《房地产估价》课程设计

《房地产估价》课程设计

目录

1市场调查及分析1.1盐城地区宏观环境

1.1.1人口数据

盐城地区人口总量保持稳定，全市常住人口为6709629人。共有家庭户 2609831户，集体户69669户，家庭户人口为6449857人，集体户人口为259772人。平均每个家庭户的人口为2.47人。盐城市常住人口规模在苏州市（1072.17万人）、徐州市（880.20万人）和南京市（843.62万人）、南通市（731.00万人）之后，居全省十三市第五位。人口基数大，房地产潜力巨大。

1.1.2经济数据

经济保持稳定增长。2020年，全市实现地区生产总值5953.4亿元，按可比价计算，比上年增长3.5%。其中，第一产业实现增加值661.2亿元，比上年增长2.7%；第二产业实现增加值2379.4亿元，比上年增长2.8%；第三产业实现增加值2912.8亿元，比上年增长4.3%。产业结构持续优化，三次产业增加值比例调整为11.1:40.0:48.9，第三产业比重比上年提高了1个百分点。

1.1.3 收入数据

生活水平不断提高。2020年，全体居民人均可支配收入33707元，比上年增长5.0%。城镇常住居民人均可支配收入40403元，比上年增长4.1%；人均消费支出20794元，比上年下降0.7%。农村常住居民人均可支配收入23670元，比上年增长6.3%；人均消费支出14994元，比上年下降3.3%。

1.1.4 交通发展迅速

城乡建设成效显著。2020年，全市交通建设完成投资183.2亿元，盐通铁路建成通车，盐城高铁实现“县县全覆盖”，“1+8”铁路综合客运枢纽同步运营，盐城站日开行列车达66对。提档升级农村公路1121公里，新改建桥梁759座，建成美丽乡村旅游公路1036公里。建成沿海港口5万吨级码头2座，万吨级以上码头泊位累计24个。新建和改造BRT站台61座，新增新能源公交车150辆，优化新增线路50条。

1.2盐城地区房地产政策

A.房贷新政出台，3月1日起办理新政规定房贷客户将利率定价方式转换为LPR+加点,或固定利率转换办理时间为2020年3月1日到8月31日。

B.《契税法》正式公布。2021年9月1日起，《中华人民共和国契税法》将施行;

C.盐城出台人才新政购房补贴15-40万，盐城推出升级版人才新政，对20所名校应届毕业生给予全方位补贴。购房:本科生15万、研究生20万、博士40万，租房:每人每月1500元，交通:2000元/年，生活:博士3000元/月、研究生2000元/月、大学本1500元/月。

D.盐城调整公积金月缴存基数上限，自2020年7月1日起，职工住房公积金月缴存工资基数上限为20500元机关事业单位及其职工缴存比例仍为12%;企业及其职工缴存比例为5%6%-12%;个人缴存者缴存比例为10%。

1.3盐城地区房地产市场发展状况

房地产销售稳步增长。2020年，全市房地产开发投资516.9亿元，比上年增长21.3%，其中住宅投资完成401.4亿元，比上年增长16.5%。全市实现商品房销售面积1071.5万平方米，比上年增长26.0%，其中住宅939.5万平方米，比上年增长27.3%；商品房销售额851.9亿元，比上年增长43.0%，其中住宅销售额748.6亿元，比上年增长46.2%。

综上研究盐城房地产，历年来销售套数，销售面积，销售均价均在逐步增长，房地产市场状况发展良好。

1.4项目周边房地产状况

中海华樾

参考价：均价16800元/㎡

物业类别:住宅商业

所属区域:城西南

建筑类别:多层 高层 小高层

开盘时间:2021.05.26

所属学区:神州路学校

容 积 率:2.5

开 发 商:盐城润海置业有限公司

占地面积:10.28万㎡

建 筑 商:未填

建筑面积:25.7万㎡

项目地址:盐都区盐渎路与开创路交汇处（吾悦广场北）

售楼地址:盐都区盐渎路与开创路交汇处（吾悦广场北）

楼盘特色:品牌房企 全功能MASTER住区

房源情况:150 131 109 130 138 134

凤麟府

参考价：16500元/㎡

物业类别:住宅 商铺

所属区域:城西南

建筑类别:高层 小高层

开盘时间:12月1日

所属学区:盐都区实验小学、盐城市第一初

容 积 率:2.5

开 发 商:江苏通园弘置业有限公司

占地面积:约150亩

建 筑 商:未填

建筑面积:约32.57万方

项目地址:盐城市神州路海阔路交汇处（盐都区实验小学旁）

售楼地址:盐城市神州路海阔路交汇处凤麟府营销中心

楼盘特色:临近高架

房源情况:163 99 119 127 141。

南国裕墅

物业类别:住宅 商铺

所属区域:城西南

建筑类别:低层、低层住宅

开盘时间:2018年9月

所属学区:崇礼路小学、盐城市第一初中

容 积 率:1.01

开 发 商:江苏缘隆置业有限公司

占地面积:60407.5m²

建 筑 商:未填

建筑面积:88641m²

项目地址:神州路156号

售楼地址:盐城市盐都区神州路与赶海路交汇处

楼盘特色:低层、低层住宅

房源情况:法式低层、花园洋房

2项目周边概况分析2.1项目地块周边情况分析

城西南区位，城市南进东扩重点发展区域之一。衣食住行各种生活配套齐全，生活便利。规划幼、小、初学区。城西南是作为城南以及高新区的重要衔接部分，可快速链接聚龙湖板块的居住区域，是盐都区政府重点打造的优质地段。近几年板块发展迅猛，配套设施齐全，未来随着城市的扩张，城西南将成为盐城重要组成部分。华樾项目位于城西南板块的住宅区，坐落于城市主干道盐渎路旁，周边配套成熟。

幼儿园：自建幼儿园 中小学：盐都区实验小学、盐城市第一初级中学、枫叶国际学校

综合商场：吾悦、中南城、聚龙湖、新弄里、南金鹰、奥莱城、恒大影城、麦德龙 公园：小马沟城市绿廊、丽都公园、润都生态公园

医院：第三人民医院南院、盐城第一人民医院南院、盐渎社区卫生服务中心

银行：盐城农商银行、南京银行、招商银行、中国邮政储蓄银行、中国工商银行、中国建设银行、中国银行

2.2项目技术经济指标的确定

1、地块位置：地块位于盐渎路与神州路交汇口，占地75亩（49950㎡）。

2、总建筑面积:124800平方米

3、容积率：≤2.54、绿化率≥35%（规划建设用地范围内绿地面积与规划建设用地面积之比）

5、地块性质：住宅、商业

6、建筑密度≤25%（居住建筑基底面积/居住建筑用地面积、建筑覆盖率）

7、总占地面积：49950平方米（75*666.66=49950平方米）

8、住宅建筑面积：124800平方米

3可行性研究分析3.1项目设计方案

项目设计建造共12栋住宅楼，每栋20层，每层520㎡，共720户。其中，地下车库面积15000m²，道路及绿化面积17500m²，项目总建筑面积为124800m²，总占地面积为49950 m²，容积率为2.49。

3.2工程项目开发总进度计划

项目共12栋住宅楼，分为两期开工。

一期：1#、2#、3#、4#、5#、6#；

二期：7#、8#、9#、10#、11#、12#；

工期划分：

一期工程：2022年1月开工，建筑面积为62400m²，计划2023年4月完工，建设工期16个月，其中分为两个标段建设；

二期工程：2023年5月开工，建筑面积为62400m²，计划2024年8月完工，建设工期16个月，分为两个标段建设；

3.3施工进度计划

建设进度安排，计划在3年内完成该项目，具体安排如下：

2021年6月～12月：前期工程；

2022年1月：一期一标段建设工程开工；

2022年8月：一期二标段建设工程开工；

2023年1月：一期一标段建设工程竣工；

2023年8月；一期二标段建设工程竣工：

2023年2月：二期一标段建设工程开工；

2024年1月：二期一标段建设工程竣工；

2023年4月：二期二标段建设工程开工；

2024年12月：二期二标段建设工程竣工；

3.4销售价格和销售进度

3.4.1销售计划期

销售期为4年，2022年6月开始预售，2023年销售完一期一标段，2023年销售一期二标段，2014年销售完一期二标段，2024年销售二期。

3.4.2比较实例选择

中海华樾隶属于中国建筑集团有限公园，1979年创立于香港，拥有41年房地产开发与不动产管理经验，始终坚持主流城市核心地段打造主流精品物业。于2013年入驻盐城，经过7载蓬勃发展，成为城市高端人居代表品牌，建面约109-134㎡都会风范成品住宅 二期焕新登场；目前少量房源在售，高层19#、21#、26#，建面约109㎡、130㎡、132㎡，参考价16800元/㎡；小高层22#，建面约134㎡，参考价17000元/㎡左右；低层住宅20#、23#、25#，建面约138㎡、150㎡，参考价18000-19000元/㎡。

凤麟府项目是由碧桂园集团、通银集团、弘阳集团联合打造，1、项目自身配备幼儿园，紧邻盐都区实验小学、盐城市第一初级中学。2、紧邻西环路高架，海阔路、神州路主干道，交通便捷。3、畅享3公里繁华都市圈，项目涵盖吾悦、中南城、聚龙湖、新弄里、南金鹰、奥莱城、恒大影城、麦德龙、等大型商业生活配套。4、项目周边景观资源丰富，丽都公园、润都生态公园和小马沟城市绿廊。

南国裕墅项目临近盐都区崇礼路实验学校、崇礼路幼儿园和枫叶国际学校。周边商业区覆盖（中南世纪城、南金鹰、吾悦广场等），医疗覆盖（第一人民医院、南三院）。靠近盐渎路和海洋路高架，出行方便。

3.4.3比较因素说明表

本项目于2022年6月开始销售，其周边交通便捷，四通八达，基础配套设施齐全，商业程度较为繁华。小区绿化率高，停车位足够。将本项目与三个比较实例在交易日期、交易情况、区域个别因素等多个方面进行比较。并编制比较因素条件说明表。

估价比较因素条件说明表

比较因素条件指数表

估价比较因素条件指数表

估价比较因素条件修正系数表

3.4.4估价对象销售均价

经过比较分析，采用市场比较法，考虑市场交易情况、市场交易日期、区域因素、个别因素等，将估价对象与中海华樾、凤麟府、凤麟府天铂三个可比实例进行对比分析，最后得出（17680+17890+19200）÷3=18257。所以一期开盘时，估价对象销售均价定为18257元/㎡。并且根据盐城市年销售均价走势定销售均价年增长率约为6.8%。则2022年销售价格为18257元/㎡，之后3年的销售价格约为19499元/㎡，20825元/㎡,22242元/㎡。

3.5项目开发各成本及财务报表

3.5.1土地费用

取得该块土地的价格为5.2亿元（熟地价）。

3.5.2其他成本费用

根据2014年江苏省建设工程费用定额，建安成本定为2000元/㎡，则总建安费用为20486万元，前期费建安费用×5.8%，附属配套费建筑面积100元/㎡，公共基础设施费为建筑面积150元/㎡。不可预见费为土地成本，建安费用，前期工程费，附属配套费，公共基础设施费总和的3%。

3.5.3开发费用

项目的开发费用包括管理费，销售税费，财务费用。现场管理费为开发总成本的3%，销售税费为总销售收入的5%，财务费用为所有贷款所产生的利息总和。

3.5.4项目总投资估算

3.5.5工程投入费用

一期工程建筑面积为62400㎡，二期程建筑面积为62400㎡，根据项目分期建设施工划分表，2022年建设建筑面积41600㎡，2023年建设建筑面积41600㎡，2024年建设建筑面积41600㎡。所以求出2022年到2024年建设面积各为33.3%，33.3%，33.3%。

3.5.6销售收入费用

销售计划：2022年6月，开始一期销售，预计销售期为一年；2024年6月，开始二期销售，预计销售期为一年。由表可知，2022年销售价格为18257元/㎡，之后3年的销售价格约为19499元/㎡，20825元/㎡,22242元/㎡。则2022年至2025年项目销售面积分别为31200㎡,31200㎡，31200㎡，25728㎡。此外共计720户，共计720个车位，车位200000元/个，则2023年~2025年销售收入各为60561.84万，64436.88万，68574万，729951万，总销售收入为266567.76万。

3.5.7贷款计划

按照基础：主体：装饰装修=3：5：2的比例分配每年的建设投资费用，工程的建设工期投资为开发成本加管理费加销售费并除去土地费用及前期工程费，约为48053万元。则2021年至2024年投入1447.68万元、21623万元、18019万元、8410万元。

3.5.8投资计划

通过贷款利息结算表与自有资金，销售收入等结合分析，做出投资计划与资金筹措表

投资计划与资金筹措表

3.5.9土地增值税

土地增值税超率累进税率表

土地增值税计算表

3.5.10项目利润总额

销售利润统计表

3.5.11项目损益表

损益表

3.5.12自有资金现金流量表

将以上分析的资金流动数据整理分析，做出自有资金现金流量表，折现率是在采用现金流量折现法时需用的一个重要参数，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率。而平均报酬率=平均年现金流量/初始投资额×100%=10%，则取折现率为10%。

3.5.13总资金现金流量表

总资金现金流量表

3.5.14财务可行性分析

通过项目财务评估分析，税后财务内部收益率大于等于基准收益率，且税后财务净现值为正，所以此项目在财务上可行。

4风险分析4.1盈亏平衡分析

从表可知总成本为101942.37万元，其中固定成本为土地成本，其余为可变成本，固定成本为52000万元，可变成本为49942.37万元，计划建筑面积为124800方米，则单位面积可变成本为4001.8元；

从表中可知计划总销售收入为266567.76万元，总销售税金及附加为14661.23 万元，则单位面积销售价格为21359元，单位面积销售税金及附加为1174元。

由此可得CF=40671.61×10^4，P=17813，V=3970，t=990。则Q=CF÷(P-V-t)=40671.61×10^4÷（17813-3970-990）≈30859。

所以当开发面积（销售面积）为30859m²时，项目盈亏平衡。本项目124800m²远大于30859m²，所以方案可行

4.2敏感性分析

敏感性分析表

敏感性分析结果汇总表

从表中可以看出对于项目的单因素分析状况可见，项目的价格因素较成本因素敏感。在本方案中，价格因素较为敏感。则在项目销售过程中需要控制好价格的变动以及销售情况。

5综合评价5.1社会效益评价

社会效益的内涵包括三方面主要内容：一是社会再生产过程中一定投入对提高人民福利水平作用的内容；二是社会再生产中一定投入对提高社会文明作用方面的内容；三是社会再生产中一定投入对人自身的合理再生产作用的内容。

此项目将会对社会带来以下影响，带来相应的社会效益：

a、促进城市发展b、带动城市经济c、保障社会安定

5.2环境效益评价

项目的环境效益评价，是将开发项目及周边的环境，以及项目开发建设过程中对项目周边环境产生的影响作出分析。项目开发建设可能产生的环境影响有:水污染、空气污染、噪声污染、固体废物污染、光污染、城市景观破坏、生态影响、对特殊用地区的破坏等。

以下是项目环境效益的分析：

a．项目周边地块大多处于待开发状态，所以要加强项目中环境保护基础设施的建设。

b．项目设计方案中绿化对环境有一定的保护，并且有益于周边的环境保护以及环境生态系统的维护。

c．项目建设过程中，严格遵守国家规定来建设施工，控制各类建设污染的产生于排放，提高建设环境保护。

d．随着社会的发展，可持续发展融入了我们的生活中。项目的开发建设施工，要遵循可持续发展的理论，合理地使用新型能源如太阳能、风能、水能进行建设。

5.3项目经济效益评价

综上，项目的财务净现值大于零，所以是可行的，财务内部收益率与基准收益率均符合预期假设。