2017年上半年上海房地产估价师《理论与方法》：比较法适用的估价对象模拟试题

第一篇：2017年上半年上海房地产估价师《理论与方法》：比较法适用的估价对象模拟试题

2017年上半年上海房地产估价师《理论与方法》：比较法适用的估价

对象模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某宗房地产是在10年前通过出让方式取得的土地使用年限为40年的商业用地，建设期为1年，该宗房地产正常情况下每年可获得净收益为12万元，该宗房地产的报酬率为8%，该宗房地产的收益价格为__万元。A．133.90 B．135.09 C．143.10 D．150

2、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的。A：相互影响性 B：适应性 C：不一致性

D：保值性与增值性 E：借款合同

3、在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是__万元。A．2500 B．3500 C．3600 D．3000

4、按照《中华人民共和国物权法》规定，业主作出解聘物业服务企业的决定，应当经__的业主同意。

A．专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上 B．专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数 C．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数三分之二以上 D．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数

5、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，即__。A．一类是咨询性、参考性的，另一类是法律性、证据性 B．一类是参照性、咨询性的，另一类是签证性、证据性 C．一类是咨询性、参考性的，另一类是签证性、证据性 D．一类是咨询性、参考性的，另一类是签证性、法律性

6、房屋征收实施过程中，违法建筑应由__认定。A．征收人

B．征收主管部门 C．房地产登记机构 D．规划行政主管部门

7、被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金，双方协商不成的，__。A．通过委托评估确定 B．依照合同办理 C．遵循惯例处理 D．不予支付

8、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到主管部门备案。A：规划 B：土地

C：房地产开发 D：建设

E：执行层的组织协调

9、房地产投资的缺点是__。A．投资回收周期较长 B．投资数额巨大 C．变现性差 D．以上均正确

10、某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/m2（年末收取），出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5%，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为（）元/m2。A．3300 B．3324 C．3335 D．3573

11、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为__。A．居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值 B．居民区的房地产增值，工业用地房地产增值 C．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值 D．居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值

12、小区内停车场建设费属于。A：公共配套设施建设费 B：建筑安装工程费 C：基础设施建设费 D：物业管理维修资金 E：借款合同

13、对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是。A：销售收入 B：开发建设投资 C：营业税金及附加 D：借贷本金偿还 E：借款合同

14、估价对象房地产剩余使用年限为40年，可比实例的剩余使用年限为50年，成交价格为3500元／㎡，该类房地产的报酬率为12％，则与估价对象相同年限的房地产价格为。A：1126元／㎡ B：3446元／㎡ C：3473元／㎡ D：3527元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

15、房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门为。A：住房和城乡建设部 B：信息产业部

C：人力资源和社会保障部

D：中国房地产估价师与房地产经纪人学会 E：执行层的组织协调

16、甲某将其房屋赠给其子乙某，则双方应持原产权证及相关证明到当地房地产管理部门申请办理房屋产权__登记。A．初始 B．变更 C．转移

D．他项权利

17、随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为。A：市场潜量 B：市场预测量 C：市场最低量 D：市场最高量 E：借款合同

18、关于房屋施工面积的说法，正确的是__。A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积 B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积 C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积

D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积

19、是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动。A：房地产的易受限制性 B：房地产的保值增值性 C：房地产价值量大

D：房地产的难以变现性

E：工业用地的监测点评估价格

20、报酬率为与所投入的资本的比率。A：净收益 B：投资回收 C：投资回报 D：收益

E：工业用地的监测点评估价格

21、不动产登记费的收取__ A．按不动产面积 B．按件收取

C．按不动产体积 D．按价款的比例

22、商品房买卖合同中写明的价格一般是。A：成交价 B：均价 C：理论价格 D：市场价格

E：工业用地的监测点评估价格

23、在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是__的使用方式。A．经济化 B．最高最佳 C．实际性 D．常规

24、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。A．15% B．20% C．30% D．40%

25、当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了__。A．领导定价法 B．随行就市定价法 C．目标定价法 D．挑战定价法

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、敏感性分析的最基本方法是。A：因素不确定分析 B：线性因素分析

C：单因素敏感性分析 D：多因素敏感性分析 E：借款合同

2、所有者权益中，合称为留存收益。A：实收资本 B：资本公积 C：盈余公积 D：已分配利润 E：未分配利润

3、可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的（）分析、论证的科学方法。

A．技术经济 B．收益成本 C．经济效益 D．盈利能力

4、属于直接融资方式的有。(2001年试题)A：抵押贷款 B：赊销 C：发行股票 D：发行债券 E：分期付款

5、下列关于股票与公司债券的表述不正确的是。A：二者既有相同之处，又有质的区别

B：股票投资是一种长期投资，而公司债券投资则是一种短期投资

C：股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系，而公司债券持有人与公司之间形成的是一种股东权与公司生产经营权的关系

D：在风险承担方面，公司债券持有人承担公司经营风险责任，而股票持有者则不承担公司经营风险责任

E：股票投资风险是很大的。相比之下，公司债券则是一种风险程度相对低得多的投资

6、投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了。(2009年试题)A：物业增值收益 B：所得税

C：还本付息额

D：投资者权益增加值 E：权益投资

7、《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由__以上人民政府依法批准__。A．县级，划拨 B．省级，划拨 C．省级，出让 D．县级，出让

8、房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以__倍中误差作为限差。A．1 B．2 C．3 D．4

9、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于__。A．试探性调查 B．描述性调查 C．创新性调查 D．因果性调查

10、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的__。A．容积率 B．土地用途

C．土地开发程度 D．评估单位

E．土地使用权性质

11、风险估计与评价常用方法主要有。A：调查和专家打分法 B：解析方法

C：蒙特卡洛模拟法 D：幕景分析法 E：时间序列法

12、某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为年。A：37 B：40 C：43 D：50 E：借款合同

13、征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守__等原则。A．珍惜耕地，合理利用土地 B．保证国家建设用地 C．有偿使用土地 D．无偿使用土地 E．依法征地

14、城市用地分类中，绿地不包括。

A：市级、区级的公共绿地及生产防护绿地 B：居住区级的公共绿地及生产防护绿地 C：专用绿地 D：专用园地 E：专用林地

15、A房地产开发公司在一项目投标中，符合中标人条件的是。A：其标书能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准 B：其标书能够不同程度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准 C：其标书能够满足招标文件的形式性要求

D：其标书能够满足招标文件的实质性要求，并经评审的投标价格最低但不低于成本

E：其标书经评审的投标价格最低且低于成本

16、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行__登记。A．转移登记 B．变更登记

C．先进行变更登记再进行转移登记 D．先进行转移登记再进行变更登记

17、某房地产估价机构投保的险种有：①火灾保险，②社会养老保险，③预防公害保险，④失业保险，⑤人身伤害保险，⑥运输工具保险，⑦劳动工伤保险，⑧统筹医疗保险。其中属于社会保险的险种有种。A：3 B：4 C：5 D：6 E：执行层的组织协调

18、运用路线价法估价，遇有__等临街土地价值的计算，需进行加价或减价修正 A．一面临街的矩形土地 B．前后两面临街的矩形土地 C．一面临街的三角形土地 D．梯形土地 E．街角地

19、房地产开发项目策划的主要工作内容有__。A．开发内容和规模的分析与选择 B．评价方案构造 C．区位分析与选择

D．开发时机的分析与选择 E．融资方式的分析与选择

20、根据国务院令第483号《国务院关于修改(中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例)的决定》，土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次，即。

A：大城市1．5～30元 B：大城市1．2～24元 C：中等城市1．2～24元 D：小城市0．9～18元

E：县城、建制镇、工矿区0．6～12元

21、下列关于维修基金管理的表述中，错误的是__。

A．业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管 B．业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管

C．维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用 D．业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还

E．因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主

22、是企业的净利润与销售收入净额的比率。A：资产报酬率 B：销售净利率 C：销售毛利率

D：股东权益报酬率 E：执行层的组织协调

23、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为__。A．被烧损前的状况 B．被烧损后的状况 C．被烧损前与被烧损后的差异状况 D．未来修复或重建后的状况

24、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括。A：人工费 B：材料费

C：企业管理费

D：施工机械使用费 E：规费

25、某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动资产比率是。A：40％ B：50％ C：200％ D：250％

E：执行层的组织协调

第二篇：北京2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：估价对象模拟试题

北京2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：估价对象模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产抵押自合同__之日起生效。A．登记 B．工商鉴证 C．公证 D．签订

2、契税实行的是__税率。A．比例 B．定额 C．累进

D．幅度定额

3、__是由房地产估价工作的性质决定的，是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。

A．独立、客观、公正原则 B．合法原则

C．最高最佳使用原则 D．估价职业道德

4、关于投资组合理论的说法，正确的是。A：投资者应选择毫无风险的投资组合

B：投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合 C：投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消 D：投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消 E：借款合同

5、下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是__。A．依法登记的房地产权利受国家法律保护

B．当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记 C．经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力

D．房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记

6、某非经济特区的房地产估价机构完成本地一宗以房产为主的评估项目，评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为__万元。A．1.60 B．3.00 C．4.25 D．5.00

7、某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为（）m2。A．40 B．45 C．48 D．50

8、承包商收到竣工结算价款后，通常应在__内将竣工工程交付给开发商。A．半个月 B．一个月 C．一个半月 D．二个月

9、以下列入国家三级保护野生药材物种的是 A．虎骨 B．熊胆 C．血竭 D．穿山甲 E．黄芩

10、某经营性房产年租金收入48000元，则征收房产税金额为__元。A．5760 B．4800 C．576 D．480

11、注册房地产估价师继续教育由组织。A：住房和城乡建设部 B：人力资源和社会保障部 C：省级政府建设主管部门

D：中国房地产估价师与房地产经纪人学会 E：执行层的组织协调

12、下列不属于间接融资优点的是。A：筹资可以积少成多 B：安全性较高 C：安全性较低

D：作为间接融资主体的金融中介机构，一般都有相当大的规模，资金也比较雄厚，它们可以雇用各种专业人员对融资活动进行分析，也有能力利用现代化工具从事金融活动

E：执行层的组织协调

13、对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向、__申请确认。A．土地管理局

B．房屋面积鉴定机构 C．城市规划行政主管部门 D．房产测绘单位

14、房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的。A：成交价格 B：理论价格 C：评估价值 D：市场价格 E：工业用地的监测点评估价格

15、准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是__。A．空置量 B．空置率 C．空置水平D．空置面积

16、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为。A：货币补偿 B：产权调换

C：产权调换或货币补偿 D：加倍补偿

E：房地产估价机构必须加盖公章

17、某建筑物的重置价格为100万元，自竣工之日到估价时点已有10年，根据建筑物的实际情况，认为维修保养得好，有效年龄相当于12年，经济寿命为35年，残值率为5%。如果用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，则该建筑物的现值为（）万元。A．32.57 B．27.14 C．67.43 D．50.25

18、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是（）。A．所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究

B．初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1.0%～2.0% C．初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析

D．在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等

19、某宗房地产的总价值为5 000万元，其总地价为2 000万元，总建筑面积为10 000 ㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200 ㎡．按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为．【2004年考题】 A：1％ B：1.5％ C：2％ D：2．5％

E：工业用地的监测点评估价格 20、短期资金市场是指以短期金融工具为媒介而进行的年期以內资金交易活动的总称。A：1 B：3 C：5 D：8 E：执行层的组织协调

21、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。A．可比实例房地产 B．估价对象房地产 C．标准房地产 D．类似房地产

22、某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是__。A．0.21% B．1.23% C．2.01% D．3.23%

23、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于。A：房地产开发投资 B：房地产置业投资 C：房地产间接投资

D：投资于房地产投资信托基金 E：借款合同

24、下列关于保险的职能说法有误的一项是__。

A．分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和个人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使损失分散给众人

B．融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸引更多的保险费收入创造条件 C．在各种保险中，政策保险最能体现分配职能

D．保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力

25、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过得来的。A：近期交易物业的租金或售价进行比较 B：市场上交易物业的租金或售价进行比较 C：类似物业的比较

D：市场上近期交易的类似物业的租金或售价进行比较 E：借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是__。A．容积率 B．空置率

C．利息备付率 D．成本利润率

2、出具不实估价报告的估价机构与人员，应对其__。A．给以行政处分 B．作出停业或开除处理 C．予以处罚

D．要求公开致歉 E．记入其信用档案

3、甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价分别为2700元/m2和2800元/m2，该类房地产的报酬率为6%，则两宗土地价格相比__。A．甲大于乙 B．甲小于乙 C．甲等于乙 D．无法确定

4、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有__等。A．意外破坏的损毁 B．市场供给的过量 C．建筑设计的缺陷

D．人们消费观念的改变 E．周围环境条件的恶化

5、在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有。A：规避估价风险

B：保护估价师和估价机构

C：使评估价值更接近实际成交价格

D：告知和提醒估价报告使用人注意有关事项 E：使委托人能得到其预期的估价结果

6、下列属于房屋租赁合同自然终止情形的有。A：租赁合同到期，合同自行终止 B：符合法律规定可以解除合同条款的 C：符合合同约定可以解除合同条款的

D：承租人利用承租的房屋从事非法活动的 E：因不可抗力致使合同不能继续履行的

7、我国传统的城镇住房制度的特点包括。A：国家统包的实物福利性住房制度 B：市场供应的实物福利性住房制度 C：低租金的实物福利性住房制度

D：无限期使用的实物福利性住房制度 E：无偿分配的实物福利性住房制度

8、按资产投资的类型划分，可分为形式。A：权益型 B：债务型 C：混合型 D：综合型 E：抵押型

9、下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是__。

A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次 B．经营收入=销售收入+出租收入 C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 D．可分配利润=税后利润-未分配利润

10、民法中的人身关系包括。A：财产所有权关系 B：财产流转关系 C：财产形成权关系 D：人格权关系 E：身份权关系

11、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是__。A．项目的交通组织规划 B．项目构成及平面布置 C．项目的建筑规划 D．城市土地利用规划

12、开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有__。

A．建设工程规划许可证 B．选址规划意见通知书 C．项目设计方案的总平面图

D．城市计划部门批准征用土地的计划任务 E．1/2000或1/500的地形图

13、下列房产中，可免征房产税的是__。A．个人所有的营业用房 B．军队出租的房产 C．学校兴办的工厂

D．企业办的各类学校自用的房产

14、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。A．16 B．18 C．20 D．22

15、债券利率的高低，主要受等因素的影响。A：银行利率

B：发行者的资信级别 C：偿还期限

D：发行者的企业特色

E：利率计算方式和资本市场资金供求关系

16、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的，现需房地产估价，__。A．私有住宅转让后仍用于居住的

B．办理了出让手续，变划拨土地为出让土地，由受让方缴纳出让金 C．按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的 D．是不改变土地划拨性质，对转让方征收土地收益金 E．转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的

17、拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容有。A：确切地说明拆迁的范围、拆迁的对象、拆迁的实施步骤

B：对拆迁范围內被拆迁的居民、机关、团体、企事业单位提出补偿安置方案 C：安置房和临时安置周转房的房源情况

D：拆迁的各项补偿费及拆迁的各种补偿费来源

E：补助费的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排

18、下列关于税收的征管，表述正确的是。

A：税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，都要依照法律的规定执行 B：税务机关应当广泛宣传税收法律、行政法规，普及纳税意识，有偿地为纳税人提供纳税咨询服务

C：税务机关应当依法为纳税人、扣缴义务人的情况保密

D：纳税人、扣缴义务人无权要求税务机关为纳税人、扣缴义务人的情况保密 E：纳税人依法享有申请减税、免税、退税的权利

19、会计核算一般原则具体包括三个方面。A：衡量会计信息质量的一般原则 B：确认和计量的一般原则 C：起修正作用的一般原则 D：起规范作用的一般原则 E：起修正作用的特殊原则

20、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括__。A．措施费 B．规费 C．利润

D．企业管理费 E．税金

21、国家一级的城市房屋拆迁管理部门是__。A．国务院

B．国务院建设行政主管部门 C．城市规划主管部门 D．土地管理局

22、按照会计要素进一步分类，下列属于会计科目分类的是。A：处罚类会计科目 B：负债类会计科目

C：所有者权益类会计科目

D：成本类会计科目和权益类会计科目 E：资产类会计科目

23、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（）。A．交通拥挤 B．建筑技术进步 C．城市规划改变 D．自然环境恶化

24、房地产企业债务融资的主要资金来源有（）。A．上市 B．增发新股

C．发行企业债券 D．住房抵押贷款 E．信用贷款

25、假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的。A：区位 B：用途 C：档次

D：周围环境 E：建筑规模

第三篇：福建省2016年房地产估价师《理论与方法》：估价目的模拟试题

福建省2016年房地产估价师《理论与方法》：估价目的模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有__签字盖章。A．注册建筑师 B．注册结构工程师 C．注册建造师

D．注册施工管理师

2、是影响房地产价格的房地产自身因素。A：区位因素、实物因素、权益因素 B：区位因素、社会因素、权益因素 C：区位因素、社会因素、国际因素

D：区位因素、实物因素、权益因素、社会因素、经济因素 E：工业用地的监测点评估价格

3、编制工程进度计划的方法有横道图法和__。A．网络图法 B．表格法 C．竣工图法 D．坐标图法

4、下列房地产价格影响因素中．不属于区位因素中的位置因素的是。A：朝向 B：楼层 C：方位

D：交通条件

E：工业用地的监测点评估价格

5、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是__。A．建筑剖面图 B．建筑构造详图 C．建筑平面图 D．总平面图

6、以下有关假设开发法的表述中，不正确的是。

A：假设开发法在表现形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法” B：假设开发法是一种科学实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的情况下，得到了广泛应用

C：对于应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，应采用假设开发法进行估价

D：假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一 E：工业用地的监测点评估价格

7、遵守要求在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。A：谨慎原则

B：最高最佳使用原则 C：合法原则 D：替代原则

E：工业用地的监测点评估价格

8、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是。A：空置率偏小 B：运营费用偏大 C：收益期限偏短 D：报酬率偏高

E：工业用地的监测点评估价格

9、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是__。

A．任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘

B．对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解

C．实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况 D．拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁入签字认可

10、下列关于房地产转让，表述错误的是。

A：因企业被收购房地产权属随之转移的，属于房地产转让；因企业被兼并房地产权属随之转移的，则不属于房地产转让

B：房地产买卖属于双务行为，房地产赠与属于单务行为

C：房地产转让最主要的特征表现在房屋所有权连同房屋所占用的土地使用权发生转移

D：凡房地产转让或变更的，必须按照规定的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记 E：执行层的组织协调

11、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场．需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用进行估价。A：比较法 B：成本法

C：假设开发法 D：长期趋势法

E：工业用地的监测点评估价格

12、已知某城市容积率修正系数表，见下表。

容积率修正系数表 A．容积率 B．0.1 C．0.4 D．0.7 E．1.0 F．1.1 G．1.3 H．1.7 I．2.0 J．2.1 K．修正系数 L．0.5 M．0.6 N．0.8 O．1.0 P．1.1 Q．1.2 R．1.6 S．1.8 T．1.9

13、__是收集一手资料时最普遍采用的手段。A．问卷 B．座谈 C．电话 D．邮寄

14、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。A．30%～40% B．40%～50% C．50%～60% D．60%～70%

15、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元／㎡。现市场上类似住宅的年租金为600元／㎡。若折现率为8％，则承租人甲目前的权益价值为万元。A：6.19 B：6.42 C：7.20 D：9.58 E：工业用地的监测点评估价格

16、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）。A．43万元 B．112.5万元 C．123.3万元 D．150万元

17、甲房地产开发公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要3年时间，目前市场对此类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后3年内该地区的住宅空置率会从目前的2％上升至10％左右。甲公司拟以其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是。

A：因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法(现金流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当比现时同类房屋售价高

B：因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法(现金流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当予以调低

C：该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值

D：该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价 E：工业用地的监测点评估价格

18、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由__裁决。A．上级房屋拆迁管理部门 B．人民法院

C．县级以上人民政府 D．同级人民政府

19、用收益法计算房地产价格，若第七年净收益为，年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=。A： B： C： D：∞

E：工业用地的监测点评估价格

20、某经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、原建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为万元。A：1．60 B：3．00 C：4．25 D：5．525 E：执行层的组织协调

21、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为，【2004年考题】 A：849元／㎡ B：865元／㎡ C：882元／㎡ D：915元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

22、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是__。A．购买房地产股票 B．购买商铺

C．购买房地产债券

D．购买住房抵押支持证券

23、估价对象土地2004年的纯收益为500万元，预计2005年到2009年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，若2009年底将该土地转让，转让价格为4000万元，该类土地的报酬率为8％，土地使用权在2005年1月1日的价格为。A：6866万元 B：7161万元 C：5010万元 D：5510万元

E：工业用地的监测点评估价格

24、决定某一房地产价格水平高低的供求状况主要是房地产的供求状况。A：全国本类 B：本地区本类 C：全国 D：本地区

E：工业用地的监测点评估价格

25、从卖房的角度看，成本法的理论依据是__。A．销售状况价值论 B．市场供求价值论 C．生产费用价值论 D．经济花费价值论

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《合同法》规定，租赁期限不能超过__年。A．30 B．20 C．10 D．5

2、《城市房屋权属登记管理办法》规定，房屋权属登记机关自受理房屋权属登记申请之日起__日内应当决定是否予以登记。A．3 B．5 C．7 D．10

3、房地产估价可在下列活动中发挥作用__。A．房地产出租 B．房地产保险

C．房屋继承、分割 D．房地产拍卖抵债

4、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为__。A．12% B．32% C．24% D．30%

5、城市总体规划的近期规划期限一般为__年。A．1 B．3 C．5 D．10

6、市场调查可分为不可控因素调查和可控因素调查两种，其中，可控因素调查包括__。A．产品调查

B．市场需求容量调查 C．价格调查

D．分销渠道调查 E．促销策略调查

7、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁的实施方式主要包括。A：自行拆迁 B：委托拆迁 C：政府拆迁 D：单位拆迁 E：社会拆迁

8、财务分析不包括。A：偿债能力分析 B：平衡能力分析 C：盈利能力分析 D：营运能力分析 E：执行层的组织协调

9、某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30％来支付抵押贷款月还款额，已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6％。则该家庭的首付款额是元。A：34000.00 B：83265.38 C：87867.78 D：91022.12 E：借款合同

10、某个国家从2000～2004年的基尼系数分别为0.33,0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断。

A：该国家的居民收入分配趋于平均化

B：该国家的居民收入分配两极分化越来越严重 C：该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势 D：该国家的居民收入呈现出上升的趋势 E：执行层的组织协调

11、受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应派__单数成员组成鉴定组。A．3人(含3人)以上 B．5人(含5人)以上 C．7人(含7人)以上 D．9人(含9人)以上

12、房屋登记机构应进行实地查看的情形有。A：房屋所有权初始登记 B：房屋所有权转移登记 C：最高额抵押登记 D：在建工程抵押权登记 E：地役权登记

13、基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率(MARR)．决定基准收益率大小的因素主要是。A：资金来源 B：资金成本 C：项目风险 D：预期利润 E：机会成本

14、目前，我国已基本建立了以国有金融机构为主体、其他各类金融机构并存的金融体系，逐步形成了的金融体制。A：银行、证券、保险业分业经营 B：银行、证券、保险业分业监管 C：银行、证券、保险业共同经营 D：银行、证券、保险业合作经营 E：银行、证券、保险业共同监管

15、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定．不具抵押意义因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有．【2005年考题】 A：土地所有权

B：国有工业用地使用权 C：宅基地土地使用权 D：大型游乐场 E：乡镇企业用房

16、下列有关综合指标的表述，正确的是{)。

A：绝对指标是反映在一定时空条件下的社会经济现象总规模或绝对水平的统计指标

B：相对指标是绝对指标(总量指标)的派生指标

C：平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值分离趋势的指标 D：平均指标主要是指标准差

E：变异指标又称变动度，是反映总体单位标志值差异程度的综合指标

17、基准收益率是导致投资行为发生所要求的__。A．最低投资报酬宰 B．平均投资报酬率 C．最低投资利润率 D．平均投资利润率

18、房地产的规范性文件包括。A：《房地产经纪人员执业资格制度暂行规定》 B：《房地产估价规范》 C：《关于房地产中介服务收费的通知》 D：《房产测量规范》 E：《城市房屋拆迁估价指导意见》

19、如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，房地产投资评估的模型所用的折现率为__。A．8% B．4% C．14% D．12% 20、下列__房产可以免征房产税。A．个人所有的房产

B．宗教寺庙、公园、国家机关、部队等自用的房产 C．企业办的各类学校、医院、幼儿园等自用的房产

D．高等学校兴办的校办工厂、企业、招待所等自用的房产 E．房产因大修而停用的，大修期间可以免征房产税

21、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供。A：《住宅平面示意图》 B：《住宅立面示意图》 C：《住宅剖面示意图》 D：《住宅质量保证书》 E：《住宅使用说明书》

22、以下能够引起利率上升的因素有__。A．借贷资金的供给大于需求 B．预期通货膨胀率上升

C．中央银行采用货币紧缩政策 D．某国国际收支出现大量顺差 E．中央银行采用货币扩张政策

23、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有__。A．土地所有权

B．国有工业用地土地使用权 C．宅基地土地使用权 D．大型游乐场 E．乡镇企业用房

24、房地产估价机构组织形式包括。A：合伙制 B：股份制

C：有限责任制 D：国有独资公司 E：个人企业

25、甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。A．若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元 B．若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元 C．若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元 D．若乙地块临街深度为100ft，则其总价为1 10万元 E．若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元

第四篇：2015年下半年浙江省房地产估价师《理论与方法》：估价对象考试试题

2015年下半年浙江省房地产估价师《理论与方法》：估价对象考试试

题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、标准深度是道路对地价影响的转折点．由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价。A：逐渐降低 B：逐渐升高

C：可视为基本不变 D：为零

E：工业用地的监测点评估价格

2、在城市房屋拆迁补偿安置中，__。A．产权不明确的房屋不予补偿

B．已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人 C．未解除租赁关系的房屋，暂不补偿

D．未超过使用期限的，临时建筑，应给予适当补偿

3、甲某将其房屋赠给其子乙某，则双方应持原产权证及相关证明到当地房地产管理部门申请办理房屋产权__登记。A．初始 B．变更 C．转移

D．他项权利

4、是房地产需求的交叉价格。

A：房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比 B：房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比

C：一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比

D：在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度

E：工业用地的监测点评估价格

5、__用以表现公司股份的形式才是股票。A．无限责任公司 B．股份有限公司 C．有限责任公司 D．两合公司

6、以下关于房地产市场调查的步骤的排序，正确的是__。①收集信息；②分析信息；③报告结果；④确定问题和调查目标；⑤制定调查计划 A．④⑤①②③ B．①②③④⑤ C．⑤④①②③ D．④⑤②①③

7、按__分类，房屋租赁分为公有房屋的租赁和私有房屋的租赁。A．使用用途

B．房屋所有权性质 C．房屋使用权

D．房屋用途房地产

8、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是。

A：房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对

B：房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄

C：房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣

D：估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解

E：工业用地的监测点评估价格

9、一般来说，通货膨胀会导致折现率__。A．小于利率 B．大于利率 C．降低 D．提高

10、一个房地产开发商要获取销售许可证，他要找的部门是__。A．房地产学会 B．房地产行业协会 C．房地产管理部门 D．政府

11、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人对估价结果有异议的，可以自收到估价报告之日起日内，向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地产估价机构必须加盖公章

12、下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是__。A．城市规划的制定

B．城市规划的实施和管理 C．城市规划的监督检查

D．城市规划法律法规的制定

13、产生房地产价格泡沫的直接诱因是（）。A．土地稀缺 B．城市化进程快 C．投机需求膨胀 D．过度放贷

14、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是．【2007年考题】 A：现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金 B：现时该房改房上市交易的正常价格 C：现时该房屋的房改成本价 D：当时该房屋的房改成本价 E：工业用地的监测点评估价格

15、经济增长通常用一定时期内实际__的平均增长率来衡量。A．国内生产总值 B．国民生产总值 C．国民收入

D．国民消费水平

16、关于流动比率，下列说法不正确的是__。

A．流动比率=(流动资产总额/流动负债总额)×100% B．又称之为“银行家比率” C．又称之为“二对一比率”

D．在国际上银行一般要求这一比率维持在100%以上

17、某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为__。A．市场不景气

B．该别墅区的环境条件变差 C．该别墅区的单位开发成本降低 D．开发商获得满意的利润即可

18、某房地产开发企业2010年销售收入为8000万元人民币，扣除项目金额为5000万元，应缴土地增值税为万元。A：500 B：750 C：900 D：950 E：执行层的组织协调

19、房产分户图作为房屋权属证书附图时，图中应标注__。A．相邻土地权利界线 B．海拔高程

C．用地面积的分摊系数

D．套内建筑面积与共有分摊面积

20、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是。A：将现金存入银行

B：购进一批材料，货款暂欠 C：以银行存款购买设备

D：以银行存款偿还银行借款 E：执行层的组织协调

21、__指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。A．成本加成定价法 B．目标定价法 C．认知价值定价法 D．价值定价法

22、一般而言，认知价值定价法所定价格__价值定价法所定价格。A．高于 B．低于 C．等于

D．低于等于

23、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是__。A．开发结束时的时间

B．购买待开发房地产时的时间 C．开发期间的某个时间 D．全部租售出去时的时间

24、住房公积金委员会各项决策的执行机构是。A：住房公积金管理中心

B：住房公积金管理委员会委托的银行 C：各个单位 D：全体职工

E：执行层的组织协调

25、进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是。A：债务融资成本分析 B：资金占用费分析

C：资本金与债务资金的比例分析 D：担保费分析 E：借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审批，但年减免税额达到或超过万元的，要报经财政部、国家税务总局批准。A：10 B：20 C：30 D：50 E：执行层的组织协调

2、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。A．比较风险 B．通货膨胀风险 C．时间风险

D．资本价值风险

3、业主大会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出使用计划，经__讨论通过后实施。

A．当地房地产行政主管部门 B．房地产开发商 C．业主大会 D．物业公司

4、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为 9%，则该类房地产的资本化率为__%。A．6 B．6.9 C．8.8 D．9

5、根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，下列关于最低保修项目和保修期限，说法正确的是。A：管道渗漏为1年 B：五金件损坏为2年 C：管道堵塞为6个月

D：电器开关损坏为6个月 E：供冷系统损坏为1个供冷期

6、房地产估价师注册证书失效的情形有__。A．注册期满3年而未延续注册的 B．持续离开估价岗位超过1年的 C．年龄超过60周岁的

D．聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的 E．不具有完全民事行为能力的

7、银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有。A：分期发放贷款，对其现金情况进行监控

B：对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用

C：要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30％ D：不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款 E：密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用

8、《注册房地产估价师管理办法》适用中华人民共和国境內的管理。A：房地产估价师的注册管理 B：注册房地产估价师的执业管理 C：房地产估价机构的监督管理 D：注册房地产估价师的继续教育 E：注册房地产估价师的监督管理

9、某房地产估价机构投保的险种有：①火灾保险，②社会养老保险，③预防公害保险，④失业保险，⑤人身伤害保险，⑥运输工具保险，⑦劳动工伤保险，⑧统筹医疗保险。其中属于社会保险的险种有种。A：3 B：4 C：5 D：6 E：执行层的组织协调

10、下列关于电梯，表述正确的是。A：高层建筑应设消防电梯

B：一般来说，最高住户入口层楼面距底层室內地面的高度在10m以上的，均应设置电梯 C：一般来说，住宅建筑层数在7层及7层以上的，应设置电梯

D：电梯井道是电梯运行的通道，每层均有出入口，井内有导轨、导轨撑架、平衡锤及缓冲器等

E：电梯由机房、井道、轿厢三大部分组成

11、对于拍卖，下列说法错误的是__。A．拍卖的当事人有三方，且三方缺一不可 B．拍卖中价格的竞争是在卖方中间展开的 C．拍卖商品的出售价格由买方定价

D．拍卖方式交易中，竞买人必须向拍卖人公开其实身份

12、影响房地产价格的环境因素不包括__。A．大气环境 B．声觉环境 C．卫生环境 D．治安环境

13、城市规划行政主管部门主要通过对城市建设工程项目进行管理和监督。A：建设项目选址意见书 B：建设用地规划许可证 C：建设工程开工许可证 D：建设工程规划许可证 E：建设工程施工报告

14、拍卖一非公物房地产，市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为万元。(2006年试题)A：64 B：96 C：160 D：224 E：执行层的组织协调

15、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有。A：可出租或可使用面积 B：出租方的商业信誉 C：基础租金与市场租金

D：出租单元的面积规划和室內装修 E：物业管理企业的经营业绩

16、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是__。A．目标定价法 B．价值定价法 C．挑战定价法

D．成本加成定价法

17、设计阶段影响工程造价的因素中，总平面设计中影响工程造价的因素包括。A：平面形状 B：占地面积 C：建筑结构 D：功能分区 E：运输方式

18、利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有。A：期望值相同，标准差小的方案 B：期望值相同，标准差大的方案 C：标准差系数小的方案 D：标准差系数大的方案

E：标准差相同，期望值大的方案

19、下列属于报酬率求取方法的是__。A．累加法 B．功能法

C．市场提取法

D．投资报酬率插入法 E．匀衡法

20、建筑与水有关的物理性质有__等。A．孔隙率 B．抗渗性 C．抗冻性

D．弹性和塑性 E．耐磨性

21、下列关于银行外部组织形式叙述错误的是__。

A．单元银行制指业务只由一个独立的银行机构经营而不设分支机构的银行组织形式

B．总分行制指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构，分支行的业务和内部事务统一遵照总行的指示办理

C．集团银行制与连锁银行制的区别在于前者没有股权公司形式，不需成立控股公司

D．连锁银行制形式下的成员银行在法律上是独立的

22、房地产市场需求的特点主要有。A：多样性 B：广泛性 C：垄断性 D：复杂性

E：具有高度的适应性

23、房屋租赁期內，因买卖、赠与或者继承发生房屋所有权转移，原租赁合同。A：对承租人和新房主继续有效 B：对承租人和新房主无效

C：对承租人继续有效，对新房主无效 D：对承租人无效，对新房主继续有效 E：执行层的组织协调

24、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括等。A：统一采用总价 B：统一采用单价

C：统一币种和货币单位 D：统一面积和大小 E：统一付款方式

25、签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后__日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。A．10 B．20 C．30 D．40

第五篇：房地产估价理论与方法

第一章 房地产估价概论

考试目的：测试应考人员对房地产估价的含义、本质和必要性，房地产顾家的要素，房地产估价的各种现实需要，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容：

第一节，对房地产估价的基本认识

一、房地产估价的含义

指专业房地产估价。

（一）专业估价与非专业估价的本质区别

1）专业估价是由专业人员和专业机构完成的。

2）专提供的是专业意见。

3）专具有公信力。

4）专实行有偿服务。

5）专要承担法律责任。

（二）专业房地产估价的概念

核心内容：为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析，测算和判断。定义：房地产估价师和房地产估价机构接受他人委托，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。要素：估价当事人、估价目的、估价对象、估价时点、价值类型、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序、估价方法和估价结果。

（三）估价与评估的异同

估价的含义更精准、明确、具体，就是指对价值进行评估。

房地产估价师和房地产估价机构从事的房地产估价衍生业务和咨询顾问业务：

1）价值分配业务

2）价值减损评估业务

3）相关经济损失评估业务

4）房地产咨询顾问业务

（四）国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义

二、房地产估价的本质

（一）房地产估价师评估房地产的价值而不是价格

价值与价格：价值是物的真实所值，是价格的波动“中心”；价格是价值的外在表现，围绕价值上下波动。

（二）房地产估价师模拟市场定价而不是替代市场定价

估价与定价：估价师提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相关当事人自己的行为。

(三)房地产估价师提供价值意见而不是做价格保证

根据提供的专业意见的用途和作用，可分为两种不同性质的估价：鉴证性估价（或称证据性估价、公正性估价）、咨询性估价（或称参考性估价）

刑法一百九十八条、公司法二百零八条规定了估价的法律责任。

鉴证性估价应“独立、客观、公正”，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”。本书讲的主要是鉴证性估价。

（四）