2018年房地产估价师 《理论与方法》重要公式(章节全覆盖)

第一篇：2018年房地产估价师 《理论与方法》重要公式(章节全覆盖)

估价理论与方法公式

第一章

不修复情况下的价值减损额=未受损状况下的市场价值-受损状况下的市场价值 修复所能带来的价值增加额=修复后的市场价值-修复前的市场价值 修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费

损害造成的相关经济损失=房地产价值减损（本例为修复工程费和修复后的价值减损额）之外的直接经济损失额，包括搬迁费和临时安置费

损害造成的总损失额=修复的必要费用（修复工程费、搬迁费和临时安置费）和修复后的价值减损额 第三章

抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数

抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款

=未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押担保的债权数额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款 再次抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款

社会一般贷款成数房地价格=土地价格+建筑物价格 楼面地价=土地总价

总建筑面积总建筑面积楼面地价=土地总价×土地总面积=土地单价

土地总面积容积率容积率=建筑面积

土地面积期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿 第一次拍卖的保留价=评估价=市场价值 人口增长率=本年人口增长绝对数

年平均总人数人口自然增长率=本年出生人数-本年死亡人数

年平均总人数年平均总人数人口机械增长率=本年迁入人数-本年迁出人数 第六章 比较法及其应用 第二节 搜集交易实例 第三节 选取可比实例 第四节 建立比较基础

一、统一财产范围

房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价值

不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债权+债务（剥离或还原）

百分比修正，一般公式为：

可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常价格，即 可比实例成交价格×1＝可比实例正常价格 1±S%（假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S%）

上式中，1是交易情况修正系数 1±S%第六节 市场状况调整（交易日期调整）一般公式

·可比实例在成交日期时的价格×(1±T％)＝可比实例在价值时点时的价格（市场状况调整系数是(1±T%)）

（一）市场状况调整的价格指数法

采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：（尾首相比）

数=可比实例在价值时点时的价格 可比实例在成交日期的价格×价值时点的定基价格指成交日期的定基价格指数采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：（连乘）

可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数ׄ×价值时点的环比价格指数＝可比实例在价值时点的价格

（二）市场状况调整的价格变动率法

采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为: 可比实例在成交日期的价格×(1±价格变动率)

期数

＝可比实例在价值时点的价格

采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整的公式为: 可比实例在成交日期的价格×(1±价格变动率×期数)＝可比实例在价值时点的价格 第七节 房地产状况调整

把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。可分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。调整方法：

直接比较调整和间接比较调整（最常用）、总价调整和单价调整、金额调整和百分比调整、加法调整和乘法调整 第八节 计算比较价值

（1）金额修正、调整下的公式：

比较价值＝可比实例成交价格±交易情况修正金额±市场状况调整金额±房地产状况调整金额（2）百分比修正、调整下的加法公式∶

比较价值＝可比实例成交价格×（1+交易情况修正系数+市场状况调整系数+房地产状况调整系数）百分比修正、调整下的乘法公式∶（最常用）

三、净收益按（一定数额递减）的公式

净收益按一定数额递减的公式只有收益期为有限年一种，即： V=（Ab1bn，净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递减；报酬率为Y；2)[1]nYY（1Y）Y(1Y)nA1 bA1 b收益期为有限年n，且n确定合理经营期A-（n-1）b=0，即n

四、净收益按（一定比率递增）的公式

（一）收益期为有限年的公式

VA1gn[1()]，净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递增；报酬率为Y，且g≠Y Yg1YnA）；收益期为有限年n 1Y（当g=Y时，V

（二）收益期为无限年的公式

VA，净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递增；报酬率为Y；收益期为无限年 Yg

五、净收益按（一定比率递减）的公式

（一）收益期为有限年的公式

VA1gn[1()]，净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递减；报酬率为Y；收益期为有限年n Yg1Y

（二）收益期为无限年的公式

VA，净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递减；报酬率为Y；收益期为无限年 Yg

六、净收益在（前后两段变化规律不同）的公式

（一）收益期为有限年的公式

Vi1tAiA1[1]，净收益在未来第t年（含第t年）有变化，在第t年后无变化为(1Y)iY(1Y)t(1Y)ntA；报酬率为Y；收益期为有限年n

（二）收益期为无限年的公式

Vi1tAiA，净收益在未来第t年（含第t年）有变化，在第t年后无变化为A；报酬率为(1Y)iY(1Y)tY；收益期为无限年

第六节 直接资本化法（1）VNOI，V房地产价值；NOI房地产未来第一年的净收益；R资本化率 R（2）房地产价值=年收益×收益乘数

收益乘数是房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值。直接资本化中未来第一年的净收益有时用当前的收益近似代替。

收益乘数法的种类：潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法、净收益乘数法 净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，净收益乘数=利用市场提取法求取资本化率和收益乘数： 资本化率=资本化率未来第一年的净收益

房地产价值收益乘数=价格

年收益投资组合技术

（一）土地与建筑物的组合

土地价值×土地资本化率+建筑物价值×建筑物资本化率=房地价值×综合资本化率，即公式：

VLRLVBRBVORO（VOVLVB）

变形：ROLRLBRB，L土地价值占房地价值的比率；B建筑物价值占房地价值的比率，L+B=1

（二）抵押贷款与自有资金的组合 抵押贷款常数=年偿还额（需记忆）

抵押贷款金额RMAMVMAMYMAM11n(1YM)YMYM

(1YM)n1RM抵押贷款常数；AM等额还款额；VM抵押贷款金额；YM抵押贷款报酬率；n抵押贷款期限。

房地产价格=抵押贷款金额+自有资金金额

房地产净收益=抵押贷款收益+自有资金收益，得到：

房地产价格×综合资本化率=抵押贷款金额×抵押贷款常数+自有资金额×自有资金资本化率，两边同除以房地产价格，得到：

综合资本化率=贷款价值比率×抵押贷款常数+（1-贷款价值比率）×自有资金资本化率 剩余技术

（一）土地剩余技术

开发利润

土地取得成本+建设成本开发利润

土地取得成本+建设成本管理费用销售费用开发利润

土地取得成本+建设成本管理费用销售费用投资利息开发利润

开发完成后的房地产价值（7项）

成本法的基本公式

房地产价值=房地产重新购建价格-房地产折旧

=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧（土地+建筑物情况下）

=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧（模拟房地产开发建设过程情况下）

（一）适用于新开发的房地的基本公式

新开发的房地价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

（二）适用于新开发的土地的基本公式

新开发的土地价值=待开发土地取得成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

（二）适用于新建成的建筑物的基本公式

新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

（一）适用于旧的房地的基本公式

旧的房地价值=房地重新购建价格-建筑物折旧

（二）适用于旧建筑物的基本公式

旧的建筑物价值=建筑物重新购建价格-建筑物折旧 重新购建价格的测算

建筑物重新购建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法 建筑物折旧的测算

建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值 推理，建筑物市场价值=建筑物重新购建价格-建筑物折旧

建筑物折旧=物质折旧+功能折旧（缺乏、落后、过剩）+外部折旧/经济折旧（区位、经济、其他因素）求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、市场提取法和分解法

（一）年限法

1、直线法

DiDCSC(1R) NNDi第i年的折旧额，在直线法下Di是一个常数D；C建筑物的重新购建价格；S建筑物的净残值；N建筑物的预期经济寿命；R建筑物的净残值率 年折旧率=年折旧额 重新购建价格残值=重新购建价格×残值率

（3）功能过剩折旧的求取，一般不可修复。

在采用建筑物重置价格下：扣除功能过剩折旧后的价值=建筑物重置价格-超额持有成本

在采用建筑物重建价格下：扣除功能过剩折旧后的价值=建筑物重建价格-（无效成本+超额持有成本）

3、外部折旧的求取

通常不可修复，采用收益损失资本化法求取。

第九章 假设开发法及其应用 基本公式：

待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续开发的必要支出及应得利润

开发完成后的价值=待开发房地产价值+待开发房地产取得税费+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。（可以采用比较法、收益法或长期趋势法求取）(动态分析法没有投资利息、开发利润计算要求)后续开发的必要支出及应得利润=待开发房地产取得税费+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

注意：待开发房地产取得税费（买方角度），销售税费（卖方角度）假设开发法7种情形： ①生地→熟地

②生地→熟地→房屋建设 ③毛地→熟地

④毛地→熟地→房屋建设 ⑤熟地→房屋建设 ⑥在建工程→续建房屋

⑦旧房→重新改造或改变用途成新房 综合公式：

房地产价值=终点状况房地产价值-现状到终点状况的必要支出与平均利润

在建工程价值=续建完成后价值-在建工程取得税费-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建利润 第十章 长期趋势法及其应用 数学曲线拟合法，直线趋势法 Y=a+bX YbXnXYXYa，b

nnX(X)22

第十一章 地价评估和地价分摊 路线价法的计算公式：

前街影响深度总深度前街路线价

前街路线价后街路线价后街路线价

前街路线价后街路线价后街影响深度总深度后街影响深度=总深度-前街影响深度 补地价的测算：

补地价=新规划条件下的土地市场价格-旧规划条件下的土地市场价格

补地价（单价）=新楼面地价×新容积率-旧楼面地价×旧容积率 补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积 如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则： 补地价（单价）=楼面地价×（新容积率-旧容积率）

=新（旧）容积率下的土地单价×（新容积率-旧容积率）

新（旧）容积率高层建筑地价分摊的方法：

按建筑面积分摊、按房地价值分摊、按土地价值分摊三种。

1、按建筑面积分摊：

某部分分摊的地价数额=土地总价值×

2、按房地价值分摊：

某部分分摊的地价数额=土地总价值×

3、按土地价值分摊：

某部分分摊的地价数额=土地总价值×该部分占有的土地份额

=该部分的房地价值-该部分的建筑物价值 = 该部分的房地价值-该部分的建筑物面积=楼面地价×该部分的建筑物面积

建筑物总面积该部分的房地价值

房地总价值房地总价值-土地总价值该部分的建筑面积

总建筑面积

第二篇：房地产估价师《理论与方法》练习题2017

单项选择题

1、房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有()。

A.供给、需求、利用状况

B.价值、使用价值、供求

C.有用性、稀缺性、有效需求

D.权利、租金、利率

2、下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是()。

A.都是价格用货币来表示

B.都有波动，受供求因素的影响

C.都是按质论价

D.都受区位因素的影响

3、房地产的供给曲线表示()。

A.房地产的购买量与其价格之间的关系

B.房地产的出售量与购买者能力的关系

C.房地产的供给量与其价格之间的关系

D.房地产的供给量与购买者能力的关系

4、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做()。

A.房地产的供给价格

B.房地产的需求价格

C.房地产的市场价格

D.房地产的均衡价格

5、受市场因素影响，房地产供给增加，房地产需求减少，并且供给增加的幅度大于需求减少的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化情况是()。

A.均衡价格增加，均衡数量减少

B.均衡价格减少，均衡数量增加

C.均衡价格增加，均衡数量不变

D.均衡价格不变，均衡数量减少

6、在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则该种房地产的需求就会()。

A.增加

B.减少

C.不变

D.无法确定

7、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素不包括()。

A.房地产开发商对未来的预期

B.消费者的预期

C.该种房地产的价格水平

D.该种房地产的开发建设成本

8、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供给量为()。

A.存量+新增竣工量-拆毁量

B.存量+新开发量+空置房量-拆毁量

C.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

D.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量

9、炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。由于这种物品只有在高价位时才能起到炫耀的作用，所以其需求量与价格成()关系。

A.反方向变化

B.同方向变化

C.无变化

D.无法确定

10、当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求会()。

A.增加

B.减少

C.不变

D.无法确定

11、决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区房地产的供求状况，这是因为()。

A.房地产的不可移动性

B.中国经济地区差异明显

C.不同地区人们的消费习惯不同

D.地区间的政府管制

12、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估()。【2011年真题】

A.挂牌底价

B.正常市场价格

C.竞买人可承受的最高价

D.最可能的成交价

13、在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是()。(2011年真题)

A.建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本

B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失

C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失

D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失

14、一套建筑面积为100㎡，单价为3000元/㎡、总价为30万元的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一起与成交日期支付10万元，第二期于第一年年中一次性支付10万元，第三期于第一年年末一次性支付10万元，则此房地产的实际单价为()元/㎡。(年折现率为5%)

A.3000

B.2850

C.2857

D.292815、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣;(3)首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款;(4)约定自成交日期起一年内一次性付清;(5)自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格和实际价格的差异是()。

A.第(1)、(3)种情况

B.第(3)、(4)、(5)种情况

C.第(2)、(4)种情况

D.第(2)、(4)、(5)种情况

16、成交价格围绕着()而上下波动。

A.市场价格

B.理论价格

C.清算价格

D.原始价格

17、在房地产价格中，市场价格是()。

A.稳定均衡价格

B.不稳定均衡价格

C.长期均衡价格

D.短期均衡价格

18、市场法求得的价值趋向()。

A.成交价格

B.市场价格

C.理论价格

D.评估价格

19、甲乙两宗土地，甲单价为900元/㎡，乙单价为600元/㎡，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性的房地产开发商会选择购买()。

A.甲

B.乙

C.甲、乙一样

D.无法判断

20、基准地价是城市中均质区域内的土地()。

A.最低价格

B.最高价格

C.平均价格

D.成交价格

21、在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为()。

A.名义价格

B.实际价格

C.市场价格

D.成交价格

22、当拍卖出现流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的()。

A.10%

B.20%

C.30%

D.50%

23、评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的()。

A.社会一般报酬率

B.最低期望收益率

C.特定投资者所要求的最低期望收益率

D.特定投资者所要求的最低报酬率

24、在评估投资价值时，折现率是()。

A.社会一般的收益率

B.收益法中的资本化率

C.投资者要求的满意收益率

D.投资者要求的最低收益率

25、某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的价格为()元/m2。【2011年真题】

A.3439

B.3473

C.3508

D.3608

第三篇：房地产估价师《理论与方法》复习题2017

单项选择题

1、下列关于房地产价格影响因素的表述中，不正确的有()。

A.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨;相反，则导致房地产价格下降

B.在实际估价中应尽量先采用定性分析，判断房地产价格的影响因素

C.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的D.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关

2、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是()【2011年真题】

A.朝向

B.楼层

C.方位

D.交通条件

3、影响某套住房价格的实物因素不包括()【2011年真题】

A.装修

B.户型

C.层高

D.楼层

4、下列属于房地产影响因素中的自身因素的是()。

A.完备程度

B.基础设施

C.实物因素

D.环境状况

5、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是()。

A.空间直线距离

B.交通路线距离

C.交通时间距离

D.经济距离

6、影响房地产价格的环境因素不包括()。(2005年试题)

A.大气环境

B.声觉环境

C.卫生环境

D.治安环境

7、当人口数量增加时，对房地产的需求就会()，房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时，对房地产的需求就会()，房地产价格也就会下落。

A.增加，增加

B.减少，减少

C.减少，增加

D.增加，减少

8、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是()。

A.上涨

B.下跌

C.保持相对稳定

D.先涨后跌

9、一般地说，增加房地产开发环节的税收会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格();相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格()。

A.下降，下降

B.下降，上升

C.上升，下降

D.上升，上升

10、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是()。

A.降低房地产开发贷款利率

B.增加土地有效供给

C.降低契税

D.提高购房贷款利率

11、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是()。

A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨

B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨

C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降

D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

12、影响房地产价格的经济因素，不包括()。

A.人口状况

B.居民收入水平

C.物价

D.利率

13、理论上，利率上升，房地产价格()。

A.上升

B.下降

C.不变

D.不相关

14、在不考虑其他因素的前提下，人民币汇率上升的预期将会导致中国房地产价格()。

A.上升

B.下降

C.不变

D.不相关

15、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于()。(2005年试题)

A.社会因素

B.环境因素

C.人口因素

D.行政因素

16、在影响房地产价格的各种因素中，房地产投机属于()。(2005年试题)

A.社会因素

B.环境因素

C.人口因素

D.行政因素

17、下列影响房地产价格的因素中.不属于国际因素的是()。

A.世界经济状况

B.政治安定状况

C.政治对立状况

D.军事冲突状况

E.城市化状况

18、影响房地产价格的心理因素不包括()。

A.投机心理

B.讲究风水

C.吉祥数字

D.时尚风气

第四篇：2017房地产估价师《理论与方法》复习题

单项选择题

1、关于房地产估价误差的说法，错误的是()。(2011年真题)

A.判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进行比较

B.估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准

C.所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值

D.估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围

2、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是()。(2010年试题)

A.高层建筑地价分摊

B.房地产投资价值评估

C.因环境污染导致的房地产价值减损评估

D.城市房屋拆迁中的停业损失评估

3、从科学且具有可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是()。(2010年试题)

A.估价对象的真实价格

B.估价对象的实际成交价格

C.估价对象的重置价格

D.合格估价师的重新估价结果

4、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。

A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

B.房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见

C.房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围

D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

5、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有()的特性。

A.独一无二和供给有限

B.流动性差和价值最大

C.独一无二和价值量大

D.不可移动和用途多样

6、专业估价与非专业估价的本质区别不包括()。

A.由专业机构和人员完成B.实行有偿 服务

C.目的是评估市场价值

D.要承担法律责任

7、某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为()元。(2011年真题)

A.49627

B.57647

C.65548

D.659208、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是()。(2009年试题)

A.了解某宗房地产的出租****益价值

B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值

C.了解某地区地震后房地产价值的变化

D.了解某宗房地产的应缴纳城镇土地使用税额

9、在保险事故发生后，房地产保险需要评估()，以为确定赔偿金额提供参考依据。

A.市场价格

B.保险价值

C.商品价值

D.所遭受的财产损失

10、关于征收和征用，下列说法正确的是()。

A.征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题

B.征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿

C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为

D.征收是无偿的，征用是有偿的11、除了耕地占用税和()应按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。

A.房产税

B.土地增值税

C.城镇土地使用税

D.契税

12、王某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计王某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给王某造成的损失为()元。

A.12650

B.5000

C.1391

1D.1257413、一个估价项目中的估价时点，本质上是由()决定的。(2010年试题)

A.估价委托合同签订时间

B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间

D.委托人意愿

14、一个估价项目中的估价目的，本质上是由()决定的。(2009年试题)

A.估价机构

B.估价师

C.估价报告使用者

D.估价委托人的估价需要

15、商品住宅可同时采用市场法、收益法和()估计，以相互验证，但不互相替代。

A.路线价法

B.成本估价法

C.长期趋势法

D.假设开发法

16、如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应()。

A.视为无租约限制的房地产来估价

B.视房地产的具体情况来估价

C.考虑房屋租赁者的意见

D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定

17、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作()年以上的房地产估价师。

A.1B.3C.5D.618、下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，不正确的有()。

A.应做到诚实正直、公正执业

B.通过努力学习，可以接受部分超过自己专业能力的估价项目

C.未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开

D.不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章

19、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是()。

A.2004年8月中央政府与香港特别行政区政府签署了《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》

B.2004年8月首次完成了内地房地产估价师与香港产业测量师资格互认

C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师

D.内地房地产估价师与香港产业测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一

20、中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要工作不包括()。

A.房地产估价师执业资格考试、注册和继续教育

B.建立房地产估价机构信用档案

C.拟定房地产行业相关政策法规

D.对会员的执业行为进行日常监管

第五篇：房地产估价师《理论与方法》训练题2017

1、估价机构接受估价委托后，由于业务繁忙，可以适当转让部分受托的估价业务，但要明确合适的人员负责该估价项目。()

A、对

B、错

2、中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是()。

A、所有权价格

B、抵押权价格

C、地役权价格

D、使用权价格

3、估价资料保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在()年以上。

A、30

B、2

5C、20

D、154、如果可比实例的交易时点与其估价时点不一致，则必须进行交易日期的修正。()

A、对

B、错

5、某房地产的报酬率为8%，受益期限为30年的价格为4000元/m2。若报酬率为6%，受益期限为50年，则该房地产价格为()元/m2。

A、3000

B、4500

C、5200

D、56006、房屋残值是指房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值，其与房屋造价的比例为残值率。()

A、对

B、错

7、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为()元/m2。

A、2660

B、2427

C、242

5D、22948、估价目的是由委托人提出的，但在实际中委托人往往并不懂得要提出估价目的，并可能不懂得如何表达其估价目的，因此一般估价目的都是由估价人员自己来确定。()

A、对

B、错

9、长期趋势法应用的假设前提条件为()。

A、过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在B、房地产市场无明显季节性波动

C、忽略了政府宏观调控因素对价格的影响

D、市场上能够找到充分的房地产历史价格资料

10、甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，则()的总价多。

A、甲

B、乙

C、甲、乙一样多

D、无法比较

11、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括()。

A、土地取得成本

B、开发成本

C、管理费用

D、销售费用

12、收益法的本质是以房地产的()为导向求取估价对象的价值。

A、预期收益大小

B、预期收益能力

C、预期价格高低

D、预期价格涨落

13、现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为()。

A、供给量=存量-转换为其他种类房地产量+新开发量

B、供给量=存量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量

C、供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+新开发量

D、供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量

14、在完全竞争条件下，各种用途的经济地租曲线梯度的大到小的排列顺序为：()。

A、零售业、服务业和批发业、多层住宅、农业

B、零售业、多层住宅、服务业和批发业、农业

C、农业、多层住宅、零售业、服务业和批发业

D、服务业和批发业、零售业、多层住宅、零售业

15、计算净收益时，房地产贷款还本付息额、会计上的折旧额、改扩建费用和所得税要扣除。()

A、对

B、错

16、某估价事务所在1998年3月27日至4月12日评估了一宗房地产于2004年4月6日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为()。

A、2004年4月6日

B、现在C、重新估价的作业日期

D、要求重新估价的委托方指定的日期

17、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于()。

A、未来净收益的大小

B、获得净收益的可靠性

C、获得净收益期限的长短

D、获得净收益预期

18、收益法是以()原理为理论依据的。决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。

A、收益递增原理

B、最高最佳使用原理

C、预期原理

D、未来趋势原理

19、下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是()。

A、不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的B、房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关

C、理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成负相关

D、房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化

E、汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升会导致房地产价格上涨;相反，则导致房地产价格下降

20、估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在()中。

A、房地产损害赔偿案件

B、房地产纠纷案件

C、房地产预售

D、房地产预测

参考答案：

1、B2、D3、D4、B5、D6、B7、A8、B9、A10、B11、AB12、B13、D14、A15、B16、A17、ABC18、C19、ACE20、A