房地产估价案例与分析房地产开发经营与管理_真题试题

第一篇：房地产估价案例与分析房地产开发经营与管理_真题试题

二〇〇九年度

全国房地产估价师执业资格考试

《房地产开发经营与管理》试题

（本试题包含客观题和主观题两部分）

人力资源与社会保障部

中华人民共和国

监制

人事考试中心

http://www.xiexiebang.com

二〇〇九年四月

重要提示：要求用2B铅笔在答题卡中按题号顺序填涂答题，否则按无效答题处理。

（1）单项选择题的答案填涂在答题卡中题号1至35信息点；

（2）多项选择题的答案填涂在答题卡中题号36至50信息点；

（3）判断题的答案填涂在答题卡中题号71至85信息点；

一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)

1.下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（）。A．债权人通常是商业银行 B．不能用于偿还土地购置贷款

C．主要担保物为在建工程及相关土地使用权 D．还款资金来源通常是销售收入

2.下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。A．发行公司债券

B．权益型房地产投资信托基金 C．发行股票 D．商业银行贷款

3.新设项目法人资本金筹措渠道不包括（）。A．政府政策性资金

B．国内外企业入股的资金 C．个人入股的资金 D．资产变现的资金

4.进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（）。A．债务融资成本分析 B．资金占用费分析

C．资本金与债务资金的比例分析 D．担保费分析

5.下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（）。A．基础租金是租户能接受的最低租金

B．基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平C．写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金

D．写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异

6.写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是（）。A．全租金方式

《房地产开发经营与管理》试题

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．毛租金方式 C．净租金方式 D．基本租金方式

7.不应计入收益性物业经营费用的是（）。A．抵押贷款利息 B．公共设施维修费 C．房产税 D．物业保险费

8.下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（）。A．税前现金流=有效毛收入－经营费用

B．税前现金流=有效毛收入－抵押贷款还本付息 C．税后现金流=税前现金流－所得税

D．税后现金流=税前现金流－准备金－所得税

29.某公司获得60亩居住用地使用权，规划设计条件：规划建设用地面积37000m，居住2建筑用地面积32000m，容积率2.5，居住建筑密度0.4，限高6层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积（）。

2A．92500m

2B．88800m

2C．80000m

2D．76800m

10.动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A．经营收入抵偿全部投资

B．全部现金流入抵偿全部现金流出 C．净收益抵偿全部投资 D．净收益现值抵偿全部投资

11.通常承租人入住写字楼前装修中的某些标准化装修项目的费用由（）支付。A．承租人 B．业主

C．承租人和业主共同 D．物业管理公司

12.房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让（）的客户认识所营销的物业。

A．潜在 B．过去 C．现在 D．未来

213.某市2008年新开工的房屋建筑面积为90万m，2007年末完工转入2008年继续施工《房地产开发经营与管理》试题

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30万m2，2008年竣工的房屋建筑面积为60m

2。那么，该市房屋的平均建设周期为（）年。

A．1.2 B．1.5 C．2 D．3

14.某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金500万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目（）。即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

A．还需投入50万元建设资金 B．还需投入450万元建设资金 C．还需投入800万元建设资金 D．在此情况下

15.（）是判断项目盈利能力的重要技术经济指标，是指房地产置业投资中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。

A．投资利润率 B．销售利润率 C．资本金利润率 D．投资回报率

16.经营性房地产项目的成本利润率等于（）乘以100%。A．开发利润/总开发成本

B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本 C．开发商利润/总开发价值

D．正常经营年份的经营收入/总开发成本

17.房地产开发项目的建设阶段是指（）所经过的时间。A．房地产开发全过程

B．获得土地后到全部工程竣工验收 C．从工程开工到全部工程竣工验收 D．从工程开工到项目租售完毕

18.对于（）的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。

A．从容不迫型竞争者 B．选择型竞争者 C．凶猛型竞争者 D．随机型竞争者

19.假设某项目的资产负债表中负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元，则该项目的速动比率为（）。

《房地产开发经营与管理》试题

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．60% B．80% C．100% D．200%

20.某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）的特性。

A．区位选择异常重要

B．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 C．需要适时的更新改造投资 D．存在效益外溢和转移

21.房地产泡沫产生的直接助燃剂是（）。A．土地的稀缺性 B．金融机构过度放贷 C．投机需求膨胀 D．开发资金的易得性

22.（）是指报告期内销售和出租房屋的数量之和，单位为建筑面积或套数。A．销售量 B．吸纳量 C．出租量 D．预售面积

23.以下选项适于在新区开发的建筑是（）。A．娱乐用房 B．写字楼

C．高级住宅和公寓 D．餐饮用房

24.在整个开发过程中最为重要的一个环节是（）。A．投资机会选择 B．投资机会决策分析

C．投资机会选择与决策分析 D．市场分析和项目财务评价

25.房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为（）。

A．申请招标→编制招标文件→编制招标工程标底→确定招标方式，发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同

B．申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同

C．申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底和答疑→开标、评标和决标→签订合同

D．申请招标→确定招标方式→编制招标文件→编制招标工程标底→发布招标公告→投《房地产开发经营与管理》试题

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+签订合同

26.（）认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。A．古典学派的理论 B．流动性偏好理论

C．IS-LM曲线模型的理论 D．马克思的利率决定理论

27.房地产开发投资企业所得税税率为（）。A．30% B．32% C．33% D．25%

28.申请领取《建设工程施工许可证》应具备的条件中，如果建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的（）。

A．20% B．30% C．40% D．50%

29.某房地产开发项目的占地面积为10000m

2，规划容积率≤４,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80﹪，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元／m2，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元／m2

．

A．2350.00 B．2937.50 C．3250.00 D．4062.50

30.对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10％时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。

A．地价 B．建造成本 C．贷款利率 D．资本化率

31.某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元。经分析市场前景为：好的概率45％；一般的概率35％；不好的概率20％，则该项目净现值期望值为（）万元。

A．2677.5 B．3680.60 C．4003.50 《房地产开发经营与管理》试题

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．5356.80

32.房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物2M以外和项目（）范围内的各种管线、道路工程的建设费用。

A．黄线 B．紫线 C．蓝线 D．红线

33.房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金．一般而言三种资金的使用顺序是（）。

A．资本金、借贷资金、预租售收入 B．预租售收入、资本金、借贷资金 C．借贷资金、预租售收入、资本金 D．资本金、预租售收入、借贷资金

34.某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12％，净现值分别为120万元，150万元．对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（）万元。

A．39.51 B．49.96 C．49.39 D．52.45

35.当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也基本相同时，宜采用的比选方法是（）。

A．净现值法

B．差额内部收益率法 C．费用现值法 D．内部收益率法

二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分)

36.从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（）。A．土地 B．劳动力 C．资本 D．经验 E．环境

37.制定物业管理计划的租金方案和出租策略时,正确的有（）。A．从总体上说，物业租金必须能抵偿所有投资成本

《房地产开发经营与管理》试题

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．只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施 C．租金确定应考虑业主希望的投资回报率

D．市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系 E．利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正

38.房地产开发项目市场定位的主要工作包括（）。A．预测开发成本 B．选定目标市场 C．确定消费群体 D．明确项目档次 E．设计建造标准

39.可贷资金利率理论认为（）。

A．可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成． B．可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成 C．利率是由货币的供给与需求决定的 D．可贷资金的需求函数是利率的递增函数 E．可贷资金的供给函数是利率的递增函数

40.下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有（）。A．销售税费 B．租金收益 C．物业增值 D．股权增值 E．抵押贷款规模

41.公开招标通常适用于工程项目（）的开发项目建设。A．建设周期较长 B．工程性质比较特殊 C．规模较大 D．技术复杂 E．工期紧迫

42.旧城区房地产开发的特点是（）。

A．地处城市中心，是商业、文化活动的聚集地，具有民族传统色彩，适于作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发

B．开发费用高昂、环境污染严重 C．旧城区人口密度大、建筑密度小 D．旧城区的建筑物多是危旧房 E．旧城区受城市规划限制更苛刻

43.政府对房地产市场政策干预的原则是（）。A．目标的确定性

B．政策的可间断性与协调性

《房地产开发经营与管理》试题

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．政策的针对性 D．政策的导向性

E．政策的公平性和效率

44.土地费用估算主要包括（）。A．划拨或征收土地的征地拆迁费 B．出让土地的土地出让地价款 C．转让土地的土地转让费 D．租用土地的土地租用费 E．转让土地应缴纳的手续费

45.目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有（）。A．销售税金 B．土地使用税金 C．房产税金 D．企业所得税 E．城市规划税

46.基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率（MARR）。决定基准收益率大小的因素主要是（）。

A．资金来源 B．资金成本 C．项目风险 D．预期利润 E．机会成本

47.金融机构进行项目贷款审查时，要进行工作有（）。A．客户评价 B．项目评估 C．担保方式评价 D．贷款综合评价 E．贷款金额

48.在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，通常要考虑的因素有（）。A．可能面积的组合

B．寻租者经营业务的性质

C．寻租者将来扩展办公室面积的计划 D．每平方米的租金 E．室内的装修

49.下列关于商业物业的表述中，正确的有（）。A．能为投资者带来经常性的收入现金流

B．分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式

《房地产开发经营与管理》试题

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．适合于长期投资

D．常在机构投资者之间进行交易 E．位置对其有着特殊的重要性

50.“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（）。A．按地域范围细分 B．按房地产用途细分 C．按增量存量细分 D．按交易形式细分 E．按目标市场细分

三、判断题（共15题，每题0.5分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分）

71.房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。

（）

72.某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。

（）

73.吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。

（）

74.在房地产自然周期的下降阶段，物业租金的增长率是下滑的。

（）

75.政府授权开发企业负责实施土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措。

（）

76.进行房地产市场调研需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集第二手资料。

（）

77.当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用费用现值法进行比选。（）

78.由于蒙特卡洛风险分析主要依靠计算机模拟，因此对市场资料的完整程度要求不高。（）

79.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达±20%。

（）

80.商业信用的工具是商业票据，是债权人为了确保自己的债权，要求债务者出据的书面债权凭证，分为期票和汇票两种。

（）

81.金融机构进行项目贷款审查时，要进行客户评价、市场评估、担保方式评价和贷款综合评价等四个方面的工作。

（）

82.写字楼的基础租金是指达到投资收益率目标或其可接受的能够抵偿抵押贷款还本付《房地产开发经营与管理》试题

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（）

83.收取百分比租金时，一般不同的地区百分比标准会有所不同，但在某一地区的百分比标准会相对统一。

（）

84.房地产开发投资规模大、风险高、回收期长，故金融业一般不愿向房地产开发融资。

（）

85.物业管理和设施管理以策略性管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以线运营管理为主。—— — — —— — — — —— — — —— — — —订 — — — —— — — —— — — —— — 装 — —— — — —— — — ——

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（）

《房地产开发经营与管理》试题

观试题部分

重要提示：要求用钢笔或圆珠笔在答题纸中的指定位置答题，否则按无效答题处理。

四、计算题(共2题、20分。要求列出算式、计算过程：需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。请在答题纸上作答)

（一）某投资者以1600万元购入一层商业店铺用于出租，购楼款分期支付，第一、第二和第三年分别支付30%、40%和30%。店铺第二年便可出租，预计当年毛租金收入180万元，经营费用50万元，随着商业店铺周围环境的改善和经营水平的提高，毛租金收入年均提高15%，经营费用年均下降3%。店铺持有20年，期末转售收入300万元，试确定该项目的财务内部收益率（假定投资发生在年初，租金收入、经营费用发生在年末）。

（二）某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管矧为20cm和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元,2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0.05％的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资的10％，折现率为0％。假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。

答案

BADCD CADDC BACDD ACDBD BBCCA BDBBD ADDBC

ABCD ACDE BCD AB BCD ACD ABDE ACDE ABCD ABCD BC ABCD ABC ACDE ABD

xvxxx vxxvv xvxxx

《房地产开发经营与管理》试题

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第二篇：2010年房地产估价案例与分析真题

一、问答题

（一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。

请问：

1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？

2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？

3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？

（二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？

（三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。

请问：

1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？

2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？

3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？

二、单项选择题

（一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡·D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。

1．A座、B座合计抵押建筑面积为（）㎡。

A．124500

B．127000

C．132500

D．135000

2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为3.0元/（㎡·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。

A．租约期内和租约期外都取客观租金

B．根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者

C．根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者

D．租约期内取租约租金，租约期外取客观租金

3．该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（）万元。

A．810

B．132025

C．2835

D．4860

（二）甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000㎡，2007年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000㎡。2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500㎡，至2008年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500㎡。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。

4．采用假设开发法估价时，应按照（）前提进行估价。

A．自己开发

B．溢价转让

C．被迫转让

D．自愿转让

5．采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（）。

A．0.03

B．0.83

C．0.85

D．1.25

6．采用成本法估价时，可计入开发成本的是（）。

A．办公楼开发费用

B．食堂开发费用

C．宿舍开发费用

D．浴室开发费用

7．采用成本法估价时，应（）。

A．按照预算额测算在建工程价值

B．按工程已结算额测算在建工程价值

C．按综合完成的形象进度测算在建工程价值

D．结合综合完成的形象进度和折旧因素，测算在建工程价值

三、指出并改正下面估价报告片断中的错误

本次估价背景情况如下：

估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为××房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查看和市场调查时，从估价对象的施工方××建筑安装公司获取了相关成本等资料。

以下为该房地产估价报告中估价的假设和限制条件内容片断：

（一）估价的假设条件

1.估价时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。

2.本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。

3.本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。

4.估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。

遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。

5.估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。

6.估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。

7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。

8.我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地查看，不能确认估价对象在估价时，点的状况与实地查看之曰的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。

9．注册房地产估价师在进行实地查看时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量可以维持正常的使用寿命。

（二）估价的限制条件

1.本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范同使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。

2.估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。

3.根据× ×市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进行估价。

4.本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

参考答案

一、问答题

（一）答：

1.拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。故估价时不考虑租约的影响。（3分）

2.根据《城市房屋拆迁估价结果指导意见》规定：

（1）被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。（1分）

（2）各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。（1分）

（3）拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。（1分）

（4）若对房屋性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。（1分）

（5）对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。（1分）

3.被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。（2分）或：乙公司的装修补偿应与出租人协商解决。（2分）

或：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款（或根据时点的装修的现值）减去租赁期满后装修的残余价值。（2分）

（二）答：

在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：

（1）预测开发完成后的价值宜谨慎。（2分）

（2）开发费用可能发生变化。（2分）

（3）开发周期可能延长。（2分）

（4）开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化。（2分）

（5）折现率或利润率水平可能发生变化。（2分）

（三）答：

1.政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。（2分）

2.收购房地产变为可出让熟地过程中要投入下列费用：

（1）建筑物拆除费用。（2分）

（2）土地开发费用（如七通一平费用）。（2分）

（3）其他成本费用（如财务成本、管理费用）。（2分）

3.出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。（2分）

二、单项选择题

1.A 2.D 3.C 4.C 5.D 6.A 7.D

三、改错题

错误：本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。

改为：本次估价以委托人（或××房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。

错误：设定其土地使用权年限自估价时点算起为40年。

改为：设定其土地使用权年限自估价时点算起为44年。

错误：自本报告估价时点起半年内有效。

改为：自本报告出具之日起半年内有效。

错误：不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。

改为：假定估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致

第三篇：2004年《房地产估价案例与分析》真题及答案

2004年《房地产估价案例与分析》试题及答案

一、问答题(共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下)

(一)某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值，供其确定投标价格时参考。作为房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需做哪些专业工作?

(二)某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

(三)某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?

二、单项选择题(共10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)

(一)某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2(X)4年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。

1．采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应()。

A．按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算

B．按建筑物耐用年限计算

C．按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算

D．按建筑物已使用年限计算

2．采用收益法估价时，下述观点不正确的是()。

A．收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算

B．估价时点应设定为2004年3月1日

C．净收益中应扣除建筑物折旧额

D．应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

3．估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5％，且预测此上涨趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70％。估价机构向委托人提交的估价结果应该是()。

A．2800万元B．2940万元C．4000万元D．4200万元

4．假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1日的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是()。

A．原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权

B．原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保

C．业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权

D．该500万元可再次抵押

(二)某临街商铺业主为该商铺投保，保险公司于2001年3月1日委托房地产估价机构对该商铺进行估价，评估价值为人民币200万元。2002年8月1日，该商铺发生火灾，为确定火灾给该商铺房屋造成的直接损失，保险公司又委托估价机构估价。估价机构的估价报告认为该商铺在2002年8月1日尚未遭受火灾时的公开市场价值是人民币750万元，建筑物价值是人民币190万元；2002年8月1日遭受火灾后建筑物价值为人民币50万元。

5．火灾给该商铺房屋造成的直接损失为()。

A.人民币140万元B．人民币150万元C．人民币190万元D．人民币700万元

6．下列表述中不正确的是()。

A．2002年8月1日的评估价值750万元包含地价

B．2001年3月1日的评估价值200万元包含地价

C．2002年8月1日的评估价值190万元不包含地价

D．2001年3月1日至2002年8月]日未遭受火灾期间该商铺建筑物价值减损了10万元

7．下列表述中正确的是()。

A．750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时转让的参考价

B．750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价

C．200万元的评估价值可以作为该商铺在2001年3月1日为抵押贷款评估的公开市场价值

D．190万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价

(三)需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度80m，临街深度50m，面积 4000㎡的矩形土地；2号地块与1号地块相邻接，是一块临街宽度40m，临街深度40m，面积1600㎡，形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将1号地块和2号地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块的单价为9000元／㎡，2号地块的单价为8000元／㎡两地块合并为3号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3号地块的评估单价为11000元／㎡。

8．下列关于增值收益的表述中正确的是()。

A.以3号地块的总价扣除1号地块的总价后即是2号地块的增值

B．以3号地块的总价分别扣除1号地块和2号地块的总价后除以3号地块的总价即为增值总额分配率

C．以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值

分配

D．1号地块比2号地块对增值额的贡献小

9．在甲、乙两单位之间分配增值收益，不可采用的方法是()。

A．以合并前地块各自的单价确定增值分配比例

B．以合并前地块各自的面积确定增值分配比例

C．以合并前地块各自的总价确定增值分配比例

D．以合并前后地块各自价格的变动确定增值分配比例

10．假定甲单位购买乙单位的2号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼，合并费用忽略不计，则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为()。

A．1616万元B．2560万元C．1882万元D．1920万元[Page]

三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)

X X大厦房地产估价报告

封面及目录(略)

致委托方函

X X股份有限公司：

受贵公司委托，我公司对贵公司位于X X市X X路X X号院内的X X大厦(以下简称 “估价对象”)的公开市场价值进行了评估。

我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产价格参考的估价目的，资料的基础上经过测算，并结合估价人员的经验和对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物的公开市场价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。

X X房地产评估有限公司(公章)

2004年10月16日

估价师声明(略)

估价的假设与限制条件(略)

房地产估价结果报告

一、委托人

X X股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)

二、估价机构

X X房地产评估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，资质及资质证书号(略)

三、估价对象

X X大厦是位于X X市X X路X X号院内的一幢写字楼，建设用地面积5删㎡，建筑

结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地上建筑面积为3m00㎡；地下两层为车

库、人防和设备用房，地下建筑面积8000㎡，共有车位100个。大厦土地使用权由X X股份有限公司于2001年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年(2001年10月10日至2041年10月9日)。取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。X X股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权(土地使用证和房屋所有权证内容：略)，至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地上各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置六部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。

估价对象实物、权益和区位的其他情况(略)。

第四篇：2010年房地产房地产开发经营与管理真题及答案

2010年房地产估价师执业资格考试真题

房地产开发经营与管理

一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）

1．一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。

A．风险较大

B．收益率较高

C．流动性较好

D．投资回收期较长

2．同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（）。

A．保值性

B．增值性

C．异质性

D．弱流动性

3．下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（）。

A．购买房地产股票

B．购买商铺

C．购买房地产债券

D．购买住房抵押支持证券

4．关于投资组合理论的说法，正确的是（）。

A．投资者应选择毫无风险的投资组合

B．投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合 C．投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消

D．投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消

5．关于房屋施工面积的说法，正确的是（）。

A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积

B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积

C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积

D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积

10．某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。

A．目标定价法

B．领导定价法

C．随行就市定价法

D．认知价值定价法

11．某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（）。

A．试探性调查

B．描述性调查

C．创新性调查

D．因果性调查

12．下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（）。

A．指数平滑法

B．市场因子推演法

C．德尔菲法

D．销售人员意见综合法

13．某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（）。

A．形象差异化战略

B．人员差别化战略

C．服务差别化战略

D．产品差别化战略

14．关于资金时间价值的说法，错误的是（）。

A．现在的100万元与5年后的100万元的价值相同

B．现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同

C．现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同

D．由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较

15．某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（）万元。

A．2.00

B．7.30

C．8.53

D．9.00

16．关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是（）。

A．名义利率对应一年中计息周期的单利计息

B．实际利率对应一年中计息周期的复利计息

C．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值

D．当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率

17．王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元/㎡的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为（）元。

A．1297.91

B．3584.01

C．4881.93

D．5158.71

18．某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年来的租金是（）元。

A．14945.16

B．15841.87

C．26764.51

D．28370.38

19．对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率（）。

A．包含了对通货膨胀的补偿

B．不包含对通货膨胀的补偿

C．没有实际意义

D．不能直接用于财务评价

20．假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（）。

A．16.67%

B．16.71%

C．16.80%

D．17.00%

21．房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）。

A．销售利润率=销售利润/销售收入

B．销售利润率=销售利润/总开发价值

C．销售利润率=销售利润/总开发成本

D．销售利润率=销售利润/项目总投资

22．张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（）。

A．8.17%

B．13.62%

C．14.00%

D．23.33%

23．某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为（）。

A．625%

B．80.00%

C．133.33%

D．200.00%

24．某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（）元/㎡。

A．5377.78

B．6277.78

C．6722.22

D．7847.22

25．判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。

A．风险辨识

B．风险估计

C．风险评价

D．风险决策

26．房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（）。

A．可逆性和可延期性

B．可逆性和不可延期性

C．不可逆性和可延期性

D．不可逆性和不可延期性

27．在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是（）。

A．项目的交通组织规划

B．项目构成及平面布置

C．项目的建筑规划

D．城市土地利用规划

28．下列财务报表中，储存基础性数据的是（）。

A．辅助报表

B．资产负债表

C．资金来源与运用表

D．现金流量表

29．下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（）。

A．回收固定资产余值

B．自有资金

C．长期借款

D．净转售收入

30．下列市盈率的表达式中，正确的是（）。

A．市盈率=股价/每股净资产

B．市盈率=股价/每股收益

C．市盈率=市值/销售收入

D．市盈率=市值/现金流

31．刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为（）元。

A．2363.64

B．2600.00

C．3818.18

D．4200.00

32．一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有（）。

A．较高的收益性

B．较强的流动性

C．直接融资的功能

D．抵御通货膨胀影响的功能

33．关于房地产贷款担保的说法，正确的是（）。

A．担保能确保贷款得以足额偿还

B．金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险

C．最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押

D．贷款质押不转移财产的占有权

34．在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（）。

A．交通的通达程度

B．物业的规模大小

C．人口的分布密度

D．居民的购买能力

35．下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。

A．净经营收入=有效毛收入-经营费用

B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息

C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金

D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税

二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

1．相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）。

A．置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产

B．置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资

C．置业投资对象可以是市场上存量房地产

D．置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营

E．置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者

2．按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（）等方面存在差异。

A．投资决策

B．规划设计

C．工程建设

D．地域范围

E．产品功能

3．国际上通常采取的住房保障方式有（）。

A．政府直接建房

B．对住房投资人减税

C．对住房承租人减税

D．对住房承租人补贴

E．鼓励赢利机构建房

4．下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（）。

A．进行项目的财务评价

B．获取项目所需土地

C．确定规划设计方案并获得批准 D．对项目的建设工程进行招标

E．提交项目开工申请并获得批准

5．关于某特定商品市场规模的说法，正确的有（）。

A．有效市场大于服务市场

B．服务市场大于潜在市场

C．潜在市场大于有效市场

D．渗透市场大于有效市场

E．服务市场大于渗透市场

6．关于房地产“购买-更新改造-出租-出售”模式现金流量图的说法，正确的有（A．横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点

B．房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的“1”时点

C．发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内

D．各期运营费用的垂直箭线全部向下

E．转信收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上

7．关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（）。

A．利率是由储蓄和投资决定的。）

B．利率是由货币的供求决定的 C．利率是由可贷资金的供求决定

D．利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的 E．货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性

8．关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（）。

A．应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前亏损

B．所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率

C．企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算

D．企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关

E．企业所得税税率为25%

9．下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有（）。

A．现金回报率

B．投资回收期

C．借款偿还期

D．资产负债率

E．资本金利润率

10．下列不确定性因素中，属于“开发-销售”模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有（）。

A．土地费用

B．权益投资比率

C．运营费用

D．开发期

E．贷款利率

11．政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（）。

A．项目是否符合国家法律法规要求

B．项目是否符合保护生态环境的要求

C．项目是否符合国家宏观调控政策的要求

D．项目是否符合该企业投资目标实现的要求

E．项目是否符合该企业经济效益要求

12．城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括（）。

A．市政基础建设费

B．土地出让金

C．征地拆迁费

D．契税

E．公建配套设施费

13．商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（）。

A．国有土地使用证

B．建设用地规划许可证

C．建设工程规划许可证

D．建设工程施工许可证

E．商品房预售许可证

14．关于写字楼基础租金的说法，正确的有（）。

A．基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失

B．基础租金一般高于市场租金

C．基础租金可以通过降低经营费用向下调整

D．基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金

E．基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金

15．按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（）等类型。

A．市级购物中心

B．地区购物商场

C．居住区商场

D．邻里服务性商店

E．批发市场

三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分）

1．商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。（）

2．投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。（）

3．土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。（）

4．房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。（）

5．指数平滑法中的平滑指数口是新、旧数据在平滑过程中的分配比率。a越大，则预测值越趋向平滑。（）

6．如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。（）

7．按照房地产开发项目经营方式的不同，期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。（）

8．当预测通货膨胀率趋高时，投资者往往会要求降低期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。（）

9．运用蒙特卡洛法进行风险估计和评价时，可以不考虑各现金流的概率分布情况。（）

10．实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（）

11．借款还本付息估算表中列示了直接用于计算清偿能力指标的基础数据，因此属于基本财务报表。（）

12．房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金，不需要还本付息。（）

13．在大规模的土地开发中，随着土地开发的进行，金融机构通常会允许作为土地开发贷款抵押物的特定地块提前解除抵押权。（）

14．由于REITs投资物业的类型多种乡样，所以REITs投资者几乎不会受到利率变化带来的风险影响。（）

15．收益性物业的经营费用中包括抵押贷款的利息支出。（）

四、计算题（共2题，20分。要求列出算式和计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答）

（一）某家庭计划5年后购买一套120㎡的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：

（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）（8分）

（二）张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供，其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限力19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%.乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。

以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。

1．编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。

2．试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。（12分）

参考答案及解析

[参考答案]

一、单项选择题

1.C 2.C 3.B 4.D 5.C 6.A 7.D 8.D 9.C 10.D 11.D 12.A 13C 14.A 15A 16.D 17.B 18.A 19.B 20.A 21.A 22.B 23.D 24.D 25.B 26.C 27.D 28.A 29.B 30.B 31.C 32.B 33.B 34.A 35.A

二、多项选择题

1.ACDE 2.ABCE 3.ABD 4.BCDE 5.ACE 6.ACD 7.BE 8.ACE 9.CD 10.ADE 11.ABC 12.BC 13.ABCD 14.AC 15.ABCD

三、判断题

1.× 2.√ 3.√ 4.× 5.× 6.√ 7.× 8.× 9.√ 10.√ 11.× 12.√ 13.√ 14.× 15.×

（2）P2=A1/（i-s）{1-[（1+s）/（1+i）]n}

=6000元/（0.25%-05%）×{1-[（1+0.5%）/（1+0.25%）]60}=386840.23元

（3）P3=A2/i[1-1/（1+i）n]=1000元10.25%×[1-1/（1+0.25%）60]=55652.36元

（4）P=P1+P2+P3=（500000+386840.23+55652.36）元=942492.59元

（5）5年后的终值为：F=P（1+i）n=942492.59元×（1+0.25%）60=1094815.21元

（6）可购住房总价为：1094815.21元/50%=2189630.42元

（7）可购住房单价为：2189630.42元/120㎡=18246.92元/㎡

（二）解：

1．编制资本金现金流量表

（1）甲方案的资本金现金流量见下表。

资本金现金流量表（单位：万元）

项目＼年末

0

1～

56～1O

11～15

16～19

现金流入（租金）

0

150

157.50

165.38

173.65

现金流出

300

82.2184.09

41.35

43.41

购置成本

300

年经营费用

37.50

39.38

41.35

43.41

年还本付息

44.71

44.71

净现金流量

-300

67.79

73.41

124.0

3130.2

4年还本付息A=Pi（1+i）n/[（1+i）n-1]=300×8%×（1+8%）10/[（1+8%）10-1]=44.71万元

（2）乙方案的资本金现金流量见下表。

资本金现金流量表单位·万元

项目＼年末

0

1～5

6～1O

11～15

16～19

现金流入（租金）

0

120

120

190

190

现金流出

400

82.21

购置成本

400

年经营费用

年还本付息

净现金流量

-400

155

155

2．用差额投资内部收益率法进行方案比选

（1）进行单一方案评价

NPV甲={-300+67.79/15%×[1-1/（1+15%）5]+73.41/15%×[1-1/（1+15%）5]×1/（1+15%）5+12403/15%×[1-1/（1+15%）5]×1/（1+15%）10+13024/15%×[1-1/（1+15%）4]×1/（1+15%）15}万元=（-300+227.24+122.35+102.77+45.70）万元=19806万元

因为NPV甲>0，所以甲方案可行。

NPV乙={-400+85/15%×[1-1/（1+15%）10]+155/15%×[1-1/（1+15%）9]×1/（1+15%）10}万元=（-400+426.60+182.82）万元=209.4万元

因为NPV乙>0，所以乙方案可行。

（2）用差额投资内部收益进行方案比选

因为乙方案投资高于甲方案，由乙方案减去甲方案得到的现金流量表如下。

项目＼年末

0

1～5

6～1O

11～15

16～19

乙/万元

-400

155

155

甲/万元

-300

67.79

73.41

124.03

130.24

（乙-甲）/万元

-100

17.21

11.59

30.97

24.76

（3）计算（乙-甲）差额内部收益率

令i1=16%

NPV1={-100+17.21/16%×[1-1/（1+16%）5]+11.59/16%×[1-1/（1+16%）5]×1/（1+16%）5+30.97/16%×[1-1/（1+16%）5]×1/（1+16%）10+2476/16%×[1-1/（1+16070）4]×1/9（1+15%）15}万元=488万元

令12=17%

NPV1={-100+17.21/17%×[1-1/（1+17%）5]+11.59/17%×[1-11（1+17%）5]×11（1+17%）5+30.97/17%×[1-1/（1+17%）5]×1/（1+17%）10+24.76/17%×[1-1/（1+17%）4]×1/（1+15%）15}万元=-0.97万元

FIRR=16%+488/（4.88+097）×1%=16.83%

因为FIRR=1683%>15%，所以乙方案优于甲方案。

解析

一、单项选择题

1．短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小。

4．B选项投资者要到达理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。

5．房屋施工面积包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。

8．土地储备开发成本包括：①征收、拆迁补偿费及有关税费；②收购、收回和置换过程中发生的有关费用；③市政基础设施建设有关费用；④招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；⑤贷款利息；⑥土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。

12．时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法和指数平滑法。

15．（1）按月计息时，利息和=P[（1+i）n-1]=1000万元×[（1+8%/12）3×12-1]=270.24万元

（2）按季计息时，利息和=P[（1+1）n-1]=1000万元×[（1+8%/4）4×3-1]=268.24万元

（1）-（2）=2.0万元

17.P=120㎡×7800元/㎡×700/0=655200元，A=P1/[1-1/（1+i）n]=（655200-200000）元×（7.2%/12）/[1-1/（1+7.2/12）20×12]=3584.01元。

18.因为年利率与年租金增长率相同，故P=n×A1/（1+i），P=F/（1+i）n，则A1=11837.97元，A5=A1（1+6%）5-1=14945.16元。

20．FIRR=i2+NPV2/（NPV2+|NPV3|）×（i3-i2）=16%+100/（100+|-50|）×（17%-16%）=16.67%.22．A=Pi/[1-1/（1+i）n]=100万元×40%x75%/[1-11（1+7.5%）10]=5.83万元税前现金回报率=净经营收入扣除还本付息后净现金流量/投资者的初始现金投资=（20×70%-5.83）/（100×60%）=13.62%

23．流动比率=流动资产/流动负债。

24．总建筑面积（产量）=15000㎡×3=45000㎡，可销售面积（销售量）=45000㎡×800/0=36000㎡，根据盈亏平衡点的公式，销售收入=总成本，销售单价×销售量=固定成本+单位可变成本×产量，设销售单价为x，则：x×36000=8000×10000+4500×45000得：x=7847.22元/㎡

本题容易出错的点在于计算销售收入要用可销售面积，计算变动成本应用总建筑面积。

31.（1200+100+800）元/55%=3818.18元。

二、多项选择题

8．B选项应为所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率-减免税额-抵免税额；D选项应是商品房开发项目预计计税毛利率与项目所在城市的级别有关。

10．对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。

12．以出让方式取得熟地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金、征地拆迁费和基础设施建设费构成。

15．零售商业物业通常有五种类型：市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店和特色商店。

三、判断题

1．商业物业的收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。

4．还可以采用邀请招标的方式。

5．指数平滑法中的平滑指数a是新、旧数据在平滑过程中的分配比率，其数值大小反映了不同时期数据在预测中的作用高低。a越小，则预测值越趋向平滑。

7．房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。

8．通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀的影响。

11．借款还本付息估算表属于主要的辅助报表。

14．利率的变化会给REITs的实际收益带来损失，尤其是抵押债权型房地产投资信托。

15．收益性物业的经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。

第五篇：房地产估价案例与分析

房地产估价案例与分析

一、房地产估价技术路线及其确定

了解房地产估价技术路线的概念。

熟悉房地产估价技术路线与房地产价格内涵、房地产价格形成过程的关系，熟悉房地产估价技术路线与房地产估价方法之间的密切关系。

掌握房地产估价技术路线的确定方法和过程。

二、各种估价方法在房地产估价中的运用

了解每种估价方法的实质以及它们的共性和特性。

熟悉房地产估价的价值标准以及价值标准与估价目的、估价方法之间的关系。

掌握各种主要房地产估价方法的实质和难点，以及如何在估价中综合运用各种房地产估价方法。

三、各种目的的房地产估价

了解房地产估价目的及其与估价的假设前提和价格类型之间的关系。

熟悉国有土地使用权出让价格评估、房屋租赁价格评估、房地产课税估价、房地产分割（合并）估价的特点、适用的法律法规、估价技术路线的确定。掌握房地产转让价格评估、房地产抵押价值评估、房地产保险估价、征地和房屋拆迁补偿估价、房地产纠纷估价、房地产拍卖底价评估、企业涉及的房地产估价的特点、适用的法律法规、估价技术路线的确定。

四、各种类型的房地产估价

了解餐饮、娱乐、工业、农业、特殊及途等类型房地产的估价特点。熟悉居住、商业、办公、旅馆房地产的估价特点。

掌握这些不同类型房地产的价格影响因素。

五、房地产估价报告的写作

了解对房地产估价报告写作主体的要求，了解房地产估价报告的写作客体、载体的受体。

熟悉房地产估价报告的写作原则和构成要素。

掌握房地产估价报告的语言文字要求和基本格式，掌握房地产估价报告的具体写作。