房地产估价案例押题

第一篇：房地产估价案例押题

甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。

请问：1．复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?

2．复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?

1． 复核估价时，若甲机构在确定估价时点时无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。估价

对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况为准。

2．复核估价的估价目的可表述为：受××银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核；价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。第 2 题 甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。

请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?

1． 估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点

相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。

2．估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。

3．设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后价值也会有差异。

4．购买后投入建设资金。项目购买后投入建设资金建设半年，估价对象价值与购买价值会有差异。第 3 题 某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000㎡。建设环城公路需占用该小区500㎡绿地，并拆除一幢面积为900㎡的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。

请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?

1．政府应对占用的小区500㎡绿地进行赔偿，依据《中华人民共和国物权法》第六章第七十三条之规定，建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有，即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区业主带来的噪声污染、出行不便也应给予相应赔偿。

2．《中华人民共和国物权法》第四十二条规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。政府应对被拆除的900㎡的住宅楼的业主（或产权人）依法进行补偿。理论上的补偿内容包含：被拆除的住宅楼的房地产补偿费（含被拆除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费）、搬迁补助费、过渡补助费，安置补助费（针对住房困难的低收入家庭的）等。

第二篇：2010年房地产估价案例与分析真题

一、问答题

（一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。

请问：

1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？

2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？

3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？

（二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？

（三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。

请问：

1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？

2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？

3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？

二、单项选择题

（一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡·D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。

1．A座、B座合计抵押建筑面积为（）㎡。

A．124500

B．127000

C．132500

D．135000

2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为3.0元/（㎡·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。

A．租约期内和租约期外都取客观租金

B．根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者

C．根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者

D．租约期内取租约租金，租约期外取客观租金

3．该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（）万元。

A．810

B．132025

C．2835

D．4860

（二）甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000㎡，2007年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000㎡。2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500㎡，至2008年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500㎡。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。

4．采用假设开发法估价时，应按照（）前提进行估价。

A．自己开发

B．溢价转让

C．被迫转让

D．自愿转让

5．采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（）。

A．0.03

B．0.83

C．0.85

D．1.25

6．采用成本法估价时，可计入开发成本的是（）。

A．办公楼开发费用

B．食堂开发费用

C．宿舍开发费用

D．浴室开发费用

7．采用成本法估价时，应（）。

A．按照预算额测算在建工程价值

B．按工程已结算额测算在建工程价值

C．按综合完成的形象进度测算在建工程价值

D．结合综合完成的形象进度和折旧因素，测算在建工程价值

三、指出并改正下面估价报告片断中的错误

本次估价背景情况如下：

估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为××房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查看和市场调查时，从估价对象的施工方××建筑安装公司获取了相关成本等资料。

以下为该房地产估价报告中估价的假设和限制条件内容片断：

（一）估价的假设条件

1.估价时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。

2.本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。

3.本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。

4.估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。

遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。

5.估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。

6.估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。

7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。

8.我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地查看，不能确认估价对象在估价时，点的状况与实地查看之曰的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。

9．注册房地产估价师在进行实地查看时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量可以维持正常的使用寿命。

（二）估价的限制条件

1.本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范同使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。

2.估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。

3.根据× ×市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进行估价。

4.本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

参考答案

一、问答题

（一）答：

1.拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。故估价时不考虑租约的影响。（3分）

2.根据《城市房屋拆迁估价结果指导意见》规定：

（1）被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。（1分）

（2）各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。（1分）

（3）拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。（1分）

（4）若对房屋性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。（1分）

（5）对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。（1分）

3.被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。（2分）或：乙公司的装修补偿应与出租人协商解决。（2分）

或：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款（或根据时点的装修的现值）减去租赁期满后装修的残余价值。（2分）

（二）答：

在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：

（1）预测开发完成后的价值宜谨慎。（2分）

（2）开发费用可能发生变化。（2分）

（3）开发周期可能延长。（2分）

（4）开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化。（2分）

（5）折现率或利润率水平可能发生变化。（2分）

（三）答：

1.政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。（2分）

2.收购房地产变为可出让熟地过程中要投入下列费用：

（1）建筑物拆除费用。（2分）

（2）土地开发费用（如七通一平费用）。（2分）

（3）其他成本费用（如财务成本、管理费用）。（2分）

3.出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。（2分）

二、单项选择题

1.A 2.D 3.C 4.C 5.D 6.A 7.D

三、改错题

错误：本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。

改为：本次估价以委托人（或××房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。

错误：设定其土地使用权年限自估价时点算起为40年。

改为：设定其土地使用权年限自估价时点算起为44年。

错误：自本报告估价时点起半年内有效。

改为：自本报告出具之日起半年内有效。

错误：不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。

改为：假定估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致

第三篇：房地产估价案例与分析

房地产估价案例与分析

一、房地产估价技术路线及其确定

了解房地产估价技术路线的概念。

熟悉房地产估价技术路线与房地产价格内涵、房地产价格形成过程的关系，熟悉房地产估价技术路线与房地产估价方法之间的密切关系。

掌握房地产估价技术路线的确定方法和过程。

二、各种估价方法在房地产估价中的运用

了解每种估价方法的实质以及它们的共性和特性。

熟悉房地产估价的价值标准以及价值标准与估价目的、估价方法之间的关系。

掌握各种主要房地产估价方法的实质和难点，以及如何在估价中综合运用各种房地产估价方法。

三、各种目的的房地产估价

了解房地产估价目的及其与估价的假设前提和价格类型之间的关系。

熟悉国有土地使用权出让价格评估、房屋租赁价格评估、房地产课税估价、房地产分割（合并）估价的特点、适用的法律法规、估价技术路线的确定。掌握房地产转让价格评估、房地产抵押价值评估、房地产保险估价、征地和房屋拆迁补偿估价、房地产纠纷估价、房地产拍卖底价评估、企业涉及的房地产估价的特点、适用的法律法规、估价技术路线的确定。

四、各种类型的房地产估价

了解餐饮、娱乐、工业、农业、特殊及途等类型房地产的估价特点。熟悉居住、商业、办公、旅馆房地产的估价特点。

掌握这些不同类型房地产的价格影响因素。

五、房地产估价报告的写作

了解对房地产估价报告写作主体的要求，了解房地产估价报告的写作客体、载体的受体。

熟悉房地产估价报告的写作原则和构成要素。

掌握房地产估价报告的语言文字要求和基本格式，掌握房地产估价报告的具体写作。

第四篇：2004年《房地产估价案例与分析》真题及答案

2004年《房地产估价案例与分析》试题及答案

一、问答题(共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下)

(一)某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值，供其确定投标价格时参考。作为房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需做哪些专业工作?

(二)某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

(三)某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?

二、单项选择题(共10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)

(一)某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2(X)4年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。

1．采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应()。

A．按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算

B．按建筑物耐用年限计算

C．按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算

D．按建筑物已使用年限计算

2．采用收益法估价时，下述观点不正确的是()。

A．收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算

B．估价时点应设定为2004年3月1日

C．净收益中应扣除建筑物折旧额

D．应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

3．估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5％，且预测此上涨趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70％。估价机构向委托人提交的估价结果应该是()。

A．2800万元B．2940万元C．4000万元D．4200万元

4．假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1日的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是()。

A．原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权

B．原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保

C．业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权

D．该500万元可再次抵押

(二)某临街商铺业主为该商铺投保，保险公司于2001年3月1日委托房地产估价机构对该商铺进行估价，评估价值为人民币200万元。2002年8月1日，该商铺发生火灾，为确定火灾给该商铺房屋造成的直接损失，保险公司又委托估价机构估价。估价机构的估价报告认为该商铺在2002年8月1日尚未遭受火灾时的公开市场价值是人民币750万元，建筑物价值是人民币190万元；2002年8月1日遭受火灾后建筑物价值为人民币50万元。

5．火灾给该商铺房屋造成的直接损失为()。

A.人民币140万元B．人民币150万元C．人民币190万元D．人民币700万元

6．下列表述中不正确的是()。

A．2002年8月1日的评估价值750万元包含地价

B．2001年3月1日的评估价值200万元包含地价

C．2002年8月1日的评估价值190万元不包含地价

D．2001年3月1日至2002年8月]日未遭受火灾期间该商铺建筑物价值减损了10万元

7．下列表述中正确的是()。

A．750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时转让的参考价

B．750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价

C．200万元的评估价值可以作为该商铺在2001年3月1日为抵押贷款评估的公开市场价值

D．190万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价

(三)需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度80m，临街深度50m，面积 4000㎡的矩形土地；2号地块与1号地块相邻接，是一块临街宽度40m，临街深度40m，面积1600㎡，形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将1号地块和2号地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块的单价为9000元／㎡，2号地块的单价为8000元／㎡两地块合并为3号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3号地块的评估单价为11000元／㎡。

8．下列关于增值收益的表述中正确的是()。

A.以3号地块的总价扣除1号地块的总价后即是2号地块的增值

B．以3号地块的总价分别扣除1号地块和2号地块的总价后除以3号地块的总价即为增值总额分配率

C．以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值

分配

D．1号地块比2号地块对增值额的贡献小

9．在甲、乙两单位之间分配增值收益，不可采用的方法是()。

A．以合并前地块各自的单价确定增值分配比例

B．以合并前地块各自的面积确定增值分配比例

C．以合并前地块各自的总价确定增值分配比例

D．以合并前后地块各自价格的变动确定增值分配比例

10．假定甲单位购买乙单位的2号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼，合并费用忽略不计，则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为()。

A．1616万元B．2560万元C．1882万元D．1920万元[Page]

三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)

X X大厦房地产估价报告

封面及目录(略)

致委托方函

X X股份有限公司：

受贵公司委托，我公司对贵公司位于X X市X X路X X号院内的X X大厦(以下简称 “估价对象”)的公开市场价值进行了评估。

我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产价格参考的估价目的，资料的基础上经过测算，并结合估价人员的经验和对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物的公开市场价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。

X X房地产评估有限公司(公章)

2004年10月16日

估价师声明(略)

估价的假设与限制条件(略)

房地产估价结果报告

一、委托人

X X股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)

二、估价机构

X X房地产评估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，资质及资质证书号(略)

三、估价对象

X X大厦是位于X X市X X路X X号院内的一幢写字楼，建设用地面积5删㎡，建筑

结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地上建筑面积为3m00㎡；地下两层为车

库、人防和设备用房，地下建筑面积8000㎡，共有车位100个。大厦土地使用权由X X股份有限公司于2001年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年(2001年10月10日至2041年10月9日)。取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。X X股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权(土地使用证和房屋所有权证内容：略)，至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地上各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置六部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。

估价对象实物、权益和区位的其他情况(略)。

第五篇：2016房地产估价案例分析总结记录

房地产估价案例分析总结记录

一、综合察看

1、对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字（301）等是否准确。

2、察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确

3、估价时点是否准确

4、修正年限是否正确

5、检查计算是否正确，前后数据是否照应一致

6、对采用的方法是否有合理的说明和理由

7、任何一项数据都应有来源依据，必要时说明

8、注意利息的计算方式，期限

9、报告有效期应以报告完成之日为准

10、现实用途和法定用途相符

11、一估价以选用两种以上的估价方法，要符合要求，选用取舍都应有理由(1)有条件选用市场比较法的(2)收益性的房地产要有一用收益法(3)具有投资开发或潜力的用假设开发法

12、注意对价格的称谓是否错误（比准，收益，积算）

13、要察看估价类型,对照规范对此要求

14、最后一道题一定要细心,首先指出错误,在进行改正,切忌认真.正确的改错了要倒扣分的

16、纠纷房屋,拆迁房屋，拍卖等特殊的估价,应注意特别说明原因状况

17、注意一些对估价的特殊规定，如对不得设定抵押权的，国有划拨土地的等等

18、保险估价应首先明确是否包含间接损失，说明是否能修复

19、基准地价修正法中基础设施要进行修正，使用年限是否明确

四、成本法

1、成本应为社会平均成本,即客观成本

2、注意各种物业的价格构成（及商品房，农地征用，拆迁房屋）

3、注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确,看是直接还是间接损失,如不可修复,应有说明

4、销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确

5、入股的估价应说明入股后的用途

6、注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值得10-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3%

7、预售的价值应在销售价格中扣除而不是在最后的估价报告中

8、折旧计算是否正确(包括年限和项目,公式)

9、用成本计算而非成本价

10、长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格

五、假设法

1、预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费（71）

2、察看项目是否齐全（236）是否项目有具体表述和利用计算如风险损失

3、看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现

4、注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产

5、其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则

房地产估价报告常见错误

一、报告书不完整（共8项内容）

1.封面 2.目录 3.致委托方函 4.估价师声明 5.估价假设和限制条件 6.估价结果报告 7.估价技术报告 8.附件

二、报告书不完整

1.估价结果报告书漏项（共13项内容）

一)委托方（委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所）二)估价方（估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级）

三)估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）四)估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）

五)估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）六)价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）

七)估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）

八)估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）

九)估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）

十)估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）

十一)估价人员（估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）十二)估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）

十三)估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）

2.估价技术报告漏项（共7项内容）一)个别因素分析 二)区域因素分析

三)市场背景分析（详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）四)最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）五)估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）六)估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）七)估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）

报告部分内容描述不清 评估报告中估价对象描述不清

1.估价对象属于房地产的 1)土地使用权人交代不清

2)土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等 3)土地使用年限交代不清，如起止年月等（划拨土地不需交代）4)是否具有土地使用权证没有交代 5)是否具有房屋所有权证没有交代 6)房屋用途交代不清 7)建筑物结构交代不清 8)房屋建成年代交代不清

9)房屋的权属交代不清（特别是抵押的情况）10)房屋的状态交代不清楚（如在建工程的投入数量）

A.修正项目错误

B.修正方向错误（*分子分母、上下方向错误）

案例与分析考试指错题中常见的错误1

一、估价报告本身的不完善

1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。

2、对估价对象描述不清

（1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。

（2）对估价对象的性质没有描述清楚（3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚

3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊）

4、逻辑不严谨

（1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由）

5、写作有错误

（1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。（2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学

二、估价方法选用上的错误

1、只使用了一种估价方法

2、能用市场比较法的没有用。

3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。

4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定

1、报告书漏项（如：缺少评估依据、报告有效期等）。

2、估价对象描述不全。

（1）缺少房地产权利状况描述；（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、使用年限，房屋所有权情况等）

（2）土地实物描述不全面（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）；（3）建筑物实物描述不全面（没说明分栋建筑面积、规划条件等）；

（4）区域及个别因素描述不具体；

（5）租赁情况交待不清。（如：没说明租金标准、租赁期限）

3、选用的估价方法不妥（有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法）

4、各种评估方法中的错误：

一、比较法：

1、可比实例选择不当（如：实例的面积过大过小、交易日期与估价时点相隔过长，超过1年）；

2、可比实例的币种未说明；

3、建立价格可比基础时，汇率选择错误；

4、非正常交易情况的要进行交易情况修正；

5、日期修正计算错误；

6、因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正；

7、在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正；

9、计算结果有错；

10、可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况；

11、不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同（《房地产估价理论与方法》P127）；

二、收益法

1、求有效毛收入时要采用客观收入（即不能仅依据某一个案例的收入情况确定）；

2、要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况；

3、如果有已出租情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况分别计算；

4、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性；

5、计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）；

6、计算毛收入时未考虑空置率（或入住率）；

7、计算费用时，房产税应按租金×12%计算；

8、计算费用时漏项，如漏管理费等（直接经营型房地产漏扣商业利润）；

9、计算费用时多项（如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款利息、所得税等计入）（《房地产估价理论与方法》P199）；

10、某些计费基数未说明基数数值的来源

11、资本化率的选取未说明求取方法和来源；

12、安全利率选取不当（应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率）；

13、收益年限的确定未说明来源（一般是因为前面缺少权利描述造成的）；

14、计算错误

15、最终综合确定估价结果时没说明理由。

16、评估结论没有大写；

17、将价格类型说错（比准价格、收益价格、积算价格）；

18、抵押评估时，未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。

三、假设开发法

房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费

1、不同类型的房地产应根据市场情况分别估算未来市价；

2、不能遗漏应扣除项（如：开发利润。评估毛地时还应扣除拆迁安置费）；

3、利息计算时，计算基数中漏项或多项。（如：销售税费一般不计息）；

4、动态方法计算时，不应考虑投资利息的估算和开发利润的估算；

5、开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。

四、成本法（未考过）

房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

1、费用构成不完整，漏项（如：缺正常利税）；

2、取费时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本，采用重置成本，不能用重建成本）；

3、成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。基数为土地取得成本＋开发成本＋管理费用）；

4、成本法计算贷款利息时计息期有错；

5、计算公式有错（积算价格=重新购建价格-折旧）；

6、要根据市场供求分析来最终确定评估值（体现在经济折旧的确定上）；

7、开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数（《房地产估价理论与方法》P145）A.直接成本利润率对应的基数:（土地取得成本+开发成本）B.投资利润率对应的基数:（土地取得成本+开发成本+管理费用）

C.成本利润率对应的基数:（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售税费）

D.销售利润率对应的基数:（开发完成后的房地产价值）

8、计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计（1）建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计；

（2）建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧（《房地产估价理论与方法》P165）

9、选择评估方法时要注意：由于成本法对旧房的估价更难一些，所以一般用它来对新房评估更合适

房地产估价报告常见错误(写于2003年，看时注意变化)

自己已经通过了，看到这么多人还在备考，从箱子底拿出来，给大家看，祝大家好运！估价报告书常见错误

一、不完整

估价报告书不完整：根据要求应该有8项

1、封面

2、目录

3、致委托方函

4、估价师声明

5、估价的假设条件

6、估价结果报告

7、估价技术报告

8、附件

二、漏项

（一）估价结果报告书漏项

1、委托方

2、估价方

3、估价对象

4、估价目的

5、估价时点

6、价值定义

7、估价依据

8、估价原则

9、估价方法

10、估价结果

11、估价人员

12、作业日期

13、报告应用有效期

（二）估价技术报告书漏项

1、个别因素分析（见八）

2、区域因素分析（见八）

3、市场背景分析（过去市场、现在市场、可预见未来的本地区本类房地产市场分析）

4、最高最佳使用分析

5、估价方法的运用：估价技术思路、选用估价方法的理由；

6、估价测算过程

7、估价结论的确定：

估价对象描述应包括自然状况和权益状况：

土地应说明：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文、规划限制条件、利用现状、权属状况等；

建筑物应说明：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、修养、使用情况、公共配套设施完备程度、利用现状、权属状况等。

三、描述不清错误：

（一）权益方面：

1、土地使用人

2、土地使用的性质（出让、划拨；长期用地还是临时用地；何时取得、取得方式、法律文书证明等）

3、土地使用年限

4、土地的规划用途

5、有无土地使用权证、所用证

6、是否共有、部分产权

7、产权有无争议

（一）土地物理状况方面

1、土地“生熟”程度描述不清

2、土地地价类别交代不清（几类用地、商业、工业）

3、土地用途交代不清（商、工、住宅）

4、建筑容率不清

5、建筑密度不清

6、绿化比例不清

其中（3、4、5、6为规划中确定的指标，以规划审批件为准，不可假设）

（二）房地产中的土地：

1、土地面积、形状等

2、土地四至

（1、2归类为一个错误）

（三）建筑物方面：

1、房屋用途不清（如有土地用途，视为清晰）

2、房屋结构不清（房屋层数）

3、房屋建成年代不清

4、房屋的状况（分为完整、在建工程）

5、房屋装修（主要指宾馆、洒店，住宅不用交代）（2，3错误可描述为建筑物实物状况交代不清）

四、选用估价方法错误： 选用估价方法应遵循的原则

1、有大量可比实例（选用市场比较法，并以该法为主）

2、具有预期收益（收益法作为其中一个方法）

3、具有开发或待开发潜力（选用假设开发法）

4、无上述条件的选用成本法

五、估价路线方面常见错误：

（一）损害赔偿房地产评估

1、损害前和损害后房地产状况掌握不清

2、没有考虑间接损失（残值清理费用、造成收益下降）

（二）拍卖底价的评估

1、强制处分对房地产价格的影响；

2、快速变现使交易价格相对正常价格较低；

3、市场需求面、推广力度小，造成成效价格低于正常价格；

4、消费者心理因素；

5、购买者需额外支出（支付拍卖机构的佣金）

6、技术路线：首先确定正常市场价格；分析拍卖市场成交价格水平与正常市场价格水平的调减幅度；按照这个偏低的幅度对估价结果调减。调减幅度来源：源自拍卖市场价格水平与正常房地产价格水平的比较

（三）旧房地产评估

估价对象的状况，应对重置价标准进行必要修正

（四）比较法、收益法评估时不应该扣除折旧

注：

1、交易实例选取时成新率与估价对象不一致不能用

2、同等来源、同等规模收益与估价对象创造收益应等同

（五）房地产保险评估

1、不能考虑土地的价值；

2、保险事故后损失评估时，应考虑估价范围是否包括间接损失，并在估价时说明是否包括间接损失；

3、投保时的估价可按房产的投保的实际价值确定，也可按保险事故发生时的实际价值；

4、可修复，宜采用修复的费用为损失价值；不可修复的，特别注意扣减房地产受损后的残余价值；

（六）划拨国有土地房地产抵押评估应注重预期风险（预期风险会降低估价对象的价值的因素应考虑，预期不确定的收益或升值较少或不考虑）；分析市场变现能力；应考虑抵押期间的耗损；应考虑扣除上缴国家土地使用权出让金部分

（七）司法诉讼评估应当注意委托人要求评估的评估时点时的房地产状况和市场状况

（八）运用各种方法评估的结果应当进行综合处理，如有调整，应阐述理由（多种估价方法结果综合取平均值；数学方法求取综合结果的基础上，应考虑一些不可量化的价格影响因素；结果的取整； 确认结果）

（九）房地产合并估价：

1、合并前后价格的计算要客观、准确

2、增值额的分配要准确、合理，应遵循估价中的贡献原则来确定；（按各自的单价为基础分配；各自的面积为基础分配；各自的总价为基础分配）

（十）各参数选择应说明理由

六、估价方法运用错误：

（一）比较法 难点：交易修正

1、选择的可比实例描述不清（1）、交易日期描述不清

（2）、交易情况描述不清（买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等）（3）、交易的价格描述不清（单价、总价、交易规模、币种、单位）（4）、交易房地产状况不清（现房、期房、结构、装修等）（5）、付款方式（一次性、分期）

（6）、交易时可比实例的规模（建筑规模、占地规模）上述，一点描述不清为一错点。

2、选择可比实例可比性差（1）、相同地区或同一供求圈内（2）、用途应相同（3）、建筑结构相同（4）、建筑规模应相当

（5）、权利性质应相同（主要是土地）（6）、交易类型与估价目的应相同

（7）、可比实例交易成交日期与估价时点应接近（8）、交换价格可修正为正常交易价格

3、四项修正错误：单项修正不超过20%，综合修正不超过30%； 综合修正=各项修正幅度绝对值和 只有这样交易实例才可能修正为正常价格

4、系数修正方面的错误（1）、修正项目错误：

（2）、修正方向错误：分子、分母修正颠倒（日期为分子，其它为分母）；修正上下方向调整错误；

5、可比实例房地产状况的修正应采取交易当时的状况

6、交易日期修正时，修正基数没有采取交易当时的价格水平（主要是汇率选取）

7、加权综合处理确定估价结果时，前后矛盾：

交易日期、交易情况接近估价时点，权数应大；区域因素、个别因素较差，权数应小；

（二）收益法

难点：各扣除项目的界定；资本化率的确定

1、确定纯收益常见错误： 出租型房地产：

（1）收入应包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入

（2）出租房地产，扣除项目应符合规定（根据租约，可扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等）

（3）应考虑租赁合同的约定（合同有效期内采用合同约定的租金，之外要采用客观租金）（4）不采用实际收益，而采取客观收益；（5）考虑出租率；

（6）收益中应包括有形、无形收益 自营型房地产：

（1）、扣除项目一定全面

经营型净收益=销售收入-销售成本-经营费用-销售税金-管理费用-财务费用-商业利润 生产型净收益=销售收-生产成本-销售费用-销售税金-管理费用-财务费用-厂商利润（2）、注意收益的客观性（3）、扣除设备带来的收益

（4）、考虑扣掉不属房地产带来的收益

（5）、注意重复计算（企业自营房屋；酒店配电房、大堂等易重复计算）

大堂为整个酒店服务，不能单独计算，床位、餐饮已包含大堂；配电室为整个酒店服务，不能单独计算价格

2、资本化率选用常见错误：（1）资本化率选用的方法要正确（2）注意资本化率的客观性（3）注意说明资本化率的来源（4）不要采用非本类房地产的资本化率

（5）要侧重投资收益率（投资收益率、XX增加率等应用投资）

3、有效收益年限的确定的错误：

（1）没有特殊说明将房屋的耐用年限、土地使用期为寿命年限（2）带租约的，应考虑租约期与非租约期的区别（3）不能将房地产的建设期作为收益年限（4）确定有效收益年限理由要充分

（三）成本法 难点：折旧的求取

（1）注意各项费用的客观性

（2）房地产价格构成内容要全面（6大项：土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税金+开发利润）

（3）注意销售税金的计算基数和税率的采用（4）投资利息和利润的计算基数要正确（5）利润率与计算基数要对应

直接成本利润率基数：土地取得成本+开发成本 投资利润率基数：土地取得成本+开发成本+管理费用

成本利润率基数：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用（6）计算折旧时应考虑经济和功能的折旧

（7）分宗转让土地要考虑转让比例（应以净地面积计算）净地面积=土地总面积-道路-绿地

（四）假设开发法

难点：利润的估算；对象开发完成后的价格 最基本公式：

待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资购买待开发房地产负担的税费

（1）推测未来楼价方法要正确：对于出售的房地产，可采取比较法；对于出租或自营的房地产，采用收益法；

（2）要体现最高最佳使用原则（3）注意计算参数的客观性（4）计算时不要漏项

（5）静态分析时注意各参数的取值（开发利润、投资利息的取值基数与成本法一样）投资利息计算项目：待开发房地产的价值、投资购买待开发房产应负担的税费、开发成本、管理费用，销售税费一般不计息。（6）现金流量法计算注意的问题

开发投入的时间和比例；销售时间、估价时点；不包括利息和利润。

（五）基准地价修正法

难点：基准地价的求取；把握基准地价的内涵

七、其他常见错误：

1、确定估价结果的理由不充分：“根据上述计算为XXX”属不充分。估价结果需要有理由来支持（估价原则、估价人员周密计算、根据本房地产市场情况、专家意见、估价人员经验等来确定估价结果）

2、最终结果应说明总价并大写金额，如用外币应说明估价时点的人民币市场汇率中间价，并注明折合的人民币价格。

3、房地产抵押评估值时，应当说明市场风险和短期处分对未来房地产价格的影响

4、划拨地使用权房地产抵押，要说明土地使用权出让金由谁负担（一般是房地产权利人）

5、处理房地产纠分的估价，应说明产生纠纷的理由

6、注意语言的确切性（报告书用词要中性）

7、强制拍卖底价评估时要考虑短期内强制处分标的物时造成的价格折减；土地出让拍卖则可以采用公开市场价值标准；

8、房屋租赁价格评估时应考虑租约对估价的影响；划拨地上营利性房地产租赁评估应确定土地收益中的国家部分。

八、各类型房地产区域因素及个别因素：

（一）居住房地产

1、个别因素：建筑结构、类型、等级；装修；设施与设备；质量；朝向与楼层；

2、区域因素：交通条件；生活服务设施；教育配套设施；环境质量；

（二）商业房地产

1、个别因素：临街状况；内部格局；楼层；面积；装修；转租的可能性

2、区域因素：繁华程度；交通条件；

（三）商务办公房产：

1、个别因素：外观；内部装修；设备、设施；是否具有智能化办公条件；物业管理；满足不同公司的不同需要；

2、区域因素：是否位于中央商务区或政府机构附近；交通条件；周围环境

（四）旅馆房地产：

1、个别因素：设备设施和用具；经营管理

2、区别因素：交通条件；周围环境；

案例分析解题思路

一、综述：

1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。

2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。

3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。

4、改错：考估价方法在应用中的难点。

第一节：问答及单选题: 问答题答题技巧：

1、解决的办法是：仔细研究正确答案是分哪几点分别回答的，他的思路是怎样的。顺着它的思路走，才能解决问题。

2、另外，问答题一般每题都有3~5个小点，在数量上也要有个底。

3、条理清楚，论点突出，明显

4、结构清晰：

一、房地产估价的技术路线：

确定房地产价格内涵和价格形成过程。

1、什么是技术路线？路线的三个方面

① 价格内涵，由目的确定

② 估价思路，由原则原理确定

③ 估价方法，由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。

2、技术路线与估价要求事项的关系？

①与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线（p6）

②与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。

③与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。

※ a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。

b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。

d、估价对象状况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含有其它资产的房地产）

④与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。

⑤与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。

⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。

3、估价路线的确定过程：

① 确定估价的基本事项（对象、目的、时点）；

② 确定价格内涵（一定要先说清楚）；

③ 选择适宜方法、途径

④ 方法应用要点或者需要特殊处理的地方

二、价格解释对价格有争议、疑惑

[（对两种正确结果分别解释）哪些是影响价格的因素？

从因素入手]

① 目的不同，价格类型不同；

② 时点不同，价格不同。（动态价格）<市场环境、供求状况均要变；估价对象也会变化><期限、成新、房地产状况>；

③ 交易状况是否变化<权力束在限制约束下，交易状况不同>；

④ 估价原则<是否改变用途，最高最佳使用、违章建筑、临时建筑〉；

⑤ 估价方法<两个机构评估，不同方法产生价格差异〉

三、资料的搜集。

资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料（影响的程度、方向、关系不同，要有针对性）

1、一般资料：

（1）项目的有关资料：①估价目的（委托方提供）；②委托方基本情况（法人、住址、联系电话）； ③项目有关文件。

（2）估价时点房地产市场状况的资料：① 一般性的；② 地区性的；③ 本类型房地产资料（商业、特殊物业）

（3）估价对象状况的资料：土地的、房屋的位置、面积、权利状况……

（4）估价对象区域条件资料：① 交通。② 环境。③ 繁华程度。（5）相关法律、法规、政策。

2、不同估价方法应收集的主要资料（四章Ｐ191）

（1）市场法：① 交易实例及实例房地产状况。② 不同交易情况价格差异的资料。③ 房地产价格指数及利率方面的资料。④ 房地产状况修正的有关技术资料。

（2）成本法：① 土地取得成本方面的资料。② 土地开发和房屋建设方面的资料。③ 管理费用方面的资料。④ 利息率、利润率、税费等标准方面的资料。⑤ 建筑物成新度、重新购建价格方面的资料。⑥ 建筑物的折旧方面的资料。

（3）收益法：① 估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。② 估价对象房地产和类似房地产的经营费用资料。③ 折旧、剩余收益年限等资料。④ 报酬率方面的资料。

（4）假设开发法：① 同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。② 同类房地产市场售价。③ 同类项目开发周期、开发费用。④ 同类项目开发利润或收益资料。⑤ 折现率确定的有关资料。

第二节估价报告指错

一、答题技巧

1、指错题指出的错误根本不只13处，……这样的情况下应该如何取舍？“

这是因为错误的严重程度不一样，有些错误是因为前面错了引起的连锁错误，有些是次要的错误，你要把自己觉得有把握的错误写在前面，否则，13个错误写完了，后面你再写得多也没分！

2、揣摩评卷人的心理

3、先理草稿，再答题

二、答题思路

（一）阅读报告：

1、先了解估价基本事项。

2、了解价值定义。

3、了解方法技术思路。

4、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明。

5、测算过程。

6、估价结果

（二）错误类型

1、不全面。①缺有效期、价格内涵、资质等；②假设限制条件；③估价依据、基准地价、估价人员现场调查；④估价结果。

2、不规范。①术语不规范；② 表达方式不规范（带有感情色彩、模棱两可如可能大概）；③错别字。

3、不充分。(1)取值依据不充分（数据来源、资本化率取值）；(2)推理说明不充分。① 时间修正未说明市场状况分析。② 比准价格的未说明理由。如加权、平均。③ 各种方法最后综合取值的理论依据。

4、不一致。①结果报告与技术报告不一致；②两种方法之间参数不一致（基准地价、比较法中的年期修正、资本化率）；③报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应；④前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致；⑤推理说明与结论不一致。

５、不正确。①每一项描述不正确（评估目的）；②推理分析不正确（与常理相悖）；③方法选用不正确；④技术路线不正确（公式、价值内涵、时点、形成过程）

（三）常见错误

一、报告书不完整（共8项内容）

1.封面

2.目录

3.致委托方函：

时点、对象、目的、结果、有效期、签字、盖章

4.估价师声明

5.估价假设和限制条件

① 说明不全（评估时，工业房地产作商业用途，假设……）；

② 他项权利（抵押权对资产的影响）；

③ 特殊处理（无法确认的数据特殊处理）；

④权证说明（证与用途不一致，产权问题，他项权利是否评估，出让土地最高年限超出的处理如：商地本应40年，证载70年，要按40年处理，划拨土地转让的说明）。

6.估价结果报告

7.估价技术报告

8.附件

二、估价结果报告书漏项（共13项内容）

一)委托方（委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所）

二)估价方（估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级）

三)估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中：

对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；

对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）

另外注意：1)土地使用权人交代不清

2)土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等

3)土地使用年限交代不清，如起止年月等（划拨土地不需交代）

4)是否具有土地使用权证没有交代

5)是否具有房屋所有权证没有交代

6)房屋用途交代不清

7)建筑物结构交代不清

8)房屋建成年代交代不清

9)房屋的权属交代不清（特别是抵押的情况）

10)房屋的状态交代不清楚（如在建工程的投入数量）

11）面积前后不符，分部之和不符合总面积；

12）建筑物装修情况要详细、尤其是商业用途

四)估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）

着重察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确

五)估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）

估价时点是否准确（注意各种估价目的房地产估价的估价时点）

与后面引用的时间数据是否吻合。（交易时间修正、汇率）

六)价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）

采用公开市场价值标准，还是特殊估价

七)估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）

（提供与估价目的、估价对象类型及数据有关

1、估价规范

2、委托书

3、少重要法规

八)估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）

（缺少与估价方法对应原则）

九)估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）

1、只使用了一种估价方法

2、能用市场比较法的没有用。

3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。

4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定

6、缺少估价方法定义

十）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）

（1）评估结果中没有说明币种，没有写成大写。

（2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。

（3）缺少单价或总价

十一)估价人员（估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）

十二)估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）

十三)估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）

以估价报告完成时间开始

三、估价技术报告漏项（共7项内容）

一)个别因素分析

注意分析因素与估价对象类型相吻合（还要补充）

商业：临街状况、内部格局、楼层、面积、装修

住宅：建筑物结构、类型、式样，设施、设备，质量，朝向、楼层。

工业：用地面积、地质水文条件

二)区域因素分析（注意分析因素与估价对象类型相吻合（还要补充）

商业：繁华程度、交通条件

住宅：交通条件、生活服务设施、公用设施、环境状况。

工业：区域：交通、基础、地理位置

三)市场背景分析（详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）

四)最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）

五)估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）

1、未说明选用方法理由，六)估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）

1、收益法

（1）收益期限确定错误。

（2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。

（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。

（4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。

（5）正常费用的测算错误

A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。

B、费用的计算中计费基础错误。

C、费用的计算方法错误。

D、参数确定错误。

E、总费用中包含了折旧费。

F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。

（6）报酬率确定错误

A、报酬率选定错误

B、用途不同的部分采用了相同的报酬率

C、安全利率选择错误

D、把物价上涨率和经济增长率作为报酬率。

2、市场法

（1）修正系数的确定没有充足的理由

（2）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例

（3）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。

4）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。

（5）比较修正的方向错误。

（6）可比实例不符合条件。

7）区位状况与实物状况混淆不请。

8）区位状况与实物状况具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。

9）区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来。

（10）比较修正项目有漏项。

（11）间接比较与直接比较混淆不清。

成本法：

1成本应为社会平均成本,即客观成本

2注意各种物业的价格构成（及商品房，农地征用，拆迁房屋）

3注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确,看是直接还是间接损失,如不可修复,应有说明

4销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确

5入股的估价应说明入股后的用途

6注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值得10-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3%

7折旧计算是否正确(包括年限和项目,公式)8用成本计算而非成本价

9长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格

假设法

1预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费

2察看项目是否齐全

3看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现

4注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产

5其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则

6、最佳开发利用方式的确定、分析是否充分；

7、估算开发总价值若用比较法确定，比较过程中应有相当的说明，若用收益法要注意收益法中常见的问题；

七)估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）

再仔细看看以下：

1对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。

2察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确

3估价时点是否准确

4修正年限是否正确

5检查计算是否正确，前后数据是否照应一致

6对采用的方法是否有合理的说明和理由

7任何一项数据都应有来源依据，必要时说明

8注意利息的计算方式，期限

9报告有效期应以报告完成之日为准

10现实用途和法定用途相符

11注意对价格的称谓是否错误（比准，收益，积算）