2013年房地产开发经营与管理考试资料小结

第一篇：2013年房地产开发经营与管理考试资料小结

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2013年房地产开发经营与管理考试资料小结 内容提要

1、投资与房地产投资

2、房地产投资的特性

3、房地产投资的形式与利弊

4、房地产投资的风险

5、风险与投资组合考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对投资和房地产投资等基础知识的掌握程度。

考试要求

掌握：投资的概念、分类、特性和作用，房地产投资的概念、特性，房地产直接投资和间接投资的概念。

熟悉：房地产投资的形式及利弊。

了解：房地产投资风险、投资组合的概念，房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响。

随着中国房地产市场的发展，房地产服务业在房地产业乃至国民经济中的地位和作用日益重要。为房地产开发商、投资者等提供专业顾问服务，已经成为房地产估价师的重要工作内容。

为了培养房地产估价师提供专业顾问服务的能力，本书将系统介绍房地产投资、房地产市场的基本概念与理论，重点讲述房地产市场调查与分析、房地产投资项目经济评价与可行性研究的技术和方法，介绍房地产开发程序、房地产金融和物业资产管理等。

典型试题：

选择题

在房地产开发过程中，开发商只能委托由资质的监理机构负责工程项目管理。()

A.对

B.错

答案：B

选择题

从投资的角度来说，城市国有土地或规划中可以转化为()使投资者关注的重点。

A.建设用地

B.城镇基础设施用地

C.可以进行开发利用的土地

D.城市国有土地的农村集体土地

答案：D

一、投资

㈠ 投资的概念

在商品经济社会中，投资是普遍存在的经济现象，很多情况下，人们往往把能够带来报酬的支出行为称为投资。这里的“支出”行为，实际上是牺牲了当前的一定消费，“报酬”则是将来的消费增加。西方投资学家威廉·夏普在其所着《投资学》一书中将投资概念表述为：投资就是为获得可能的不确定的未来收益而做出的决定。一般来说，投资(Investment)是指经济主体(国家、企业、个人)以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。简单地说，投资就是为了获得可能的不确定的未来值而做出的确定的现值的牺牲。在有关国际投资协定中，“投资”通常有三种定义：①以资产为基础的投资定义;②以企业为基础的定义;③以交易为基础的定义。⑴ 以资产为基础的投资定义是：缔约各方依照各自法律法规所允许或接受的各种财产，它不仅包括同程社区（club.toonedu.com）教育培训互动交流平台同人网（）教育培训网络营销平台

金融资产及经济概念上的“资本”，还包括具有创造生产能力的所有有形资产和无形资产。主要包括：动产、不动产和其他财产权，如抵押权、留置权、质权、享用权;公司的股份、股票、债券、债权;各种具有经济价值的给付请求权;知识产权;法律赋予或透过合同而具有的经营特许权，包括自然资源的勘探、提炼或开发的特许权。

⑵ 以企业为基础的投资定义是：一个国家的实体企业为了获得持续性收益，在另一个国家内建立一个实体企业。前者的实体称为直接投资者，后者的实体称为直接投资企业。持续性收益是指投资者与所投资的企业之间存在一种长期关系，且投资者对所投资的企业具有一定程度的影响力。直接投资不仅包括建立并形成投资者与所投资企业之间关系的最初交易，也包括两者之间所有的后续交易以及投资实体内各分支机构之间的交易。

⑶ 以交易为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。这种方式的投资定义最初使用于双边和区域投资协定中，主要考虑涉及影响资本流动的东道国政策，而不是针对投资来定义的。国际货币基金组织就是使用这种“投资”定义统计国际收支平衡。

㈡ 投资的分类

从总体上来说，投资分为固定资产投资、流动资产投资。固定资产投资指用于构建新的固定资产(土地、房屋、机器设备、市政工程等)或更新改造原有固定资产的投资。流动资产投资是指企业用于购买、储存劳动对象以及在生产和流通过程中的在产品、产成品等周转资金的投资。根据不同的目的和管理的需要，中固定资产投资主要有以下几种分类方式：

⑴ 固定资产投资的统计分类，包括基本建设投资，更新改造投资，房地产开发投资，国有其他固定资产投资，城镇集体固定资产投资，农村集体固定资产投资，城镇和工矿区私人建房投资，农村个人固定资产投资。

⑵ 按投资主体的经济类型不同，投资可分为国有经济、集体经济、个体经济、联营经济、股份制经济、外商投资经济、港澳台投资经济等。

⑶ 按资金来源的不同，投资可分为国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金和其他投资等。⑷ 按固定资产投资的使用构成，投资可分为建筑安装工程、设备和工器具购置和其他费用投资。㈢ 投资的特性

⑴ 投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动。从静态的角度来说，投资是现在垫支一定量的资金;从动态的角度来说，投资则是为了获得未来的报酬而采取的经济行为。

⑵ 投资具有时间性。即投入的价值或牺牲的消费是现在的，而获得的价值或消费是将来的，也就是说，从现在支出到将来获得报酬，在时间上总要经过一定的间隔。这表明，投资是一个行为过程。一般来说，这个过程越长，未来报酬的获得越不稳定，风险就越大。

⑶ 投资的目的在于得到报酬(即收益)。投资活动是以牺牲现在价值为手段，以赚取未来价值为目标。未来价值超过现在价值，投资者方能得到正报酬。投资的报酬可以是各种形式的收入，如利润、利息、股息，可以是价格变动的资本利得，也可以是本金的增值，还可以是各种财富的保值或权利的获得。

⑷ 投资具有风险性，即不稳定性。现在投入的价值是确定的，而未来可能获得的收益是不确定的，这种收益的不确定性即为投资的风险。

㈣ 投资的作用

⑴ 投资是一个国家经济增长的基本推动力。只有增加一定量的投资，才可为经济发展提供必要的要素和动力。同时由于投资的乘数效应，一定量的投资可以引起数倍于它的收入和总值的增长。其次，投资是国民经济持续快速健康发展的关键因素。主要表现在：

合理引导投资流向可以优化资金投向，改善经济结构;通过投资政策的调整以及增大投资比重可以确同程社区（club.toonedu.com）教育培训互动交流平台同人网（）教育培训网络营销平台

保关键产业和重点项目的投资。为了应对亚洲金融危机对中国经济的影响，1998年中国政府采取了积极的财政、货币政策，加大了城镇住房制度改革力度，提出将住宅建设发展成为促进国民经济增长的新的经济增长点。中国人民银行货币政策分析小组研究报告指出“2001年房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点，间接贡献率为0.6到1.2个百分点，两者相加共计1.9到2.5个百分点。”

⑵ 投资与企业发展密切相关。企业是国民经济的细胞，而投资是社会和经济生活的血液，二者的关系极为密切，从生产力角度来考察，投资是企业发展的第一原动力。因为不论是企业的建立和企业的发展都离不开投资，而且企业的发展和运行也离不开投资活动。

⑶ 投资可以促进人民生活水平的提高。一方面投资为改善人民物质文化生活水平创造了物质条件。生产性投资可以扩大生产能力，促进生产发展，直接为改善人民生活水平提供物质条件;非生产性投资则可以促进社会福利和服务设施的建设，从文化、教育、卫生、娱乐等方面提高人民生活水平。另一方面，由于投资具有促进企业发展和经济增长的作用，因此投资可以创造更多的就业机会，增加劳动者收入，从而使人民生活水平得到改善和提高。

⑷ 投资有利于一国的国内稳定和国际交往。首先，如前所述，投资可以促进经济增长、企业发展和人民生活水平的提高，而这一切必将创造一个良好的经济形势，由于经济是政治的基础，因此，经济良性发展必然有利于国家政治局面的稳定发展，最终使社会呈现出安定团结的景象。此外，随着世界经济一体化以及科学技术、机器设备和通讯手段的迅速发展，投资已不再是一个狭小的国内概念，而是逐渐趋于国际性，国际投资成为现代国际交往的主要形式。通过直接或间接的国际投资，各国可以共同利用国际市场，利用国际经济资源，还可以学习国际上的先进技术，并将本国经济推向世界经济体系，从而大大加快本国经济发展进程，在国际交往和竞争中树立本国形象

典型试题：

选择题

制定进度计划时，()法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。

A.横道图

B.网络图

C.进行图

D.工序图

答案：A

按照合同所包括的工程范围以及承包关系的不同，合同形式分为()。

A.总包合同

B.分包合同

C.成本加酬金合同

D.独立承包合同

答案：ABD

房地产投资

㈠ 房地产投资的概念

房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。

房地产投资的对象是房地产资产，包括房地产开发投资和房地产购买投资。由于房地产购买投资主要针对现有的土地和房地产资产，而这些土地和房地产资产在开发过程中曾经纳入到了房地产开发投资的范围，所以中国房地产投资统计仅包含房地产开发投资，对未进行开发工程、只进行单纯的土地或房地产资产交易活动，不作为房地产开发投资统计。

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房地产开发投资，是指从事商品房和土地开发经营活动的投资，包括商品房建设投资和土地开发投资。商品房建设投资是指房地产开发企业(单位)开发建设供出售、出租用的商品住宅、厂房、仓库、饭店、度假村、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资(含拆迁、回迁还建用房)。土地开发投资，是指房地产开发企业(单位)进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资。广义的房地产投资，还包括以房地产资产权益为对象的投资，包括购买房地产企业发行的股票、债券，以及购买房地产资产支持的证券或债券等。

㈡ 房地产投资的目的房地产投资是许多人梦寐以求的。世界上90%的百万富翁是由于拥有房地产，且房地产直接投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，所以相对来讲房地产是最理想的投资工具之一。投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者还可以获得作为房地产业主的荣誉，获得较高的收益和资本增值，同时还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。

典型试题：

单项选择题

对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。()

A.对

B.错

答案：A

投资机会选择和决策分析，是整个开发过程中最重要的一个环节，类似我们通常所说的()。

A.前期工作

B.初期工作

C.前提工作

D.项目可行性研究

答案：D

房地产投资的物业类型

从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产，主要分为土地、建成后的物业和在建工程三种类型。而按照使用目的划分，房地产资产的物业类型主要包括居住物业、商用物业、工业物业和特殊物业。

⑴ 居住物业。是指供人们生活居住的房地产，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。这类物业的购买者大都是以满足自用为目的，也有少量作为投资，出租给租客使用。由于人人都希望有自己的住房，而且在这方面的需求随着人们生活水平的提高和支付能力的增强不断向更高的层次发展，所以居住物业的市场最具潜力，投资风险也相对较小。此外，居住物业以居民个人的购买行为为主，单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大。

⑵ 商用物业。又称经营性物业、收益性物业或投资性物业，是指能出租经营、为投资者带来经常性收入现金流的房地产，包括酒店、写字楼、零售商业用房(店铺、超市、购物中心等)、出租商住楼等。这类物业的购买者大都以投资为目的，从物业出租经营收入和未来升值中获得投资收益，也有一部分购买者是为了自用、自营的目的。商业物业市场的繁荣除与当地整体社会经济状况相关外，还与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。这类物业交易涉及的资金数量巨大，所以常在机构投资者之间进行。物业的使用者多用其提供的空间进行商业经营，并用部分经营所得支付物业租金。由于商用物业内经营者的效益在很大程度上受其与社会接近程度的影响，所以位置对于这类物业有着特殊的重要性。

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⑶ 工业物业。指为人类生产活动提供入住空间的房地产，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房(又称工业写字楼)等。工业物业既有出售的市场，也有出租的市场。一般来说，重工业厂房由于其建筑物的设计需要符合特定工艺流程的要求和设备安装的需要，通常只适合特定用户使用，因此不容易转手交易。高新技术产业用房和研究与发展用房则有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。随着物流行业的发展，传统的以自用为主的仓储用房也越来越多地用于出租经营，成了工业物业的重要组成部分。

⑷ 特殊物业。指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。特殊物业的市场交易很少，因此对这类物业的投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益 典型试题：

1.当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用(预测房地产的未来价格。

A.数学曲线拟合法

B.平均增减量法

C.平均发展速度法

D.移动平均法

答案BC

2.下面属于构筑物的是()。

A.烟囱

B.水塔

C.水井

D.屋顶

答案ABC

3.在估价中要特别注意下列()之间的内在联系。

A.估价方法

B.估价目的C.估价时点

D.估价对象状况

答案BCD

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第二篇：房地产开发经营与管理考试试题及答案

2009年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析

2009年房地产开发经营与管理试题

一、单

项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号）1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。A．设计寿命 B．经济寿命 C．法定寿命 D．自然寿命 2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。A．变现性差 B．易受政策影响 C．依赖专业管理 D．效益外溢和转移 3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。A．甲物业投资风险大

B．乙物业投资风险大 C．甲、乙物业的投资风险相同 D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小 4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33% 6．某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。

A．半个月 B．2个月 C．半年 D．2年 7．房地产市场供给垄断性的原因不包括（）。A．房地产市场需求的广泛性 B．房地产市场供给的异质性 C．土地所有权的排他性 D．土地的有限性 8．房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由（）。A．上升到下降 B．下降到上升 C．高于合理空置率到低于合理空置率 D．低于合理空置率到高于合理空置率 9．横道图法用于项目建设阶段的（）。A．质量控制 B．进度控制 C．成本控制 D．合同管理 10．在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由（）列出质量缺陷清单。A．开发商 B．承包商 C．监理工程师

D．使用单位 11．需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是（）。A．目标定价法

B．价值定价法

C．挑战定价法 D．成本加成定价法 12．在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（）。A．市场需求上限

B．市场有效需求

C．市场现实需求

D．市场最低需求 13．某市2008年住宅的预测销售量为500万㎡，实际销售量为650万㎡，平滑指数为0．75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为（）万㎡。A．500．0 B．537．5 C．612．5 D．650．0

14．某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（）战略。A．形象差异化 B．人员差别化

C．服务差别化

D．产品差别化 15．某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的（）。A．替代性

B．发展性 C．地区性 D．复杂性 16．认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是（）。A．马克思的利率决定理论

B．可贷资金利率理论 C．Ｉs—1M曲线模型利率理论

D．流动性偏好利率理论 17．若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（）。A．5．77% B．6．00% C．10．00% D．14．40% 18．某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为（）万元。A．11．41 B．11．49 C．12．41 D．12．49 19．李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7．5%，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为（）元。A．3456．09 B．3505．95 C．3509．74 D．3705．73 20．某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为（）年。A．37 B．40 C．43 D．50

21．某房地产开发项目，当ｉ =14%时，净现值为450万元；当ｉ =15%时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13．2%，基准收益率为10%。该项目的财务内部收益率为（）。A．20%

B．14．31% C．14．69% D．14．80% 22．某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为（）。A．5．00% B．7．50% C．18．36% D．28．85% 23．赵某以12000元/㎡的价格购买了230㎡的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（）。A．0．12 B．0．21 C．1．26 D．2．05 24．房地产投资方案比选通常是在（）之间进行。A．独立方案 B．互斥方案 C．净现值法 D．等额年费用法 25．对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。A．等额年值法

B．差额投资内部收益率法 C．净现值法

D．等额年费用法 26．下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（）。A．空置率与有效毛收入呈反向变动 B．通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响 C．权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加 D．金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率 27．各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（）。A．净现值 B．净现值期望值

C．净现值标准差

D．净现值标准差系数 28．下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是（）A．出租率 B．基准收益率 C．成本利润率

D．财务杠杆比率 29．某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡，总建筑面积为6800㎡。当地同档次宾馆的综合造价为3000元/㎡，每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为（）万元。A．1800 B．2040 C．2100 D．2380 30．将借款本息视为现金流出的基本报表是（）。A．全部投资现金流量表

B．资本金现金流量表 C．借款还本付息估算表 D．投资计划与资金筹措表 31．租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（）。A．置业投资 B．设备租赁 C．售后回租 D．权益融资 32．商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括（）。A．开发商违法预售

B．借款人赖账不还 C．借款人拖延还款

D．房地产市场供需失衡 33．在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A、和BBB、四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为（）。A．50% B．60% C．70% D．80% 34．在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（）支付。A．业主 B．承租人 C．物业服务企业 D．业主、承租人和物业服务企业共同 35．某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（）万元。A．22．0 B．24．0 C．25．6 D．26．0

二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分）1．下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（）。A．市场供求风险 B．变现风险 C．利率风险 D．时间风险 E．资本价值风险 2．对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析（）。A．价格结构 B．总量结构

C．档次结构 D．投资结构 E．租买结构 3．房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（）。A．竞争性 B．垄断性 C．外部性 D．均衡性 E．信息不对称性 4．房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括（）。A．工程质量保修书

B．可行性研究报告 C．竣工图 D．住宅使用说明书 E．竣工验收备案表 5．采取随行就市定价法确定价格的情形有（）。A．开发商处于市场领导者地位 B．开发商难以估算成本 C．开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近D．开发商打算与同行和平共处 E．开发商具有向市场领导者挑战的实力 6．房地产市场分析可以帮助开发商（）。A．选择合适的项目位置 B．寻找投资合作伙伴 C．确定满足市场需求的产品类型

D．判断租买时机 E．进行土地使用权出让决策 7．开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有（）。A．供需分析

B．竞争分析 C．市场占有率分析 D．投资收益分析 E．宏观因素分析 8．下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有（）。A．购买—持有—出租—出售 B．购买一更新改造—出售 C．购买一更新改造—出租—出售

D．开发—销售 E．开发—持有—出租—出售 9．投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了（）。A．物业增值收益

B．所得税

C．还本付息额

D．投资者权益增加值 E．权益投资 10．下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有（）。A．差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差 B．差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率 C．差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率 D．差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案 E．采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案 11．下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有（）。A．风险产生的原因分析

B．风险发生的概率大小分析 C．风险因素检验 D．风险变量间的相关性分析 E．风险概率分布情况分析 12．实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有（）。A．可预测性 B．不可控性 C．不可逆性 D．可延期性 E．不可弯更性 13．编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（）。A．现金流量表

B．损益表

C．资金使用计划 D．资金筹措计划 E．资金来源与运用表 14．按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有（）。

A．权益型

B．抵押型

C．伞型合伙

D．多重合伙 E．混合型 15．物业服务企业的工作内容包括（）。A．确立管理目标 B．制定维修养护方案 C．制定安全保卫方案 D．提出预算 E．确定物业服务费的收费标准

三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分）

1．具有相同市场价值的房地产，其投资价值因人而异。（）2．房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。（）3．量价弹性是指某时点的房地产交易量与该时点的房地产价格之比。（）4．开发商在选择房地产经纪机构时，不仅要考察其代理的成功率，还要考察其代理每一个项目的平均销售周期。（）5．一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是因为顾客需求存在差异性。（）6．个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时，各期还款额中包含的本金相等。（）7．只要商品住宅的价格不下跌，就不会发生次贷危机。（）8．房地产开发项目的总开发成本中不包括含销售税金。（）9．借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。（）10．不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，且其发生概率也未知的决策。（）11．最高租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。（）12．基础设施建设费是指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。（）13．预租售收入可以作为房地产开发项目的资金来源。（）14．无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。（）15．收益性物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。（）2009

年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析 T 来源：考试大 2010/10/11 【考试大：中国教育考试第一门户】 模拟考场 视频课程 字号: T

四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；只有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答）

（一）王某以12000元/㎡的价格购买了10间建筑面积均为80㎡的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7．5%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1．5%的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款0．3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租；第10年末以 13000 元/㎡的价格卖掉其中2间商铺，其余的商铺继续出租；第15年末以15000元/㎡的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商铺继续出租；第20年末将剩余的商铺以16000元/㎡的价格全部卖掉（每次卖房时均支付了相当于售价5．5%的销售税金、0．3%的手续费和1%的个人所得税）。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持200元/（月•㎡）（按建筑面积计）不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%；购房投资发生在第1年初，每年的租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末；王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。（1）完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。（2）列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据（不要求计算出结果）。（10分）自有资金现金流量表（单位：万元）自有资金现金流量表（单位：万元）0 1 2 3～9 10 11～14 15 16～19 20 年末 现金流入 年毛租金收入 净转售收入 现金流出 购房、办证及装 修投入 年还本付息 年运营成本 净现金流量

（二）某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000㎡，规划容积率为5．5。据估算，该住宅开发项目的建安工程费为2200元/㎡，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%，基础设施和公共配套设施建设费为430万元，开发期间税费按建筑面积计算，为114元/㎡，管理费用为上述费用（土地费用除外）之和的3．5%。预计住宅在项目建成时全部售出，销售费用、销售税金分别为销售收入的3%和5．5%。项目开发期为2年，建造期为1．5年。土地费用于开发期初一次性投入，开发期间税费于建造期初一次性投入，建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为7．7%，按季计息。不考虑土地增值税。（1）若开发商要求的税前成本利润率为30%，求该项目的最低销售价格。（2）若该项目的销售价格为8000元/㎡，求该项目保本的最低销售量。（10分

第三篇：房地产开发经营与管理试题

房地产开发经营与管理试题

一、单项选择题（共35题，每题1分。）1.下列风险不属于房地产投资系统性风险的是（）A．通货膨胀风险 B．周期风险

C．比较风险

D．变现风险

答案：C．

解析：比较风险为个别风险

2.某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为（）

A． 6% B．8.4% C．11% D．15%

答案：B．

解析：4%+0.4×（15%-4%）=8.4%

3.某开发商拟向银行贷款1500万元，借用5年一次还清，甲银行贷款利率为17%，按年单利计息，乙银行贷款年利率为16%，按月复利计息，问向（）贷款较经济。

A．甲银行 B．乙银行 C．甲乙同样 D．无法比较

答案：A．

解析：甲银行：1500+1500*17%*5=2775

乙银行：1500+（1+16%/12）60=3320.7

1因此向甲银行贷款较经济。4.房地产的（）性，决定了房地产市场是地区性的市场。A．不可移动性 B． 适应性 C． 各异性 D．相互影响性

答案：A．

解析：房地产的不可移动性，决定了房地产市场是地区性的市场。

5.已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是（）

A．3.75% B．7.5% C．15% D．15.87%

答案：D．

解析：i=（1+r/m）m-1=（1+15%/4）4-1=15.87%

6.关于等额序列支付资金回收系数，下列表示正确的是（）

A．（P / A．，i，n）B．（A．/P，i，n）C．（A．/F，i，n）D．（F/A．，i，n）答案：B．

解析：（A．/P，i，n）为等额序列支付资金回收系数标准表示法。

7.单利计息与复利计息的区别在于（）

A．是否考虑资金的时间价值 B．是否考虑本金的时间价值

C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值

D．采用名义利率还是实际利率

答案：C．

解析：单利计息与复利计息的区别在于是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值。

8.居民购买住宅的行为属于（）

A．习惯性购买行为 B．寻求多样化购买行为

C．化解不协调购买行为 D．复杂购买行为

答案：D．

解析：居民购买住宅的行为就属于复杂购买行为。

9.已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投入权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，该投资项目的投资利润率为（）

A．13.0% B．33.3% C．43.3% D．14.4%

答案：A．

解析：650/（4500+500）×100%=13.0%

10.下列各项费用中，不属于开发项目前期工程费的是（）

A．三通一平费用

B．工程造价咨询费

C．可行性研究费用

D．水文地质勘探费

答案：B．

解析：工程造价咨询费属于其它费用。

11.工作主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，该阶段为（）阶段。

A．投资机会研究

B．预可行性研究

C．初步可行性研究

D．详细可行性研究

答案：A．

解析：投资机会研究主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。

12.对个人住房贷款的的还款能力，国家规定，每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在（）以下。

A．40% B．50% C．60% D．70%

答案：B．

解析：每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下。

13.详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达到（）

A．±5% B．±10 % C．±15% D．±20%

答案：B．

解析：详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达±10 %.14.根据各地房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于（）的租金。

Ａ．50个月 Ｂ．100个月

C．10个月 D．10年

答案：B．

解析：一般情况下大约为100个月的租金，如果售价过高，那么对出租住宅的需求就会增加。

15.按（）细分，房地产市场可分为一级、二级、三级市场

A．交易形式 B．用途

C．目标市场 D．存量增量

答案：D．

解析：按存量增量细分，通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。

16.邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在（）。

A．3个以上 B．5-10个之间 C．5个以上 D．3-10个之间 答案：D． 解析：按照规定，邀请招标一般有3-10个之间。

17.（）是收集一手资料时最普遍采用的手段。

A．面访 B．问卷 C．观察 D．座谈

答案：B．

解析：问卷是收集一手资料时最普遍采用的手段。

18.名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（）

A．当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率

B．当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率

C．实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值

D．名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大

答案：A．

解析：当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率

19.流动比率，下列说法不正确的是（）

A．流动比率＝流动资产总额/流动负债总额×100％

B．又称之为“银行家比率”

C．又称之为“二对一比率”。

D．在国际上银行一般要求这一比率维持在100％以上

答案：D． 解析：在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上。20.房地产投资项目的成本利润率等于（）乘以100% A．开发商利润/总开发成本

B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本

C．开发商利润/总开发价值

D．正常经营年份的经营收入/总开发成本

答案： A．

解析：公式：RPC．=D．P/TD．C．

21.某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为（）万元。

A．8.0 B．8.4 C．9.0 D．10.0

答案：B．

解析：由40=5*A．1/（1+5%）得出A．1=8.4

22.房地产开发项目的建设阶段是指（）所经过的过程。

A．房地产开发 B．获得土地后到全部工程竣工

C．从工程开工到工程竣工验收 D．从工程开工到项目租售完毕

答案：C．

解析：房地产开发项目的建设阶段是指从工程开工到工程竣工验收所经过的过程。

23.物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行（）。

A．项目融资 B．工程招标

C．市场定位 D．物业管理

答案：C．

解析：物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行市场定位。

24.反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率的指标是（）

A．还本付息比率 B．抵押收益率

C．投资回报率 D．项目收益率

答案：C．

解析：投资回报率反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率。

25.已知某笔贷款的年名义利率为12%，实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（）作为计息周期的。

A．年 B．半年 C．季度 D．月

答案：C．

解析：常识。

26.对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的（）。

A．差别化 B．同质化 C．多样化 D．独特性

答案：A．

解析：对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的差别化。

27.物业管理工作中的每一部分工作，都应以（）为中心。

A．物业的保值增值 B．满足当前的租户和新租户 C．物业的安全 D．实现物业的管理目标 答案：B． 解析：物业管理工作中的每一部分工作，都应以满足当前的租户和新租户为中心。

28.由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过（）年

A．1 B．2 C．3 D．5

答案：B．

解析：对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过2年。

29.可行性研究报告中，一般不包括（）

A．封面 B．摘要 C．初步设计方案 D．附表

答案：C．

解析：初步设计在可行性研究阶段后。

30.某项目生产能力30000件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系，则盈亏平衡产量为（）

A．30000件 B．21400件 C．21800件 D．15600件

答案：B．

解析：见教材187页。

31.对于一般房地产投资项目来说，偿债备付率应该大于（）

A．1 B．1.2 C．1.5 D．2

答案：B．

解析：当小于1.2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务。

32.某城市地铁线的建设，使沿线房地产大大增值，这体现了房地产的（）性。

A．适应性 B．位置固定性 C．政策影响性 D．相互影响性

答案：D． 解析：这是房地产的相互影响性。33.增长点超过了平衡点，这是房地产市场自然周期的（）阶段。A．第一B．第二C．第三D．第四

答案：Ｂ

解析：增长点超过了平衡点，这是房地产市场自然周期的二阶段。

34.根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是（）

A．认知价值定价法B．领导定价法

C．目标定价法D．成本加成定价法

答案：Ｃ

解析：目标定价法是根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法

35.以下调查中，不属于不可控调查的是（）

A．市场容量调查 B．消费行为调查

C．市场环境调查 D．营销因素调查

答案：D．

解析：企业的营销手段是可控的。

二、多项选择题（共15题，每题2分，备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）

1.工程项目管理的基本职能是计划、（）

A．组织 B．决策 C． 控制 D． 协调 E．反馈

答案：A．C．D． 2.政府宏观调控房地产市场的手段包括 Ａ土地供应计划 Ｂ地价的杠杆作用 Ｃ诚信建设 Ｄ税收政策 E．政府定价

答案：A．B．D．

解析：宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收政策等。但不包括诚信建设。

3.经营收入包括（）

A．销售收入 B．出租收入

C．自营收入 D．营业外收入 E上年未分配利润

答案：A．B．C．

解析：经营收入包括销售收入出租收入 自营收入。

4.房地产开发项目的主要不确定因素有（）

A．土地费用 B．建安工程费用 C．运营费用

D．空置率 E．容积率

答案：A．B．D．

解析：C．E 主要为置业投资项目的不确定因素。

5.敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即（）

A．最乐观预测值 B．最悲观预测值

C．最可能预测值 D．最客观的预测值 E最原始的评估值

答案：A．B．C．

解析：三项预测值即最乐观预测值、最悲观预测值、最可能预测值

6.财务评价中损益表用以计算（）等评价指标。

A．成本利润率 B．投资利润率 C．资本金利润率 D．资本金净利润率 E资产负债率 答案：B．C．D． 解析：损益表中不显示成本及资产负债情况。

7.个人住房抵押贷款包括（）

A．商业性住房抵押贷款 B．商用房地产抵押贷款

C．政策性住房抵押贷款 D．在建工程抵押贷款

第四篇：房地产开发经营与管理复习题

房地产开发经营与管理复习题

一、名词解释

1.房地产A1

2.房地产市场A24

3.农地征收A44

4.回归分析法A121

5.复利计息B66

6.物业前期管理B14

4二、简答1.影响房地产价格上升主要有哪几个原因？A4

1.房地产市场具有哪些特性？A30

2.从房地产投资开发周期角度来划分，可以把房地产投资风险分为几种类型?A88

3.影响房地产市场转变的主要有哪些社会经济力量？33

4.房地产开发项目工程建设竣工验收包括哪些程序？A115

5.物业前期管理具有哪些作用？144

6.房地产价格的构成要素有哪些？12

2三、问答题

1.某一房地产开发企业拟获得某城市规划区内一农民集体所有的地块建设经济适用住房。该农民集体经济组织原耕地面积为80公顷，农业人口为600人，现征收耕地20公顷，该地块征收前3年每公顷年产值分别为3万元、3.2万元、3.4万元。经商定，土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该地被征收前3年平均年产值的5倍，被征收土地上的附着物及青苗补偿费为20万元，征收耕地的耕地开垦费为60万元。根据《中华人民共和国土地管理法》，试回答以下问题：P46

（1）该地块被征收应由政府的哪一级部门批准？

（2）需要安置的农业人口数有多少？安置补助费为多少？

（3）征收耕地补偿费用为多少？

（4）该房地产开发企业支付的费用为多少？

2.贷款90万元，月还款增长比率0.45%，15年期，货款利率6.6%。问其初始还款额和第15年最后一个月的还款额是多少?P72

3.某房地产开发商向银行贷款1500万元,期限5年,年利率8%,若该笔贷款的还款为按季度付息,到期后一次偿还本金,则开发商支付的利息总额是多少?如果计算先期支付的利息的时间价值,则该笔贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少?

第五篇：房地产开发经营与管理课程作业

房地产开发经营与管理课程作业

1、房地产的含义及特性

2、房地产开发与经营的概念及特点

3、房地产开发的参与者

4、房地产开发程序

5、房地产开发的行政管理内容

6、房地产开发的行政管理和市场宏观调控

7、房地产市场的内涵、构成要素、类型、特点

8、我国基本土地制度内容

9、房地产开发项目用地的获取方式及特点

10、城市规划对房地产项目的控制实施及规划控制指标

11、房地产项目投资策划、规划设计策划、建设过程策划、营销策划内容

12、房地产开发项目可行性研究报告内容

13、房地产开发项目投资和费用构成14、房地产开发项目财务评价指标及方法

15、房地产开发项目融资的资金来源

16、房地产开发项目管理内容及项目前期工作管理

17、物业管理及前期物业管理

18、房地产市场管理、房地产价格管理、房地产产权登记管理

19、某开发商欲参与一住宅开发项目地块的拍卖竞价工作，该地块为已整理完毕的熟地，其用地情况和规划条件如下：规划住宅净用地10亩，规划建筑容积率为2.0，住宅配套商业面积为总建筑面积的10％。根据市场调查，该地段同类商品住宅销售价格为5000元/平方米，商业用房销售价格为10000元/平方米，前期行政规费及前期工程费用合计估算为500元/平方米，建筑安装工程费用估算为1200元/平方米，公建及基础设施配套费用估算为500元/平方米，销售及管理费用（包括利息费用）为300元/平方米，销售综合税率为销售收入的6％。若开发商的预期项目总投资利润率为30％，则该开发商能够接受的楼面地价为多少（元/平方米）？此时土地总价为多少，单价为多少（万元/亩）？

20、一家庭准备购房，已知房屋总价50万，其中30%作为首付，剩下的去商业银行办理按揭，经评估该家庭平均月收入为8800元，可选择的还款期限为10年，15年和20年三种，年利率12%，还款方式为每月等额还款，且银行要求每月还款额应小于家庭平均月收入的一半，求：在满足贷款条件的前提下，为使该家庭所付利息较少时选择何种还款期限？此时的月还款额为多少？（保留整数）