城市房地产开发经营管理条例

第一篇：城市房地产开发经营管理条例

城市房地产开发经营管理条例 来源： 时间：2013/6/8 市房地产开发经营管理条例

[1998]第248号 第一章 总则

为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》本条例。

本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。

地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

房地产开发企业

设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

100万元以上的注册资本；

4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。

设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起对不符合条件不予登记的，应当说明理由。

管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：

业执照复印件；

业章程；

资证明；

业法定代表人的身份证明；

业技术人员的资格证书和聘用合同。

房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

房地产开发建设

确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和，保护历史文化遗产。

房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依地产开发项目的性质、规模和开发期限；

市规划设计条件；

础设施和公共设施的建设要求；

础设施建成后的产权界定；

目拆迁补偿、安置要求。房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。

房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。

房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1 年未动工开发的，地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开造成动工迟延的除外。

房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：

市规划设计条件的落实情况；

市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

项工程的工程质量验收情况；

迁安置方案的落实情况；

业管理的落实情况。

等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。

房地产经营

转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。

条 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备条 房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面条 房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

有建设工程规划许可证和施工许可证；

提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

条 房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：

条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；

业执照和资质等级证书；

程施工合同；

售商品房分层平面图；

品房预售方案。

条 房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；当说明理由。

条 房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。

条 房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。

发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。

条 商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约条 房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文托书。房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。

条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

条 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。法律责任

条 违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得得5 倍以下的罚款。

条 违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

条 违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。

条 违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2％以下的罚由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任条 违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5条 违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政附则

条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营监督管理，参照本条例执行。

条 城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。

条 本条例自发布之日起施行。

第二篇：房地产开发经营管理1422

一、名词解释

1.房地产投资:是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。

2.市场定位:是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和客户对产品某些属性的重视程度，塑造出本企业产品与众不同的鲜明个性或形象传递给目指标。的必要性

15、房地产市场调查的内13个人住房抵押贷款:是A房地产市场失灵B住房容有哪些 指借款人以本人名下的房问题和住房保障C宏观经A国内外市场环境调查产抵押，向贷款人申请用济周期循环D房地产价B市场需求容量调查 C消于个人合法合规用途的人格剧烈波动 E房地产市场费者和消费者行为调查D民币担保贷款。非均衡 竞争情况调查E市场营

二、简答题 8、房地产开发程序的建销因素调查 1、房地产投资风险包括设阶段的工作包括哪六个

三、论述题 哪些风险环节A质量控制B进度控请结合实际分析“房地产A房地产投资的系统风制C成本控制D合同管理泡沫”的成因及“过度开险：通货膨胀风险、市场E安全管理 F竣工验收 发”的诱因 供求风险、周期风险、变9、房地产市场特性与功A房地产泡沫的成因，主现风险、利率风能包括哪些A房地产市场要有三个方面：险、政策风险、政治风险、特性：市场供给的垄断性、1）土地的有限性和稀缺性标客户，是该产品在细分市场上占据强有力的竞争位置。

3.房地产资产市场:房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。

4.盈亏平衡分析:是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。

5.土地一级开发:是由政府或其授权委托的企业进行土地征收、拆迁、土地平整，进行地上、地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件活动。

6.敏感性分析:是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。

7.房地产抵押贷款:是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。8.房地产投资信托基金:是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。9.房地产开发投资:是指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用 者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润的过程。

10清偿能力指标:是考察项目计算期内偿债能力的指标。

11房地产市场:是指从事房地产交易活动的场所。12速动比率:是反映项目快速偿付流动负债能力的或然损失风险 B房地产投资的个别风险：收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险 机会成本风险、时间风险、持有期风险 2、房地产开发的步骤与阶段 A房地产开发的步骤：提出投资设想、细化投资设想、可行性研究、获取土地使用 权、合同谈判与协议签署、工程建设、竣工交用、物业资产管理阶段：1.投资机会选择与决策分析阶段2.前期工作阶段3.建设阶段4.租售阶段3、房地产市场的参与者包括哪些 A土地所有者或当前土地使用者B开发商C政府及政府机构D金融机构E建筑承包商F专业顾问 G消费者或买家 4、房地产开发投资中的专业顾问主要包括那些 A建筑师 B工程师 C会计师 D造价工程师或经济师E房地产估价师及房地产经纪人F律师 5、房地产投资分类 A按投资主体划分：政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资 B按经济活动类型划分：从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资C按物业类型划分：居住物业投资、商业物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资 6、开发商对目标市场的选择一般有哪几种模式A市场集中化B选择专业化C产品专业化D市场专业化E全面覆盖F大量定制 7、政府干预房地产市场市场需求的广泛性和多样性、市场交易的复杂性、房地产价格与区位密切相关、存在广泛的经济外部性、市场信息的不对称性B房地产市场功能：配置存量房地产资源和利益、显示房地产市场需求变化、指导供给以适应需求的变化、指导政府制定科学的土地供给计划、引导需求适应供给条件的变化 10工程招标的类型与程序 A招标类型：公开招标、邀请招标 B招标程序：申请招标、编制招标文件、编制招标工程标底、确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函、投标人资格审查、招标工程交底及答疑、开标、评标和决标、签订合同

11、房地产投资有哪些特点 特点：区位选择异常重要、适于进行长期投资（长期性）、需要适时的更新改造投资（适应性）、投资价值难以判断因而易产生资本价值风险（投资价值不确定性）、变现性差、易受政策影响（政策影响性）、依赖专业管理（专业管理依赖性）、存在效益外溢和转移（相互影响性）。

12、影响消费者购买行为的主要因素 A社会文化因素B个人因素C心理因素 13、房地产间接投资包括哪些A投资房地产企业股票或债券B投资房地产投资信托基金C购买住房抵押支持证券 14政府宏观调控房地产市场的手段有哪些

（一）土地供应政策

（二）金融政策

（三）住房政策

（四）城市规划

（五）地价政策

（六）税收政策

（七）租金控制

是房地产泡沫产生的基础。2）投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。3）金融机构的过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。B过度开发的诱因主要有三个方面，即：（1）开发商对市场预测的偏差。（2）开发商之间的博弈和非理性行为。（3）开发资金的易得性。

2、开发商如何分析竞争对手当市场差不多已经被瓜分完毕时,企业的发展在很大程度上要依靠从竞争对手那里夺取地盘,为此企业必须定制自身的发展战略、了解客户、了解竞争对手，才能取得竞争优势，在市场商战中获胜。

（一）识别竞争者

（二）确定竞争者的目标

（三）确定竞争者的战略

（四）判断竞争者的反应模式

（五）企业应采取的对策（企业明确了主要竞争者和其优劣势及反应模式之后，就要决定自己的对策：进攻谁、回避谁。）

3、经济评价指标都有哪些 A盈利能力指标：

（一）静态指标：成本利润率、投资利润率、资本金利润率、静态投资回收期、现金回报率、投资回报率

（二）动态指标：财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期B清偿能力指标：利息、借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、资产负债率、流动比率、速动比率

第三篇：房地产开发与经营管理练习题2

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练习题二

（一）单项选择

1．（）是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的活动。

A．房地产经营

B．房地产管理 C．房地产开发

D．房地产运作

2．房地产开发是一个复杂的过程，需要各种资源，主要包括（）。

①土地 ②劳动力 ③资金 ④建筑材料 ⑤城市基础设施 ⑥城市公用配套设施 ⑦专业人员的经验

A．①②③④

B．①②③④⑦ C．①②③④⑤⑥⑦

D．①②③④⑤⑦

3．一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一下程序排列正确的是（）。

①规划设计与方案报批 ②投资机会找寻 ③可行性研究 ④获取土地使用权证 ⑤投资机会筛选 ⑥施工建设与竣工验收 ⑦市场营销和物业管理 ⑧签署合作协议

A．②⑤④③①⑥⑧⑦

B．②⑤③④①⑧⑥⑦ C．②④⑤③①⑧⑥⑦

D．②③⑤④①⑧⑥⑦

4．投资机会选择和决策分析，是整个开发过程中最重要的一个环节，类似我们通常所说的（）。

A．前期工作。

B．初期工作。C．前提工作。

D．项目可行性研究。

5．根据开发项目的特点，开发商在主要通过（）方式获得土地使用权的同时，也可以通过（）方式，获得公益性或部分公益性项目的土地使用权。

A．有偿出让；有偿转让

B．行政划拨；有偿出让 C．有偿出让；行政划拨

D．行政划拨；有偿转让

6．为了降低建筑安装工程费用的风险，开发商可以采用（）的合同形式。

A．固定单价合同

B．成本加酬金合同 C．分包合同

D．固定总价合同 7．以下不属于经营性用地的有（）。A．工商业用地

B．旅游用地 C．娱乐用地

D．商品住宅用地 8．房地产开发项目的预租售，一般能够令开发商（）。

A．减少风险

B．增加销售收入 C．降低销售成本

D．减少税收负担 9．经济适用房和廉租房项目用地，目前采取（）方式供地。A．协议出让

B．招拍挂出让

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C．行政划拨

D．行政划拨兼协议出让 10．出让城市国有土地使用权，出让前应当制定（）。

A．土地利用计划

B．控制性详细规划 C 修建性详细规划

D．土地利用总体规划 11．（）是建设工程项目管理队伍中的核心之一。

A．项目经理

B．房地产估价师 C．预算师

D．高级经济师

12．邀请招标是非公开招标方式的一种，被邀请参加投标的承包商通常在（）之间。

A．2-8

B．3-5 C．3-10

D．4-10 13．为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用（）发包。

A．专业工程

B．建筑工程全过程 C．分部工程

D．分阶段 14．在承包方式和内容上，房地产开发商通常选择（）。

A．全部包工包料总价合同方式

B．全部包工包料成本加酬金合同 C．专业工程发包的总价合同

D．部分包工包料的单价合同 15．房地产开发项目建筑工程招标程序，排列正确的是（）。

①编制招标文件 ②确定招标方式 ③招标工程交底及答疑 ④签订合同 ⑤申请招标

⑥编制招标工程标底 ⑦开标、评标和决标 ⑧投标人资格审查

A．⑤①⑥②⑧③⑦④

B．⑤⑥①②⑧③⑦④ C．⑤①⑥②⑧⑦③④

D．⑤⑥①②⑧⑦③④ 16．（）是招标工程的预期价格，是审核投标、评价、决标的重要依据。

A．标价

B．标底 C．报价

D．竞价 17．（）是指项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督与管理活动。

A．安全管理

B．进度控制 C．质量控制

D．成本控制 18．（）是指一项目进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间管理。

A．时间控制

B．安全管理 C．质量控制

D．进度控制

19．对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择（）。

A．买方代理

B．卖方代理 C．联合代理

D．双重代理 20．编织工程进度计划的方法有横道图法和（）。

A．网络图法

B．表格法 C．竣工图法

D．坐标图法

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（二）多项选择

1．房地产开发都可以分为那些阶段（）。A．投资机会选择与决策分析。

B．前期工作。C．建设阶段。

D．租售阶段。

2．工程项目管理的主要内容包括控制和管理，其中管理是指（）。

A．进度管理

B．投资管理 C．合同管理

D．信息管理 3．属于土地收购储备范围的土地类型（）。

A．新增建设用地中用于公共利益的土地 B．已列入危旧房改造计划的土地 C．依法收回的闲置土地

D．政府依法收购和整理的国有土地 4．一般情况下，土地使用权出让方式包括（）。A．招标

B．挂牌 C．拍卖

D．协议

5．对于拥有资金但缺少土地资源的开发商来说，可以通过（）的方式，与当前土地使用权拥有者合作，也是获得土地使用权的一种重要方式。

A．土地转让

B．公司入股 C．并购

D．合伙 6．房地产开发前期的规划管理体现在（）。A．开发项目的选址审批

B．核发《建设工程施工许可证》 C．规划方案及初步设计审批

D．核发《建设用地规划许可证》 7．《建设用地规划许可证》主要规定了（）。A．用地性质

B．位置 C．面积

D．界限 8．房地产开发建设项目的招标方式包括（）。A．公开招标

B．开标 C．邀请招标

D．决标

9．建设工程施工阶段的工程质量控制工作主要包括（）。A．对原材料的检验

B．工程的配套设施 C．确立有关质量文件的档案制度

D．对各项施工设备、仪器进行检查 10．招标文件通常包括（）等。

A．合同文件

B．投标须知 C．招标方式

D．工程标底

11．以下几种情况中，房地产开发商倾向于自行销售房地产项目的有（）。

A．房地产市场高涨、市场供应短缺，所开发的项目很受使用者和投资。B．大型的房地产开发公司在进行物业销售时。C．房地产开发商有特定的销售对象。D．高档的房地产开发项目。

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12．尽管有些房地产开发商也有自己的销售队伍，但他们往往还要借助于物业代理的帮助，这是因为物业代理具有某些优势，具体包括（）。A．物业代理对房地产市场当前和未来的供求关系。B．物业代理具备丰富的租售知识和经验的专业人员 C．物业代理信誉更高，更易销售 D．物业代理更加熟悉市场情况

13．在下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法是（）。

A．随行就市定价法

B．认知价值定价法 C．领导定价法

D．挑战定价法 14．对房地产项目制定租售方案时，主要应该考虑的因素包括：（）

A．租售时间

B．出租还是出售 C．租售进度

D．租售价格

15．房地产开发商只有掌握科学的房地产定价方法，灵活运用定价策略，才能确保预期利润和其他目标的实现。开发商定价的方法包括（）。

A．成本导向定价法

B．收益导向定价法 C．竞争导向定价法

D．购买者导向定价法

（三）判断题

1．开发项目竣工验收由承包商组织进行。（）

2．与横道图法相比，采用网络图进行工程进度控制，最大优点在于能够表明各项工作之间相互联系和相互制约的关系，并能找到关键工作和关键路线。（）

3．土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。（）

4．工程项目的规模较大，建设周期长，技术复杂的房地产开发项目建设，应采用邀请招标。（）

5．公开招标的费用要低于邀请招标的费用。（）

6．看物业代理公司过往的业绩，主要看其共代理了多少个房地产项目或成交额有多少。7．价值定价法是成本导向定价的一种定价方法。（）8．目标定价法和领导定价法一样，都属于竞争导向定价。（）9．宣传和广告策略是房地产项目营销的决定因素。（）

10．价格是市场营销组合因素中十分敏感而又难以控制的因素。（）

第四篇：城市房地产开发管理暂行办法

城市房地产开发管理暂行办法

（1995年3 月 1日 建设部第41号部长令发布）

第一章 总则

第一条 为了加强对房地产开发的管理，规范房地产开发行为，保障房地产开发当事人的合法权益，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。

第二条 在城市规划区国有土地范围内从事房地产开发，实施房地产开发管理，应当遵守本办法。

第三条 房地产开发应当符合国家的产业政策、国民经济与社会发展计划。房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第四条 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发管理工作。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房地产开发管理工作。市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称主管部门）负责本行政区域内房地产开发管理工作。

第二章 房地产开发项目

第五条 房地产开发项目，应当根据城市规划、建设用地计划和市场需求确定，并经批准立项。

第六条 房地产开发项目用地的土地使用权出让或划拨前，主管部门应当组织有关部门对项目的规划设计、开发期限、基础设施和配套建筑的建设、拆迁补偿安置等提出要求，并出具《房地产开发项目建设条件意见书》。《房地产开发项目建设条件意见书》应当包括以下内容：

（一）项目性质、规模和开发期限；

（二）规划控制指标及规划设计要求；

（三）基础设施和公共服务配套建筑的建设要求；

（四）基础设施和公益设施建成后的产权界定；

（五）项目拆迁补偿安置要求；

（六）项目经营方式等。

将《房地产开发项目建设条件意见书》提交负责土地出让或划拨的管理部门，其内容应当作为土地使用权出让合同的必备条款或划拨土地使用权批准文件的内容之一。

第七条 房地产开发企业应当在签订土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准文件后的十五日内，到建设主管部门备案，领取《房地产开发项目手

册》。

第八条 房地产开发项目的拆迁补偿安置方案须按《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，报经批准后方可实施。

第九条 房地产开发项目确定后，必须向城市规划主管部门申请定点，由城市规划主管部门核发《建设用地规划许可证》。

房地产开发企业在取得《建设用地规划许可证》后，根据规划设计要求，对项目组织勘察、规划、设计工作。

房地产开发项目的规划设计方案，须依据城市规划管理的有关法律、法规履行报批手续；

房地产开发企业应当向城市规划主管部门申请核发《建设工程规划许可证》。房地产开发项目在取得《建设工程规划许可证》后，方可申请开工。

第十条 房地产开发项目的勘察、规划设计和建筑设计，应当由有相应资格的单位承担。

房地产开发企业应当与规划设计和建筑设计单位签订项目规划设计和建筑设计书面合同。

第十一条 房地产开发项目建设时，一般应当先行完成项目占地范围内的地下设施的建设。

项目占地范围外的配套基础设施按当地人民政府的规定，由建设行政主管部门统一组织建设。具体建设方案应当在《房地产开发项目建设条件意见书》中提出。

第十二条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发上地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金盼20% 以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权，但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

以划拨方式取得土地使用权进行房地产开发的，未按规定期限进行开发，可以参照上述规定处理。

第十三条 房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资应当与项目规模及其投资总额相适应，并按照土地使用权出让合同或划拨土地使用权批准文件的约定，按期投入资金，用于项目建设。

第十四条 房地产开发企业应当按照有关规定选择具有相应资格的施工单位，并与施工单位签订书面合同。

第十五条 房地产开发项目的建设，必须符合国家有关设计、施工的技术标准、规范，并按质量验收标准验收。

第十六条 房地产开发项目竣工后，应当进行综合验收。房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请，主管部门应当在收到申请的一个月内组织有关部门进行综合验收。综合验收不合格的，不准交付使用。

综合验收应当包括以下内容：

（一）规划要求是否落实；

（二）配套建设的基础设施和公共服务实施是否建设完毕；

（三）单项工程质量验收手续是否完备；

（四）拆迁补偿安置方案是否落实；

（五）物业管理是否落实；

（六）其他。

第十七条 房地产开发项目的质量责任由房地产开发企业承担。

房地产开发企业与设计、施工单位的质量责任关系，按照有关法律、法规的规定执行。

第三章 房地产开发的经营

第十八条 房地产开发企业转让土地使用权时，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定。

转让中的受让人应当在办理土地使用权变更登记手续后的十五日内持土地使用权转让合同到主管部门备案，并办理项目开发人变更等有关手续。受让人继续进行房地产开发的，应当具备从事房地产开发的资格。

第十九条 依法取得的土地使用权可以依照有关法律、法规的规定作价人股，合资，合作开发经营房地产。

合资、合作双方应当在项目确定后，依法设立房地产开发企业。

第二十条 土地使用权转让和商品房屋销售，当事人双方应当签订书面合同。

第二十一条 商品房销售（包括预售）前，房地产开发企业应当确定物业管理单位和方式，并载人商品房销售合同。

第二十二条 除享受国家优惠的居民住宅实行限价外，土地使用权转让和商品房销售价格实行市场调节。

房地产开发企业应当在土地使用权转让合同、商品房屋现货销售合同签订之日起十五日内将成交价格如实向主管部门申报；预售商品房的，应当在结算之日起十五日内将成交价格如实向主管部门申报。

瞒报或不实申报成交价格的，主管部门应当提出正确的评估价格提供税务部门作为纳税基数。

第二十三条 房地产开发企业预售商品房应当符合《城市商品房预售管理办法》的有关规定。

第二十四条 已经预售商品房的，预售人转让该房地产开发项目，原商品房预售合同由项目受让人继续履行。项目转让人、项目受让人、商品房预购人三方应当签订原商品房预售合同的补充合同。

项目转让人、项目受让人应当在补充合同签订之日十五日内，持补充合同到主管部门备案并办理有关变更手续。

第二十五条 房地产开发项目竣工交付使用后，房地产开发企业留作自用或出租的房地产由其依法办理房地产权属登记手续。

现货销售的商品房由购买人在销售合同签订之日起三十日内办理房地产权属登记手续；

预售的商品房由购买人在结算之日起三十日内办理房地产权属登记手续。

第四章 房地产开发企业

第二十六条 房地产开发企业，是指从事房地产开发和经营的经济组织，包括房地产发的专营企业和兼营企业。

第二十七条 除法律另有规定者外，设立房地产开发企业，应当依据《中华人民共和国公司法》登记为有限责任公司或股份有限公司。

原有房地产开发企业应当按照国务院的有关规定逐步改组为规范化的公司。

第二十八条 设立房地产开发公司应当具备以下条件：

（一）有符合公司法人登记的名称和组织机构；

（二）有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；

（三）注册资本一百万元以上，且流动资金不低于一百万元；

（四）有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员。

（五）法律、法规规定的其他条件。省。自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本地区实际情况，规定不低于上述第（三）、（四）项条件的注册资本、流动资金和专业经济、技术人员条件。

第二十九条 房地产开发公司在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的主管部门备案。

备案必须提交以下文件：

（一）公司的营业执照复印件（加盖登记机关公章）；

（二）公司章程；

（三）公司的验资证明；

（四）公司法定代表人及总经理的任职文件及个人资料；

（五）经济、技术专业人员的资格证书、任职文件及其聘用合同；

（六）主管部门规定的其他文件。

第三十条 主管部门对设立公司手续完备的颁发《房地产开发企业资质等级证书》；对不符合公司设立条件的，提请工商行政主管部门处理。

第三十一条 房地产开发企业资质等级，根据房地产开发企业的资产、专业经济技术人员和开发经营业绩等确定。

各省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门按照建设部的要求并结合本地实际情况定不同等级企业承担不同规模开发项目的标准。

第三十二条 房地产开发企业应当将房地产开发项目实施阶段的主要事项和政府有关管理部门对房地产开发企业开发经营活动的审查、批准、处理意见记录在《房地产开发项目手册》中。

房地产开发企业应当每半年和按项目各实施阶段将《房地产开发项目手册》送主管部门验核。

第五章 法律责任

第三十三条 违反本办法第九条的规定擅自开工的，按《城市规划法》的有关规定，由城市规划主管部门予以处罚。

第三十四条 对下列行为，主管部门应当责令其停止活动，并可处以项目投资总额1％以下的罚款：

（一）违反本办法第十条的规定，委托无相应资格的单位承担设计任务的；

（二）违反本办法第十四条的规定，委托无相应资格的施工单位承担施工任务的。

第三十五条 违反本办法第十八条第二款的规定，逾期不办理房地产开发项目、开发人变等有关手续的，主管部门应当责令其限期补办，并可处以五万元以下的罚款。

第三十六条 违反本办法第二十二条的规定，不如实申报成交价格的，主管部门可处以二十万元以下的罚款。

第三十七条 对下列行为，主管部门应当予以警告，责令限期改正，并可处以二万元以下的罚款：

（一）违反本办法第二十九条的规定，逾期未备案的；

（二）伪造、涂改《房地产开发企业资质等级证书》的；

（三）不如实填写或不按规定时间交验《房地产开发项目手册》的。

第三十八条 主管部门的工作人员，玩忽职守、滥用职权、行贿受贿的，由其所在单位或级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附则

第三十九条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发，参照本办法执行。

第四十条 本办法由建设部负责解释。

第四十一条 本办法自1995年3月1日起施行。

第五篇：大连市城市房地产开发管理办法

大连市城市房地产开发管理办法

[发布时间： 2000-03-05]

第一条 为加强城市房地产开发管理，规范城市房地产开发行为，促进和保障房地产市场的健康发展，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》，结合大连实际，制定本办法。

第二条 在大连市行政区域内国有土地上从事房地产开发经营和进行房地产开发管理，均适用于本办法。

第三条 大连市房地产开发管理领导小组（以下简称领导小组），是负责全市房地产开发经营活动的监督、协调、管理工作的领导机构。

大连市房地产开发管理办公室具体负责市内中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区国有土地上房地产开发的日常协调管理工作。其他县（市）、区以及大连经济技术开发区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区、保税区的房地产开发管理部门，负责本行政区域内的房地产开发管理工作。

政府有关行政管理部门，依照法律、法规、规章的规定，在各自职责范围内，做好房地产开发管理工作。

第四条 市及县（市）、区计划部门，规划土地部门应根据本地区国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市建设总体规划，编制房地产开发项目计划和用地规划，经同级人民政府审定后下达执行。其中，县（市）、区房地产开发项目计划和用地规划经审定后，还须报市领导小组同意。

市房地产开发管理部门根据经批准下达的房地产开发项目计划和用地规划，会同有关部门确定开发项目建设用地的处置方式。

第五条 列入计划的房地产开发项目的审批和管理，按下列规定分工：

（一）市内中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区内的房地产开发项目，由市房地产开发管理部门负责；

（二）金州区、旅顺口区及大连经济技术开发区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区、保税区内的住宅、商服、写字楼等房地产开发项目，由市房地产开发管理部门负责，其他项目由所在地房地产开发管理部门负责。

（三）瓦房店市、普兰店市、庄河市、长海县内的住宅、商服、写字楼等房地产开发项目，由市房地产开发管理部门与所在地房地产开发管理部门共同负责；其他项目由所在地房地产开发管理部门负责。

第六条 房地产开发项目审批前，房地产开发管理部门应会同计划、建设、规划土地、房地产等相关部门就项目的性质、规模和开发期限、城市规划设计条件、基础设施和公共设施的建设要求、基础设施建成后的产权界定、项目拆迁

补偿、安置要求等，制定《房地产开发项目建设条件意见书》，报同级人民政府批准。

第七条 依法取得房地产开发项目的单位，在与房地产开发管理部门签订《大连市房地产综合开发项目及建设用地履约保证书》（以下简称《履约保证书》）后，由房地产开发管理部门发给《大连市房地产综合开发项目及建设用地中标通知书》（以下简称《中标通知书》）或《建设项目通知书》。其中以出让方式取得土地使用权的房地产开发项目单位，应在取得《中标通知书》之前，缴纳20%的土地使用权出让金。

房地产开发项目单位应在取得《中标通知书》或《建设项目通知书》后，到市计划、建设、规划土地、房地产等部门办理有关手续。

第八条 取得房地产开发项目的单位，应自接到《中标通知书》或《建设项目通知书》之日起，一般项目6个月内、大型公建项目8个月内办完用地手续，签订《国有土地使用权出让合同》。逾期不办的，《中标通知书》或《建设项目通知书》即行失效，先期缴纳的有关费用和出让金不再退回。

第九条 取得房地产开发项目的单位，如果改变土地使用用途，扩大用地面积，增加建筑面积，必须经房地产开发管理部门审核，报领导小组批准后，调整用地规划和土地使用权出让金，重新或补充签订《国有土地使用权出让合同》。

第十条 取得房地产开发项目的单位，在交清土地使用权出让金，依法取得《建设用地选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《固定资产投资许可证》后，方可申请《施工许可证》开工。第十一条 涉及房屋拆迁的房地产开发项目的单位，应按《大连市城市房屋拆迁管理条例。的规定，制定拆迁补偿安置方案，报经拆迁行政主管部门批准后实施。

第十二条 房地产开发、建设企业在办理专业配套使用手续前，须向房地产开发管理部门提出申请，取得《准予配套通知单》。对无《准予配套通知单》的，各专业配套部门不予办理配套使用手续。

第十三条 以出让方式取得土地使用权的房地产开发项目的单位，应按照《国有土地使用权出让合同》和《履约保证书》的约定，按期投入资金开发建设。未按期动工或虽动工但未按期竣工的，按《大连市房地产开发停缓建项目处理暂行规定》予以处理。

第十四条 房地产开发项目竣工后，取得房地产开发项目的单位，应当向房地产开发管理部门提出竣工验收申请，房地产开发管理部门自收到竣工验收申请之日起30日内对开发项目进行验收。对其中竣工的住宅小区，还应由市建委组

织有关部门进行综合验收。未经竣工验收或者验收不合格的不得使用。

第十五条 房地产开发企业的设立，除法律另有规定外，应当依据《中华人民共和国公司法》登记为有限责任公司或股份有限公司。

原有房地产开发企业未登记为有限责任公司或股份有限公司，应当按照国务院的有关规定逐步改制为规范化的公司。

第十六条 设立房地产开发企业，应具备法律、行政法规规定的企业设立条件，其注册资本应符合下列规定：

（一）大连市的企业、经济组织和个人在市内四区设立房地产开发企业，注册资本不得低于500万元人民币；

（二）外省市的企业、经济组织和个人在市内四区设立房地产开发企业，注册资本不得低于1000万元人民币；

（三）单位和个人在市内四区设立外商投资的房地产开发企业，注册资本不得低于500万美元。

（四）单位和个人在县（市）和旅顺口区、金州区以及大连经济技术开发区、金石滩国家旅游度假、保税区、高新技术产业园区设立内资房地产开发企业，注册资本不得低于300万元人民币；设立外商投资的房地产开发企业，注册资本不得低于300万美元。

第十七条 设立内资房地产开发企业，应到工商行政管理部门申请登记；设立外商投资房地产开发企业，应到外商投资企业审批部门办理审批手续。有关部门在办理申请登记、审批手续时，应听取同级房地产开发管理部门的意见。第十八条 房地产开发企业应自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发管理部门备案：

（一）营业执照复印件；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。

第十九条 房地产开发管理部门按国家有关规定对房地产开发企业实行资质管理。房地产开发企业应按其资质等级承担相应的开发项目。

第二十条 房地产开发企业开发建设房地产项目，应当严格遵守法律、法规规定和建筑工程质量、安全标准以及建筑工程勘察、设计、施工的技术规范。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担经济责任。第二十一条 房地产开发企业应当将房地产开发、建设过程中的主要事项记录

在《房地产开发项目手册》中，并定期送房地产开发管理部门备案。

第二十二条 房地产开发项目的转让，按有关法律、法规、规章的规定执行。房地产开发项目的受让人必须具备从事房地产开发的资格。

第二十三条 房地产开发企业销售商品房，须报经房地产开发管理部门审核批准后，到市房地产管理部门办理销售登记和领取《商品房销售（预售）许可证》。签订商品房销售全同，必须使用市工商局、房地产开发管理办公室、房地产局共同认定的合同文本。

房地产开发企业销售商品房，必须按《大连市商品房价格管理办法》办理商品房基准价格报批手续，并严格执行有关价格管理规定。

第二十四条 房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示《商品房销售（预售）许可证》和商品房销售委托书。中介机构不得为无《商品房销售（预售）许可证》的企业代理销售商品房。

第二十五条 房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房销售广告中应当载明商品房销售许可证明的文号。

第二十六条 房地产开发企业预收的房屋预售款，应存入项目所在地银行，专项用于项目建设。在支付和清偿该预售房屋的全部建设费用之前，不得挪作他用。

第二十七条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。房地产开发企业在保修期内对商品房进行维修而使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第二十八条 违反本办法规定，擅自改变土地使用性质、扩大用地建筑面积，但不影响城市规划的，由房地产开发管理部门责令限期补办手续，补交土地使用权出让金或土地使用费；影响城市规划的，由规划土地部门按有关规定予以处理。

第二十九条 违反本办法规定，将未经验收的房屋交付使用的，由房地产开发管理部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，并处10万元以上30万元以下罚款。经验收不合格的，依照本办法第三十条的规定处理。第三十条 违反本办法规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由房地产开发管理部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总价2%以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照，给购买人造成损失的，应依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。

第三十一条 违反本办法规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发的，由房地产开发管理部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

第三十二条 违反第十八条、第二十一条规定，不办理备案的，由房地产开发管理部门予以警告、责令限期改正，并可处1万元以下罚款。

第三十三条 违反本办法规定，擅自销（预）售商品房的，由房地产开发管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

第三十四条 违反本办法涉及计划、建设、房地产、物价等部门管理权限的，由上述部门依照法律、法规、规章的规定予以处罚。

第三十五条 房地产开发管理部门以及其他部门工作人员玩忽职守、徇么舞弊、滥用职权的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十六条 当事人对行政处罚决定不服的，可依照国家有关法律、法规规定提起行政复议或行政诉讼。当事人逾期不申请复议、不起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第三十七条 本办法由大连市人民政府负责解释。

第三十八条 本办法自发布之日起施行。