城区集体土地征收办法

第一篇：城区集体土地征收办法

利川市城区集体土地征收和 征地房屋拆迁补偿安置实施办法

第一章总 则

第一条

为规范利川市城区土地征收和征地房屋拆迁补偿安置工作，保障城市建设依法、有序、稳妥推进，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《湖北省人民政府关于公布湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》（鄂政发〔2014〕12号）等法律、法规和政策的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用《利川市城市总体规划》确定的城市规划区范围。

第三条 本办法所称土地征收和征地房屋拆迁是指经利川市人民政府批准，由《征收土地公告》、《土地征收及房屋拆迁安置途径告知书》等公告明确的范围内所有土地和房屋的征收补偿和拆迁安置。

本办法所称征地房屋拆迁是指农民集体土地被国家征收后，征收范围内集体建设用地使用权房屋的拆迁。

第二章土地征收及房屋拆迁补偿安置工作职责分工

第四条 土地征收和房屋拆迁补偿安置工作在市人民政府统一领导下，由都亭办事处、东城办事处、凉雾乡、元堡乡、利川经济开发区及市直相关部门切实履行职责，开展相关工作。

（一）市纪委（监察局）：负责对征地拆迁、工程建设、“三违”整治等工作中党员干部（特别是领导干部）、职工执行相关法规政策和遵守纪律情况、干部职工参与“三违”情况等的监督检查，对涉及违纪违规行为，依照相关规定处理。

（二）市征地拆迁指挥部办公室：综合协调土地征收和房屋拆迁安置工作，主要负责审核把关，检查督办，安置管理，统筹解决征地拆迁中疑难问题。

（三）市违法占地违法建设违法开发（以下简称“三违”）整治办公室：综合协调土地征收范围内“三违”整治工作，主要负责督办相关单位对土地征收范围内“三违”行为的巡察、制止、查处工作，组织相关单位强制拆除征地范围内的“三违”。

（四）市城市管理局：负责土地征收范围内“三违”行为的调查认定处理，并依法强制拆除土地征收范围内的“三违”建筑。

（五）都亭办事处、东城办事处、凉雾乡、元堡乡：为辖区实施土地和房屋征收补偿安置工作的主体责任单位，主要负责组织协调、宣传发动、解释疏导、拆迁安置、清场平整、纠纷排查、社会稳控、后勤保障、土地征收范围内的“三违”巡察制止、已征收储备土地动态巡察管理等工作。

（六）利川经济开发区：负责管理区域内土地房屋征收补偿安置的组织协调、实施工作，已征收储备土地的库存管理。

（七）市国土资源局：履行土地征收、征地房屋拆迁补偿法定主体职责，主要负责拟订年度征收拆迁计划、征地信息公开、政策解释、征收土地面积测量、实物认定、委托中介评估机构、参与协议签订、统计汇总、储备管理。

（八）市住建局：履行国有土地上房屋征收与补偿法定主体职责，负责集体土地上房屋的建筑结构分类认定、面积测绘及相关政策解释，高层还建安置小区安置房建设。

（九）市城乡规划管理局：负责拟征收土地范围红线确定、放验线、安置小区选址。

（十）市财政局：负责土地、房屋征收补偿安置资金筹集、分配拨付；负责监督资金运行。

（十一）市公安局：负责土地、房屋征收范围内村（居）民的户籍审核和管理工作；负责土地、房屋征收工作秩序的维护；负责查处涉嫌非法倒买倒卖土地、非法侵占土地犯罪的案件；负责查处妨碍国家工作人员依法履行职务的案件。

（十二）市国税局、地税局：负责被征收经营性房屋、生产加工、养殖等经营性用房的经营性收入认定工作。

（十三）市工商局：负责被征收经营性房屋、生产加工、养殖等经营性用房的营业登记核查。

（十四）市人社局：负责根据被征地农民参加基本养老保险的相关政策，做好被征地农民的养老保险参保工作。

（十五）市林业局：负责林地征占用许可手续办理，林地征收补偿后林权证的变更、注销登记；林木、绿化苗圃征收补偿价格评估和森林资源价格评估机构的监管。

（十六）市经管局：负责征收土地后承包经营权证的变更、注销等登记工作。

第五条

中介机构选择。

（一）房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定；同一项目的评估机构只能选择1家。

（二）房屋产权面积测量由市房管测绘大队负责。

（三）森林资源价格的评估由林业部门在有资质的机构中推介1—2家，进行择优选择，同一项目的评估机构只能选择1家。

（四）其他中介机构选择按公开方式选择入围单位，再通过遴选方式确定。

第三章征收土地补偿

第六条

土地补偿标准。

（一）土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费的补偿标准按照《湖北省人民政府关于公布湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》（鄂政发〔2014〕12号）规定的标准执行。

（二）园地附着物补偿：果园盛产期11000元/亩，初产期7000元/亩，果苗4000元/亩。

（三）养殖水面补偿：鱼塘10000元/亩，其他养殖、种植水面6000元/亩。

（四）坟墓补偿：土坟（含石砌坟）6000元/所，单碑坟8000元/所，多碑坟12000元/所。

坟墓被搬迁范围：迁往公墓无偿进入；进入经营性公墓每所补助1000元；在规划区外自行选址安葬的，所选择位置应符合相关法律政策规定。

（五）鱼塘和坟墓周边石砌堡坎或混凝土现浇、水泥地平、围墙、蔬菜大棚等按市场评估价进行货币补偿。

（六）苗圃、绿化林木、其他经济作物的补偿以及本办法未明确的地上附着物补偿，按照市场评估价进行货币补偿。

（七）属国家项目资金全部投入的设施（整治）及沟、坎、路、渠等建设项目，在征收时建构筑物不予补偿，已进行土地征收补偿的不再予以补偿。部分投入的按比例扣减。

（八）生产性用房（地）补偿。指用于看护果园、苗圃、鱼塘的临时棚子或房屋、烘烤房、堆肥池（塘）、沼气池、饲料（农产品）储藏窖，以及独立于居住用房之外的畜禽栏圈等设施农用地，生活用水井。其地上建构筑物补偿实行中介评估补偿，土地补偿参照同级地类耕地征收补偿标准予以货币补偿。

第七条

征收范围内废弃宅基地（含废弃生产性用地）按同级土地征收耕地补偿标准予以征收补偿。

第八条

土地征收奖励。对积极支持征收土地工作，按约定出席现场指界、面积确认签字、领取土地补偿款、签订土地交付协议并交付土地的、及时搬迁范围内坟墓等附着物的，按补偿时土地补偿费、安置补助费总额的5%的标准予以奖励。

第九条

土地征收补偿资金，在签订土地交付协议后，直达被征收人账户。

第四章房屋拆迁安置补偿

第十条

房屋拆迁安置补偿。

（一）安置补偿对象：“产权明晰，证件齐全”的房屋；

（二）中介评估：房屋（宅基地、附属设施）价值按中介评估结果确认；集体建设土地使用权的评估参照同级地段划拨国有土地使用权进行评估。

（三）安置补偿方式：货币补偿、产权调换、新农村建设示范安置点安置等方式。

1、总体原则：市中心城区补偿安置方式主要为货币补偿和高层房屋产权调换，不再新设以宅基地安置为主的安置小区，对原已设立的安置小区内有剩余宅基地的，按就近原则调剂安排，并按原进入小区拆迁安置户安置补偿方式予以补偿。如无剩余宅基地，在该区域内征收单独宅基地的只能实行货币补偿。其他区域根据城市规划适度设立新农村建设示范点安置。最终安置补偿方式以正式公布的《拆迁安置公告》或《拆迁安置方案》为准。

2、具体补偿方式：

（1）货币补偿方式。由评估机构对房屋（建构筑物）、宅基地、室内装饰装潢、其他生活用建构筑物等按市场价值进行评估，根据评估结果进行补偿。同时，对积极支持房屋征拆迁工作，按照约定时间完善相关程序、签订相关协议、按时交付被征收房屋及宅基地的，按照评估补偿费总额的20%的标准予以奖励。

（2）房屋产权调换方式。用于高层房屋产权调换的房屋应具有合法产权手续。其室内装饰装璜、室内不可迁移设备设施、达不到调换标准（条件）的加层按中介评估结果实行货币补偿。实行产权调换的，其宅基地及基础部分不予补偿。房屋产权调换方式为：

①一楼房屋调换。产权人可选择单独调换居住用房，也可选择同时调换商业用房和居住用房。

a.商业用房调换。用于调换商业用房的只能是被征收房屋的第一楼，被征收人在已明确的安置小区内选择，且只限于下列调换方式的一种。调换方式为：

调换安置小区一楼商业用房：按被征收房屋一楼建筑面积的25%调换，调换比例为1：1，最高调换面积不超过60m2。

调换安置小区二楼商业用房：按被征收房屋一楼建筑面积的30%调换，调换比例为1:1.1，最高调换面积不超过80 m2。

调换安置小区三楼及以上商业用房：按被征收房屋一楼建筑面积的40%调换，调换比例为1：1.2，最高调换面积不超过100 m2。

b.居住用房调换。产权人按一楼产权面积100%选择调换居住用房的，调换比例为1：2；产权人选择合并调换的，原一楼产权面积按比例调换商业用房后，剩余面积按1：2的比例调换居住用房。

②二楼及以上的房屋产权调换。产权人二楼及以上房屋选择调换居住用房的，其调换比例为1：1.2。同时，对积极支持房屋征拆迁工作，按照约定时间完善程序、签订协议、按时交付被征收房屋及宅基地的给予奖励，即产权人选择产权调换的，按原产权面积的20%奖励高层居住用房。

③被征收房屋调换居住用房后所剩面积不足最小户型一半、且人均居住面积达不到国家规定的最低标准，可在安置小区安置最小户型居住用房1套，所差面积部分按该小区成本价购买。超过（除最小户型）其他户型一半的，可安置对等户型1套，所差面积部分按成本价购买。

④调换房屋的选择方式：同一安置小区，以签订《房屋征收补偿安置合同》时间的先后顺序在现有房屋中选择调换房屋的楼栋、楼层及户型。选择同一栋楼的同一户型不得超过3套，最小户型不超过1套。

（3）新农村建设示范点安置方式。

①按照“规划适度”原则合理设置新农村建设示范安置点，实行宅基地调换的方式安置，用于调换安置的宅基地规划面积一般不大于100 m2/宗。同时，对积极支持房屋征拆迁工作，按照约定时间完善相关程序、签订相关协议、按时交付被征收房屋及宅基地的，按照货币补偿费总额的20%予以奖励。

②被征收房屋的房屋主体（建构筑物）、装饰装修、其他附属房屋实行货币补偿。

③被征收房屋宅基地（持合法有效的土地使用证或建设用地批准书）按照“以面积还面积”的方式在安置点实行面积调换，原持证人所持1个有效土地使用证调换后的宅基地不能多于2个。

调换1个宅基地后，剩余面积不足安置宅基地面积一半的，实行货币补偿。调换1个宅基地后，剩余面积超过安置宅基地面积一半的，可购买差额面积，满足1个宅基地。调换2个宅基地后仍少于原宅基地面积的，多余宅基地面积实行货币补偿。原宅基地面积不足安置宅基地面积一半的，又再无其他住房的安置对象，可购买差额面积，满足1个宅基地。超差面积补偿（购买）标准按对等原则进行货币补偿（购买），分别按市场评估价互补。

第十一条

无房户安置补偿。被征收人土地全部被征收后，无调换房屋，而且本人及家庭成员均无住房、无买卖（出租）房屋行为、无私自买卖（转让）土地行为、无“三违”行为的，按以下方式安置：

（一）属高层安置范围的，被征地户或拆迁安置户无房安置或安置后人均住房面积达不到国家规定的最低住房标准，可申请在高层安置小区内按该小区建设成本价申请购买。

（二）新农村建设示范点安置的，按该小区市场评估价购买1个宅基地。

（三）无力购买高层安置房、宅基地的，又符合公租房条件的可优先安排入住公租房。

第十二条

高层安置调换居住用房成本价确认方式。高层安置调换居住用房执行成本价暂定为2000元/平方米；宅基地安置小区价格按市场评估价确定。

第十三条

房屋产权认定及调换产权办理。

（一）原房屋产权认定。

1、根据产权人提供的合法有效的《土地使用证》、《建设用地批准书》认定土地权属的合法性，根据《房屋所有权证》认定房屋的合法性，根据《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》认定规划的合法性。

2、由于历史原因形成的手续不健全，但修建年代久远、权属明晰的房屋，经相关部门调查认定处理后，作为土地登记（房屋产权登记）时漏登记处理，符合调换条件的参照第十条执行，不符合调换条件的实行货币补偿。

3、被征收房屋无合法手续，被征收人又无其他房屋居住的，按我市“三违”疏导政策处罚后，完善手续程序，不享受奖励政策，补偿标准按第十条执行。

4、被征收房屋属新建，无合法手续的，而被征收人另有其他房屋的，按非法占地处理。

（二）调换房屋产权办理。

1、调换高层安置小区房屋的，由政府相关职能部门负责办理《土地使用证》、《房屋所有权证》，其土地使用权为出让国有土地使用权，使用权时间为商业40年，居住70年。所有证件登记权利人均为原权利人。

2、在新农村建设示范点实行宅基地安置的，由政府相关职能部门统一办理《土地使用证》、《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》，其土地使用权为集体建设用地使用权。所有证件登记权利人均为原权利人。

第十四条安置房屋一般在2年内以毛坯房的方式交付。属商业门面的安装卷闸门，属居住用房的安装1道金属防盗门。调换自用房免收水、电、气初装费，所产生的费用纳入拆迁安置建设成本预算（每个拆迁户限1套，下同）。

调换房（限自用房）免收10年物业管理费，房屋维修基金拆迁人与被拆迁人各承担一半。

第十五条

被征收房屋拆迁安置补偿后，被征收房屋原权利人及其他权利人再申请审批宅基地，不予批准。

第十六条

房屋征收补偿资金，在签订房屋拆迁安置补偿协议后，直达被征收人账户。

第五章经营性损失补偿

第十七条

被征收房屋属商业用房（指门面）的损失补偿。具备合法经营手续的，以近3年所缴纳相关税费为依据认定营业性收入，确定经营利润，给予经营损失补偿，补偿时限一般不超过6个月。其计算公式为：月净利润×停产停业期限。

第十八条

征收生产加工型或养殖加工型用房的损失补偿。具备合法有效的相关手续，以近3年缴纳相关税费为依据认定其经营性收入，确定经营利润，给予经营损失补偿，补偿时限一般不超过6个月。其计算公式为：月净利润×停产停业期限。

第六章临时过渡安置

第十九条

拆迁人临时过渡安置实行自行过渡安置、政府适当补助的原则。临时过渡安置费标准为130/人·月，高层安置的按24个月计算；新农村示范点安置的按12个月计算；因特殊情况无法如期交付安置房或宅基地需要延期的，按月支付。高层安置的自交付高层安置房屋之日起3个月停止给付过渡安置费；新农村示范点安置的自交付宅基地之日起6个月停止给付过渡安置费。

第二十条

搬家费按2000元/户给付。

第七章罚则

第二十一条

土地及房屋征收告知书或公告发布之后，抢栽抢种的青苗及地上附着物，抢修抢建的建构筑物及室内外装饰装潢等，一律不予补偿。经查证核实的“三违”建构筑物，在土地征收时，一律不予补偿，并由市“三违”整治办公室组织相关部门按照相关法律法规及市政府的相关规定严肃处理。

第二十二条

在土地及房屋征收补偿中，弄虚作假、冒名顶替、冒领补偿费用以及截留补偿费用的，由相关职能部门责令追缴，并依法追究主管人员和其他直接责任人的行政责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十三条

违反土地及规划管理法律法规规定，阻挠国家建设征收土地的，责令限期交出土地，对拒不交出的，申请人民法院强制执行。对阻扰和破坏征地拆迁工作，妨碍公务执行的，由公安机关依法予以处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十四条

对非法占用政府征收储备土地的，责令限期归还，拒不归还的，由公安部门立案查处或申请人民法院强制执行，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章附则

第二十五条

本办法在执行过程中如上级修订的补偿标准超过本办法规定的，从其规定。国家和省、州单项重点建设项目对土地及房屋征收补偿另有规定的，从其规定。在土地及房屋征收实施过程中，相应单位应根据具体情况制定切实可行的实施方案，报经市人民政府批准后实施。

第二十六条

原已发布《土地征收及房屋拆迁安置告知书》、《拆迁安置补偿方案》，并正在实施的土地征收及房屋拆迁安置工作的项目，按原已公布的方案执行。

《市政府办公室关于切实搞好旧城改造工作的通知》（利政办发〔2011〕10号）、《利川市人民政府关于印发利川市加强土地利用管理办法的通知》（利政规〔2011〕3号）、《市人民政府关于印发利川市城区集体土地房屋征收补偿安置实施办法的通知》（利政规〔2012〕7号）、《市政府办公室关于做好市城区集体土地征收房屋搬迁补偿安置工作有关事项的通知》（利政办发〔2012〕33号）等文件及出台的征地拆迁相关政策解释、补充规定等同时废止。

第二十七条

本办法由利川市国土资源局负责解释。

第二十八条

本办法自公布之日起施行，有效期4年。

第二篇：集体土地征收

集体土地征收

1.征收集体土地的特点

1.1 集体土地概述

☆ 农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有

☆宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有

☆集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设

☆符合土地利用总体☆规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依发生转移的除外（集体土地流转的特例）

1.2 征地集体土地的概念

☆ 是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为

☆ 实质是土地所有权由集体所有变为国家所有

1.3 征收与征用的共同与不同之处

☆ 共同之处

◇ 都具有一定强制性

◇ 都要经过法定程序

◇ 都要依法给予补偿

☆ 不同之处

◇ 征收是所有权发生改变，由集体所有权转变为国家所有权

◇ 征用是使用权改变，所有权不变，强制使用，特定情况结束后应返还原所有人

1.4 征收的特点

☆强制性-土地征收是国家行为

☆妥善安置被征地单位和人员的生产和生活-要给予被征地单位经济补偿

☆ 被征收的土地所有权发生转移-集体所有土地转变为国家所有土地

2.征收的原则

☆ 珍惜耕地，合理利用土地的原则

◇ 能不征就不征，能少征就少征

☆ 保证国家建设用地的原则

◇ 该征就征，反对拒征和大幅度提高征地费用

☆ 妥善安置被征地单位和农民的原则

◇ 对征收的土地要适当补偿

◇ 对农民造成的损失要适当补助

◇ 对因征地造成的剩余农业劳动力要适当安排

◇ 妥善安置拆迁户

☆ 有偿使用土地的原则

◇ 土地征收后，除公共设施基础设施外，就应实行有偿使用供应

☆依法征地的原则

◇ 必须有县级以上政府的批准文件

◇ 按照合法的程序和法定的审批权限依法办理手续 ◇ 禁止以租代征

3.征收、征用集体土地的政策规定

3.1 征收土地的范围

☆为了公共利益的需要，可以征收集体土地

☆ 土地征收后，所有权属于国家，用地单位只有使用权

3.2 征收土地批准权限

☆ 听证制度-在征地依法报批前，当地土地行政主管部门应组织听证

☆ 征收土地实行两级审批制度－国务院和省级政府（所有权转变）-只有这两级

☆农用地转为建设用地的，应办理农地转用审批手续（用途转变）

☆由国务院审批的 ◇ 基本农田

◇ 基本农田以外的耕地超过35公顷的 ◇ 其他土地超过70公顷的

☆其他用地由省级政府审批并报国务备案

3.3 申请征地不得化整为零

☆征收土地应根据总体设计一次申请批准，不得化整为零

☆分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用

☆铁路、公路、输油等管线工程可以分段征收

3.4 对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助

☆由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费

3.5 临时用地政策

☆由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地时申请并取得批准

☆由建设单位与集体土地所有单位签订临时用地协议（征用而非征收）

☆临时用地期限最多不超过2年

☆不得改变批准的用途，不得从事生产性、经营性活动，不得修建永久性建筑

☆期满后建设单位清理场地支付费用，到土管部门注销登记

☆超期可再次提出申请，不退地又不申请的视为违章用地

3.6 联营使用集体土地政策（两种方法）

☆联营指全民或集体所有制企业与农村集体经济组织共同投资兴办联营企业

☆持县级以上政府批准的设计任务书或其他批准文件

☆ 由联营企业向县级以上政府土管部门提出用地申请

☆ 两种处理方式

◇ 批准后可以改变土地性质，实行征收

◇ 也可以不改变土地所有权，作为联营条件（联营企业用地可以不改变土地权属性质）-作价入股，可以不改变土地所有权

3.7 征收土地公告（主要是两个公告）

☆概念

◇ 由被征收土地所在的市县人民政府，在收到征收土地方案后10日内以书面或其它形式进行公告

☆征地公告内容（四项）

◇ 征收批准机关、文号、时间和用途（批文）

◇ 被征收土地的所有权人、位置、地类和面积（土地）

◇ 征地补偿标准和农业人口安置途径（人员）

◇ 办理征地补偿的期限与地点（手续）

☆征地补偿安置方案公告内容

◇ 被征地土地情况

◇ 土地补偿费标准、数量、支付对象和方式

◇ 安置补助费的标准、数量、支付对象和方式

◇ 地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式

◇ 农业人口具体安置途径

◇ 其他措施

☆未过行公告的，被征地单位和个人有权拒绝办理手续

3.8 征地补偿费的使用

☆补偿和安置补助费按有关规定使用（给村集体或农民个人）

☆耕地占用税用于土地开发和农业发展

☆菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理

☆征地管理费用于土地管理部门的各种业务开支

3.9 特殊征地政策

☆大中型水利水电工程补偿－国务院另行规定

☆征收林地、园林－林业管理部门规定

☆征收中发现文物、古迹、古树－报相关部门处理后方可征地

☆烈士墓、华侨墓－按主管部门办理

☆用地范围内有国防设施－经协商后方可征收

4.土地征收补偿范围和标准

【征地补偿费的构成】三大类

☆土地补偿费－给集体的，补偿所有权

☆安置补助费－给个人的，安置劳动力

☆地上物及青苗补偿费－给地上物的所有人

【注意专有名词的精准性】

☆征地补偿费与土地补偿费不同

☆安置补助费，不叫安置补偿费

4.1 土地补偿费

☆内含

◇ 是征地费的主要部分，为补偿被征地和原土地使用人的经济损失而支付的款项（对地）

◇ 由用地单位支付土地补偿费

☆标准

◇ 征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3 年平均年产值的6－10 倍（按原用途补偿）

◇ 其他土地标准，由省级规定

4.2 安置补助费

☆ 内含

◇ 安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费（对人）

☆ 耕地标准

◇ 安置补助费＝需要安置的农业人口数×每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准

◇ 需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算

◇ 每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4－6倍

◇ 每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍

☆ 非耕地标准

◇ 由省级规定

☆ 征地补偿费的特殊规定

◇ 人均耕地特别少的地区，按前述标准支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使农民保持原有生活水平的，经省级政府批准，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费之和不得超过该土地被征前3年平均年产值的30倍

◇ 土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴

☆ 政府的管理

◇ 省级政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价

◇ 征地补偿做到同地同价

◇ 国家重点建设项目必须将征地费用足额列入概算

◇ 对有稳定收益的项目，农民可用建设用地使用权入股

4.3 地上附着物和青苗补偿费

☆地上附着物和青苗补偿费标准，由省级政府规定

☆ 征收城市郊区的菜地，缴纳新菜地开发建设基金

☆ 城市郊区的菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘

4.4 临时用地补偿标准

☆征用临时用地，应与集体经济组织签订临时用地协议

☆按土地前3年平均年产值逐年给予补偿（注意没有倍数）

☆但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过土地补偿费和安置补助费的总和

【为何有高限的规定】

☆ 临时用地补偿相当于租金

☆征地补偿费相当于销售价格

☆如果租金之和超过了售价，那就不如买了而不是租

4.5 补偿费用的使用

☆土地补偿费－农村集体经济组织所有

☆ 地上附着物和青苗补偿费－归地上附着物和青苗的所有者 ☆ 安置补助费（三种方式）

◇ 由农村集体经济组织安置人员的－由农村集体经济组织管理和使用 ◇ 其他单位安置的人员－支付给安置单位 ◇ 不需要统一安置的人员－发放给个人

5.土地征收工作程序

5.1 申请用地 ☆ 申请机构

◇ 土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门 ☆申请的依据

◇ 经批准的设计任务书或初步设计 ◇ 基本建设计划（立项）◇ 其它

☆所需附上有资料

◇ 建设单位有关资质证明

◇ 项目可行性研究报告批复或其它有关批准文件 ◇ 土地行政部门出具有用地预审报告 ◇ 初步设计或其他有关材料 ◇ 建设项目总平面布置图

◇ 占用耕地的，提出补充耕地方案

◇ 项目位于地质灾害区的，提供地质灾害危险性评估报告 ◇ 提供地价评估报告

5.2 受理申请并审查有关文件（一书四方案）☆审查时间

◇ 受理的30日内

☆编制（一书）

◇ 建设项目用地呈报说明书

☆拟定（四方案）

◇ 农用地转用方案（用途转变）

◇ 补充耕地方案

◇ 征地方案（所有权转变）

◇ 供地方案（使用权转变）

☆流程

◇ 经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查

5.3 审批用地（一制度）

☆实行土地管理部门内部会审制度审批土地

☆批文必须是政府的，而不是土管部门的5.4 征地实施

☆实施机构

◇ 被征收土地所在地市县人民政府（注意不是土管部门）

☆ 程序

◇ 征地公告

◇ 支付征地费

◇ 安置农业人口

◇ 协调征地争议

5.5 签发用地证书（合同+登记）

☆有偿使用土地的－签订《土地使用权出让合同》

☆以划拨方式使用土地的，签发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》

☆用地单位持上述文件办理土地登记手续

5.6 征地批准后的实施管理

☆时间

◇ 用地批准后至颁发土地使用权证书前的管理

☆措施

◇ 会同有关部门落实安置措施

◇ 督促被征地单位按期移交土地

◇ 处理征地过程中的各种争议

◇ 填写征地结案报告（表示征地工作结束）

5.7 建立征收土地档案（三项要求）

☆整理和收集征收过程中形成的各种文件

☆ 收集存档的文件一律是原件

☆市、县范围内的土地档案应统一格式

第三篇：集体土地征收

集体土地征收

百科名片 集体土地征收是指国家为公共利益的需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。土地征收方案依照法定程序批准后，由被征收土地所在地的市、县级人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。简介征收土地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。土地补偿费归土地所有权人所有，地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。

缺陷 当前土地征收制度的缺陷

（一）土地征收权被滥用当前土地征收过程中所存在的一系列问题与我国土地征收法律、法规的不完善和政府对土地管理的缺位有关。《中华人民共和国宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《中华人民共和国土地管理法》第 2 条第4款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律对土地实行征收或者征用并给予补偿。”实际上公共利益的概念已被扩大到经济建设，可以说许多企业都打着“公共利益”的名义来申请用地，那么这就存在一个“公共利益”如何界定的问题。我建一个学校和医院是为了公共利益，我开发一个经济适用房住宅小区是否也为公共利益呢？另外“公共利益”外延界定的不明确也导致土地征收权被国家权力机关极度滥用。因为我国土地征收的补偿费用实行的并非真正的市场价格，而是由国家单方制定的补偿标准和范围，远远低于市场价格。即使这样的低价也往往是由用地单位来支付的，国家实际上是无对价取得土地，这就加剧了土地征收权的滥用。

（二）土地征收补偿标准和范围不合理

1、补偿标准和范围缺乏足够的法律依据

按照目前的土地征收制度，实际上是土地所有权的转移，即由农村集体所有转变为国家所有。既然是两种所有制的转移，那么在市场经济条件下土地的价格就应该由市场来决定，就应该由法定的土地价格评估机构来评估。而现行法律规定是按照被征用土地前3年的平均产值的6—10倍来计算的，一方面这种制度受多种因素的影响如市场、土地用途、地区差异、种植条件等。另一方面按照法律规定集体土地征收是单方强制性的，被征收单位不得拒绝，按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25

条第3款的规定，被征收土地的农村组织和农民只有对土地补偿标准有异议的，才有权要求批准征收土地的人民政府裁决。这个异议是指对6—10倍以内，而对于被征地单位的补偿要求高于10倍的救济措施在立法及司法解释中并未提及。另外这样的规定也违背了民法规定的财产所有权的基本权能，体现不出农村集体组织作为土地所有权人的法律地位。

2、征地补偿范围小、标准低

从现行的法律法规来看，土地征收的补偿范围一般限于土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、新菜地开发建设基金、土地复垦费或耕地开垦费等。这样的补偿范围在土地市场发展的今天远远弥补不了农民失去土地的损失。因此是否能考虑一下象国外一样进一步扩大征地的补偿范围，如加拿大的土地征收补偿一般包括（1）被征收部分的补偿，必须根据土地的最高和最佳用途及当时的市场价格。（2）有害或不良影响补偿，主要针对被征收地块剩余的非征地，因建设或公共工作对剩余部分造成的损害，可能还包括对个人或经营损失及其他相关损失的补偿。（3）干扰损失补偿，被征地所有人或承租人因为不动产全部或基本征收，因混乱而造成的成本或开支补偿。（4）重新安置的困难补偿。⑥另外德国对土地的补偿范围也值得借鉴，如（1）土地或其他标的物权利损失补偿标准为：以土地或其他标的物在征收机关裁定征收申请当日的转移价值或市场价值为准。（2）营业损失补偿，补偿标准为：在其他土地投资可获得的同等收益。（3）征收标的物上的一切附带损失。⑦其实土地征收补偿范围在我国个别地方也有所突破，如《江苏省苏州市征用土地暂行办法》第14条规定的就有保养费，并且在该办法第24条还对保养费的发放办法作出了详细规定。

另一方面土地的补偿标准也有点过低，按照法律规定补偿标准为被征收前3年亩产量的6—10倍，这样算下来荒地补偿费每亩为5000元左右，即使可耕地在有些农村也只有20000元，不要说弥补损失了，甚至连原来的生活水平都难以维持。

3、安置补助费过低，解决不了劳动力安置问题，另外也与我国现行劳动法不协调。例如湖北省的安置补助费一般在5000—14000元/亩，这样低的安置费，用人单位根本不愿接受。⑧另外在劳动力安置方面我国《土地管理法》虽然作了多次修改但仍未脱离计划经济的阴影，主要表现在与我国现行劳动立法不协调，如企业现在都是自负盈亏的市场经济主体，企业有自主与劳动者签订劳动合同的自由，强行向企业安排劳动力显然干渉了企业的用工自主权。⑨另一方面企业实行的是全员劳动合同制，当劳动者违反劳动合同或劳动法规时企业有权单方解除劳动合同，这样的结果是被安置农民的就业权利根本无法得到保障。

（三）土地征收程序不规范，缺乏民主我国土地管理法及其实施条例虽然对建设用地的规划、批准及其实施方案作出了具体规定，但在实施过程中存在许多问题，严重侵犯了被征地农民的利益。如《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条第3款规定：市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟定征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。而事实上在征收土地的过程中不

但不听取意见，甚至在补偿方案未出台的情况下用地单位就将推土机开到地里。在生活中这样的事早已不是新闻。另外在签订土地补偿合同时应该由征地单位和土地所有权人或土地承包人依法签订土地征收补偿合同，而在操作过程中显得很混乱，如新乡市东开发区在征收延津县农用地时先是延津县国土局和土地被征收的村民委员会所在的乡政府签订一份合同，然后再由乡政府和村民委员会签订一份合同，至于承包土地的农民任何合同都没有。

实质上不管是土地管理法及其实施条例或是村民委员会组织法，其立法目的都是为了规范和监督在土地征收过程中存在的问题。也就是防止征收权利被滥用，在这里主要是指村民委员会和村民小组的主任、组长，因为他们的民主法律意识很淡薄，有些事情不要说召开村民会议，甚至事后也不通知群众，严重违反村民委员会组织法19条规定的民主议定原则。⑩一个小组长甚至连上百亩的土地都敢私自出卖，完全不顾村民的利益，更不考虑失去土地的农民以后的生计，这也是近年来土地上访案件逐渐增多的原因之一。

（四）存在“以租代征”现象我们知道土地管理法及其实施条例对农村土地的征收程序作出了相当严格的规定，目的是不言而喻的，在这里我们并不是反对租用土地，而是由于立法滞后用地单位及有关部门忽略了土地租用后的复耕等一系列问题，最终受害的还是农民。如沁阳市的宏达钢铁有限公司，2003年他们在沁阳市西万镇校尉营村租用了240多亩土地，租期为 30 年，租金每亩每年仅为600 元，并且是按支付的，而且这全是耕地，如果按照土地征收程序是要报省级人民政府批准的，可实际上他们只在沁阳市和焦作市土地主管部门作了备案和批准，因此这种租地行为属于严重规避土地征收程序的行为，它简化了土地使用手续。最关键的还是他们双方的合同太简单，对以后企业经营风险产生的问题及违约责任没有作出约定，如企业在土地租用期限内出现破产怎么办？土地由谁来复耕？我们认为只所以出现这些问题，租用土地的双方只考虑短期利益，不考虑土地的长期用途是一方面的原因，而作为政府部门由于缺乏相应 法律依据无法加强监管也是主要原因。

立法

13日，国务院总理温家宝在达沃斯夏季论坛回答城镇化问题时直言，土地问题根本上与制度有关，农民合法的土地得不到应有的保障，现有的财税制度在相当程度上还存在着“土地财政”的现象。这造成一手从农民那里廉价得到土地，另一手又高价卖给开发商。他明确表示，必须从制度上解决这些问题。那么，发生在集体土地上越来越多的房屋征收和拆迁问题究竟如何解决？立法又应如何面对“土地财政”困局？[1]专家说法

北京大学法学院教授沈岿日前向记者透露，目前正酝酿立法解决集体土地征收和补偿中存在的问题，诸如补偿标准过低、补偿不公、失地农民生活保障、暴力强拆等。中国社科院财贸研究所财政与税收研究室副主任杨志勇认为，所谓“市场价”补偿因为难以说得清楚什么是“市场”，造成了事实上操作的困难，“可能的办法是，怎么能让

那些农民共享城镇化的收益，比如可以考虑入股、分红等形式让农民分享未来的土地收益，这样可能会减少很多矛盾。”(《新京报》9月17日)集体土地征收立法，难点在于如何确定补偿标准，绕开难点，采取入股、分红等形式补偿农民，看起来很美，但很可能只是“画饼”让农民“充饥”，不利于保障农民权益。

首先，这种建议存在自相矛盾的地方，如果事实确如专家所言，什么是“市场”说不清楚，那么建立在市场收益基础上的入股、分红同样也应该“说不清楚”。反对“市场价”补偿时，以“市场”说不清楚为借口，建议入股分红时，又预设“市场”可以说得清清楚楚，这岂非自相矛盾？

“市场”说不清楚其实是借口，从现状来看，在国有土地补偿中，按“市场价”补偿

并不存在“说不清楚”的问题，土地交易采取的是招拍挂的形式，有何说不清楚的？其次，入股分红的形式能不能保障农民利益？农民房屋被拆迁后，不可能睡在野外，必须要有地方可住，必须要生活。入股分红的不确定性很多，既存在“纸上财富”难解现实生活困难的问题，也存在分红难兑现、分红成“白条”的可能。在地方政府财政收入并不透明的情况下，分红能分多少，会不会少得可怜，会不会忽悠农民，恐怕也是一个疑问。

集体土地征收立法必须要考虑到农民的利益，入股、分红的建议是站在如何有利于地方政府拆迁的角度上进行政策构想，看起来很美，但一旦实施，后遗症将会很多。其实，保障农民利益真的很难吗？既然集体土地先要转化为国有土地，然后进行招拍挂，那么参考当地过去的国有土地交易价格，以略低于市场价格补偿给农民，又有何不可？有何难度？农民能得到足够的补偿，地方政府也能获得一定的收益，这不正是一种双赢吗？

第四篇：集体土地征收

永善县城规划区

集体土地及房屋征收补偿、安置搬迁

实施办法（试行）（草案）

第一章

总则

第一条 为保障我县城市建设严格按规划实施，保护土地所有者和使用者的合法权益，营造和谐、统一、良好的投资环境，提高土地利用率，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《云南省土地管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律、法规，结合永善实际，制定本办法。

第二条 本办法所称土地及房屋征收补偿安置，是指国家依据法律、法规规定的程序和批准权限，将农村集体所有土地征收为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织和地上附着物的所有权人合理补偿安置的行为。

第三条 本办法适用于公布之日起在县城城市规划区范围内实施的项目用地且与城市总体规划要求相适应的集体土地及房屋征收。中央、省、市确定的交通、能源、水利等重大基础设施项目的集体土地及房屋征收适用本办法（补偿标准另有规定的除外）。

第四条 永善县人民政府授权永善县国土资源局代表县人民政府统一负责城市规划区域内集体土地及房屋的征收、补偿工作。各有关部门应当依照各自职责，支持、配合做好相关工作。

县规划建设行政主管部门负责征地项目实施安置区域的划定及规划设计审查审核工作，拟订规划安置方案。

第五条 征收土地补偿包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。

第六条 集体土地及房屋宅基地征收协议统一由县国土资源局与被征收土地所有权人和使用权人签订。

第七条 集体土地征收依照法定程序批准后，由县人民政府公告征收补偿方案并组织实施。

建设项目征地中涉及的具体房屋及地上附着物、附属设施征收补偿、搬迁安置方案由永善县国土资源局拟订报县人民政府批准执行。

第八条 征收单位不得擅自变更本实施办法确定的土地房屋补偿标准，任何单位和个人不得侵占或者挪用征地补偿安置费。

第九条 被征收的所有权人、使用权人对补偿标准有争议的，由县人民政府协调；协调不成的，由批准征收的人民政府裁决。补偿争议不影响征收方案的实施。被征收所有权人、使用权人必须服从国家征收的需要，在规定期限内移交，不得拒绝和阻挠。

第二章

土地及青苗补偿

第十条 根据云南省国土资源厅公布的全省征地统一年产值测算标准，永善县城规划区年产值统一测算标准为：1500元/亩，征地补偿倍数为30倍，即征地补偿标准为30000元/亩。鉴于历史原因和实际,县城规划区集体土地征收补偿按以

下标准执行。

一、征收水田、大棚蔬菜地，每平方米110元；

二、征收旱地，每平方米100元；

三、征收渔塘、其他有收益的非耕地以及征收宅基地、建设用地、晒场、农用沟渠、田间道路等生产生活用地，每平方米90元。

选择宅基地配置安置的，被征收的原宅基地只补偿安置剩余部分的宅基地。

四、征收荒地，统一按每平方米10元补偿。

（具体补偿标准详见：永善县城市规划区集体土地征收土地补偿执行标准明细表）

第十一条 青苗补偿费：大棚蔬菜地按每平方米6元，水田按每平方米3元，旱地按每平方米2元补偿。

第十二条 征收临时用地的补偿费包括青苗补偿费和耕作层恢复补偿费，补偿标准为水田每年每亩2500元，旱地每年每亩2100元。临时用地不得修建永久性建筑。

经济作物苗圃按5元/平方米补偿。（具体补偿标准详见：永善县城市规划区集体土地征收青苗补偿执行标准明细表）

第三章

地上附着物补偿

第十三条 地上附着物补偿包括树木、地上建筑物、地下构筑物、坟墓等的补偿。县人民政府发出征收公告后种植和建造的地上附着物和地下设施不予补偿；在非法占用的土地上建设的建筑物和其他设施不予补偿。

第十四条 电力、电信、广播电视、供排水等单位的各种

地上、地下设施由产权单位按照规划要求自行拆除和搬迁，不予补偿。

第十五条 零星林木补偿以实际棵数计算，按未挂果幼树和挂果成树分类别补偿。

（具体补偿标准详见林木补偿标准明细表）

第十六条 需迁移坟墓的，应予以公告。坟墓迁移补偿标准为每冢800元。

第十七条 房屋征收补偿按以下标准执行：

选择货币补偿或房屋产权调换的，参照《永善县国有土地房屋征收与补偿实施办法》的规定执行，即不低于征收公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。其中选择房屋产权调换的，由征收部门提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

选择宅基地配置的，按照所征收房屋建筑面积的重置价格结合成新计算。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产评估机构按照房屋征收评估办法确定。

第十八条 其他建（构）筑物、附属设施补偿由有资质的房地产评估机构在房地产评估时一并纳入评估，分类列出评估价值，按评估价分类补偿。（或按附表标准进行补偿）

第四章 安置、搬迁

第十九条 安置方式。被征收房屋宅基地属被征地集体经济组织农村居民的，采取货币补偿、房屋产权调换、自行安置或划定安置区域农村宅基地配置安置相结合的方式安置。

安置区域划定，由县规划建设行政主管部门根据县城城市规划拟订安置区域规划方案，并报县政府批准后在项目征地区域内确定。规划确定的安置区域内集体土地只作调查补偿，集体土地权属性质不发生改变。

选择安置区域宅基地配置安置方式的，户均安置面积不得超过100平方米，被征收宅基地1户超过100平方米的，对超出部分只作征收补偿。宅基地配置地以行政划拨方式供地并按县城规划区农村宅基地来审批、管理和使用。

被征收房屋宅基地属非农居民的，一律采取货币补偿安置，即只对被征收的房屋宅基地进行补偿，不再采取其他方式安置。

第二十条 安置条件。申请安置区域宅基地配置安置的安置户必须同时具备以下条件：

（一）有被征收房宅基地农村集体经济组织内的合法常住农业户口，严格以项目用地征收公告发布之日前公安机关的在册登记农业户口为准；无完全民事行为能力的户主必须以公安机关的证明为准；

（二）房屋宅基地被依法征收，且在本县没有其它房屋宅基地；

（三）被征收宅基地上的房屋属依法修建；

（四）长期在搬迁区域内居住和生活的农户；

（五）申请安置区域宅基地配置安置时，申请户必须提供安置申请书、户口薄、原宅基地建设用地批准书或土地权属证书、其他合法有效证明材料、本县没有其它房屋宅基地的证明、房屋搬迁补偿安置协议、被搬迁房屋腾空验收证明等相关材料。

第二十一条 安置户及安置面积计算。符合安置区域宅基地配置安置的农户，一宗被征收房屋宅基地只有一个户口的，计一个安置户，安置面积按《云南省土地管理条例》第三十三条的规定执行，即人均占地不得超过20平方米，一户最多不得超过100平方米。

被征收房屋宅基地属两户或多户共有，申请安置区域宅基地配置安置的，由同一权属被征收宅基地上的申请户自行协商确定安置面积，但安置总面积不得超过被征收宅基地的面积，且户均安置面积不得超过100平方米。

第二十二条 搬迁。兑现征收补偿后，由永善县国土资源局组织和委托有资质的机构或公司实施被征收区域内的个人房屋及附属设施的搬迁、拆除工作。

项目用地征收区域内的搬迁户应在搬迁通知规定的时限内将房屋腾空交由承担搬迁工作的机构或公司验收并同时签订搬迁协议。拆搬机构或公司向被搬迁户出具房屋腾空验收证明。

实施搬迁、拆除后，承担搬迁、拆除工作的机构或公司应向永善县国土资源局提交区域搬迁情况报告，由永善县国土资源局组织有关单位对区域内的搬迁、拆除情况进行检查验收。

第二十三条 安置区域宅基地配置安置手续的办理，由安置申请户向永善县国土资源局提供安置条件证明材料、安置申请、搬迁协议及搬迁机构或公司出具的房屋腾空验收证明等相

关资料，永善县国土资源局组织规划、住建、溪洛渡人民政府等职能部门集体会审确定集中安置区域宅基地配置安置户，规划、住建、国土等职能部门根据会审意见办理规划许可、建设用地等手续。

第五章

搬迁补偿、补助及奖励

第二十四条 自来水、电、有线电视、电话等的迁移费按征收公告日相关单位的实际收费标准进行补偿。

第二十五条 向被搬迁户支付搬家补助费每户每次3000元，按两次计算；支付临时安置过渡补助费每月每平方米10元，过渡时间按腾空交房验收之日起算，过渡期为6个月，过渡方式为自行过渡。

第二十六条 对积极配合搬迁的，给予奖励。凡在搬迁通知规定时间内自行搬迁完毕腾空房房屋并交付验收的，每户奖励3000元。

第六章

法律责任

第二十七条 侵占、挪用农村集体经济组织或个人的土地房屋征收补偿费及有关费用的，视情节轻重给予党纪、政纪处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十八条 征收集体土地经依法批准并按补偿标准补偿，集体土地所有权人和使用权人超过规定时间拒不移交土地的，由永善县国土资源局责令限期移交。逾期不移交土地的，经县人民政府批准，由永善县国土永善县国土资源局局申请人民法院强制执行。

逾期拒不领取征地补偿费用的，由永善县国土永善县国土

资源局局将其征地补偿费划转被征地村组集体经济组织专户储存。

第二十九条 向被征收房屋所有权人依法兑现了房屋征收补偿，县人民政府审批确定了项目征地的安置方案，房屋所有权人拒绝在搬迁通知规定时限内腾空房屋交付验收，影响该区域搬迁、拆除工作的，依法申请人民法院强制拆除。

第三十条 阻碍土地行政主管部门工作人员依法行使职权及妨碍用地单位依法用地及建设施工的，依法惩处，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条 对骗取安置用地的，一经查实，依法收回土地使用权。

第三十二条 有关机关在出具证明时，必须注明责任人，经单位主要领导审核签批后盖章认可。对违反政纪的由监察机关依法查处，触犯法律的交由司法机关追究法律责任

第三十三条 对拒不执行本办法的行政机关、事业单位和社区工作人员，按相关规定追究有关责任人的行政责任。

第三十四条 除土地行政主管部门外，任何单位和个人不得与农村集体经济组织或个人签订征地补偿协议或其他土地转让协议，否则，依法严肃处理。

第七章

附则

第三十五条 本办法规定的土地补偿费用的具体标准，由县国土资源局会同相关部门根据土地类别、经济总量和价格指数变动情况适时调整，报县人民政府审批后公布执行。

第三十六条 耕地被征收后符合农转非条件的，由有关部

门按规定办理农转非手续。

第三十七条 城市规划区外其他项目用地的集体土地房屋征收、土地补偿按涉及区域内征地年产值统一测算标准执行，地上附着物、地上附属设施补偿参照本办法执行，被征收房屋的安置、搬迁根据项目实施的实际情况参照本办法执行。

第三十八条 如遇政策调整，按调整后的政策执行。第三十九条 本办法自公布之日起施行，在此之前县政府和有关部门下发的文件凡与本办法相抵触的，以本办法为准。

第五篇：征收集体土地房屋补偿安置办法

征收集体土地房屋补偿安置办法

为切实保护被征收当事人的合法权益，顺利推进房屋征收补偿、安置工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《浙江省实施中华人民共和国土地管理法办法》等有关法律法规以及《XXX征收集体土地房屋补偿暂行办法》的有关规定，结合干览镇实际,制定本办法。

一、征收范围

本办法适用于XXXX区域范围内集体土地上的村民房屋及其附属物的所有人，需对被征收人的房屋及附着物进行补偿安置的。

二、安置方式、安置地点

安置方式：房屋征收安置为迁建安置、调产安置（多层住宅）或货币补偿，由被征收人自行选择。迁建安置、调产安置地点为干览镇统一规划拆迁项目征收安置地块。迁建安置用地性质为集体使用土地；调产安置（多层住宅）用地性质为国有划拨住宅用地。

三、房屋所有权与土地使用权及其面积的确认

（一）原则上按被征收人提供的房屋所有权证、土地使用权证登记面积确认。

（二）房屋所有权证、土地使用权证不齐全或不一致以及证书登记内容不一致的，由房地产管理部门、国土资源管理部门按有关规定予以确认。

（三）未确权祖传老屋原属于主屋的，具体产权由房管部门确定。

（四）批准新建房屋后，原房屋应当拆除而未拆除的或在申请建房过程中瞒报原房面积的，不作产权确认。

四、被征收房屋的补偿与安置

（一）被征收房屋的补偿

1、依法确认产权的房屋，按确认的房屋建筑面积，由具有法定资质的房地产评估机构按照基准价（按项目确定），结合建筑结构、面积、成新率等因素评估确定。

2、征收人对被征收房屋装修及附属物的补偿金额，由具有法定资格的房地产评估机构按质并结合成新率评估确定。被征收人对房屋装修不要求评估的，装修费可按确认的原房建筑面积100元/㎡进行补偿。房屋征收公告发布后新增的装饰、装潢物不予补偿。

3、征收人对被征收房屋给予补偿后，被征收房屋由征收人处置。

（二）迁建安置

1、迁建安置的对象为符合私人建房审批条件的被征收人。

2、征收人根据干览镇统一规划安置地块安排宅基地，并按《舟山市定海区干览镇私人建房管理办法》，由干览镇私人建房领导小组统一审批。迁建安置宅基地面积标准为：大户5人以上（含5人）不得超过125㎡；中户3-4人不得超过110㎡；小户1-2人不得超过95㎡；

3、迁建安置的房屋由被征收人按照干览镇政府统一规划、统一设计、统一布局、统一层高，自行建造。建房过程中需服从城建、城管执法部门的管理和监督。

4、迁建安置的人口和分户按《舟山市定海区私人建房用地管理若干规定》办理。

5、多余宅基地宕渣费补偿：安置地块宅基地宕渣统一围填，被征收人原土地证面积扣除按规定标准容积率面积后的差额，宕渣费按25元/㎡价格补偿。

（三）调产安置与结算办法

1、按被征收人的总安置建筑面积按确权后的原房合法建筑面积再增加30%计算，但原房屋为平房的（指平屋为唯一住宅，不含小屋及附属用房），则按原房合法建筑面积再增加50%计算，并按以下规则选择户型：

① 原则上被征收人可以在总安置建筑面积内根据征收人提供的户型进行自由组合。

② 组合后多余建筑面积在40㎡以上（含40㎡）的，仍可按就近就高的原则选择一套住房，或选择实行货币补偿。

③ 组合后多余建筑面积在40㎡以下（不含40㎡）的，一律实行货币补偿。

2、调产安置户型拟定为60型、80型、100型、120型，安置房户型实际建筑面积为房管部门核定的建筑面积，按实结算。

3、按原房面积增加的面积部分免缴房价款（楼层系数另行结算）。

4、被征收人在征收区域内有多处住宅房屋，在实行安置时应当合并计算其住宅房屋面积。

5、符合宅基地审批资格的征收对象，若总安置建筑面积（含奖励面积）小于40㎡且在干览范围内无其它房屋的（不包括商品房），可按建筑面积人均40㎡（在册户口并实际居住）住房面积计算，所发生的超原房面积部分，按下述第8点规定安置房价款结算。

6、安置房房号的确定。被征收人签订征收补偿安置协议时确定房型户型；安置房交付前按照房型、户型分类，分别由被征收人以抽签方式确定安置房房号，具体抽签办法另行制定。

7、被征收人家庭成员中，凡年满70周岁以上或下肢残疾、盲人等（凭民政部残疾证）的，经本人申请可照顾低楼层安置。

8、安置房价款的结算。安置房与被征收房屋产权调换，新旧房屋结算差价款。在安置房交付日前结算付清差价款，办理安置房交接手续。安置房建筑面积与原房建筑面积相等部分，按“原房相等面积价格”结算；安置房户型内超原房面积10㎡（含10㎡）部分，按“户型内超面积价格”结算；超过10㎡以上面积部分，按购置优惠价结算（具体按拆迁补偿价格办理）。

（四）安置人口确认

安置人口按被征收人家庭具有常住户口且实际居住的人口确定。虽有常住户口，但系寄居、寄养、寄读的人员，不计入安置人口。

被征收人家庭成员虽无常住户口但属下列情形之一的人员，可计入安置人口：

1、原常住户口在征收住房地的符合规定的现役军人；

2、原常住户口在征收住房地的大中专院校在校学生；

3、原常住户口在征收住房地的劳动教养、监狱服刑人员；

4、取得第二轮土地承包权证的，或未进行第二轮土地承包的地区但在1998年12月31日前享有承包权资格的原集体经济组织成员，且未享受国家房改政策或保障性住房政策的非农人员；

5、符合法律、法规及市、区人民政府规定情况的其他人员。

五、货币补偿

（一）被征收人放弃迁建安置、调产安置的，全部房屋选择货币补偿的，在原房征收评估价基础上，再给予（1300元/㎡）的补偿。被征收人在迁建安置后的差额房屋建筑面积，在拆迁补偿价格的基础上，加上贴补参数400/㎡，再奖励450/㎡补偿给被征收人。

（二）被征收人货币补偿后不再享受农村私人建房宅基地审批和申请农民公寓房等政策。

(三）在征收协议签订、被征收房屋搬迁腾空并经征收人验收合格后，一次性结算付清全部房屋各项补偿费。

六、调产安置分户规定

符合分户规定的被征收人房屋必须自然分割，独立进出门户，分户后各户独立使用的住房建筑面积必须在40㎡以上，被征收人及直系亲属在通知被征收房屋确权登记截止期限前，在干览范围内无其它集体土地房屋的（不包括商品房）按以下分户规定办法办理。

（一）安置人口以在册农业常住人口为准（不含外来挂靠人员的户口）。

（二）被征收人为达到法定结婚年龄的男性，允许分户申请安置。

（三）被征收户无儿子有女儿的家庭，其中一个女儿（含独生女）已婚并办理入赘手续的（婚嫁女除外），允许分户申请安置。

（四）征收时，父母与子女已单独立户，且有自己房屋产权的可分户安置。

（五）征收时属单亲（大人一人）应与其中的一个子女合并安置。

（六）因购房或小集镇户口买卖而转为非农的，且未享受房改政策的家庭成员，可申请分户安置。

（七）符合公安部门其他分户条件的。

七、其他补偿规定

（一）搬家补助费：搬迁补助费按户计算。在规定期限内完成搬迁的，按每户650元/次补助，两次搬迁计1300元。选择货币安置的补偿1次，选择迁建安置和调产安置的补助2次。

（二）临时过渡暂住费：临时安置过度用房由被征收人自行解决。临时过渡暂住费按原住房建筑面积每月每平方米4元计算（暂住费每月不足500元的按500元/月计算）。选择货币安置的，一次性补助4个月；选择迁建安置的，从原房腾空交出钥匙时算起，到建房通知日止，另外再加八个月的建房期限。选择调产安置的，补助期限为原房搬迁移交之月起至安置房通知交房后4个月止。如安置房交房期限超过2年，则2年后的暂住费加倍补助。

（三）被征收房屋内原有的有线电视补偿410元/次×2次=820元、电话补偿108元/次×2次=216元、宽带安装费按实结算。实行货币安置的，由征收人给予一次性补偿（有线电视安装费410元/户，电话安装费108元/户）。无有线电视、电话的被征收人不予补偿。

（四）土地使用权面积的补偿，超过原房规定容积率占有土地补偿款=（原土地证面积－原房建筑面积÷1.3）×当地征地价格标准。被征收人选择货币安置的，按原土地证面积扣除房屋建筑占地面积后予以补偿。

八、祠堂、祖堂征收补偿与安置

（一）征收祠堂、祖堂的，原则上实行货币补偿，在规划允许的条件下，安置地块在建造时应统一规划，统一建造，统一安置。

（二）征收祠堂、祖堂的面积与安置面积相等部分，互不结算差价；差额面积部分，按2500元/㎡结算。

九、奖励政策

（一）签约奖：被征收人在征收人通知的签约期限内签订协议的，按确认的被征收房屋建筑面积奖励100元/㎡。

（二）搬迁奖：被征收人在协议约定期限内搬迁腾空被征收房屋，经验收未损坏房屋结构及装修的，按确认的被征收房屋建筑面积奖励120元/㎡。

（三）整体签约进度奖：被征收人积极配合，在通告规定期限内签订协议并在规定期限内搬迁腾空率达到100%的，按确权面积再次奖励100元/㎡；签约搬迁腾空率未达到100%的则取消奖励。

十、其他规定

被征收人在签订相关征收补偿安置协议后，视作同意有关入住规划安置小区关于房屋维修基金及物业管理的有关规定。

十一、本实施办法由XXXXXXXX负责解释。

十二、本实施办法自XXXX年X月X日起实行。