房地产开发与经营复习资料 - 副本

第一篇：房地产开发与经营复习资料 - 副本

房地产的特点1不可移动性2耐用性3异质性

4、高价值性

5供给有限性

6、投资与消费双重性

7、房地产实体构成的二元性

房地产开发与经营的特点1开发成本高，投资量大2开发建设期长，投资周转慢

3市场具有地区性和分散性4需求具有稳定性5涉及面广，综合性强

6、政策性强

房地产开发与经营的主要程序1投资机会选择2项目定位3前期工作4建设阶段

5租售阶段6物业管理

房地产企业的特征1地域性2不完全竞争性3专业化和综合化发展趋势

房地产的类型

（一）按用途分类1居住类房地产：专供人们生活居住的房地产。

包括普通住宅、高级公寓、别墅等。2商业类房地产：用于商业经营活动的房地产。包括写字楼、商店、旅馆及酒店等。3工业类房地产：生产活动用房地产。包括生产 用工业厂房、仓库等。4其他房地产：包括文教卫生、行政、社会福利、交通邮政等 用途房地产。

（二）按开发程度分类：分为生地、毛地、熟地、在建工程、现房。

生地：无改良物、建筑物、基础设施的土地，通常指将用于房地产开发的农地。

熟地：对生地进行改造，如进行基础设施建设、道路修建，从而增加了效用及价值后的土地。毛地：是指将要进行再开发改造的旧城区土地

（三）按实物形态分类：土地、建筑物、土地建筑物的综合（四）按是否产生收益分类：收益性房地产、非收益性房地产

（五）按经营使用方式分类：销售、出租、营业、自用的房地产

房地产市场的划分1按地域范围细分 2按房地产用途划分3按存量增量划分

通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场、二级市场、三级市场。

4、按交易形式划分：如土地买卖、租赁和抵押等子市场；房地产销售、租赁和抵押等 子市场；存量房屋租赁、转让、抵押、保险等子市场。

5、按目标市场划分：如甲级写 字楼市场、高档住宅市场、普通住宅市场等

房地产泡沫与过度开发的区别与联系：区别1过度开发和泡沫是反映两个不同层面的 市场指标2过度开发和泡沫在严重程度和危害性方面不同。3房地产过度开发和房地 产泡沫在周期循环中所处的阶段不同。4市场参与者的参与动机不同。联系：房地产泡 沫与过度开发，是房地产价格中非基本价格的不同程度的体现；“过热”不一定就产生 泡沫，但过热是市场产生“泡沫”的前提，也是诱因之一。

住宅房地产开发项目的特点1市场潜力巨大2开发投资风险相对较小

3多元化的市场需求4对开发商投资能力要求较低

写字楼开发项目特点 1要求开发商具备长期投资能力。

2把握写字楼设计发展潮流和趋势3要高度重视写字楼的选址。

目标市场应具备的条件1有一定的规模和需求2有现实的购买力3有竞争优势

项目定位的内容1确立开发理念2明确用途功能3筛选目标客户

4进行项目初步设计5测算租售价格 6确定方案

开发用地的涵义：通常是指一宗位于城市规划区的，适合开发企业有偿、有限期进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。

城市土地：是指城市区域内的陆地和水域及其上、下空间。从区域上讲，城市土地 有三个层次：

1、城市市区土地，即建成区土地；2城市规划区土地，城市市区、近郊区及城市建设和发展需要实行规划控制的区域。即包括近郊区的菜地和村镇占用 的土地；3城市行政区划内的土地，即包括城市和市管县广大农村的土地。

土地使用权出让价格1土地使用权出让金（土地资源价格和土地资本价格）

2毛地价（土地使用权出让金和城市建设配套费）3熟地价（土地使用权出让金、城市建设配套费和土地开发费；条件：地平条件、场地条件、基础设施条件）

土地使用权出让方式1协议2招标3挂牌4拍卖

挂牌出让的概念：指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限

将拟出让宗地的交易条件在制定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申

请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

挂牌出让的特点与优势：特点：公开，公平，公正。

优势：1挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；

2操作简便，便于开展；3有利于土地有形市场的形成和运作。

房地产市场调研的内容

（一）市场宏观环境状况1政治环境2经济环境 2社会文化

（二）城市房地产市场概况1市场整体情况2土地市场情况3商品房市场情况4区域 内房地产价格5区域内主要发展商开发销售情况6三级市场交易情况

（三）消费者 行为与市场需求容量调研1消费者行为调研 2市场需求容量调研

（四）项目所在区域 环境状况

（五）项目基本情况调研

区域市场调查的内容1区域概况：区域的历史发展、人文环境、市政交通和生活 环境等方面的基本状况的一个概括性的描述。2目标区域的楼盘情况区域市场调研 的主体部分。3调查的结论或建议共同点和异同点的分析——供给、需求是形成这 种状况的根本原因

房地产可行性研究的基本内容1项目概况2市场分析和需求预测3规划方案的优选 4开发进度安排5项目投资估算6资金的筹集方案和筹资成本估算7财务评价 8风险分析9国民经济评价10结论

房地产开发建设投资估算方法1土地费2前期工程费3房屋开发费4管理费

5财务费用6销售费用7开发期税费8其他费用9不可预见费

房地产开发项目租售方案内容1租售方式的选择、租售面积比例的确定 2可出租 面积、可出售面积和可以分摊的建筑面积及各自在建筑物中的位置 3出租和出售 的时间进度安排 4租金和售价水平的确定 5收款计划的确定

施工阶段质量监督控制手段：旁站监督、测量、试验、指令文件、规定质量监控 工作程序、利用支付控制手段。项目进度管理控制方法：横道图法、网络图法*房地产融资的分类

（一）融资主体不同1房地产企业融资：单一项目公司；非子 公司式投资；多家公司合作2房地产项目融资：以项目投资所形成的资产、未来 的收益或权益作为项目融资信用的基础，取得债务融资

（二）融资渠道不同1房 地产直接融资：直接融资从资本市场上直接发行股票或债券取得资金。特点：双 方直接接触，没有中间环节。2房地产间接融资：间接融资——从银行及非银行金 融机构借贷的信贷资金。特点：资金融通通过金融中介来进行。

（三）其他分类方式 房地产企业的一般性资金来源

（一）企业自有资金1注册资本金：由项目发起人、股权投资人以获得项目财产权和控制权的方式投入的资金。形式—现金、实物、权利。房地产开发项目资本金比例—30%2资本公积3盈余公积4未分配利润

（二）政府 财政资金

（三）银行贷款，流动资金贷款，固定资产贷款，项目贷款及开发贷款

（四）股票、债券、集资、租赁、商业信用等多种筹资方式

（五）其他资金来源：利用外资、非银行金融机构筹资、短期融资券

申请领取施工许可证（《建筑工程施工许可证》），应当具备的条件1已经办理建筑工程 用地批准手续；获取《国有土地使用权证》和《建设用地规划许可证》2在城市规划区 的建筑工程，已经取得《建设工程规划许可证》；3施工场地已基本具备施工条件，需要 拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；4已经确定施工企业；——签署施工合同 5有满足施 工需要的施工图纸和技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；6有保证工程质量 和安全的具体措施；7按照规定应该委托监理的工程已委托监理；——签署了委托监理 合同8建设资金已落实； 9法律、行政法规规定的其他条件。

价格营销策略的内涵与内容1总体定价策略2全营销过程定价策略3时点定价策略 促销组合的内容：广告；人员促销；营业推广；公共关系

房地产广告策划的内容1广告目标2市场分析3广告策略4广告计划5广告效果测定 房地产买卖价格评估方法：市场比较法；收益还原法；成本法

第二篇：最终房地产开发与经营期末复习资料

房地产开发与经营复习试题

1.单项选择题（20分）

2.多项选择题（10分）

1)房地产开发与经营的特点

2)房地产开发的形式与内容按开发内容的不同分类：外廷式开发和内涵式开发

3)可以以划拨方式取得：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。

3.名词解释（3-5题）：

1)房地产开发的定义：

2)房地产经营的定义：

3)土地储备和一级开发

4)房地产转让的含义

5)房地产项目定位

6)土地使用权出让的含义

7)土地使用权出让金

8)房地产可行性研究：

9)房地产开发项目管理的概念（主要内容、三大核心）

4.简答题（4题，2个课内、2个课外）

1)房地产开发与经营的程序与内容

2)央产房地产公司在整个房地产市场的影响力。非主营房地产央企为什么要市场。

3)转让房地产时，应符合的条件：

4)房地产开发项目工程质量控制常用方法：因果分析图法（鱼刺图）、5)施工阶段质量监督控制手段

5.论述题（2题）

1)

2)

3)

4)

6)

7)

8)

6.市场环境：宏观环境、微观环境 市场需求影响因素分析 如何建立房地产企业战略、内容是什么 社会保障房现状、前景、存在的问题（以厦门为例）产业政策对房地产市场的影响 产业政策对房地产市场的影响 消费者行为调研与市场需求容量调研 没有明确题型： 5)如何经房地产进行定位（要举例）

1)消费者市场购买行为理论：消费者购买动机、购买决策过程、消费者购买行为分析

2)房地产市场开发策略：厦门、福州、等地一级房地产开发企业

3)房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级：一、二、三、临时。国家对房地产开发企业资质实行年检制度。

4)房地产估价师的执业资格管理

5)房地产行业组织：中国房地产协会、中国房地产估价师与房地产经纪人学会、中国物业管理协会

6)社会保障房转让条件

7)区域环境分析（重点、中航城）

8)销售推广建议

9)四种出让方式的分析；目前存在的问题（含义、现状、问题）

10)招标拍卖挂牌出让土地使用权概述

11)土地使用权转让的概念：一级市场、二级市场。

12)房地产项目的最大风险、原因？

第三篇：房地产开发与管理复习资料

房地产开发与管理复习资料

1.房地产投资有哪些特性？

位置的固定性或不可移动性政策影响性

寿命周期长专业管理依赖性

适应性互相影响性

各异性

2.反映房地产市场供给和需求的指标有哪些

供给指标：存量、新竣工量、灭失量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设期、竣工房屋价值、需求指标：国内生产总值、人口、城市家庭人口、就业人员数量、就业分布城市登记失业率、城市可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用量、商品零售价格指数、居民消费指数

3房地产投资项目经济评价指标体系中开发投资的静态和动态指标有哪些？

静态：成本利润率、投资利润率、投资金利润率、静态回收期

动态：财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期

4.置业投资有哪些静态和动态指标？

静态：投资报酬率、现金回报率、静态投资回收期、动态：财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期

5.可行性研究报告的步骤？

接受委托

调查研究

方案选择和优化

财务评价和综合评价

6.房地产的系统风险有哪些/

通货膨胀、市场供求、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险

7.房地产项目投资建设成本构成有那些

土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发期间费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税、其他费用、不可预见费用

8.可行性研究中的参数类型有哪些？

时间类参数：（开发起止时间、经营期、开发期准备期、建设期。出售期）

融资类参数：（贷款利率、资本投资投入比例或者财务杠杆）

收益类相关参数：（出租或者空置率、运营成本占毛祖金收入比率）

评价标准类指标：（基准利率、目标收益率、目标投资利润率、投资回报率）

9.房地产开发贷款类型有哪些？

土地购置贷款、土地开发贷款、和建设贷款

10.房地产投资中不可控制的风险有哪些？

第四篇：房地产开发与经营任务书

《房地产开发与经营》课程设计任务书

一、课程设计目的与任务

《房地产开发与经营》课程设计教学环节是《房地产开发与经营》课程教学的一个重要环节，是理论联系实际，增加感性认识，促进所学知识消化吸收的必要途径，是全面贯彻教育方针，培养学生实际操作能力和独立工作能力的一项重要措施，是培养应用型人才的重要手段。

房地产开发与经营课程设计教学目的与任务：

1.进一步认识房地产与国民经济、建筑业、城市建设的关系；

2.进一步了解房地产开发和经营过程，加深从开发建设到经营、服务的全过程中各环节相互关系，了解房地产开发项目的运作程序；

3.通过房地产开发项目的投资决策、前期工作、项目设计、投资分析、项目管理、销售和物业管理等环节中各项具体的业务操作，提高学生对所学知识的综合运用能力；

4.使学生对房地产项目的定位和方案评价有更深的理解；

5.培养学生理论联系实际的学风，提高学生解决问题、分析问题的能力，达到房地产项目可行性研究的能力。

二、课程设计时间

本课程设计与房地产开发与经营课程的理论教学同步进行，共12学时。

三、课程设计内容与进度安排

1.内容及要求

要求以西安财经学院雁塔小区，即小寨东路64号为对象，假设所属土地上无建筑物，达到三通一平，根据所学的房地产开发与经营理论及其他课程的相关理论，完成该土地的项目策划和项目的可行性研究方案，主要包括以下内容：

（1）地块土地的房地产项目定位

（2）地块土地周围的房地产市场研究

（3）地块土地的房地产项目策划

（4）选定房地产开发项目的可行性研究

2.组织方式

采用统一组织的方式，要求学生按照５—７人分成一组，以小组的集体合作完成该地块土地上的房地产开发项目的可行性研究报告。

四、课程设计考核方式与成绩评定

课程设计考核方式：实习成绩由设计成果汇报情况、设计报告情况和设计态度作为考核依据。成绩评定为百分制，其中设计报告占70%，设计成果汇报情况占20%，设计态度占10%。

五、注意事项

1．本课程设计是《房地产开发与经营》课程教学内容的构成部分。学生必须完成本课程设计，否则该课程成绩为不及格。

2．要求学生必须做好课程设计的准备工作以及课程设计的总结工作。

3．要求学生必须在课程设计过程中注意纪律、安全

第五篇：房地产开发与经营模拟试题

房地产开发与经营模拟试题

一、单选题

1．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（B）。A.1000万元 B.2000万元 Ｃ.3000万元 Ｄ.4000万元 2．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（D）

A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（D）。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年

4．房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为（B）

A 租金收缴计划完成率 B租金收缴率 C欠租户发生率 D陈欠租金收缴率 5．（A）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

A．土地使用权的出让 B.土地使用权的转让 C.土地使用权划拨 Ｄ.土地使用权赠与

6．对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（B）

A 额定需求预测法 B 有效需求预测法 C线性回归需求预测法 D假定需求预测法 7．已知某房地产今年的销售成本为3315万元，存货平均余额为411万元，那么存货周转天数为（B）

A 8.07 B 44.61 Ｃ20 Ｄ30 8．按房地产市场的规范程度划分，可以把房地产市场分为（C）。

A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场 B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场 C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场

D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等

9．下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（C）A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让

10．在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（A）。A 协议出让 B招标出让 Ｃ 拍卖出让 Ｄ投标出让 11．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中工业用地最高出让年限为(C)。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 12．实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（A）

A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率

13．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（C）。A 4000万元 B3000万元 Ｃ2000万元 Ｄ2500万元

14．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求自有流动资金在（B）以上。A 500万元 B 1000万元 Ｃ1500万元 Ｄ2000万元 15．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为（A）。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 16．（C）是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

A土地使用权的出让 B土地使用权的转让 C土地使用权划拨 Ｄ土地使用权赠与

17．对预测中低收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（A）

A 额定需求预测法 B有效需求预测法 C线性回归需求预测法 D假定需求预测法 18．实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（D）

A租金收缴率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴计划完成率 19．按房地产产权让渡方式，可以把房地产市场分类（D）。

A.居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场 B.甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场 C.房地产白色市场、黑色市场、灰色市场

D.销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等 20．根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》（银发［2001］195号），银行发放住房开发贷款的条件之一是：房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的（C）A 20％ B25％ Ｃ30％ Ｄ35％

21．在开工前对工程内容尚不十分清楚的情况下，开发商适合采用（C）的合同形式。A 单价合同 B 固定总价合同 C 成本加酬金合同 D 分包合同

22．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（B）。A 1000万元 B1500万元 Ｃ2000万元 Ｄ2500万元

23．土地使用权的出让方式有多种，其中（B）方式是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。既体现了国家对土地使用的计划指导，又充分发挥市场机制在土地使用权上的灵活调节功能，具有较大适应性。

A 协议出让 B招标出让 Ｃ 拍卖出让 Ｄ投标出让 24．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中教育、科技、文化、卫生、体育用地最高出让年限为(C)。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年

25．收回本以前拖欠租金额占本以前拖欠房地产租金额的百分比称为（B）A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率

26．已知某房地产今年的销售成本为5000万元，存货平均余额为500万元，那么存货周转天数为（C）

A 11 B 10 Ｃ36 Ｄ37

二、多选题

1．从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营的区别主要表现为（ABCDE）

A 两者的主体不完全相同 B 在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同 C 两者对主体的资格要求不一样 D 两者所指向的行为对象不同

E 随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化 2．影响房地产项目开发的环境包括（ABCDE）

A 经济环境 B 政治环境

C法律环境 D社会环境 E自然环境

3．房地产开发融资方案的选择一般采用比较分析法，即对各个方案的（ABD）各指标用分级的方式进行比较。

A 安全性 B 经济性 C适用性 D可行性 E可靠性 4．根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发项目同时必须具备（BCDE）

A 国有土地规划许可证 B国有土地使用证 C 建设用地规划许可证 D建设工程规划许可证 E建设工程施工许可证

5．按计价方式的不同，房地产开发项目承包合同一般分为（ABC）

A总价合同 B单价合同 C成本加酬金合同 D总承包合同 E分包合同 6．土地使用权的出让主要有以下哪几种方式（ABC）A 协议出让 B招标出让 Ｃ 拍卖出让 Ｄ交换出让

7．房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为（BCDE）A 波谷 B平淡 C萧条 D复苏 E兴旺

8．房地产企业经营成本按成本与经营工作量关系可分为（AB）A固定成本 B变动成本 Ｃ管理费用 Ｄ销售费用 E原材料成本 9．征用农村集体所有的土地要发生哪些费用（ABCDEF）

A土地补偿费 B青苗补偿费 C地上附着物补偿费 D安置补助费 E新菜地开发建设基金 F耕地占用税

10．房地产开发项目实施控制的目标包括（ABC）A成本 B项目工期 C质量 D项目协调性 E技术先进性

14．城市土地使用权进行商品经营，具有重要意义，表现在（ABCDEF）

A.土地经营是房地产经营的主要内容，是房地产经营的基础 B.土地经营是提高我国土地利用效益的核心活动 C.土地经营是我国市场化改革的必不可少的一环 D.土地经营是城市第三产业健康发展的前提 E.土地经营是也是适应我国对外开放的一项必要的改革措施 F.土地经营是城市财政收入的重要来源

15．影响房地产项目开发的环境包括（ABCDE）

A 经济环境 B 政治环境 C法律环境 D社会环境E自然环境

16．房地产开发融资方案的选择可用比较分析法，即对各个方案的（ABE）指标用分级的方式进行比较。

A 安全性 B 经济性 C适用性 D可靠性 E可行性 17．房地产物业管理程序包括（ABC）

A早期介入B接管验收C楼宇入伙 D物业综合管理 E物业经营 18．根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发项目同时必须具备（ABCD）

A 国有土地使用证 B 建设用地规划许可证 C 建设工程规划许可证 D 建设工程施工许可证 E 国有土地规划许可证 32．征用农村集体所有的土地要发生哪些费用（ABCDEF）A土地补偿费 B青苗补偿费 C地上附着物补偿费 D安置补助费 E新菜地开发建设基金 F耕地占用税

33．房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为（ABCD）A平淡 B 萧条 C复苏 D兴旺 E波谷

34．一般来说，适用于房地产开发项目的组织结构有（DE）

A直线型组织结构B职能型组织结构C直线职能型 D矩阵型 E事业部制

35．按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为（DE）A 单项开发 B 小区开发 C成片集中开发 D土地开发 E房屋建设

36． 房地产开发项目所面临的经济环境主要包括（ABCDE）

A 宏观经济发展形势 B 市民收入水平C贫富差异程度 D利率 E贷款条件

三、简答题

1．征地与拆迁的区别是什么？ 征地与拆迁的区别是涉及的土地权属不同。征地是征用农村集体所有的土地，首先需要改变土地所有制性质，变集体所有制性质为国家所有制，其次再改变土地的使用方式。拆迁是国家按有关法定程序收回土地使用权或改变使用性质时，对土地上附着物和房屋原用户、住户进行的拆迁、安置、补偿。不需改变土地所有制性质。2．房地产开发融资的主要形式有哪些？

房地产开发融资的主要形式有银行贷款融资；证券融资；房地产信托融资；房地产融资的其他方式，包括联建、参建融资、房地产典当融资、利用外资等形式。3．房地产开发的整个流程分为哪些阶段？

房地产开发的整个流程分为十个阶段，分别为：开发商提出开发设想、可行性研究、申请项目用地、项目设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招标、施工、市场营销与策划、物业管理。

4．土地使用权的出让有哪些方式？各有什么特点？

土地使用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。协议出让在一定程度上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场。招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。

拍卖出让是竞争激烈的方式。一般适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段。5．房地产项目主要的定价方法有哪些？

房地产项目的定价方法主要有：成本加成定价法、竞争价格定价法、加权点数定价法、顾客感受定价法。

6．房地产开发投资风险有哪些？

房地产开发投资风险主要包括：财务风险因素、购买力因素、利率风险、变现风险、社会风险和意外事故风险等。

7．房地产项目施工招标的形式有哪些？

在国际市场上，房地产项目施工招标方式主要有公开招标、邀请招标和议标3种。我国《招标投标法》则规定，招标方式只有两种，即公开招标和邀请招标。8．物业管理公司有什么权利和义务？

物业管理公司的权利主要包括：根据有关法规，结合实际情况制定小区管理办法；依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费用等。物业管理公司的义务主要包括：履行物业管理合同，依法经营；接受管理委员会和住宅小区居民的监督；重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可等。9．从狭义的角度看，房地产开发与房地产经营有哪些区别？ 房地产开发与房地产经营的区别包括：两者的主体不完全相同；在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同；两者对主体的资格要求不一样；两者所指向的行为对象不同；随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化

10．常见的组织结构类型有哪些？其中，适合房地产项目的组织结构类型有哪些？

常见的组织结构类型有：直线型组织结构；职能型组织结构；直线职能型；矩阵型；事业部制。适合房地产项目的组织结构类型有矩阵型和事业部型 四．名词解释 1．房地产开发

房地产开发：由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业），对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。

2．土地开发 ：土地开发也称七通一平，一平为平整土地。七通为通给水、排水、通热、通气、电力、电信和公路。3．城市土地出让 城市土地出让：是指城市人民政府土地主管部门依法将城市土地的使用权出让给用地单位（主要是房地产开发公司），供其有限期使用城市土地，用地单位必须向城市人民政府土地主管部门支付土地出让金（一般也称为毛地价）。4．土地征用 土地征用：政府按照法律规定的程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。5．物业管理

物业管理：利用现代管理先进的维修养护技术，以经济手段管理物业（包括建筑物及其附属设施和相关场地），为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益 6．房地产经营

房地产经营：从广义上来讲，就是指一切从事房地产领域的经济活动获得经济效益的行为。从狭义上来讲，则只是指房屋经营和城市土地经营这两种房地产领域的经营行为。7．土地使用权转让

土地使用权转让：指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为

8．建设用地规划许可证 建设用地规划许可证：由建设单位或个人提出建设用地申请，城 市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置、面积、界线的法律凭证。9．建筑容积率 建筑容积率：指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

10．租金收缴率 租金收缴率：房地产租金已收租金额占应收金额的百分比。