2017房地产估价师《理论与方法》专项习题

第一篇：2017房地产估价师《理论与方法》专项习题

1、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做()。

A、房地产的供给价格

B、房地产的需求价格

C、房地产的市场价格

D、房地产的均衡价格

2、关于高层建筑地价分摊的方法，下列说法正确的是()。

A、地价分摊有按建筑面积、房地价值、土地价值三种方法

B、按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物

C、按房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物

D、因为房地价值和土地价值都在不断变动，所以按房地价值和土地价值分摊的从理论上要求地价分摊不断进行

3、在会计上，资产原值与累计折旧额的差被称为资产的账面价值，它必须与资产的市场价值相一致。()

A、对

B、错

4、下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有()。

A、土地的位置、面积、形状、地势、地质条件

B、通货膨胀率

C、环境改善、基础设施

D、利率因素

5、一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20 ft，临街深度为75 ft。现有一相邻矩形地块乙，临街深度为30 ft，临街深度为125 ft。运用四三二一法则，地块乙的总地价为()万元。

A、65.4B、81.8

C、87.2D、109.06、对土地利用的限制可以归纳为以下几个方面，即()。

A、土地征用管制

B、土地使用管制

C、房地产相邻关系的限制

D、土地权利设置以及行使的限制

7、下列属于房地产的自身因素的有()。

A、位置

B、肥力

C、地质条件、地形和地势、土地面积和形状

D、日照、风向、降水量、天然周期性灾害

8、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过()来实现。

A、充公权

B、管制权

C、征税权

D、征收权

9、比准价格是一种()。

A、理论价格

B、公平价格

C、市场价格

D、评估价格本文

10、对那些特殊的有保护价值的建筑物的估价应以重置成本为宜。()

A、对

B、错

11、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做()。

A、房地产的供给价格

B、房地产的需求价格

C、房地产的市场价格

D、房地产的均衡价格

12、关于高层建筑地价分摊的方法，下列说法正确的是()。

A、地价分摊有按建筑面积、房地价值、土地价值三种方法

B、按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物

C、按房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物

D、因为房地价值和土地价值都在不断变动，所以按房地价值和土地价值分摊的从理论上要求地价分摊不断进行

13、在会计上，资产原值与累计折旧额的差被称为资产的账面价值，它必须与资产的市场价值相一致。()

A、对

B、错

14、下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有()。

A、土地的位置、面积、形状、地势、地质条件

B、通货膨胀率

C、环境改善、基础设施

D、利率因素

15、一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20 ft，临街深度为75 ft。现有一相邻矩形地块乙，临街深度为30 ft，临街深度为125 ft。运用四三二一法则，地块乙的总地价为()万元。

A、65.4B、81.8

C、87.2D、109.016、对土地利用的限制可以归纳为以下几个方面，即()。

A、土地征用管制

B、土地使用管制

C、房地产相邻关系的限制

D、土地权利设置以及行使的限制

17、下列属于房地产的自身因素的有()。

A、位置

B、肥力

C、地质条件、地形和地势、土地面积和形状

D、日照、风向、降水量、天然周期性灾害

18、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过()来实现。

A、充公权

B、管制权

C、征税权

D、征收权

19、比准价格是一种()。

A、理论价格

B、公平价格

C、市场价格

D、评估价格本文

20、对那些特殊的有保护价值的建筑物的估价应以重置成本为宜。()

A、对

B、错

答案：

1、D2、ABCD3、B4、BD5、A6、BCD7、ABCD8、ABCD9、D10、B1、D2、ABCD3、B4、BD5、A6、BCD7、ABCD8、ABCD9、D10、B

第二篇：2017年房地产估价师《理论与方法》强化习题

1.某套住宅建筑面积100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为()元/㎡。

A.2400

B.2580

C.2607

D.2760

2.为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为()元/㎡。

A.3673.20

B.3673.68

C.3790.43D.3790.93

3.某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于()。

A.2427元/㎡

B.2500元/㎡

C.2575元/㎡

D.2632元/㎡

4.为评估某宗房地产2006年10月的价格，选取了可比实例成交价格为3000元/㎡，成交日期为2006年4月末，该类房地产自2006年1月至2006年6月末每月价格递增1%，2006年6月末至2006年10月末平均每月比上月价格下降10元/㎡。该可比实例在2006年10月末的价格为()元/㎡。

A.3018

B.3020

C.3144

D.3050

5.为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为()元/㎡。

A.3868.9

2B.4000.00

C.4072.54

D.4286.89

6.评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000 元/㎡，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。则该可比实例在2005年9月末的价格为()元/㎡。

A.2938

B.2982

C.3329

D.3379

7.现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/㎡，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/㎡。该可比实例在2004年10月末的价格为()。

A.2648元/㎡

B.2688元/㎡

C.2708元/㎡

D.2734元/㎡

8.为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/㎡，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于()㎡。

A.3790元/㎡

B.4238元/㎡

C.4658元/㎡

D.4663元/㎡

9.某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3%，该类房地产平均要求的收益率是13%，该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5，该房地产的收益价格为()万元。

A.1372.7

B.1309.9

C.953.9

D.900.6

10.某房地产正常年收益为6000万元，直接资本化率为10%，房地产价格应为()元。

A.54000

B.32010

C.48000

D.60000

第三篇：2017房地产估价师《理论与方法》专项练习题

1、在实际运用假设开法估价结果的可靠性如何关键取决于()。

A、是否根据房地产估价的原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式

B、是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来最佳开发利用方式后的房地产价值

C、是否根据我国的房地产相关税法规定，正确地扣除了开发完成后作为卖方要缴纳的税费

D、是否根据我国的房地产估价相关约定，正确地扣除了开发完成后要获得的开发利润

2、建筑物的重新构建价格，可以采用()来求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价格后的比较修正来求取，也可以按照工程造价估算的方法来求取。

A、比较法

B、成本法

C、收益法

D、假设开发法

3、房地产估价的重要性在于()。

A、为了建立合理的房地产交易秩序

B、促进房地产公平交易的基本保障

C、有助于将房地产价值导向正常化

D、为了方便买卖双方

4、重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估计时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。()

A、对

B、错

5、某高层楼房占用的土地总面积为800 m2，总建筑面积为2000 m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为()m2。

A、40

B、4

5C、48

D、506、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的()作为标准深度。

A、中位数

B、众数

C、平均数

D、分位数

7、在进行城市基准地价评估时要明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等。其中特别是要明确拟评估的基准地价所对应的土地条件或状况，包括土地的基础设施完备程度、平整程度及()等。

A、权利性质

B、使用年限

C、用途

D、容积率

8、一般地说，如果家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数量下降房地产价格会有下降的趋势。()

A、对

B、错

9、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是()。

A、过去数据简单算术平均法

B、过去数据加权算术平均法

C、未来数据简单算术平均法

D、未来数据加权算术平均法

10、下列费用不用计入商品住宅价格的为()。

A、非住宅小区级的公共建筑的建设费用

B、住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用

C、住宅小区内的公共设施

D、住宅小区的文化娱乐中心

11、一个地价区段可以视为一个地价“均质"区域，通常可将土地划分为3类地价区段，即()。

A、商业路线价区段

B、住宅片区段

C、工业片区段

D、教育用地片区段

12、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1999年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2004年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则()。A、甲大于乙

B、甲小于乙

C、甲等于乙

D、难以判断

13、基准地价修正法可以被定义为：在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。()

A、对

B、错

14、毛租金乘数法的优点有()。

A、方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料

B、由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值

C、消除了不同房地产的空置率和运营费用差异的影响

D、避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计

15、比准价格是一种()。

A、理论价格

B、公平价格

C、市场价格

D、评估价格

16、房地产损害赔偿的类型有()。

A、由工程质量缺陷造成的房地产价值损失

B、因规划变更、设计变更对房地产权利人造成损失

C、在自己的土地上建造房屋影响了相邻房屋采光、通风等造成相邻房地产价值损失

D、非法征收、使用土地，对当事人造成损失

17、某宗房地产1993年10月建成，在2003年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为0，按直线法确定其成新率为()%。

A、60

B、70

C、80

D、9018、可比实例和成交日期应与估价时点接近。所谓“接近”是相对而言的，是指()。

A、如果房地产市场无论怎么变化，几年前的交易用于现在仍然有效，也可选为可比实例

B、如果房地产的发展平稳，以一定速度发展，则几年前的交易用于现在仍然有效，可选用为可比实例

C、如果房地产市场相对稳定，但由于时间的不同，几年前的交易相对现在来说，差别还相当大，取可比实例还是相近的为好

D、如果房地产市场比较平稳，则几年前发生的交易用于现在可能仍然有效，也可选为可比实例

19、现行的房屋权属证书有()。

A、《房屋所有权证》

B、《房屋使用权证》

C、《房屋共有权证》

D、《房屋他项权证》

20、功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指由于()等原因导致建筑物在功能方面相对残缺、落后和不适用所造成的价值损失。

A、意外破坏的损毁

B、市场供给过量

C、建筑设计的缺陷

D、人们消费观念的改变

答案：

1、AB2、AB3、ABC4、B5、C6、B7、ABCD8、B9、D10、AB11、ABC12、B13、A14、ABD15、D16、ABCD17、C18、D19、ACD20、CD

第四篇：2017房地产估价师《理论与方法》巩固习题（推荐）

1、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1999年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2004年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则()。

A、甲大于乙

B、甲小于乙

C、甲等于乙

D、难以判断

2、抵押贷款剩余技术是已知自有资金数量求取抵押贷款金额或价值的剩余技术，它适合于对已设定特定抵押的房地产进行估价。()

A、对

B、错

3、在市场法估价种，用于作为比较的可比实例的房地产价格可以用单价也可以用总价来进行如实比较，而并不是一定要化为单价。()

A、对

B、错

4、用成本法估价房地产时，房屋现值=()。

A、房屋重置价格-房屋年折旧额

B、房屋重置价×房屋成新度

C、房屋重置价格-年折旧额×耐用年限

D、房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限

5、建筑物的物质折旧包括()。

A、功能衰退

B、正常使用的磨损

C、环境恶化

D、意外的破坏损毁

6、房地产的交易类型有()。

A、土地使用权协议出让

B、一般买卖

C、租赁

D、征用

7、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为()。

A、1.0

5B、0.98

C、0.9

5D、1.038、房屋拆迁管理费以城市拆迁规模大小，按照不超过房屋拆迁补偿的安置费用的0.3%～0.5%收取。具体收费标准，由各省、自治区、直辖市物价、财政部门制定。()

A、对

B、错

9、某市于2005年对市中心一平房区进行改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动;2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2，重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2，则最合理的拆迁补偿价格应以()元/m2为基础进行修正。

A、4000

B、5000

C、6000

D、900010、为评估出公平合理的价值，估价人员应当遵循()。

A、具有良好的职业道德

B、假设各方当事人都是理性的、精明的C、“换位思考”

D、以专家的身份反复、精细的权衡评估价值

11、建筑物的重新构建价格，可以采用()来求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价格后的比较修正来求取，也可以按照工程造价估算的方法来求取。

A、比较法

B、成本法

C、收益法

D、假设开发法12、2000年6月，根据国务院的统一部署，建设部大力推进原有房地产估价机构与政府部门的脱钩改制工作，使其改制成为()。

A、事业单位

B、公私合营企业

C、有限责任公司或合伙企业

D、私营企业或个体企业

13、运用市场比较法估价，选取的可比实例应符合()。

A、交易日期与估价时点相近

B、使用性质相同

C、地点相近

D、价格相同

14、现行的土地权属证书有()。

A、《国有土地所有证》

B、《国有土地使用证》

C、《集体土地所有证》

D、《土地他项权利证明书》

15、()是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定该宗房地产是否为最高最佳使用状态。

A、权益原理

B、均衡原理

C、适合原理

D、收益原理

16、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般()。

A、不能作为可比实例

B、取相同的部分作可比性

C、仍然允许适当做一定范围内一定时间内的可比实例

D、仍然可作为可比实例

17、母公司与子公司之间、公司与其职工之间的房地产交易，由于相互间比较了解，其成交价格往往与正常的市场价格相差不会太大。()

A、对

B、错

18、在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式，且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为某个时点的状况，因此估价时点应为未来。()

A、对

B、错

19、()是随着时间的推移而减少的。

A、原始价值

B、账面价值

C、市场价值

D、投资价值

20、一宗房地产的价格，虽然受到许多复杂多变的因素的影响，但仔细观察其形成和运动的过程，仍然有它自身的基本性规律，并不以个人的主观意志为转移。因此，估价人员对房地产的估价应该做到()。

A、公正

B、公开

C、客观

D、合理

答案：

1、B2、B3、B4、B5、BD6、ABC7、C8、B9、D10、ABCD11、AB12、C13、ABC14、BCD15、B16、A17、B18、B19、B20、ACD

第五篇：2017房地产估价师《理论与方法》习题

单项选择题

1、()是房地产估价的基本原则。

A.最高最佳原则

B.独立、客观、公正

C.估价时点原则

D.合法原则

2、估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，实事求是地进行估价是估价原则中的()原则。

A.独立

B.客观

C.公正

D.中立

3、下列关于合法原则说法错误的是()。

A.合法原则要求只有合法的房地产才能成为估价对象

B.合法原则中所讲的法，是广义的法

C.估价对象状况必须依法判定

D.合法原则的依据可以是估价对象的不动产登记簿

4、房地产估价的合法原则是针对()来讲的。(2001年试题)

A.估价机构

B.估价人员

C.估价对象

D.估价方法

5、在依法判定的使用权利方面，应以()为依据。

A.国家的价格政策

B.相关合同

C.法律、法规、政策

D.使用管制

6、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是()。【2011年真题】

A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价

B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估

C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价

D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价

7、评估期房的价值时，()。

A.估价时点为现在，估价对象为现时状况

B.估价时点为现在，估价对象为未来状况

C.估价时点为未来，估价对象为未来状况

D.估价时点为未来，估价对象为现时状况

8、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为()。(2003年试题)

A.2003年6月15日

B.2003年8月15日

C.签订估价委托合同之日

D.估价人员与委托人商定的某日

9、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为()。(2008年试题)

A.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

B.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

C.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在D.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在10、替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离()在同等条件下的正常价格。

A.相同房地产

B.同一城市房地产

C.类似房地产

D.同样用途房地产

11、替代原则是针对()而言的。

A.房地产状况

B.估价对象

C.估价结果

D.估价目的12、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据()应按服装店用途进行估价。

A.合法原则

B.最高最佳使用原则

C.估价时点原则

D.替代原则

13、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元;如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元;折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是()。【2011年真题】

A.维持现状

B.改变用途

C.重新装修

D.重新开发

14、()是对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。

A.收益递减规律

B.边际效用递减规律

C.土地过度开发

D.使用管制

15、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于()。

A.该建筑物的价值低于拆除费用

B.该估价结果肯定有误

C.甲土地的价值高于乙土地的价值

D.不可能出现这种情况

16、()是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳用途。

A.适合原理

B.均衡原理

C.收益递减原理

D.最佳使用原则

17、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以()进行估价。(2003年试题)

A.保持现状前提

B.装修改造前提

C.转换用途前提

D.重新利用前提

18、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按()进行评估。

A.工业厂房

B.工业用地

C.商品住宅

D.商住用地

19、当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以()进行估价。

A.保持现状前提

B.装修改造前提

C.转换用途前提

D.重新利用前提

20、运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用()的估计值。【2011年真题】

A.正常

B.较低

C.平均

D.较高