房地产开发经营与管理复习题

第一篇：房地产开发经营与管理复习题

房地产开发经营与管理复习题

一、名词解释

1.房地产A1

2.房地产市场A24

3.农地征收A44

4.回归分析法A121

5.复利计息B66

6.物业前期管理B14

4二、简答1.影响房地产价格上升主要有哪几个原因？A4

1.房地产市场具有哪些特性？A30

2.从房地产投资开发周期角度来划分，可以把房地产投资风险分为几种类型?A88

3.影响房地产市场转变的主要有哪些社会经济力量？33

4.房地产开发项目工程建设竣工验收包括哪些程序？A115

5.物业前期管理具有哪些作用？144

6.房地产价格的构成要素有哪些？12

2三、问答题

1.某一房地产开发企业拟获得某城市规划区内一农民集体所有的地块建设经济适用住房。该农民集体经济组织原耕地面积为80公顷，农业人口为600人，现征收耕地20公顷，该地块征收前3年每公顷年产值分别为3万元、3.2万元、3.4万元。经商定，土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该地被征收前3年平均年产值的5倍，被征收土地上的附着物及青苗补偿费为20万元，征收耕地的耕地开垦费为60万元。根据《中华人民共和国土地管理法》，试回答以下问题：P46

（1）该地块被征收应由政府的哪一级部门批准？

（2）需要安置的农业人口数有多少？安置补助费为多少？

（3）征收耕地补偿费用为多少？

（4）该房地产开发企业支付的费用为多少？

2.贷款90万元，月还款增长比率0.45%，15年期，货款利率6.6%。问其初始还款额和第15年最后一个月的还款额是多少?P72

3.某房地产开发商向银行贷款1500万元,期限5年,年利率8%,若该笔贷款的还款为按季度付息,到期后一次偿还本金,则开发商支付的利息总额是多少?如果计算先期支付的利息的时间价值,则该笔贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少?

第二篇：房地产开发经营与管理试题

房地产开发经营与管理试题

一、单项选择题（共35题，每题1分。）1.下列风险不属于房地产投资系统性风险的是（）A．通货膨胀风险 B．周期风险

C．比较风险

D．变现风险

答案：C．

解析：比较风险为个别风险

2.某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为（）

A． 6% B．8.4% C．11% D．15%

答案：B．

解析：4%+0.4×（15%-4%）=8.4%

3.某开发商拟向银行贷款1500万元，借用5年一次还清，甲银行贷款利率为17%，按年单利计息，乙银行贷款年利率为16%，按月复利计息，问向（）贷款较经济。

A．甲银行 B．乙银行 C．甲乙同样 D．无法比较

答案：A．

解析：甲银行：1500+1500*17%*5=2775

乙银行：1500+（1+16%/12）60=3320.7

1因此向甲银行贷款较经济。4.房地产的（）性，决定了房地产市场是地区性的市场。A．不可移动性 B． 适应性 C． 各异性 D．相互影响性

答案：A．

解析：房地产的不可移动性，决定了房地产市场是地区性的市场。

5.已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是（）

A．3.75% B．7.5% C．15% D．15.87%

答案：D．

解析：i=（1+r/m）m-1=（1+15%/4）4-1=15.87%

6.关于等额序列支付资金回收系数，下列表示正确的是（）

A．（P / A．，i，n）B．（A．/P，i，n）C．（A．/F，i，n）D．（F/A．，i，n）答案：B．

解析：（A．/P，i，n）为等额序列支付资金回收系数标准表示法。

7.单利计息与复利计息的区别在于（）

A．是否考虑资金的时间价值 B．是否考虑本金的时间价值

C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值

D．采用名义利率还是实际利率

答案：C．

解析：单利计息与复利计息的区别在于是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值。

8.居民购买住宅的行为属于（）

A．习惯性购买行为 B．寻求多样化购买行为

C．化解不协调购买行为 D．复杂购买行为

答案：D．

解析：居民购买住宅的行为就属于复杂购买行为。

9.已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投入权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，该投资项目的投资利润率为（）

A．13.0% B．33.3% C．43.3% D．14.4%

答案：A．

解析：650/（4500+500）×100%=13.0%

10.下列各项费用中，不属于开发项目前期工程费的是（）

A．三通一平费用

B．工程造价咨询费

C．可行性研究费用

D．水文地质勘探费

答案：B．

解析：工程造价咨询费属于其它费用。

11.工作主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，该阶段为（）阶段。

A．投资机会研究

B．预可行性研究

C．初步可行性研究

D．详细可行性研究

答案：A．

解析：投资机会研究主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。

12.对个人住房贷款的的还款能力，国家规定，每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在（）以下。

A．40% B．50% C．60% D．70%

答案：B．

解析：每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下。

13.详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达到（）

A．±5% B．±10 % C．±15% D．±20%

答案：B．

解析：详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达±10 %.14.根据各地房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于（）的租金。

Ａ．50个月 Ｂ．100个月

C．10个月 D．10年

答案：B．

解析：一般情况下大约为100个月的租金，如果售价过高，那么对出租住宅的需求就会增加。

15.按（）细分，房地产市场可分为一级、二级、三级市场

A．交易形式 B．用途

C．目标市场 D．存量增量

答案：D．

解析：按存量增量细分，通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。

16.邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在（）。

A．3个以上 B．5-10个之间 C．5个以上 D．3-10个之间 答案：D． 解析：按照规定，邀请招标一般有3-10个之间。

17.（）是收集一手资料时最普遍采用的手段。

A．面访 B．问卷 C．观察 D．座谈

答案：B．

解析：问卷是收集一手资料时最普遍采用的手段。

18.名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（）

A．当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率

B．当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率

C．实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值

D．名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大

答案：A．

解析：当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率

19.流动比率，下列说法不正确的是（）

A．流动比率＝流动资产总额/流动负债总额×100％

B．又称之为“银行家比率”

C．又称之为“二对一比率”。

D．在国际上银行一般要求这一比率维持在100％以上

答案：D． 解析：在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上。20.房地产投资项目的成本利润率等于（）乘以100% A．开发商利润/总开发成本

B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本

C．开发商利润/总开发价值

D．正常经营年份的经营收入/总开发成本

答案： A．

解析：公式：RPC．=D．P/TD．C．

21.某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为（）万元。

A．8.0 B．8.4 C．9.0 D．10.0

答案：B．

解析：由40=5*A．1/（1+5%）得出A．1=8.4

22.房地产开发项目的建设阶段是指（）所经过的过程。

A．房地产开发 B．获得土地后到全部工程竣工

C．从工程开工到工程竣工验收 D．从工程开工到项目租售完毕

答案：C．

解析：房地产开发项目的建设阶段是指从工程开工到工程竣工验收所经过的过程。

23.物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行（）。

A．项目融资 B．工程招标

C．市场定位 D．物业管理

答案：C．

解析：物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行市场定位。

24.反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率的指标是（）

A．还本付息比率 B．抵押收益率

C．投资回报率 D．项目收益率

答案：C．

解析：投资回报率反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率。

25.已知某笔贷款的年名义利率为12%，实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（）作为计息周期的。

A．年 B．半年 C．季度 D．月

答案：C．

解析：常识。

26.对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的（）。

A．差别化 B．同质化 C．多样化 D．独特性

答案：A．

解析：对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的差别化。

27.物业管理工作中的每一部分工作，都应以（）为中心。

A．物业的保值增值 B．满足当前的租户和新租户 C．物业的安全 D．实现物业的管理目标 答案：B． 解析：物业管理工作中的每一部分工作，都应以满足当前的租户和新租户为中心。

28.由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过（）年

A．1 B．2 C．3 D．5

答案：B．

解析：对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过2年。

29.可行性研究报告中，一般不包括（）

A．封面 B．摘要 C．初步设计方案 D．附表

答案：C．

解析：初步设计在可行性研究阶段后。

30.某项目生产能力30000件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系，则盈亏平衡产量为（）

A．30000件 B．21400件 C．21800件 D．15600件

答案：B．

解析：见教材187页。

31.对于一般房地产投资项目来说，偿债备付率应该大于（）

A．1 B．1.2 C．1.5 D．2

答案：B．

解析：当小于1.2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务。

32.某城市地铁线的建设，使沿线房地产大大增值，这体现了房地产的（）性。

A．适应性 B．位置固定性 C．政策影响性 D．相互影响性

答案：D． 解析：这是房地产的相互影响性。33.增长点超过了平衡点，这是房地产市场自然周期的（）阶段。A．第一B．第二C．第三D．第四

答案：Ｂ

解析：增长点超过了平衡点，这是房地产市场自然周期的二阶段。

34.根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是（）

A．认知价值定价法B．领导定价法

C．目标定价法D．成本加成定价法

答案：Ｃ

解析：目标定价法是根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法

35.以下调查中，不属于不可控调查的是（）

A．市场容量调查 B．消费行为调查

C．市场环境调查 D．营销因素调查

答案：D．

解析：企业的营销手段是可控的。

二、多项选择题（共15题，每题2分，备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）

1.工程项目管理的基本职能是计划、（）

A．组织 B．决策 C． 控制 D． 协调 E．反馈

答案：A．C．D． 2.政府宏观调控房地产市场的手段包括 Ａ土地供应计划 Ｂ地价的杠杆作用 Ｃ诚信建设 Ｄ税收政策 E．政府定价

答案：A．B．D．

解析：宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收政策等。但不包括诚信建设。

3.经营收入包括（）

A．销售收入 B．出租收入

C．自营收入 D．营业外收入 E上年未分配利润

答案：A．B．C．

解析：经营收入包括销售收入出租收入 自营收入。

4.房地产开发项目的主要不确定因素有（）

A．土地费用 B．建安工程费用 C．运营费用

D．空置率 E．容积率

答案：A．B．D．

解析：C．E 主要为置业投资项目的不确定因素。

5.敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即（）

A．最乐观预测值 B．最悲观预测值

C．最可能预测值 D．最客观的预测值 E最原始的评估值

答案：A．B．C．

解析：三项预测值即最乐观预测值、最悲观预测值、最可能预测值

6.财务评价中损益表用以计算（）等评价指标。

A．成本利润率 B．投资利润率 C．资本金利润率 D．资本金净利润率 E资产负债率 答案：B．C．D． 解析：损益表中不显示成本及资产负债情况。

7.个人住房抵押贷款包括（）

A．商业性住房抵押贷款 B．商用房地产抵押贷款

C．政策性住房抵押贷款 D．在建工程抵押贷款

第三篇：房地产开发经营与管理课程作业

房地产开发经营与管理课程作业

1、房地产的含义及特性

2、房地产开发与经营的概念及特点

3、房地产开发的参与者

4、房地产开发程序

5、房地产开发的行政管理内容

6、房地产开发的行政管理和市场宏观调控

7、房地产市场的内涵、构成要素、类型、特点

8、我国基本土地制度内容

9、房地产开发项目用地的获取方式及特点

10、城市规划对房地产项目的控制实施及规划控制指标

11、房地产项目投资策划、规划设计策划、建设过程策划、营销策划内容

12、房地产开发项目可行性研究报告内容

13、房地产开发项目投资和费用构成14、房地产开发项目财务评价指标及方法

15、房地产开发项目融资的资金来源

16、房地产开发项目管理内容及项目前期工作管理

17、物业管理及前期物业管理

18、房地产市场管理、房地产价格管理、房地产产权登记管理

19、某开发商欲参与一住宅开发项目地块的拍卖竞价工作，该地块为已整理完毕的熟地，其用地情况和规划条件如下：规划住宅净用地10亩，规划建筑容积率为2.0，住宅配套商业面积为总建筑面积的10％。根据市场调查，该地段同类商品住宅销售价格为5000元/平方米，商业用房销售价格为10000元/平方米，前期行政规费及前期工程费用合计估算为500元/平方米，建筑安装工程费用估算为1200元/平方米，公建及基础设施配套费用估算为500元/平方米，销售及管理费用（包括利息费用）为300元/平方米，销售综合税率为销售收入的6％。若开发商的预期项目总投资利润率为30％，则该开发商能够接受的楼面地价为多少（元/平方米）？此时土地总价为多少，单价为多少（万元/亩）？

20、一家庭准备购房，已知房屋总价50万，其中30%作为首付，剩下的去商业银行办理按揭，经评估该家庭平均月收入为8800元，可选择的还款期限为10年，15年和20年三种，年利率12%，还款方式为每月等额还款，且银行要求每月还款额应小于家庭平均月收入的一半，求：在满足贷款条件的前提下，为使该家庭所付利息较少时选择何种还款期限？此时的月还款额为多少？（保留整数）

第四篇：《房地产开发经营与管理》教案第四章

房地产开发经营与管理

第四章 房地产市场调查与分析 【考情分析】

本章分值稳定，最近几年考试一般在8分左右 考试年份 单项选择题 多项选择题 判断题 计算题 合计 2011年 3题3分 1题2分 2题2分 － 6题7分 2010年 3题3分 1题2分 1题1分 － 5题6分 2009年 4题4分 2题4分 1题1分 － 7题9分 2008年 4题4分 1题2分 1题1分 － 6题7分近四年考试各章分值分析 【内容框架】 第一节 市场调查（调查）第二节 市场分析的手段与方法（分析）第三节 目标市场的细分与选择（选择）第四节 竞争者分析（知竞争者）第五节 消费者购买行为分析（知客户）第六节 房地产市场分析与市场分析报告（写报告）第一节 市场调查 1.市场调查的重要性 2.市场调查的内容 3.市场调查的步骤 4.对市场调查的分析与评估 1.市场调查的重要性 ■ 概念 市场调查是运用科学的方法，有目的、有系统地收集、记录、整理有关市场信息资料，并就所获得的市场信息资料进行分析、评估和报告的过程。■ 目的 为企业发现市场机会、找准市场定位、调整经营策略、进行经营决策等提供客观依据 【市场调查的重要性】 ■ 确定产品生命周期各阶段的市场营销策略，确定产品生产销售计划。

房地产开发经营与管理

■ 制定定价策略。■ 设计促销方案。

■ 选择分销渠道。■ 制定正确的市场营销综合策略，实现利润最大化同时开拓新市场。2.市场调查的内容（五方面内容）2.1 国内外市场环境调查 2.2 市场需求容量调查 2.3 消费者的消费行为调查 2.4 竞争情况调查 2.5 市场营销因素调查 2.1 国内外市场环境调查 ■政治法律环境 ■经济环境 ■人口环境 ■社会文化环境 ■技术发展调查（四新研究）2.2 市场需求容量调查 ■现有的和潜在的市场需求量。■社会拥有量、库存量。

■同类产品在市场上供应量或销售量，供求平衡状况。■本企业和竞争企业的同类产品市场份额。■本行业或有关行业的投资动向。

■企业市场营销策略变化对销售量的影响。

2.3 消费者的消费行为调查

■消费者类别 ■购买能力 ■购买欲望和购买动机 ■购买习惯 2.4 竞争情况调查 ■竞争者调查分析 ■竞争产品调查分析 2.5 市场营销因素调查（4P因素）■产品调查（Product）■价格调查（Price）■分销渠道调查（Place）■促销策略（Promotion）【2005年真题】

房地产市场营销因素调查包括的类型有（）。A.产品调查 B.价格调查 C.市场需求质量调查 D.分销渠道调查 E.促销策略调查

[答疑编号5573040101]

房地产开发经营与管理

【正确答案】ABDE 【答案解析】市场营销因素调查包括四类。参见教材P107。3.市场调查的步骤（五步曲）3.1 确定问题和调查目标 3.2 制定调查计划 3.3 收集信息 3.4 分析信息 3.5 报告结果 3.1 确定问题和调查目标

调查的种含义 典型案例 类 试探性调收集分析数据提示问题的真正性质 调查有意向购房的数量 查 发现问题，提出问题 描述性调明确一些特定的量值 有多少人愿意在郊区买房 查 说明问题的情况 检验因果关系，看一因素变动，会如何影因果性调商品住宅总价下降10万元，能增加多响其它量 查 少购买者 分析问题原因 【2010年真题】 某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（）。A.试探性调查 B.描述性调查 C.创新性调查 D.因果性调查

[答疑编号5573040102]

【正确答案】D 【答案解析】三种类型的调查。参见教材P108。3.2 制定调查计划 3.2.1 资料来源 3.2.2 调查方法 3.2.3 调查手段 3.2.4 抽样方案 3.2.5 联系方法 3.2.1 资料来源

类别 内涵 一手资料 为了当前特定目的而收集的原始信息，成本高但更准确 二手资料 是为其他目的已经收集到的资料，优点是成本低，可以立即使用

房地产开发经营与管理 【资料收集原则】 先收集二手资料，如问题无法解决再去收集成本很高的一手资料。

【2008年真题】进行房地产市场调研需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集第二手资料。（）

[答疑编号5573040103] 【正确答案】正确 【答案解析】二手资料成本低，优先找二手资料，满足不了调查需要时再找一手资料。参见教材P108。3.2.2 调查方法（四种方法）

方法 内涵 观察法 利用眼睛、耳朵等以直接观察的方式考察并搜集资料 结构化访问 有设计好的问卷，有一定结构的调查问卷或提纲 访问无结构化访没有统一的问卷，通过调查人员与被访者的自由交流 法 问 集体访问 集体座谈的方式，6－10人 问卷法 由被调查者填写问卷，适用于描述性调查 用实验的方式，对调查对象控制在特定环境条件下，对其进行观察以实验法 获得信息 【2007年真题】房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。A.观察法

B.实验法

C.讨论法

D.问卷调查法

[答疑编号5573040104] 【正确答案】A 【答案解析】用眼睛看。参见教材P108。3.2.3 调查手段 问卷：分为闭合式和开放式两种。座谈：3－8人为宜。3.2.4 抽样方案 抽样单位：向什么人调查 样本规模：确定调查多少人 抽样程序：解决如何选择答卷人（概率抽样和非概念抽样两种）

【重点难点】抽样的类型

抽样类型 具体种类 ■ 简单随机抽样 概论抽样 ■ 分层随机抽样（机会均等）■ 整群抽样 非概论抽样 ■ 随意抽样（机会不均等）■ 估计抽样

房地产开发经营与管理

■ 定额抽样 3.2.5 联系方法 联系优点

缺点 方法 邮寄当被访者不愿意面访或担心调查者会曲回收率低 问卷 解其回答时可采用的最好方法 回收速度慢 只能访问有电话的人 电话被访者不理解问题时能得到解释，回收率时间不能太长 访问 比邮寄问卷高，速度快 不能过多涉及隐私问题 网络成本低 只能联系有网络的人 调研 反馈快 面访成本高 面访 最传统最常用方法 需要更多的管理计划和监督工作 也容易受到被访问者偏见或曲解的影响 【2011年真题】 在各种市场调查方法中，网络联系方法的特点有（）。A.成本低 B.反馈快 C.能深入了解被访者情况 D.回收率高 E.能深度访谈 [答疑编号5573040105]

【正确答案】AB

【答案解析】参见教材P110。3.3 收集信息 是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。

3.4 分析信息 从收集的信息和数据中提炼出与调查目标有关的信息，可采用统计技术和决策模型。3.5 报告结果 总结归纳出主要的调查结果报告给决策人员。4.对市场调查的分析与评估 ■方法科学 ■调查具有创造性 ■调查方法多样 ■模型和数据相互依赖 ■合理的信息价值和成本比率

■正常的怀疑态度

■市场调查过程遵守职业道德 第一节完 谢谢大家！第二节 市场分析的手段与方法 1.市场规模的估计

房地产开发经营与管理

2.市场规模 3.市场总需求 4.市场需求预测 5.市场趋势分析的方法 1.市场规模的估计－就是对市场需求的预测

2.市场规模

是特定商品的潜在购买者数量（可用百分比或数量表示）。【潜在购买者的特点】 ■兴趣－欲望 ■收入－购买力 ■途径－限制 【市场相关概念】 ■潜在市场

■有效市场

■合格的有效市场

■服务市场

■渗透市场 【重点难点】市场相关概念

概念 内涵 潜在市场 具备兴趣一个条件 有效市场 具备前两上条件 合格的有效市场 可以实现的有效市场，具备三个条件 服务市场 公司准备追求的那部分合格的有效市场（目标市场）渗透市场 是指已经购买了该产品的消费者的集合 【重点难点】六类市场的关系

房地产开发经营与管理 【案例说明】 ■想买房的人，称为潜在市场。

■想买房，又有钱买得起房的，称为有效市场。■想买房，又有钱买得起房，同时在限购的城市中又具有购房资格的，称为合格的有效市场。

■在合格的有效市场中，我们的项目的目标客户是工作不久的城市白领，所以想买房、又有钱买得起房，有具备买房资格的城市白领一族，就是我们的服务市场。

■在我们的服务市场中，有一部分人买了我公司的房，这些客户就是潜透市场。【2011年真题】 某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（）。A.有效市场 >渗透市场>服务市场 B.服务市场 >有效市场>渗透市场 C.有效市场 >服务市场>渗透市场 D.服务市场 >渗透市场>有效市场 [答疑编号5573040106] 【正确答案】C 【答案解析】市场由大至小的顺序是潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。参见教材P113。【2010年真题】 关于某特定商品市场规模的说法，正确的有（）。A.有效市场大于服务市场 B.服务市场大于潜在市场 C.潜在市场大于有效市场

房地产开发经营与管理 D.渗透市场大于有效市场 E.服务市场大于渗透市场

[答疑编号5573040107]

【正确答案】ACE 【答案解析】潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场。参见教材P113。【典型例题】 对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是（）。A.服务市场 B.合格有效市场 C.有效市场 D.潜在市场 [答疑编号5573040108] 【正确答案】D 【正确答案】具备兴趣、收入与途径三个条件的，称为合格的有效市场，只具有兴趣一个条件的，称为潜在市场。参见教材P112。3.市场总需求 【市场总需求】 ■是指在特定的地理范围内，特定时期、特定市场营销环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。【市场需求函数】（需求与市场营销费用之间的关系）■开始时，营销费用对需求刺激作用大。

■当接近市场潜量时，营销费用对需求刺激作用变小直至为零。

【市场最低量】 ■不需任何刺激需求的费用就有基本的销售量。

【市场潜量】 ■市场营销费用超过一定水平后，就不会增加需求了，也即市场需求的上限（极限）。【重点难点】 ■市场最低量，可以理解为不用作广告宣传就能销售出去的量。

■市场潜量，是指再怎么作广告也不能再提高的销售量，相当于营销销售的上限。

■市场潜量是针对客体而言的，即是指产品的数量，不是指消费者的数量。【市场营销敏感性】 ■市场最低量与市场潜量间的距离，距离越大越敏感。

房地产开发经营与管理 【两种极端市场】 ■可扩展市场－销售量受营销费用影响大。

■非扩展市场－销售量受营销费用影响小。【重点难点】市场规模与市场需求的关系 ■市场规模针对的是购买者的数量（主体的数量）。■而市场需求针对的是产品的数量（客体的数量）。【2009年真题】 在一定时期内某类商品房的市场潜量指这类商品房的（）。

A.市场需求上限 B.市场有效需求 C.市场现实需求 D.市场最低需求 [答疑编号5573040109] 【正确答案】A 【答案解析】市场潜量是重要的考点，要记准。参见教材P113。4.市场需求预测（针对整个行业而非单个企业）

■估算出一个特定的市场对某种产品的潜在需求数量，也即在行定时期内，在既定行业市场营销努力水平与既定环境条件下，行业的所有企业所能获得的最大销售量。总需求潜量＝购买者数量×购买者的平均购买数量×平均单价

新住宅市场需求＝家庭数量×户均可支配收入×住房消费倾向 【2008年真题】某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万㎡。

A.1260

B.1380 C.1440

D.2100

[答疑编号5573040110]

【正确答案】C 【答案解析】市场潜量即市场需求的上限。120×15%×80＝1440万平方米。市场潜量是针对产品的数量（客体数量）而言的，所以是指房子的面积，而不是购买者的数量。参见教材P113。如果本题问市场规模？ 5.市场趋势分析的方法（五种具体方法）5.1购买者意图法 5.2销售人员意见综合法 5.3专家意见法（德尔菲法）5.4时间序列分析法 5.5相关分析法 市场趋势分析的三步骤 宏观环境预测 行业预测 企业的销售预测（假定市场份额）

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5.1购买者意图调查法 定义 就是通过直接询问消费者在某一时期需要哪些商品及其数量来进行分析的方法 适用范围 购买者人数较少 访问成本不高 购买者具有明确的意图，并按其意图购买 愿意配合意图调查 5.2销售人员意见综合法 定义 通过询问销售人员来判断市场需求和企业需求

销售人员接近消费者，对情况比较熟悉，因此综合若干销售人员的估计可以得到有价值的结果 具体作法 请几位销售人员分别估计某一产品在不同条件下未来销售额及发生的概率 计算出每一个销售人员估计的期望值 将几位销售人员期望值进行平均作为预测值 适用范围 不能直接调查购买者； 直接调查购买者费用太高。缺点 预测的精确性受销售人员的影响较大

解决办法 将销售人员和管理人员的意见进行综合，以做出比较可靠的预测 5.3专家意见法（德尔菲法）■ 专家小组的组成 经销商、分销商 市场影响顾问或其它权威人士 ■ 人数 一般在20人左右 ■ 程序 调查员提出所要预测的问题及背景寄给专家；

专家提出预测意见，以书面形式返回调查人员；

调查人员将专家第一次预测值列成表，再次发给专家，以便他比较自己意见与他人的不同再提 出第一次修改意见；

将所有专家的修改意见置于一个修正表内，发给专家做第二次修改；

最后综合各专家的意见可得比较可靠的预测值。■ 优点 能发挥各专家的作用，集思广益，准确度高； 采取单线联系，有利于避免偏见；

有利于各专家根据别人的意见修正自己的意见。5.4时间序列分析法 定义 根据过去数据中的因果关系来预测未来的值；

过去和未来的状态仅是时间的函数。

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类型 简单平均法； 移动平均法——用愈来愈近的销售量来不断修改平均值；

加权移动平均法； 指数平滑法。

【典型例题】已知某房地产企业2011年第二季度的销售额资料如下表所示，在不考虑增长率的情况下，用移动平均法预测该企业2011年9月的销售额为（）万元（保留两位小数）。某企业20011年第二季度销售额资料 月份 4月 5月 6月 销售额（万元）800 950 1100

A.1016.67 B.1068.46

C.1106.45

D.1116.67

[答疑编号5573040201] 【答案】A

【解析】移动平均法的计算。参见教材P117。7月（800+950+1100）÷3＝950 8月（950＋1100＋950）÷3＝1000 9月（1100＋950＋1000）÷3＝1016.67 【2006年真题】在房地产销售量预测中引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（）。A.简单平均法 B.移动平均法 C.加权移动平均法 D.指数平滑法 [答疑编号5573040202] 【正确答案】B 【答案解析】理解四种时间序列分析法。参见教材P117。【重点难点】平滑指数

本期预测值＝平滑指数×前期实际销售量＋（1－平滑指数）×前期预测值平滑指数α是新旧数据在平滑过程中分配比率

平滑指数α愈小，新数据所占比重越小，预测值趋向平滑 平滑指数α愈大，新数据所占比重越大 【2010年真题】 指数平滑法中的平滑指数口是新、旧数据在平滑过程中的分配比率。a越大，则预测值越趋向平滑。（）

[答疑编号5573040203] 【正确答案】× 【答案解析】指数平滑法中的平滑指数a是新、旧数据在平滑过程中的分配比率,其数值大小反映了不同时期数据在预测中的作用高低。a越小，则预测值越趋向平滑。参见教材P117。【2009年真题】某市2008年住宅的预测销售为500万平方米，实际销售为650万平方米，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为（）万平方米。

房地产开发经营与管理 A.500.0 B.537.5 C.612.5 D.650.0 [答疑编号5573040204] 【正确答案】C 【答案解析】参见教材P117。本期预测值=平滑指数×前期实际销售量+（1-平滑指数）×前期预测值=0.75×650+（1-0.75）×500＝612.5 22 【2007年真题】2006年某市商品住宅实际销售量为410万m，预测销售量为380万m。如果平2滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为（）万m。

A.390.5 B.399.5

C.523.5 D.543.0 [答疑编号5573040205]

【正确答案】B 【答案解析】参见教材P117。本期预测值＝平滑指数×前期实际销售量＋（1－平滑指数）×前期预测值 ＝0.65×410＋（1－0.65）×380 ＝399.5 5.5相关分析法 性质： 判断销售量与其他因素相关的性质和强度。适用范围： 适用于中、长期预测 方法： 回归分析法－根据现有的数据来确定变量之间的定量关系； 市场因子推演法。【重点难点】关于市场因子推演法 市场因子就是能够明显引起某种产品市场需求变化的实际因素； 实质是通过分析市场因子与销售量的相关关系来预测未来的销售量； 如新婚家庭中每100个，销售住宅16个。新婚家庭就是市场因子。【2007年真题】市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（）。A.移动平均法 B.指数平滑法 C.市场因子推演法 D.简单平均法

[答疑编号5573040206] 【答案】C 【解析】C属于相关分析法，不属于时间序列分析法。参见教材P117-118。【归纳总结】 调查方法 市场趋势分析方法

调查手段 联系方法

房地产开发经营与管理 ■ 购买者意图调查法 ■ 销售人员意见综合法 ■ 专家意见法 ■ 时间序列分析法 ■ 观察法 ■ 邮寄 简单平均法 ■ 访问法 ■ 问卷 ■ 电话访问 移动平均法 ■ 问卷法 ■ 座谈 ■ 网络调研 加权移动平均法 ■ 实验法 ■ 面访 指数平滑法 ■ 相关分析法 回归分析法 市场因子推演法 【2010年真题】 下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（）。A.指数平滑法 B.市场因子推演法 C.德尔菲法 D.销售人员意见综合法 [答疑编号5573040207] 【正确答案】A 【答案解析】参见教材P117。第三节 目标市场的细分与选择（STP）1.市场细分（Segmenting）2.目标市场选择（Targeting）

3.市场定位（Positioning）

1.市场细分（Segmenting）1.1市场细分的概念与依据 1.2市场细分的标准 1.3消费者偏好模式与市场细分 1.4市场细分的程序与标准 1.1市场细分的概念与依据

房地产开发经营与管理 【重点难点】市场细分的依据 顾客需求存在着差异性，市场细分的依据是顾客需求的差异性

同一细分市场的顾客需求具有较多的共同性，不同细分市场之间需求具有较多的差异性

可以运用影响顾客需求和欲望的某些因素作为细分依据，这些因素称之为细分变量、细分标准 【2011年真题】

商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（）存在差异性。

A.房地产开发企业的特点 B.城市区域功能 C.购房者的需求 D.城市地理环境 [答疑编号5573040208] 【正确答案】C 【答案解析】市场细分就是以消费需求的某些特征或变量为依据，区分具有不同需求的顾客群体，其关键点在于顾客需求的差异性。参见教材P118。【2009年真题】一个整体事项能够细分为若干子市场，主要是因为顾客需求存在差异性。（）

[答疑编号5573040209] 【正确答案】√ 【答案解析】市场细分的依据就是顾客需求在差异性。参见教材P119。

【2006年真题】一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。（）

[答疑编号5573040210] 【正确答案】√ 【答案解析】市场细分的依据在于顾客的需求差异。参见教材P118。1.2 市场细分的标准

房地产开发经营与管理

1.3 消费者偏好模式与市场细分 根据消费者对不同属性的重视程度，可将市场分为三种偏好模式

偏好模含义 营销策略 式 同质偏消费者具有大致相同的偏好 品牌基本相似，且集中在偏好的中央 好 分散偏消费者偏好分散在整个空间，偏各品牌定位于市场各个空间，分别突出自己的差好 好差别很大 异性 ①无差异营销－迎合所有消费者 集群偏②集中性营销－定位于最大的细分市场 出现具有不同偏好的消费群体 好 ③差异性营销－同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场 1.4市场细分的程序与标准 2.目标市场选择（Targeting）2.1目标市场定义 2.2细分市场评价 2.3目标市场选择模式 2.1目标市场的定义 是企业打算进入的细分市场，或打算满足的具有某一需求的顾客群体

目标市场选择是企业制定并实施目标市场战略的基础 2.2细分市场评价（三方面）

房地产开发经营与管理 细分市场的规模和发展前景 细分市场结构的吸引力 企业的目标和资源 2.3目标市场选择模式（六类）【案例理解】 产品专业化：像万科，他只建设住宅，不参与其它物业形态的建设。产品线 特点 目标客户群体 代表楼盘 北京城市花园 城市花园系列 上海城市花园 中高档郊区低密度住宅 金领 成都城市花园 深圳四季花园 上海四季花园 四季花城系列 大规模中档郊区住宅 郊区生活白领 武汉四季花园 深圳金色家园 金色家园系列 市区高密度高层住宅 城市白领 南京金色家园 万科东海岸边 自然人文系列 特别地理，特色地块 中产阶段 北京西山庭院 别墅系列 高收入群体 【2006年真题】企业同时向几个细节分市场销售一种产品是，该企业采用的目标市场选择模式是（）模式 A.单一市场集中化 B.产品专业化 C.市场专业化 D.全面覆盖 [答疑编号5573040211] 【答案】B

【解析】几个市场销一种产品，称产品专业化;向同一群体提供多种产品,称市场专业化。参见教材P122。

房地产开发经营与管理

3.市场定位（Positioning）3.1市场定位的含义 3.2市场定位的方式 3.3市场定位的步骤 3.4市场定位战略 3.1市场定位的含义 也称为产品定位或竞争性定位，是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和顾客对产品某些属性的重视程度，塑造出本企业产品与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标顾客，使该产品在细分市场上占据强有力的竞争位置 其实质是塑造一种产品在细分市场的位置 3.2市场定位的方式 【2008年真题】某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A.避强定位方式 B.产品差别化方式 C.对抗性定位方式 D.重新定位方式 [答疑编号5573040212] 【答案】D 【解析】根据市场反应对产品进行二次定位。参见教材P123。

3.2市场定位的步骤（三步）识别潜在竞争优势－基础 成本优势 产品差别化优势 企业核心竞争优势定位 产品开发 服务质量 销售渠道 品牌知名度 制定发挥核心竞争优势的战略 3.3市场定位战略（四种）

房地产开发经营与管理 【2010年真题】 某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（）。A.形象差异化战略 B.人员差别化战略 C.服务差别化战略 D.产品差别化战略 [答疑编号5573040213] 【正确答案】C 【答案解析】参见教材P124。【2009年真题】某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（）战略。A.形象差异化 B.人员差别比 C.服务差别比 D.产品差别比 [答疑编号5573040214] 【答案】D 【解析】带电梯的别墅，明显产品不同。参见教材P123。第四节 竞争者分析 1.识别竞争者 2.确定竞争者的目标 3.确定竞争者的战略 4.判断竞争者的反应模式 5.企业应采取的对策的依据 1.识别竞争者 概念（三相似）竞争者是指与本企业提供的产品或服务相类似，并且有相似目标顾客和相似价格的企业

房地产开发经营与管理 两个方面识别竞争者

【识别竞争者的关键】

从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来综合考虑。2.确定竞争者的目标 要搞清竞争者在市场上追求的目标是什么 本质上当然是利润的最大化 但企业对利润目标的侧重点不同 美国——追求短期利润 日本——追求市场份额 3.确定竞争者的战略 各企业采取的战略越相似，它们之间的竞争就越激烈；

根据所采取的主要战略的不同，可将竞争者划分为不同的战略群体。规律 进入各个战略群体的难易程度不同；

企业决定进入某一群体时首先要明确谁是主要的竞争对手，再决定采用什么样的战略。

不同战略群体之间存在竞争的原因： 某些战略群体可能具有相同的目标顾客； 顾客可能分不清不同战略群体的产品的区别；

企业可能改变战略进入另一群体。4.判断竞争者的反应模式 从容不迫型竞争者——不怎么反应

选择型竞争者——有的反应有的不反应 凶猛型竞争者——什么都反应 随机型竞争者——或反应或不反应

【2007年真题】一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。这种竞争者属于（）竞争者。A.从容不迫型 B.选择型 C.凶猛型 D.随机型 [答疑编号5573040301] 房地产开发经营与管理 【答案】B 【解析】有的反应有的不反应的叫选择型竞争者，或反应或不反应的叫随机型竞争者。参见教材P126。【2006年真题】按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（）。A.随机型竞争者 B.凶猛型竞争者 C.选择型竞争者 D.从容不迫型竞争者 E.软弱型竞争者 [答疑编号5573040302] 【答案】ABCD

【解析】这是重要的考点,记清四类名称。参见教材P126。5.企业应采取的对策的依据 竞争者的强弱 竞争者与本企业的相似程度 竞争者表现的好坏 第五节 消费者购买行为分析 1.消费者市场的特点 2.消费者市场的购买对象 3.影响消费者购买行为的主要因素 4.消费者购买决策过程 5.住房市场中的消费者行为 1.消费者市场的特点（十大特点）广泛性－消费才市场人数众多，范围广泛

分散性－消费者购买单位是单位或个人家庭 复杂性－消费者受多种因素的影响 易变性－消费者需求会变化

发展性－科学技术进步、消费需求呈现由少到多、由粗到精，由低级到高级的发展趋势

情感性－消费者购买行为受情感因素影响

伸缩性－消费者在购买选择上具有较大的弹性或伸缩性

替代性－不同品牌、不同产品之间可以互相替代

地区性－不同区域消费者的消费行为表现出较大的差异性

季节性－气侯变化、季节性生产、风俗等引起 【2009年真题】某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反应了消费者市场的（）。A.替代性 B.发展性 C.地区性 D.复杂性

[答疑编号5573040303]

房地产开发经营与管理 【答案】B 【解析】新产品不断出现，消费需求呈现出由少到多，由粗到精由代级到高级的发展趋势。参见教材P128。2.消费者市场的购买对象（三类）

分类 含义 消费者的态度 营销战略 日常生活所需，便利品 不愿花费时间 需重复购买的商分销渠道要宽，货源供应要充足（日用品）愿意接受代用品 品 愿花较多时间比花色品种齐全，让消费者有充分的选择余选购品 价格比便利品贵 较 地 愿意花时间 特殊品 对其有特殊偏好 房地产是特殊消费品 不愿接受代用品 3.影响消费者购买行为的主要因素（三类）社会文化因素 个人因素 心理因素 文化因素 社会因素 · 年龄 · 动机 · 文化 · 性别、职业、受教育程度 · 感觉 · 相关群体 · 亚文化 · 经济状况 · 学习· 家庭 · 社会阶层 · 生活方式 · 信念和态度 · 个性和自我形象 同样的外界刺激，作用于具有不同特征的消费者，加上购买决策过程中所遇情况的影响，将得出不同的选择

【2008年真题】下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。A.学习B.经济状况

C.对渠道的信赖度

D.购买动机

[答疑编号5573040304] 【答案】B 【解析】A属于心理因素，B属于个人因素，D购买动机属于心理因素。参见教材P132。【2008年真题】房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。

A.消费者的感觉 B.消费者的生活方式 C.消费者的习惯 D.消费者的信念 [答疑编号5573040305] 【答案】A 【解析】消费者会认为产品价格跌了，会等着再跌后再买，这是一种感知能力和态度。参见教材P132。

房地产开发经营与管理

【2007年真题】下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（）。A.生活方式 B.受教育程度 C.购买动机 D.自我形象 [答疑编号5573040306] 【答案】C 【解析】ABD均为个人因素。参见教材P132。4.消费者购买决策过程

【重点难点】四种购买行为及其销售策略

特点 营销方法习惯性 多指便利品，消费者不需要花时间选择、可以用价格优惠、电视广告、独特包装、销购买搜集信息、评价，购买行为最简单 售促进等方式鼓励消费者 行为 寻求多样 产品品牌差异明显，但消费者并不愿花可采用促进销售和占据有利货架位置等办化购长时间来选择和估价，而是不断是变换法 买行所购品牌 为 化解不协 产品的品牌差异不大，消费者不经常购运用价格策略和人员促销策略，选择最佳销调购买,而购买又有一定风险,所以消费者一售地点，向消费者提供有关产品的评价信买行般要比较、看货，买后也会了解情况 息，使之在购买后感觉作了正确的决定 为 复杂采取有效措施帮助消费者了解产品性能及购 贵重的、不常买的、有风险而且又非常其相对重要性，并介绍产品优势及其给购买买行有意义的产品 者带来的利益 为 房地产开发经营与管理 【重点难点】关于满意感的度量 满意感是其产品期望和该产品可觉察性能的函数 可觉察性能=期望 满意

可觉察性能>期望 非常满意

可觉察性能<期望 不满意 4.住房市场中的消费者行为

中国人更偏重买房，愿意支付住房所有权溢价；

购房受家庭因素的影响（家庭规模、生命周期所处阶段、家庭收入等）； 购买住房需要住房金融支持，个人住房贷款的可获得性及贷款条件会对购买产生影响；

住房具有投资特性，购买者既关注使用价值，又关注投资价值，购买决策受预期租金收入、增值收益、利率水平及其它类型投资收益国水平影响；

住房市场存在政府干预且受社会高度关注； 第六节 房地产市场分析与市场分析报告 1.房地产市场分析的概念与作用 2.房地产市场分析的内容 3.房地产市场分析报告 1.房地产市场分析的概念与作用

1.1房地产市场分析概念 1.2房地产市场分析的层次 1.3房地产市场分析的作用 1.4市场区域的确定 1.1房地产市场分析概念 概念 房地产市场分析是指通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。目的 将风险降到最低 争取最大的盈利机会 1.2房地产市场分析的层次（依据深度与内容侧重点的不同划分）

市场分析层次 内容 n 对区域内所有物业类型及总的地区经济进行分析 区域房地产市 n 侧重于地区经济分析、区位分析、市场供求与价格概况分析、市场场分析 趋势分析 专业房地产市n 对特定区域内某一物业类型房地产市场或子市场的供需分析 场分析 n 侧重于专业市场供求分析 n 对特定地点特定项目进行分析 项目房地产市 n 侧重于项目竞争分析、营销建议、吸纳量计划预测、售价和租金预场分析 测、回报预测、敏感性分析 【2011年真题】 在房地产市场分析中，区域房地产市场分析应侧重于对具体房地产开发项目的竞争分析和营销建议。（）

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[答疑编号5573040307] 【正确答案】× 【答案解析】区域市场侧重于经济分析、区位分析、市场供求与价格概况分析、市场趋势分析。项目房地产分析才侧重于竞争分析和营销建议。1.3房地产市场分析的作用

主体 作用 ■ 选择合适的项目位置与产品类型 ■ 向金融机构说明财务可行性以获得贷款 ■ 寻找投资合作伙伴 开发商 ■ 寻找目标使用者与购买者 ■ 根据市场变化调整产品 市场分析能否支持项目财务可行性的结论，是否提供贷款或投资的先决投资者和金融机条件 构 根据市场分析结论设计出满足市场需求的产品 设计人员 根据市场分析制定营销策略 营销经理 政府的管理需要市场分析结果的支持 地方政府 作出决策的依据之一 租户和购房者 【2009年真题】房地产市场分析可以帮助开发商（）。

A.选择合适的项目位置 B.寻找投资合作伙伴 C.确定满足市场需求的产品类型 D.判断租买时机 E.进行土地使用权出让决策 [答疑编号5573040308]

【答案】ABC 【解析】此题非常简单，完全可以凭常识理解。D是租户和购房者；E是地方政府。参见教材P137。1.4市场区域的确定 市场区域的概念 是指主要（潜在）需求的来源地或主要竞争物业的所在地，它包含与目标物业相似的竞争空间的需求和供给

定义市场区域的主要工作 描绘市场区域 在相应在地图上标出市场区域的边界 解释确定市场区域边界的依据 【重点难点】影响市场区域形状和大小的关键因素 自然特征 建筑阻碍、高速公路或铁路 人口密度的大小 政治区域 邻里关系和人口统计特征 发展的类型和范围

房地产开发经营与管理

竞争性项目的区域 【重点难点】物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响

可以以行政区域来确定市场区域

但是行政区域内的数据一般不能用来进行具体开发项目层次的市场研究

必须实地考察该项目的地点和邻里状况，收集必要数据，经分析判断后才能合理确定 2.房地产市场分析的内容（三类分析）2.1宏观因素分析 2.2市场状况分析 2.3相关因素分析 2.1宏观因素分析 影响房地产市场的宏观因素进行分析

所选择的特定开发地区的城市发展与建设情况

项目所在地域的情况进行分析

2.2市场状况分析（四类）类别 内容 · 当前的存量、过去的走势和未来可能的供给 · 分析城市规划及可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划 供给分析（四· 分析规划和建设中的主要房地产开发项目 类）· 分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异 · 需求影响因素分析 需求分析（四· 需求预测 类）· 吸纳率分析 · 市场购买者的产品功能需求 · 竞争项目的功能和特点 竞争分析 · 市场细分，明确拟建项目的目标使用者 · 明确拟开发项目吸引客户的竞争优势 市场占有率分· 估计项目的市场占有率，计算出项目吸纳量 析 · 提出有利于增加市场占有率的建议 项目吸纳量＝市场供求缺口×拟开发项目市场占有率

【2011年真题】 对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。A.需求 B.供给 C.竞争 D.市场占有率

[答疑编号5573040309] 【正确答案】A 【答案解析】市场状况分析包括供给分析、需求分析、竞争分析和市场占有率分析四个方面。吸纳率分析属于需求分析。参见教材P140。【2009年真题】开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有（）。A.供需分析 B.竞争分析

房地产开发经营与管理

C.市场占有率分析 D.投资收益分析 E.宏观因素分析 [答疑编号5573040310]

【答案】ABC 【解析】注意房地产市场分析与房地产市场状况分析的区别。房地产市场分析包括宏观因素分析、市场状况分析和相关因素分析三大类。如是房地产市场状况分析，则分为供给分析、需求分析、竞争分析、市场占有率分析四类。参见教材P139。【2005年真题】下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（）A.吸纳率分析 B.房地产市场的商业周期分析 C.家庭规模与结构分析

D.投资购买和使用购买的比例分析

[答疑编号5573040311] 【答案】B

【解析】市场状况分析的四个方面非常重要，要记清。参见教材P140。2.3相关因素分析 住宅项目 写字楼项目 商业购物中心项目 工业或仓储项目 3.房地产市场分析报告（十大内容）地区经济分析 区位分析 市场概况分析 专业市场供求分析 项目竞争分析 营销建议 售价和租金预测 吸纳量计划预测 回报率预测 敏感性分析

第五篇：跨国公司经营与管理复习题

《跨国公司经营与管理》复习题

1、国际经营的含义及形式

国际经营：企业从事超越国界的所有商务活动，它包括几乎任何形式的经济资源——产品、服务、技术和资本等国际转移及其管理活动。国际经营的形式：出口和投资。出口有产品出口和服务出口之分，服务出口有人员性服务出口和非人员性服务出口；投资有直接投资和间接投资。

2、国际直接投资、间接投资的含义以及二者之间的主要区别

国际直接投资（Foreign Direct Investment，简称FDI）是指投资者以国际直接投资为媒介，以取得企业经营权或经营控制权为手段，以获取多重效益为目的，在国外从事制造业、商业和服务业等的投资行为。

国际间接投资主要是指以购买外国公司的股票和其他有价证券的投资(国际证券投资)以及提供中长期国际信贷为手段，以获取股息或利息为目的的投资方式。

两者的主要区别：直接投资拥有对海外经营实体的直接管理控制权，而所有形式的间接投资均不包括对海外经营实体的直接管理。

3、简述国际经营的环节

全球市场环境分析 国家的选择与评估 跨国经营方式选择

跨国经营管理

4、跨国公司的特征

a.跨国公司是“国际化”了的企业 b.对外直接投资是主要经营手段 c.全球战略和内部一体化 d 技术内部化

5、跨国公司按公司决策中心进行分类

a.以民族为中心的跨国公司 b.以多元为中心的跨国公司 c.以全球为中心的跨国公司 d.以提供服务为主的跨国公司

6、跨国公司按公司内部经营结构进行分类

a.横向型跨国公司 b.垂直型跨国公司 c.混合型跨国公司 d.纵向型跨国公司

7、跨国公司的产生与发展过程中，跨国直接投资迅速发展于(c)a.一战前

b.二战前

c.二战后-1970年代

d.1970年代

8、经济全球化始于

(d)a.二战前

b.二战后-1980年代

c.1980年代

d.1990年代 9、20世纪90年代以来跨国公司的发展趋势

大型跨国公司在国际投资中占主导地位

战略联盟趋势

企业并购已成为直接投资的重要内涵 跨国公司担当了技术创新的发动机

亚洲发展中国家跨国公司崛起，并成为区内投资的主要力量

10、战略联盟的含义、优点及类型

企业战略联盟是指由两个或两个以上有着对等经营实力的企业（或特定事业和职能部门），为达到共同拥有市场、共同使用资源等战略目标，通过各种契约而结成的优势相长、风险共担、要素双向或多向流动的松散型网络组织。战略联盟多为自发的、非强制的，联盟各方仍旧保持着原有企业的经营独立性。

优点：它具有灵活、快速、经济等优势，是跨国公司以最快的速度和最低的代价实现全球战略的有效途径。

类型：横向型战略联盟、纵向型战略联盟和混合型战略联盟。

11、企业并购的内涵，并与购的区别

12、属于公司的直属分支机构，不具有独立法人资格的是(B)A．母公司

B．分公司

C．子公司 D．控股公司

13、按照海默的垄断优势理论，垄断优势的种类有：

知识优势

产品差异优势 规模优势 管理优势 资本优势

14、垄断优势理论是由（a）创立的

a.海默

b.金德尔伯格

c.邓宁

d.佛里德曼

15、产品生命周期理论是由（a）创立的

a.费农

b.邓宁

c.科特勒

d.小岛清

16、国际生产折衷理论是由（a）创立的

a.邓宁

b.小岛清

c.海默

d.费农

17、国际生产折衷理论认为，一个企业要从事对外直接投资必须同时具有三个优势，即(课本51页)

所有权优势、内部化优势、区位优势。

18、跨国公司全球战略的特征有 ＿＿＿＿

全球性、长远性、抗争性、纲领性、风险性

19、跨国公司全球战略思想的基本观念有：▁全球用户观念、全球竞争观念、全球创新观念、全球时效观念、全球系统观念

20、跨国公司的全球战略目标，一般包括以下几个方面。

：

①生产经营方向 ②用户和市场方向。

③自身的发展方向

21、跨国公司对外间接投资的定义通过在市场上购买股票、债券或其他金融资产获得收益。

不包括对海外经营实体的直接管理。

22、股权投资方式有四种类型：

全部控权：股权95%以上

多数控权：股权51-94%

对等控权：股权50%

少数控权：股权49%以下

23、商标权的确立制度有：

(1)使用在先制度

(2)注册在先制度

(3)混合制度

24、专有技术的特点 经济性、秘密性、实用性、可传授性

25、专利权的性质有（1）独占性（2）地域性（3）时间性

26、专利的特征：

新颖性、先进性、实用性

27、申请国际注册商标的意义

 可以防止被人抢先注册

 实现企业的自我保护

 可以为创名牌打下基础

28、商标权的内容

(1)使用权

(2)转让权

(3)使用许可权

29、合资经营的形式：（1）建立股份有限公司；（2）建立有限责任公司。30、文化冲突大体可分为以下四种类型

显性文化冲突、制度文化的冲突、价值文化、激励机制的冲突

31、收购与兼并的区别：

在兼并中，被兼并企业法人实体不存在；而收购中，被兼并企业法人实体仍然存在，其产权可以是部分转让。所有权和承担风险不一样。

兼并活动一般发生在被兼并企业经营不佳时；收购一般发生在被收购企业经营处于正常状态时。

32、并购与合并：

并购一般是以并购企业为主，目标企业处于被动地位，而合并时两个企业的地位相对平等； 并购后，并购企业的名称仍然保持，目标企业的名称有的存在有的不存在，但合并后合并双方原有名称一般不复存在，而出现一个全新名称，通常是合并双方名称合二为一。



33、按并购双方产品或产业的联系划分，并购可分为：

横向并购：纵向并购

混合并购

34、跨国公司的非股权经营方式

合作经营

技术授权

合同安排

技术咨询

35、按联盟企业的产业合作方向划分，战略联盟的类型有

横向战略联盟

纵向战略联盟

混合战略联盟

36、根据联盟企业之间的依赖程度划分，战略联盟的类型有

股权式战略联盟、契约式战略联盟

37、跨国公司组织结构设置的特有原则

要符合技术与产品的要求 要符合职能与专业的要求 要符合地区与环境的要求

38、跨国公司组织结构的演变大体经历了三个阶段

1、出口部阶段

2、国际部阶段

3、跨国性组织结构阶段

39、衡量企业跨国经营程度的二个指标

①国外销售额占销售总额的百分比；

②国外生产的多样性，即跨国经营的产品品种的数量。40、组织管理控制的四种控制体系

绩效控制体系 官僚控制体系 决策控制体系 文化控制体系

41、集中决策与分散决策的优缺点

集中决策能充分发挥企业内部相互依存带来的降低成本和节约开支的好处；同时，尽可能分散应该分散的权力，以激发各单位的积极性和灵活性。

重要决策的集中，有其积极的一面，但也会对各子公司带来消极的影响。

首先，容易造成子公司管理者对其控制单位的经营状况无能为力，从而听从母公司摆布，失去经营动力。

其次，集中决策要求母公司与国外子公司之间信息完全沟通。

再次，由于国际市场和竞争环境的瞬息万变，应由于公司及时抓住机会，当机立断地作出决策，以避免损失。而集中决策则可能引起延误，坐失良机。

42、跨国公司组织体制的演变

三个阶段： 分权制 高度集权制

集中控制与分权相结合体制

43、市场营销组合策略

产品策略、价格策略、销售渠道策略、和促销策略

44、产品的整体概念分为以下层次：

核心产品

形式产品

延伸产品

附加产品

未来可能的产品

45、产品设计5条成功原则：

① 便于使用 ② 买得起

③ 便于零售商销售 ④ 良好的售后服务系统 ⑤ 易于被制造商生产

46、影响价格制定的因素

(1)成本（2）市场供求关系(3)企业定价目标

47、国际市场促销策略

1、人员推销

2、广告

3、营业推广

4、公共关系

48、销售渠道类型

(1)直接销售渠道(2)间接销售渠道(3)代理销售渠道

(4)政府干预措施与法规49、4Cs理论取代4Ps

4Ps-精典的营销理论（产品、价格、渠道、促销）

4Cs理论：

1、瞄准消费者需求；

2、消费者所愿意支付的成本；

3、消费者的便利性；

4、与消费者沟通。

50、影响跨国公司制定和实施竞争策略的主要因素：

(1)企业的价值观(2)市场机会与威胁(3)企业的优势与劣势(4)社会影响

51、转移价格策略的目的

1、调节子公司的利润

2、灵活转移内部资金

3、增强市场竞争能力

4、绕过关税壁垒，增加产品销售

5、利用转移价格策略来减轻公司所得税的负担

52、利用转移价格合理避税的方法

1）高进低出或低进高出，减少纳税义务 2）低价报关，减少关税 3）提高出口价，多得出口退税

4）通过向母公司或子公司交纳高劳务费达到少纳所得税的目的

5）通过向母公司或子公司交纳高或低的特许权使用费转移收入，达到少纳所得税的目的 53/外汇风险的种类

（1）交易风险、（2）经济风险、（3）折算风险、（4）税收风险

54/跨国公司人力资源管理模式

母国中心策略

当地中心策略

全球中心策略

55/人才的选拔标准

 业务能力  人格特征  身心健康

56论述跨国公司全球战略思想的基本观念

57/论述集中决策与分散决策的优缺点 集中决策与分散决策的利弊

从控制论的观点看 ,集中决策实际上是开环 控制系统。它的特点在于 ,系统内部和外部的有关信息全部集中在 决 策 中心,价格、利息、工资、租金基本上不发挥作用,决策中心全部集中了决策过程。如中央指令性计划直接进行资源分配,直接 向企业下达产量、利润指标 , 直接向企业下达产品构成、投入要素、工 资等详细计划。无疑,这种决策控制方式有利于 整体的统一和协调一致。例如,国家对各种 资源 的分配,总的说来,照顾到 了国家急需的产业部门和企业 ,照顾到了产品短缺部门以及出口换汇率高的部门和企业。对于经济比例上出现的严重脱节,中央可以采取硬性措施,从而 使各 种 经济比例,如生产、分 配、交换、消费等环节在形式上达到协一凋一致。同时,这种控制方式 ,对随机变化和由系统以及环境 的演变所引起的变化适应, 不是出现在系统的各个部分,而仅仅出现在决策中心。因此,集中决策下的系统能够长期地保持稳定。正是 由于这些特征,传统的集中决策方能延续下来,并发挥它应有的作用。但是,国民经济系统是个高维复杂系统,对待这样的高维复杂系统,传统集中决策的形式是根据系统的总目标,通过下达指令性计划来控制实际的再生产过程及其交换、消费等环节,从而力图使实际经济活动与系统总 目标之间建立有机联系。如此 ,则必须要掌握被控对象的各种动态特征,而且还要使控制变量满足被控对象的各种动态特性。为掌握动态特性,对它实现控制和调节,显然不能不通过信息的收集、传输、接受、贮存、处理等方式。特别是有的信息 ∃如经验等% 很难精确表述 ,同时,还存在着系统内外难 以预料的各利,干扰,如 自然灾害等等。尤其我国国民经济更为复杂,一是多种所有制并存有全民所有制、集体所有制,还有个休所有制形式,二是生产力发展水平不平衡。既有如沿海的发展地区 ,又有如西北的落后 ∃或待开发地区% ,全国各省区既有现代化的大工业 ,也有落后 的手工 劳动。三是幅 员广大、民族众多。民族的历史、文化、风俗习惯进而消费习性等不能不给整个系统的动态特性 “添枝添彩”。对如此复杂的高维系统,高度集中决策控制恐怕是鞭长莫及的。集中决策控制产生的另外一个问题是,由于经济杠杆在这里不发挥职能作用,故也不能运用各种经济规律。因此,以来直接通过计划来管理国民经济的形式却 潜移默化地通过外延 的行政管理机构直接地控制了子系统的微观经济活动。于是乎 ,人、财、物、产、供、销均在行政管理环节上进行。其结果歹高度集中决策,加之外延 的行政机构,窒息了子系统的勃勃生机,降低了系统工作的可靠性。最后,高度集中决策在被控系统复杂的动态特性难于 了解的情况下 ,又有行政机构不恰当的 “渗透” ,使得本来应是科学的计划决策,却变成 了靠行政命令下达&卜 划指标。久而久之,则主观武断、凭经验、瞎指挥等由此而产生。由上述机制所决定 ,特另 ∋(是 由于多年来集中决策而带来的后果,迫使人们寻求较之集中决策更为有效的决策形式,分散决策也就是在这样的背景下提出来了。分散决策,依控制论观点就是一个完全由市场机制决定的反锁闭环控制系统。在这个系统中,价 格、利润和各经济 规律充分地发挥着它们固有的职能作用,调节着经济的输入输出状态。这时的子系统 ∃例如企业%一身二职 ,既为决策者,又是执行者!它的 计划决策方案,投入产出等活动完全取决于市场 ,由于这种决策控制简单明了,且又较为灵活,故而对子系统内不初外部环境的变化及内外干扰尤为敏感。不川说 , 一(气东统的适应力是较强的。正是着到了这一点,所以人们要求分散决策比任何时期都强烈。然而,人们却 忽视了决策分散化所要求 的条件一一完全的市场竞争。而这个条件即使在资本主义条件下也并不能得到满足。也正是看到这一点,所 以资产阶级经济学家不能不提出了所谓 计划化、控制化,如凯恩斯的 “国家干预”等。对分散决策的弊端,从整体上看,为了适应子系统内部和外部瞬间的变化 ,都力图为自身利益去适应,从而造成子系统之间彼此竞争而无法协调,同时,完全分散决策意味着每一个子系统将以 “我”为中轴,这就有可能与大系统利益发生矛盾,甚至视国家利益而不顾。概括起来说,实行开环集中决策控制,虽能使系统长期稳定,但却会成为一种僵死的执行机器,完全实行反锁闭环分散决策控制 ,却又不能使整个大系统协调发展。客观现实,要求选择最佳的决策方式,这样,集中决策与分散决策能否互相 “取长补短” ,怎样有机结合问题 引起了人们热烈的讨论。

58/系统论述并评价跨国公司理论

跨国公司理论作为独立的经济理论

产生于 20 世纪 60 年代 第二次世界大战后国际直接投资的空前发展引起了国际经济理论界的广泛关注 各国学者纷纷对此进行研究和探索 形成各具特色的理论 目前 有关研究跨国公司的理论基本上是沿三个方向发展的 以产业组织理论为背景的方向 以国家贸易理论为背景的方向 以企业管理理论为背景的方向 本文在对核心的跨国公司理论进行评述的基础上 从知识本身的特性出发开辟一种研究国际直接投资理论的新视角 同时用企业的知识理论解释了跨国公司技术创新的全球化趋势 一 主流的跨国公司理论

主流的跨国公司理论主要包括海默的垄断优势理论 弗农的产品生命周期理论 巴克利等人的内部化理论以及邓宁的国际生产折衷理论等 一 垄断优势理论

1960 年 美国学者海默 Hymer 在国内企业的国际经营 关于对外直接投资的研究 中 首次提出了垄断优势理论后经金德尔伯格 CharlesP.Kindleberger以及约翰逊 H.G.Johnson 等学者的补充 发展成为研究直接投资最早的 最有影响的理论 垄断优势理论是一种以不完全竞争为前提 依据企业特定垄断优势开展对外直接投资的理论 是基于产业组织理论的一种分析 垄断优势理论提出了研究对外直接投资的新思路 从而将跨国公司理论与国际贸易理论和国际资本流动理论独立开来 较好地解释了第二次世界大战后一段时期美国大规模对外直接投资的行为 对后来的理论研究产生重大影响 但该理论也有一定的局限性 一是不能解释为什么拥有技术优势的企业一定要对外投资 二是不能解释跨国公司在直接投资中的地理布局和区位选择问题 三是无法解释发展中国家对外直接投资 特别是发展中国

家向经济发达国家的直接投资 这些缺陷导致一些经济学家从另外的角度探讨国际直接投资问题 二 产品生命周期理论 世纪 60 年代中期 美国哈佛大学教授 R 弗农 RaymondVernon 提出产品生命周期理论用于解释国际直接投资的动机 时机与区位选择 该理论将产品生命周期划分为三个不同阶段 即产品创新阶段 成熟阶段和标准化阶段 以解释企业根据生产条件和竞争条件而做出的对外直接投资决策 弗农认为劳动力成本信息成本等是影响跨国公司海外选址的最重要因素 将时间变量引入直接投资的动态分析中 较好地解释了第二次世界大战后一段时期美国企业在西欧和其他国家直接投资特别是进攻性直接投资的动机 产品生命周期理论存在局限性 主要反映在 一是它没有很好地解释发达国家之间的双向直接投资 二是该理论主要涉及最终产品市场 而资源开发型投资和技术开发型投资与产品生命周期无关 三是该理论对于初次进行跨国投资的解释较为使用 对于已经建立国际生产和销售体系的跨国公司投资行为则解释乏力 四是该理论不能很好地解释发展中国家的对外直接投资 五是该理论认为母国垄断优势的丧失导致对外直接投资 实际上 许多跨国公司在保持垄断优势的同时 还进行大量对外直接投资 三 内部化理论

内部化 这一概念是由美国学者科斯 R.H.Coase 首先提出来 英国里丁大学学者巴克利 卡森 P.J.Buckley&M.Casson 和加拿大学者鲁格曼 A.M.Rugman将其应用到国际直接投资领域 形成市场内部化理论 该理论以市场不完全为前提 将交易成本学说在国际直接投资领域进一步发挥 内部化理论是西方学者研究跨国公司理论的一个重要转折点 它转向了研究各国企业之间的产品交换形式 企业国际分工与生产的组织形式 它分析了跨国公司的性质与起源能够解释大部分的国际直接投资的动机和跨国公司的许多经营现象 通常被视为跨国公司长期性的一般理论 但内部化理论又有其局限性 它没有分析对外直接投资产生的方向 同时随着近十几年来跨国公司国际经营活动中的各种合同安排 战略联盟方式的迅速增加 其外部化的趋势日渐明显 内部化理论自然解释不了这种现象(四)边际产业扩张理论

日本学者小岛清(Kiy oshi Kojima)根据日本当时对外直接投资的情况, 于 1978 年提出了边际产业扩张理论。该理论认为,垄断优势理论和产品生产周期理论均是建立在垄断优势基础之上的,忽略了国际分工原则的作用, 只能解释美国型跨国公司的对外投资行为。该理论主张,对外直接投资应该从投资国已经处于或即将处于比较劣势的产业依次进行。投资国与东道国的技术差距越小,国际直接投资所导致的技术转移就越容易移植、普及和固定下来, 从而可以把东道国没有发挥的潜在优势挖掘出来, 扩大两国间的比较成本差距,创造更多的国际贸易机会。边际产业扩张理论能够很好地解释日本 20 世纪 60、70年代跨国公司对外直接投资的实践, 但该理论无法解释日本80 年代以后跨国公司对外直接投资的实践, 因为随着日本企业垄断优势的增强和产业结构的变化, 加之国际贸易保护主义日趋盛行,日本贸易替代性的对外直接投资逐步增加, 许多大型企业纷纷加入对外直接投资的行列,从而导致其投资方式越来越与美国方式趋同。边际产业扩张理论仅以日本的对外直接投资为研究对象,不能用于指导发展中国家对外直接投资的实践,具有很大的局限性。五 国际生产折衷理论 世纪 70 年代中后期 英国里丁大学教授邓宁 JohnH.Dunning 首先提出国际生产折衷理论 该理论认为 企业从事国际直接投资是由企业自身拥有的所有权优势 内部化优势和区位优势三大因素综合作用的结果 这就是跨国公司直接投资的所谓 OILOwnership-Internalization-Location OIL 模式 折衷理论并非是对以往国际直接投资理论的简单总结归纳 而是从跨国公司国际生产这个高度 讨论所有权优势 内部化优势和区位优势三组变量对国际直接投资的作用 这三组变量的不同组合决定了企业从事出口 特许权转让还是对外直接投资 国际生产折衷理论是迄今最完备的 被人们广为接受的综合性国际生产模式 被称为国际直接投资领域里的 通论 他创建了一个关于国际贸易 对外直接投资和国际协议安排三者统一的理论体系 但是这种理论也无法解释部分国家在尚未同时具备三种优势的情况下对外直接投资的现象 没有涉及社会经济关系和战后国际政治经济环境的重大变化

59/论述跨国公司的几种组织结构形式及其特点