2009年房地产估价理论与方法真题

第一篇：2009年房地产估价理论与方法真题

2009年房地产估价理论与方法真题

一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）

1．一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。A．估价机构 B．估价师

C．估价报告使用者

D．估价委托人的估价需要

2．一个估价项目中的价值类型，本质上是由（）决定的。A．估价委托人 B．估价师 C．估价目的 D．估价对象

3．下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。A．在用价值为市场价值 B．投资价值属于非市场价值

C．市场价值的前提之一是继续使用 D．同一估价对象可能有不同类型的价值

4．李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0．5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。A．5000 B．12574 C．12650 D．13911 5．下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。A．了解某宗房地产的出租人权益价值

B．了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C．了解某地区地震后房地产价值的变化

D．了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额

6．任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。A．易受限制 B．相互影响 C．独一无二 D．不可移动

7．下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。A．用途专业的房地产 B．价值较大的房地产 C．独立使用的房地产 D．不可分割的房地产 8．下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。A．户型 B．楼层 C．层高 D．装修

9．对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）。A．谨慎价值 B．市场价值 C．残余价值 D．快速变现价值

10．某套200㎡、单价4000元/㎡的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（）万元。A．71．84 B．74．47 C．75．23 D．80．00 11．下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。A．土地总价 B．土地单价 C．楼面地价 D．商品房价格

12．设立地役权通常会使（）。A．供役地的价值下降 B．需役地的价值下降

C．供役地与需役地的价值都下降 D．供役地与需役地的价值都上升

13．下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（）。A．在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨 B．增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨 C．在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降 D．严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降 14．在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（）。A．谨慎原则 B．替代原则 C．合法原则

D．最高最佳利用原则 15．近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（）。A．在建工程抵押估价 B．房地产损害赔偿估价 C．期房市场价值评估 D．房地产估价的复核估价

16．在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（）。A．统一房地产范围 B．统一付款方式 C．统一价格单位 D．统一市场状况

17．估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。A．75．00 B．75．60 C．83．60 D．86．00 18．某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。A．35．00 B．56．29 C．86．29 D．180．00 19．某房地产2009年4月的价格为6500元/㎡，已知该类房地产2009年3～10月的价格指数分别为105．

53、103．85、100．04、99．86、98．

28、96．

45、92．

17、90．08（均以上个月为基数100），该房地产2009年10月的价格为（）元/㎡。A．5110．51 B．5307．26 C．5549．95 D．5638．13 20．报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。A．投资率是投资回收与投入资本的比率

B．风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高 C．当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率

D．当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

21．对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。A．建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间 B．在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间 C．由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间 D．剩余经济寿命与实际年龄之和的时间

22．某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A．245 B．275 C．315 D．345 23．某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（）万元。A．489．99 B．495．53 C．695．53 D．800．00 24．某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5．5%，开发期为1．5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A．7．90% B．11．08% C．11．83% D．13．73% 25．某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7．2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（）元/㎡ A．310．61 B．321．60 C．477．87 D．494．77 26．某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/㎡。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/㎡，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。A．67．60 B．811．24 C．1622．48 D．2433．72 27．在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（）。A．取得待开发房地产的时间 B．开发期间的某个时间 C．开发完成后的时间

D．开发完成之后的某个时间

28．现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/㎡，其中主体工程900元/㎡，安装及装饰装修工程费为600元/㎡。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（）元/㎡。A．486．52 B．521．74 C．559．50 D．1398．76 29．直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由（）决定的。A．房地产的历史价格资料 B．房地产的未来价格资料 C．房地产的现实价格资料

D．估价师选取的现时和未来的价格资料

30．某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（）元/㎡。A．7974．00 B．8023．00 C．8056．25 D．8078．00 31．威廉•阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）=N[Pc-C-kc（t）]中，Ⅳ表示（）。A．单位面积土地上农产品的产量 B．市场上每单位农产品的价格 C．生产每单位农产品的成本

D．向市场运输每单位农产品的成本

32．某工业用地总面积为3000㎡，容积率为0．5，楼面地价为1000元/㎡。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4．0，相应的楼面地价为1500元/㎡。该改变用途理论上应补地价为（）万元。A．500 B．525 C．600 D．1650 33．某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（）。A．空置率偏小 B．运营费用偏大 C．收益期限偏短 D．报酬率偏高

34．某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。A．假设开发法和基准地价修正法两种方法 B．假设开发法和成本法两种方法

C．假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法

D．假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法 35．在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（）。A．假定建筑结构是安全的 B．肯定建筑物是安全的

C．强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定 D．说明建筑结构安全难以确定

二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分）1．下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。A．增加抵押贷款

B．抵押期间对抵押房地产进行动态监测

C．抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款 D．处置抵押房地产 E．租赁抵押房地产

2．下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有（）。A．中华人民共和国物权法

B．中华人民共和国城市房地产管理法 C．城市房地产开发经营管理条例 D．房地产估价规范

E．城市房屋拆迁估价指导意见

3．下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有（）。A．对房地产本身进行投资改良 B．需求增加导致稀缺性增加 C．通货膨胀 D．外部经济 E．提高建造成本

4．在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（）。A．拖欠建设工程价款 B．已抵押担保的债券数额 C．房地产变卖处置费用 D．诉讼费用

E．其他法定优先受偿款

5．下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。A．完全产权价值 B．出租人权益价值 C．快速变现值 D．承租人权益价值 E．残余价值

6．下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。A．建筑平面布置 B．朝向、楼层 C．环境景观

D．土地开发程度 E．房屋完损等级

7．下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。A．居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升

B．如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大 C．如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升

D．如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大

E．居民收入水平的变化对房地产价格影响不大 8．根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有（）。A．土地所有权

B．依法承包的荒山的土地使用权 C．宅基地使用权 D．固有汽车加油站 E．乡镇企业用房

9．下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有（）。A．标准厂房B．房地产开发用地 C．行政办公楼 D．写字楼 E．在建工程

10．就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。A．较乐观的估计值 B．较保守的估计值 C．过高的估计值 D．过低的估计值 E．可能的估计值

11．成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（）。A．土地取得成本 B．开发成本 C．管理费用 D．销售费用 E．销售税费

12．某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有（）。

A．利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日 B．利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日 C．开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日 D．建设期为2009年10月18日至2011年10月18日 E．销售期为2011年4月18日至2012年4月18日

13．针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有（）。A．理论上适用的估价方法，都必须选用 B．在适用的估价方法中，选用两种即可

C．理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用 D．必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法 E．仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法

14．甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。

A．若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元 B．若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元 C．若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元 D．若乙地块临街深度为100ft，则其总价为1 10万元 E．若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元

15．在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估（）。A．拟买卖的房地产市场价值 B．买方愿意支付的最低价 C．买方可承受的最高价 D．卖方可接受的最低价 E．卖方愿意接受的最高价

三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）

1．在城市房屋拆迁中，如果被拆迁房屋的合同租金与市场租金差异较大，则在估价时应考虑此因素。（）

2．在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房的，因所调换的房屋状况为未来某个时点的状况，所以估价时点应为未来。（）

3．对于房地产开发用地而言，从某个特定投资角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。（）

4．在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。（）5．周围环境状况是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。（）

6．不论是何种估价目的，估价对象状况不一定是估价时点时的状况，评估估价对象价值所依据的市场状况。（）

7．当估价对象为“干净”的房地产、可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务一债权。（）8．房地产收益可分为有形收益和无形收益，无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。（）

9．某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。（）10．成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。（）11．在假设开发法的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。（）

12．一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象在自己开发前提下评估出的价格大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。（）

13．运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否则就不宜采用这种方法。（）

14．某城市路线标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。（）

15．一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。（）

四、计算题（共2题，每题10分。要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位）

1．王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额还。2009年10月18 13，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。

2．某建成的宾馆有400间客房及会议室、餐厅等，土地面积10000㎡，建筑容积率为2．0。土地于2年前以出让方式取得，使用期限40年，约定不可续期，当时的楼面地价为1400元/㎡，现时重新取得该类土地的楼面地价为1750元/㎡，土地交易契税为4%。该宾馆正常建设期为2年；建筑安装工程费为3000元/㎡，专业费及管理费为建筑安装工程费的10%；建筑安装工程费等费用第一年投入60%，第2年投入40%，在各年内均匀投入。该宾馆建成前半年内需均匀投入广告宣传费400万元，建成时配置市场价值为500万元的家具等用品即可投入使用。宾馆开发的投资利润率为40%。预计该宾馆投入使用后客房的平均价格为180元/（天•间），第1～4年的入住率分别为50%、60%、70%和80%，从此入住率稳定在80%；其他收入第1年为500万元，以后每年递增5%，从第4年起达到稳定。该宾馆运营费用第1年为当年收入的35%，此后各年的运营费用在第1年的基础上增加，增加额为当年收入超过第1年收入部分的25%。

请根据上述资料分别运用收益法和成本法测算该宾馆在建成可投入使用时的市场价值。（报酬率为10%，年利率为8%）

第二篇：房地产估价理论与方法

第一章 房地产估价概论

考试目的：测试应考人员对房地产估价的含义、本质和必要性，房地产顾家的要素，房地产估价的各种现实需要，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容：

第一节，对房地产估价的基本认识

一、房地产估价的含义

指专业房地产估价。

（一）专业估价与非专业估价的本质区别

1）专业估价是由专业人员和专业机构完成的。

2）专提供的是专业意见。

3）专具有公信力。

4）专实行有偿服务。

5）专要承担法律责任。

（二）专业房地产估价的概念

核心内容：为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析，测算和判断。定义：房地产估价师和房地产估价机构接受他人委托，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。要素：估价当事人、估价目的、估价对象、估价时点、价值类型、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序、估价方法和估价结果。

（三）估价与评估的异同

估价的含义更精准、明确、具体，就是指对价值进行评估。

房地产估价师和房地产估价机构从事的房地产估价衍生业务和咨询顾问业务：

1）价值分配业务

2）价值减损评估业务

3）相关经济损失评估业务

4）房地产咨询顾问业务

（四）国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义

二、房地产估价的本质

（一）房地产估价师评估房地产的价值而不是价格

价值与价格：价值是物的真实所值，是价格的波动“中心”；价格是价值的外在表现，围绕价值上下波动。

（二）房地产估价师模拟市场定价而不是替代市场定价

估价与定价：估价师提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相关当事人自己的行为。

(三)房地产估价师提供价值意见而不是做价格保证

根据提供的专业意见的用途和作用，可分为两种不同性质的估价：鉴证性估价（或称证据性估价、公正性估价）、咨询性估价（或称参考性估价）

刑法一百九十八条、公司法二百零八条规定了估价的法律责任。

鉴证性估价应“独立、客观、公正”，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”。本书讲的主要是鉴证性估价。

（四）

第三篇：房地产估价理论与方法_参考答案

一、单项选择题

ABDABCBAABDBBBDDABCDBCBBCBCCCDBBAAB

二、多项选择题

ABC

BDE

ACE

AD

ACE

ACDE

ADE

CDE

BCD

ABDE

ACD

AC

ACD

ACE

ABC

三、判断题

XVVXXVVVXX

VXVXX

第四篇：房地产估价理论与方法读书笔记

《房地产估价理论与方法》读书笔记

本书是高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材之一。全书共12章，主要介绍房地产、房地产价格以及房地产估价的基础知识；房地产估价的市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法及地价评估方法的相关理论基础与应用技巧；房地产估价作业准备与实施，房地产估价报告撰写与交付，从实际应用的角度阐述了房地产估价作业的具体操作。本书内容丰富、重点突出、操作性强，本书可作为高等职业教育房地产经营与估价、房地产经营与管理、建筑经济与管理、资产评估等专业的教材或参考书，也适合房地产估价从业人士作为自学的参考教材。本书按照《全国房地产估价师执业资格考试大纲》的要求，在总结原版《全国房地产估价师执业资格考试经典》的基础上修订完成。全书共分为三个部分：第一部分为各章的复习要点，并通过复习题来详细解读；第二部分为全国房地产估价师执业资格考试名师预测试卷；第三部分为今年来全国房地产估价师执业资格考试真题及参考答案。本书是参加房地产估价师考试的考生的必备用书，也可供房地产从业人员参考。本书是参加房地产估价师考试的考生的必备用书，也可供从事房地产估价行业的工程人员参考阅读。

本书和一般学校作为普遍教材的《房地产估价》在大体内容相似的同时，有着自己显著地特点，综合来说，内容侧重上有不同，本书有明显针对考试的特点。接下来我仔细根据本书的章节来分析一下这一点。

在第一章的房地产估价概念中，在本书中论述的是房地产估价的基本认识、要素、现实需要、职业道德、中国房地产估价行业发展概况，这些是一般教材中没有的，本书体现了它作为房地产估价师职业资格考试教材的价值，有着针对对现实社会和考试的论述；

在第二章房地产及其描述中，本书跟一般教材一样都论述了对于概念、特性、类型、必要性，但是比一般教材少了对房地产估价必要性这部分；

第三章房地产价格和价值跟一般教材差别比较小，都是从房地产价格的含义和形成条件、特征、房地产供求与价格论述以及种类，大体上一样，所以不加以论述；

本书比起一般教材来增加了对房地产价格影响因素的分析，而且分析的非常细致，房地产价格影响因素、房地产自身因素、人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素及其他因素。分析价格影响因素是非常必要的，估价本身就是对房地产价格的估计，如果不知道房地产价格影响因素，是无法得出准确的结论。

在第五章对房地产估价原则的论述上，本书说的比较简单，比起一般教材，章节也没有分的那么清晰。

接下来分别是市场法及其运用、收益法及其运用、成本法及其运用、假设开发法及其运用、长期趋势法及其运用、地价评估和地价分摊、房地产估价程序，在本书和一般教材中都是这么设置，但是内容详细程度不一样，一般教材中比较详细具体，本书由于是针对考试的专门教材，所以只是选取一些对考试特别有用的案例，让学生更快掌握度过考试的诀窍。

到这里一般教材就结束了，但是本书还增加了全国房地产估价师执业资格考试名师预测试卷和预测卷和全国房地产估价师执业资格考试真题及参考答案，这样更有利于学生针对性地学习，顺利通过考试。

第五篇：2010年房地产估价案例与分析真题

一、问答题

（一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。

请问：

1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？

2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？

3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？

（二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？

（三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。

请问：

1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？

2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？

3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？

二、单项选择题

（一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡·D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。

1．A座、B座合计抵押建筑面积为（）㎡。

A．124500

B．127000

C．132500

D．135000

2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为3.0元/（㎡·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。

A．租约期内和租约期外都取客观租金

B．根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者

C．根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者

D．租约期内取租约租金，租约期外取客观租金

3．该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（）万元。

A．810

B．132025

C．2835

D．4860

（二）甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000㎡，2007年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000㎡。2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500㎡，至2008年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500㎡。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。

4．采用假设开发法估价时，应按照（）前提进行估价。

A．自己开发

B．溢价转让

C．被迫转让

D．自愿转让

5．采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（）。

A．0.03

B．0.83

C．0.85

D．1.25

6．采用成本法估价时，可计入开发成本的是（）。

A．办公楼开发费用

B．食堂开发费用

C．宿舍开发费用

D．浴室开发费用

7．采用成本法估价时，应（）。

A．按照预算额测算在建工程价值

B．按工程已结算额测算在建工程价值

C．按综合完成的形象进度测算在建工程价值

D．结合综合完成的形象进度和折旧因素，测算在建工程价值

三、指出并改正下面估价报告片断中的错误

本次估价背景情况如下：

估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为××房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查看和市场调查时，从估价对象的施工方××建筑安装公司获取了相关成本等资料。

以下为该房地产估价报告中估价的假设和限制条件内容片断：

（一）估价的假设条件

1.估价时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。

2.本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。

3.本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。

4.估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。

遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。

5.估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。

6.估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。

7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。

8.我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地查看，不能确认估价对象在估价时，点的状况与实地查看之曰的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。

9．注册房地产估价师在进行实地查看时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量可以维持正常的使用寿命。

（二）估价的限制条件

1.本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范同使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。

2.估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。

3.根据× ×市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进行估价。

4.本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

参考答案

一、问答题

（一）答：

1.拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。故估价时不考虑租约的影响。（3分）

2.根据《城市房屋拆迁估价结果指导意见》规定：

（1）被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。（1分）

（2）各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。（1分）

（3）拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。（1分）

（4）若对房屋性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。（1分）

（5）对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。（1分）

3.被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。（2分）或：乙公司的装修补偿应与出租人协商解决。（2分）

或：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款（或根据时点的装修的现值）减去租赁期满后装修的残余价值。（2分）

（二）答：

在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：

（1）预测开发完成后的价值宜谨慎。（2分）

（2）开发费用可能发生变化。（2分）

（3）开发周期可能延长。（2分）

（4）开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化。（2分）

（5）折现率或利润率水平可能发生变化。（2分）

（三）答：

1.政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。（2分）

2.收购房地产变为可出让熟地过程中要投入下列费用：

（1）建筑物拆除费用。（2分）

（2）土地开发费用（如七通一平费用）。（2分）

（3）其他成本费用（如财务成本、管理费用）。（2分）

3.出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。（2分）

二、单项选择题

1.A 2.D 3.C 4.C 5.D 6.A 7.D

三、改错题

错误：本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。

改为：本次估价以委托人（或××房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。

错误：设定其土地使用权年限自估价时点算起为40年。

改为：设定其土地使用权年限自估价时点算起为44年。

错误：自本报告估价时点起半年内有效。

改为：自本报告出具之日起半年内有效。

错误：不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。

改为：假定估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致