第一篇：常用房地产估价方法的研究与应用
常用房地产估价方法的研究与应用
摘要：自我国经济改革开放以来，土地使用权制度和城镇住房制度的改革催生了房地产行业的发展，随后土地使用权抵押制度的颁布和实施推动了房地产行业向纵深发展，加之近年来房地产行业方兴未艾，房地产行业各领域都得到了迅猛的发展，房地产估价行业应运而生。在现实与房地产相关的经济活动中，诸如房地产交易、抵押、典当、担保，房地产相关课税征收、房地产征用拆补偿等都需要对房地产价值进行合理的估算和判定。因此，房地产价值评估便成为房地产经济活动领域不可或缺的一项重要组成部分。估价方法是实现房地产价值评估的重要手段。目前，在国内房地产评估活动中，较为普遍选用的估价方法有：收益法、比较法、成本法等。本文首先是阐述房地产估价的概念及其特点，其次是对房地产估价方法研究的重要性进行阐述，重点论述比较法、收益法和成本法三种估计方法，最后是结合实例对收益法在房地产估价中的应用进行研究，以利于房地产估价方法的在实际房地产估价工作中得以正确运用。
关键词：房地产估价方法应用
我国房地产市场的日益扩张发展使房地产交易的规模和数量都呈现不断上升的态势。由于房地产价格的影响因素繁多，影响程度不完全相同，相关度也不完全一致，这些因素就导致了对房地产价值评估的需求。房地产估价市场因此应运而生，房地产估价在与房地产相关的一系列经济活动中，如：房地产买卖、抵押贷款、转让、担保、作价入股、保险与房地产司法纠纷……等方面都发挥着重要的作用。因此选择合适、合理地房地产估价方法为交易各方提供客观、公正、合理的房地产价值就显得尤为重要。
一、房地产估价方法研究的必要性
（一）可以促进房地产估价行业健康发展
客观、公平、公正是房地产评估的基本原则，房地产估价方法的正确运用能够有效保证房地产估价结果的客观、公正、公平，并有助于保障房地产市场秩序的稳定，实现这一切的基础是房地产估价形成专业化、制度化、程序化的标准体系。建立科学准确的估价方法体系将对房地产估价市场以及房地产市场的经济活动良性运行提供可靠保障。
（二）可以使房地产估价机构和房地产估价师在从业中规避风险
房地产价值评估的专业性、科学性、特殊性要求房地产估价师具备较高的综合素质，一方面是要研究掌握科学的估价方法理论体系，另一方面要将研究成果运用到房地产评估的实践工作之中，从而有效地指导实践活动。房地产估价师通过估价方法理论的研究，可以积累丰富估价理论知识，提高估价理论水平，使估价实践工作得心应手。房地产估价方法的合理应用是房地产估价的前提条件，建立科学规范的估价方法体系，能提高估价结果的客观公正性，在很大程度上降低房地产估价师的从业风险。
（三）可为促进国民经济整体健康运行和可持续发展提供的重要经济信息
房地产估价与每个人的生活息息相关。它既是每个家庭的固定资产，也是我们物质生活和精神生活的基本保障。在一国总财富中，房地产往往占60%-70%，同样房地产也是家庭财产的主要部分。在我国现阶段市场经济中，最大限度的财产整合以及资产的合理优化都是各行各业和每个家庭面临的切身利益与长远发展需要解决的客观问题。最大限度地对我国房地产进行综合全面的评估，优化资源，整合投资环境，对于政府部门的宏观经济调控和微观经济调整都具有十分重要的意义。房地产估价方法的研究，可以为国民经济整体健康运行和可持续发展提供的重要经济信息和科学合理的依据，为国民经济的良性循环发展奠定坚实的基础。
二、常用房地产估价方法的理论基础及其适用性分析
（一）比较法
1、比较法的概念及应用公式
比较法的内容比较简单，顾名思义，比较法就是指在进行新的房地产估价时，并不是直接进行，而是利用相似房地产的已知价格进行比较，之后对其进行修正，从而得出待估房地产合理的价格。这种方法比较简单的地方就是利用了市场价格进行估值。而其中的关键点就是利用类似房地产的已知价格中的选择类似房地产的过程，选择类似房地产的注意事项主要是选择房地产的用途、规模、档次等方面，如果两项房地产的用途不同，一方是商业用房，一方是民用房，那么如果估价时这样选择显然是错误的，对商业用房进行估价时就必须要选择商业用房。除此之外，房地产的规划条件、建筑结构等也是考虑的重点。
比较法的计算公式为V=v'×a×b×c×d
其中，V：待估房地产的价值；
V’：可比案例的交易价格
2、比较法的适用性
比较法适用的对象是在房地产交易发达地区具有交易性的房地产。因为交易性房地产在房地产交易市场中具有大量类似估价对象的房地产，便于在估价中选取类似比较对象。比较法适用的条件是在同一供求圈内存在着较多的类似房地产的交易。比较法不适用于房地产市场不健全、不发达的区域。
（二）收益法
1、收益法的概念及应用公式
效用价值原理是收益法的理论依据，所谓效用价值原理，就是指房地产的价值的决定因素不是该房地产的投入成本以及同类房地产在过去的价格，事实上，效用价值理论讲的是房地产的价值决定因素是对该房地产未来获利的预期，简单来讲，房地产的参与者的预期价值决定了房地产的价格，预期高，则价格也高。众所周知，房地产的价值会持续一段很长的时间，且在持续过程中收益会与年限成正比，即年限越长收益就会越高。收益法的基本方法就是先进行预测房地产在之后几年内的收益，再利用收益率来进行收益的折现，最后相加得到最终的价值。
假定房地产收益期限为无限期，每年纯收益固定不变，则收益法的基础公式为：（其中，a为房地产年纯收益，r为还原利率）
分析上述公式可以看出，房地产估价结果的高低主要取决于以下三个因素：还原利率的高低。估价时点之后，年纯收益的高低，以及纯收益取得的可靠性。估价时点之后，土地以及建筑物的剩余使用年限。
2、适用性
根据上文收益法的概念而言，在房地产估价过程中如果要用到收益法，则必须保证该房地产有直接的经济效益或者是有潜在的经济收益，在未来几年内能够将潜在收益显现出来。即是收益法的运用不局限于房地产目前的收益，也就是说，房地产目前即便没有收益也可以使用收益法，但也必须保证有隐性价值。这样的例子很多，举例说明，某房地产已经闲置，那么该产业目前便是没有价值的，但也并不是说它以后就没有价值，在未来一段时间内，该产业不会一直闲置，所以它也就是具有潜在收益，所以就可以运用收益法进行估价。但收益法也并不是每一类的房产都可以使用，举个例子，学校、行政楼的房地产是有一定的潜在价值的，但一般不会适用收益法。
（三）成本法
1、成本法的概念及应用公式
成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象合理价格或价值的方法。成本法是依据生产价值论，从建筑物的建造成本出发，扣除相应的折旧和税费后，估算中估价对象的客观市场价值。
成本法最基本的公式：积算价格=重新购建价格一折旧。
2、适用性
成本法适用对象很广，包含了正在开发、已经开发、计划开发的房地产，同时也包括可以假设重新开发的房地产，基本上，大多数的房地产也都包含在这几类中。但成本法也有其独特性，所以成本法对于部分房地产就更加的契合，其中包括交易几率低、不是依靠房地产本身获取收益或者是根据极少数或各别的用户的单独的要求建设的房地产。
成本法的选择除了上文探讨的其适用性之外，还要注意几个问题。一是实际成本和客观成本的区别。实际成本个别开发商在开发房地产过程中的花费，客观成本是极多数的开发商在假设开发建设时的花费。在估价中采用客观成本。二是要确定评估价值时要考虑到市场供求关系。正如普通的商品，供大于需求时，价值要调低，反之则调高价值。三是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。
三、房地产估价方法的应用分析――以收益法为例
（一）项目概况
A大厦属于某置业有限公司的投资性房地产，账面原值8344.06万元，账面净值8189.93万元。于2009年建成。A大厦占用的土地使用权面积为6412.78平方米，建筑总面积为26268.41平方米，包括地上四层、地下一层。楼层具体情况如下：负一层为停车场，面积6361.20平方米，入口位于商场北侧，层高约4.2米，水泥地面，内部墙面及柱子面为白色乳胶漆，装有车库通风系统，水泥楼板上刷白漆，水电安装齐全；一层为餐饮及商铺，面积6498.24平方米，层高约5.2米，抛光砖地面、内部墙刷淡黄色乳胶漆、白色木板墙裙、锡合金地脚线、石膏吊顶、自动扶梯、消防设施及水暖电安装齐全；二层为超市卖场，面积6498.24平方米，层高约5.2米。抛光砖地面、内部墙刷白色、黄色乳胶漆、淡蓝色木板墙裙、银合金地脚线、顶刷白色乳胶漆，空调及通风管道裸露，局部石膏吊顶；自动扶梯、消防设施及水暖电安装齐全；三层为超市卖场，面积6498.24，层高约为5.2米。刷白色、淡蓝色乳胶漆，空调及通风管道裸露，局部石膏吊顶；自动扶梯、消防设施及水暖电安装齐全；四层面积413.49平方米，层高为4.2米。该置业公司拟委托房地产评估机构评估该大厦的抵押价值。
（二）A大厦房地产应用收益法估价的参数确定
1、年租金净收益的预测
潜在毛收入是一个假设的概念，即假设该房地产没有被闲置，所有空间都被合理、充分利用下获取的收入，也即是潜在毛租金，潜在毛租金收入的计算方法很简单，是所有空间之和与大众租金水平的乘积，所谓大众租金水平，也就是市场上被公认的最可能出现的租金水平。采用市场比较法求取估价对象的市场平均租金，然后求得年收益。即选取三个与估价对象用途相同、地段相似、交易时间相似的实例进行修正。对象1租赁价格为80元/月/平方米，对象2租赁价格为100元/月/平方米，对象3租赁价格为70元/月/平方米。因三个可比实例交易时间与估价对象比较相似，因此不进行交易时间修正，且三个可比实例的交易均数正常交易，无特殊情况，所以不作交易情况修正，而只对房地产状况进行修正。
修正价格：
案例1：80×100/104×100/100=76.92元/月/平方米
案例2：100×100/104×100/102=94.27元/月/平方米
案例3：70×100/104×100/99=69.99元/月/平方米
取简单算术平均值作为估价对象房地产的租赁单价：（76.92+94.27+69.99）/3=80元/月/平方米（取整），则计算出A大厦的年潜在毛收入：80×12×26268.41=25217674元（取整）
其次，计算有效毛收入。有效毛收入是指在潜在毛收入综合考虑空置率、租金减免期、折扣及租金拖欠等情况后得到的归因于房地产的收入。
年有效毛收入=年潜在毛收×（1-空置率）+月租金×无风险利率
=25217674×（1-10%）+80×26268.41×3%
=22758951（元）（取整）
为了维护房地产正常的经营和使用，就必须要计算其运营成本，即运营费用。维修费指出租建筑物的设备、设施以及装修的维护、修理费用等，一般按年房屋重置价的1%-2%，建筑物重置成本计算为13178.86万元，根据估价人员现场调查取1%计。则维修费=13178.86×1%×10000=1317886.00（元）；管理费用按年房地产总收益的3%计，所以管理费按年潜在毛收入的3%计算。即管理费=25217674×3%=756530.22（元）；房产税的征收标准按房地产租金收入的12%计，所以房产税为按年潜在毛收入的12%计算。房产税=25217674X12%=3026120.88（元）；房地产税费标准可得租赁税费应按年潜在毛收入的5.5%计算。营业税金及附加=25217674×5.5%=1386972.07（元）；保险费是指根据订立的经济合同，对特定的灾害事故造成的经济损失提供资金保障的一种经济形势。按估价对象建筑物年现值的1.5%。计。按建筑物重置成新价值计算为11412.89万元。则保险费=11412.89×1.5%×10000=171193.35（元）；租赁中介费是房地产经纪机构向出租人收取的费用。根据规定一般按年房地产总收益的1.2%计。则A大厦房地产的租赁中介费按年有效毛收入的1.2%计算。租赁中介费=25217674×1.2%=302612.09（元）。
年运营总费用
=1317886.00+756530.22+3026120.88+1386972.07+171193.35+302612.09=6961315（元）（取整）
确定年净收益=年有效毛收入-年运营总费用
=25217674-69613***（元）。
2、折现率预测
本案例估价采用的是安全利率加风险调整值法求取折现率，无风险利润率也称安全利率，通常采用国债的到期收益率作为无风险收益率。在实际估价工作中，一般应当选取至少五年或五年以上的国债到期投资收益率作为求取无风险收益率的样本；风险报酬率是指承担额外的风险所要求的补偿，即超过无风险报酬以上部分的报酬率，具体是对估价对象自身及其所在区域、行业、市场等方面的风险补偿。无风险报酬率的确定是以基准日时点剩余期限为10年的国债到期收益率为4.07%，一般认为房地产行业的投资风险补偿率在2%？4%左右，本次估价取3%。即折现率=无风险报酬率+经营风险=7%（取整）。
3、收益年限的确定
房地产收益年限确定的主要依据是建筑、土地的年限，举个例子，A大厦所在的物业于2009年6月建成。根据国家规定，该建筑物的年限为60年，所以，A大厦建筑物剩余使用年限为55.5年。但A大厦的土地使用权终止日期为2051年9月24日，剩余使用年限为37.75年，故A大厦的收益期限n=37.75年。
（三）A大厦房地产抵押价值计算过程
1、选用公式，求取收益价值
租金水平的变化和房地产市场的供给关系、通货膨胀等因素有关，一般通货膨胀越大，房地产需求量越大则租金就越高，反之亦然。由之前的分析可知，该市属于正在兴起中的二线城市，未来几年该市的房地产市场将处于快速发展期，通过调查该市近几年的商业店铺的租金每年增长约5%。预计从第6年起，随着该地区房地产.市场的成熟和日趋饱和，A大厦房地产的房价将趋于平稳。
根据公式P计算A大厦估计价值
收益价值单价=247849940.7÷26268.41=9435.29元/平方米
2、采用楼层价差法测算委估建筑的市场总价值
估价人员经过市场调查及结合估价经验，确定地下一层、地上二、三、四层的价格系数分别为一层的0.5、0.8、0.8、0.8，依据上述方法测算出的委估建筑的市场总价值，具体明细见表1。
我国规定抵押房地产的价值等于假定未设定法定优先受偿权下的市场价值减去法定优先受偿款。据调查，A大厦房地产在估价时点的法定优先受偿款为0万元。因此，最终确定A大厦估价=179362442-0=179362442元。
五、结束语
房地产市场需求的多样化带动了房地产估价市场的发展，评估目的的不同，评估对象的不同，就导致了评估方法的不同。评估方法的选择不是随心所欲的，每一种评估方法都有其特定的适用条件和适用范围。在评估方法的选择与运用上，需要的是房地产估价师的个人能力及个人道德素养，除了他们的估价能力之外，估价师需要秉承公正的原则、严谨的步骤来进行估价，同时，估价师要研究与运用科学的估价理论，选取适用的估价方法，对估价对象房地产某估价时点、特定价值含义的价值做出客观、合理、公正的估算，切实维护估价对象房地产相关各方当事人的合法权益。
参考文献：
[1]娄慧轩.收益法在房地产估价应用中存在的几个问题[J].科技信息，2011
[2]张治超.房地产估价比较案例选择及估价报告质量探讨[J].中国房地产，2013
[3]沈芳.浅析房地产估价中市场比较法的运用[J].考试周刊，2011
[4]黄段晨，李季.房地产估价方法若干问题的思考[J].山西建筑，2011
第二篇：房地产估价理论与方法
第一章 房地产估价概论
考试目的：测试应考人员对房地产估价的含义、本质和必要性，房地产顾家的要素，房地产估价的各种现实需要，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容：
第一节，对房地产估价的基本认识
一、房地产估价的含义
指专业房地产估价。
（一）专业估价与非专业估价的本质区别
1）专业估价是由专业人员和专业机构完成的。
2）专提供的是专业意见。
3）专具有公信力。
4）专实行有偿服务。
5）专要承担法律责任。
（二）专业房地产估价的概念
核心内容：为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析，测算和判断。定义：房地产估价师和房地产估价机构接受他人委托，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。要素：估价当事人、估价目的、估价对象、估价时点、价值类型、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序、估价方法和估价结果。
（三）估价与评估的异同
估价的含义更精准、明确、具体，就是指对价值进行评估。
房地产估价师和房地产估价机构从事的房地产估价衍生业务和咨询顾问业务：
1）价值分配业务
2）价值减损评估业务
3）相关经济损失评估业务
4）房地产咨询顾问业务
（四）国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义
二、房地产估价的本质
（一）房地产估价师评估房地产的价值而不是价格
价值与价格：价值是物的真实所值，是价格的波动“中心”；价格是价值的外在表现，围绕价值上下波动。
（二）房地产估价师模拟市场定价而不是替代市场定价
估价与定价：估价师提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相关当事人自己的行为。
(三)房地产估价师提供价值意见而不是做价格保证
根据提供的专业意见的用途和作用，可分为两种不同性质的估价：鉴证性估价（或称证据性估价、公正性估价）、咨询性估价（或称参考性估价）
刑法一百九十八条、公司法二百零八条规定了估价的法律责任。
鉴证性估价应“独立、客观、公正”，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”。本书讲的主要是鉴证性估价。
（四）
第三篇：房地产估价理论与方法_参考答案
一、单项选择题
ABDABCBAABDBBBDDABCDBCBBCBCCCDBBAAB
二、多项选择题
ABC
BDE
ACE
AD
ACE
ACDE
ADE
CDE
BCD
ABDE
ACD
AC
ACD
ACE
ABC
三、判断题
XVVXXVVVXX
VXVXX
第四篇：房地产估价理论与方法读书笔记
《房地产估价理论与方法》读书笔记
本书是高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材之一。全书共12章，主要介绍房地产、房地产价格以及房地产估价的基础知识；房地产估价的市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法及地价评估方法的相关理论基础与应用技巧；房地产估价作业准备与实施，房地产估价报告撰写与交付，从实际应用的角度阐述了房地产估价作业的具体操作。本书内容丰富、重点突出、操作性强，本书可作为高等职业教育房地产经营与估价、房地产经营与管理、建筑经济与管理、资产评估等专业的教材或参考书，也适合房地产估价从业人士作为自学的参考教材。本书按照《全国房地产估价师执业资格考试大纲》的要求，在总结原版《全国房地产估价师执业资格考试经典》的基础上修订完成。全书共分为三个部分：第一部分为各章的复习要点，并通过复习题来详细解读；第二部分为全国房地产估价师执业资格考试名师预测试卷；第三部分为今年来全国房地产估价师执业资格考试真题及参考答案。本书是参加房地产估价师考试的考生的必备用书，也可供房地产从业人员参考。本书是参加房地产估价师考试的考生的必备用书，也可供从事房地产估价行业的工程人员参考阅读。
本书和一般学校作为普遍教材的《房地产估价》在大体内容相似的同时，有着自己显著地特点，综合来说，内容侧重上有不同，本书有明显针对考试的特点。接下来我仔细根据本书的章节来分析一下这一点。
在第一章的房地产估价概念中，在本书中论述的是房地产估价的基本认识、要素、现实需要、职业道德、中国房地产估价行业发展概况，这些是一般教材中没有的，本书体现了它作为房地产估价师职业资格考试教材的价值，有着针对对现实社会和考试的论述；
在第二章房地产及其描述中，本书跟一般教材一样都论述了对于概念、特性、类型、必要性，但是比一般教材少了对房地产估价必要性这部分；
第三章房地产价格和价值跟一般教材差别比较小，都是从房地产价格的含义和形成条件、特征、房地产供求与价格论述以及种类，大体上一样，所以不加以论述；
本书比起一般教材来增加了对房地产价格影响因素的分析，而且分析的非常细致，房地产价格影响因素、房地产自身因素、人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素及其他因素。分析价格影响因素是非常必要的，估价本身就是对房地产价格的估计，如果不知道房地产价格影响因素，是无法得出准确的结论。
在第五章对房地产估价原则的论述上，本书说的比较简单，比起一般教材，章节也没有分的那么清晰。
接下来分别是市场法及其运用、收益法及其运用、成本法及其运用、假设开发法及其运用、长期趋势法及其运用、地价评估和地价分摊、房地产估价程序，在本书和一般教材中都是这么设置，但是内容详细程度不一样，一般教材中比较详细具体，本书由于是针对考试的专门教材，所以只是选取一些对考试特别有用的案例，让学生更快掌握度过考试的诀窍。
到这里一般教材就结束了，但是本书还增加了全国房地产估价师执业资格考试名师预测试卷和预测卷和全国房地产估价师执业资格考试真题及参考答案，这样更有利于学生针对性地学习，顺利通过考试。
第五篇：房地产司法鉴定估价规范研究
房地产司法鉴定估价规范研究
（作者：崔太平来源：《中国房地产估价与经纪》杂志2008年第6期）
一、物权保护与房地产估价
房地产司法估价与财产保护的关系是什么呢？《物权法》作为保护财产的基本法律，在当事人的物权受到侵犯时，救济的途径和手段根本的就是损害赔偿。损害赔偿离不开估价。其实任何的经济纠纷，甚至是刑事法律纠纷，判决和裁决有几种情形，最严重是剥夺人的生命，第二种情况是限制人的自由。第三种情况是财产处罚，对侵害他人权利的除以财产的处罚，另外是一种处罚性的赔偿。一般纠纷的判决当事人的财产往往是个人的财产，所以从这个角度来说，我们侵害当事人的物权是离不开损害赔偿的，就是估价的。其他的任何民事、刑事的纠纷，就是以上几个途径。所以说司法鉴定估价在一定程度上不仅是财产保护，在相当程度上影响了司法的工作。
二、房地产司法鉴定估价的现状
（一）估价委托程序不规范
一是，受托估价机构的资质不符合相关规定。法院委托的房地产估价机构，其资质并不符合部门规章的规定，建设部《房地产估价机构管理办法》规定，一级和二级资质的机构才可以接受法院委托的估价，但是实际情况中，却又一些三级资质机构接受了法院的估价委托。二是，委托书不规范，缺乏估价基本事项的记载。估价对象不明确，谁提供多少资料，这些都没有。法院和当事人配合的义务也没有，或者说不够准确和详尽。三是没有委托合同。委托合同涉及到委托估价的费用、当事人的义务、权利、纠纷的解决等等。四是法院对外委托估价，没有充分尊重当事人的诉讼权利。一般觉得当事人要抽签或者是原被告双方选择一下估价机构就可以了，其实不然。一个是涉及到纠纷的不动产，要不要估价，是当事人的权利，如果说当事人双方都觉得不需要估价，那么就不用估价。所以说第一个是估价的申请和决定权。决定权最终在法官的手里，实际在当事人的手里，然后才申请，授予。
（二）房地产司法鉴定估价缺乏质证程序
我曾经做过律师事务所主任，如果原告和被告请一个律师，大家在法庭上在以法律允许的范围内申请自己的权利，在这样的博弈中，实现了当事人之间利益的平衡，间接实现了司法公正，间接提高了律师的社会地位。房地产估价师很少针锋相对，司法鉴定估价应该有这样的程序，甚至还可以成为专家作证出庭，像律师一样。
（三）《房地产估价规范》缺乏对于房地产司法鉴定估价的规定
《房地产估价规范》在房地产纠纷估价里面有三条，这些规定在现阶段来看，对指导实践缺乏可操作性。
（四）法院等司法机关对于房地产司法鉴定估价的认识不清晰
一是，对国家的房地产估价制度不熟悉。法院对房地产估价作为国家法定制度、《房地产估价规范》作为国家标准还不十分清晰，对估价对象、估价对象的法律权属状态等还有待专家协助。二是，对房地产司法鉴定估价的范围认识不清。例如，如果有委托人委托我们评估一个宾馆的大堂，是否可以？当然不可以。房屋基本单元登记的状态，以及房屋登记办法规定的相关内容，法院在查封和预查封的时候，他们有时也不清楚该查封什么。三是对于法院的配合义务、诉讼当事人的配合义务认识不清。
三、房地产司法鉴定估价规范的基本框架
（1）完善房地产司法鉴定估价的委托程序。目前的《房地产估价规范》对实体性的规定不少，对于程序性的规定较少，实际上规范对程序性规定的应该多些。
（2）建立房地产司法鉴定估价的质证程序。
（3）完善房地产司法鉴定估价的技术标准。
（4）建立房地产司法鉴定估价的专家库。专家库的司法鉴定专家，接受鉴定估价委托。并不从事具体的司法鉴定估价业务，而是接受法院咨询，帮助法官对于鉴定估价报告的质证和采信。估价专家也可以接受咨询，帮助法官确定对于不动产的查封、预查封的具体范围。
四、司法鉴定估价业务的承接
（一）明确基本情况
（1）明确估价的基本事项：
估价目的；估价时点；估价对象（实体状况、权益状况）。委托评估范围，不一定就是估价师实际评估范围！
委托方、产权持有者；估价报告的使用限制；估价报告交付时间及方式；估价服务费及支付方式。
（2）明确估价的其他重要事项：
估价的价值定义；委托方提供的估价依据（估价权属资料、身份证明、相关法律文书）。估价依据，应当能够区分哪些是委托方提供，哪些是评估师自己收集掌握的。
对于委托方之外的使用者，应当在委托估价合同中明确。
能力不能胜任的司法鉴定估价业务的委婉拒绝。
（二）明确具体事项
（1）鉴定委托书应当载明委托人的名称或者姓名、拟委托的司法鉴定机构的名称、委托鉴定的事项、鉴定事项的用途以及鉴定要求等内容。委托鉴定事项属于重新鉴定的，应当在委托书中注明。
（2）委托人应当向司法鉴定机构提供真实、完整、充分的鉴定材料，并对鉴定材料的真实性、合法性负责。
（3）对提供的鉴定材料不完整、不充分的，司法鉴定机构可以要求委托人补充；委托人补充齐全的，可以受理。
（4）不能即时决定受理的，应当在七个工作日内作出是否受理的决定，并通知委托人。
（三）司法鉴定机构不得受理的鉴定委托
（1）委托事项超出本机构司法鉴定业务范围的；
（2）鉴定材料不真实、不完整、不充分或者取得方式不合法的；
（3）鉴定事项的用途不合法或者违背社会公德的；
（4）鉴定要求不符合司法鉴定执业规则或者相关鉴定技术规范的；
（5）鉴定要求超出本机构技术条件和鉴定能力的；
（6）不符合民法通则第二十九条规定的；
（7）其他不符合法律、法规、规章规定情形的。
对不予受理的，应当向委托人说明理由，退还其提供的鉴定材料。
五、司法鉴定估价应当遵循的规范
（1）法律法规
（2）《房地产估价规范》等估价规范
（3）《司法鉴定程序通则》
（4）《司法鉴定文书规范》和《司法鉴定协议书（示范文本）》
六、司法鉴定估价风险提示
（1）鉴定意见属于专家专业性意见，其是否被采信取决于办案机关的审查和判断，鉴定人和鉴定机构无权干涉；
（2）由于鉴定材料或者客观条件限制，并非所有鉴定都能得出明确的鉴定意见；
（3）鉴定活动遵循独立、客观、公正的原则，因此，鉴定意见可能对委托人有利，也可能不利。
七、对于房地产司法鉴定估价的质证
（1）房地产司法鉴定估价的质证程序，包括出庭通知、估价师出庭、质证内容、诉讼当事人质询和法官询问、估价师退庭等。
（2）质证内容主要包括：对于鉴定估价主体资格的质证，对于鉴定估价启动程序合法性的质证，对于鉴定估价机构和房地产估价师是否遵循回避原则的质证，对于鉴定估价范围的质证，对于鉴定估价报告规范性的质证等等。
（3）鉴定估价的质证程序，还应当包括：建立法官直接询问、当事人交叉询问规则，房地产估价师分别出庭接受质证规则，以及房地产估价师适时退庭规则。
（4）对于估价工作底稿的质证
工作底稿分管理类工作底稿、操作类工作底稿。
管理类工作底稿包括：估价业务基本事项的记录；估价业务约定书；估价作业计划；估价业务执行过程中的重大问题处理记录；估价报告的审核记录。
操作类工作底稿通常包括：现场调查记录与相关资料；收集的估价资料；估价测算过程记录。
（5）对估价报告假设限制条件的质证
估价报告中的假设和限制条件应说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理对抵押价值可能的影响及本估价报告使用的限制条件。
注册资产评估师不得滥用估价假设前提，估价假设前提应当具有合理性。评估师应当对于估价的假设前提在估价时点的实际状况进行必要的披露和阐述。
在市场波动较大时，评估师要特别关注价格的下跌风险；金融机构续贷涉及房地产抵押价值的估价，注册房地产估价师对已经发生的市场不利变化，应给予充分重视；注册房地产估价师对预期会降低估价对象价值的因素要充分考虑，对预期不确定的收益或升值因素应谨慎处理。
（6）对估价对象法律权属状况的质证
估价师应当知晓评估对象法律权属对估价结论有重大影响。估价师执行估价业务，应当关注估价对象法律权属并予以恰当披露。
对估价对象法律权属确认或发表意见，超出估价师执业范围。估价师不得明示或暗示具有对估价对象法律权属确认或发表意见的能力，不得对估价对象的法律权属提供保证。
对委托方和相关当事方提供的估价对象法律权属资料和资料来源进行必要的查验，并对查验情况予以披露，但不应超越执业范围明示或暗示承担验证估价对象法律权属资料真实
性、合法性和完整性的责任。
对估价对象法律权属瑕疵状况予以充分披露。
以设定产权为前提对委托方不具有所有权的房地产进行评估，应当对估价对象法律权属和设定产权前提予以充分披露，并明确说明设定产权状况与实际法律权属状况存在重大差别。
（7）对估价有关事项披露的质证
对估价结果会产生重大影响、需要提醒估价报告使用者关注的事项,注册房地产估价师应当在估价报告中予以披露,并揭示披露事项对估价结果的定性或定量影响。披露事项包括但不限于：
（一）估价对象的权利人、建筑面积、土地面积及其用途等有矛盾，存在异议、疑义的；
（二）存在共有权人和他项权利的；
（三）房地产的土地剩余使用年限或建筑物耐用经济年限较短的；
（四）根据调查和委托人书证已存在的具有法定优先受偿权的款项；
（五）实地查勘受特殊因素制约的；
（六）估价所需资料缺失及对缺失资料的处理方法；
（七）估价对象房地产附有长期及短期租约的；
（八）估价时存在建筑物损耗的；
（九）有关法律、法规规定的针对估价对象的抵押限制条件;
（十）其他应当披露事项。
八、完善房地产司法鉴定估价技术标准
实行房地产估价师负责制度，遵循回避制度，实行房地产估价师出庭作证制度等等，均是鉴定估价技术标准应当考虑的内容。另外，作为鉴定人的房地产估价师，有权了解进行鉴定所需要的案件材料，必要时可以询问当事人、证人，这既赋予估价师权利义务，又是对诉讼当事人配合义务的规定。
房地产司法鉴定估价实施，应当遵守法律、法规，遵守职业道德和职业纪律，尊重科学，遵守技术操作规范。
在房地产司法鉴定估价当中，补充鉴定估价、重新鉴定估价屡屡发生。这需要在鉴定估价的技术标准当中，明确当事人申请重新鉴定的审查标准。
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