房地产开发与经营结课论文

第一篇：房地产开发与经营结课论文

结课论文

班级：工管10-1班

学号：1070148120

姓名：思 治 保

房地产开发与经营

论房地产开发项目可行性研究

摘要:近年来随着中国经济的发展和生产力水平的不断提高，人类对工程建设产品和质量要求也越来越高，同时又希望工程建设周期尽可能短，投资尽可能减少，效益近可能好。房地产开发是一项综合经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作才能使房地产开发项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实，最后提出结论，使开发商决策建立在科学的而不是经验或感觉的基础上。本文主要从房地产可行性的步骤及作用和存在的问题及对策等方面作出分析。

关键词：房地产 可行性研究 存在问题 对策分析 正文：

一、房地产可行性研究的概念

房地产开发项目可行性研究，是指在房地产开发项目投资决策前，对项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。具体的讲就是在工程项目投资决策前，对于项目有关的社会、经济和技术等方面进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证。对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见。为决策部门最终决策提供可靠的，科学的依据并作为下一步工作的基础。

二、房地产项目可行性研究遵循的原则

房地产开发项目可行性研究遵循科学性、客观性与独立性的原则。房地产开发项目可行性研究的真实性与科学性，确定了开发商投资决策是否建立在科学与可靠性的基础上。编制人员在房地产开发项目的可行性研究过程中，必须遵循科学性、客观性与独立性的原则，不主观臆断，不受决策者和委托单位的任何个人意志上的约束，遵照事物的客观经济规律和科学研究工作的客观规律办事，在调查研究的基础上，实事求是地进行技术经济比较与论证。这是确保可行性研究成果客观、公证、可信的重要条件。

三、可行性研究的工作阶段

可行性研究是在投资前期所做的工作。它分为四个阶段，每阶段的内容逐步由浅到深。1.投资机会研究

投资机会研究主要任务在于寻找投资机会，为建设项目的投资方向提出建议；在一个确定的地区，以资源条件和市场预测为基础，选择投资项目，寻找最有利的投资机会。在这个阶段要提供可能进行投资建设的项目，如果投资者认为提供的项目有利可图，再进行下一步更为详细的研究分析。因而，这一阶段的工作主要依靠笼统的估计，而不是依靠详细的分析。一般根据已有的类似工程来估算投资额，按照当时的市场价来估算项目收入，并按大致估算的百分比来估算税费。这一阶段对项目投资和开发成本、项目收益及利润的估算精度都较低，误差可高达30%左右。这一阶段投入的费用约占项目总投资的

0.2%~0.8%，所需时间1~2个月左右。2.初步可行性研究

房地产投资项目的可行性研究往往需要相当多的人力和资金，耗费较长的时间。为了避免不必要的时间、金钱和人力方面的浪费，有些投资者对一些需要耗费较多资源的项目，在进行正式可行性研究之前，先进行一轮初步的分析，这就是所谓的初步可行性研究。初步可行性研究的主要目的在于分析机会研究的结论，初步判明项目投资是否可行，决定是否进行下一步的可行性研究。初步可行性研究是介于机会研究阶段与可行性研究阶段之间的一种过渡性研究，它与可行性研究的区别主要在于获取资料的详细程度不同，计算结果精度不同，分析深度不同。对一些中小型投资项目，或某些机会研究成果已获足够资料的项目，往往就越过初步可行性研究阶段，直接跨入可行性研究阶段。初步可行性研究阶段对投资与成本估算的精度稍高于机会研究成果，误差范围大致在20%左右，所需费用占投资总额的0.25%~1.50%，时间在2~4 个月左右。3.详细可行性研究

在房地产可行性研究中的市场分析，投资与收入估算，财务评价和风险分析是必须进行详细论证的。市场分析使我们在房地产项目开发经营中清楚整个宏观市场的经济、人文信息；了解行业市场状况，掌握各类社会资源的供给和分配情况，对市场未来的状态和趋势作出分析和判断。这一阶段对建设投资估算的精度在10%，所需费用小型项目约占投资的1.0%~3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%。

4.项目的评估和决策

按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经建设的评估的项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。项目评估是由决策部门组织授权或授予建设银行，投资银行，咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和在评估阶段。

四、可行性研究的具体步骤

1．接受委托

在项目建议被批准后，开发商即可委托咨询公司对拟开发项目进行可行性研究。双方签订合同协议，明确规定可行性研究的工作范围，目标意图，进度安排，费用支付办法及协作方式等内容。2.调查研究；主要从市场调查和资源两面进行。3.方案的选择和优化

根据项目建议书的要求，综合市场调查和资源调查，在收集到的资料数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济的分析方法，评出合理的方案。4.财务评价和国民经济评价

对经上述分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资，成本，价格收入等基础上，对方案进行详细的财务评价和国民经济评价。5．编制可行性研究报告

五、房地产可行性研究的主要内容

由于行业差异，房地产项目可行性研究与其他项目可行性研究略有差别，其主要内容包括以下几个方面： 1.项目基本情况

包括项目的名称、性质、地理位置、总占地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑的构成、投资总额，总工期等基本情况。并说明项目提出的背景、开发建设的必要性，对实现城市总体规划、发展全市经济的意义。进行开发项目场地的现状和建设条件分析，如基础设施状况及其外部条件，各类建筑物现状，需要拆除的房屋面积，需要处置的原住户户数和人口，需要安置的劳动力人数等调查资料，并对供水、供电、污水处理条件以及商业、服务业、文教卫生环境条件进行分析。2.市场分析

主要是做好宏观环境分析、市场情况分析以及目标客户分析，并通过细分目标市场确定项目的定位。3.项目开发方案

项目开发方案选择和定位包括项目总体方案定位和项目具体产品技术规划设计方案。主要包括开发项目的总平面布局，主要建筑物的造型设计，城市景观设计，建筑物的主要技术参数，场地内外交通组织、基础设施与工程管网规划。规划方案的优选在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分

区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。4.经济分析和财务评价

确定项目的建设工期、进度控制和交付使用的初步安排，研究项目总投资估算。包括开发场地购置费，拆迁安置费，项目的工程造价、规划费，建设费、管理费和其他有关费用的估算。预测项目总销售收入，对项目进行评价和分析，包括对项目的销售收入（总价值）、总投资、预期利润、税金、场地费，进行现金流量分析和财务平衡分析，并对开发工程的投资、收益率、租金、贷款利率、工期、出租期等因素的变化作敏感性分析和盈亏分析。5.社会经济评价

一般规模较大的投资项目，还要着重进行社会经济评价。如项目是否符合城市总体规划和发展目标、改善居住条件和环境、解决就业问题、丰富城市景观以及对相关联行业的带动和促进作用、提高城市整体经济效益等。一般而言，当从企业的角度对项目所进行的财务评价与宏观的社会经济评价产生矛盾时，应以后者的结论为主决定开发项目是否实施。

6.项目开发组织机构管理费用的研究 7.结论及建议

结论运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。

六、房地产可行性研究的必要性

1.是项目投资决策的依据。2.是筹集建设资金的依据。

3是开发商与有关部门签订协议、合同的依据。4.是编制下一阶段规划设计方案的依据。

七、房地产可行性研究存在的问题分析

1.可行性研究过程不规范

由于房地产可行性研究报告是政府有关部门审批开发项目的重要依据，也是房地产开发企业筹集资金和向银行贷款的重要依据，因而一些房地产开发项目为了能够争取到政府有关部门的批准，为了筹集到更多的开发建设资金，在进行可行性研究时，不是从实际出发、实事求是，而是千方百计地拼凑事实，得出项目在技术、经济上均可行的结论。这就使得房地产开发项目可行性研究成了为“可行”而研究，失去了可行性研究本来应有的意义。2.忽视定性分析工作

房地产可行性研究需要定量分析与定性分析并重，但是，在实际工作中往往偏重于定量分析，而忽视定性分析。3.财务评价方法及指标参数不够合理和科学

房地产开发项目财务评价是房地产项目可行性研究中的重要组成部分，是房地产项目决策的重要手段。目前我国房地产企业的开发项目可行性研究报告是依据《房地产开发项目经济评价方法》一书编制的，而建设部2000年发布的《房地产开发项目经济评价方法》很

大程度上是在《建设项目经济评价方法与参数》一书的指导下编制的，虽然评价方法上更贴近房地产经济评价的实际，但还是没有建立起以市场经济为指导的评价方法与参数体系。

八、房地产可行性研究的改进对策

1.提高人员素质，建立投资责任追究制度

要提高房地产可行性研究准确性，必须提高可行性研究人员的素质。从某种意义上讲，可行性研究人员应该是“全才”，必须具备工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务、金融等专业知识；另外，可行性研究人员还应具有职业道德，保持中立态度，不以决策者意志为转移。

2.加强定性分析工作，做到定量分析与定性分析并重

房地产可行性研究需要在实际工作中加强定性分析工作，特别应加强房地产开发项目投资环境分析工作。房地产开发项目投资环境分析是房地产开发项目可行性分析的重要内容，也是房地产企业发展谋划的根本前提。因此，在房地产可行性分析中切实做到实事求是，一切从实际出发，定量分析与定性分析并重。

3.健全房地产财务评价指标参数标准，建立可行性研究数据库

由于房地产开发项目具有很强的区域性，不同城市的房地产开发项目衡量项目可行性的标准不同。并且由于衡量的方法的误差，也会影响到可行性研究的准确程度，所以在对房地产开发项目进行可行性分析的时候应该注意到这些问题。并应用最新数据，建立健全房地产财务评价指标参数标准。

九、结束语

为了促进房地产业健康发展，我们必须做好房地产开发项目的可行性研究，对项目进行全面的技术经济分析，为投资决策提供科学客观正确的依据，以取得良好的投资效果，获得良好的效益。要建立起一套全面完整的房地产项目可行性研究的定量评价指标体系，指标体系及权重是动态的，须根据外部环境及实际情况不断调整。同时也要不断提高从事房地产职业人员的道德素质和技术水平，为房地产可行性研究做出正确的决策，以取得良好的投资效果,获得良好的效益。

十、参考文献

[1]孔凡文、何红.房地产开发与经营（第二版）.大连理工大学出版社.2008年8月

[2]李清立.房地产开发与经营.北京：清华大学出版社.2004年 [3]俞明轩，房地产投资分析，首都经济贸易大学出版社，2004年 [4] http://chinacir.com.cn/ywzx/2008411101354.shtm [5]汤炎非，杨青著．可行性研究与投资决策．武汉：武汉大学出版社，1998年

第二篇：特许经营结课论文

特许经营结课论文

2010年12月10日

特许经营案例分析-席殊书屋 品牌简介

1995年12月，席殊先生投资创建北京席殊书屋有限公司。以1996年6月26日席殊书屋北京车公庄店开业为标志，中国第一家民营的全国性连锁书店诞生。1997年7月1日，席殊好书俱乐部正式成立，同年9月席殊好书俱乐部会刊--《好书》创刊。2000年3月，席殊进入电子商务, 旌旗席殊网上书店开通席殊书屋的连锁经营经历了五个发展阶段：

第一阶段（1996-1998）：10家直营店的运营与探索，打造民营书业第一品牌；

第二阶段（1998-1999）：首批6家特许加盟店的成功试验；

第三阶段（1999年下半年至2000年2月）：1999年下半年正式推出特许加盟计划，至2000年2月连锁店满百家，初步形成全国规模；

第四阶段（2000年3月至2001年1月）致力于连锁管理建设，完善席殊书屋、席殊好书俱乐部和旌旗席殊网上书店“三驾马车”模式；

第五阶段（2001年2月至2002年底）连锁店快速发展阶段。连锁店总数达到目前的560家，进一步奠定了席殊书屋在中国民营书业的优势地位。

经过六年的发展，现已建成新华书店之外中国最大的图书零售网络（席殊书屋全国连锁店已达560家，席殊好书俱乐部有会员40万人，并实现了与旌旗席殊网上书店三位一体的互动经营）；运用业内领先的信息技术，实现了对全系统业务进行全方位全流程的网络化管理。在相当多的省区，席殊书屋连锁店基本实现了对中心城市的覆盖，正向县一级城市和经济发达乡镇延伸拓展；席殊书屋系统2002年总销售达2.5亿元。

席殊书业的业绩和对社会的贡献，得到政府和社会的极大认可：席殊书屋被评为“北京市首届名优特许经营品牌”（2002）；席殊先生被中国贸促会等单位评为“影响中国特许经营的50个人”（1999），并当选中国连锁经营协会常务理事（2002）、十届全国政协委员（2003）。席殊书业经营模式

席殊先生自1995年开始，先后四次赴美、两次赴欧考察书业状况，根据中国图书业现状，创立了以连锁店、图书俱乐部、网上书店三位一体互动经营的商业模式，符合全球图书业发展趋势，在国内图书业中独树一帜。

席殊书业“三驾马车”互动经营模式

席殊书业（席殊书屋连锁店、席殊好书俱乐部、旌旗席殊网上书店）三位一体的经营模式，是席殊书屋核心竞争力之一。

席殊书屋加盟店盈利的秘诀首先在于将俱乐部会员制引入连锁系统内，形成俱乐部与连锁店的优势互补和互动发展。

通过会员发展，获得稳定的客源和不断增长的消费群保障，从而帮助加盟店提升销售业绩和利润。

各加盟店一经签约，总部会把已经入会的当地会员划拨给加盟店管理，使加盟店开业初期即可获得稳定的客户；

席殊好书俱乐部通过专家导读系统、会刊《好书》、《好书快递》推荐好书等多种服务来创造读者，利用会员数据库对图书的销量及会员购书行为进行分析、预测，提供个性化的会员服务，以此稳定和提升连锁店的销售业绩。

会员所交的会费归加盟店所有，所以会员发展越多，销售提升越快，同时所获得的“会员发展费”也越多，亦是一笔可观的收入。席殊书屋特许加盟模式

席殊书屋总部按照国际通行的特许经营模式，以合同形式授权加盟者使用“席殊书屋”、“席殊好俱乐部”、“旌旗席殊网上书店”商标、商号、品牌和经营模式，总部负责图书配送、全国性统一营销广告活动，并提供持续的经营指导。加盟主负责日常管理、自主经营、自负盈亏。加盟店向总部交纳购买特许经营权的加盟金，并在核定营业额的基础上每月按比例交纳特许权使用费和广告宣传费。

席殊书屋对特许加盟店实行七统一管理，即： ■统一的经营理念

致力于传播新知与先进文化，以不断发现、满足并激发顾客需求，创造顾客价值。■统一的目标远景

成为有一定经济实力和社会影响力的现代文明传播者。

■统一的经营模式

即在连锁店内引进俱乐部会员制，形成连锁店、俱乐部、网上书店三位一体的互动经营模式。

■统一的配货管理

全国各加盟连锁店由席殊书屋总部统一采购、统一配送图书。■统一的视觉识别

即店名、店面、店堂、店服等都遵循统一的VI形象系统。■统一的行为识别

即行为规范，服务标准、营销手段、服务语等。■统一的财务管理

即在线管理、透明化，实施月结算制度、信用限额制度。总部的获利方式

“席殊书屋”总部的收益则主要来源于三个方面：一是品牌特许费；二是培训服务费；三是图书批发收益。

（1）品牌特许费：每一家“席殊书屋”加盟店至少向总部缴纳一次性加盟金10000元、信用保证金10000元；此外，日常还须缴纳品牌使用费，平均为每月300-500元；

（2）培训服务费：席殊总部近百位专业人员在多年的经营中不断学习、思考，实践、积累了一整套经营资料（包括席殊书屋的《书店经营手册》、《书店销售实战手册》、《好书》杂志等），并且开发出了相应的“席殊书屋管理软件”。每一家加盟店获得这些服务与支持，平均须支付10000元；（3）图书批发收益：一般图书批发企业是在采购折扣的基础上增加3%左右的折扣向下游零售客户批发，并承担退换货的责任；而“席殊书屋”总部由于渠道的封闭性、统一采购的谈判优势，则可在采购折扣的基础上增加6%的折扣，从而获得较为丰厚的图书批发收益。席殊书屋加盟条件：

·认同席殊书屋经营理念与目标远景，有志于从事图书业，愿意与席殊书屋共同发展。·具备一定的文化素质，身体健康，有较强的经营管理能力。·有相应面积的门店加盟店20平方米支持和配合。以上，特约会员书店120平方米以上。

·具有一定的投资能力相应投资在8万元以上，其中包括铺货保证金6万元，基本装修1万，设备电脑、销售软件等1万，超过20平方米投资基本预算可按每平方4000元计 启示：席殊的成败得失

1.选择特许经营连锁扩张模式

1998年，席殊第一个将特许经营引入了中国图书业，他以“批发”（中盘）加“零售”（书店）的业务模式独辟蹊径，建成了大规模的“席殊书屋”加盟连锁体系。

“席殊书屋”总部通过招商广告发展加盟者来投资开连锁书店--由加盟者负责连锁店的日常经营、主要经营利润也归于加盟者，加盟者自然倾全部心力投入日常的经营中。到2006年，“席殊书屋”顺利地在全国发展了800多家加盟连锁店，遍布全国600个城市（当今社会梦想自主创业、投资开店的人太多了，席殊的招商广告一刊出，加盟咨询会即人潮汹涌、门庭若市），从而完全跨越了前述一般民营零售书店的扩张瓶颈。

另一方面，“席殊书屋”总部向加盟者收取了一定额度的信用保证金，并承担首期铺货（一般在10万实洋以上）以及日常批发图书将来退换的责任。以此为筹码，加盟店在正常情况下断无胆量拖欠席殊总部的批发书款；加盟店在经营中实在不挣钱，也可选择退出，席殊总部退还货款，则双方的损失都在可以承受的范围之内。如此，在理论上“席殊书屋”总部又规避了一般民营图书批发企业常见的应收款风险。2.管理麻痹的教训

坦白说，我认为席殊是创意的天才，但管理大规模公司日常经营的经验并不丰富，手段也较为落后。“席殊书屋”总部在经营流程方面犯了两个致命的错误，致使企业前程半途夭折。

（1）退货问题：过去，中国的图书分销供应链一般是通过出版商（上游）--批发商（中盘）--零售店（下游）自上而下的“赊销”来实现，下游实现销售后再向中盘回款，卖不掉的则退货冲抵“欠款”。中盘向上游回款与退货，也是如此。如图所示：

然而图中的退货流程，却成了“席殊书屋”的存亡大患。席殊总部发给加盟店的图书，由于管理的松懈与失察，未能建立定期清理滞销、退回供应商的制度。结果常常是加盟店两三年后才退货，斗转星移之后，竟然因为供应商已结清、图书过期、图书损旧拒收等林林总总的原因，最终无法退回给出版商了。有一个时期，“席殊书屋”总部应付出版商的书款1000余万元，席殊总部的仓库里竟也有大致相当的1000余万元实洋的滞销库存。可惜的是，这些滞销库存和应付书款绝大部分无法对应和抵消，完全丧失了周转的能力。

（2）应收问题：本来完全不必担心的加盟店“应收款”问题，也同样因为管理的经验不足，出现了大漏洞。有一批加盟店，长期以困难、临时周转不灵等为借口，一点一点地拖欠席殊总部的书款；总部的管理层则出于人情和麻痹，一再放松信用限制；2003年底席殊总部严格实行信用额度控制，清理账目时，竟发现一大批加盟店的应收未收款接近10万元，甚至欠款超过当初加盟店投资总额的也不乏其数。此时再去追款，这些加盟店不是即刻消失了，就是僵持上了，最终清点下来仍有近三百万元的呆死账。

“退货不及时”和“应收管理过松”的问题，平常看起来只是经营流程上的“跑、冒、滴、漏”，但日积月累下来，就成了席殊总部致命之伤。今天回顾起来，足以令人扼腕。3.亡羊补牢，可惜功亏一篑

2004年前后，“席殊书屋”高层发觉上述漏洞与问题之后，相应进行了流程改革与系统改造：

（1）退货方面：在“席殊书屋管理软件”中增加货品销售的时限管理，到达账期的图书，系统自动公告加盟连锁店清退，嗣后再与供应商结款；不断添货的常销书，时限则会根据添货自动相应延后。以此确保能动销的图书留在连锁店，滞销的书则一定被连锁店退回。

（2）应收方面：只要加盟连锁店能够即时通过“席殊书屋管理软件”的“信用额度审核”（通过审核的前提是加盟连锁店的总欠款＜信用额度[信用保证金]），席殊总部就可以源源不断地向加盟连锁店发货。如系统数据未能通过“信用额度审核”，即使是区域销售经理，也无法给该加盟连锁店再发出任何货品。

（3）三权分立：另外，管理上采购、仓储、财务三部门做到“三权分立”，也是席殊书屋总部避免上述漏洞的制度保证。采购只负责进货、仓储负责清退滞销库存、财务必须等清退后再与供应商结款，三个环节各自独立，规避人情的因素破坏游戏规则。

可惜的是，漏洞好补，新局难开。一方面，“席殊书屋”1000余万元欠款已使大多数供应商停止了供货；另一方面供货不足，又造成加盟连锁店的不满，甚至退出；同时一部分连锁店的采购渠道发生了转移。如此，“席殊书屋”陷入了恶性循环的旋涡，现金流每况愈下。大额的融资又始终没有到来，终致功亏一篑。4.深刻教训

客观地回顾与分析“席殊书屋”，我们可以看到：

它的成功经验是--独辟蹊径的特许经营模式、卓越的广告影响力可以用1000余万启动资金在全国先后开出800家连锁书店（平均每家连锁店首期铺货15万元，即直接带给出版供应商流动资金1.2亿元）；

它的深刻教训是--对滞销退货与应收款项的管理漏洞未能防微杜渐，致使1000余万欠款造成图书供应链的断裂，并进一步造成现金流的恶性循环。一个模式巧妙的图书企业就此谢幕。

最后，我想说的是，中国的民营图书企业做到一定规模，多半是摸着石头过河，不可能所有风险都在创始人的预见之中。他摸索到半道，忽然发现危机四伏，但已经进退维谷了，他应该壮士断腕早日关门拉倒，还是应竭力周转徐图存活。如果“席殊书屋”能够更早一点亡羊补牢，或者争取到一笔大额风险投资或融资，那么今天的“席殊书屋”可能又是另一番景象。

第三篇：房地产开发与经营任务书

《房地产开发与经营》课程设计任务书

一、课程设计目的与任务

《房地产开发与经营》课程设计教学环节是《房地产开发与经营》课程教学的一个重要环节，是理论联系实际，增加感性认识，促进所学知识消化吸收的必要途径，是全面贯彻教育方针，培养学生实际操作能力和独立工作能力的一项重要措施，是培养应用型人才的重要手段。

房地产开发与经营课程设计教学目的与任务：

1.进一步认识房地产与国民经济、建筑业、城市建设的关系；

2.进一步了解房地产开发和经营过程，加深从开发建设到经营、服务的全过程中各环节相互关系，了解房地产开发项目的运作程序；

3.通过房地产开发项目的投资决策、前期工作、项目设计、投资分析、项目管理、销售和物业管理等环节中各项具体的业务操作，提高学生对所学知识的综合运用能力；

4.使学生对房地产项目的定位和方案评价有更深的理解；

5.培养学生理论联系实际的学风，提高学生解决问题、分析问题的能力，达到房地产项目可行性研究的能力。

二、课程设计时间

本课程设计与房地产开发与经营课程的理论教学同步进行，共12学时。

三、课程设计内容与进度安排

1.内容及要求

要求以西安财经学院雁塔小区，即小寨东路64号为对象，假设所属土地上无建筑物，达到三通一平，根据所学的房地产开发与经营理论及其他课程的相关理论，完成该土地的项目策划和项目的可行性研究方案，主要包括以下内容：

（1）地块土地的房地产项目定位

（2）地块土地周围的房地产市场研究

（3）地块土地的房地产项目策划

（4）选定房地产开发项目的可行性研究

2.组织方式

采用统一组织的方式，要求学生按照５—７人分成一组，以小组的集体合作完成该地块土地上的房地产开发项目的可行性研究报告。

四、课程设计考核方式与成绩评定

课程设计考核方式：实习成绩由设计成果汇报情况、设计报告情况和设计态度作为考核依据。成绩评定为百分制，其中设计报告占70%，设计成果汇报情况占20%，设计态度占10%。

五、注意事项

1．本课程设计是《房地产开发与经营》课程教学内容的构成部分。学生必须完成本课程设计，否则该课程成绩为不及格。

2．要求学生必须做好课程设计的准备工作以及课程设计的总结工作。

3．要求学生必须在课程设计过程中注意纪律、安全

第四篇：人际交往与沟通结课论文

人际交往与沟通结课论文

人际交住与沟通技巧

人际交往与沟通技巧

有效沟通——人生成功的保证。

21世纪是一个充满激烈竞争的时代，若一个人要想获得成功的喜悦，此人不仅要有应对问题和挫折的能力，还要与客户、同事、合作伙伴和供应商建立良好的人际关系。因此，提升沟通艺术，并对人际关系进行良好的运作，就成为事业成功的重要保证。

沟通并不是一种本能，而是一种能力。也就是说，沟通不是人天生就具备的，而是在工作实践中培养和训练出来的。也有另外一种可能，即我们本来具备沟通的潜在能力，但因成长过程中的种种原因，这种潜在能力被压抑住了。所以，如果人一生当中想要出人头地，一定要学会沟通。

然而，中国的孩子在台下很会讲话，一到台上就不太会讲了。这是什么原因？结合国外的情况来考察，发现产生这一现象的重要原因是中国的父母经常压制自己的孩子，不让他发表太多意见。结果孩子长大后，该发表意见的时候大部分都不太会讲话：不需要他讲话的时候，他又讲一大堆俏皮话。由此可见，中国的父母在沟通这个问题上没有训练好自己的孩子。（1）什么话该说（2）什么话不该说

在年轻的时候，就要注意训练自己讲话得体，表达贴切。如此，做管理时面对很多人，就会非常容易取得人家的好感。别人对你的问题是否能够理解，对你的想法是否能够接受，这完全靠沟通去取得成果。很多人认为，沟通是一种讲话的技巧，其实这样说是不对的。一个人的心态不对，他的嘴就像弹簧一样也没有用，所以沟通的基本问题是心态的问题。怎样来理解心态哪？可以这么说，心态有二个问题： 问题一：自私——关心只在五伦以内

心态的第一个问题就是自私。什么是五伦哪？在中国文化中，五伦是指孝敬父母、关爱兄弟姐妹、夫妇循礼、对朋友忠诚宽容、同道相谋，这五伦由近到远，每个伦内都协调有序。别人的问题与我无关，这就做自我，眼中只有自己，在我们的生活中，吸烟的人非常多，吸烟的人在掏烟时先瞄瞄墙上，看看有没有写“请勿吸烟”。墙上明明写有“请勿吸烟”，却装作看不见，这当然不能够原谅。最有趣的是，墙上没有写时，他就放心的点火吸烟。其实，要不要吸烟不是看墙上有没有那个“请勿吸烟”的警示，重要的是看你的旁边有没有人，只要你确定你旁边的都是吸烟的，包括你在内，那么你们就一起吸好了，但当你旁边的人绝大多数不吸烟时，这时你就不吸烟，则说明你为他人考虑。问题二：自大——我的想法就是答案

在人际沟通中，自大会以各式各样的面目出现，它像一块绊脚石，造成许多阻碍，使人本身的辨别力不敏锐，理性便无法发挥正常的作用。一个人一旦自私、自我、自大起来就很难与别人沟通，这就是心态不对的典型症状。心态是沟通的基本原理，它起着重要的作用。同样，关心——沟通的基本原理，也发挥着重要作用。

关心和被关心是人类的基本需要。关心，是一种问候与帮助别人的表达方式，是一种发自内心的真挚情感。有人说，学会了关心，就等于学会了做人，学会了生存。这句话说的一点都不错。

如果你想登上成功之峰，你得永远维持主动率先的精神做事，即使面对缺乏挑战或毫无乐趣的工作，最后终能获得回报。所以，主动去跟别人沟通极为重要。世上没有天生的演说家，成功沟通的技巧不外乎以下两点：

第一、说话的人要把这个话讲给别人听，要怎么讲。成功的沟通有赖于讲演者使他的思想成为听众的一部分，并使听众与自己真正的融为一体。很多人无法成为讲话高手的原因就是，他们只顾谈他们自己感到有趣而与听众毫无相关的话题。

第二、听的人要怎么去听。“听”有两个要求，首先要给对方留出讲话的时间。其实听话听音，也就是说，对方讲话时不要打断，应做好准备以便恰当时给对方以回应，鼓励对方讲下去。

尤其值得注意的是，沟通的过程中，要用心听讲。在沟通过程中，如果不能够认真聆听别人的谈话，也就不能够“听话听音”，何谈机警巧妙的回答对方的问题呢？

其次，社会文化背景也同样需要我们注意。不同的文化有不同的想法，与人沟通时，既要注意地域文化的不同，也要多注意国家、民族习惯的不同。否则，可能会发生这样的事情：我们在“编码”给别人的时候自以为是好意，但人家却看成是一种勉强；自以为是一种解释，但人家却以为遭到你暴力的误导；自以为是一种直言，但人家却觉得你讲话太刺耳了。

另外不同的环境，面对不同层次的人群，我们要运用不同的知识。所谓知识，就是我们在讲话给别人听的时候，要考虑对方能否理解，是否具备这方面的资质，否则的话，讲了一大堆专业名词，对方不见得了解，或者你讲了一大堆你认为是的道理，这又有什么用呢？

能够较好的表达自己的观念，有助于沟通，可是善于倾听同样在沟通中发挥着重要的作用，尤其作为管理者，善于倾听更有非凡的意义。

倾听能让员工有一种被尊重和被欣赏的感觉，作为管理者，如果能够耐心地倾听员工的想法，那么员工就会非常高兴，因为人们往往对自己的事情更感兴趣，能够有机会在领导面前阐述自己感兴趣的或者是专长的事情，对员工来说是一种荣耀。倾听有助于真正的了解员工，而且通过这种了解，我们可以解决冲突和矛盾，化解抱怨。通过倾听还可以向他人学习知识和方法，获得更准确、更真实的信息。为了能够得到更多的信息，我们还要营造一个倾听的环境，不断向员工发布“我愿意听”的信息。

所以在沟通的过程中，我们不仅要用耳朵去听，还要用眼睛去听，用心去听，也就是不仅要听到说话的内容，而且留意说话者的表情、动作，同时，要发自内心的去理解所听到的内容，切忌只会用嘴去听。

要提醒的是，在倾听的过程中，不要急于打断说话者或作出决定和反应，而是应该把全部信息了解之后再来做决定，在听完之后，要向讲话的员工表示发自内心的感触，下面的案例能够有效的证明上面所述

有一名人力资源经理，员工来找他谈想法和思路的时候，他说的话比员工多得多，能占到整个谈话的90%，结果是员工有什么问题和想法他都没能理解，所以后来公司发现，他不适合做人力资源经理，就让他改做业务。没想到做业务时成绩又不理想，原因，就是他做业务时，只会向客户说我们的产品如何好、服务如何好，但是客户到底想些什么、需要什么，他都不了解，可见无论是管理，还是业务人员都需要掌握倾听的技巧。

为什么管理者要掌握沟通的技巧，要学会善于倾听哪？因为他们扮演着三个角色

一、信息沟通的角色

像部门经理这样的管理者，他们是公司或者企业的中层管理者，是连接基层员工和高层管理者的桥梁。一方面要把上层的指示、决策和方针传达下去，另一方面要将基层的各种信息、状况汇报上去，但是，各部门经理不是简单的传声筒，对于上级的指示，首先要根据部门的具体情况分析、权衡，把它变成部门的工作内容传达下去，对于下属反馈的信息，比如市场信息，部门经理要做相应的汇总后，再呈报给上级。此外，部门经理还要加强横向沟通，也就是部门之间的沟通，减少部门之间由于相关信息不一致而产生不必要的摩擦。

二、人际关系的角色

部门经理不仅要在公司内部，有良好的人际关系而在公司外部，尤其是比客户以及其他利益相关部门也要保持良好的关系。部门经理应该意识到，自己是公司形象的代表，在与部门或其他部门交往的时候，代表的是公司的形象。

三、决策者的角色

作为管理者，会不断遇到各种问题，需要解决各种问题，所以经常扮演决策者的角色，但是做决策是一件非常慎重的事，绝不是拍脑袋那么简单。如果遵循以下决定的流程，可以帮助你做更好的决策。决策的步骤：列出所有遇到的问题，了解事实，收集资料，找出问题的症结所在，列出问题的症结所在，从正反两面核心方案的可行性，选择最佳方案。

其实，沟通就是人与人的相处，本来没有那么困难，都是我们所处的氛围常常扭曲了很多事情，弄得人与人沟通好像很困难。如果大家都能得出这样的心得或感悟，做任何事情，都会沟通的非常顺利，非常愉快！

时代发展，科技进步，社会日新月异。若你想闯出一番天地，绽放自己人生的光辉，相信有效的沟通是你人生成功的保证。沟通是一门大学问。在以后的岁月我们的成长中，需要大家进一步去体会，去探索。

大学生应该认识到人际交往在自我成长中的作用，不要害怕与人交往，而是应该通过各种方式主动开放的与人交往。每个人所隐藏的内心世界，正是别人希望发现的奥秘，一般来说只有暴露了自己的内心，才能走进别人的心里。当你对别人做出一个友好的行动，表示支持或喜欢他时，他的心理就会产生一种压力，为保持自己的心理平衡，他便会对你报以相应的友好行为。善于与人交谈和一起娱乐，能恰当分配时间与人交往、参加集体活动，往往会取得思想上的沟通、感情上的融洽。大学生的交往可以通过学习、沙龙聚会、文娱体育活动、社团活动、社会实践活动、以及通信、邮件、网上聊天等一些辅助措施。其实，这些加起来可以说的大学生的全部生活了，因此一定要积极参加，不要有畏难。我们要学着去切实.遵循人际交往的基本原则：

（1）尊重他人。把每个人都看成重要人物自我尊严得以维护，自我价值得到承认，这是许多人最强烈的心理欲求。我们只有在交往中注意到这一点，才能对应自如。的确，每个人都是重要的，当我们把自己看得非常重要时，也应将心比心把别人也看成重要的。据此，在交往中，我们应注意：①让他人保住面子。如果一个人习惯于通过挑别人的毛病和漏洞来显示自己的聪明，那将是最愚蠢的，必将为此付出高昂的代价。人人都有毛病和缺点，所以找起来并不难。但被人暴露自己的“小”，这是许多人所反感的，因为这威胁到了他的自尊。②不要试图通过争论使人发生改变。同学之间常常争论，若是为探讨问题，这是有益的，但试图以此改变对方，则往往会适得其反。每个人都或多或少把某种观点看成是自我的一部分。当你反驳他的观点时，便或轻或重地对他（她）的自尊造成了威胁。所以争论双方很难单纯地就问题展开争论，其间往往渗入了保卫尊严的情感。这种情感促使双方把争论的胜负而不是解决问题看成最重要的。所以赢的一方常常难以抑制自己的洋洋得意，他把这看成是自己尊严的胜利，自己有能力的明证。而输的一方则会觉得自尊受到伤害，他对胜方很难不产生怨恨。从而我们不难理解，为什么许多争论到最后会演变成为人身攻击，或变成了仅仅比嗓门高低的游戏。所以争论对人际交往常常是一种干扰因素。

（2）平等相待，真诚相处。大学生的性格特点决定了其人际交往的基础只能是人格平等，以诚相待。大学生之间存在差别，但他们在交往中却都刻意追求平等，强者不愿被迎合，弱者不愿被鄙视。因此，在学习生活工作特别是困难面前，互帮互助。“善大，莫过于诚”，热诚的赞许与诚恳的批评，都能使彼此间愿意了解、信任、倾诉、交心。

（3）赞美他人。?每个人都有其不足，每个人也都有其所长。我们何不去多多赞赏别人身上那些闪光的东西呢？然而我们却常常容易忘记和忽略这么重要的一件事。

无论是心理学研究还是人际交往的实践都表明，赞扬别人往往能赢得朋友。人们一般的倾向是肯定和维持自己现有的思想和行为。来自别人的赞扬强化了我们对自己的思想、行为的信念。这种奖赏使人感到舒畅和自我价值的实现。因而对赞扬者亦会报以感激或是友善的回应。在大学里，有一些同学由于家境、容貌、见识等等原因而深藏一种自卑感，他们多么需要得到认同和鼓励！一句由衷的赞赏很可能会使他们的生活洒满阳光，甚至改变他们的整个命运。

第五篇：体育与舞蹈结课论文

体会与感受

体会与感受

学院：111 姓名：

3333 学号：2 222 体育与舞蹈结课论文

一年的大学生活让我成长，让我成熟，让我有了更加明确的目标——勇于挑战自己，勇于尝试。

于是在大二这个学期，我决定选体育舞蹈作为我的选修，不仅仅是为了单纯的得到学分，想的更多的是锻炼自己,。

起初来到这个班级，陌生加新鲜，我不敢祈求什么，只是在默默地跟着老师在一遍遍的练习，没有怨言，没有气馁，只是一个劲的再加油。

虽然我有时厌倦课堂，但体育舞蹈课的不同寻常——与体育课有好多相似，但没有其枯燥。这节课，我对其印象，对其感觉就是，一种美的艺术，一种情操的陶冶，对其身心的塑造。因为我是一名男生，肢体的坚硬使得我无法把这门艺术演绎的淋漓尽致，或许也是因为时间的问题吧。但这并不减弱我对其的热爱。因为我明白，要想干好一件事，就必须全身心的去投入，用心去干。

并且在看了视频后，我又深刻的认识到，实践是检验真理的唯一标准，不断地练习至关重要，并且我也明白，活到老学到老，可怕的不是你不断地出丑，而是你没有勇气走出第一步。看到您的学员在里面，游刃有余的练习着，我看到了差距，但并没有觉得自己在差劲，我始终坚信着，功夫不负有心人。

而且，在后面的练习中，和同伴一起跳舞，我学到了合作的重要性，默契的涵义。而在这之前，我对其并没有特别的重视，在这，我收获了以前不曾收获的。这节课，虽然才短短的几周，学到的舞步并不符合舞姿标准，但我着实学到了很多，关于坚持，关于合作，关于用心。我想这节课应该是不同寻常的，因为它给了我不同寻常的感受，不论身还是心，都为舞动所折服，只因他不可抵抗的艺术魅力。

这就是我对这门课深刻的体会，虽然写的并不是很具体，但其深意却在我的心中，心灵是真的被触动的一方。心灵中国有句古话：只可意会不可言传。也许这句话就能够演绎我的感受体会，舞蹈，体育，让我有了一个新的认识，至少，不像以前，总觉得跳舞是女生的事，现在我才明白，舞蹈会滋润心灵，不论男女。过多的心灵感触我恐怕是讲不出来的，但，我感受得到，真的。在以后的道路中，或许我还会与舞蹈结缘，这节课，给我带来的，我不会忘。吾日三省吾身，学习的道路是长远的，没有尽头的。

儒家思想贯彻中国上下五千年，让我们一直贯彻这优秀的中国文化吧。