师《理论与方法》冲刺试题

1.某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。则该房地产的收益价格为()万元。

A.228.2

3B.229.36

C.224.7

4D.223.63

2.某宗房地产的土地使用年限为50年，不可续期。包括土地开发和房屋建造过程，至今已有18年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40万元，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为()万元。

A.457.40

B.476.98

C.686.10

D.715.48

3.某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近()万元。

A.276

B.28

3C.28

4D.29

14.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是()。

A.某酒店

B.某市图书馆

C.某住宅

D.某写字楼

5.现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其()，成本的增加一定要对()增大有所作用才能构成价格。

A.效用

B.花费的成本

C.市场价值

D.投资价值

6.某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田。该项目涉及B村农业人口50户，180人。据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。根据规定，如按最低标准，A房地产开发公司应向每个农民支付()元的安置补助费。

A.1000

B.2000

C.4000

D.6000

7.某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为()万元。(2002年试题)

A.180.0

B.300.0

C.309.0

D.313.2

8.某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商店。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用()进行估价。

A.比较法

B.成本法

C.假设开发法

D.长期趋势法

9.开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用()评估。

A.市场法

B.收益法

C.成本法

D.推测法

10.运用假设开发法估价，对于资金的时间价值()。

A.不必考虑

B.根据实际情况而定

C.必须考虑

D.无法确定