房地产估价方法系列介绍(市场比较法)

第一篇：房地产估价方法系列介绍(市场比较法)

房地产估价方法系列介绍

---市场比较法

市场比较法。在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说，如果住宅的效用相近，那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅，然后“货比三家”，在价格相等的住宅中选取效用最高的，或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的，从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。

市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简单明了，易于采用。但是，必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件：

第一，需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说，要求房地产市场比较发达，有相当大的规模，有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少，缺乏可供比较的先例，那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据，可是，一旦按照比较严格的标准进行分类，每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小，那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开，讨论房价时就失去了判断标准。

第二，使用市场比较法隐含着这样一个假设：在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断，即市场比较法的使用前提是充分竞争。

第三，采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中，房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定，房价暴涨暴跌，那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期，采用市场比较法有可能高估房价，放大房地产泡沫。在这种情况下，市场比较法完全丧失了用武之地。

第二篇：房地产估价方法系列介绍 (收益法)

房地产估价方法系列介绍

---收益还原法

收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议，那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。

使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说，这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说，这个还原利率就是银行存款的利率，也就是资金的机会成本。当期的利率好说，困难在于未来利率的不确定性，利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。

第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时，由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来，在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大，因此，最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期，人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益，由于纯收益上升，房价自然也随着上升。

事实上，人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨，再加上新闻媒体的炒作，许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多，从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。

第三篇：房地产估价理论与方法

第一章 房地产估价概论

考试目的：测试应考人员对房地产估价的含义、本质和必要性，房地产顾家的要素，房地产估价的各种现实需要，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容：

第一节，对房地产估价的基本认识

一、房地产估价的含义

指专业房地产估价。

（一）专业估价与非专业估价的本质区别

1）专业估价是由专业人员和专业机构完成的。

2）专提供的是专业意见。

3）专具有公信力。

4）专实行有偿服务。

5）专要承担法律责任。

（二）专业房地产估价的概念

核心内容：为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析，测算和判断。定义：房地产估价师和房地产估价机构接受他人委托，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。要素：估价当事人、估价目的、估价对象、估价时点、价值类型、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序、估价方法和估价结果。

（三）估价与评估的异同

估价的含义更精准、明确、具体，就是指对价值进行评估。

房地产估价师和房地产估价机构从事的房地产估价衍生业务和咨询顾问业务：

1）价值分配业务

2）价值减损评估业务

3）相关经济损失评估业务

4）房地产咨询顾问业务

（四）国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义

二、房地产估价的本质

（一）房地产估价师评估房地产的价值而不是价格

价值与价格：价值是物的真实所值，是价格的波动“中心”；价格是价值的外在表现，围绕价值上下波动。

（二）房地产估价师模拟市场定价而不是替代市场定价

估价与定价：估价师提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相关当事人自己的行为。

(三)房地产估价师提供价值意见而不是做价格保证

根据提供的专业意见的用途和作用，可分为两种不同性质的估价：鉴证性估价（或称证据性估价、公正性估价）、咨询性估价（或称参考性估价）

刑法一百九十八条、公司法二百零八条规定了估价的法律责任。

鉴证性估价应“独立、客观、公正”，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”。本书讲的主要是鉴证性估价。

（四）

第四篇：2015年土地估价实务基础：市场比较法估价步骤试题

2015年土地估价实务基础：市场比较法估价步骤试题

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、《国务院办公厅转发国土资源部关于做好土地利用总体规划修编前期工作意见的通知》(国办发[2005]32号)指出，通过对规划实施情况的系统评价，做到“四查清、四对照”。以下属于“四查清、四对照”范围的是__。

A．查清规划期内新增建设用地总量，与国民经济和社会发展规划确定的发展目标对照检查

B．查清闲置土地和低效用地数量，与规划确定的节约用地挖潜目标对照检查 C．查清耕地和基本农田保有量，与规划保护目标对照检查

D．查清违法用地数量和处理情况，与违法用地的处理要求对照检查

E．查清耕地和基本农田保有量，与国民经济和社会发展规划确定的发展目标对照检查

2、在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是。A：物价变动 B：交通条件

C：公用设施条件 D：环境质量 E：时间因素

3、按照国家有关规定，企业盈余公积金应依一定比例从中提取．【2004年考试真题】

A：税前利润 B：税后利润 C：营业利润 D：利润总额 E：土地

4、农用地分等的技术路线是，依据全国统一制定的（），以指定作物的光温（气候）生产潜力指数，通过对土地自然质量、土地利用水平、土地经济水平逐级订正，综合评定农用地等别。A．分等单元 B．标准耕作制度 C．基准作物 D．标准样地

5、某宗房地产，建筑层数6层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50％，楼面地价100元／平方米，则其土地价格为元／平方米。【2004年考试真题】 A：100 B：200 C：300 D：600 E：时间因素

6、衡量因素的同一水平(同一个总体)下样本数据的误差，称为误差。A：组内 B：随机 C：组间 D：系统 E：合法性

7、某城市写字楼用地的评估中，应选取同时期的__对比较案例估价期日进行修正。

A．全国综合地价指数 B．该市综合地价指数 C．全国写字楼地价指数 D．该市写字楼地价指数

8、以下关于中心地职能的说法不正确的是。【2009年考试真题】 A：中心地提供的商品和服务称为中心地职能 B：中心地职能以商业、服务业为主

C：中心地职能包括社会、文化方面的内容 D：中心地职能包括制造业活动 E：时间因素

9、对全国十个大型房地产企业开发经营的基本情况进行调查，其调查组织方式应属于．【2008年考试真题】 A：填写统计报表 B：普查 C：重点调查 D：抽样调查 E：土地

10、能在生产领域以最少的资源消耗生产出最多的、能适合社会需要的产品，主要取决于__。

A．先进的技术水平和生产工艺

B．合理的、科学的产业结构、产品结构、技术结构和组织结构等 C．所取的地理位置、环境占主要因素 D．资源合理开发、有效利用

E．产品适销对路，能尽快地投入市场，并实现其价值

11、选择居住用地时，一般应考虑自然条件、与就业区的相对关系、用地数量与形态的适用性和__。A．是否依托现有城 B．人口数量和规模 C．是否留有发展余地 D．经济发展水平

12、土地登记面积与出让合同上的面积不一致时，以为准。A：土地证上登记面积 B：出让合同上的面积 C：实际测量面积

D：委托方确定的面积 E：合法性

13、所得税主要指的是__。A．社会保险税 B．企业所得税 C．资本所得税 D．个人所得税 E．集体所得税

14、市场中通过商品价格变化及供求变化的内在__关系，实现对资源的优化配置，达到对市场进行调控的目的，并成为市场经济的重要运行规律。A．互成正比例 B．互成反比例 C．相互配合 D．相互联系 E．相互制约

15、某宾馆建筑物尚可使用25年，剩余土地使用权年限为27年，预计未来第一年的纯收益为39万元，此后纯收益每年在上一年基础上减少2万元，采用收益还原法计算该不动产价值时，收益年数应确定为年。A：19．5 B：20．5 C：25 D：27 E：时间因素

16、下列关于税率和税额的表述，正确的是。A：实际税率是指税法规定的税率

B：比例税率的高低随征税对象数额的大小而变动

C：按比例税率征收的税额与课税对象数额成正比例关系

D：定额税率是根据征税对象的单位价格而规定的固定征税数额 E：土地

17、下面关于公共产品的表述中，不正确的是．【2007年考试真题】 A：公共产品的效用是不可分割的 B：公共产品的收益具有排他性 C：提供公共产品并不是为了赢利 D：公共产品的取得不具备竞争性 E：土地

18、根据某市有关规定，抵押贷款购买商品房时，购房者需首付房地产售价的30％，年贷款利率为6．84％。若投资者自有资金的投资回报率为15％，则该类房地产还原利率为（）。A.8．70％  B.9．29％  C.9．54％  D.10．21％

19、土地变更登记，是指因__而进行的登记。A．土地权利人发生改变 B．土地权利人姓名发生变更 C．土地权利人名称发生变更

D．国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后

E．土地权利人地址和土地用途等内容发生变更

20、实现土地利用总体规划的重要技术措施是__规划。A．土地利用分区 B．土地利用

C．土地利用专项 D．土地利用指标

21、下列条件发生时，将导致相应用途的地价上升。A：住宅区内道路禁止货车通行 B：住宅区旁建设铁路线 C：写字楼旁建设大型娱乐场

D：工业区地下水过量开采而产生地面沉降 E：时间因素

22、采用剩余法评估地价时，根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，一般采用和长期趋势法结合估算开发完成后的不动产价值．(2002年真题)A：市场比较法 B：收益还原法 C：成本法 D：标准法 E：合法性

23、根据《加强土地税收管理的通知》的有关要求，核定城镇土地使用税等级与税额标准的依据之一是。A：基准地价 B：成交地价 C：标定地价 D：出让地价 E：35％～50％

24、建筑工程施工企业一般根据工程结算结果，编制，便于施工企业核算单位工程的预算成本、实际成本和成本降低额，作为企业内部成本分析、反映经营效果、总结经验、提高经营管理水平的手段。A：单位工程竣工成本概算 B：单位工程竣工成本决算 C：单项工程竣工成本概算 D：工程竣工决算 E：土地

25、下列关于建筑物等级的说法错误的是__。

A．大型体育馆等重要公共建筑的耐用年限一般为50-100年

B．建筑物耐火等级由组成建筑物的墙、柱、梁、楼板等主要构件烧性能和耐火极限决定

C．不同建筑物类别在考虑抗震等级时取用的抗震烈度与抗震计算设防烈度不一定相同

D．根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度，房屋可分为房、基本完好房、一般损坏房、危房四个级别

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列属于商业银行现金资产的有。A：资本金 B：票据贴现 C：库存现金

D：存放同业存款 E：在中央银行存款

2、下列各项，属于资产必须具备的基本特征有。A：预期会给企业带来经济利益 B：被企业拥有或控制

C：由过去的交易或事项形成 D：具有可辨认性 E：以上均错误

3、某土地估价机构在开展土地估价业务时，下列行为中（）是错误的。

A．接受土地储备中心委托，为确定招标出让底价对河西区A、13、C组团地价评估，同时接受该市某房地产公司委托评估A组团土地投标价格

B．与某银行签订长期合作协议，承诺按低于市场评估收费的50%提供评估服务 C．倡议建立机构联盟，实行按市场行情变化、在规定收费标准±15%范围内浮动收费的机制

D．接受委托开展土地出让地价评估工作，未将土地技术报告交付委托方 E．与某银行签订长期合作评估协议，承诺每年按评估收费的30%予以返还

4、《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金的__以下的土地闲置费。A．10% B．15% C．20% D．25%

5、下列说法错误的是。

A：土地区位测算，距离越近，档次越低，修正系数越大

B：人均耕地数量测算，人均占有耕地面积越小，档次越高，修正系数越大 C：土地征用数量越多，档次越高，修正系数越小 D：经济收入水平越高，档次越高，修正系数越小 E：生活保障水平越高，档次越高，修正系数越大

6、下列选项中，__决定了可以使用该土地并获取收益的时间，从而直接影响地价。

A．宗地基础设施条件 B．宗地临街状况 C．土地使用年限 D．城市规划限制

7、属于补充性货币政策工具的是__。A．消费信用控制 B．道义劝告 C．贷款额度控制 D．金融检查

8、现行我国土壤分类系统高级分类自上而下是。A：土纲 B：亚纲 C：土类 D：土属 E：亚类

9、在路线价估价法中，标准深度是指__。A．标准宗地的深度

B．各宗地临街深度平均值

C．道路对土地利用价值影响为零的深度 D．城市规划确定的道路红线深度

10、下列属于商业银行现金资产的有．【2007年考试真题】 A：资本金 B：票据贴现 C：库存现金

D：存放同业存款 E：在中央银行的存款

11、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定，__情况下，主持人应当终止拍卖。

A．竞买人不足三人 B．竞买人不足五人

C．竞买人的最低应价未达到底价时 D．竞买人的最高应价未达到底价时 E．竞买人的报价未达到底价时

12、经营性企业在经营过程中的总费用包括__。A．销售成本 B．销售费用 C．销售税金 D．经营利润

13、新古典主义关于地租、地价的论述特点有（）等。A.对地租的本质含义进行了阐述  B.引入了区位平衡概念，使其更具实用价值  C.将土地市场作为一个“完善市场”进行了阐述  D.建立了有关地租模型，解决了城市地租测算的理论方法问题  E.更注重对政府政策的研究，如土地利用规划、基础设施政策对地价的影响

14、地籍按功能可分为。A：初始地籍、日常地籍

B：税收地籍、产权地籍、多用途地籍 C：城镇地籍、农村地籍 D：常规地籍、数字地籍 E：35％～50％

15、城市规划工作的特点有__。A．复杂性 B．自由性 C．综合性 D．地区性 E．预见性

16、【2002年考试】必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。A：工业用地 B：商业用地

C：商品住宅用地 D：外资企业用地

E：城镇用地增加与农村建设用地减少相挂钩

17、保险合同的主体包括。A：政府 B：当事人 C：关系人 D：辅助人

E：保险业监管部门

18、以税收的收入形态为标准，可分为__。A．单税制和复合税制 B．实物税和货币税 C．一般税与特定税 D．经常税和临时税

19、我国土地税费有。A：城镇土地使用税 B：耕地占用税

C：城镇国有土地增值税 D：土地购置税 E：土地增值税

20、影响土地位置优劣的因素主要有__。A．交通条件 B．基础设施 C．生活环境 D．土地潜力 E．人口分布

21、土地统计的含义包括__。A．土地统计资料 B．土地统计科学 C．土地统计工作 D．土地统计概论 E．土地统计组织

22、在拟定土地估价作业计划之前应开展的工作包括（）。A．实地踏勘，收集有关资料 B．签订土地估价合同或协议书 C．确定估价基准日 D．选择适宜的估价方法 E．试算待估价宗地价格

23、（）是反映在一定时空条件下的社会经济现象总规模或绝对水平的统计指标。A．绝对指标 B．相对指标 C．平均指标 D．变异指标

24、土地开发整理项目文件资料管理的原则有__。A．真实性 B．系统性 C．开放性 D．安全性 E．完整性

25、按照规定，企业下列各项固定资产不计提折旧的有。A：企业出租给其他单位使用的汽车 B：季节性停用或大修理停用的机床 C：未使用的机器设备

D：在建尚未交付使用的厂房 E：经营租赁方式租人的固定资产

第五篇：浅析收益性房地产估价方法

浅议收益性房地产估价的方法 摘要：房地产估价，也称为房地产评估，是一项实践性很强的工作，也是现代房地产业管理、投资、开发、交易、抵押贷款、征用赔偿、保险、课税、入股合营以及纠纷处理等工作中的的一项基础性工作。这一课题的研究在国外，包括港台地区是与房地产事业同步发展的，起步较早，制度法规也比较健全，已经成为房地产事业的重要组成部分。但在国内，针对房地产估价方法的研究起步较晚，只是近年来随着房地产事业的产业化、市场化飞速发展而逐步发展起来的，它的原理、原则和方法基本上是从国外直接引进的，这中间当然也存在一个消化、吸收与改造的过程。本文对目前我国收益性房地产中常用的估价方法进行了研究和分析。

关键词：收益性房地产；

房地产估价；

基础性工作；

目 录 引言： 1、收益性房地产估价概述 4 1．1房地产估价的概念 4 1．2房地产估价包括的内容 4 2、收益性房地产常用的估价方法 5 2．1成本法 5 2．2市场比较法 5 2．3收益还原法 6 3、收益还原法在房地产估价中的具体应用 6 3．1房地产相关总收益的确定 6 3．2利息和折旧不应当作为总费用扣除 7 3．3成本收益法运用中应考虑的税费项目 7 3．4总费用中的维修费求取方法及测算途径 8 3．5建在划拨土地上的出租性房地产，土地收益部分应作为总费用扣除 8 3．6资本化率的确定方法 8 3．7房地产收益年限的确定 9 参考文献： 引言：收益性房地产常用的三种估价方法为成本法、市场比较法和收益还原法，其中以收益还原法的理论基础最为充分，但使用收益还原法进行房地产价格评估时，纯收益和还原利率等因素的确定又是一个复杂而且在业界又颇有争议的问题。在对这一课题的研究中我们根据我国房地产市场的实际运作情况对影响收益成本法的各种因素逐一进行了分析，对这一方法的在房地产估价中的具体应用实践进行了深入而细致的探讨。

1、收益性房地产估价概述 1．1房地产估价的概念 房地产估价是指专业的估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

1．2房地产估价包括的内容（1）专业估价人员 是指具有房地产估价师资格的人员。

（2）估价的目的 对具体估价项目的估价结果的期望用途。

（3）估价原则 ①合法原则；

②最高最佳使用原则：③替代原则：④估价时点原则：⑤公平原则：

（4）估价程序 获取业务、拟定方案、收集资料、实地勘察、选定方法估算、确定结果、撰写报告（5）估价方法：市场比较法、成本法、收益还原法、假设开发法、长期趋势法（6）影响房地产价格的因素：环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际环境等（7）估价时点：评估价值对应的日期，公历的年月日 2、收益性房地产常用的估价方法 2．1成本法 这是一种以建造房地产所需耗费的各项费用之和为依据，再加上一定利润和应纳税金来确定房地产价格的评估方法。也就是以评估对象的重置成本或重建成本为依据的估价方法。

成本法的基本公式为：房地产价格=土地价格+房屋建造费+正常利润一应提折旧。这种方法的理论基础是生产费用价值论。由于房地产可能是新开发的，也可能是旧有房地产，因此其公式也有差别，新建房地产价格=土地购置费+建筑物建造费+正常利税；

而旧有房地产价格=旧有房地产重新建造完全价值一折旧。运用成本法时，要把握好两项，一是房地产的各项建造费用必须是合理的和必要的，不能以个别企业的实际耗费为依据，而应采用社会一般耗费水平。二是价格应当为估价期日的建造成本，这一建造成本又分为以新材料、新技术建造的与旧有建筑具有相同效用的重置成本和以原始材料、原工艺技术、原来式样新建的与原房地产完全相同的重建成本。

2．2市场比较法 这是一种根据市场上交易的类似房地产价格的测算待估房地产价格的方法。市场比较法的基本原理是替代原理, 即具有相同效用的商品应具有相同的价格。在求取一宗待估房地产的价格时，市场比较法是将待估房地产与在近期内已经发生交易的房地产进行比较对照，通过修正已知的价格求取待估房地产最有可能实现的价格。其中类似房地产是指其所在地区的区域特征、房屋结构等影响房地产价格的因素和条件都相同或相近。

市场比较法的操作最重要的是选择具有尽可能大可比性的交易实例。首先必须通过多种途径收集尽可能多的交易实例，准确掌握交易实例的具体情况，在此基础上从中选择在区位、结构、用途、交易日期等方面具有可比性的实例作为参照对象，其次是根据影响房地产价格因素的比较，对参照实例的价格进行修正。这些因素修正主要包括：房地产交易情况修正、交易日期修正，最后根据公式：房地产价格=实例价格x 交易情况修正系数x 交易期日修正系数x 区域因素修正系数x 个别因素修正系数，来计算房地产最有可能实现的价格。

2．3收益还原法 这是一种运用适当还原利率，将房地产在未来若干年内所能带来的纯收益折算为现值的估价方法，基本思想是：房地产的价值就是它在未来若干年内能给其所有者带来的纯收益的价值。运用这种方法估算房地产价格的主要依据是房地产每年所能带来的纯收益和投资的收益率即还原利率，这一方法在国外被广泛地运用于收益性房地产的评估中，我们将在下一节中对此方法的具体应用实践进行分析。

3、收益还原法在房地产估价中的具体应用 3．1房地产相关总收益的确定 房地产总收益可分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在当前状况下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。

目前在运用收益法对房地产进行估价时，普遍采用客观总收益来作为房地产的总收益，客观总收益的求取通常是采用市场比较法，在市场上收集同类房地产的价格，然后对收集来的案例价格，根据待估房地产的实际情况进行因素修正。因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。通过以上的因素修正后，即可求出待估房地产的客观潜在收益。

3．2利息和折旧不应当作为总费用扣除 会计学传统理论上认为利息应作为费用扣除，因为利息是投资房地产成本支出的一部分，但结合实际情况进行分析这是不恰当的，因为投资者之所以要选择投资房地产，是因为房地产带来的投资收益要大于银行的存贷款利息。正因为如此投资者才愿意从银行贷款来投资房地产或者放弃银行的存款利息来投资于房地产。因此，无论是贷款资金还是自有资金，利息都是作为投资收益的一部分而不应作为费用扣除。

对于在很多运用收益法进行房地产估价的财务报告中均把折旧费当作费用扣除，经过实践分析这也是不恰当的，因为折旧并没有实际支出，是作为提留，它不同于总费用中的维修费、管理费、保险费、税费等都属于实际支出。因此认为如果把房地产作为一种投资，那么它每年的纯收益就应该是它的净现金流入量，公式为：

净现金流入量=资本产出+资本回收 在这个公式中：资本产出就是投资房地产的时间价值的体现，资本回收就是房地产所提取的折旧部分。

3．3成本收益法运用中应考虑的税费项目 成本收益法在评估过程中所指的税费项目是指房地产在运营过程中所须缴纳的项目。具体来说有以下几种情况：

（1）对于单纯的土地租赁。根据国家税法应当考虑以下几种税费：城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费等。

（2）对于出租性、经营性房地产。根据国家税法应当考虑以下几种税费：城镇土地使用税、房产税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费等。

（3）对于生产性房地产企业。应考虑城镇土地使用税、印花税及房产税等。

3．4总费用中的维修费求取方法及测算途径 房地产的维修费一般可分为日常性小维修和大维修费用：

（1）日常性小维修发生较为频繁，费用较低，因此可取年折旧费的一定比例计算。其中折旧费一般采用直线法估算，即：D=C×（1-R）/N（C：重置成本，R：残值率，N：经济耐用年限）（2）大维修费用发生的次数相对较少，但发生的费用却较大，因此大维修费用宜采用提取重置成本的一定比例计算，然后再作每年的平均摊销。

3．5建在划拨土地上的出租性房地产，土地收益部分应作为总费用扣除 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条的规定：以营利为目的，房屋所有权人将在以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益部分上缴国家。因为房屋所有权人并未获得“土地收益”这部分收益，故该“土地收益”部分不应计入在出租人的纯收益中，而是应作为出租人上缴国家的费用扣除。

3．6资本化率的确定方法 在运用收益法进行房地产估价时确定资本化率通常采用以下几种方法误差相对较小：

（1）行业基准收益率加物价指数调整法，以这种方法确定房地产的资本化率前提是把房地产作为一种投资来看待。假设以P价格（资金净流出量）投资房地产，每年可得纯收益（年资金净流入量）为a，并假设每年a不变，可收益年限为n 则：FNPV=a/（1+R）[1-1/（1+R）n]-P ；

财务净现值 R：折现率令FNPV=0，则：R=FIRR（财务内部收益率），当FIRR>RC（行业基准收益率）时，FNPV>0，投资房地产可获得超额利润；

当FIRR

当FIRR=RC时，FNPV=0，这是市场竞争最可能的结果，这时房地产的价格P=a/（1+RC）[1-1/（1+RC）n]，由此可看出RC即是房地产的资本化率，然后再对RC作物价指数的调整，得出经过物价指数调整后的资本化率R=（1+RC）/（1+f）-1。

（2）安全利率加上风险调整值法，运用这种方法求取资本化率，首先是求取安全利率，即无风险的资本投资收益率。在我国一般选取的是一年期的定期存款利率作为安全利率，然后根据估价对象所处地区现在和未来的经济状况、房地产市场发育状况、土地取得方式、物价指数状况以及估价对象的用途、新旧程度等确定风险调整值，最后用安全利率加风险调整值的和作为该估价对象的资本化率。

（3）收益风险倍数法，这种方法是在参照投资收益率排序法的基础上，对安全利率加调整值法加以改进的方法。即把安全利率加风险调整值法中要求取的风险调整值改变为确定房地产投资与安全投资年回收额的多出倍数。因房地产投资的风险高于国债，在投资收益率排序上，房地产投资收益率应高于同期国债年利率。具体思路是：假设以房地产投资方式购买收益性房地产的总价额为V，尚可使用年限为n，资本化率为r，年纯收益为a.同时以安全投资方式（购买国债）投资金额为P，期限也为n，年利率为i，连本带息年回收额为A，则有：V=a/r ×[1-1/（1+r）n] P=A×（1+i）n-1/i×（1+i）n由于房地产投资的风险、收益均要比国债投资大，如果两种投资额相等，收益期相同，那么房地产投资的年回报额（纯收益）要比国债投资的本息回收额要大。假定房地产投资的年回收额比国债投资的本息回收额高出的倍数为b，则有：a=（1+b）×A因V=P，故有：（1+i）n-1/i×（1+i）n=（1+b）/r×[1-1/（1+r）n]该公式就是收益风险倍数法确定资本化率的基本公式，式中的b称为收益风险倍数。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根据收益风险倍数，确定资本化率r.3．7房地产收益年限的确定 对房地产收益年限的确定主要是根据土地的可使用年限或设定使用年限及建筑物可使用年限的不同来综合考虑。

（1）当土地为出让方式时，土地可使用年限=土地在估价时点的剩余年限=土地使用权到期时间--估价时点的建筑物可使用年限=建筑物在估价时点的剩余经济耐用年限；

对于评估对象为土地的情况，则土地可使用年限为该评估对象的有收益的年限；

对于评估对象为建筑物或房地合一情况的，求取它的收益年限是通过土地可使用年限与建筑物可使用年限比较来确定的，即根据孰短原则来求取该评估对象的收益年限。

（2）当土地为划拨方式时即未办理土地出让手续的情况，这时应设定在估价时点该土地用途的法定最高出让年限作为土地的可使用年限。

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