2015年土地估价师《估价理论与方法》：地租理论考试试题

第一篇：2015年土地估价师《估价理论与方法》：地租理论考试试题

2015年土地估价师《估价理论与方法》：地租理论考试试

题

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是__。A．根据过去的数据水平确定现在的数据 B．根据实际发生的数据水平确定 C．根据统计的数据水平确定

D．根据当前的数据水平确定未来的数据

2、设立股份有限公司公开发行股票，应当向国务院证券监制管理机构报送募股申请和文件，这些文件包括__。A．公司章程 B．财政报表 C．发起人协议 D．招股说明书 E．股市行情

3、房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于__。A．10% B．20% C．30% D．40%

4、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)规定，新建廉租住房套型建筑面积控制在__平方米以内，主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建。A．50 B．55 C．60 D．65

5、根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和国土资源部《关于开展制订征地统卜年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》（国土资发[2005]144号）等规定，要制订征地“区片综合地价，征地补偿做到同地同价”，这里的“同地同价”是指（）。

A．同一个农民集体都采用同一个征地区片价

B．同一区片内不同项目征地都采用同一标准进行补偿 C．同一个征地项目都采用同一标准补偿

D．同一区片内的征地价格与区片内的国有土地价格一致

6、估价的基本事项不包括__。A．估价目的 B．估价对象 C．估价时点 D．估价原则

7、《协议出让国有土地使用权规定》规定，国有土地使用权出让计划经批准后，__部门应当在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。

A．市、县人民政府国有资源行收主管部门 B．市、县人民政府

C．省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门 D．国土资源部

8、下列有关土地、房地产税收的说法正确的是．【2009年考试真题】 A：学校、幼儿园、养老院占用耕地，也需要缴纳耕地占用税

B：供城市居民观光旅游采摘的农业生产用地可以免征城镇土地使用税 C：目前外商投资企业不缴纳房产税，而缴纳城市房地产税 D：中外合资企业和外资企业不需要缴纳城市维护建设税 E：土地

9、__是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。A．农用地 B．建设用地 C．未利用地 D．已利用地

10、在下列凶素中，__是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，也是形成同一均质地域内地价差异的重要原因。A．一般因素 B．区域因素 C．个别因素 D．其他因素

11、企业“预付账款”科目期末若有借方余额，则反映（）。A．已预付的全部货款 B．退回多付的货款 C．已结转的预付款 D．尚未结转的预付款

12、依据市场原则建立起来的中心地体系，上级中心地可以支配下级中心地的商服活动。A：全部 B：1／2 C：1／3 D：1／6 E：时间因素

13、土地交易双方经过充分协商最终达成协议，并由买方支付给卖方一定数目的款项．这笔款项被称为最为确切。(2006年考题)A：土地评估价格 B：土地成交价格 C：客观市场价格 D：申报地价 E：时间因素

14、在年利率10％(不考虑通货膨胀因素)，按单利计息的方法考虑，某房地产企业第一年初存入银行的100万元与第三年初存入银行的万元是价值相等的。A：120 B：130 C：121 D：133 E：土地

15、利用外资的形式很多，一般将其分为__。A．订立进出口贸易合同 B．直接从国外介入资金

C．吸引外国资本在国内进行直接投资

D．接受外国政府和国际金融机构的援助性贷款 E．利用外资进行国外贸易

16、下列属于土地利用年度计划应当遵循的原则的是。A：优先保证居民住宅用地 B：占用耕地与补充耕地相平衡

C：城镇用地增加与农村建设用地减少相脱离

D：严格依据土地利用总体规划，控制住宅用地总量，保护耕地 E：合法性

17、地价管理一个重要作用是防止地价暴涨，其手段多样，对于地价上涨不合理的地区，一般采用的手段为。A：实行地价冻结 B：停止交易

C：提高交易税金比例 D：政府回收土地 E：时间因素

18、《征地统一年产值标准测算指导性意见(暂行)》规定，征地统一年产值标准是在一定区域范围内(以市、县行政区域为主)，综合考虑被征收农用地类型、质量、等级、农民对土地的投入以及农产品价格等因素，以前__年主要农产品平均产量、价格为主要依据测算的综合收益值。A．一 B．两 C．三 D．五

19、某居住区的居住人数为12万人，居住区占地面积为4公顷，其中居住建筑用地面积为3公顷，其他用地面积为1公顷，则人口净密度为（）。A．4万人/公顷 B．3万人/公顷 C．1万人/公顷 D．12万人/公顷

20、某地块面积为2000㎡，城市规划规定的限制指标：容积率为3，建筑密度为30％．在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最为可行的是。

A：建筑物地面一层建筑面积800㎡，总建筑面积为5000㎡ B：建筑物地面一层建筑面积1400㎡，总建筑面积为6000㎡ C：建筑物地面一层建筑面积600㎡，总建筑面积为5500㎡ D：建筑物地面一层建筑面积600㎡，总建筑面积为2500㎡ E：时间因素

21、消费者购买某种商品愿意支付的实际价格是指。A：商品的最低售价 B：商品的销售价格 C：交通费用

D：商品的销售价格加交通费用 E：时间因素

22、大中型水利水电工程建设征收耕地的，土地补偿费和安置补助费之和为该耕地被征收前三年平均年产值的__倍。A．10 B．15 C．16 D．30

23、某宗工业用地，土地取得费为100元／平方米，相关税费为50元／平方米，土地开发费是200元／平方米，利息为15元／平方米，投资利润率为25％，则土地投资利润为元／平方米。A：86．00 B：87．50 C：88．00 D：91．25 E：时间因素

24、成本逼近法一般适用于的估价．(2002年真题)A：有建筑的土地 B：有开发潜力的土地 C：建成区已开发的土地 D：新开发的土地 E：合法性

25、按照国家有关规定，企业盈余公积金应依一定比例从__中提取。A．税前利润 B．税后利润 C．营业利润 D．利润总额

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发[2006]100号)规定，建立健全年度土地出让收支预决算管理制度。每年第__季度，有关部门要严格按照财政部门规定编制下一年度土地出让收支预算。A．一 B．二 C．三 D．四

2、下列关于耕地占用税的计税依据，说法正确的是。A：耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据 B：耕地占用税以纳税人非实际占用耕地面积为计税依据 C：按照规定税率一次性计算征收 D：耕地占用税实行据实征收原则

E：耕地占用税以纳税人实际占用耕地特点为计税依据

3、国有企业改革中涉及划拨建设用地使用权处置的，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取处置。A：保留划拨 B：出让 C：租赁

D：作价出资(入股)或授权经营的方式 E：抵押

4、修建性详细规划的主要内容有。

A：建筑和绿地的空间布局、景观规划设计，布置总平面图 B：建设条件分析和综合技术经济论证 C：道路系统规划设计 D：土地系统规划设计 E：工程管线规划设计

5、土地利用总体规划编制程序包括。A：准备工作阶段 B：调研工作阶段

C：编制和调整方案阶段

D：规划审批和公布实施阶段 E：公告阶段

6、房地产开发的特点是。A：流动性强 B：建设周期长 C：风险较大

D：对国家经济政策较敏感 E：投资额大

7、城市规划纲要的内容包括。

A：论证城市发展的技术经济依据和发展条件 B：拟定城市经济社会发展目标

C：论证城市在区域中的地位和作用，原则确定市域城镇体系及其布局 D：论证并原则确定城市性质 E：论证但不确定城市性质

8、《征用土地公告办法》规定，征收土地公告应当包括下列__内容。A．征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途 B．被征收土地的所有权人、位置、地类和面积 C．征地补偿标准和农业人员安置途径 D．办理征地补偿登记的期限、地点 E．公告的注意事项

9、根据《城市房地产管理法》的规定，中华人民共和国城市规划区范围内的国有土地使用权的出让，必须符合。A：土地利用总体规划 B：城市规划

C：城市年度建设用地计划 D：社会主义公有制的制度

E：经济、社会、文化发展战略

10、下列土地，属于免征土地使用税的是__。A．国家机关自用的土地

B．市政街道、广场、绿化地带等公共用地 C．宗教寺庙、公园自用的土地

D．由国家财政部门拨付事业经费的单位非自用的土地 E．名胜古迹非自用的土地

11、基准地价的特点有__。A．全域性 B．分用途 C．无限期 D．平均性 E．有限期

12、土地开发整理项目文件资料管理的原则有__。A．真实性 B．系统性 C．开放性 D．安全性 E．完整性

13、建设用地使用权转让的方式包括。A：出售 B：出租 C：交换 D：赠与 E：抵押

14、在计算每幢建筑物应分摊的公用建筑面积时，从整幢建筑物的建筑面积中扣除的部分包括【2009年考试真题】 A：各套套内建筑面积 B：作为独立使用的地下室

C：为多幢服务的警卫室与管理用房 D：人防工程 E：电梯井

15、农用地定级中，分析定级因素与土地质量的关系分为三种情况，属于正向型关系。

A：土壤有机质 B：土层厚度 C：土壤含盐量 D：灾害性天气频率 E：土壤酸碱度

16、偿还国债资金的来源通常包括以下几个方面__。A．国家预算直接拨款 B．国家预算的结余 C．国债投资获得的收益 D．发行新债以偿还旧债 E．国家预提下年的资金

17、下列人员情形，不能报名参加土地估价师资格考试的有__。A．被取消土地估价师资格已3年 B．被取消考试资格已3年

C．在评估业务中受到行政处罚，自处罚之日起至报名之日止已3年

D．因故意犯罪受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起至报名之日止已8年

18、土地估价是作为__进行土地交易、土地资产管理等方面的依据。A．组织 B．国家 C．个人 D．单位

E．社会团体

19、商业银行组织形式的分类方式有__。A．按机构设置分类 B．按业务经营范围分类 C．按利益收入分类 D．按规模大小分类 E．按回收利润分类

20、日常地籍是以__为基础，针对日常土地数量、质量、权属、用途等状况的变化进行修正、补充和更正的地籍。A．城镇地籍 B．初始地籍 C．常规地籍 D．数字地籍

21、按法设立和适用范围，法可以分为。A：国内法 B：国际法 C：实体法 D：程序法 E：国外法

22、建筑物的折旧计算方法中，属于加速折旧的方法是。A：平均年限折旧法 B：定率法

C：年数合计法 D：偿还基金法 E：土地

23、当拟建设工程的性质、规模、结构内容和层数等已基本明确，但初步设计还在方案阶段，设计文件不够齐全，不能计算具体工作量时，采用__编制工程概算是较准确可行的方法。A．概算定额法 B．概算指标法 C．施工定额法

D．类似工程预决算法

24、农村村民非法占用土地建住宅表现形式包括。

A：农村村民采用正当手段取得批准非法占用土地建住宅 B：农村村民采用欺骗手段骗取批准非法占用土地建住宅

C：农村村民土地建住宅的面积超过了省、自治区、直辖市规定的标准 D：农村村民未经批准非法占用土地建住宅

E：农村村民建住宅的面积超过了本村规定的标准

25、直接影响土地的利用效益的有。A：交通条件的优劣 B：基础设施条件如何 C：区域环境条件的好坏 D：经济发展状况的快慢 E：土地政策的实施

第二篇：2017土地估价师：土地估价理论方法作业题8（定稿）

2017土地估价师：土地估价理论方法作业题8

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、B、C是A省的两个县级单位，E是D省的县级单位，A省省级农用地分等成果的自然等以400分为等间距，B省省级农用地分等成果以200分为等间距。经国家级汇总后，B县的一等地与C县的一等地以及E县的一等地的质量关系是。

A：B=C=E B：B=C>E C：B=C

2、某房屋的建筑面积为1500 ㎡，1992年1月1日建成，已知市场上与该建筑物类似的房屋的重置价为2800元／㎡，该房屋的耐用年限为50年，残值率为3％，若采用平均年限折旧法进行折旧，则该建筑物在评估日2003年1月1日的现值为万元。A：305．1 B：330．4 C：338．5 D：340．2 E：合法性

3、收益还原法是借助适当的还原利率，将待估土地在未来给定年期内的各年__折现求和，以确定其现值的一种评估方法。A．预期总成本 B．预期纯收益 C．实际总收益 D．实际纯收益

4、人类虽然能移山填海，扩展陆地；或围湖造田，增加耕地，但这仅仅是土地用途的转换，并没有增加土地面积。这表明了土地的__ 自然特性。A．土地面积的有限性 B．土地位置的固定性 C．土地质量的差异性

D．土地永续利用的相对性

5、在建筑工程中，材料费约占总造价的__。A．40%～50% B．50%～60% C．60%～70% D．70%～80%

6、盘盈的固定资产应按__计价。A．评估确认价值 B．市场价值 C．净值

D．重值完全价值

7、土地估价中的区位是一个综合的概念，它是自然、经济和（）条件在空间地域上有机结合的具体表现。A.政治  B.交通  C.人口  D.文化

8、城市总体规划的图样包括__。A．工业区分布图 B．道路交通规划图 C．绿地开发区域规划图 D．城市现状图

E．城市总体规划图

9、下列关于资产的表述，错误的是。A：必须能够被企业拥有或控制 B：由过去的交易或事项形成 C：能够给企业带来经济利益 D：资产增加，负债则减少 E：土地

10、《刑法》规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节特别严重的，处以三年以上七年以下有期徒刑，并处以非法转让、倒卖土地使用权价额__的罚金。A．百分之三以上百分之十以下 B．百分之三以上百分之二十以下 C．百分之五以上百分之十以下 D．百分之五以上百分之二十以下

11、根据马克思的地租理论，农业用地的垄断地租是来自。A：农业雇佣工人创造的剩余价值 B：社会其他部门工人创造的价值

C：农业工人利用肥沃土地创造的超额利润

D：农业工人利用位置较好的土地创造的超额利润 E：时间因素

12、采用市场比较法评估地价时，除交易日期修正外，其他各项修正均以待估宗地为基准修正时，应采用公式。A：待估宗地价格：比较实例价格 B：待估宗地价格：比较实例价格 C：待估宗地价格：比较实例价格 D：待估宗地价格：比较实例价格 E：时间因素

13、会计核算必须以实际发生的经济业务及反映经济业务发生的合法凭证为依据，如实反映财务状况和经营成果，这是的要求。A：重要性原则 B：谨慎性原则 C：客观性原则 D：实际成本原则 E：土地

14、承包经营耕地的单位或者个人连续__弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。A．一年 B．两年 C．两年半 D．三年

15、非农业建设经批准占用耕地，占用者应按照__的原则，负责开垦与所占用耕地的数量与质量相当的耕地。A．“占多少、垦多少” B．“占多少、补多少” C．“补多少、垦多少” D．“垦多少、补多少”

16、税收政策属于影响土地价格的__因素。A．社会 B．人口 C．经济 D．行政

17、下列关于工业用地出让价格表述欠妥的是。

A：在协议出让方式下，不同城市工业用地出让价格相互之间的可比性较差 B：真正现实意义上的工业用地价格可以逋过土地利用收益还原并测算出来 C：基础设施条件的改善，同一个经济区域内的城市之间、工业用地相互之间的替代性增强

D：招标拍卖挂牌出让是土地资产市场优化配置的方式，也是促使工业用地价格上涨的主要原因。E：合法性

18、《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》规定，国家实行开发性移民方针，采取__相结合的办法，使移民生活达到或者超过原有水平。A．后期补偿、补助与前期扶持 B．前期补偿、补助与前期扶持 C．后期补偿、补助与后期扶持 D．前期补偿、补助与后期扶持

19、的存在是决定土地价格高低的主要因素。A：级差地租 B：绝对地租 C：垄断地租 D：矿山地租 E：时间因素

20、商业银行吸收存款和发放贷款的行为是履行的职能．【2009年考试真题】 A：调剂资金 B：金融服务 C：创造信用 D：增加收益 E：土地

21、根据《土地管理法》规定，经批准的土地利用总体规划的修改，须经__批准。A．原批准机关

B．原批准机关的上级机关 C．县级人民政府

D．县级人民政府土地管理部门

22、根据杜能的理论，经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润(P)，将由农业生产成本(E)、农产品的市场价格(V)和把农产品从产地运到市场的费用(T)三个因素所决定，它们之间的变化关系为。A：P=V-(E+T)B：P=V(E+T)C：V=P-(E+T)D：V=P+(E-T)E：时间因素

23、对企业的特点描述错误的一项是__。

A．企业是独立的利益主体，企业不仅拥有一定量的资产，而且拥有相应的权利 B．企业的设立是有限的

C．企业依法自主经营，自负盈亏、实行自我发展和自我约束 D．企业对自己的生产经营负有直接责任

24、不属于其他货币资金核算范围的是。A：银行汇票存款 B：在途货币资金 C：外汇存款 D：外埠存款 E：土地

25、我国的土地价格不包含__。A．土地所有权价格 B．土地使用权价格 C．土地租赁权价格 D．土地抵押权价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、垄断对资源配置的影响有。

A：垄断企业的产量不足而以高定价来谋求最大利润，会导致分配性低效率 B：垄断企业的定价还导致收入从消费者向垄断企业老板的再分配的不公平性 C：垄断还可能导致技术性低效率 D：垄断可以使资源进行优化配置 E：没有影响

2、土地统计的内容包括土地的__等。A．利用状况 B．类型 C．权属 D．面积 E．破坏情况

3、城镇土地的主要功能是__。A．土地承载能力 B．城市集聚

C．提供活动场所 D．社区服务

E．提供社会增值

4、国办发[2008]131号规定，取消__。A．房产税 B．契税

C．农村房地产税 D．城市房地产税

5、我国现行工程造价的构成主要划分为__。A．设备

B．建筑安装工程费用 C．在建工程的估价 D．工程建设其他费用 E．建设标准

6、根据《城市房地产管理法》的规定，设立房地产开发企业，应当具备。A：有自己的名称和组织机构 B：有固定的经营场所

C：有符合国务院规定的注册资本 D：有足够的专业技术人员 E：有足够的社会关系

7、土地用途管制的内容包括等。A：按用途对土地进行分类

B：土地利用总体规划规定土地用途 C：土地登记注明土地用途 D：土地用途变更实行审批 E：土地用途变更实行备案

8、下列关于土地登记申请，正确的是__。

A．两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记 B．未成年人的土地权利，应当由其监护人代为申请登记

C．申请办理未成年人土地登记的，除提交规定的材料外，还应当提交监护人身份证明材料

D．代理境外申请人申请土地登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公证或者认证

E．进行土地总登记，必须由当事人共同申请

9、《土地利用计划管理办法》规定，各省、自治区、直辖市的土地利用计划建议，应当于每年__前报国土资源部，同时抄报国家发展和改革委员会。A．8月1日 B．8月10日 C．10月31日 D．12月1日

10、选择性货币政策工具包括。A：优惠利率 B：证券保证金比率 C：消费信用控制 D：贷款额度控制 E：再贴现利率

11、按照《土地利用现状分类》，工矿仓储用地包括__。A．工业用地 B．采矿用地 C．仓储用地

D．住宿餐饮用地 E．商务金融用地

12、当给城市划定一条增长边界之后，随着人口规模的扩大，居住用地的竞标租金曲线会发晕（）。A．平行下移 B．平行上移 C．向左旋转 D．向右旋转

13、地方房地产统计指标中的开发量不包括__面积。A．商品房施工 B．新开工 C．开发投资 D．竣工

14、在进行土地登记时，土地权利客体包括。【2002年考试真题】 A：宗地面积 B：取得价格

C：地上建筑物状况 D：权属来源

E：建立地籍信息系统

15、新版《国有建设用地使用权出让合同》和《国有建设用地划拨决定书》实行__统一编号管理。A．全国 B．全省 C．全市 D．全县

16、下列对于路线价估价法特点描述正确的是__。A．路线价估价法既适用于市街地，也适用于非市街地 B．路线价估价法能快速评估多宗土地的价格 C．路线价评估有较少的交易实例即可

D．路线价估价法的精度与路线价及其修正体系密切相关 E．路线估价法能用于任何土地评估

17、由于财务会计与管理会计的服务重心不同，财务会计也被称为。A：外部会计 B：内部会计

C：对外报告会计 D：对内报告会计 E：综合报告会计

18、依据有关规定，对于农村村民住宅，下列说法正确的有。【2008年考试真题】

A：农村村民每户只能有一处宅基地 B：农村村民每户只能有两处宅基地 C：回乡落户的城镇居民可申请宅基地

D：村民因住房出卖、出租而使宅基地达不到标准的，不得申请宅基地 E：农村村民建房，经乡(镇)人民政府批准后即可建设

19、土地资源可持续利用的内容包括__。A．生产性 B．稳定性 C．安全性 D．保护性

E．经济可行性

20、反映宗地在不同市场条件和不同交换形式下的地价水平，供土地交换使用的是。

A：基准地价 B：标定地价 C：交易底价 D：交易评估价

E：农村社会经济发展水平

21、已知某商业路段的样点地价分别为1000、1200、1120、1150、1100、1300、2000、1500元／，则该区段地价水平可利用求得。A：中位数 B：算术平均数 C：众数

D：几何平均数 E：加权平均数

22、征地区片价的实质是征地补偿标准的补偿费。A：不含地上附着物 B：含地上附着物 C：不含地上青苗 D：含地上青苗

E：不含地上附着物和青苗

23、下列费用中，属于企业财务费用．【2007年考试真题】 A：咨询费 B：贷款利息 C：融资代理费 D：销售代理费 E：融资手续费

24、《土地管理法》规定，县级以上人民政府土地行政主管部门履行监督检查职责时，有权采取下列措施。

A：要求被检查的单位或者个人提供有关土地权利的文件和资料，进行查阅或者予以复制 B：要求被检查的单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明 C：进入被检查单位或者个人合法使用的土地现场进行勘测

D：责令非法占用土地的单位停止违反土地管理法律、法规的行为 E：责令非法占用土地的个人停止违反土地管理法律、法规的行为

25、《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》([1995]国土[籍]字第10号)规定，申请设立土地价格评估机构，有__名以上土地估价师和__万元以上注册资金的土地价格评估机构，可在其住所所在地市、县范围内从事土地估价工作。A．1，5 B．2，10 C．4，20 D．7，50

第三篇：2017土地估价师《理论与方法》资料：国有土地使用权考试试题

2017土地估价师《理论与方法》资料：国有土地使用权考

试试题

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、根据作物吸收肥力的难易程度不同，可将土地肥力分为。A：自然肥力和人工肥力 B：经济肥力和有效肥力 C：经济肥力和潜在肥力 D：有效肥力和潜在肥力 E：35％～50％

2、由于劳动生产率的提高，使原有设备的价值相应降低，这种情况属于。A：有形资产损耗 B：有形损耗

C：无形资产损耗 D：无形损耗 E：土地

3、Y县人民政府拟编制土地利用总体规划，编制人员拟定了下列的土地利用总体规划编制原则，不正确的编制原则是。

A：严格保护基本农田，控制农业建设占用非农用地 B：提高土地利用率

C：统筹安排各类、各区域用地

D：占用耕地与开发复垦补充耕地相平衡 E：35％～50％

4、某市纳税人小李当月应纳营业税20 000元，减免10 000元，补交上月漏交的营业税5000元，本月应正常缴纳城市维护建设税为元。A：700 B：1050 C：1400 D：1750 E：土地

5、房产面积测量中以作为限差．【2008年考试真题】 A：相对误差 B：三倍中误差 C：两倍中误差

D：重复抽样标准差 E：土地

6、《土地管理法》规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报__批准。A．县级人民政府 B．县级人民政府土地管理部门 C．乡(镇)人民政府 D．村委会

7、房地产开发建设项目施工监理的主要内容有__。A．投资控制

B．施工进度与质量控制 C．合同管理 D．信息管理

8、耕地占用税的纳税期限为__天。A．10 B．20 C．30 D．60

9、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)规定，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，依法由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收，调整为__由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部审核，报国务院批准后由省级人民政府具体组织实施，实施方案报国土资源部备案。A．每月 B．每季 C．每年 D．每两年

10、建筑物在不能使用时还能收回的价值称为。A：建筑物剩余价值 B：建筑物残值

C：建筑材料剩余值 D：建筑物报废价值 E：时间因素

11、__是决定城市土地利用价值的重要因素。A．经济状况 B．自然条件 C．交通状况 D．区位

12、征收土地依法定程序履行手续后，集体所有土地即转变为国有土地，__发生了变化。A．土地用途 B．土地权属 C．土地使用权 D．土地管理权

13、在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备度”因素的修正系数范围为—3．0％～4．0％，并在市场比较法试算过程中选取该因素参与比较。对于修正系数的确定，下列做法不恰当。A：两种估价方法所采用的因素条件应一致，但修正幅度可以不一致 B：根据比较实例宗地的具体特点，确定市场比较法中修正系数取值为—4．0％～8．0％ C：不同的估价方法有不同的应用特点，因此市场比较法中的修正系数可根据具体情况确定

D：同一因素对地价的影响具有一致性，修正的幅度也应一致，因此市场比较法中的修正系数取值范围也应为—3．0％～4．0％ E：合法性

14、国企改革中，下列__不可保留划拨国有建设用地使用权的情形。

A．基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地

B．关系国家安全利益、高新技术、重点技术改造项目的用地 C．改造或改组后的国有企业用地 D．非国有企业兼并国有企业的

15、现有一临街宗地A，深度为25ft，宽度为10ft，路线价为2000元/英尺，设标准深度为100英尺，试运用“四三二一”原则，计算得其价格为__元。A．8000 B．14000 C．65400 D．40000

16、利用剩余法计算的待开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的。A：最低费用 B：最高费用 C：总费用 D：合理费用 E：时间因素

17、幼儿园、公园等设施的等级、结构、保证率、齐备程度等因素中，属于影响地价的__。A．一般因素 B．区域因素 C．个别因素 D．其他因素

18、某商店占地面积35㎡，建筑物面积60㎡，年正常经营性收入为45000元，年经营总费用为5000元，建筑物年纯收益为10000元，若土地还原率取10．0％，则该商店所占土地的总价格约为万元。A：20 B：30 C：40 D：50 E：时间因素

19、违反《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得__倍以下的罚款。A．3 B．4 C．5 D．6 20、依照我国现行会计准则，企业若要将无偿划拨取得的土地使用权作价入股，其按规定补交的土地出让价款应予以本金化，并计入科目入账核算．【2004年考试真题】 A：固定资产 B：长期待摊费用 C：无形资产

D：长期股权投资 E：土地

21、利率是一定时期内（）的比率。A．平均利润与资本量 B．借贷资本量与利息量 C．利息与本金

D．利息额与汇款额

22、李某被公安局违法拘留30天，拘留期问受到刑讯逼供，右腿骨折，造成部分丧失劳动能力，依照国家赔偿法，对李某应给予下列__赔偿。A．按国家上日平均工资计算的人身自由赔偿金 B．按国家本日平均工资计算的人身自由赔偿金 C．不超过国家上平均工资10倍的残疾赔偿金 D．不超过国家上平均工资20倍的残疾赔偿金 E．医疗费

23、全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是。A：地籍图 B：房产分丘图 C：房产分户图 D：房产分幅图 E：土地

24、土地总体规划编制的依据中不包括__。A．国民经济和社会发展规划 B．国土整治规划

C．当地土地价格情况 D．资源环境保护的要求

25、某旅社占地面积150平方米，建筑物面积200平方米，月正常经营性收人为45 000元，月经营总费用、建筑物纯收益均为15 000元，若土地还原率取10．0％，则该旅社所使用土地的单价为元／平方米。【2002年考试真题】 A：10 000 B：12 000 C：20 000 D：25 000 E：时间因素

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、地籍按表现形式可分为。A：初始地籍、日常地籍 B：常规地籍、数字地籍 C：城镇地籍、农村地籍 D：税收地籍、产权地籍 E：35％～50％

2、依照《基本农田保护条例》的规定，应划入基本农田保护区。A：水果生产基地 B：农业教学试验田 C：油料生产基地

D：正在实施改造计划的中、低产田 E：无法实施改造计划的中、低产田

3、房屋测量是为服务的。A：房屋产权登记 B：房地产开发 C：房产交易 D：不动产税收 E：土地评价

4、土地开发费一般包括。A：基础设施配套费 B：公共事业建设配套费 C：小区开发配套费 D：拆迁安置补助费 E：土地

5、《廉租住房保障办法》规定，城市低收入住房困难家庭违反有关规定或者有下列__行为之一的，应当按照合同约定退回廉租住房。

A．无正当理由连续2个月以上未在所承租的廉租住房居住的 B．无正当理由连续3个月以上未在所承租的廉租住房居住的 C．无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的 D．无正当理由累计3个月以上未交纳廉租住房租金的 E．无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的 6、2007年3月1 日，农民李某承包本集体的耕地，并签订了20年的土地承包合同，合同自2007年3月10日开始执行，由于农民李某在县城经营一饭店，该承包耕地至2008年10月10日抛荒没有种植农作物。根据《土地管理法》规定，如果农民李某在前，仍弃耕抛荒的，原发包单位可以终止承包合同，收回农民李某承包本集体的耕地。A：2008年12月11日 B：2009年1月11日 C：2009年2月11日 D：2009年3月11日 E：35％～50％

7、城市中经常发生交通拥挤是因为。A：道路是一种公共物品 B：交通拥挤具有外部性

C：道路交通的平均成本高于边际成本 D：交通需求具有波动性 E：道路供给具有固定性

8、《耕地占补平衡考核办法》规定，耕地占补平衡考核，以__为单位进行，主要考核经依法批准的补充耕地方案确定的补充耕地的数量、质量和资金。A．农用地项目 B．耕地项目

C．建设用地项目 D．未利用地项目

9、下列各项中，不属于生产要素市场的是__。A．劳动力市场 B．钢材市场

C．技术信息市场 D．土地市场

10、根据现行规定，在确认征地调查结果时，对于地上附着物，当地土地管理部门应与__共同确认调查结果。A．产权人 B．使用人 C．占有人

D．集体经济组织

11、下列建设用地中，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得土地使用权的有。

A：居民住宅建设用地 B：城市基础设施用地 C：学校办公楼建设用地 D：国家机关用地 E：军事用地

12、农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、、养殖水面等。【2002年考试真题】 A：林地 B：园地 C：牧草地

D：农田水利用地

E：土地功能具有永久性

13、收益还原法实际总收益和客观总收益确定中容易出现的问题主要有。A：收益的确定不是采用客观收益，而是采用实际收益

B：收益不是长期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益 C：未明确收益内涵、取得收益的方式

D：忽略了其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等 E：确定年折旧费时，缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等说明，同时在计算年折旧费时，对折旧年限把握不准

14、征地案例比较测算法中，下列说法不正确的有。A：需要选择两个以上有代表性的征地案例

B：案例应是近两年之内发生的，并发生在本区片或其他可比区片的项目 C：在使用案例前，要对案例的合理性进行判断

D：征地案例的可比内涵要与征地区片价的设定内涵一致 E：在对案例进行整理时，不需要将青苗补偿费附着作物补偿费和其他额外损失的补偿费用等剔除出去

15、关于重置价格与重建价格的区别，下列选项中说法错误的有。A：估价时点不同 B：建筑工艺不同

C：选用的建筑材料不同 D：建筑构配件不同

E：采用的人工单价不同

16、省级人民政府编制的土地利用总体规划，应当确保本行政区域内的总量不减少。A：耕地 B：农用地 C：建设用地 D：未利用地 E：35％～50％

17、《建设项目用地呈报说明书》中，应当包括。A：拟使用土地情况 B：项目用地安排情况 C：资金落实情况

D：需要安置人员的安置途径

E：补充耕地或者补划基本农田的位置

18、《企业国有资产法》所称企业改制包括。A：国有独资企业改为国有独资公司

B：国有独资企业、国有独资公司改为国有资本控股公司 C：国有独资企业、国有独资公司改为非国有资本控股公司 D：非国有资本控股公司改为国有资本控股公司 E：国有资本控股公司改为非国有资本控股公司

19、《关于加快推进征地补偿安置争议协调裁决制度的通知》(国土资发[2006]133号)规定，征地补偿安置争议协调裁决制度，是一项具有自身特点、专门针对征地补偿安置争议设立的纠纷解决制度，必须坚持__的原则。A．政府主导 B．公众主导 C．政府参与 D．公众参与 E．重在协调

20、从组织形式划分，我国的商业银行可分为__。

A．国有独资商业银行、集体所有制商业银行、中外合资银行

B．国有独资商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、中外合资银行 C．国有独资商业银行、股份制商业银行、外商独资商业银行

D．国有独资商业银行、股份制商业银行、公有制商业银行、中外合资银行

21、《土地管理法》规定，征收耕地的补偿费用不包括__。A．土地补偿费 B．土地使用费 C．安置补助费 D．地上附着物和青苗的补偿费

22、地籍按功能分有。A：税收地籍 B：产权地籍 C：多用途地籍 D：数字地籍 E：城镇地籍

23、土地估价报告中三级审批是指。A：主办估价师自查 B：部门的二级审核 C：机构负责人的审批 D：委托方负责人的审批 E：国土资源部门审查

24、通过地价管理，可起到__等作用。A．防止地价暴涨 B．防止土地过度投机 C．规范交易行为 D．加大土地供给量 E．加大土地需求量

25、《国土资源听证规定》规定，有下列__情形之一的，终止听证。A．有权申请听证的公民死亡，没有继承人，或者继承人放弃听证权利的

B．申请听证的公民死亡、法人或者其他组织终止，尚未确定权利、义务承受人的

C．有权申请听证的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者组织放弃听证权利的

D．当事人在告知后明确放弃听证权利或者被视为放弃听证权利的

E．听证主持人认为听证过程中提出新的事实、理由和依据或者提出的事实有待调查核实的

第四篇：2015年下半年浙江省房地产估价师《理论与方法》：估价对象考试试题

2015年下半年浙江省房地产估价师《理论与方法》：估价对象考试试

题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、标准深度是道路对地价影响的转折点．由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价。A：逐渐降低 B：逐渐升高

C：可视为基本不变 D：为零

E：工业用地的监测点评估价格

2、在城市房屋拆迁补偿安置中，__。A．产权不明确的房屋不予补偿

B．已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人 C．未解除租赁关系的房屋，暂不补偿

D．未超过使用期限的，临时建筑，应给予适当补偿

3、甲某将其房屋赠给其子乙某，则双方应持原产权证及相关证明到当地房地产管理部门申请办理房屋产权__登记。A．初始 B．变更 C．转移

D．他项权利

4、是房地产需求的交叉价格。

A：房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比 B：房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比

C：一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比

D：在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度

E：工业用地的监测点评估价格

5、__用以表现公司股份的形式才是股票。A．无限责任公司 B．股份有限公司 C．有限责任公司 D．两合公司

6、以下关于房地产市场调查的步骤的排序，正确的是__。①收集信息；②分析信息；③报告结果；④确定问题和调查目标；⑤制定调查计划 A．④⑤①②③ B．①②③④⑤ C．⑤④①②③ D．④⑤②①③

7、按__分类，房屋租赁分为公有房屋的租赁和私有房屋的租赁。A．使用用途

B．房屋所有权性质 C．房屋使用权

D．房屋用途房地产

8、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是。

A：房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对

B：房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄

C：房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣

D：估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解

E：工业用地的监测点评估价格

9、一般来说，通货膨胀会导致折现率__。A．小于利率 B．大于利率 C．降低 D．提高

10、一个房地产开发商要获取销售许可证，他要找的部门是__。A．房地产学会 B．房地产行业协会 C．房地产管理部门 D．政府

11、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人对估价结果有异议的，可以自收到估价报告之日起日内，向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地产估价机构必须加盖公章

12、下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是__。A．城市规划的制定

B．城市规划的实施和管理 C．城市规划的监督检查

D．城市规划法律法规的制定

13、产生房地产价格泡沫的直接诱因是（）。A．土地稀缺 B．城市化进程快 C．投机需求膨胀 D．过度放贷

14、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是．【2007年考题】 A：现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金 B：现时该房改房上市交易的正常价格 C：现时该房屋的房改成本价 D：当时该房屋的房改成本价 E：工业用地的监测点评估价格

15、经济增长通常用一定时期内实际__的平均增长率来衡量。A．国内生产总值 B．国民生产总值 C．国民收入

D．国民消费水平

16、关于流动比率，下列说法不正确的是__。

A．流动比率=(流动资产总额/流动负债总额)×100% B．又称之为“银行家比率” C．又称之为“二对一比率”

D．在国际上银行一般要求这一比率维持在100%以上

17、某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为__。A．市场不景气

B．该别墅区的环境条件变差 C．该别墅区的单位开发成本降低 D．开发商获得满意的利润即可

18、某房地产开发企业2010年销售收入为8000万元人民币，扣除项目金额为5000万元，应缴土地增值税为万元。A：500 B：750 C：900 D：950 E：执行层的组织协调

19、房产分户图作为房屋权属证书附图时，图中应标注__。A．相邻土地权利界线 B．海拔高程

C．用地面积的分摊系数

D．套内建筑面积与共有分摊面积

20、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是。A：将现金存入银行

B：购进一批材料，货款暂欠 C：以银行存款购买设备

D：以银行存款偿还银行借款 E：执行层的组织协调

21、__指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。A．成本加成定价法 B．目标定价法 C．认知价值定价法 D．价值定价法

22、一般而言，认知价值定价法所定价格__价值定价法所定价格。A．高于 B．低于 C．等于

D．低于等于

23、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是__。A．开发结束时的时间

B．购买待开发房地产时的时间 C．开发期间的某个时间 D．全部租售出去时的时间

24、住房公积金委员会各项决策的执行机构是。A：住房公积金管理中心

B：住房公积金管理委员会委托的银行 C：各个单位 D：全体职工

E：执行层的组织协调

25、进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是。A：债务融资成本分析 B：资金占用费分析

C：资本金与债务资金的比例分析 D：担保费分析 E：借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审批，但年减免税额达到或超过万元的，要报经财政部、国家税务总局批准。A：10 B：20 C：30 D：50 E：执行层的组织协调

2、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。A．比较风险 B．通货膨胀风险 C．时间风险

D．资本价值风险

3、业主大会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出使用计划，经__讨论通过后实施。

A．当地房地产行政主管部门 B．房地产开发商 C．业主大会 D．物业公司

4、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为 9%，则该类房地产的资本化率为__%。A．6 B．6.9 C．8.8 D．9

5、根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，下列关于最低保修项目和保修期限，说法正确的是。A：管道渗漏为1年 B：五金件损坏为2年 C：管道堵塞为6个月

D：电器开关损坏为6个月 E：供冷系统损坏为1个供冷期

6、房地产估价师注册证书失效的情形有__。A．注册期满3年而未延续注册的 B．持续离开估价岗位超过1年的 C．年龄超过60周岁的

D．聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的 E．不具有完全民事行为能力的

7、银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有。A：分期发放贷款，对其现金情况进行监控

B：对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用

C：要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30％ D：不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款 E：密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用

8、《注册房地产估价师管理办法》适用中华人民共和国境內的管理。A：房地产估价师的注册管理 B：注册房地产估价师的执业管理 C：房地产估价机构的监督管理 D：注册房地产估价师的继续教育 E：注册房地产估价师的监督管理

9、某房地产估价机构投保的险种有：①火灾保险，②社会养老保险，③预防公害保险，④失业保险，⑤人身伤害保险，⑥运输工具保险，⑦劳动工伤保险，⑧统筹医疗保险。其中属于社会保险的险种有种。A：3 B：4 C：5 D：6 E：执行层的组织协调

10、下列关于电梯，表述正确的是。A：高层建筑应设消防电梯

B：一般来说，最高住户入口层楼面距底层室內地面的高度在10m以上的，均应设置电梯 C：一般来说，住宅建筑层数在7层及7层以上的，应设置电梯

D：电梯井道是电梯运行的通道，每层均有出入口，井内有导轨、导轨撑架、平衡锤及缓冲器等

E：电梯由机房、井道、轿厢三大部分组成

11、对于拍卖，下列说法错误的是__。A．拍卖的当事人有三方，且三方缺一不可 B．拍卖中价格的竞争是在卖方中间展开的 C．拍卖商品的出售价格由买方定价

D．拍卖方式交易中，竞买人必须向拍卖人公开其实身份

12、影响房地产价格的环境因素不包括__。A．大气环境 B．声觉环境 C．卫生环境 D．治安环境

13、城市规划行政主管部门主要通过对城市建设工程项目进行管理和监督。A：建设项目选址意见书 B：建设用地规划许可证 C：建设工程开工许可证 D：建设工程规划许可证 E：建设工程施工报告

14、拍卖一非公物房地产，市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为万元。(2006年试题)A：64 B：96 C：160 D：224 E：执行层的组织协调

15、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有。A：可出租或可使用面积 B：出租方的商业信誉 C：基础租金与市场租金

D：出租单元的面积规划和室內装修 E：物业管理企业的经营业绩

16、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是__。A．目标定价法 B．价值定价法 C．挑战定价法

D．成本加成定价法

17、设计阶段影响工程造价的因素中，总平面设计中影响工程造价的因素包括。A：平面形状 B：占地面积 C：建筑结构 D：功能分区 E：运输方式

18、利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有。A：期望值相同，标准差小的方案 B：期望值相同，标准差大的方案 C：标准差系数小的方案 D：标准差系数大的方案

E：标准差相同，期望值大的方案

19、下列属于报酬率求取方法的是__。A．累加法 B．功能法

C．市场提取法

D．投资报酬率插入法 E．匀衡法

20、建筑与水有关的物理性质有__等。A．孔隙率 B．抗渗性 C．抗冻性

D．弹性和塑性 E．耐磨性

21、下列关于银行外部组织形式叙述错误的是__。

A．单元银行制指业务只由一个独立的银行机构经营而不设分支机构的银行组织形式

B．总分行制指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构，分支行的业务和内部事务统一遵照总行的指示办理

C．集团银行制与连锁银行制的区别在于前者没有股权公司形式，不需成立控股公司

D．连锁银行制形式下的成员银行在法律上是独立的

22、房地产市场需求的特点主要有。A：多样性 B：广泛性 C：垄断性 D：复杂性

E：具有高度的适应性

23、房屋租赁期內，因买卖、赠与或者继承发生房屋所有权转移，原租赁合同。A：对承租人和新房主继续有效 B：对承租人和新房主无效

C：对承租人继续有效，对新房主无效 D：对承租人无效，对新房主继续有效 E：执行层的组织协调

24、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括等。A：统一采用总价 B：统一采用单价

C：统一币种和货币单位 D：统一面积和大小 E：统一付款方式

25、签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后__日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。A．10 B．20 C．30 D．40

第五篇：房地产估价理论与方法

第一章 房地产估价概论

考试目的：测试应考人员对房地产估价的含义、本质和必要性，房地产顾家的要素，房地产估价的各种现实需要，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容：

第一节，对房地产估价的基本认识

一、房地产估价的含义

指专业房地产估价。

（一）专业估价与非专业估价的本质区别

1）专业估价是由专业人员和专业机构完成的。

2）专提供的是专业意见。

3）专具有公信力。

4）专实行有偿服务。

5）专要承担法律责任。

（二）专业房地产估价的概念

核心内容：为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析，测算和判断。定义：房地产估价师和房地产估价机构接受他人委托，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。要素：估价当事人、估价目的、估价对象、估价时点、价值类型、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序、估价方法和估价结果。

（三）估价与评估的异同

估价的含义更精准、明确、具体，就是指对价值进行评估。

房地产估价师和房地产估价机构从事的房地产估价衍生业务和咨询顾问业务：

1）价值分配业务

2）价值减损评估业务

3）相关经济损失评估业务

4）房地产咨询顾问业务

（四）国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义

二、房地产估价的本质

（一）房地产估价师评估房地产的价值而不是价格

价值与价格：价值是物的真实所值，是价格的波动“中心”；价格是价值的外在表现，围绕价值上下波动。

（二）房地产估价师模拟市场定价而不是替代市场定价

估价与定价：估价师提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相关当事人自己的行为。

(三)房地产估价师提供价值意见而不是做价格保证

根据提供的专业意见的用途和作用，可分为两种不同性质的估价：鉴证性估价（或称证据性估价、公正性估价）、咨询性估价（或称参考性估价）

刑法一百九十八条、公司法二百零八条规定了估价的法律责任。

鉴证性估价应“独立、客观、公正”，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”。本书讲的主要是鉴证性估价。

（四）