2016年四川省房地产估价师案例与分析：土地用途考试题（共5篇）

第一篇：2016年四川省房地产估价师案例与分析：土地用途考试题

2016年四川省房地产估价师案例与分析：土地用途考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、商品房预售人应当在签订书面预售合同之日起__日内持预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售登记备案手续。A．10 B．15 C．20 D．30

2、在以下投资组合中，对投资者来说，投资且等比例选择风险最小的是__。A．股票+投资基金 B．债券+股票

C．投资基金+债券+股票 D．债券+投资基金

3、设立地役权通常会使（）。A．供役地的价值下降 B．需役地的价值下降

C．供役地与需役地的价值都下降 D．供役地与需役地的价值都上升

4、城市房屋拆迁评估价格的确定，不包含被拆迁房屋的。A：区位 B：用途 C：建筑面积

D：临时安置补助费

E：房地产估价机构必须加盖公章

5、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是__。A．属地管理原则

B．房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则 C．房地产权利人只能到房屋所在地的市(县)房地产管理部门办理产权登记 D．房屋的所有权人和使用人为两个人

6、房地产开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法是__。

A．随行就市定价法 B．价值定价法 C．应战定价法 D．领导定价法

7、某房地产占地面积40 000㎡，上存楼房三栋。甲楼4层，每层建筑面积均为3 000㎡：乙楼建筑面积为3层，每层6 000㎡；丙楼6层，每层7 500㎡，则该宗土地的建筑覆盖率为。A：242．4％ B：50％ C：41．25％ D：187．5％

E：工业用地的监测点评估价格

8、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按计算的。A：综合利率 B：贷款利率 C：折现率 D：机会成本 E：借款合同

9、房地产开发项目资金融通过程中，长期贷款应侧重于__。A．信用贷款 B．透支贷款 C．直接融资 D．间接融资

10、保险的派生职能不包括__。A．防灾防损 B．融通资金

C．组织经济补偿 D．分配

11、将商业保险分为财产保险、人身保险、责任保险和信用保证保险是按照__不同而划分的。A．被保险标的 B．保险资金来源 C．保险的实施方式

D．保险责任承担的次序

12、设计变更发生以后，承包人应该在工程设计变更确定后日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。A：14 B：15 C：20 D：28 E：执行层的组织协调

13、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。A．第一阶段 B．第二阶段 C．第三阶段 D．第四阶段

14、人们在购买决策过程中，可能扮演不同的角色，__是首先提出或有意购买某一产品或服务的人。A．发起者 B．影响者 C．决策者 D．购买者

15、房地产是__三者的结合物。A．实物、权益、区位 B．实物、区位、用途 C．实物、权益、用途 D．权益、区位、用途

16、某房地产开发公司征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。(2002年试题)开发公司征用该片土地应报审批。A：Z县人民政府 B：Y市人民政府 C：X省人民政府 D：国务院

E：房地产估价机构必须加盖公章

17、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格是房地产的。A：供给价格 B：需求价格 C：市场价格 D：均衡价格

E：工业用地的监测点评估价格

18、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。A．利润总额 B．投资利润 C．税后利润 D．可分配利润

19、假设开发法是以为理论依据的。A：收益递增原理 B：均衡原理 C：预期原理

D：未来趋势原理

E：工业用地的监测点评估价格 20、某房地产投资项目的名义收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是。(2005年试题)A：3.57% B：4.00% C：6.56% D：10.56% E：借款合同

21、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是。(2005年试题)A：市场需求容量调查 B：消费者行为调查 C：市场营销因素调查 D：竞争情况调查 E：借款合同

22、某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有。A：垄断性 B：外部性 C：复杂性

D：信息不对称性 E：借款合同

23、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是．【2006年考题】 A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B：待开发房地产建设发包日期 C：取得待开发房地产的日期

D：房地产开发完成并投入使用的日期 E：工业用地的监测点评估价格

24、二级资质房地产估价机构可以从事的房地产估价业务有。A：公司上市、企业清算 B：司法鉴定、城市房屋拆迁 C：企业清算、城市房屋拆迁 D：司法鉴定、公司上市

E：工业用地的监测点评估价格

25、在某幢建筑面积3000㎡的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需缴纳的有关税金按开发成术的4％计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为元／㎡。A：1067 B：1070 C：1087 D：1141 E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、长期趋势法可以用于。

A：推测、判断房地产的未来价格

B：预测收益法中未来的租金、空置率等

C：市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整

D：比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力 E：填补某些房地产历史价格资料的缺乏

2、房地产转让的实质是__。A．房地产使用权发生转移 B．房地产权属发生转移 C．房地产出租

D．该房屋范围内的土地使用权发生转移

3、房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有。A：社会养老保险 B：健康保险

C：劳动工伤保险 D：意外伤害保险 E：失业保险

4、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（）。A．随机型竞争者 B．凶猛型竞争者 C．选择型竞争者

D．从容不迫型竞争者 E．软弱型竞争者

5、__之中规定了中国现行土地所有制性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围及土地使用、管理制度。A．《中华人民共和国仲裁法》 B．《中华人民共和国宪法》 C．《中华人民共和国土地管理法》 D．《中华人民共和国土地使用法》 E．《中华人民共和国民法通则》

6、__是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。

A．投资机会选择与决策分析 B．前期工作 C．建设阶段 D．租售阶段

7、建筑材料的力学性质包括等。A：强度 B：塑性 C：硬度 D：密实度 E：耐磨性

8、申请强制拆迁必须提供__。A．行政强制拆迁申请书 B．仲裁决议书 C．拆迁协议范本

D．裁决调解和裁决书

E．被拆迁房屋的证据保全公证书

9、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素

10、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于__。A．货币证券 B．信用证券 C．商品证券 D．资本证券

11、下列控制性规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是__。A．建筑高度 B．建筑间距 C．建筑密度

D．建筑后退红线距离

12、一笔贷款，名义利率是10%，每两年一计息，则其实际利率是（）。A．10% B．9.5% C．11% D．10.65%

13、在风险分析中的风险估计阶段，需要开发的工作包括。A：风险估算

B：分析风险概率分布情况 C：辨识风险发生的原因

D：检验各风险变量是否相关 E：提出应对风险的建议

14、影响供给价格弹性大小的因素主要表现在。

A：从厂商供应能力和产品生产周期方面考虑，时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素

B：从厂商生产产品的成本方面考虑，由于厂商供给一定量产品所要求的售价取决于产品的成本，所以产品的成本状况决定供给价格弹性的大小 C：商品的替代品数目和可替代程度

D：消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例 E：商品本身用途的多样性

15、同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场的营销方式是（）。A．无差异性营销 B．差异性营销 C．定制性营销 D．集中性营销

16、以下对房地产赠与的理解正确的是。

A：是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为 B：属于双务行为

C：即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务 D：属于单务行为

E：其受让人不需承担任何义务

17、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，属于__。A．单元估算法 B．单位指标估算法 C．概算指标法

D．工程量近似匡算法

18、实际估价中，估价对象范围的界定包括__的界定。A．实物构成范围 B．权益范围 C．空间范围 D．时间范围 E．影响范围

19、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于__ A．3275元/m2 B．3287元/m2 C．3402元/m2 D．4375元/m2 20、房产分户图表示的内容有。A：控制点

B：房屋产权界线

C：所在层次、户号、室号 D：房屋建筑面积 E：房屋边长

21、下列关于房地产抵押涉及的出租问题，表述正确的有。

A：订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系受该抵押权的影响 B：抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系可以对抗已登记的抵押权

C：抵押权设立后抵押房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力

D：抵押权设立后抵押房屋出租的，抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任

E：抵押权设立后抵押房屋出租的，如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担

22、市场调查可分为不可控因素调查和可控因素调查两种，其中，可控因素调查包括__。A．产品调查

B．市场需求容量调查 C．价格调查

D．分销渠道调查 E．促销策略调查

23、住房公积金管理中心不是__。

A．住房公积金委员会各项决策的执行机构 B．住房公积金运作管理部门 C．住房公积金管理的主体

D．住房公积金管理的决策机构

24、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的__。A．权责发生制原则 B．收负实现制原则 C．配比原则

D．划分收益性支出与资本性支出原则

25、处分抵押房地产所得金额，应首先__。A．扣除土地出让金

B．支付处分抵押房地产的费用 C．偿还抵押权人债权

D．扣除抵押房地产应缴纳的税款

第二篇：房地产估价师《案例与分析》

房地产估价师考试当中难度最大的就是案例分析这一科了，许多考生也特别关心这一点。咱们先请老师给大家点评一下，关于这门考试考生怎么应对?

房地产估价案例这门课确实很难，难点主要原因有几个方面：第一，因为他的特点就是开卷考试，这在其他职业资格考试中是没有的，像监理工程师的案例考试是闭卷考试，有时候闭卷考试比开卷考试相比较而言，闭卷考试并不难，因为它有准确、统一的标准答案，而房地产估价师的案例没有统一的答案，没有标准答案，在教材上基本上找不到答案，找到了就不难了，就是因为找不到才难。

这就要求我们平时多注重、钻研一些估价报告，再有一个就是多看房地产估价规范，与前面三门课程紧密结合起来有意识的学习，下功夫，只有这样，没有别的捷径。

关于案例考试“难”大家都知道，应该是公认的，那么为什么“难”啊?咱们需要解决这个问题，我认为案例的难点为什么难呢?可以有四个方面的原因：第一，是由于案例这门课综合性非常强，案例考试是在我们四门课当中综合性最强的一门。要想通过案例考试应该熟悉房地产估价相关知识，要懂得房地产的基本制度和政策方面的一些知识点，同时还要联系到开发经营管理当中的一些东西能够和案例互相沟通，其中联系最紧密的应该还得说是我们房地产的估价理论与方法，这门政策，正是由于案例考试的综合性，它就为广大考生能否对你所学的知识进行综合运用和灵活掌握提出了一种考验，这是它的第一难;

第二“难”，要求考生具有一定的估价实务经验，因为考试当中所涉及到的，比如指错题，改错题，它不仅仅说我没有接触过估价实务，直接上来就是书本对书本，我上来就来学习，看教材，这个只能说是只知其一不知其二，你不知道为什么去这么操作，在实际考试当中，它就要求必须要有一定的估价实践经验和动手操作、书写过真实的估价报告的能力。这样的话，对于这些没有实务估价经验的考生来说，就具有一定难度了。

第三“难”，估价案例的考试要求考生应该具备一定的语言组织和书面表达能力，为什么这么说呢?比如，案例当中的第一题，问答题，占分值的30%，你要在有限的时间内，把你答题的要点组织好，表达准确，是要有一定功底的，没有这样的文字组织和表达的实践经验很难在有限的时间内把这个话组织清楚，很可能就是肚子有货，但是他说不出来，表达不清楚，白白丢了一些不应该丢的分。有的考生是胡子、眉毛一把抓，写的一大篇，但是不得章法，要点散，逻辑性很差。因为我参加过阅卷，有的考生前言不搭后语，说的一大篇不知所云，自相矛盾，让阅卷老师去猜，这样的话，丢分就在所难免了。所以这点我希望广大考生一定要引起重视，一定要重视平常的语言组织能力和书面表达能力。

第四“难”，广大考生普遍存在一种对这门课的轻视和侥幸心理，这不是好象有点儿自相矛盾嘛。刚才我说到了，案例考试很难，通过率很低，那么广大考生为什么会有轻视心理呢?轻视就是因为案例考试是开卷考试，其他三门都是闭卷考试，好让他们觉得案例很简单，开卷考试，其实恰恰就是这个开卷害了很多人，蒙蔽了很多有自信的学生。他们认为这科很容易，心理上首先松了一口气，没事儿，开卷，到时候我拿着教材、辅导书进考场就是了。考试的时候翻番书，这样的话，有了这种心理之后，在后续的学习过程当中动力不足，没有尽最大的努力去准备、复习，结果是还没上战场，已经先输了一场了。在考场当中要想现翻书也是需要时间、成本的，你找到若干个知识点并不难，可以看书啊，但是，难就难在你能够在有限的时间内把你所有的知识点都找全，并且组织好表达准确，这个非常难。所以基于这四点认识，我认为案例考试还是有它的难点的。它应该是通过率低有它的客观原因。

接下来我想谈一谈如何在考试当中或者在学习当中学好这门课，简单说一下，我个人总结的大概有六个方面：

第一，要彻底的弄懂四大估价报告还有基本的验收方法，这是我们学好案例的前提。这个道理我就不再多讲了。

第二，要系统的学习好房地产估价规范。很多学生不以为然，说规范是1995年的规范，很老了，很多东西甚至矛盾与新的教材已经用语、说法都不一致，为什么还要学它呢?规范是一个非常好、非常严谨的东西，我们国家也正在着手对《规范》进行修订，但是在没有新的规范出台之前，原估价规范仍然具有法律效率，《规范》跟教材也不一样，《规范》是个非常严谨组织性，逻辑性非常强这样的具有一定法律效率的指导标准。所以很多同学忽视对《规范》的学习。

第三，我觉得房地产估价实际上就是估价人员把房地产的客观价值认识出来，然后把它揭示出来，科学表达出来，这个时候有影响房地产价格的因素很复杂，如何找准不同类型的、房地产项目的价格影响因素是重中之重。从以往的考题来看，对于商业用途和居住用途的项目是估价考试历年的重点。所以建议广大考生在复杂的时候，针对具体的案例，从它的不同的估价目的和重点分析各类房地产估价的特点，要有针对性。

第四，案例分析的考试千变万化，很难去猜题，所以要在复习当中应该是边学习，边总结，能够做到举一反三，融会贯通。这点非常重要，我们可以通过一个案例引申出若干个案例，这种学习方法是一种事半功倍的学习方法，所以这点希望同学们能够认真的体会。第五，我认为可以去精读大量的精选资料和案例，在自己的估价实践当中如果我们同学参加过估价实践的话应该及时总结经验，提高估价报告的写作能力。

第六，在答卷的时候，要充分利用开卷考试的特点，对于问答题，我们要力求内容完整，重点突出，条例要清晰，对于改错题，一定要看清题意，是否需要倒扣分，对于没有把握的地方不要盲目去改，改错需要倒扣分的，基本上就谈这六点吧。

第三篇：2016年四川省房地产估价师《案例与分析》：征收估价工作流程考试题

2016年四川省房地产估价师《案例与分析》：征收估价工作流程考试

题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列情况中会导致房地产价格上升的是．【2007年考题】 A：上调贷款利率

B：收紧房地产开发贷款

C：开征房地产持有环节的税收 D：增加土地供应

E：工业用地的监测点评估价格

2、下列费用中，不属于管理费用的是__。A．办公费

B．管理人员工资 C．审计费 D．代理费

3、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，国家指导性参考价格为普通咨询报告，每份收费元。A：100—300 B：100～500 C：300—800 D：300—1000 E：执行层的组织协调

4、以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时办理出让手续，由受让方缴纳出让金，对可以不办理土地出让手续的，应对转让方征收__。A．地价税 B．土地收益金 C．土地转让金 D．土地增值税

5、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外气温高的现象，这种现象被称为__。A．温差效应 B．绿岛效应 C．温压效应 D．热岛效应

6、经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的。A：相互影响性 B：寿命长久性 C：数量有限性 D：保值增值性

E：工业用地的监测点评估价格

7、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40％。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为。A：1．67％ B：2．1％ C：2．3％ D：2．5％

E：工业用地的监测点评估价格

8、标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点，如某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18 m，则标准临街深度应设定为m。A：15 B：22 C：18 D：25 E：工业用地的监测点评估价格

9、某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10％，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。若月报酬率为0．5％，则该住宅因被水淹造成损失为万元。A：49627 B：57647 C：65548 D：65920 E：工业用地的监测点评估价格

10、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。A．4000 B．5000 C．6000 D．9000

11、以下引起房地产价格上升的情况中，属于房地产保值的是。A：房地产本身的投资改良 B：通货膨胀

C：经济发展引起房地产需求增加 D：周围环境改善

E：工业用地的监测点评估价格

12、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款，若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是__元。A．1115.56 B．1111.28 C．1015.56 D．1010.72

13、某宗面积为5000m2的工业用地，容积率为0.5，楼面地价为600元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，楼面地价为800元/m2。理论上应补地价的数额应为__万元。A．1450 B．2900 C．320 D．2500

14、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元／㎡，其中主体工程900元／㎡，安装及装饰装修工程费为600元／㎡。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15％，则在估价时点的续建费用为元／㎡。A：486.52 B：521.74 C：559.50 D：1398.76 E：工业用地的监测点评估价格

15、《城市房屋拆迁管理条例》规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交资料，其中不包括__。A．建设项目批准文件 B．建设用地规划许可证 C．建设项目价值资料

D．国有土地使用权批准文件

16、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（）。A．业主希望的投资回报率 B．承租人愿意承担的费用 C．承租人的承受能力

D．同类型物业的市场供求关系

17、某套住宅的采光受到影响。受影响前的年租金为3万元，受影响后的年租金为2.5万元。该住宅的预期剩余价值寿命为30年，报酬率为8%。该住宅因采光受影响导致的价值减损为__万元 A．0.50 B．5.63 C．6.25 D．28.14

18、从理论上讲，标准临街深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而__；远离街道的方向，地价__。A．基本不变，逐渐降低 B．基本不变，逐渐升高 C．逐渐升高，基本不变 D．逐渐降低，基本不变

19、下列关于临时使用土地，说法不正确的是。

A：工程项目施工，需要材料堆放场地、运输道路和其他临时设施的用地，应尽可能在征收的土地范围内安排

B：确实需要另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，同批准工程项目用地的机关签订临时用地协议后方可征用

C：使用临时土地，不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑

D：临时用地期满后，应将场地清理并按用地协议支付一切费用，土地管理部门同时注销其临时用地使用权

E：房地产估价机构必须加盖公章 20、某房地产开发商开发了一栋6层商品住宅楼，假设每层楼的建筑面积和户型都相同，且第一层和第六层住宅售价同为2000元/㎡，第二层和第五层的住宅售价同为2100元/㎡，第三层和第四层的住宅售价同为2200元/㎡，则该住宅楼的加权算术平均价格与简单算术平均价格相比。A：前者高于后者 B：前者低于后者 C：前者等于后者 D：无法确定

E：执行层的组织协调

21、投资者对房地产内部使用功能的变动(例如在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等)，体现了投资者对房地产投资__的重视。A．各异性 B．适应性

C．相互影响性

D．专业管理依赖性

22、认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是__。A．马克思的利率决定理论 B．可贷资金利率理论

C．Is—1M曲线模型利率理论 D．流动性偏好利率理论

23、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为(收益可视为无限年)．【2003年考题】 A：30万元 B：40万元 C：50万元 D：60万元

E：工业用地的监测点评估价格

24、对于开发商来说，由于开发商全程担保贷款，其所销售的住房为期房，如果购房者交付的首期款达到了所购房价的__，则开发商要承担的风险大大减少。A．15% B．30% C．35% D．40%

25、决定税收的课税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。A：课税主体 B：税率 C：税基

D：课税对象

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于__。

A．未来净收益的大小 B．获得净收益的可靠性 C．获得净收益期限的长短 D．获得净收益预期 E．估价对象的现值

2、下列属于房地产登记类型的有。A：初始土地登记

B：房屋所有权暂时登记 C：房屋所有权临时登记 D：房屋所有权初始登记 E：房屋抵押权登记

3、房地产估价机构设立分支机构的条件包括等。(2008年试题)A：房地产估价机构具有一、二级资质

B：分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师

C：在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师 D：有固定的经营服务场所

E：估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全

4、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有__。A．消费者的收入增加

B．作为替代品的房地产的价格上升 C．作为互补品的房地产的价格上升 D．消费者预期其未来的收入增加 E．消费者预期未来的房地产价格上升

5、某家庭向银行申请了一笔年利率为6．5％，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0．4％等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044．54元，则该笔贷款最后一个月的还款额是元。A：3853．10 B：3868．52 C：3883．99 D：4187．36 E：借款合同

6、廉租住房保障资金的来源有等。(2009年试题)A：地方财政预算安排 B：中央财政专项补助 C：住房公积金增值收益 D：土地出让净收益 E：住宅专项维修资金

7、在各种保险中，社会保险最能体现职能。A：分散风险 B：组织经济补偿 C：融通资金 D：分配

E：执行层的组织协调

8、业主公约由__制定并修改。A．业主大会 B．业主委员会 C．一半以上业主

D．全体业主和物业管理企业共同

9、下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有__。A．征收或者征用都是为了公共利益需要 B．征收或者征用都要依法给予补偿 C．征收是国家行为，征用是企业行为

D．征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变 E．征收是强制性的，征用是非强制性的

10、某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为__年。A．1.4 B．1.9 C．2 D．3

11、具体的长期趋势法主要有__。A．数学曲线拟合法

B．平均增减量法和平均发展速度法 C．时间序列分析法

D．移动平均法和指数修匀法 E．回归分析法

12、实际估价中，估价对象范围的界定包括的界定。A：实物构成范围 B：权益范围 C：空间范围 D：时间范围 E：影响范围

13、城市房屋拆迁的裁决应当由__做出。A．仲裁机构 B．人民法院 C．公安机关

D．房屋拆迁管理部门

14、住房公积金管理的基本原则包括。A：住房公积金管理委员会决策 B：住房公积金管理中心运作 C：银行专户 D：财政监督 E：社会监督

15、用市场法对房地产进行估价时，需要进行__修正。A．交易过程 B．交易情况 C．交易日期 D．交易价格 E．房地产状况

16、依据现行法规，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的是。

A：国家机关用地 B：非军事用地

C：城市基础设施用地 D：个人企业用地

E：法律、行政法规定的其他用地

17、城市总体规划的近期规划期限一般为__年。A．1 B．3 C．5 D．10

18、下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有__。A．拍卖人收取佣金是一种法定行为

B．对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，拍卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价10%的佣金

C．委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金 D．公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金 E．收取佣金比例按同拍卖成交价成反比的原则确定

19、估价项目完成后，应归档的估价资料包括（）。A．实地查勘记录 B．委托人照片

C．估价项目来源和接洽情况 D．估价中的不同意见

E．估价报告定稿之前的重大调整或修改意见 20、城市基本地形图的复测周期一般为年。A：20—30 B：10—30 C：10—15 D：5—10 E：执行层的组织协调

21、有一宗房产交易，成交价格为3000元/m2，付款方式是首付10%，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为__元/m2。A．3000 B．2700 C．2914 D．2500

22、针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有。A：理论上适用的估价方法，都必须选用 B：在适用的估价方法中，选用两种即可

C：理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用 D：必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法 E：仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法

23、对违法预售商品房规定了具体处罚条款的法规有__。A．《城市房地产管理法》 B．《土地管理法》 C．《城市房地产开发经营管理条例》 D．《城市商品房预售管理办法》 E．《城市房地产转让管理规定》

24、实际估价中，估价对象范围的界定包括__的界定。A．实物构成范围 B．权益范围 C．空间范围 D．时间范围 E．影响范围

25、建筑材料的物理性质中，与温度有关的性质包括。A：耐水性 B：抗渗性 C：抗冻性 D：导热性 E：热容量

第四篇：四川省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：房屋征收补偿内涵考试题

四川省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：房屋征收补偿内

涵考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列关于限额设计，表述不正确的是。

A：限额设计就是按照设计任务书批准的投资估算进行施工图设计

B：按照初步设计概算造价进行施工图设计

C：按照施工图预算造价对施工图设计的各个专业设计文件作出决策

D：限额设计是建设项目投资控制的重要环节和关键措施

E：执行层的组织协调

2、下列关于土地补偿费、安置补助费的使用，表述错误的是。

A：土地补偿费归农村集体组织所有

B：地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有

C：由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用

D：由其他单位安置的人员，补助费发放给个人

E：房地产估价机构必须加盖公章

3、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”．那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是模式。

A：选择专业化

B：产品专业化

C：大量定制

D：市场集中化

E：借款合同

4、土地使用权出让合同由__与土地使用者签订。

A．市人民政府

B．县人民政府

C．省人民政府土地管理部门

D．市、县人民政府土地管理部门

5、负责组织建立一级房地产估价机构及执业人员信用档案的是__。

A．建设部

B．中国房地产估价师与房地产经纪人学会

C．省级房地产行政主管部门

D．地方行政主管部门

6、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则。

A：甲大于乙

B：甲小于乙

C：甲等于乙

D：难以判断两者的大小 E：工业用地的监测点评估价格

7、一块前后两面临街、总深度为20m的矩形土地，前街路线价（土地单价）为1000元/m2，后街路线价（土地单价）为500元/m2。采用重叠价值估价法计算其前街的影响深度为（）m。

A．13．33 B．6.66 C．11.33 D．8.66

8、某大厦总建筑面积10000㎡，房地总价值6 000万元，其中，土地总价值2 500万元． 某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240㎡．如果按照 土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为．【2005年考题】

A：2．4％

B：3．0％

C：3．8％

D：7．2％

E：工业用地的监测点评估价格

9、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是__。

A．因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策

B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税

C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税

D．职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税

10、商业信用和国家信用等形式的发展往往依赖的支持。

A：商业信用

B：银行信用

C：消费信用

D：民间信用

E：执行层的组织协调

11、投资基金属于。

A：商品证券

B：货币证券

C：资本证券

D：实物证券

E：执行层的组织协调

12、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是．【2006年考题】

A：单独深度价格修正率

B：累计深度价格修正率

C：平均深度价格修正率

D：加权深度价格修正率

E：工业用地的监测点评估价格

13、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m3，成新率为70%．房地产年净收益为140元/m2，土地资本化率为6%。建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为__元/m2。A．1700 B．2000 C．2100 D．2 400

14、中国现有房地产租金统计，是基于的统计。

A：不同类型的房屋的中位数租金

B：同类型的房屋的中位数租金

C：各类物业平均租金

D：同类型物业平均租金

E：借款合同

15、房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个产业。

A：支柱

B：主要

C：次要

D：一般

E：房地产估价机构必须加盖公章

16、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。

A．43.2% B．50% C．56.8% D．70%

17、所有权属于__。

A．从物权

B．动产物权

C．他物权

D．主物权

18、建筑物的等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。

A：体量

B：结构

C：设施

D：层高

E：工业用地的监测点评估价格

19、__是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。

A．开发建设投资

B．正经营资金

C．国家资产及其他资产

D．开发产品成本

20、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的。A：20％

B：30％

C：40％

D：50％

E：借款合同

21、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5％，则该项目建设期涨价预备费约为万元。(2004年试题)A：305万元

B：463万元

C：636万元

D：961万元

E：执行层的组织协调

22、下列关于拍卖保留价规则的表述中，正确的是__。

A．保留价属于拍卖的必备条件，无保留价拍卖的情况是没有的

B．保留价是表面上所体现的价格，而是一种权利义务的制衡点，用来防止利益的过分倾斜

C．委托人拥有保留价的确定权

D．保留价不可公开

23、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/㎡。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/㎡。理论上应补地价__万元。

A．78 B．882 C．1210 D．1272

24、房地产泡沫产生的基础是__。

A．投机需求膨胀

B．金融机构过度放贷

C．房地产市场中的过度开发

D．土地资源的稀缺性

25、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是__。

A．空置率

B．利息备付率

C．容积率

D．成本利润率

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、运用收益法估价一般可以分为__四个步骤进行。

①求取报酬率或资本化率、收益乘数；②预测估价对象的未来收益；③搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料；④选用合适的收益法公式计算收益价格。

A．①②③④

B．②③④①

C．③②①④ D．③①②④

2、收益法的本质是以房地产的__为导向求取估价对象的价值。

A．预期未来收益

B．预期收益能力

C．预期价格高低

D．预期价格涨落

3、实行包干制的物业服务费，其构成不包括__。

A．物业服务成本

B．法定税费

C．物业服务企业的酬金

D．物业服务企业的利润

4、下列不属于担保物权特征的是。

A：担保物权以确保债务的履行为目的

B：担保物权是在债务人或第三人的财产上设定的权利，是一种自物权

C：担保物权是以担保物的交换价值为债务履行提供担保的，是以对所有人的处分权能加以限制而实现这一目的D：担保物权具有从属性和不可分性

E：执行层的组织协调

5、工业用地使用权出让方式不包括。

A：招标方式

B：挂牌方式

C：划拨方式

D：协议方式

E：执行层的组织协调

6、房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有。(2009年试题)A：竞争性

B：垄断性

C：外部性

D：均衡性

E：信息不对称性

7、根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，A市B房屋拆迁公司申请领取房屋拆迁许可证时，应向A市房屋拆迁管理部门提交的资料包括下列。

A：建设项目批准文件

B：建设用地规划许可证

C：房屋所有权证

D：国有土地使用权批准文件

E：拆迁计划和拆迁方案

8、某商铺的租赁期为15年，租金按每年5％的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8％，则该商铺15年租金收入的现值为万元。

A：11.41 B：11.49 C：12.41 D：12.49 E：借款合同

9、某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为800元/m2，建筑物重置价格为900元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。则该建筑物的成新率为__。

A．44% B．50% C．67% D．86%

10、财务内部收益率是指项目在整个__内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。

A．开发期

B．静态投资回收期

C．项目经营期

D．计算期

11、下列控制性详细规划的控制体系指标中，属于建筑形态控制指标的是。

A：建筑高度

B：建筑密度

C：建筑间距

D：建筑后退红线距离

E：人口容量

12、下列说法不正确的是__。

A．完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能，这四项权能可以与所有权发生分离

B．共同共有与按份共有的最显著区别在于：共同共有是平等地共有

C．不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等

D．建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利，视为一并转让

13、以下投资类型，不属于间接投资的是__。

A．房地产抵押支持证券

B．购买房地产企业股票

C．购买房地产投资信托公司股份

D．合伙开发房地产项目

14、房地产投资的弊端不包括__。

A．变现性差

B．投资数额巨大

C．投资回收期较长

D．政府难以支持

15、下列关于代理权和代理行为，表述正确的是。

A：代理人应当在代理权限范围内，从被代理人的利益出发，争取在对被代理人最有利的情况下完成代理行为

B：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经被代理人的追认，被代理人才承担民事责任

C：代理权不得滥用

D：双方代理是指代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事法律行为

E：代理权应为维护被代理人的最大利益而行使

16、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括。(2006年试题)A：措施费

B：规费

C：利润

D：企业管理费

E：税金

17、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（）。

A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

18、个人转让购买满5年并且是家庭唯一的普通自用住房，对交易双方可以免征的税种有。

A：土地增值税

B：个人所得税

C：营业税

D：契税

E：印花税

19、下列关于可比实例的说法中，正确的有．【2003年考题】

A：可比实例一定是交易实例

B：可比实例不一定是交易实例

C：交易实例一定是可比实例

D：交易实例不一定是可比实例

E：可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例

20、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是．

(2007年试题)A：解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布

B：蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理

C：解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上

D：蒙特卡洛模拟法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题

E：借款合同

21、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是__。

A．待开发房地产开发建设开始时的具体日期

B．待开发房地产建设发包日期

C．取得待开发房地产的日期

D．房地产开发完成并投入使用的日期

22、下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是（）。

A．抵押贷款还本付息

B．管理人员工资 C．公共设施维修费

D．保险费

23、某房地产开发用地，其土地面积为10000m2，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元/m2。后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价（）万元。

A．375 B．450 C．500 D．600

24、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为__。

A．62.5% B．80.00% C．133.33% D．200.00%

25、下列属于法定委托拍卖程序的是。

A：委托拍卖函

B：委托人拍卖意向

C：拍卖人接受委托

D：双方当事人洽谈

E：签订委托拍卖合同

第五篇：四川省2015年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告封面的写作考试题

四川省2015年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告封面的写作考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某块临街深度为50ft、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为__万元。A．23.4 B．28.6 C．33.4 D．46.8

2、城市房屋租赁应向__部门登记备案。A．公安 B．工商管理 C．房地产管理 D．土地管理

3、某商品房售价为建筑面积4000元/m2，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房产权登记的建筑面积为100m2，合同约定建筑面积为97m2。该商品房的成交价格是__元。A．388000 B．388640 C．399640 D．400000

4、设立房地产中介服务机构，应当向当地__部门申请设立登记。A．行政管理部门 B．房产管理部门

C．工商行政管理部门 D．中介管理部门

5、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元／㎡、3565元／㎡、3730元／㎡、3905元／㎡、4075元／㎡，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为元/㎡。A：4075.0 B：4242.5 C：4410.0 D：4577.5 E：工业用地的监测点评估价格

6、某开发商向银行申请了利率6%，期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本付息额为__。A．7.59万元 B．7.28万元 C．13.59万元 D．6.05万元

7、某宗土地面积2000㎡，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30％．在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是．【2004年考题】

A：建筑物地面一层建筑面积为800㎡，总建筑面积为5000㎡ B：建筑物地面一层建筑面积为1400㎡，总建筑面积为5000㎡ C：建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为5500㎡ D：建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为2500㎡ E：工业用地的监测点评估价格

8、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为__。A．居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值 B．居民区的房地产增值，工业用地房地产增值 C．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值 D．居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值

9、房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由__。A．上升到下降 B．下降到上升

C．高于合理空置率到低于合理空置率 D．低于合理空置率到高于合理空置率

10、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为__。A．建筑面积1800m2，两年前出租，年租35万元，位于同一工业区 B．建筑面积1100m2，近期出租，年租150元/m2，位于20km外 C．建筑面积10000m2，近期出租，年租180万元，位于同一工业区 D．建筑面积1000m2，近期出租，年租20万元，位于同一工业区

11、收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用__方式设置调查项目表。A．判断提问 B．多项选择 C．单向选择 D．书面提问

12、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。A：估价原则 B：估价目的 C：估价方法 D：估价程序

E：工业用地的监测点评估价格

13、折价处置抵押房地产的，应当参照__。A．原购买价 B．重建价格 C．重置价格 D．市场价格

14、在拆除有产权纠纷的房屋之前，拆迁管理部门应当组织拆迁人__，并将有关材料向公证机关办理证据保全。A．选择拆迁安置的地点 B．拆迁安置

C．对被拆除房屋进行评估，做好勘察记录 D．确定房屋重置价的标准

15、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，两者的长短关系有。A：自然寿命≥经济寿命 B：自然寿命≤经济寿命 C：自然寿命=经济寿命 D：无关

E：工业用地的监测点评估价格

16、房地产是__三者的结合物。A．实物、权益、区位 B．实物、区位、用途 C．实物、权益、用途 D．权益、区位、用途

17、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400，住宅总建筑面积为1400，容积率为1．4，则住宅建筑净密度为。(2005年试题)A：28．60％ B：35．00％ C：40．00％ D：50．00％

E：执行层的组织协调

18、关于房地产交易的概念，说法不正确的是__。

A．城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押、城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动，均属房地产交易活动管理的范围，其交易活动应通过交易所进行

B．房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能 C．房地产交易包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁三种形式 D．房地产交易活动可以在任何场合进行

19、下列说法正确的是__。A．增价拍卖皆为卖方报价拍卖 B．增价拍卖皆为买方报价拍卖 C．减价拍卖皆为卖方报价拍卖 D．减价拍卖皆为买方报价拍卖 20、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用36年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获净收入8万元。该宗房地产的报酬率为8．5％，则该宗房地产的收益价格为万元。A：90．52 B：91．52 C：92．52 D：93．52 E：工业用地的监测点评估价格

21、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于__。A．房地产开发投资 B．房地产置业投资 C．房地产间接投资

D．投资于房地产投资信托基金

22、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为__。A．1067元/m2 B．1070元/m2 C．1084元/m2 D．1141元/m2

23、某居住区住宅用地面积17.8hm2，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2；16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为__层。A．7.9 B．11.9 C．12.1 D．19.0

24、某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为（）m2。A．40 B．45 C．48 D．50

25、房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满__日前，申请延续注册。A．15 B．30 C．60 D．90

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、银行券具有以下特点。

A：是在银行信用的基础上产生，通过存款提现和贷款投入流通 B：信誉高，具有法定支付能力，可在全国范围内流通 C：是一种法定支付手段，任何人不得拒收 D：不定期，可以长期流通使用 E：定期，但可以长期流通使用

2、房地产市场存在着一种均衡状态，这个状态是指。A：租金和价格都不发生变化 B：建造成本不发生变化 C：新增量和灭失量相等

D：房地产资产存量保持不变 E：价格与重置成本相同

3、下列关于物业管理的日常运作阶段的特点，说法错误的是。A：物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容

B：物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，系统的协调两个基本环节 C：物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，用户入住，系统的协调三个基本环节

D：系统外部环境条件主要是物业服务企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调

E：系统内部环境条件就是与相关部门及单位相互关系的协调

4、不属于房地产价格外部影响因素的是__。A．人口因素 B．权益因素 C．经济因素 D．区位因素 E．社会因素

5、主要的调查手段是问卷，答卷一般包括__两种。A．收集式 B．开放式 C．闭合式 D．检索式 E．收敛式

6、城市基本地形图的复测周期一般为年。A：20—30 B：10—30 C：10—15 D：5—10 E：执行层的组织协调

7、以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是。

A：经营收入=销售收入+出租收入+自营收入 B：利润总额=经营利润+营业外收支净额 C：税后利润=利润总额-所得税

D：经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金

E：销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税

8、项目报建制度中，凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受的监督管理。A：当地工商行政主管部门

B：当地计划行政主管部门授权机构 C：当地计划行政主管部门

D：当地建设行政主管部门授权机构 E：当地建设行政主管部门

9、净收益每年不变的公式，除了可以用于测算价格还有许多的其他作用，例如。A：用于相同的使用期限 B：用于不同收益期限

C：用于比较不同期限价格的高低 D：用于比较同期限价格的高低

E：用于市场法中囚期限不同进行的价格调整

10、针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有。A：理论上适用的估价方法，都必须选用 B：在适用的估价方法中，选用两种即可

C：理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用 D：必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法 E：仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法

11、商品房预售合同应当由__向房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。A．预售人 B．预购人

C．预售合同约定的一方 D．预售人和预购人共同

12、按照评估价值的本质来划分的房地产价值中，通常比市场价值低的有（）。A．快速变现价值 B．谨慎价值 C．清算价值 D．投资价值 E．原始价值

13、某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为__m2。A．1200 B．120 C．3333 D．333.3

14、求取建筑物折旧的方法主要有__。A．年限法 B．市场提取法 C．分解法 D．功能法 E．对比分析法

15、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于。A：未来净收益的大小 B：获得净收益的可靠性 C：获得净收益期限的长短 D：获得净收益预期 E：估价对象的现值

16、下列保险种类中，属于政策性保险的有__。A．社会养老保险 B．农业保险 C．巨灾保险 D．失业保险 E．出口信用保险

17、综合验收中的，是竣工项目投入使用前的关键环节。A：消防验收 B：规划验收 C：环保验收 D：人防验收 E：借款合同

18、我国注册建筑师级别设置分为。A：一级注册建筑师 B：二级注册建筑师 C：三级注册建筑师 D：四级注册建筑师 E：五级注册建筑师

19、在评估报告中，项目经济效益评价一般包括。A：现金流量分析 B：资金来源与运用表 C：贷款偿还分析 D：盈亏平衡分析 E：敏感性分析 20、房地产转让是指房地产权利人通过或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。A：买卖 B：出租 C：抵押 D：质押 E：赠与

21、业主大会议事规则由__制定并修改。A．业主大会 B．业主委员会

C．政府物业管理部门

D．业主和物业管理企业共同

22、”某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括 A：按地域范围细分 B：按房地产用途细分 C：按增量存量细分 D：按交易形式细分 E：按目标市场细分

23、集体土地上的房屋拍卖应向当地__申请，获批准后方可进行拍卖。A．人民法院 B．公安机关 C．人民检察院 D．乡级人民政府

24、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为__元/m2。A．3214 B．3347 C．3367 D．3458

25、对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期()与静态投资回收期()的关系是。A： B： C：

D：P” /> E：借款合同