国税发〔2009〕91号土地增值税文件[范文大全]

第一篇：国税发〔2009〕91号土地增值税文件

关于转发《 国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》 的通知

文号 沪地税财行[2009]5号 发文单位 上海市地方税务局 颁布日期 2009-6-9

各区县税务局、各直属分局：

现将《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）转发给你们，请按照执行。

上海市地方税务局

二ＯＯ九年六月九日

国家税务总局

关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

国税发[2009]91号

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：

为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。

国家税务总局

二○○九年五月十二日

土地增值税清算管理规程

第一章 总则

第一条 为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。

第二条 《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条 《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

第五条 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

第二章 前期管理

第六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

第七条 主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

第八条 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。

第三章 清算受理

第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

第十一条 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料

（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。

（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

第十三条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。

第十四条 主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。

第十五条 主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。

第四章 清算审核

第十六条 清算审核包括案头审核、实地审核。

案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。

实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

第十八条 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。

必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

第二十条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）房地产开发费用。

（四）与转让房地产有关的税金。

（五）国家规定的其他扣除项目。

第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：

（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：

（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。

（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。

（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

第二十三条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：

（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。

（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。

第二十四条 审核公共配套设施费时应当重点关注：

（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。

（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。

第二十五条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：

（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。

（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。

（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。

（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。

第二十六条 审核开发间接费用时应当重点关注：

（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。

（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。

第二十七条 审核利息支出时应当重点关注：

（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。

（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。

（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。

第二十八条 代收费用的审核。

对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

第二十九条 关联方交易行为的审核。

在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。

应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。

第三十条 纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。

第三十一条 对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。

第三十二条 土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

第五章 核定征收

第三十三条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。

第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第三十五条 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

第三十六条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。

第六章 其他

第三十七条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。

第三十八条 本规程自2009年6月1日起施行，各省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关可结合本地实际，对本规程进行进一步细化。

附件链接：、各类附表、土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人适用）

第二篇：回迁土地增值税文件汇总

土地增值税清算拆迁补偿收入确定

2011年6月，某房地产企业对某平房片区进行拆迁改造，对被拆迁方采取产权调换补偿，产权调换补偿面积按被拆迁面积的1:1，原地置换。被拆迁部分面积合计13,268.25㎡，置换部分的房屋收入，房地产企业申报时用的成本价2272元/㎡计算收入，对还是不对？

【 具体分析 】

根据国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010 220号）的规定：房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

很显然，房地产企业用成本价计算收入，不正确。通过查看企业的销售台账，同一销售的住宅的平均价格4452元/㎡，所以，房地产企业要调增收入13,268.25*（4452-2272）=28,924,785.00元。调增部分的收入是需要补缴营业税及附加，土地增值税、企业所得税。

如果把上例中2011年改为2015年1月，那么需调整的收入就又不一样了。

根据纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告（国家税务总局公告2014年第2号）的解读：回迁安置房与商品房性质不同，不宜按照同地段商品房市场价进行核定，应按照营业税细则第二十条第（三）款规定，营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率），公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。由于回迁安置房所处地块的土地出让价款并非该纳税人承担，实质上该地块的土地使用权不属于该纳税人，因此，核定的销售不动产计税依据中不应包含土地成本。

该项目的单位成本2100元/㎡（不含土地成本），假定该地区规定的成本利润率17%，则收入额应为：2100*（1+17%）÷（1-5%）*13,268.25=34,315,884.47元，应调整收入34,315,884.47-13,268.25*2272=4,170,420.47元，同样调增的收入部分也需缴纳相关税费。

由以上可以看出，依据的文件不同，结果会相差很大，房地产企业要根据项目所属选择正确的收入计算方法。

国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告

国家税务总局公告2014年第2号

发文日期：2014-01-08 现将纳税人开发回迁安置房有关营业税问题明确如下：

纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部 国家税务总局令第52号第二十条第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。

本公告自2014年3月1日起施行。本公告生效前未作处理的事项，按照本公告规定执行。

国家税务2014年1月8日 文号解读：

关于《纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》的解读 发布日期：2014年01月15日 国家税务总局办公厅

一、本公告出台的背景近期，部分地区税务机关反映，有纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权，请总局明确上述纳税人无偿转让回迁安置房所有权的行为是否缴纳营业税以及如何确定计税依据问题。

二、为什么对纳税人无偿转让回迁安置房所有权的行为征收营业税

按照营业税条例细则第五条规定，单位将不动产无偿赠送其他单位或个人的行为，应视同销售不动产征收营业税。因此，纳税人向他人无偿转让回迁安置房所有权的行为，应视同销售不动产征收营业税。

三、如何确定计税依据

按照营业税条例细则第二十条规定，纳税人发生细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按规定顺序确定营业额。回迁安置房与商品房性质不同，不宜按照同地段商品房市场价进行核定，应按照营业税细则第二十条第（三）款规定，以工程成本加利润的方式予以核定；同时，由于回迁安置房所处地块的土地出让价款并非该纳税人承担，实质上该地块的土地使用权不属于该纳税人，因此，核定的销售不动产计税依据中不应包含土地成本。

国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复 国税

函

发

(1995)549号 1995-10-10

江苏省国家税务局：

你局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设有关征免营业税问题的请示》（苏国税发〔1995〕338号）收悉。文中反映你省南通等地外商投资企业（以下称拆迁人）根据当地政府城市规划和建设部门的要求，通过各种方式对规划区内原住户的房屋进行拆迁并最终安置（或偿还）住户。在具体办理“安置”或“偿还”时，当地政府规定，根据被拆房屋的所有权性质不同，分别实行产权调换。按质作价互找差价；或作价补偿；或产权调换、作价补偿相结合等方法，拆迁人与被拆迁人通过《房屋拆迁补偿安置协议》明确拆迁安置事宜。并要求对外商投资企业从事这类城市住宅小区建设涉及的营业税问题予以明确。经研究，现批复如下： 对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

首先,这个文件到目前全文还有效力,就当时行文时间来说,外商投资还是有优惠的条件,毕竟连所得税税率都敢优惠的不一样.不要说一个营业税了.2010年12月1日起,内外资企业统一税收,以来体现内外企业公平竞争,连所得税税率都统一了,当然其他税收也要统一执行.如果,国家税务总局明白这个道理,为了避免媚外的嫌疑,就也该撤销这个文件,既然没有撤销这个文件,就说明了这个文件同时也适用于内资企业.目前房地产行业中涉及到城中村改造的操作模式越来越多,国家税务总局一直没有一个彻底的明确拆迁补偿所涉及的税务问题的文件.所以,税务机关乱依据文件, 当然一般都是搬抄对企业不利的条款来执行,一口价,就是以视同销售作为所以税款的计税依据,全凭他们自己说了算.关于拆迁安置的营业税问题,不得不提及一下河南省小李庄那个文件.很多专家讲课都会提及这个文件,河南省真是给专家找麻烦,还找一个不是依据的依据.《河南省地方税务局关于小李庄城中村改造项目建设安置房征收流转税问题的批复》豫地税函﹝2011﹞212号 郑州市地方税务局《关于小李庄城中村改造中政府拨付资金纳税问题的请示》（郑地税发﹝2011﹞65号）、河南省地方税务局稽查局《关于小李庄城中村改造项目拆迁安置房税收问题的请示》收悉。根据郑州市人民政府下发的关于城中村改造的有关文件精神，城中村改造采取市场运作方式进行。城中村改造的安置开发比例为1:2。对实行产权调换方式进行补偿安置的，城中村改造项目建设安置房享受郑州市人民政府规定的规费减免、土地出让金返还等优惠政策。从调研的情况看，目前郑州市已批准实施改造的行政村（组）近百个，各行政村（组）的改造方式、补偿方式、土地出让方式各异，情况十分复杂。为保持政策的统一性，经研究，批复如下：

一、关于营业税问题

根据郑州市人民政府关于城中村改造的若干规定，房地产开发企业及其他拆迁安置单位按照政府规定的安置开发比建设安置房补偿给被拆迁人，其实质是以不动产为表现形式的经济利益的交换，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定及《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发﹝1995﹞549号）、《国家税务总局关于个人销售拆迁住房征收营业税问题的批复》（国税函﹝2007﹞768号）文件精神，房地产开发企业及其他拆迁安置单位以产权调换方式补偿给被拆迁人的安置房，属于销售不动产应税行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。

计税营业额的确定方式，对按照郑州市人民政府规定的拆迁补偿安置标准补偿的房产面积部分，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条规定确定计税营业额，其中组成计税价格的计算公式为：同类住宅的房屋开发成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）；补偿房产面积超过政府规定的补偿安置标准的，其超出部分，应按向被拆迁人实际收取超面积部分的全部款项确认计税营业额。

纳税义务发生时间为：房地产开发企业及其他拆迁安置单位与负责拆迁的单位或被拆迁人合同约定的安置房产权转移的当天。

对经发展改革委等政府部门批准，城中村改造项目所在地人民政府委托建设或房地产开发企业及其他拆迁安置单位按照政府批准的规划投资建设，统一纳入城市市政和共用设施建设管理的城市基础设施、公共服务设施及公共配套设施用房，不属于销售不动产行为。

二、关于土地增值税问题

小李庄城中村改造项目收到的搬家费、拆迁工作经费、村民集体的过渡费、基础设施、公共服务设施建设等补偿费用，在土地增值税清算时，按规定分别冲减成本或费用。这个文件中最大的一个问题.就是依据的文件与执行的文件不一致.在“关于营业税问题”的文中,提及到两个文件,“根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定及《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》” 在 “计税营业额的确定方式”这段文字中,单单按照《中华人民共和国营业税暂行条例》执行,为什么不按照《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》这个文件执行? 既然为了想让纳税人多缴一点税款,那么在前面就不要提及《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》这个文件,直接依据《中华人民共和国营业税暂行条例》以作为缴纳营业税的依据就可以了.还好,河南省地方税务局没有按照这个文件执行.毕竟按照212号文件执行,还是少收了企业的营业税了,这样怎么可以?!所以我们的河南省按照视同销售为营业税的计税依据.这样可以多收税了！！

提问尊敬的省地税局领导: 内容： 我们是河南省**市一家房地产开发公

司,目前有一“城中村”改造项目,实行“拆一还一”房屋产权调换,安置的小区是独立的,其成本可以正确的核算.目前基本完成安置区建设,税务机关要求进行缴纳安置区所涉及的税款,就营业税计税依据问题,税务机关要求按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格为营业税计税依据,计算缴纳安置区的营业税.我们认为,就安置区营业税问题,有一个文件规定是按照建筑成本价为计税依据.这个文件是《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]549号）文件中规定

“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税….”,因为现在内外企业执行的文件统一,因此我们认为此文件也适用于内资企业,且国家税务总局也对我们的问题进行了答复 总局答复如下: “对于你公司案例，如果房地产规划部门批复立项的文件规定该建设项目为拆迁安置项目，原则上可以适用《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]549号）有关规定。”

现.**市所属税务机关要求我们就安置区营业税计税依据,按照视同销售为依据进行缴纳,请问这样操作是否不妥.烦请您的问题,谢谢

2013/07/19

尊敬的纳税人，您好！

您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下： 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条规定：“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者

本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：

（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（三）按下列公式核定：

营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）

公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。

河南省地方税务局

2013/07/25

看看我们河南省地方税务机关对纳税人多么的“照顾”,我们且不说税收任务考量的压力,单单就税务事项认知就存在问题.对与国家税务总局答复, “对于你公司案例，如果房地产规划部门批复立项的文件规定该建设项目为拆迁安置项目，原则上可以适用《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]549号）有关规定。“都不认可,那么诸如自己制订的212号当然也可以不认可.首先看广东省的文件

《广东省地方税务局关于旧城拆迁改造有关

营业税问题的批复》（粤地税函[1999]295号)规定：“ 对开发商根据当地政府的城市规划和建设部门的要求，进行旧城拆迁改造，以土地补偿给被拆迁户的，按营业税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征“转让土地使用权”的营业税。以房产补偿给被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征“销售不动产”的营业税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，按营业税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征“销售不动产”的营业税。

看看广州市的文件 ,连地价成本都不含到计征营业税依据里

广州市地方税务局转发省地税局关于旧城拆迁改造营业税问题的通知》穗地税发[2000]79号规定：“对于等面积补偿补偿部分，无论是国税函发[1995]549号还是粤地税函[1999]295号，都是按房屋的成本价核定计征营业税。但对这个成本价的成本究竟包含哪些成本，是建造成本还是完全成本，关键一点是地价是否包含在成本范围内，也是实务中争议的一个焦点。而根据广州市地方税务局的解释，这个成本是房产开发商建造用于安置被拆迁户的房屋的工程成本价，即是建造成本，不含地价。”

再来看看珠海的文件.让我们更可以认识到,还有这样关心纳税人的税务机关的存在！!珠海市地税局《关于明确几个营业税税收政策问题的通知》（珠地税发[2005]415号）,通知中有如下条款

“补偿的房产面积如与拆迁户原产权房产面积相等的，应按同类住宅的成本价核定计征“销售不动产”的营业税”, 这个不是主要的.还要一条

“由于大部分旧城改造的住宅小区，开发商对补偿房产与对外销售商品房的成本投入不同，大部分补偿房产的投入成本较少，各地方税务局、分局在执行中，不应简单直接将补偿房产与对外销售商品房的成本作加权平均确定计税价，或简单地将对外销售商品房的成本作为补偿房产的同类住宅的成本价核定计征“销售不动产”的营业税。考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，因此，补偿房产的成本价不应再计算土地成本。” 还有一条

“能单独计算成本价的，可单独计算核定成本价计征“销售不动产”的营业税；对不能单独计算成本价的，可参考同类住宅的成本价，根据建筑材料使用和室内外装修差异，配套工程(如配套停车场，可观赏喷水池假山工程等)差异等因素作合理调整后核定计征“销售不动产”的营业税。核定时需有书面分析材料，并层报区(分)局集体决定。纳税人如对税务机关核定的应纳税额有异议时,应按《中华人民共和国税收征收管理发实施细则》第47条第三款规定，由纳税人提供相关证据，经税务机关认定后，调整应纳税额”

税务机关给出来怎么核定成本价的方法,如果核定的有点高了,企业不同意,还可以调整.现在我们来说说这个2号公告,我们暂且抛开549号文件,单就这个文件来分析.抛开第一句话”纳税人以自己名义立项 “先行不说, 那么我们看第二句话”在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房“,这句话存在几个问题,让纳税人搞不明白.不承担土地出让价款是什么概念? 1.这块土地所有权不隶属纳税人.(上述文件让人一般会考虑应该隶属这种情况).2.政府无偿划拨的土地使用权.3.土地出让金全部返还.那么我们现在按照第一种情况来说.如果是第一种情况,那么第一句话就有问题了.土地使用权就根本不是开发商(纳税人)的,那么纳税人怎么可以以自己名义立项,这不是胡说吗?充其量可以说以建换地,也就是说代建安置区,因为代建,政府才可能给你另外的土地来开发.代政府建设安置区就根本扯不到下面所说的视同销售不动产,产权都不是开发商的,怎么来的销售不动产.!

如果是这种情况,那么提醒一下我们财务人员,让高层的领导去协调, 改为代建形式,不要认为土地不出钱,就像捡了个天大的馅饼,后面的税款和其他诸多事情就会让老板头晕!

第二种情况,政府无偿划拨的土地使用权.一般目前这种无偿划拨土地使用税的形式较难存在,就是存在,我们也要特别注意!现在的地方政府做事态度和持久度真的可能说变就变,说不准突然一天让你补缴土地出让金.还是高价补缴,岂不是亏大了?!第三种情况,土地出让金全部返还 假如是这种情况,上述2号公告才符合前两句话.且第二句话还要进行改动一下,修改为纳税人实际上不承担土地出让价款或者其他比较让纳税人理解的字句,才算是确切.我们来继续向下看第三句.”并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为“ 什么算无偿?拆100返1000000也算无偿? 这里的无偿应该有规定的度,没有了度,就出来了问题.还有一个问题,假如纳税人没有土地使用权,那么他怎么能够说得上转让回迁安置房所有权行为,更别说无偿了!没有权利还来使用权利,这种行为应该会出问题的.再看最后一句.”但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款“

1.假如前面土地使用权不隶属开发商的话,那么这句话就是废话,土地使用权不隶属开发商,那么土地使用权价款所有成本就根本不会在开发商账面上发生.本来就没有,你怎么还让不包括?!

2.那么,就有另外一个推理,既然写上了这一句话,我们姑且不认为是废话,那么就说明这块地土地使用权隶属于纳税人,既然隶属与纳税人,你前面还管人家承担不承担土地出让价款干什么?难道说必须让纳税人不承担,才能适用这个公告.估计这样的情况全国也不会符合几个!

3.土地使用权价款这个概念比较模糊,让纳税人无法理解,应该改为”取得土地使用权所支付的金额"更为是好。例子：

某市房地产开发公司2009采取拆迁安置方式对某小区进行住宅开发建设，在安置方式上，公司采取“拆一还一，就地安置，差价核算，自行过渡”的产权调换方式对拆除被拆迁人房屋进行安置补偿。2010年6月该公司用已完工1000平方米的自建商品房偿还被拆迁人(其中等面积还原部分800平方米)，同类住宅房屋建造成本2200元/平方米，销售价格3500元/平方米。近期，税务机关对该房地产开发公司开展日常税收检查时，针对上述情形，一方面要求该公司就拆迁还原部分分别按成本价及市场价申报缴纳营业税。同时，还要求该公司按市场价申报预缴土地增值税(该小区尚未销售完毕，尚不符合土地增值税清算条件)和企业所得税，为此，企业财务人员对上述税种的不同计税依据困惑不解。

《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函[2007]768号)规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益。由于目前房地产开发业务中拆迁补偿主要有3种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。就本例中所涉及产权调换方式而言，由于房地产开发企业取得的不是货币和货物，而是其他经济利益，因此，对该房地产开发企业的拆迁还房行为所涉及营业税、土地增值税及企业所得税的计税依据应分别作如下不同处理。营业税按同类房屋成本价确定计税依据

根据《营业税暂行条例》、《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》(国税函发[1995]549号)、《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》(国税函[1998]771号)及国税函[2007]768号的规定，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，以及拆迁人取得房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。基于拆迁房屋行为的特殊性，在营业税计税依据的确定上，区分以下两种情形。

(一)对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施(如居委会用房、车棚、托儿所等)，凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

(二)对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计税营业额，一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;三是按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)。

因此，本例中，该房地产开发公司应就其还原面积与拆迁面积相等部分，按同类住宅房屋的成本价(即本例中的商品房建安造价)缴纳销售不动产营业税88000元(800×2200×5%)。而对超出部分则按同类商品房市场价格缴纳销售不动产营业税35000元(200×3500×5%)。

土地增值税计税依据的确定

拆迁安置土地增值税计算问题中，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房应视同销售处理，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程的通知》(国税发[2009]91号)、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)规定，房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

这里需要说明的是，上述“拆一还一”行为，在按市场价格确认收入的同时，还应将此收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。本例中由于不存在补差价问题，“拆一还一”等面积部分土地增值税的计税收入为2800000元(800×3500)，同时，计入房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费也是2800000元，假如该省规定普通住宅的土地增值税预征率为2%，则应按规定预缴土地增值税56000元(2800000元×2%)。

企业所得税计税依据的确定

根据《企业所得税法实施条例》第二十五条及国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发[2009]31号)第七条及此前的《国家税务总局关于房地产开发企业以房屋抵顶地价计算缴纳企业所得税问题的批复》(国税函[2002]172号)规定，企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。

关于计税成本的确定，该房地产公司用自建商品房抵偿应付拆迁补偿款的行为，根据《企业债务重组业务所得税处理办法》(国家税务总局令第6号)第四条规定，该房地产开发公司以非现金资产清偿债务，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理。也就是说，该房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。为简化计算，假设本例中同类住宅房屋成本价等同于开发产品的计税成本。

由此可以看出，“拆一还一”行为土地增值税与企业所得税处理原则是一致的，视同销售收入及作为开发产品计税成本的拆迁补偿支出均为2800000元。但在企业所得税预缴申报时，应确认视同销售所得1040000元[(3500-2200)×800]。

因此，房地产开发企业产权调换方式下的“拆一还一”属于以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换性，属于应税行为，但在计税营业额的确定上，应特殊问题特殊处理，不同税种，不同情形，区分对待。总结：拆一补一涉及的税务处理：

一、增值税（1）等面积补偿部分按施工成本价计税；（2）超面积部分有市场价格按市场价格，无市场价格或者处于特殊情况补偿价格按施工价格*（1+10%）/(1-0.11)作为计税依据；

二、土地增值税：按视同销售价格确认成本和收入；

三、企业所得税：同土地增值税处理；

第三篇：土地增值税解答2009 31号文件

段光勋

为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，国家税务总局自2006年以来，发布了一系列关于土地增值税管理的相关政策规定，主要文件有： 1、2006年3月2日，财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号文），对土地增值税相关的预征和清算以及以房地产进行投资或联营的征免税等问题，进行了明确，并规定从2006年3月2日开始执行。2、2006年12月28日，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），对土地增值税清算的条件、扣除项目、报送资料等8个方面问题进行了规范和明确，并规定从2007年2月1日开始执行。3、2007年12月29日，国家税务总局公布了《土地增值税清算鉴证业务准则》，为税务师事务所和注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务提供了依据，并规定从2008年1月1日开始执行。4、2008年4月11日，国家税务总局《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函〔2008〕318号），明确部署对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。5、2009年4月29日，国家税务总局《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》（国税发[2009]85号）明确规定：各地要认真贯彻《土地增值税清算管理规程》，加强和规范土地增值税清算工作。为落实《国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》(国税函〔2008〕318号)要求，税务总局将于近期开展督导检查，各地也要层层开展自查，切实提高土地增值税管理水平。6、2009年5月20日，国家税务总局发布了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号），并规定从2009年6月1日开始实施。该文件是对土地增值税征收管理工作制定较完整的规范性文件。特别强调了税务机关在清算中需要明确的管理事项以及清算审核的重点关注内容。

从上述6个关于土地增值税管理的文件可以看出，近4年来国家税务总局对土地增值税的征管，一刻也没有松懈，而且是有趋严、趋紧的感觉。特别是在全球金融危机进一步加剧、中国房地产市场很不景气的今天，不断出台清算准则、管理规程等新政策，以强化土地增值税的清算管理，并加大土地增值税的稽查力度，不能不说对房地产企业而言是雪上加霜。

因此，作为房地产开发企业的财务人员，对国家税务总局刚刚发布且从2009年6月1日开始实施的《土地增值税清算管理规程》（以下简称“管理规程”），必须进行认真学习、深刻领会，否则存在较大的涉税风险。

笔者将新出台的《管理规程》与2006年的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）（简称“187号文”）进行了比较，发现土地增值税清算政策有以下10个方面的变化：

（一）总体框架清晰明了

1、《清算规程》分六章，共38条，新增“前期管理”、“清算审核”等内容。而187号文仅就八个方面的问题进行规范，没有章节之分。

2、《清算规程》第二条，明确规定了它的适用范围是：用于税务机关对于土地增值税清算管理。而不同于《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）是适用于土地增值税的清算鉴证机构――税务师事务所。

3、《清算规程》第三条，首次明确了“土地增值税清算”的定义，有利于征纳双方做好土地增值税清算工作。

（二）新增“前期管理”内容

《清算规程》新增“第二章 前期管理”内容，主要变化有三点：

其一，强调主管税务机关在项目清算前，提前介入房地产开发项目的日常税收管理，对房地产开发全过程情况实施跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。其二，明确提出对房地产开发企业的会计核算予以关注，对企业会计核算规范化的要求更高了。

其三，对纳税人实施项目专用票据管理，强化了税务机关对房地产企业收入监控。

以上前期管理三个方面的变化，加大了纳税人会计核算、发票管理、收入管理等涉税风险，需要纳税人高度重视。

（三）明确了纳税人注销前必须清算

《管理规程》与187号文在土地增值税清算条件方面的规定是一致的，即：

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3、直接转让土地使用权的。而《管理规程》对纳税人申请注销税务登记进行土地增值税清算，明确了时限要求。即申请注销税务登记前，必须完成土地增值税清算工作，否则不予办理税务注销、工商注销。新增的这一规定，对于堵塞个别基层税务机关不经土地增值税清算，而提前给予房地产开发企业注销的税务管理漏洞，具有特别重要的意义。同时，也破灭了部分纳税人不经清算注销企业的梦想。

（四）强化了征纳双方的责任

《管理规程》不仅明确规定了纳税人的责任，同时也强化了主管税务机关的税收管理责任。

其一，纳税人的责任

1、《管理规程》第四条，明确规定了纳税人的申报责任，并对申报的真实性、准确性和完整性负责。

2、《管理规程》第十一条，强调了不按照税务机关确定期限清算或不提供清算资料的纳税人的法律责任。《税收征收管理法》第六十二条规定，纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。

其二，主管税务机关的责任

1、《管理规程》第五条，明确规定了主管税务机关，应为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。并对是否及时审核纳税人清算申报的情况、依法征收土地增值税负责。

2、《管理规程》第三十条，明确规定了主管税务机关，对中介机构鉴证报告的合法性、真实性具有审核责任。

3、《管理规程》第三十二条规定，土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

（五）授予税务机关是否清算的自由裁量权

《管理规程》第十一条，授予了主管税务机关是否进行土地增值税清算的自由裁量权，明确规定：

1、对于符合本规程第十条规定的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算；

2、对于符合本规程第十条规定的，主管税务机关也可以不要求纳税人进行土地增值税清算。

由此可见，是否进行土地增值税清算，纳税人与主管税务机关的协调沟通是很重要的。

（六）对纳税人提供的清算资料有新要求

《管理规程》第十二条，对纳税人进行土地增值税清算应提供的资料提出了新要求，完善和补充了原有资料的不足。

1、统一制定并规范了土地增值税清算表及其附表的参考格式，同时要求各地主管税务机关可根据实际情况重新制定。从新的参考格式看，对企业的要求更高，比如在成本费用申报明细表中增设了“非招投标合同金额”等。

2、增加了“房地产开发项目清算说明”，主要包括：房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

3、还增加了以下资料：

A、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。

B、主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

从上述可见，纳税人要特别关注两点，它给予了主管税务机关较大的空间：

其一是，主管税务机关需要了解的其他情况。

其二是，与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。

作为纳税人应该按照主管税务机关的要求，如实提供相关资料。但是，没有要求的其他资料，是不能主动提供的。否则，可能形成较大的涉税风险。

（七）明确了是否受理清算的处理方式

《管理规程》第十三条，明确规定了主管税务机关是否受理土地增值税清算的处理方式有三种：

1、对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理。

2、对符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理。

3、对不符合清算条件的项目，不予受理。意味着可以对该项目的土地增值税清算，按照《管理规程》第三十三条规定实行核定征收。

同时，该条还明确规定了两点：

其一，授权各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定上述的具体期限。

其二，主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。

（八）增加了清算前纳税评估的要求

鉴于《清算规程》第六条规定，主管税务机关要全程介入并跟踪监控房地产开发过程，做到税务管理与纳税人项目开发同步。因此，《清算规程》第十四条提出了土地增值税清算前进行纳税评估的要求。

1、对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。

2、对确定暂不通知清算的，主管税务机关应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。

由此可见，纳税人积极配合主管税务机关的前期日常管理，有利于纳税评估，可以降低涉税风险。

（九）新增“清算审核”程序性、实质性的规定 《清算规程》与187号文相比，最大的变化就是新增了关于“清算审核”的程序性、实质性规定。这一部分内容，是该文件的核心和灵魂。

该规定与《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）第四章的内容基本一致，纳税人应该予以高度重视。

清算审核的内容很多，主要有以下几点：

1、**、资料的审核；

2、直接销售收入的审核；

3、非直接销售收入的审核；

4、扣除项目的程序性审核；

5、扣除项目（如分成本项目、代收费用、关联企业交易等）应该重点关注内容的审核等。

（十）清算可以实行核定征收 《管理规程》第五章是关于土地增值税核定征收的内容，与187号文相比主要有以下4点变化：

1、《管理规程》第三十三条明确规定，在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。

2、取消了187号文关于“核定征收率不低于预征率”的规定，意味着土地增值税的核定征收率没有限制了。

3、《管理规程》第三十三条明确了核定征收的程序性规定，即“符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。”

4、如果预缴的土地增值税大于核定征收的土地增值税金额，按照《管理规程》第三十三条规定，纳税人是可以办理退税的。

笔者认为，《管理规程》中关于核定征收的规定，对企业是有利的，我们应该有条件的充分利用它。

综上所述，《管理规程》与187号文相比，至少有以上10个方面的变化，作为纳税人必须高度重视。特别是各地收税任务完成不理想，主管税务机关历来对房地产开发企业土地增值税的“偏爱”，现在又有了《管理规程》这个上方宝剑，土地增值税的清算看来是“躲”不了的。这样，提高了房地产开发企业土地增值税的涉税风险，我们必须练好内功，以应对可能出现的土地增值税“清算风暴”。

虽然《管理规程》对房地产开发企业的土地增值税清算进行了明确，但是也存在着需要进一步协调和明确的事项。比如：

1、“国税发〔2006〕187号文”是否有效？

从《管理规程》不能看出187号文是否有效，国家税务总局的其他文件也没有明确《管理规程》是否替代187号文。这样，征纳双方会存在比较尴尬的情况： A 如果187号文继续有效，它与《管理规程》不一致的地方（如预征率与核定征收率的关系等），以哪一个规定为准？ B 如果187号文作废，当然一切按照《管理规程》执行。

2、如何协调与“国税发〔2009〕31号文”的关系？

我们知道，“国税发〔2009〕31号文”是关于房地产开发企业所得税处理的重要文件，是房地产企业进行所得税处理的重要依据。它与原来的文件相比，在企业所得税税前扣除项目的处理、计税成本的核算内容等方面，不仅更加规范，而且也发生了较大变化。而《管理规程》在土地增值税税前扣除项目的处理、计税成本的核算内容等方面，规定得不是很清楚，况且《土地增值税暂行条例》及其实施细则（1994年实施的）的规定与现在的实际情况发生了很大变化。因此，主管税务机关与纳税人在土地增值税处理方面，难免会出现许多矛盾，如何协调？值得商榷。

A “国税发〔2009〕31号文”，对计税成本的核算内容进行了重新界定，而《管理规程》并没有相关规定。

B “国税发〔2009〕31号文”，对预提费用继续了明确，而《管理规程》仍然规定是实际发生原则，不认可权责发生制。

C 土地增值税税前费用成本扣除，明显存在不合理的因素。比如，房地产开发企业向政府部门缴纳的“维修基金”，所得税是可以税前扣除的，而土地增值税清算时，主管税务机关一般均不允许。

第四篇：土-国税发[2009]91号土地增值税清算管理规程

国家税务总局

关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

国税发[2009]91号 成文日期：2009-05-12

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：

为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。

国家税务总局

二○○九年五月十二日

土地增值税清算管理规程

第一章 总则

第一条 为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。

第二条 《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条 《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

第五条 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

第二章 前期管理

第六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

第七条 主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

第八条 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。

第三章 清算受理

第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

第十一条 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料

（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。

（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

第十三条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。

第十四条 主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。

第十五条 主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。

第四章 清算审核

第十六条 清算审核包括案头审核、实地审核。

案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。

实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

第十八条 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。

必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

第二十条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）房地产开发费用。

（四）与转让房地产有关的税金。

（五）国家规定的其他扣除项目。

第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：

（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：

（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。

（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。

（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

第二十三条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：

（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。

（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。

第二十四条 审核公共配套设施费时应当重点关注：

（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。

（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。

第二十五条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：

（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。

（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。

（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。

（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。

第二十六条 审核开发间接费用时应当重点关注：

（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。

（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。

第二十七条 审核利息支出时应当重点关注：

（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。

（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。

（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。

第二十八条 代收费用的审核。

对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

第二十九条 关联方交易行为的审核。

在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。

应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。

第三十条 纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。

第三十一条 对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。

第三十二条 土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

第五章 核定征收

第三十三条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。

第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第三十五条 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

第三十六条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。

第六章 其他

第三十七条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。

第三十八条 本规程自2009年6月1日起施行，各省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关可结合本地实际，对本规程进行进一步细化。

附件：1.土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人适用）

2.各类附表

附：转贴

解读“国税发〔2009〕91号文”：土地增值税清算政策的变化

段光勋

为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，国家税务总局自2006年以来，发布了一系列关于土地增值税管理的相关政策规定，主要文件有： 1、2006年3月2日，财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号文），对土地增值税相关的预征和清算以及以房地产进行投资或联营的征免税等问题，进行了明确，并规定从2006年3月2日开始执行。

2、2006年12月28日，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），对土地增值税清算的条件、扣除项目、报送资料等8个方面问题进行了规范和明确，并规定从2007年2月1日开始执行。

3、2007年12月29日，国家税务总局公布了《土地增值税清算鉴证业务准则》，为税务师事务所和注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务提供了依据，并规定从2008年1月1日开始执行。

4、2008年4月11日，国家税务总局《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函〔2008〕318号），明确部署对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。

5、2009年4月29日，国家税务总局《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》（国税发[2009]85号）明确规定：各地要认真贯彻《土地增值税清算管理规程》，加强和规范土地增值税清算工作。为落实《国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》(国税函〔2008〕318号)要求，税务总局将于近期开展督导检查，各地也要层层开展自查，切实提高土地增值税管理水平。

6、2009年 5月 20日，国家税务总局发布了《土地增值税清算管理规程》（国税发 [2009]91号），并规定从2009年6月1日开始实施。该文件是对土地增值税征收管理工作制定较完整的规范性文件。特别强调了税务机关在清算中需要明确的管理事项以及清算审核的重点关注内容。

从上述6个关于土地增值税管理的文件可以看出，近4年来国家税务总局对土地增值税的征管，一刻也没有松懈，而且是有趋严、趋紧的感觉。特别是在全球金融危机进一步加剧、中国房地产市场很不景气的今天，不断出台清算准则、管理规程等新政策，以强化土地增值税的清算管理，并加大土地增值税的稽查力度，不能不说对房地产企业而言是雪上加霜。

因此，作为房地产开发企业的财务人员，对国家税务总局刚刚发布且从2009年6月1日开始实施的《土地增值税清算管理规程》（以下简称“管理规程”），必须进行认真学习、深刻领会，否则存在较大的涉税风险。

笔者将新出台的《管理规程》与2006年的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）（简称“187号文”）进行了比较，发现土地增值税清算政策有以下10个方面的变化：

（一）总体框架清晰明了

1、《清算规程》分六章，共38条，新增“前期管理”、“清算审核”等内容。而187号文仅就八个方面的问题进行规范，没有章节之分。

2、《清算规程》第二条，明确规定了它的适用范围是：用于税务机关对于土地增值税清算管理。而不同于《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）是适用于土地增值税的清算鉴证机构――税务师事务所。

3、《清算规程》第三条，首次明确了“土地增值税清算”的定义，有利于征纳双方做好土地增值税清算工作。

（二）新增“前期管理”内容

《清算规程》新增“第二章 前期管理”内容，主要变化有三点：

其一，强调主管税务机关在项目清算前，提前介入房地产开发项目的日常税收管理，对房地产开发全过程情况实施跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

其二，明确提出对房地产开发企业的会计核算予以关注，对企业会计核算规范化的要求更高了。

其三，对纳税人实施项目专用票据管理，强化了税务机关对房地产企业收入监控。以上前期管理三个方面的变化，加大了纳税人会计核算、发票管理、收入管理等涉税风险，需要纳税人高度重视。

（三）明确了纳税人注销前必须清算

《管理规程》与187号文在土地增值税清算条件方面的规定是一致的，即： 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3、直接转让土地使用权的。

而《管理规程》对纳税人申请注销税务登记进行土地增值税清算，明确了时限要求。即申请注销税务登记前，必须完成土地增值税清算工作，否则不予办理税务注销、工商注销。

新增的这一规定，对于堵塞个别基层税务机关不经土地增值税清算，而提前给予房地产开发企业注销的税务管理漏洞，具有特别重要的意义。同时，也破灭了部分纳税人不经清算注销企业的梦想。

（四）强化了征纳双方的责任

《管理规程》不仅明确规定了纳税人的责任，同时也强化了主管税务机关的税收管理责任。

其一，纳税人的责任

1、《管理规程》第四条，明确规定了纳税人的申报责任，并对申报的真实性、准确性和完整性负责。

2、《管理规程》第十一条，强调了不按照税务机关确定期限清算或不提供清算资料的纳税人的法律责任。

《税收征收管理法》第六十二条规定，纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。

其二，主管税务机关的责任

1、《管理规程》第五条，明确规定了主管税务机关，应为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。并对是否及时审核纳税人清算申报的情况、依法征收土地增值税负责。

2、《管理规程》第三十条，明确规定了主管税务机关，对中介机构鉴证报告的合法性、真实性具有审核责任。

3、《管理规程》第三十二条规定，土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

（五）授予税务机关是否清算的自由裁量权

《管理规程》第十一条，授予了主管税务机关是否进行土地增值税清算的自由裁量权，明确规定：

1、对于符合本规程第十条规定的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算；

2、对于符合本规程第十条规定的，主管税务机关也可以不要求纳税人进行土地增值税清算。

由此可见，是否进行土地增值税清算，纳税人与主管税务机关的协调沟通是很重要的。

（六）对纳税人提供的清算资料有新要求

《管理规程》第十二条，对纳税人进行土地增值税清算应提供的资料提出了新要求，完善和补充了原有资料的不足。

1、统一制定并规范了土地增值税清算表及其附表的参考格式，同时要求各地主管税务机关可根据实际情况重新制定。从新的参考格式看，对企业的要求更高，比如在成本费用申报明细表中增设了“非招投标合同金额”等。

2、增加了“房地产开发项目清算说明”，主要包括：房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

3、还增加了以下资料：

A、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。

B、主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

从上述可见，纳税人要特别关注两点，它给予了主管税务机关较大的空间： 其一是，主管税务机关需要了解的其他情况。

其二是，与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。

作为纳税人应该按照主管税务机关的要求，如实提供相关资料。但是，没有要求的其他资料，是不能主动提供的。否则，可能形成较大的涉税风险。

（七）明确了是否受理清算的处理方式

《管理规程》第十三条，明确规定了主管税务机关是否受理土地增值税清算的处理方式有三种：

1、对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理。

2、对符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理。

3、对不符合清算条件的项目，不予受理。意味着可以对该项目的土地增值税清算，按照《管理规程》第三十三条规定实行核定征收。

同时，该条还明确规定了两点：

其一，授权各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定上述的具体期限。其二，主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。

（八）增加了清算前纳税评估的要求

鉴于《清算规程》第六条规定，主管税务机关要全程介入并跟踪监控房地产开发过程，做到税务管理与纳税人项目开发同步。因此，《清算规程》第十四条提出了土地增值税清算前进行纳税评估的要求。

1、对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。

2、对确定暂不通知清算的，主管税务机关应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。

由此可见，纳税人积极配合主管税务机关的前期日常管理，有利于纳税评估，可以降低涉税风险。

（九）新增“清算审核”程序性、实质性的规定

《清算规程》与187号文相比，最大的变化就是新增了关于“清算审核”的程序性、实质性规定。这一部分内容，是该文件的核心和灵魂。

该规定与《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）第四章的内容基本一致，纳税人应该予以高度重视。

清算审核的内容很多，主要有以下几点：

1、批文、资料的审核；

2、直接销售收入的审核；

3、非直接销售收入的审核；

4、扣除项目的程序性审核；

5、扣除项目（如分成本项目、代收费用、关联企业交易等）应该重点关注内容的审核等。

（十）清算可以实行核定征收

《管理规程》第五章是关于土地增值税核定征收的内容，与187号文相比主要有以下4点变化：

1、《管理规程》第三十三条明确规定，在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。

2、取消了187号文关于“核定征收率不低于预征率”的规定，意味着土地增值税的核定征收率没有限制了。

3、《管理规程》第三十三条明确了核定征收的程序性规定，即“符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。”

4、如果预缴的土地增值税大于核定征收的土地增值税金额，按照《管理规程》第三十三条规定，纳税人是可以办理退税的。

笔者认为，《管理规程》中关于核定征收的规定，对企业是有利的，我们应该有条件的充分利用它。

综上所述，《管理规程》与187号文相比，至少有以上10个方面的变化，作为纳税人必须高度重视。特别是各地收税任务完成不理想，主管税务机关历来对房地产开发企业土地增值税的“偏爱”，现在又有了《管理规程》这个上方宝剑，土地增值税的清算看来是“躲”不了的。这样，提高了房地产开发企业土地增值税的涉税风险，我们必须练好内功，以应对可能出现的土地增值税“清算风暴”。

虽然《管理规程》对房地产开发企业的土地增值税清算进行了明确，但是也存在着需要进一步协调和明确的事项。比如：

1、“国税发〔2006〕187号文”是否有效？

从《管理规程》不能看出187号文是否有效，国家税务总局的其他文件也没有明确《管理规程》是否替代187号文。这样，征纳双方会存在比较尴尬的情况：

A 如果187号文继续有效，它与《管理规程》不一致的地方（如预征率与核定征收率的关系等），以哪一个规定为准？

B 如果187号文作废，当然一切按照《管理规程》执行。

2、如何协调与“国税发〔2009〕31号文”的关系？

我们知道，“国税发〔2009〕31号文”是关于房地产开发企业所得税处理的重要文件，是房地产企业进行所得税处理的重要依据。它与原来的文件相比，在企业所得税税前扣除项目的处理、计税成本的核算内容等方面，不仅更加规范，而且也发生了较大变化。而《管理规程》在土地增值税税前扣除项目的处理、计税成本的核算内容等方面，规定得不是很清楚，况且《土地增值税暂行条例》及其实施细则（1994年实施的）的规定与现在的实际情况发生了很大变化。因此，主管税务机关与纳税人在土地增值税处理方面，难免会出现许多矛盾，如何协调？值得商榷。

A “国税发〔2009〕31号文”，对计税成本的核算内容进行了重新界定，而《管理规程》并没有相关规定。

B “国税发〔2009〕31号文”，对预提费用继续了明确，而《管理规程》仍然规定是实际发生原则，不认可权责发生制。

C 土地增值税税前费用成本扣除，明显存在不合理的因素。比如，房地产开发企业向政府部门缴纳的“维修基金”，所得税的可以税前扣除的，而土地增值税清算时，主管税务机关一般均不允许。

第五篇：国税发[2009]91号--土地增值税清算管理规程

关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

国税发[2009]91号

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：

为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。

国家税务总局 二○○九年五月十二日

土地增值税清算管理规程

第一章 总则

第一条 为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程(以下简称《规程》)。

第二条 《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条 《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

第五条 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

第二章 前期管理

第六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

第七条 主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

第八条 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。

第三章 清算受理

第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的；(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；(三)直接转让土地使用权的。

第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；

(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。对前款所列第(三)项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。第十一条 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应 当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料

(一)土地增值税清算表及其附表(参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定)。

(二)房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

(三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

(四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

第十三条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。

第十四条 主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及 时确定清算时间并通知纳税人办理清算。

第十五条 主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。

第四章 清算审核

第十六条 清算审核包括案头审核、实地审核。

案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。

实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

第十八条 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。

必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定

(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途 时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

第二十条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：(一)取得土地使用权所支付的金额。

(二)房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

(三)房地产开发费用。

(四)与转让房地产有关的税金。(五)国家规定的其他扣除项目。

第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：

(一)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。(三)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

(四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

(五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

(六)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：

(一)同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。

(二)是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。

(三)拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合 同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

第二十三条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：(一)前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。(二)是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

(三)多个(或分期)项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。第二十四条 审核公共配套设施费时应当重点关注：

(一)公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。

(二)是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

(三)多个(或分期)项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。第二十五条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：

(一)发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。

(二)房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。(三)参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。

(四)房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

(五)建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。第二十六条 审核开发间接费用时应当重点关注：

(一)是否存在将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。

(二)开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。

第二十七条 审核利息支出时应当重点关注：

(一)是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。

(二)分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。

(三)利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。第二十八条 代收费用的审核。

对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

第二十九条 关联方交易行为的审核。

在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。

应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。

第三十条 纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。

第三十一条 对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。

第三十二条 土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

第五章 核定征收

第三十三条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。

第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

(四)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。第三十五条 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

第三十六条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。

第六章 其 他

第三十七条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。第三十八条 本规程自2009年6月1日起施行，各省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关可结合本地实际，对本规程进行进一步细化。

附件：

1.土地增值税纳税申报表(从事房地产开发的纳税人适用)2.各类附表