浅析收益性房地产估价方法五篇

第一篇：浅析收益性房地产估价方法

浅议收益性房地产估价的方法 摘要：房地产估价，也称为房地产评估，是一项实践性很强的工作，也是现代房地产业管理、投资、开发、交易、抵押贷款、征用赔偿、保险、课税、入股合营以及纠纷处理等工作中的的一项基础性工作。这一课题的研究在国外，包括港台地区是与房地产事业同步发展的，起步较早，制度法规也比较健全，已经成为房地产事业的重要组成部分。但在国内，针对房地产估价方法的研究起步较晚，只是近年来随着房地产事业的产业化、市场化飞速发展而逐步发展起来的，它的原理、原则和方法基本上是从国外直接引进的，这中间当然也存在一个消化、吸收与改造的过程。本文对目前我国收益性房地产中常用的估价方法进行了研究和分析。

关键词：收益性房地产；

房地产估价；

基础性工作；

目 录 引言： 1、收益性房地产估价概述 4 1．1房地产估价的概念 4 1．2房地产估价包括的内容 4 2、收益性房地产常用的估价方法 5 2．1成本法 5 2．2市场比较法 5 2．3收益还原法 6 3、收益还原法在房地产估价中的具体应用 6 3．1房地产相关总收益的确定 6 3．2利息和折旧不应当作为总费用扣除 7 3．3成本收益法运用中应考虑的税费项目 7 3．4总费用中的维修费求取方法及测算途径 8 3．5建在划拨土地上的出租性房地产，土地收益部分应作为总费用扣除 8 3．6资本化率的确定方法 8 3．7房地产收益年限的确定 9 参考文献： 引言：收益性房地产常用的三种估价方法为成本法、市场比较法和收益还原法，其中以收益还原法的理论基础最为充分，但使用收益还原法进行房地产价格评估时，纯收益和还原利率等因素的确定又是一个复杂而且在业界又颇有争议的问题。在对这一课题的研究中我们根据我国房地产市场的实际运作情况对影响收益成本法的各种因素逐一进行了分析，对这一方法的在房地产估价中的具体应用实践进行了深入而细致的探讨。

1、收益性房地产估价概述 1．1房地产估价的概念 房地产估价是指专业的估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

1．2房地产估价包括的内容（1）专业估价人员 是指具有房地产估价师资格的人员。

（2）估价的目的 对具体估价项目的估价结果的期望用途。

（3）估价原则 ①合法原则；

②最高最佳使用原则：③替代原则：④估价时点原则：⑤公平原则：

（4）估价程序 获取业务、拟定方案、收集资料、实地勘察、选定方法估算、确定结果、撰写报告（5）估价方法：市场比较法、成本法、收益还原法、假设开发法、长期趋势法（6）影响房地产价格的因素：环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际环境等（7）估价时点：评估价值对应的日期，公历的年月日 2、收益性房地产常用的估价方法 2．1成本法 这是一种以建造房地产所需耗费的各项费用之和为依据，再加上一定利润和应纳税金来确定房地产价格的评估方法。也就是以评估对象的重置成本或重建成本为依据的估价方法。

成本法的基本公式为：房地产价格=土地价格+房屋建造费+正常利润一应提折旧。这种方法的理论基础是生产费用价值论。由于房地产可能是新开发的，也可能是旧有房地产，因此其公式也有差别，新建房地产价格=土地购置费+建筑物建造费+正常利税；

而旧有房地产价格=旧有房地产重新建造完全价值一折旧。运用成本法时，要把握好两项，一是房地产的各项建造费用必须是合理的和必要的，不能以个别企业的实际耗费为依据，而应采用社会一般耗费水平。二是价格应当为估价期日的建造成本，这一建造成本又分为以新材料、新技术建造的与旧有建筑具有相同效用的重置成本和以原始材料、原工艺技术、原来式样新建的与原房地产完全相同的重建成本。

2．2市场比较法 这是一种根据市场上交易的类似房地产价格的测算待估房地产价格的方法。市场比较法的基本原理是替代原理, 即具有相同效用的商品应具有相同的价格。在求取一宗待估房地产的价格时，市场比较法是将待估房地产与在近期内已经发生交易的房地产进行比较对照，通过修正已知的价格求取待估房地产最有可能实现的价格。其中类似房地产是指其所在地区的区域特征、房屋结构等影响房地产价格的因素和条件都相同或相近。

市场比较法的操作最重要的是选择具有尽可能大可比性的交易实例。首先必须通过多种途径收集尽可能多的交易实例，准确掌握交易实例的具体情况，在此基础上从中选择在区位、结构、用途、交易日期等方面具有可比性的实例作为参照对象，其次是根据影响房地产价格因素的比较，对参照实例的价格进行修正。这些因素修正主要包括：房地产交易情况修正、交易日期修正，最后根据公式：房地产价格=实例价格x 交易情况修正系数x 交易期日修正系数x 区域因素修正系数x 个别因素修正系数，来计算房地产最有可能实现的价格。

2．3收益还原法 这是一种运用适当还原利率，将房地产在未来若干年内所能带来的纯收益折算为现值的估价方法，基本思想是：房地产的价值就是它在未来若干年内能给其所有者带来的纯收益的价值。运用这种方法估算房地产价格的主要依据是房地产每年所能带来的纯收益和投资的收益率即还原利率，这一方法在国外被广泛地运用于收益性房地产的评估中，我们将在下一节中对此方法的具体应用实践进行分析。

3、收益还原法在房地产估价中的具体应用 3．1房地产相关总收益的确定 房地产总收益可分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在当前状况下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。

目前在运用收益法对房地产进行估价时，普遍采用客观总收益来作为房地产的总收益，客观总收益的求取通常是采用市场比较法，在市场上收集同类房地产的价格，然后对收集来的案例价格，根据待估房地产的实际情况进行因素修正。因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。通过以上的因素修正后，即可求出待估房地产的客观潜在收益。

3．2利息和折旧不应当作为总费用扣除 会计学传统理论上认为利息应作为费用扣除，因为利息是投资房地产成本支出的一部分，但结合实际情况进行分析这是不恰当的，因为投资者之所以要选择投资房地产，是因为房地产带来的投资收益要大于银行的存贷款利息。正因为如此投资者才愿意从银行贷款来投资房地产或者放弃银行的存款利息来投资于房地产。因此，无论是贷款资金还是自有资金，利息都是作为投资收益的一部分而不应作为费用扣除。

对于在很多运用收益法进行房地产估价的财务报告中均把折旧费当作费用扣除，经过实践分析这也是不恰当的，因为折旧并没有实际支出，是作为提留，它不同于总费用中的维修费、管理费、保险费、税费等都属于实际支出。因此认为如果把房地产作为一种投资，那么它每年的纯收益就应该是它的净现金流入量，公式为：

净现金流入量=资本产出+资本回收 在这个公式中：资本产出就是投资房地产的时间价值的体现，资本回收就是房地产所提取的折旧部分。

3．3成本收益法运用中应考虑的税费项目 成本收益法在评估过程中所指的税费项目是指房地产在运营过程中所须缴纳的项目。具体来说有以下几种情况：

（1）对于单纯的土地租赁。根据国家税法应当考虑以下几种税费：城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费等。

（2）对于出租性、经营性房地产。根据国家税法应当考虑以下几种税费：城镇土地使用税、房产税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费等。

（3）对于生产性房地产企业。应考虑城镇土地使用税、印花税及房产税等。

3．4总费用中的维修费求取方法及测算途径 房地产的维修费一般可分为日常性小维修和大维修费用：

（1）日常性小维修发生较为频繁，费用较低，因此可取年折旧费的一定比例计算。其中折旧费一般采用直线法估算，即：D=C×（1-R）/N（C：重置成本，R：残值率，N：经济耐用年限）（2）大维修费用发生的次数相对较少，但发生的费用却较大，因此大维修费用宜采用提取重置成本的一定比例计算，然后再作每年的平均摊销。

3．5建在划拨土地上的出租性房地产，土地收益部分应作为总费用扣除 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条的规定：以营利为目的，房屋所有权人将在以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益部分上缴国家。因为房屋所有权人并未获得“土地收益”这部分收益，故该“土地收益”部分不应计入在出租人的纯收益中，而是应作为出租人上缴国家的费用扣除。

3．6资本化率的确定方法 在运用收益法进行房地产估价时确定资本化率通常采用以下几种方法误差相对较小：

（1）行业基准收益率加物价指数调整法，以这种方法确定房地产的资本化率前提是把房地产作为一种投资来看待。假设以P价格（资金净流出量）投资房地产，每年可得纯收益（年资金净流入量）为a，并假设每年a不变，可收益年限为n 则：FNPV=a/（1+R）[1-1/（1+R）n]-P ；

财务净现值 R：折现率令FNPV=0，则：R=FIRR（财务内部收益率），当FIRR>RC（行业基准收益率）时，FNPV>0，投资房地产可获得超额利润；

当FIRR

当FIRR=RC时，FNPV=0，这是市场竞争最可能的结果，这时房地产的价格P=a/（1+RC）[1-1/（1+RC）n]，由此可看出RC即是房地产的资本化率，然后再对RC作物价指数的调整，得出经过物价指数调整后的资本化率R=（1+RC）/（1+f）-1。

（2）安全利率加上风险调整值法，运用这种方法求取资本化率，首先是求取安全利率，即无风险的资本投资收益率。在我国一般选取的是一年期的定期存款利率作为安全利率，然后根据估价对象所处地区现在和未来的经济状况、房地产市场发育状况、土地取得方式、物价指数状况以及估价对象的用途、新旧程度等确定风险调整值，最后用安全利率加风险调整值的和作为该估价对象的资本化率。

（3）收益风险倍数法，这种方法是在参照投资收益率排序法的基础上，对安全利率加调整值法加以改进的方法。即把安全利率加风险调整值法中要求取的风险调整值改变为确定房地产投资与安全投资年回收额的多出倍数。因房地产投资的风险高于国债，在投资收益率排序上，房地产投资收益率应高于同期国债年利率。具体思路是：假设以房地产投资方式购买收益性房地产的总价额为V，尚可使用年限为n，资本化率为r，年纯收益为a.同时以安全投资方式（购买国债）投资金额为P，期限也为n，年利率为i，连本带息年回收额为A，则有：V=a/r ×[1-1/（1+r）n] P=A×（1+i）n-1/i×（1+i）n由于房地产投资的风险、收益均要比国债投资大，如果两种投资额相等，收益期相同，那么房地产投资的年回报额（纯收益）要比国债投资的本息回收额要大。假定房地产投资的年回收额比国债投资的本息回收额高出的倍数为b，则有：a=（1+b）×A因V=P，故有：（1+i）n-1/i×（1+i）n=（1+b）/r×[1-1/（1+r）n]该公式就是收益风险倍数法确定资本化率的基本公式，式中的b称为收益风险倍数。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根据收益风险倍数，确定资本化率r.3．7房地产收益年限的确定 对房地产收益年限的确定主要是根据土地的可使用年限或设定使用年限及建筑物可使用年限的不同来综合考虑。

（1）当土地为出让方式时，土地可使用年限=土地在估价时点的剩余年限=土地使用权到期时间--估价时点的建筑物可使用年限=建筑物在估价时点的剩余经济耐用年限；

对于评估对象为土地的情况，则土地可使用年限为该评估对象的有收益的年限；

对于评估对象为建筑物或房地合一情况的，求取它的收益年限是通过土地可使用年限与建筑物可使用年限比较来确定的，即根据孰短原则来求取该评估对象的收益年限。

（2）当土地为划拨方式时即未办理土地出让手续的情况，这时应设定在估价时点该土地用途的法定最高出让年限作为土地的可使用年限。

参考文献：

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第二篇：房地产估价方法系列介绍 (收益法)

房地产估价方法系列介绍

---收益还原法

收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议，那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。

使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说，这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说，这个还原利率就是银行存款的利率，也就是资金的机会成本。当期的利率好说，困难在于未来利率的不确定性，利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。

第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时，由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来，在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大，因此，最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期，人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益，由于纯收益上升，房价自然也随着上升。

事实上，人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨，再加上新闻媒体的炒作，许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多，从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。

第三篇：房地产估价理论与方法

第一章 房地产估价概论

考试目的：测试应考人员对房地产估价的含义、本质和必要性，房地产顾家的要素，房地产估价的各种现实需要，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容：

第一节，对房地产估价的基本认识

一、房地产估价的含义

指专业房地产估价。

（一）专业估价与非专业估价的本质区别

1）专业估价是由专业人员和专业机构完成的。

2）专提供的是专业意见。

3）专具有公信力。

4）专实行有偿服务。

5）专要承担法律责任。

（二）专业房地产估价的概念

核心内容：为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析，测算和判断。定义：房地产估价师和房地产估价机构接受他人委托，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。要素：估价当事人、估价目的、估价对象、估价时点、价值类型、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序、估价方法和估价结果。

（三）估价与评估的异同

估价的含义更精准、明确、具体，就是指对价值进行评估。

房地产估价师和房地产估价机构从事的房地产估价衍生业务和咨询顾问业务：

1）价值分配业务

2）价值减损评估业务

3）相关经济损失评估业务

4）房地产咨询顾问业务

（四）国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义

二、房地产估价的本质

（一）房地产估价师评估房地产的价值而不是价格

价值与价格：价值是物的真实所值，是价格的波动“中心”；价格是价值的外在表现，围绕价值上下波动。

（二）房地产估价师模拟市场定价而不是替代市场定价

估价与定价：估价师提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相关当事人自己的行为。

(三)房地产估价师提供价值意见而不是做价格保证

根据提供的专业意见的用途和作用，可分为两种不同性质的估价：鉴证性估价（或称证据性估价、公正性估价）、咨询性估价（或称参考性估价）

刑法一百九十八条、公司法二百零八条规定了估价的法律责任。

鉴证性估价应“独立、客观、公正”，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”。本书讲的主要是鉴证性估价。

（四）

第四篇：房地产估价理论与方法_参考答案

一、单项选择题

ABDABCBAABDBBBDDABCDBCBBCBCCCDBBAAB

二、多项选择题

ABC

BDE

ACE

AD

ACE

ACDE

ADE

CDE

BCD

ABDE

ACD

AC

ACD

ACE

ABC

三、判断题

XVVXXVVVXX

VXVXX

第五篇：2017土地估价：收益法公式记忆方法总结

2017土地估价：收益法公式记忆方法总结

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、王某购买李某在城市规划区内的住宅一处，该住宅土地使用权已使用23年，按照国家建设用地使用权出让年限规定，王某购买的该住宅土地使用权使用年限只有年。A：23 B：47 C：50 D：70 E：35％～50％

2、国家机关工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规，滥用职权，非法批准征收、占用土地或者低价出让国有土地使用权，致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处__有期徒刑。A．3年以下

B．3年以上5年以下 C．3年以上7年以下 D．5年以上10年以下

3、下列属于商品租金，却不属于成本租金的是__。A．折旧费 B．保险费 C．贷款利息 D．房产税

4、根据我国《房产测量规范》，对房产面积的精度要求可分为个等级．【2006年考试真题】 A：2 B：3 C：4 D：5 E：土地

5、地租是扣除__后的余额。A．成本、利润 B．利息、税收

C．成本、利润、税收

D．成本、利润、利息、税收

6、下列用地中，必须办理土地使用权出让手续的是__。A．军队干休所用地 B．国家机关用地 C．孤儿院用地

D．学校经营性用地

7、土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定，下列各项中，（）属于对土地价格的设定。

A．对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项 B．估价期日

C．估价机构对估价结果有解释权 D．估价结果的法律责任

8、土地使用证上登记用途为工业，实际用途为对外营业的招待所，房产证登记用途为宾馆，目前所在区域的城市规划用途为商服、办公，如为补办出让评估该宗地价格，应设定用途为（）。A．工业 B．商服 C．办公 D．宾馆

9、破坏或者擅自改变基本农田保护区标志的，由（）人民政府土地行政主管部门或农业行政主管部门责令恢复原状。A．县级以上 B．镇级 C．市级以上 D．省级

10、若开发费以当地收取的基础设施配套费标准计算，则开发费的计息期按照确定。

A：整个开发费为基数，计息期为开发周期的一半 B：以整个开发费为基数，计息期为整个开发周期 C：以开发费一半为基数，计息期为开发周期的一半 D：以开发费一半为基数，计息期为整个开发周期 E：时间因素 11、2004年4月，赵某下岗后从事个体经营．2008年4月，其个体企业实际缴纳增值税20万元、消费税5万元、营业税15万元，则该个体企业2008年4月应缴纳的教育费附加为．【2008年考试真题】 A：免于缴纳 B：0．6万元 C：0．75万元 D：1．2万元 E：土地

12、举行听证会应当在征地补偿安置方案公告之日起（）个工作日内向有关县、市人民政府土地行政主管部门提出。A．5 B．20 C．30 D．10

13、会计核算必须以实际发生的经济业务及反映经济业务发生的合法凭证为依据，如实反映财务状况和经营成果，这是的要求．【2002年考试真题】 A：重要性原则 B：谨慎性原则 C：客观性原则 D：实际成本原则 E：土地

14、建筑物估价的方法有__。A．重置价格折旧法 B．成本法

C．建筑物残余法 D．市场比较法 E．对照法

15、下列人员情形，不能报名参加土地估价师资格考试的有。A：被取消土地估价师资格已3年 B：被取消考试资格已3年

C：在评估业务中受到行政处罚，自处罚之日起至报名之日止已3年

D：因故意犯罪受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起至报名之日止已8年 E：合法性

16、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的。A：最低价格 B：平均价格 C：出让地价 D：标定地价 E：时间因素

17、基准地价评估是根据已有的__资料，综合评估各级别、区域分用途的平均价格，所收集的资料真实性和准确性直接影响基准地价评估结果。A．地价 B．地租 C．土地等级 D．土地质量 E．土地收益

18、土地由国家行政管理机关调拨分配使用，是指__。A．行政调配 B．行政管理 C．行政调拨 D．行政划拨

19、对于有样点地价的定级单元，如果样点单元内样点数量有个以上且样点条件能代表定级单元的一般条件，可采用平均法计算定级单元的平均地价。A：2 B：4 C：3 D：5 E：国家实行土地估价师资格认证制度

20、拟定并组织实施土地评估执业准则和职业道德准则的是。A：土地评估行业行政主管部门 B：评估行业协会 C：评估机构 D：注册土地评估师 E：时间因素

21、对于评估已建设完成的普通住宅小区居住用地，土地估价师不宜选用的估价方法是。

A：基准地价系数修正法 B：成本逼近法 C：收益还原法 D：剩余法 E：合法性

22、农用地转用必须依法办理__手续。A．转用 B．转让 C．审批 D．审核

23、利用剩余法计算的待开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的。A：最低费用 B：最高费用 C：总费用 D：合理费用 E：时间因素

24、下列城市规划因素中，对地价影响最大的因素是。【2009年考试真题】 A：面积、形状、土地使用年限 B：防洪堤、供电容量、消防站 C：绿化、游憩设施、环境质量 D：用途、容积率、建筑密度 E：时间因素

25、农用地利用的方式主要是采取__的方式。A．转让 B．出让 C．行政划拨

D．土地承包经营

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、估价资料收集过程中，可以作为确定待估宗地最佳开发利用方式依据的有（）。A．建设用地规划许可证 B．控制性详细规划 C．总平面图

D．规划设计条件通知书

E．房地产市场供求关系及走向分析

2、在居住区规划中，住宅建筑群体组合的平面布置形式包括等类型。A：行列式布置 B：周边式布置 C：混合式布置 D：自由式布置 E：取得开工许可证

3、建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和__中确定的农用地转用指标。A．村庄计划

B．土地利用计划 C．集镇规划 D．城市规划

4、分析说明，顾问公司在研究市场的过程中，基本上可以把__作为基础的研究工作，每隔一年或半年进行一次。A．地区经济分析 B．多种用途比较 C．供求分析 D．营销建议 E．社会因素分析

5、德国社会政策学派的代表人物瓦格纳提出的税收原则包括。A：财政收入 B：国民经济 C：社会政义 D：政治稳定 E：市场体系

6、根据2005年颁布的《城市规划编制办法》，城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段。在编制总体规划前应编制城市总体规划纲要，但以下内容中的__不属于纲要阶段的主要内容。A．市域城镇体系规划纲要 B．提出城市规划区范围

C．分析城市职能、提出城市性质和发展目标

D．研究住房需求，确定住房政策、建设标准和居住用地布局

7、下列属于担保物权的有。A：宅基地使用权 B：抵押权 C：质权 D：留置权

E：土地承包经营权

8、土地开发整理规划的主要作用不包括__。A．保障土地利用总体规划目标的全面实现 B．是建立土地开发整理项目库的前提和依据 C．是土地开发整理项目立项的科学依据 D．是制定实施规划的政策措施依据

9、土地登记的种类有。A：初始登记 B：变更登记 C：注销登记 D：其他登记 E：房地产登记

10、根据不同的自然条件和社会条件，可以将耕地划分为灌溉水田、望天田和等。【2004、2002年考试真题】 A：轮歇地 B：旱地 C：菜地 D：水浇地

E：土地功能具有永久性

11、已知甲、乙两块土地，面积和肥沃程度相同，生产投入均为300元，产量相同，但距离市场远近不同，运费分别是30元和45元，按平均利润率20%计，甲地的个别生产价格是__元。A．396 B．450 C．330 D．390

12、土地所有权是土地所有制的法律表现形式，是国家或农民集体依法对归其所有的土地所依法享有的的权利。A：占有 B：使用 C：收益 D：处分 E：统计

13、基础按其构造特点可分为等。A：条形基础 B：单独基础

C：联台基础和箱形基础 D：桩基础 E：平面基础

14、下列关于临时用地的使用，说法正确的是。

A：临时使用土地者应当按照合同约定的用途使用土地 B：临时用地只能是临时使用土地的行为 C：可以将临时用地改为永久建设用地

D：临时用地使用结束后，将土地的临时建设的设施全部拆除 E：不可将临时用地改为永久建设用地

15、关税中，到岸价格包括__。A．货物 B．包装费 C．保险费 D．运费 E．安装费

16、投资回报率的确定通常考虑的因素有__。A．开发土地利用类型 B．开发土地本身的条件 C．开发土地所处的地理环境 D．开发周期的长短 E．开发土地所处地区的政治经济环境

17、概算指标作为一种计价定额包括等基本部分。A：劳动定额 B：材料定额

C：机械台班定额 D：概算定额 E：税金

18、按照现行分类，下列属于特殊用地的包括。A：监教场所用地 B：宗教用地 C：殡葬用地

D：冰川及永久积雪 E：使领馆用地

19、《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自__时发生效力。A．不动产物权的设立 B．不动产物权的变更 C．不动产物权的消灭 D．记载于不动产登汜簿

20、我国耕地保护工作的关键是__。A．实现耕地生态的全面保护

B．增强耕地对我国经济建设和社会发展的保障能力 C．强化耕地保护的责任意识，落实耕地保护责任 D．制订切实可行的措施，并抓好落实

E．建立稳定的资金渠道，确保足够的资金投入

21、有确定法律保护形态的无形资产包括（）。A．专业技术 B．商誉 C．商标权 D．专利权

22、根据国土资源部颁布的《全国土地利用现状分类》规定，下列用地属于其他林地的是。【2009年考试真题】 A：未成林地 B：迹地 C：灌木林地 D：有林地 E：苗圃

23、土地供给的特征是。

A：土地的自然供给的数量基本固定不变 B：土地自然供给是无弹性的 C：土地的经济供给是有弹性的

D：土地自然供给受到土地经济供给的影响很大

E：在自然供给的基础上，开发新土地会影响土地的经济供给

24、现象间依存关系在数量上是否确定，是__的区别。A．相对关系与函数关系 B．相对关系与相关关系 C．相关关系与函数关系 D．显著关系与函数关系

25、不动产开发的预付资本通常主要包括。【2002年考试真题】 A：地价款 B：建安工程费 C：专业费用 D：利息

E：地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-利息-税金-开发商利润