房地产估价理论与方法_参考答案

第一篇：房地产估价理论与方法_参考答案

一、单项选择题

ABDABCBAABDBBBDDABCDBCBBCBCCCDBBAAB

二、多项选择题

ABC

BDE

ACE

AD

ACE

ACDE

ADE

CDE

BCD

ABDE

ACD

AC

ACD

ACE

ABC

三、判断题

XVVXXVVVXX

VXVXX

第二篇：房地产估价理论与方法

第一章 房地产估价概论

考试目的：测试应考人员对房地产估价的含义、本质和必要性，房地产顾家的要素，房地产估价的各种现实需要，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容：

第一节，对房地产估价的基本认识

一、房地产估价的含义

指专业房地产估价。

（一）专业估价与非专业估价的本质区别

1）专业估价是由专业人员和专业机构完成的。

2）专提供的是专业意见。

3）专具有公信力。

4）专实行有偿服务。

5）专要承担法律责任。

（二）专业房地产估价的概念

核心内容：为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析，测算和判断。定义：房地产估价师和房地产估价机构接受他人委托，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。要素：估价当事人、估价目的、估价对象、估价时点、价值类型、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序、估价方法和估价结果。

（三）估价与评估的异同

估价的含义更精准、明确、具体，就是指对价值进行评估。

房地产估价师和房地产估价机构从事的房地产估价衍生业务和咨询顾问业务：

1）价值分配业务

2）价值减损评估业务

3）相关经济损失评估业务

4）房地产咨询顾问业务

（四）国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义

二、房地产估价的本质

（一）房地产估价师评估房地产的价值而不是价格

价值与价格：价值是物的真实所值，是价格的波动“中心”；价格是价值的外在表现，围绕价值上下波动。

（二）房地产估价师模拟市场定价而不是替代市场定价

估价与定价：估价师提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相关当事人自己的行为。

(三)房地产估价师提供价值意见而不是做价格保证

根据提供的专业意见的用途和作用，可分为两种不同性质的估价：鉴证性估价（或称证据性估价、公正性估价）、咨询性估价（或称参考性估价）

刑法一百九十八条、公司法二百零八条规定了估价的法律责任。

鉴证性估价应“独立、客观、公正”，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”。本书讲的主要是鉴证性估价。

（四）

第三篇：房地产估价理论与方法读书笔记

《房地产估价理论与方法》读书笔记

本书是高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材之一。全书共12章，主要介绍房地产、房地产价格以及房地产估价的基础知识；房地产估价的市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法及地价评估方法的相关理论基础与应用技巧；房地产估价作业准备与实施，房地产估价报告撰写与交付，从实际应用的角度阐述了房地产估价作业的具体操作。本书内容丰富、重点突出、操作性强，本书可作为高等职业教育房地产经营与估价、房地产经营与管理、建筑经济与管理、资产评估等专业的教材或参考书，也适合房地产估价从业人士作为自学的参考教材。本书按照《全国房地产估价师执业资格考试大纲》的要求，在总结原版《全国房地产估价师执业资格考试经典》的基础上修订完成。全书共分为三个部分：第一部分为各章的复习要点，并通过复习题来详细解读；第二部分为全国房地产估价师执业资格考试名师预测试卷；第三部分为今年来全国房地产估价师执业资格考试真题及参考答案。本书是参加房地产估价师考试的考生的必备用书，也可供房地产从业人员参考。本书是参加房地产估价师考试的考生的必备用书，也可供从事房地产估价行业的工程人员参考阅读。

本书和一般学校作为普遍教材的《房地产估价》在大体内容相似的同时，有着自己显著地特点，综合来说，内容侧重上有不同，本书有明显针对考试的特点。接下来我仔细根据本书的章节来分析一下这一点。

在第一章的房地产估价概念中，在本书中论述的是房地产估价的基本认识、要素、现实需要、职业道德、中国房地产估价行业发展概况，这些是一般教材中没有的，本书体现了它作为房地产估价师职业资格考试教材的价值，有着针对对现实社会和考试的论述；

在第二章房地产及其描述中，本书跟一般教材一样都论述了对于概念、特性、类型、必要性，但是比一般教材少了对房地产估价必要性这部分；

第三章房地产价格和价值跟一般教材差别比较小，都是从房地产价格的含义和形成条件、特征、房地产供求与价格论述以及种类，大体上一样，所以不加以论述；

本书比起一般教材来增加了对房地产价格影响因素的分析，而且分析的非常细致，房地产价格影响因素、房地产自身因素、人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素及其他因素。分析价格影响因素是非常必要的，估价本身就是对房地产价格的估计，如果不知道房地产价格影响因素，是无法得出准确的结论。

在第五章对房地产估价原则的论述上，本书说的比较简单，比起一般教材，章节也没有分的那么清晰。

接下来分别是市场法及其运用、收益法及其运用、成本法及其运用、假设开发法及其运用、长期趋势法及其运用、地价评估和地价分摊、房地产估价程序，在本书和一般教材中都是这么设置，但是内容详细程度不一样，一般教材中比较详细具体，本书由于是针对考试的专门教材，所以只是选取一些对考试特别有用的案例，让学生更快掌握度过考试的诀窍。

到这里一般教材就结束了，但是本书还增加了全国房地产估价师执业资格考试名师预测试卷和预测卷和全国房地产估价师执业资格考试真题及参考答案，这样更有利于学生针对性地学习，顺利通过考试。

第四篇：2009年房地产估价理论与方法真题

2009年房地产估价理论与方法真题

一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）

1．一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。A．估价机构 B．估价师

C．估价报告使用者

D．估价委托人的估价需要

2．一个估价项目中的价值类型，本质上是由（）决定的。A．估价委托人 B．估价师 C．估价目的 D．估价对象

3．下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。A．在用价值为市场价值 B．投资价值属于非市场价值

C．市场价值的前提之一是继续使用 D．同一估价对象可能有不同类型的价值

4．李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0．5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。A．5000 B．12574 C．12650 D．13911 5．下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。A．了解某宗房地产的出租人权益价值

B．了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C．了解某地区地震后房地产价值的变化

D．了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额

6．任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。A．易受限制 B．相互影响 C．独一无二 D．不可移动

7．下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。A．用途专业的房地产 B．价值较大的房地产 C．独立使用的房地产 D．不可分割的房地产 8．下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。A．户型 B．楼层 C．层高 D．装修

9．对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）。A．谨慎价值 B．市场价值 C．残余价值 D．快速变现价值

10．某套200㎡、单价4000元/㎡的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（）万元。A．71．84 B．74．47 C．75．23 D．80．00 11．下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。A．土地总价 B．土地单价 C．楼面地价 D．商品房价格

12．设立地役权通常会使（）。A．供役地的价值下降 B．需役地的价值下降

C．供役地与需役地的价值都下降 D．供役地与需役地的价值都上升

13．下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（）。A．在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨 B．增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨 C．在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降 D．严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降 14．在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（）。A．谨慎原则 B．替代原则 C．合法原则

D．最高最佳利用原则 15．近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（）。A．在建工程抵押估价 B．房地产损害赔偿估价 C．期房市场价值评估 D．房地产估价的复核估价

16．在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（）。A．统一房地产范围 B．统一付款方式 C．统一价格单位 D．统一市场状况

17．估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。A．75．00 B．75．60 C．83．60 D．86．00 18．某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。A．35．00 B．56．29 C．86．29 D．180．00 19．某房地产2009年4月的价格为6500元/㎡，已知该类房地产2009年3～10月的价格指数分别为105．

53、103．85、100．04、99．86、98．

28、96．

45、92．

17、90．08（均以上个月为基数100），该房地产2009年10月的价格为（）元/㎡。A．5110．51 B．5307．26 C．5549．95 D．5638．13 20．报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。A．投资率是投资回收与投入资本的比率

B．风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高 C．当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率

D．当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

21．对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。A．建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间 B．在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间 C．由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间 D．剩余经济寿命与实际年龄之和的时间

22．某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A．245 B．275 C．315 D．345 23．某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（）万元。A．489．99 B．495．53 C．695．53 D．800．00 24．某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5．5%，开发期为1．5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A．7．90% B．11．08% C．11．83% D．13．73% 25．某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7．2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（）元/㎡ A．310．61 B．321．60 C．477．87 D．494．77 26．某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/㎡。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/㎡，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。A．67．60 B．811．24 C．1622．48 D．2433．72 27．在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（）。A．取得待开发房地产的时间 B．开发期间的某个时间 C．开发完成后的时间

D．开发完成之后的某个时间

28．现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/㎡，其中主体工程900元/㎡，安装及装饰装修工程费为600元/㎡。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（）元/㎡。A．486．52 B．521．74 C．559．50 D．1398．76 29．直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由（）决定的。A．房地产的历史价格资料 B．房地产的未来价格资料 C．房地产的现实价格资料

D．估价师选取的现时和未来的价格资料

30．某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（）元/㎡。A．7974．00 B．8023．00 C．8056．25 D．8078．00 31．威廉•阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）=N[Pc-C-kc（t）]中，Ⅳ表示（）。A．单位面积土地上农产品的产量 B．市场上每单位农产品的价格 C．生产每单位农产品的成本

D．向市场运输每单位农产品的成本

32．某工业用地总面积为3000㎡，容积率为0．5，楼面地价为1000元/㎡。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4．0，相应的楼面地价为1500元/㎡。该改变用途理论上应补地价为（）万元。A．500 B．525 C．600 D．1650 33．某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（）。A．空置率偏小 B．运营费用偏大 C．收益期限偏短 D．报酬率偏高

34．某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。A．假设开发法和基准地价修正法两种方法 B．假设开发法和成本法两种方法

C．假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法

D．假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法 35．在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（）。A．假定建筑结构是安全的 B．肯定建筑物是安全的

C．强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定 D．说明建筑结构安全难以确定

二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分）1．下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。A．增加抵押贷款

B．抵押期间对抵押房地产进行动态监测

C．抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款 D．处置抵押房地产 E．租赁抵押房地产

2．下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有（）。A．中华人民共和国物权法

B．中华人民共和国城市房地产管理法 C．城市房地产开发经营管理条例 D．房地产估价规范

E．城市房屋拆迁估价指导意见

3．下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有（）。A．对房地产本身进行投资改良 B．需求增加导致稀缺性增加 C．通货膨胀 D．外部经济 E．提高建造成本

4．在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（）。A．拖欠建设工程价款 B．已抵押担保的债券数额 C．房地产变卖处置费用 D．诉讼费用

E．其他法定优先受偿款

5．下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。A．完全产权价值 B．出租人权益价值 C．快速变现值 D．承租人权益价值 E．残余价值

6．下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。A．建筑平面布置 B．朝向、楼层 C．环境景观

D．土地开发程度 E．房屋完损等级

7．下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。A．居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升

B．如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大 C．如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升

D．如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大

E．居民收入水平的变化对房地产价格影响不大 8．根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有（）。A．土地所有权

B．依法承包的荒山的土地使用权 C．宅基地使用权 D．固有汽车加油站 E．乡镇企业用房

9．下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有（）。A．标准厂房B．房地产开发用地 C．行政办公楼 D．写字楼 E．在建工程

10．就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。A．较乐观的估计值 B．较保守的估计值 C．过高的估计值 D．过低的估计值 E．可能的估计值

11．成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（）。A．土地取得成本 B．开发成本 C．管理费用 D．销售费用 E．销售税费

12．某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有（）。

A．利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日 B．利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日 C．开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日 D．建设期为2009年10月18日至2011年10月18日 E．销售期为2011年4月18日至2012年4月18日

13．针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有（）。A．理论上适用的估价方法，都必须选用 B．在适用的估价方法中，选用两种即可

C．理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用 D．必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法 E．仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法

14．甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。

A．若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元 B．若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元 C．若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元 D．若乙地块临街深度为100ft，则其总价为1 10万元 E．若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元

15．在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估（）。A．拟买卖的房地产市场价值 B．买方愿意支付的最低价 C．买方可承受的最高价 D．卖方可接受的最低价 E．卖方愿意接受的最高价

三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）

1．在城市房屋拆迁中，如果被拆迁房屋的合同租金与市场租金差异较大，则在估价时应考虑此因素。（）

2．在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房的，因所调换的房屋状况为未来某个时点的状况，所以估价时点应为未来。（）

3．对于房地产开发用地而言，从某个特定投资角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。（）

4．在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。（）5．周围环境状况是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。（）

6．不论是何种估价目的，估价对象状况不一定是估价时点时的状况，评估估价对象价值所依据的市场状况。（）

7．当估价对象为“干净”的房地产、可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务一债权。（）8．房地产收益可分为有形收益和无形收益，无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。（）

9．某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。（）10．成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。（）11．在假设开发法的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。（）

12．一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象在自己开发前提下评估出的价格大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。（）

13．运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否则就不宜采用这种方法。（）

14．某城市路线标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。（）

15．一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。（）

四、计算题（共2题，每题10分。要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位）

1．王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额还。2009年10月18 13，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。

2．某建成的宾馆有400间客房及会议室、餐厅等，土地面积10000㎡，建筑容积率为2．0。土地于2年前以出让方式取得，使用期限40年，约定不可续期，当时的楼面地价为1400元/㎡，现时重新取得该类土地的楼面地价为1750元/㎡，土地交易契税为4%。该宾馆正常建设期为2年；建筑安装工程费为3000元/㎡，专业费及管理费为建筑安装工程费的10%；建筑安装工程费等费用第一年投入60%，第2年投入40%，在各年内均匀投入。该宾馆建成前半年内需均匀投入广告宣传费400万元，建成时配置市场价值为500万元的家具等用品即可投入使用。宾馆开发的投资利润率为40%。预计该宾馆投入使用后客房的平均价格为180元/（天•间），第1～4年的入住率分别为50%、60%、70%和80%，从此入住率稳定在80%；其他收入第1年为500万元，以后每年递增5%，从第4年起达到稳定。该宾馆运营费用第1年为当年收入的35%，此后各年的运营费用在第1年的基础上增加，增加额为当年收入超过第1年收入部分的25%。

请根据上述资料分别运用收益法和成本法测算该宾馆在建成可投入使用时的市场价值。（报酬率为10%，年利率为8%）

第五篇：福建省2016年房地产估价师《理论与方法》：估价目的模拟试题

福建省2016年房地产估价师《理论与方法》：估价目的模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有__签字盖章。A．注册建筑师 B．注册结构工程师 C．注册建造师

D．注册施工管理师

2、是影响房地产价格的房地产自身因素。A：区位因素、实物因素、权益因素 B：区位因素、社会因素、权益因素 C：区位因素、社会因素、国际因素

D：区位因素、实物因素、权益因素、社会因素、经济因素 E：工业用地的监测点评估价格

3、编制工程进度计划的方法有横道图法和__。A．网络图法 B．表格法 C．竣工图法 D．坐标图法

4、下列房地产价格影响因素中．不属于区位因素中的位置因素的是。A：朝向 B：楼层 C：方位

D：交通条件

E：工业用地的监测点评估价格

5、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是__。A．建筑剖面图 B．建筑构造详图 C．建筑平面图 D．总平面图

6、以下有关假设开发法的表述中，不正确的是。

A：假设开发法在表现形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法” B：假设开发法是一种科学实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的情况下，得到了广泛应用

C：对于应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，应采用假设开发法进行估价

D：假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一 E：工业用地的监测点评估价格

7、遵守要求在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。A：谨慎原则

B：最高最佳使用原则 C：合法原则 D：替代原则

E：工业用地的监测点评估价格

8、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是。A：空置率偏小 B：运营费用偏大 C：收益期限偏短 D：报酬率偏高

E：工业用地的监测点评估价格

9、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是__。

A．任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘

B．对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解

C．实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况 D．拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁入签字认可

10、下列关于房地产转让，表述错误的是。

A：因企业被收购房地产权属随之转移的，属于房地产转让；因企业被兼并房地产权属随之转移的，则不属于房地产转让

B：房地产买卖属于双务行为，房地产赠与属于单务行为

C：房地产转让最主要的特征表现在房屋所有权连同房屋所占用的土地使用权发生转移

D：凡房地产转让或变更的，必须按照规定的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记 E：执行层的组织协调

11、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场．需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用进行估价。A：比较法 B：成本法

C：假设开发法 D：长期趋势法

E：工业用地的监测点评估价格

12、已知某城市容积率修正系数表，见下表。

容积率修正系数表 A．容积率 B．0.1 C．0.4 D．0.7 E．1.0 F．1.1 G．1.3 H．1.7 I．2.0 J．2.1 K．修正系数 L．0.5 M．0.6 N．0.8 O．1.0 P．1.1 Q．1.2 R．1.6 S．1.8 T．1.9

13、__是收集一手资料时最普遍采用的手段。A．问卷 B．座谈 C．电话 D．邮寄

14、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。A．30%～40% B．40%～50% C．50%～60% D．60%～70%

15、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元／㎡。现市场上类似住宅的年租金为600元／㎡。若折现率为8％，则承租人甲目前的权益价值为万元。A：6.19 B：6.42 C：7.20 D：9.58 E：工业用地的监测点评估价格

16、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）。A．43万元 B．112.5万元 C．123.3万元 D．150万元

17、甲房地产开发公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要3年时间，目前市场对此类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后3年内该地区的住宅空置率会从目前的2％上升至10％左右。甲公司拟以其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是。

A：因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法(现金流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当比现时同类房屋售价高

B：因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法(现金流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当予以调低

C：该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值

D：该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价 E：工业用地的监测点评估价格

18、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由__裁决。A．上级房屋拆迁管理部门 B．人民法院

C．县级以上人民政府 D．同级人民政府

19、用收益法计算房地产价格，若第七年净收益为，年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=。A： B： C： D：∞

E：工业用地的监测点评估价格

20、某经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、原建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为万元。A：1．60 B：3．00 C：4．25 D：5．525 E：执行层的组织协调

21、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为，【2004年考题】 A：849元／㎡ B：865元／㎡ C：882元／㎡ D：915元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

22、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是__。A．购买房地产股票 B．购买商铺

C．购买房地产债券

D．购买住房抵押支持证券

23、估价对象土地2004年的纯收益为500万元，预计2005年到2009年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，若2009年底将该土地转让，转让价格为4000万元，该类土地的报酬率为8％，土地使用权在2005年1月1日的价格为。A：6866万元 B：7161万元 C：5010万元 D：5510万元

E：工业用地的监测点评估价格

24、决定某一房地产价格水平高低的供求状况主要是房地产的供求状况。A：全国本类 B：本地区本类 C：全国 D：本地区

E：工业用地的监测点评估价格

25、从卖房的角度看，成本法的理论依据是__。A．销售状况价值论 B．市场供求价值论 C．生产费用价值论 D．经济花费价值论

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《合同法》规定，租赁期限不能超过__年。A．30 B．20 C．10 D．5

2、《城市房屋权属登记管理办法》规定，房屋权属登记机关自受理房屋权属登记申请之日起__日内应当决定是否予以登记。A．3 B．5 C．7 D．10

3、房地产估价可在下列活动中发挥作用__。A．房地产出租 B．房地产保险

C．房屋继承、分割 D．房地产拍卖抵债

4、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为__。A．12% B．32% C．24% D．30%

5、城市总体规划的近期规划期限一般为__年。A．1 B．3 C．5 D．10

6、市场调查可分为不可控因素调查和可控因素调查两种，其中，可控因素调查包括__。A．产品调查

B．市场需求容量调查 C．价格调查

D．分销渠道调查 E．促销策略调查

7、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁的实施方式主要包括。A：自行拆迁 B：委托拆迁 C：政府拆迁 D：单位拆迁 E：社会拆迁

8、财务分析不包括。A：偿债能力分析 B：平衡能力分析 C：盈利能力分析 D：营运能力分析 E：执行层的组织协调

9、某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30％来支付抵押贷款月还款额，已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6％。则该家庭的首付款额是元。A：34000.00 B：83265.38 C：87867.78 D：91022.12 E：借款合同

10、某个国家从2000～2004年的基尼系数分别为0.33,0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断。

A：该国家的居民收入分配趋于平均化

B：该国家的居民收入分配两极分化越来越严重 C：该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势 D：该国家的居民收入呈现出上升的趋势 E：执行层的组织协调

11、受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应派__单数成员组成鉴定组。A．3人(含3人)以上 B．5人(含5人)以上 C．7人(含7人)以上 D．9人(含9人)以上

12、房屋登记机构应进行实地查看的情形有。A：房屋所有权初始登记 B：房屋所有权转移登记 C：最高额抵押登记 D：在建工程抵押权登记 E：地役权登记

13、基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率(MARR)．决定基准收益率大小的因素主要是。A：资金来源 B：资金成本 C：项目风险 D：预期利润 E：机会成本

14、目前，我国已基本建立了以国有金融机构为主体、其他各类金融机构并存的金融体系，逐步形成了的金融体制。A：银行、证券、保险业分业经营 B：银行、证券、保险业分业监管 C：银行、证券、保险业共同经营 D：银行、证券、保险业合作经营 E：银行、证券、保险业共同监管

15、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定．不具抵押意义因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有．【2005年考题】 A：土地所有权

B：国有工业用地使用权 C：宅基地土地使用权 D：大型游乐场 E：乡镇企业用房

16、下列有关综合指标的表述，正确的是{)。

A：绝对指标是反映在一定时空条件下的社会经济现象总规模或绝对水平的统计指标

B：相对指标是绝对指标(总量指标)的派生指标

C：平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值分离趋势的指标 D：平均指标主要是指标准差

E：变异指标又称变动度，是反映总体单位标志值差异程度的综合指标

17、基准收益率是导致投资行为发生所要求的__。A．最低投资报酬宰 B．平均投资报酬率 C．最低投资利润率 D．平均投资利润率

18、房地产的规范性文件包括。A：《房地产经纪人员执业资格制度暂行规定》 B：《房地产估价规范》 C：《关于房地产中介服务收费的通知》 D：《房产测量规范》 E：《城市房屋拆迁估价指导意见》

19、如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，房地产投资评估的模型所用的折现率为__。A．8% B．4% C．14% D．12% 20、下列__房产可以免征房产税。A．个人所有的房产

B．宗教寺庙、公园、国家机关、部队等自用的房产 C．企业办的各类学校、医院、幼儿园等自用的房产

D．高等学校兴办的校办工厂、企业、招待所等自用的房产 E．房产因大修而停用的，大修期间可以免征房产税

21、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供。A：《住宅平面示意图》 B：《住宅立面示意图》 C：《住宅剖面示意图》 D：《住宅质量保证书》 E：《住宅使用说明书》

22、以下能够引起利率上升的因素有__。A．借贷资金的供给大于需求 B．预期通货膨胀率上升

C．中央银行采用货币紧缩政策 D．某国国际收支出现大量顺差 E．中央银行采用货币扩张政策

23、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有__。A．土地所有权

B．国有工业用地土地使用权 C．宅基地土地使用权 D．大型游乐场 E．乡镇企业用房

24、房地产估价机构组织形式包括。A：合伙制 B：股份制

C：有限责任制 D：国有独资公司 E：个人企业

25、甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。A．若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元 B．若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元 C．若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元 D．若乙地块临街深度为100ft，则其总价为1 10万元 E．若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元