关于土地增值税的有关实务操作大全

第一篇：关于土地增值税的有关实务操作大全

转让土地的土地增值税如何计算

【问题】

我公司向另一房地产公司购买了一块位于城市市区的土地，拟开发为商业地产，并对土地上的建筑物进行了拆除及土地的平整，并委托中介机构进行了规划方案设计、勘查设计等，已支付的部份设计费计入了开发成本，同时因项目进行招商发生了部份费用直接计入了管理费用。后因其他原因，我公司将尚未开工的该地块进行了转让，请问：该转让行为的土地增值税是否可以按开发成本的20%加计扣除，期间费用及利息可否按比例扣除？若认定为直接转让土地，根据相关规定只能扣除取得土地支付的地价款及交纳转让环节的税费。那么我公司已发生的开发成本（规划方案设计、勘查设计、景观绿化养护支出）及相关费用如何扣除？

【解答】

根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）文件第六条二款规定：“对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。”

因此你公司将生地变为熟地的开发过程中，对开发成本可以加计20%扣除，但期间费用及利息不得扣除。

如你公司实质上属于未进行开发即转让的，则根据第六条一款规定：“对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。”

则相应的相关费用在计算土地增值额时不得作为扣除项目。

土地竞拍时支付的佣金可否作为土地增值税扣除项目

【问题】

《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）有各类附表作为附件。有部分地方税务局的工作人员解释说，在进行土地增值税清算时，能否作为扣除项目，应以上述附表中列举的项目为准。那么，在参加土地竞拍时支付的佣金以及工程工程部门发生的差旅费又是否可以作为土地增值税的扣除项目呢？

【解答】

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条一款规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”佣金是支付给中介机构而不是支付给土地出让方或转让方的，因此不应当作为取得土地使用权所支付的金额，但可以计入管理费用计算比例扣除。

第二款规定：“开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”因此工程部门发生的办公费-差旅费可以作为土地增值税的扣除项目。国有划拨地对外有偿转让时是否先交纳土地出让金

【问题】

国有划拨地对外有偿转让时是否应该先交纳土地出让金？另外，计算土地增值税时是否可以将交纳的土地出让金在取得的收入中扣除来计算增值额？

【解答】

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。

因此，转让国有划拨用地补缴的土地出让金属于取得土地使用权所支付的金额，计算土地增值税时允许扣除。

个人将土地归还政府取得的收入是否需缴土地增值税

【问题】

个人将土地归还政府取得的收入，是否需要缴纳土地增值税？

【解答】

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，转让国有土地使用权属于土地增值税的征税对象，而个人将土地使用权归还政府的行为属于转让土地使用权行为，按照规定应缴纳土地增值税。但因城市实施规划、国家建设的需要，而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，或是由纳税人自行转让原房地产的，则免征土地增值税。

个人将土地归还政府取得收入是否缴土地增值税

个人将土地归还政府，取得的收入是否缴纳土地增值税？

根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》规定，土地增值税的征税对象范围包括转让国有土地使用权，个人将土地使用权归还政府的行为属于转让土地使用权，按照规定应当缴纳土地增值税。但因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，或是由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

缴纳土地增值税能否在各年度平均调整

【问题】

2011年企业在土地增值税结算时补缴了较大金额的税款，估计以后年度没有利润可以弥补，能否追溯调整到整个开发项目各年度？

【解答】

企业正常经营年度“以前年度按固定比例预缴，今年结算时补缴的土地增值税”如果在补交年度的应纳税所得额中不足扣除的，应按照企业亏损处理，不得追溯调整以前年度应纳税所得额。

特殊规定：房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，可按照《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（2010年第29号）规定的方法计算出其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款，并申请退税在所属年度扣除。

装饰成本可否享受土地增值税加计扣除

【问题】

现有一家房地产公司开发沿街两层商铺14000平方米，每平方米销售价格6000元，现为提高沿街商铺商业价值，房地产公司于购房客户达成协议，由房地产公司代为沿街商铺统一装饰，收取购房户装饰款5000万元，实际发生装饰成本4300万元，收入5000万元应计缴土地增值税，请问，装饰成本4300万元可否享受土地增值税加计扣除？

【解答】

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此，房地产公司销售房屋建筑物所收取的有关经济利益均要缴纳土地增值税。装饰成本属于开发成本一部分，可以按规定加计扣除。

土地增值税清算后补缴税是否加收滞纳金

【问题】

土地增值税清算后应补缴的土地增值税如何加收滞纳金？

【解答】

纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

土地使用权被分立后是否缴纳土地增值税

【问题】

拥有土地使用权的外商投资企业分立成两家股权比例相同的企业，其中分立中涉及土地使用权的分立，请问土地增值税是否需要计算缴纳？（分立过程由于股比前后没有变化，因此没有对价支付情况）无论是否需要缴纳，有无相应的文件支持？

【解答】

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附刏物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

第五条规定，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

根据上述规定，企业分立过程中，对房产、土地的分割不缴纳土地增值税。

缴纳的契税在土地增值税清算时能税前扣除吗

【问题】

在取得土地使用权时，缴纳的契税，在土地增值税清算时，可以税前扣除吗？

【解答】

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第五条规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

以房产抵债行为何时缴纳土地增值税

【问题】

我们是一家机械制造公司。5年前，我公司将一处临街房产抵押给银行，取得贷款500万元。今年5月份贷款到期后，我公司无力偿还贷款本息。银行根据当时约定的协议，委托拍卖行将抵押的房产予以拍卖抵债。请问，我公司用房产抵债行为，从何时开始缴纳土地增值税？

【解答】

《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。用房产抵押取得贷款行为是指房产所有人作为债务人或第三人，将依法占有的房产向债权人提供不动产，作为清偿债务的担保而不转移房产所有权的法律行为。此时，房产的所有权在抵押期间并没有发生变更，上述机械制造公司作为房产所有人在抵押期间仍然享有占有、使用、收益等权利。在贷款到期后，因无力偿还贷款本息，银行将所抵押的房产予以拍卖，则房产所有权发生了变更。

因此，上述机械制造公司在无力偿还贷款本息，而被银行取得房产用以抵债后，就应该依法缴纳土地增值税。

能否委托中介机构进行土地增值税清算鉴证

【问题】

企业是否可以委托税务中介机构进行土地增值税的清算鉴证？税款如何缴纳？

【解答】

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第六条关于土地增值税清算项目的审核鉴证规定，税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。

因此，企业可以委托给税务中介机构进行清算鉴证工作，但是税务中介机构应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。鉴证报告由主管税务机关进行审核，纳税人最后在主管税务机关汇缴税款。

土地成本是否可以按占地面积进行分摊

【问题】

一个项目中存在不同类别的房产，土地增值税要求分开计算增值额，土地成本属于不同类别的房产的共同的成本费用，根据规定应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法进行分摊，请问土地成本是否可以按占地面积进行分摊？

【解答】

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号），如同一宗土地上，纳税人开发的房地产为分体式，即住宅、非住宅分别独立建设于土地上，可考虑按住宅、非住宅占地面积进行分摊，分摊方法须报请主管税务机关审核。

个人转让土地使用权无原始凭证如何缴税

【问题】

个人转让土地使用权，现无法提供取得土地的原始凭证，如何缴纳土地增值税及个人所得税？

【解答】

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他相关规定，转让国有土地使用权计算土地增值税扣除项目时，需提供合法有效凭证，不能提供合法有效凭证，不得扣除。

根据《个人所得税法》及其实施条例的规定，个人转让土地使用权取得的所得按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。纳税人无法提供完整、准确的财产原值凭证，不能正确计算财产原值的，应由主管税务机关核定财产原值。

土地闲置费能否在计算土地增值税时扣除

【问题】

纳税人支付的土地闲置费及契税滞纳金是否可在计算土地增值税时扣除？

【解答】

根据《土地增值税暂行条例》第六条和《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，对于企业因违约而承受的处罚性开支，如土地闲置费及契税滞纳金等，不属于按税法规定正常开支的成本费用和国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳税金的范畴，不能作为扣除的项目金额。因此，在计征土地增值税时不能作为正常的成本费用支出予以扣除。

第二篇：一般纳税人增值税纳税实务操作视频汇总

[财税实务] 一般纳税人增值税纳税实务操作视频汇总

视频入口：

实务操作视频课程讲解A http://club.topsage.com/thread-461137-1-1.html

实务操作视频课程讲解B http://club.topsage.com/thread-461138-1-1.html

实务操作视频课程讲解C http://club.topsage.com/thread-466629-1-1.html

实务操作视频课程讲解D http://club.topsage.com/thread-466632-1-1.html

实务操作视频课程讲解E http://club.topsage.com/thread-469818-1-1.html

实务操作视频课程讲解F http://club.topsage.com/thread-469819-1-1.html

实务操作视频课程讲解G http://club.topsage.com/thread-469820-1-1.html

知识点1：一般纳税人增值税计算原理 一、一般纳税人增值税计算原理

增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，增值额相当于商品价值C＋V＋M中的V＋M部分。

根据增值税的定义，增值税额应为“增值额×税率”计算而来。但在实务中，一般是用间接法进行计算，即先计算出应税货物的整体税负，然后从整体税负中扣除法定的外购货物已纳税款。这样计算的结果就相当于“增值额×税率”，只是这种方法在实务中更易操作一些，所以得到了普遍应用。

例如：生产企业将40元的原材料投入生产过程中，生产出的产成品成本为80元，以130元的价格售出。

在这个过程中，货物增值了两次，第一个增值额是80-40=40元，第二个增值额是130-80=50元，共增值90元。根据增值税的定义计算的增值税额为（40+50）×17%=15.3 元。按照间接法计算的增值税额＝130×17%－40×17%＝15.3元。

因此，一般纳税人增值税的计算公式为：

应纳税额＝销项税额－进项税额

注意：增值税是价外税，如果取得的是价税合计，则应该用“价税合计数÷（1+增值税税率）”来换算成不含税价，再用不含税价乘以税率计算增值税额。

知识点2：征税范围

二、征税范围

在实务中，准确把握增值税征税范围，关键是将增值税和营业税的征税范围区分开来。

（一）增值税征税范围的一般规定

凡在中华人民共和国境内销售或进口的货物以及提供加工、修理修配劳务，都应该计算缴纳增值税。

1.货物指除了土地、房屋和其他建筑物等不动产之外的有形动产，包括电力、热力和气体。

例如：生产企业销售自己生产的水杯属于增值税的征税范围，需要缴纳增值税，而销售办公楼则不属于增值税征税范围，不征收纳增值税。

会计实务：在会计上，一般纳税人销售产品，贷记“应交税费――应交增值税（销项税额）”。

2.进口货物

企业进口货物时，作为购入方要计算增值税进项税额。

例如：某企业进口一批商品，价格折合人民币30000元，包装费2000元，支付卖方佣金1000元，进口运费和保险费3000元，关税税率5%。

进口关税完税价格=30000+2000+1000+3000=36 000（元）

进口关税=36000×5%=1 800（元）

进口增值税=（36000+1800）×17%=6 426（元）

会计实务：一般纳税人借记“应交税费――应交增值税（进项税额）”。

3.提供加工劳务是指受托加工货物，受托方要就收取的加工费计算增值税额。

加工劳务是有偿加工劳务，本单位职工为本单位所提供的加工劳务不属增值税征税范围。

修理修配劳务也是指有偿修理修配增值税应税货物。例如，修理汽车的劳务属于增值税的征税范围，而修理大桥不属增值税征税范围。本单位职工为本单位提供的修理修配劳务不属增值税征税范围。

会计实务：企业提供增值税的应税劳务应贷记“应交税费――应交增值税（销项税额）”。

注意：在确定增值税征税范围时，关键是要正确区分增值税和营业税各自的征税范围。

因增值税和营业税都是对货物和劳务的流转额征税，在实务中极易混淆，总结如下：

有形动产和与有形动产相关的加工、修理修配劳务征收增值税；

不动产、无形资产以及除加工、修理修配劳务以外的其他劳务征收营业税。

思考题：一家公司专门从事外送快餐业务，应缴纳增值税还是营业税？

（二）对视同销售行为的征税规定

一般纳税人的有些行为本不属于有偿让货物的销售业务，但为了保证增值税税款抵扣制度的实施，不致因发生下列行为而使增值税抵扣链条的中断，也为了避免因发生下列行为而使货物销售税收负担不平衡，防止利用下列行为逃避纳税义务，税法规定要视同销售计征增值税。

1.将货物交付他人代销（委托方）

增值税纳税义务发生时间：收到代销清单或代销款时。若均未收到，则于发货后满180天时计算缴纳增值税。

会计实务：在发生纳税义务时，贷记“应交税费――应交增值税（销项税额）”。

例如：A公司委托B公司销售商品100件，双方签订的协议价格200元/件，该商品成本为120元/件，增值税率17%。B企业将该批商品以每件200 元的价格对外销售，共取得价款20000元，增值税3400元。A企业按照10%付给B企业手续费，并在B企业交来代销清单时开给B企业同样金额的增值税专用发票。

对于这项业务，A企业应在收到代销清单时计算增值税销项税：20000×17%=3400元。

借：应收账款

400

贷：主营业务收入

000

应交税费—应交增值税（销项税额）3 400

2.销售代销货物（受托方）

售出时发生增值税纳税义务；取得委托方增值税专用发票，可以抵扣进项税额；受托方收取的代销手续费，不交纳增值税，而应按“服务业”税目5%的税率交营业税。

例如：某商业企业（一般纳税人）为甲公司代销货物，按零售价以10%收取手续费10000元，尚未收到甲公司开来的增值税专用发票，该商业企业代销业务应纳增值税为：

零售价＝10000÷10%＝100 000（元）

增值税销项税额＝100000÷（1＋17%）×17%＝14 529.91（元）

应纳营业税＝10000×5%＝500（元）

如果收到甲公司开来的增值税专用发票，则可以抵扣增值税进项14529.91元。

借：银行存款

000

贷：应付账款

470.09

应交税费—应交增值税（销项税额）

529.91

借：应交税费—应交增值税（进项税额）529.91

贷：应付账款

529.91

3.总分机构（不在同一县市）之间移送货物用于销售的，移送当天发生增值税纳税义务。

例如：位于北京的总机构向天津的分支机构移送一批货物，总机构的税务处理就应该是对于移送货物作为视同销售，计算销项税额，分支机构对于接收的货物计算进项税额。

4.将自产或委托加工的货物用于非增值税应税项目

对于这样的业务，在实务中要正确区分视同销售与不得抵扣进项税的情形。另外，注意在计算销项税额时不能以成本作为计税基数，而是要以计税价格进行计算。

例如：某企业将自己生产的水泥用于办公楼建造工程，水泥的成本68000元，价格为100000元，增值税率17%，则此项业务属于视同销售业务，需要计算销项税。

销项税额＝100000×17%＝17000元。

借：在建工程

000

贷：库存商品

000

应交税费――应交增值税（销项税额）000

如果这批水泥不是企业自产的，而外购的，则将其用于在建工程，就不能作为视同销售处理，而是进项税额转出。假如上述水泥进价68000元，用于在建工程项目，则税务处理应为：进项税额转出＝68000×17%＝11560（元）。

借：在建工程

560

贷：库存商品

000

应交税费――应交增值税（进项税额转出）560

5.将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费

例如：某企业将自己生产的空调作为节日福利发给200名职工，其中生产工人170人，管理人员30人。每台空调的生产成本1000元，计税价格1400元，则企业需要将此项业务视同销售处理，计算增值税销项税额。销项税额=170×1400×17%+30×1400×17%=47600（元）

借：应付职工薪酬

327 600

贷：主营业务收入

280 000

应交税费—应交增值税（销项税额）

600

另外，分摊职工工资的处理：

借：生产成本——基本生产成本

278 460

管理费用

140

贷：应付职工薪酬

327 600

6.将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者

例如：某企业将购买的一批货物投资给A公司，这批货物的进价80000元，计税价格100000元，则企业应将此项业务作为视同销售处理，计算增值税销项。

增值税销项税额＝100000×17%＝17000（元）

借：长期股权投资

000

贷：主营业务收入

000

应交税费――应交增值税（销项税额）

000

7.将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者。

8.将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送其他单位或者个人。

在实务中，报税人员往往会把视同销售和进项税额转出的业务相混淆。我们来总结这一部分税务处理的规律：

（1）自产和委托加工的货物不管是向外部移送，还是内部使用，均视同销售进行处理，计算销项税额。

（2）外购的货物：如果是向企业外部移送，视同销售处理；如果是内部使用，其进项不允许抵扣，已抵扣的，要将进项转出。

例如：某生产企业（一般纳税人）本月实现产品销售收入100万元（不含税价），其成本为80万元。将一批售价为19.8万元的自产产品用于本企业在建工程，其成本为18万元。用一批自产产品对外投资，其成本为18万元，双方协商不含税价为20万元。用一批自产产品对外捐赠，成本5万元，不含税平均售价为 5.5万元。零售一批库存积压物资，成本为5.4万元，取得零售收入7.02万元。

处理如下：

（1）销售产品：

销项税=100×17%=17（万元）

借：银行存款

170 000

贷：主营业务收入000 000

应交税费—应交增值税（销项税额）

170 000

结转销售成本：

借：主营业务成本

800 000

贷：库存商品

800 000

（2）将自产产品用于在建工程：

借：在建工程

213 660

贷：库存商品

180 000

应交税费—应交增值税（销项税额）

660

（3）用自产产品对外投资：

销项税额=20×17%=3.4（万元）

借：长期股权投资

234 000

贷：主营业务收入

200 000

应交税费—应交增值税（销项税额）

000

结转销售成本：

借：主营业务成本

180 000

贷：库存商品

180 000

（4）对外捐赠：

销项税额=5.5×17%=0.935（万元）

借：营业外支出

350

贷：主营业务收入

000

应交税费—应交增值税（销项税额）

350

结转销售成本：

借：主营业务成本

000

贷：库存商品

000

（5）零售产品：

销项税额=7.02/（1+17%）×17%=1.02（万元）

借：银行存款

200

贷：主营业务收入

000

应交税费—应交增值税（销项税额）

200

结转销售成本：

借：主营业务成本

000

贷：库存商品

000

上述销项税额合计=17+3.366+3.4+0.935+1.02=25.721（万元）

知识点3：混合销售及兼营非应税劳务的增值税处理

（三）混合销售及兼营非应税劳务的增值税处理

1.混合销售行为

一项销售行为既涉及增值税应税货物又同时涉及非应税劳务（即应征营业税的劳务），为混合销售行为。

税务处理：混合销售原则上依据纳税人的营业主业判断是征增值税，还是征营业税。属于增值税的混合销售行为，只征增值税。其销售额应为货物的价款和非应税劳务的销售额的合计数，该非应税劳务的销售额应视同含税销售额处理，且该混合销售行为涉及的非增值税应税劳务所用购进货物的进项税额，凡符合规定的，在计算混合销售行为增值税时，准予从销项税额中扣除。

例如：家具厂销售家具30000元，同时送货上门，并单独收取1000元运费，则家具厂的增值税销项税额为[30000+1000 /（1+17%）]×17%=5245.3（元）

从这个例题中我们可以看到增值税混合销售业务的特点：

（1）此企业的主业是销售业务

（2）送货业务从属于销售业务

（3）货款和运费向同一方收取

总结：从事货物生产、批发或零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为视同销售货物，应征收增值税；其他单位和个人的混合销售行为视同提供非增值税应税劳务，不缴纳增值税。例如：商场销售对于所售商品送货上门，为增值税的混合销售行为。

特殊规定：

纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算货物的销售额和非增值税应税劳务的营业额，并根据其销售货物的销售额计算缴纳增值税，非增值税应税劳务的营业额不缴纳增值税；未分别核算的，由主管税务机关核定其货物的销售额：

（1）销售自产货物并同时提供建筑业劳务的行为；

（2）财政部、国家税务总局规定的其他情形。

2.兼营非应税劳务

增值税纳税人在销售应税货物或提供应税劳务的同时，还从事非应税劳务（即营业税规定的各项劳务），且二者之间并无直接的从属关系，这种经营活动就称为兼营非应税劳务。

兼营非应税劳务原则上依据纳税人的核算情况判定：

（1）分别核算的，对销售货物和提供非应税劳务分别计算缴纳增值税和营业税。

（2）未分别核算或者不能准确核算货物或应税劳务和非增值税应税劳务销售额：由主管税务机关核定货物或者应税劳务的销售额。

例如：某汽车制造厂（一般纳税人）购进原材料，取得专用发票上注明的价款600万元，税款102万元，材料已入库，货款已付。销售汽车取得不含税收入 1000万元，增值税170万元，同时收取运费35.1万元，已存入银行。兼营汽车租赁业务取得收入30万元（单独核算），已将款项存入银行。

分析：汽车制造厂销售汽车同时收取运费，是增值税的混合销售业务，应一并征收增值税。租赁汽车业能单独核算租赁收入，属兼营业务，应征收营业税。

销项税额=170+35.1 /1.17×17%=175.1（万元）

营业税=30×5%=1.5（万元）

与会计处理：

借：原材料

6000000

应交税费—应交增值税（进项税额）

1020000

贷：银行存款

7020000

借：银行存款

12051000

贷：主营业务收入

10000000

其他业务收入

300000

应交税费—应交增值税（销项税额）

1751000

借：银行存款

300000

贷：其他业务收入

300000

借：营业税金及附加

15000

贷：应交税费—应交营业税

15000

知识点4：增值税优惠政策

（四）《增值税暂行条例》规定的免税项目

（1）农业生产者销售的自产农产品；

（2）避孕药品和用具；

（3）古旧图书，是指向社会收购的古书和旧书；

（4）直接用于科学研究、科学试验和教学的进口仪器、设备；

（5）外国政府、国际组织无偿援助的进口物资和设备；

（6）由残疾人的组织直接进口供残疾人专用的物品；

（7）销售的自己使用过的物品。

（五）其他与增值税免税有关的规定

（1）销售下列自产货物免征增值税：

再生水；以废旧轮胎为全部生产原料生产的胶粉；符合标准的翻新轮胎；生产原料中掺兑废渣比例不低于30%的特定建材产品。

（2）污水处理劳务免征增值税的劳务。

（3）即征即退、先征后退的自产货物：以工业废气为原料生产的高纯度二氧化碳产品；以垃圾为燃料生产的电力或热力；以煤炭开采过程中伴生的舍弃物油母页岩为原料生产的页岩油；以废旧沥青混凝土为原料生产的再生沥青混凝土；采用旋窑法工艺生产并且生产原料中掺兑废渣比例不低于30%的水泥。

（4）销售下列自产货物实现的增值税实行即征即退50%的政策：

以退役军用发射药为原料生产的涂料硝化棉粉；对燃煤发电厂及各类工业企业生产的烟气、高硫天然气进行脱硫生产的副产品；以废弃酒糟和酿酒底锅水为原料生产的蒸汽、活性炭、白碳黑、乳酸、乳酸钙、沼气；以煤矸石、煤泥、石煤、油母页岩为燃料生产的电力的热力；利用风力生产的电力；部分新型墙体材料产品。

（5）对销售自产的综合利用生物柴油实行增值税先征后退政策。

（6）对增值税一般纳税人生产的粘土实心砖、瓦，一律按适用税率征收增值税，不得采取简易办法征收。

（7）单位和个人销售再生资源，应当依照《增值税暂行条例及其实施细则》的相关规定缴纳增值税。

对符合条件的增值税一般纳税人销售再生资源缴纳的增值税2010年底前实行先征后退政策。对符合退税条件的纳税人2009年销售再生资源实现的增值税，按70%比例退还纳税人，对其2010年销售再生资源实现的增值税，按50%的比例退回。

（8）除经中国人民银行和商务部批准经营融资租赁的单位所从事的融资租赁业务外，其他单位从事的融资租赁业务，租赁的货物的所有权转让给承租方的，征收增值税；租赁的货物的所有权未转让给承租方的，不征收增值税。

（9）转让企业全部产权转让涉及的应税货物转让，不属于增值税的征税范围，不征收增值税。

（10）黄金生产和经营单位销售黄金（不包括标准黄金）和黄金矿砂（含伴生金），免征增值税；进口黄金（含标准黄金）和黄金矿砂免征进口环节增值税。黄金交易所会员单位通过黄金交易所销售标准黄金（持有黄金交易所开具的<黄金交易结算凭证>），未发生实物交割的免征增值税；发生实物交割的，由税务机关按照实际成交价格代开增值税专用发票，并实行增值税即征即退的政策。纳税人不通过黄金交易所销售的标准黄金不享受增值税即征即退政策。

（11）对从事热力、电力、燃气、自来水等公用事业的增值税纳税人收取的一次性费用，凡与货物销售数量有直接关系的，征收增值税；凡与货物销售数量无直接关系的，不征收增值税。

（12）至2010年底，对增值税一般纳税人销售其自行开发生产的软件产品，按17%税率征税后，对其增值税实际税负超过3%的部分实行即征即退。

至2010年底，对增值税一般纳税人销售其自行生产的集成电路产品，按17%税率征税后，对其增值税实际税负超过3%的部分实行即征即退。所退税款由企业用于研究开发集成电路产品和扩大再生产，不作为企业所得税应税收入，不征收企业所得税。

例如：软件开发企业2009年9月销售额（不含税）为100万元，计算出当月应交增值税为15万元，则其实际税负15 /100=15%，按规定超出3%的部分实行即征即退，也就是应退税额=15-100×3%=12（万元）。

（13）纳税人销售软件产品并随同销售一并收取的软件安装费、维护费、培训费等收入，应按照增值税混合销售的有关规定征收增值税，并可享受软件产品增值税即征即退政策。

对软件产品交付使用后，按期或按次收取的维护、技术服务费、培训费等不征收增值税。

纳税人受托开发软件产品，著作权属于受托方的征收增值税，著作权属于委托方或属于双方共同拥有的不征收增值税。

（14）印刷企业接受出版单位委托，自行购买纸张，印刷有统一刊号（CN）以及采用国际标准书号编序的图书、报纸和杂志，按货物销售征收增值税。

印刷厂印图书、报纸、杂志和书报，分为两种情况：

①纸张是印刷厂提供，税率为13%；

②纸张由出版单位提供，税率为17%。

（15）对承担粮食收储任务的国有粮食购销企业销售的粮食免征增值税。

（16）纳税人生产销售、批发、零售有机化肥免征增值税。

（17）对非营利性医疗机构自产自用的制剂，免征增值税；对营利性医疗机构自产自用的制剂，自取得营业执照之日起3年内免征增值税。对血站供应给医疗机构的临床用血免征增值税。对疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构按国家规定价格取得的卫生服务收入免征增值税。

知识点3：混合销售及兼营非应税劳务的增值税处理

（三）混合销售及兼营非应税劳务的增值税处理

1.混合销售行为

一项销售行为既涉及增值税应税货物又同时涉及非应税劳务（即应征营业税的劳务），为混合销售行为。

税务处理：混合销售原则上依据纳税人的营业主业判断是征增值税，还是征营业税。属于增值税的混合销售行为，只征增值税。其销售额应为货物的价款和非应税劳务的销售额的合计数，该非应税劳务的销售额应视同含税销售额处理，且该混合销售行为涉及的非增值税应税劳务所用购进货物的进项税额，凡符合规定的，在计算混合销售行为增值税时，准予从销项税额中扣除。

例如：家具厂销售家具30000元，同时送货上门，并单独收取1000元运费，则家具厂的增值税销项税额为[30000+1000 /（1+17%）]×17%=5245.3（元）

从这个例题中我们可以看到增值税混合销售业务的特点：

（1）此企业的主业是销售业务

（2）送货业务从属于销售业务

（3）货款和运费向同一方收取

总结：从事货物生产、批发或零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为视同销售货物，应征收增值税；其他单位和个人的混合销售行为视同提供非增值税应税劳务，不缴纳增值税。例如：商场销售对于所售商品送货上门，为增值税的混合销售行为。

特殊规定：

纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算货物的销售额和非增值税应税劳务的营业额，并根据其销售货物的销售额计算缴纳增值税，非增值税应税劳务的营业额不缴纳增值税；未分别核算的，由主管税务机关核定其货物的销售额：

（1）销售自产货物并同时提供建筑业劳务的行为；

（2）财政部、国家税务总局规定的其他情形。

2.兼营非应税劳务

增值税纳税人在销售应税货物或提供应税劳务的同时，还从事非应税劳务（即营业税规定的各项劳务），且二者之间并无直接的从属关系，这种经营活动就称为兼营非应税劳务。

兼营非应税劳务原则上依据纳税人的核算情况判定：

（1）分别核算的，对销售货物和提供非应税劳务分别计算缴纳增值税和营业税。

（2）未分别核算或者不能准确核算货物或应税劳务和非增值税应税劳务销售额：由主管税务机关核定货物或者应税劳务的销售额。

例如：某汽车制造厂（一般纳税人）购进原材料，取得专用发票上注明的价款600万元，税款102万元，材料已入库，货款已付。销售汽车取得不含税收入 1000万元，增值税170万元，同时收取运费35.1万元，已存入银行。兼营汽车租赁业务取得收入30万元（单独核算），已将款项存入银行。

分析：汽车制造厂销售汽车同时收取运费，是增值税的混合销售业务，应一并征收增值税。租赁汽车业能单独核算租赁收入，属兼营业务，应征收营业税。

销项税额=170+35.1 /1.17×17%=175.1（万元）

营业税=30×5%=1.5（万元）

与会计处理：

借：原材料

6000000

应交税费—应交增值税（进项税额）

1020000

贷：银行存款

7020000

借：银行存款

12051000

贷：主营业务收入

10000000

其他业务收入

300000

应交税费—应交增值税（销项税额）

1751000

借：银行存款

300000

贷：其他业务收入

300000

借：营业税金及附加

15000

贷：应交税费—应交营业税

15000

知识点4：增值税优惠政策

（四）《增值税暂行条例》规定的免税项目

（1）农业生产者销售的自产农产品；

（2）避孕药品和用具；

（3）古旧图书，是指向社会收购的古书和旧书；

（4）直接用于科学研究、科学试验和教学的进口仪器、设备；

（5）外国政府、国际组织无偿援助的进口物资和设备；

（6）由残疾人的组织直接进口供残疾人专用的物品；

（7）销售的自己使用过的物品。

（五）其他与增值税免税有关的规定

（1）销售下列自产货物免征增值税：

再生水；以废旧轮胎为全部生产原料生产的胶粉；符合标准的翻新轮胎；生产原料中掺兑废渣比例不低于30%的特定建材产品。

（2）污水处理劳务免征增值税的劳务。

（3）即征即退、先征后退的自产货物：以工业废气为原料生产的高纯度二氧化碳产品；以垃圾为燃料生产的电力或热力；以煤炭开采过程中伴生的舍弃物油母页岩为原料生产的页岩油；以废旧沥青混凝土为原料生产的再生沥青混凝土；采用旋窑法工艺生产并且生产原料中掺兑废渣比例不低于30%的水泥。

（4）销售下列自产货物实现的增值税实行即征即退50%的政策：

以退役军用发射药为原料生产的涂料硝化棉粉；对燃煤发电厂及各类工业企业生产的烟气、高硫天然气进行脱硫生产的副产品；以废弃酒糟和酿酒底锅水为原料生产的蒸汽、活性炭、白碳黑、乳酸、乳酸钙、沼气；以煤矸石、煤泥、石煤、油母页岩为燃料生产的电力的热力；利用风力生产的电力；部分新型墙体材料产品。

（5）对销售自产的综合利用生物柴油实行增值税先征后退政策。

（6）对增值税一般纳税人生产的粘土实心砖、瓦，一律按适用税率征收增值税，不得采取简易办法征收。

（7）单位和个人销售再生资源，应当依照《增值税暂行条例及其实施细则》的相关规定缴纳增值税。

对符合条件的增值税一般纳税人销售再生资源缴纳的增值税2010年底前实行先征后退政策。对符合退税条件的纳税人2009年销售再生资源实现的增值税，按70%比例退还纳税人，对其2010年销售再生资源实现的增值税，按50%的比例退回。

（8）除经中国人民银行和商务部批准经营融资租赁的单位所从事的融资租赁业务外，其他单位从事的融资租赁业务，租赁的货物的所有权转让给承租方的，征收增值税；租赁的货物的所有权未转让给承租方的，不征收增值税。

（9）转让企业全部产权转让涉及的应税货物转让，不属于增值税的征税范围，不征收增值税。

（10）黄金生产和经营单位销售黄金（不包括标准黄金）和黄金矿砂（含伴生金），免征增值税；进口黄金（含标准黄金）和黄金矿砂免征进口环节增值税。黄金交易所会员单位通过黄金交易所销售标准黄金（持有黄金交易所开具的<黄金交易结算凭证>），未发生实物交割的免征增值税；发生实物交割的，由税务机关按照实际成交价格代开增值税专用发票，并实行增值税即征即退的政策。纳税人不通过黄金交易所销售的标准黄金不享受增值税即征即退政策。

（11）对从事热力、电力、燃气、自来水等公用事业的增值税纳税人收取的一次性费用，凡与货物销售数量有直接关系的，征收增值税；凡与货物销售数量无直接关系的，不征收增值税。

（12）至2010年底，对增值税一般纳税人销售其自行开发生产的软件产品，按17%税率征税后，对其增值税实际税负超过3%的部分实行即征即退。

至2010年底，对增值税一般纳税人销售其自行生产的集成电路产品，按17%税率征税后，对其增值税实际税负超过3%的部分实行即征即退。所退税款由企业用于研究开发集成电路产品和扩大再生产，不作为企业所得税应税收入，不征收企业所得税。

例如：软件开发企业2009年9月销售额（不含税）为100万元，计算出当月应交增值税为15万元，则其实际税负15 /100=15%，按规定超出3%的部分实行即征即退，也就是应退税额=15-100×3%=12（万元）。

（13）纳税人销售软件产品并随同销售一并收取的软件安装费、维护费、培训费等收入，应按照增值税混合销售的有关规定征收增值税，并可享受软件产品增值税即征即退政策。

对软件产品交付使用后，按期或按次收取的维护、技术服务费、培训费等不征收增值税。

纳税人受托开发软件产品，著作权属于受托方的征收增值税，著作权属于委托方或属于双方共同拥有的不征收增值税。

（14）印刷企业接受出版单位委托，自行购买纸张，印刷有统一刊号（CN）以及采用国际标准书号编序的图书、报纸和杂志，按货物销售征收增值税。

印刷厂印图书、报纸、杂志和书报，分为两种情况：

①纸张是印刷厂提供，税率为13%；

②纸张由出版单位提供，税率为17%。

（15）对承担粮食收储任务的国有粮食购销企业销售的粮食免征增值税。

（16）纳税人生产销售、批发、零售有机化肥免征增值税。

（17）对非营利性医疗机构自产自用的制剂，免征增值税；对营利性医疗机构自产自用的制剂，自取得营业执照之日起3年内免征增值税。对血站供应给医疗机构的临床用血免征增值税。对疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构按国家规定价格取得的卫生服务收入免征增值税。

第三篇：土地增值税清算管理操作指引

土地增值税清算管理操作指引

(从事房地产开发的纳税人适用)

讨论稿

一、土地增值税的前期管理

（一）开发项目的前期管理

主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应加强与国土、规划、住建、国税等部门的信息共享，从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设臵台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关 注，对纳税人同时开发多个项目或分期开发项目的，应督促纳税人根据清算要求分项目、分期，并在金三系统中进行土地增值税项目登记，合理归集有关收入、成本、费用。

（二）清算资料的收集

税务人员在清算及工作开始前，应从以下几个方面收集资料： 1．纳税人必须提供土地增值税清算的相关资料包括：

（1）《土地增值税清算申报表》及其他各类明细申报附表；

（2）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；（3）开发项目立项批复；（4）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证；

（5）国有土地使用权出让合同或转让合同、国有土地使用权证书、取得土地使用权所支付的地价款凭证；

（6）拆迁补偿费支付凭证、《房屋拆迁安臵补偿协议》及拆迁补偿费签收台账等；

（7）总层平面规划图及分层平面规划图、地下停车场车位分布平面图；

（8）工程监理报告、日志等监理材料；

（9）工程竣工备案表；

（10）项目预算、概算书及竣工决算报表；

（11）项目工程建设合同及其价款结算单、预算表、工程决算明细；

（12）测绘报告及房屋分户（室）面积测绘图纸；

（13）商品房购销合同统计表、销售情况明细表；

（14）能够按清算项目计算分摊并支付贷款利息的有关证明及金融机构贷款合同；

（15）物业用房申请确认单、无偿移交给政府、公用事业单位用于非盈利性社会公共事业的凭证；

（16）主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件；

（17）与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证；

（18）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》；

（19）清算期间的财务会计报表；（20）税务机关要求提供的其他资料。

2.税务机关应掌握的内部资料

税款入库资料：从金税三期税收管理系统中获取房地产开发企业与转让房地产有关的税金的缴纳情况、土地增值税的预缴情况。

二、土地增值税的清算申报

（一）土地增值税清算条件

1.纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

2.对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第3项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

（二）清算申报 对于符合应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可以按照国税发﹝2009﹞91号公告第三十四条规定采取核定征收方式核定其应纳税额；或按照《税收征收管理法》第六十二、六十四等条款对违法的纳税人实施行政处罚。

三、土地增值税的清算受理

主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理。受理后应向纳税人出具《土地增值税清算受理通知书》并转入审核程序。对纳税人符合清算条件，但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定期限内补报，向纳税人出具《土地增值税清算补正资料通知书》，纳税人在规定期限内补齐清算资料后，予以受理。对不符合清算条件的项目，不予受理。对于已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。

主管税务机关自受理纳税人土地增值税清算申报之日起，90日（不含补正资料时间）内应完成清算审核工作。情况复杂的，经区（县）局局长批准，可以适当延长办理期限，但延长期限不超过30个工作日。

四、土地增值税的清算审核

主管税务机关受理纳税人清算资料后，应采取适当方法对清算项目的收入、成本确认和归集的合法性、真实性进行审核（纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，还要对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核）。土地增值税清算审核结束后，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

清算审核包括案头审核、实地审核。案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

（一）对清算单位的审核 1.审核内容

土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。国税发﹝2006﹞187号文明确土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

清算审核时，应审核对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅类型的房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

2.审核资料

◆房地产立项报告、开发项目立项批复；

◆国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证； ◆房屋建筑面积测绘报告等。

3.审核过程

（1）调阅开发项目立项批复、土地使用权受让合同、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销（预售）许可证、《土地增值税项目登记表》等有关资料，审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算。（2）未经政府部门批准，企业自行分期开发的项目，或者政府各部门审批的项目不一致，应进行实地审核察看，结合企业核算、政府部门审批、备案的项目登记表，本着实质重于形式的原则分期确定清算单位并报县区局确定后执行。

4.注意事项

在实务中，各省市对于土地增值税清算对象的具体处理观点不尽相同。按照湖南省地方税务局2014年7号公告第二条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，原则上以《建设工程规划许可证》为依据确认清算单位。

如果企业无法准确分期并确定清算对象，可根据国税发﹝2009﹞91号公告第三十四条规定实行核定征收。

（二）对收入的审核 1.审核内容

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

免征增值税的，确定计税依据时，转让房地产取得的收入不扣减增值税额；税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

纳税人因房地产购买方违约，导致房地产未能转让的，转让方收取的定（订）金、违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。2.审核资料

◆电子版企业财务会计核算软件账套数据；

◆银行对账单、财务报表；

◆售房合同（根据情况抽查验证部分即可）、售房发票；

◆商品房购销合同销售统计表；

◆房产测绘所出具的实测数据； ◆开发项目总平面图； ◆网签备案资料； ◆预售许可证信息。3.审核过程

（1）内部资料与外部资料比对。

查阅房管部门网上备案资料，查询0731房产网等有关该项目均价等具体信息，将其与销售台账和销售明细表比对，核对销售数据的真实性，寻找差异原因，形成差异比对表，检查有无隐瞒收入问题。（2）案头审核与实地查验结合。

在案头审核的基础上，通过实地查看、了解楼盘开发、销售情况,调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售情况。

查看物业公司入住通知单及《钥匙发放保管登记簿》，询问物管人员缴纳物业管理费的住宅、停车位等户数，或是缴纳水电费的户数，与企业提供的销售数据比对，寻找差异原因，核实计税收入。（3）详查与抽查并用。

抽查部分买受人,核实开具发票的金额与收取的价款是否一致.有无将销售的阁楼、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价款单独开具收款收据问题。

掌握地下车位的销售情况,是否单独作价出售。（4）关注关联方交易和视同销售情况。

查看企业股东名册和管理层名单，也可通过国家企业信用信息公示系统查询企业关联方等有关信息，核对销售台账，重点核查是否存在关联交易申报收入偏低的情况。

4.注意事项

（1）常见的几种隐瞒收入的手段：

◆将预收账款计入应收账款的贷方或将所收款项以“诚意金”、“定金”、“保证金”等名目挂入其他应付款科目或者其他往来科目下，不及时结转收入。

◆通过签订虚假的借款合同，把实际收入变成借款长期挂账。◆编造虚假销售合同（比实际成交价格少），隐瞒按揭收入。◆将预售收入转入个人银行卡账户，不纳入企业的财务核算体系，账外循环。

◆直接用售房收入抵减工程款项支出、抵减银行本息、抵付广告费等等，坐支收入。

◆通过委托代销方式来隐瞒委托代销收入，特别是关联性质的委托代销。

◆对需要视同销售的房地产不调整申报视同销售收入。（2）以房抵债、抵息收入确认的规定

以房抵债是房地产开发企业将其所开发的房地产抵偿给提供贷款的金融单位、建设工程施工单位或者其他单位；以房抵息是指房地产开发企业以所开发的房地产抵偿金融机构、非金融机构贷款利息。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。因此，房地产开发企业以房抵债、以房抵息应当按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条的规定，视为取得了经济利益，应当将其所抵偿的债务额、利息额和其他经济利益作为转让房地产的收入，据以计缴土地增值税。（3）视同销售收入的确定

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发﹝2006﹞187号）第三条规定，纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：

① 按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确认；

② 参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。（4）代收费用是否计收入的问题

对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可以予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。（5）审核精装房销售收入是否包含装修收入。凡在销售合同中明确约定装修条款的，其收取的装修价款应合并收入，装修费用可以计入房地产开发成本。装修合同单独签订的除外、房屋交付后再装修的除外。注意审核精装房售价的合理性，与毛坯房的售价相比对，其差价部分是否等于或高于装修成本。

（三）对面积的审核 1.审核内容

面积是土地增值税清算计算扣除项目金额的重要依据。房地产建筑面积有以下种类：

规划面积：《建设工程规划许可证》注明的面积 施工面积：《建筑工程施工许可证》注明的面积 竣工面积：竣工图及竣工验收报告注明的面积

测绘面积：项目竣工后，由测绘部门出具的测绘报告上注明的面积

可售面积：取得了《商品房预售许可证》、可以进行预售和销售的商品房面积，一般是指住建部门下发的商品房预售许可证的建筑面积、可以办理产权的车位车库面积

不可售面积：总建筑面积减去可售面积 合同面积：《商品房买卖合同》注明的面积

合同面积与测绘面积有差异。在实际操作中，以完工实际测绘面积为准。

2.审核资料

◆规划面积-《建设工程规划许可证》 ◆合同面积-《商品房买卖合同》 ◆验收面积-《竣工验收报告》 ◆账面面积-财务会计账簿凭证等 ◆实测面积-《房屋测绘报告》 3.审核过程

（1）将《建设工程规划许可证》中开发项目的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施等信息，与账面记载面积、实地开发面积核对，检查有无私改规划，增加可售面积，销售后不计收入问题。

（2）检查销售合同所载商品房面积，将其与测绘部门提供的实际测量面积比对，如有不一致，应以实测面积为准，关注是否发生补、退房款的收入调整情况，审核是否按规定调整收入

4.注意事项

在审核收入和面积的过程中，应关注企业是否存在隐匿收入和面积的情况。

（四）对取得土地使用权所支付的金额的审核 1.审核内容

取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

纳税人为取得土地使用权所支付的地价款包括：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

按照国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按照国家统一规定交纳的有关的登记、过户手续费，其中，一级土地拍卖佣金和出让环节受让方支付的土地拍卖机构费用允许扣除。房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

2.审核资料 ◆国有土地使用权证 ◆土地出让合同 ◆土地收据 ◆契税票据 ◆银行支付记录 ◆与政府相关部门的协议 3.审核过程

（1）查看企业的土地使用权证、出让合同、土地收据、契税票据、银行支付记录和与政府相关部门的协议,审核取得土地使用权所支付金额的真实性，审核其受让面积是否正确，判定是否存在政府返还（补贴）和以地补路等情况。对以地补路的情况要结合政府的相关文件和协议进一步核实。

（2）在中国土地市场网或各地国土资源局网站查询土地出让信息，与企业提供的有关资料核对。

（3）通过契税票据金额推算查验取得土地使用权支付的金额是否正确。

4.注意事项

（1）关注是否将房地产开发费用计入取得土地使用权支付金额增加土地扣除项目。

（2）注意土地使用权出让价款在税收规定与财务会计制度中的区别,会计上取得土地使用权支付金额以及土地征用拆迁补偿费等作为土地开发成本计入“开发成本——土地征用及拆迁补偿”,而税法上对于土地增值税扣除项目中的“取得土地使用权支付的金额”仅对应财务会计核算中的“开发成本——土地征用及拆迁补偿”的其中一部分,不包括土地征用费、拆迁补偿费等支出。

（3）注意自用房土地成本的划分上,其支付的土地出让金应在“无形资产”科目中列支与核算,而不是在“开发成本”中列支,在实际清算中也应予以剔除。

（4）注意企业常用手法：加大早期项目土地成本；租用房、违章房等成本挤入商品房成本。

（5）注意“两安用地”物业返还款。房地产企业在拍“两安用地”时，一般要附加无偿返还物业的情况，无偿返还的物业价值计入土地成本，并在土地增值税清算过程中加计扣除。实际情况有些房地产企业并非无偿返还，而是签定代建合同，由村委会将政府补偿款拨款至房地产企业进行投资建设，建设物业的费用既多抵扣了土地成本又多加计扣除。

（五）对土地征用及拆迁补偿费的审核 1.审核内容

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安臵费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安臵动迁用房支出等。

2.审核资料

◆政府部门的拆迁补偿办法或具体拆迁安臵文件 ◆双方签订的房屋拆迁安臵协议及拆迁补偿清单 ◆房屋评估及测绘资料 ◆房屋拆迁补偿安臵计算表

◆被拆迁房屋所有权、使用权等权属相关资料

◆被拆迁人营业执照或组织代码证、居民身份证等证材料 ◆安臵资金结算及交付证明材料 ◆其他资料（法律公证或法院裁定）3.审核过程

（1）向拆迁管理部门（拆迁办公室）了解拆迁政策，并获取《房屋拆迁许可证》，调取《房屋拆迁安装补偿协议》及《拆迁台账》，从中抽取部分拆迁户进行调查了解，审查包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安臵用房面积、安臵地点，核实是否多列拆迁补偿费。（2）确认相关合同和收据,如是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证需一一对应。

（3）将现金日记账、银行存款日记账与银行对账单进行比对，核查资金支付行为的真实性，核实有无资金回流情况。

4.注意事项

（1）关注是否存在将房地产开发费用计入土地征用及拆迁补偿费增加扣除项目,开发费用应在土地征用及拆迁补偿费项目中予以调出转入开发费用。

（2）拆迁安臵问题

根据国税函﹝2010﹞220号文，房地产企业用建造的本项目房地产安臵回迁户的，安臵用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发﹝2006﹞187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

开发企业采取异地安臵，异地安臵的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发﹝2006﹞187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安臵的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

货币安臵拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

（3）注意土地征用及拆迁补偿费在税收规定与财务会计制度中的区别,会计上将取得土地使用权支付金额以及土地征用拆迁补偿费等均作为土地开发成本计入“开发成本土地征用及拆迁补偿”。对于土地增值税扣除项目中的“土地征用及拆迁补偿费”对应财务会计核算中的“开发成本土地征用及拆迁补偿”，且只是其中一部分，对取得土地使用权所支付金额予以剔除。

（4）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲臵费不得在计算土地增值税时扣除。

（5）多个（或分期）项目共同发生的土地征用及拆迁补偿费，是否按项目合理分摊。属于多个房地产项目共同的土地征用及拆迁补偿费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各占地面积分配，同一项目不同类型的房地产应按建筑面积分配。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊。

（六）对前期工程费的审核 1.审核内容

前期工程费，是指项目开发前期发生的水文地质勘查、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘查、测绘、“三通一平”等支出。

2.审核资料

◆前期工程费和基础设施费总预算

◆招投标情况（招标公告、项目报价清单、招标文件、中标文书）

◆评估、设计、认证合同以及相关报告 ◆施工合同

◆支付凭证、发票、票据 3.审核过程

（1）查核相关合同、监理报告、发票、付款记录、决算报告，核实发票合法性，业务真实性。

（2）抽查部分合同及相应的付款记录，核实资金流向，审核前期工程费是否实际支付，是否存在虚列情形。

（3）关注前期工程费中除规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘查、测绘、三通一平支出以外的其他支出,核查此类其他支出是否真实发生,是否应列入前期工程费。

4.注意事项

（1）注意计算前期工程费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。（2）前期工程费一般发生在立项开工前,防止管理费用挤列本项目,关注是否将房地产开发费用计入前期工程费。

（3）关注多个（或分期）项目共同发生的前期工程费，是否按项目合理分摊。属于多个房地产项目共同的前期工程费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各建筑面积（规划）分配。同一项目不同类型的房地产应按建筑面积（规划）分配。

（七）对建筑安装工程费的审核 1.审核内容

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

2.审核资料

◆开发项目建筑安装工程费总预（概）算

◆投标情况（招标公告、项目报价清单、招标文件、中标书）◆施工合同

◆甲供材料（设备）的采购合同（发票、记账凭证）

◆施工企业领取甲供材料（设备）的领取记录凭证（记账凭证）◆工程款项支付凭证及结算发票 ◆工程竣工验收资料决（结）算报告

◆工程质量保证金扣留情况（往来款项凭证、账页、工程审定造价的发票开具情况

◆建筑工程施工合同、建筑工程竣工决算书、房屋建筑工程竣工验收备案文档和市政基础设施工程竣工验收备案文档

3.审核过程

（1）审查施工合同和预（决）算书，核对工程内容，参照中介机构出具的审计报告，对决算超过预算价格过高的项目，重点审查单项合同、补充协议的真实性，关注资金流向，核实是否实际支付。

（2）对开发企业提供的成本资料进行归集整理，同时抽查相关建筑施工合同、施工竣工决算报告等资料，将合同金额、竣工决算金额与开发企业账面归集的建筑工程费用发票金额加以比对，差异处应要求开发企业提供合理解释及依据

（3）测算单位建安成本,是否明显偏高,参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本（可参考当地建设工程造价网或当地《工程造价信息》杂志）,验证是否存在异常，对价格过高的建筑成本进行重点审查。

（4）获取企业关联企业有关资料（国家企业信用信息公示系统上可以查询企业相关信息）核查是否存在关联企业转移利润的情况,对长期挂账的大额应付款项,与对方核实未付款项的真实性。（5）对营改增前房地产企业采用甲供材方式自行提供部分建筑材料的，应审查其是否存在重复列支成本问题。重点审核企业与施工企业签订的建安合同中甲供材条款，核对房地产企业甲供材核算的记账凭证，同时查验建安发票的开具金额是否包含甲供材部分，如果同时列支的，应予以调出。

4.注意事项

（1）关注开发企业是否在开发成本“建筑安装成本”或“开发间接费”中列支代垫费用,如为施工方代垫的临时水电费,如有列支应将其调出。

（2）关注临时售楼部和样板房,不得作为开发间接费用,不可计入开发成本并在土地增值税清算时扣除,而应作为期间费用扣除.如果临时售楼部或样板房以后用于出售,则可以作为开发成本进行扣除,并可加计扣除处理,其销售收入也应计入收入。

（3）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，但要关注企业销售的精装修商品房中,是否包含电视机、电冰箱、床、沙发、窗帘、装饰画等可移动或装卸的家电家具、日用品及装饰用品,这部分成本费用不能在开发成本建筑安装成本中列支。

（4）对于开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,施工企业对开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除。

（6）关注营改增前建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具，营改增后是否在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。

（7）如果企业无法完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等开发成本的凭证或资料，根据国税发﹝2006﹞187号文件规定，房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

（八）对基础设施费的审核 1.审核内容

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

2.审核资料 ◆基础设施费总预算

◆招投标情况（招标公告、项目报价清单、招标文件、中标文书）◆评估、设计、认证合同以及相关报告 ◆施工合同

◆支付凭证、发票、票据 3.审核过程

（1）查核相关合同、监理报告、发票、付款记录、决算报告，核实发票合法性，业务真实性。

（2）抽查部分合同及相应的付款记录，核实资金流向，审核基础设施费是否实际支付，是否存在虚列情形。

4.注意事项

（1）基础设施费限定在小区内且为工程支出，不含各类管理费用，审核时关注是否将房地产开发费用计入基础设施费。

（2）测算基础设施费占全部开发成本的比值，并将比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。（3）关注多个（或分期）项目共同发生的基础设施费，是否按项目合理分摊。属于多个房地产项目共同的基础设施费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各占地面积或各实测建筑面积分配。同一项目不同类型的房地产应按实测建筑面积分配。

（4）基础设施费的审核不能忽视实地查看。

（九）公共配套设施费 1.审核内容

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

2.审核资料

◆公共配套设施的规划资料

◆无偿移交政府或全体业主的证明资料 3.审核过程

（1）审核公共配套设施的界定是否准确，在案头审核的基础上，审核人员应当实地查看和询问，核实公共配套设施的用途，是否有挪作他用的情况。

（2）根据合同约定的内容、取得的合法票据和对应款项审核公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。（3）审核是否将房地产开发费用计入公共配套设施费。4.注意事项

（1）注意企业作为公共配套设施费扣除的必须是不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出，因此在审核过程中应特别关注企业申报的公共配套设施费的产权归属，核实公共配套设施的面积。纳税人将公共配套设施等转为自用或出租，不确认收入，其应分担的成本、费用也不得扣除。

（2）注意区分配套设施与公共配套设施。关注将配套设施的建筑面积是否已纳入可售面积，若未纳入可售面积，是否单独归集配套设施的相关成本费用，而未挤入销售产品的成本费用扣除。根据国税发﹝2006﹞187号文件规定，开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会、派出所用房、会所、停车场、物业管理场所、变电所、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除（此种情况应查看移交公告或相关证明资料）；

②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除（此时应查看无偿移交的证明材料）；

③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用（此时应核查是否计入收入）。

（3）测算公共配套设施费占全部开发成本的比值，并将比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。（4）关注多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。属于多个房地产项目共同的公共配套设施费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各占地面积或各实测建筑面积分配。同一项目不同类型的房地产应按实测建筑面积分配。

（十）对开发间接费用的审核 1.审核内容

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

2.审核资料

◆直接组织、管理开发项目相关人员职责说明 ◆直接组织、管理开发项目相关人员考勤情况记录 ◆直接组织、管理开发项目相关人员工资薪金标准说明 ◆项目部人员名单、劳务合同以及工资明细表

◆项目部所需用的固定资产明细帐、提取折旧以及周转房摊销的明细帐

◆支付凭证及结算发票 3.审核过程

（1）开发间接费用一般限于工程部中负责工地现场管理人员直接组织、管理开发项目发生的费用，调取项目部人员的花名册与工资册进行核实，审核是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用计入开发间接费用的情形。（2）核对项目开工日期和竣工日期，施工期间发生的工资、职工福利费、办公费、水电费等才能作为开发间接费用扣除，抽查相关凭证，审核是否将项目完工后的费用挤入开发间接费用的情形。（3）审核是否将房地产开发企业的管理费用、房地产销售费用等其他费用挤入开发间接费用。

4.注意事项

（1）关注开发企业是否在开发成本“建筑安装成本”或“开发间接费”中列支代垫费用,如为施工方代垫的临时水电费,如有列支应将其调出。

（2）为了防止房产企业将管理费用混入开发间接费用中，加大可扣除项目金额，应根据企业内部组织结构和职责分工，合理划分“项目管理人员”与“行政管理人员”。

（3）多个（或分期）项目共同发生的开发间接费，是否按项目合理分摊。属于多个房地产项目共同的开发间接费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各建筑面积分配。同一项目不同类型的房地产应按建筑面积分配。

（十一）对房地产开发费用的审核 1.审核内容

开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

2.审核资料 ◆发票、凭证

◆支付利息凭证、借款合同、与信托公司有关的委托贷款合同 3.审核过程

（1）对于利息支出据实扣除的情况，应重点关注：是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用；利用闲臵借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出；分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。（2）重点审核计算基数，当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入房地产开发费用计算基数的情形。

4.注意事项

注意与会计期间费用中销售费用、管理费用、财务费用列支标准不同。

（十二）对与转让房地产有关的税金的审核 1.审核内容

与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

2.审核资料

企业税金账、税票及税务局开票入库系统数据 3.审核过程

（1）获取或编制该项目各项税金缴纳情况明细表。

（2）从征管系统中核实其实际缴纳情况，审核缴纳税金的税收完税证明等相关缴税证明，审核是否是本项目发生的税费，只有本项目发生的税费才能扣除。

4.注意事项

（1）按照财务会计准则的有关规定，房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除，不得重复计算扣除。

（2）与转让房地产有关的税金，在同一项目不同类型房地产中分配应据实分摊，和相关收入配比，不应按已售建筑面积分摊。

（十三）对财政部规定的其他扣除项目的审核 1.审核内容 财政部规定的其他扣除项目，对从事房地产开发的纳税人是指可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施（房地产开发成本）规定计算的金额之和，加计20%的扣除。2.审核过程

对从事房地产开发的纳税人进行的加计扣除，应严格审核确定可以加计扣除的基数，对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

3.注意事项

（1）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节交纳的税金。

（2）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节交纳的税金。

五、资料归档

主管税务机关相关部门在相关明细表格中签字并加盖公章，予以认可，并由税源管理部门负责土地增值税清算资料归档。归档资料包括：《土地增值税项目清算小组审核会议情况表》；《税务事项通知书》及税务文书送达回证；《土地增值税清算审核表》、《存量房扣除项目金额分摊明细表》；土地增值税清算审核见面材料（包括土地增值税清算审核报告、《土地增值税清算审核表》和《存量房扣除项目金额分摊明细表》）及税务文书送达回证；土地增值税清算执行情况、土地增值税入（退）税收缴款书；《土地增值税清算受理通知书》、《土地增值税清算补正资料通知书》、《土地增值税清算不予受理通知书》及税务文书送达回证；企业申报资料及附表（见土地增值税清算资料清单）。全部清算资料及文书统一清理、顺序编号。其余资料按时间顺序排列，资料右下脚按页进行顺序编号。编制文书目录（注明页码），文书送达时要有送达回证，装订并整理归档。

六、后续管理

主管税务机关应加强清算后项目的后续管理。根据国税发﹝2006﹞187号第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

其中，单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

主管税务机关应建立土地增值税清算工作台账，登记土地增值税征收情况，加强房屋销售管理，改变后续管理薄弱的现实情况。

附：

土地增值税清算成本计算分摊方法

1、总的分摊方法

国税发﹝2006﹞187号文件第四条第五款规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

国税发﹝2009﹞91号文件规定，纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

2、土地成本的分摊

省局2014年第7号公告第四条明确了土地成本计算分摊问题：对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，应按分期开发项目占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费(以下简称“土地成本”)。同一项目中建造不同类型房地产开发产品的，按不同类型房地产开发产品的建筑面积占该项目总建筑面积的比例计算分摊土地成本。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

值得注意的是，关于地下车库（位）对土地成本的分摊问题，首先要明确地下车库（位）是否计入容积率，如果计入容积率，则应分摊土地成本，如不计入容积率，则不分摊土地成本。

3、住宅与商业用房的成本扣除问题（建筑安装工程费）省局2014年第7号公告第五条规定，单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。

商业用房层高系数=商业用房平均层高/住宅平均层高还有一种特殊情形，开发商建造综合楼时仅对商业用房部分进行精装修的，如果纳税人在财务核算上能单独确定为成本核算对象，准确归集并核算装修成本，其装修成本属于成本核算对象的直接成本，在计算商业用房的增值额时可以单独扣除，不必分摊。

第四篇：增值税纳税申报实务操作习题

增值税纳税申报实务操作习题

增值税纳税申报实务操作习题

一、单项选择题

1.下列收入中，应免征营业税的是()。

A.展览馆举办文化活动的门票收入

B.寺庙出售的纪念品收入

C.公园内电影院门票收入

D.电视台的广告收入

2.某外贸企业出口取得外销收入300万元，货物适用的征税率为17%，退税率为15%。按税法规定，外贸企业可申请退税（）万元。

A.51 B.45

C.3

4D.30 3.2009年3月5日，某电视机生产企业（一般纳税人）从外购进电视机配件一批，配件不含税价款100万元，未能取得增值税专用发票，支付给某运输企业配件运费5万元，取得货运发票一张，该企业可抵扣的进项税额是（）万元。

A.17.35

B.17

C.0.35

D.0 4.某生产企业当月发生一般贸易出口业务，出口发票上注明到岸价为1000万元，按合同约定，企业应当承担货物出口后的运保佣等费用20万元，货物适用的征税率为17%，退税率为13%，按税法规定，企业当期应申报的不得免征和抵扣税额为（）万元。

A.40.8

B.40

C.39.2

D.0.8 5.《生产企业出口货物免、抵、退税申报汇总表》“出口销售额乘征退税率之差”反映的是（）。

A.企业当期收齐单证的免抵退出口货物人民币销售额与征退税率之差的乘积计算填报

B.企业当期收齐单证和前期出口在本期收齐单证的免抵退出口货物人民币销售额与征退税率之差的乘积计算填报

C.企业当期没有收齐单证的免抵退出口货物人民币销售额与征退税率之差的乘积计算填报

D.企业当期收齐单证和没有收齐单证的免抵退出口货物人民币销售额与征退税率之差的乘积计算填报

6.某纳税人从事融资租赁业务，租出设备一台，收取的价款为100万元，价外费用8万元，设备购进成本75万元，发生运费5万元，租赁期总天数为300天，本期为30天，计算本期应缴纳营业税（）元。

A.1400

B.1000

C.5000

D.3200 7.对纳税人为销售应税消费品而出租出借包装物收取的押金，其增值税、消费税正确的计税方法是（）。

A.收取的包装物押金，一律不并入销售额征税

B.酒类包装物押金，一律并入销售额计税，其他货物押金，单独记账核算的，不并入销售额征税

C.啤酒的押金不征收消费税，那么也不征收增值税，因为二者计价口径应该是一致的

D.对销售除啤酒、黄酒外的其他酒类产品收取的包装物押金，均应并入当期销售额征税，其他货物押金，单独记账且未逾期者，不计算缴纳增值税、消费税

8.2009年5月，某进口单位进口卷烟20标准箱，每条的完税价格为110元，适用20％的关税税率。则海关代征进口消费税是（）。

A.846818.18元

B.545454.55元

C.745454.55元

D.845454.55元 9.《增值税纳税申报表》（适用增值税一般纳税人）第14栏为“进项税额转出”，以下业务不在本栏反映的是（）。

A.某企业购进材料用于在建工程

B.食品厂将收购的粮食用于本企业职工食堂

C.购进货物发生质量问题，经与销售方协商给予的销售折让

D.某商场将外购的一批MP3用于职工奖励 10.应税消费品出口后外贸企业凭（）及消费税专用税票向主管税务机关办理退税手续，报送出口退税货物进货凭证申报明细表和出口货物退税申报明细表。

A.两单两票

B.两单一票

C.一单一票

D.一单两票

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增值税纳税申报实务操作习题

11.下列对2009年发生的金融业务营业税计税营业额表述中，错误的是（）。

A.保险公司办理初保业务，以被保险人收取的全部保险费减去相应的费用后为营业额

B.境内保险机构为出口货物提供的保险产品，免税

C.金融机构将吸收的存款贷与他人使用，以贷款利息收入为营业额

D.金融经纪业务以手续费（佣金）类的全部收入包括价外收取的代垫、代收代付费用加价等为营业额

12.对销售方为购买方开具的红字增值税专用发票，在购买方已作账务处理的情况下，以具有购买方所在地主管税务机关开具的（）作为依据。

A.销售退回证明单

B.进货退回证明单

C.开具红字增值税专用发票通知单

D.进货退出及索取折让证明单

二、多项选择题

1.金融企业从事金融商品买卖业务中，对于营业额的确定，以下公式正确的有（）。

A.营业额＝卖出价

B.营业额＝卖出价－买入价

C.营业额＝（卖出价－卖出过程中支付的税金和费用）－买入价

D.营业额＝卖出价－（买入价－持有期间取得的股息和利息）

2.下列金融业务中，有关营业税计税依据的确定，表述不正确的有（）。

A.金融机构从事外汇买卖业务，以卖出价为营业额

B.金融机构销售账单凭证、支票，以取得的收入为营业额

C.金融机构将吸收的存款贷与他人使用，以贷款利息减去存款利息的余额为营业额

D.金融机构进行债券转让业务，以买卖债券的价差收入为营业额 3.委托加工应税消费品消费税的组成计税价格中应包括的项目有（）。

A.受托方代收代缴的消费税

B.加工费用

C.委托方提供加工材料的实际成本

D.受托方代垫辅料的价格

4.应税消费品的销售额为纳税人销售应税消费品向购买方收取的全部价款和价外费用，价外费用是指价外收取的（）。

A.集资费

B.返还利润

C.违约金

D.延迟付款违约金 5.消费税纳税申报时应按“视同销售”处理的业务有（）。

A.某烟厂将自产的卷烟用于招待客户

B.某酒厂将自产的粮食白酒用于高品质勾兑酒的生产

C.某化妆品厂将自产的新产品给客户无偿使用以推广宣传

D.某高尔夫球杆生产企业将自产的高尔夫球杆与外购的高尔夫球组成套装用于出售 6.以下企业中，采用季度作为营业税纳税期限的有（）。

A.财务公司

B.保险公司

C.典当公司

D.农村信用社 7.以下可以作为进项税额抵扣的凭证有（）。

A.增值税专用发票

B.海关完税凭证

C.公路、内河货物运输业统一发票

D.国际货物运输代理业发票

8.增值税一般纳税人因购买货物从销售方取得的返还资金的表现形式一般有（）。

A.购买方直接从销售方取得货币资金

B.购买方直接从应向销售方支付的货款中坐扣

C.购买方取得销售方支付的费用补偿

D.购买方在销售方直接列支的费用

9.关联企业之间收取的价款、支付的费用，如价格明显偏低又无正当理由的，按税法规定予以调整，具体方法有（）。

A.按独立企业之间进行相同或类似业务活动的价格

B.按照销售给无关联关系的第三者的价格所应取得的收入和利润水平

C.按成本加合理的费用和利润

D.按照实际成本

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增值税纳税申报实务操作习题

10.根据2009年增值税的规定，下列（）为增值税小规模纳税人或者可以按小规模纳税人纳税。

A.某生产企业年应税销售额为45万元

B.某商业企业年批发及零售应税销售额为90万元

C.某生产企业销售自产产品，并兼营设备修理，取得年应税销售额为40万元

D.偶尔发生应税行为的非企业性单位

11.下列（）业务中，对于增值税与消费税均要按视同销售处理计税。

A.自产应税消费品用于集体福利

B.外购的金银首饰用于职工福利

C.外购应税消费品用于职工宿舍建造

D.自产应税消费品用于对外投资 12.下列进项税额准予从销项税额中抵扣的有（）。A.购进货物取得的增值税专用发票上注明的增值税税额

B.从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额

C.购进农产品，按照农产品收购凭证或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额 D.购进在建工程所用材料发生的运费，按照运输费用结算单据上注明的运输费用金额和7%的扣除率计算的进项税额

三、判断题

1.转让金融商品的营业税计税依据是卖出价减去买入价。买入价是指买入的原价，不得包括购入金融商品时支付的各种费用和税金，也不得扣除在金融商品持有期间取得的利息或股利。（）2.初保业务的计税依据为向对方收取的全部价款。（）

3.单位销售其购置的不动产，以全部收入减去不动产购置原价后的余额为营业额。（）

4.某药厂为增值税一般纳税人，采购原材料一批用于生产免税药品，取得增值税专用发票，增值税进项可抵扣。（）

5.纳税人从事安装工程作业，不论所安装的设备价值是否作为安装工程产值，其营业额均应包括设备的价款在内。（）

6.外贸企业自营出口的应税消费品可以退消费税，出口货物凭两单两票及出口货物消费税专用缴款书办理退税。（）

7.纳税人用于换取生产资料和消费资料，投资入股和抵偿债务等方面的应税消费品，应当以纳税人同类应税消费品的最高销售价格为计税依据计算消费税。（）8.消费税中实行从量定额征收的有黄酒、啤酒、成品油。（）

9.增值税申报表第8项“免税货物及劳务销售额” 栏数据，可填写。适用免、抵、退办法出口货物的销售额。（）

10.增值税申报表第8项“纳税检查调整的销售额”栏数据，享受即征即退税收优惠政策的货物及劳务经税务稽查发现偷税的。（）

11.防伪税控企业主管税务机关办理注销认定登记时，同时由主管税务机关收缴金税卡和IC卡。（）12.金融企业从事一般贷款业务，应当按照取得的全部贷款利息收入扣除支付给存款人的利息支出作为营业税的计税依据。（）

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第五篇：土地一级开发 主要法律问题的实务操作

土地一级开发 主要法律问题的实务操作

2012年12月16日，中央经济工作会议在报告中提出，要积极稳妥地推进城镇化建设。中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文曾表示：正常情况下，在国务院每年审批的400万亩全国建设用地中有280万亩是征收农民的土地，是从农村集体土地转化的建设用地。因此，交流土地一级开发法律问题和实务操作时，深入探讨的焦点在于集体土地的一级开发。

一、土地一级开发的概念及开发模式

土地一级开发的概念目前尚缺乏全国性的规范性文件予以界定，主要见北京市的有关规定。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号）第2条规定：本办法所称土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。实践中，土地一级开发是指政府或其授权委托的一级开发企业，按照规划要求，对一定区域范围内的国有土地或集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，编制规划，并进行市政配套基础设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”出让要求的前期开发建设工作。总的来说，土地一级开发的模式有：

（一）政府运作模式

政府运作模式是指政府进行土地一级开发运作，土地一级开发所发生的一切费用均由政府承担。具体可以分为三种类型：一是由政府下属的土地储备机构直接负责土地的一级开发，如北京市，由北京市土地整理储备中心（或授权各区县分中心）直接负责；二是由承担土地储备职责的国有企业或专门承担土地一级开发职责的国有企业负责一级开发，如重庆市，由政府下属的几大国有企业（如重庆城投）负责；三是由土地储备机构和国有企业联合负责一级开发，如上海市，由上海市土地储备中心和上海市地产集团联合完成。

政府运作模式有其自身的优势，比如可以保证土地开发为熟地后土地增值收益为政府所得；政府全程控制，可以缩短开发时间。但与此同时，这种模式也存在相应的弱点，比如政府会面临巨大资金压力；政府全程操作，缺失监管，易政企合谋，使土地出让隐蔽化。

（二）市场运作模式

市场运作模式是指通过招标的方式委托开发企业实施土地一级开发。土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。目前，土地一级开发市场化运作模式比较成熟的有北京市，如专门制定了《北京市土地整理和一级开发暂行办法》、《土地一级开发项目招标投标暂行办法》。

市场运作模式相比政府模式，可以减少土地储备机构的融资压力，可以通过竞争降低一级开发成本。但是，这种模式也有弱点：政府主管部门对一级开发的控制不如政府运作模式直接，难以有效发挥土地储备和一级开发对市场的调控效果。

二、土地一级开发的运作流程及可能涉及的法律问题

政府依据城市总体规划编制区域规划或控制性详细规划是土地一级开发运作流程的开始，一级开发的验收完成标志着土地一级开发的完成。具体来说，土地一级开发的运作流程分为五个阶段：

（一）区域规划编制

由地方政府（区、县或乡镇）主导，根据城市的总体规划及土地利用的总体规划，编制拟开发地块所属区域的总体规划或控制性详细规划，并将编制完成的规划报送市政府的规划主管部门审批，由土地主管部门进行土地预审。实践中，土地一级开发商为取得土地一级开发资格，往往会提前介入，出资或协助政府完成区域规划的编制控规，笔者服务的20655亩中国文创园项目便是。

本阶段，政府方面会遇到的法律问题是：如何设计合法合理的土地一级开发模式；土地一级开发商会遇到：如何在项目前期调查核实项目所需的相关资质、项目的审批事项、当地政府优惠政策、操作惯例及相关程序性保障、当地政府对相类似投资项目的履约情况等法律问题。

（二）实施方案编制

地方政府在报审区域规划的同时，需向土地主管部门提出土地一级开发申请，并完成土地一级开发实施方案的编制。实施方案的编制应以政府规划部门批准的区域规划为依据，实施方案将作为招标文件的主要组成部分。

本阶段会遇到的法律问题包括：如何使实施方案的土地征收、拆迁、整理和供地等工作符合行政审批许可的程序，如何保障土地一级开发的审批程序能及时合法地批准下来。

（三）意见征询和行政审批

地方政府的实施方案报送上级政府后，由上级政府土地主管部门牵头，会同发展和改革、规划、建设、交通、环保等部门对土地一级开发提出意见和建议。申报方将根据意见和建议对实施方案予以调整，直到获得审核通过。一旦审核确定了实施方案，就可以在实施方案的基础上整理完成土地一级开发招标文件。通过公开招标，选定土地一级开发实施主体，并与之签署土地一级开发委托合同。一级开发商取得授权批复后，持授权凭证到环境、交通、规划、土地等部门办理行政审批许可手续。

本阶段，政府方面会遇到的法律问题是：如何确定合法的一级开发主体，如何保障政府选择的一级开发企业能够按照政府的要求筹集足够的资金；土地一级开发商会遇到的法律问题是：如何在一级开发委托合同的谈判、签订中最大限度地寻求法律支持，确保自身的合法权益。如何谈判、起草合规的融资方案和担保文件，在服务和发放企业债时会涉及。

（四）组织实施征地拆迁和市政工程建设

按照政府批准的实施方案，完成征地拆迁和市政工程建设。征地拆迁涉及拆迁安置标准、补偿方案及回迁安置等。市政工程建设主要是将水、电、气、通信、道路等市政设施引入待征用地内。

征地和拆迁是一级开发过程中最容易产生纠纷的阶段，会遇到的法律问题是：如何处理拆迁各服务单位之间和各服务单位与被拆迁人之间的纠纷，如何保障土地征迁进度按照既定的时间完成等；在市政设施建设和基础配套设施建设中，会遇到：招投标、施工合同谈判和履行等法律问题。

（五）工程验收

土地一级开发的工程验收包括：审核土地一级开发主体提交的一级开发成本报告、审核待征土地地上物清除状况及拆迁结案手续、复检市政工程等。验收由土地储备部门、市政建设部门、工程建设管理部门、拆迁管理部门及土地一级开发商一并完成。

本阶段，一级开发企业关注的是供地进度和成本、利润的收回，因此会有关于供地方式的合法性、供地文件的合规性等法律问题。

二、土地一级开发主要法律问题的实务操作

（一）土地开发征地要件

1、征地目的的“公共利益”。根据《宪法》第10条第三款、《土地管理法》第2条第四款的规定，公共利益需要是进行土地征收的前提。但是由于我国法律没有对公共利益的概念、判断标准明确规定，所以实践中常因此而引起矛盾纠纷。例如，2013年6月，南昌市九龙湖新区投资400亿元的万达城项目就涉及行政征收还是协商收购的问题，最终南昌市政府选择协商收购，因万达城不属公共利益。再如，2008年4月24日，王宗雄等148人不服政府的征地行为，起诉被上诉人临高县政府及原审第三人盛源公司征收土地行为违法一案。海南省临高县政府为建设物流中心项目需要征收原为临高县美榔上村村民小组集体所有的林地30亩，盛源公司竞买取得了上述30亩土地使用权。先不论本案法院的判决如何，根据一般的共识，“物流中心项目”不是公共利益类型，属于经营性项目。我国没有“物流中心项目”是“公共利益需要”的明文规定，临高县政府实行土地征收行为于法无据。根据“法无明文规定不得为”的宪政规则，临高县政府在没有法律依据的情形下进行土地征收不符合法理。但是，也不能完全否认临高县政府的征地行为。因为我国法律在区分公益性建设用地和经营性建设用地方面，目前仍含糊不清。

主要是因为《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；……前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”这意味着国家原出于公共利益需要并且只能以为满足公共利益需要为目的而征收的原属于农民集体所有的土地，可以基于单位和个人的建设需要而依申请出让。该条文将只有为满足公共利益需要才能征收的土地征收权扩展到了整个经济建设用地。严格来说，土地一级开发征地目的的“公共利益”要件不得缺失，否则，一方面会导致征地权被滥用，破坏耕地；另一方面会导致我国现行的以公共利益优先、个体服从的征地补偿制度显失公平。因为被征地人为了服从公共利益的需要，必须做出接受偏低的征地补偿款的让步，以公共利益之名却行商业开发牟利之实，对被征地人不公。

目前，“公共利益”的概念界定属于世界法律领域的难题，至今没有一个公共利益的界定是为多数人所接受的。实务中可以参考2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条的规定，尽管这里对公共利益判断标准的界定适用于国有土地上房屋征收的情形，但值得各级政府在集体土地征收中予以借鉴。建议可通过省级人大制定当地公共利益目录。

实务中，在公共利益的具体概念很难界定的情形下，可以将公共利益的界定问题转化成用什么样的制度来确认某项征收是否符合公共利益的需要。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第3条规定了征收应遵循“决策民主、程序正当、结果公开”的原则，可以在土地征收中引入法定的民主参与程序来界定公共利益，建立健全土地征收听证制度，通过公众参与来最终判断其征收行为是否符合公共利益的需要；或可以引入司法审查程序来界定公共利益，当事人可以对地方政府征地的必要性和合理性提起诉讼。由法院对征收决定的合法性进行司法审查，这符合国际惯例。

2、城镇化建设必须保证农用地特别是耕地总量不减少。农用地是我国粮食安全的保障，《土地管理法》第31条、第33条规定：“国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照‘占多少，垦多少’的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地”；“省、自治区、直辖市人民政府应当确保本行政区域内耕地总量不减少”。对非法占用耕地建设的行为，根据《刑法》第342条的规定，依法追究刑事责任。

经调研，南昌市占用耕地建设强调“城乡建设用地增减挂钩”。即，先对一处进行拆旧，复垦成耕地，然后将增加的耕地与地方国土部门挂钩，扣除（减掉）在另一处因安置旧地拆迁农户而占用的耕地，最终增加的耕地就是地方国土部门可开发的经济建设用地指标。例如，某地方国土部门，在甲地复垦了100亩耕地，在乙地因安置拆迁户，设置新安置点占用了30亩地，如果在甲地复垦的耕地经验收，最终有95亩合格，那么，该地方国土部门就有95-30=65亩经济建设用地指标，就可以在本辖区某丙地报批将65亩耕地转为建设用地（简称“农专用”）。为了保证耕地总量不减少，在旧地拆迁复垦耕地数量至少完成一半（假如报批复垦100亩，就是完成50亩），并且经市国土局初步验收后，才能在新的耕地上（如上述丙地）开发建设用地，并且占地量不能超标。

（二）土地一级开发的征地补偿问题

土地一级开发中有关征地拆迁补偿的矛盾纠纷异常尖锐。从2010年9月10日上午江西省抚州市宜黄县凤冈镇因征地拆迁补偿引发的自焚事件，可见一斑。其实，主要是土地补偿费分配中分不分、分给谁、怎么分的纠纷。根据《村民委员会组织法》、《物权法》以及《土地承包纠纷的解释》的规定，到底分不分补偿款、拿出多大比例用于分配、哪些人享有分配的资格以及到底按照什么标准分配都由集体成员决定。目前从《土地管理法》的实施细则一直到农业部、国土资源部的文件都对土地补偿款做了规定，但是不细致，没有形成原则化的东西。对于补偿费用分配纠纷可诉性规定不明确，一种观点认为适用最高人民法院2005年《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第1条第三款：“集体经济组织成员就用于分配的土地补偿费数额提起民事诉讼的，人民法院不予受理。”另一种观点认为农村土地征收后因补偿款分配而产生的纠纷，属平等民事主体之间的财产权益之争，人民法院应当受理。目前司法实践中这两种情况都存在。

为了更具有说服力，列出以下几组调研数据。本调研数据来自南昌市两县（南昌县、新建县）五村失地农民的抽样问答，是通过一对一，一问一答填写完成的。主要反映了南昌市两县五村失地农民2011年的征地补偿情形。

在南昌地区，征地补偿的方式主要以货币补偿和社会保险补偿为主，占43.6%和20.8%。经调查了解，在整个征地活动中，最大的受益人是政府———征地的发起者；其次是集体经济组织———征地的响应人；农民只是被动地接受补偿收益。政府公示补偿标准与农民实际所得的补偿金额之间存在差距，乡镇政府和集体经济组织提留截留部分占24.4%。

从以上几组数据中不难发现，征地补偿利益分配比例偏颇严重是引起被征收人不满的主因。问题的症结主要在以下三方面：

1、征地程序

根据《土地管理法实施条例》第25条、《建设用地审查报批管理办法》以及《国土资源听证规定》的规定，征地程序包含“两公告、一登记、一听证”，先由用地单位向县级以上土地管理部门提出建设用地申请，县级以上土地管理部门在受理申请后30日内，拟定农用地转用方案、征地方案和供地方案等，报有批准权的政府土地行政管理部门批准，获得批准后进行“两公告、一登记”：征用土地方案公告、征地补偿登记和征地补偿安置方案公告。农民申请听证的，土地行政部门应当组织听证。征地程序中最大的问题有：

第一，公告流于形式。根据《土地管理法》第46条的规定，政府在征地方案批准以后再公告，属于事后公告和登记。在公告之时，征地面积和征地补偿标准、安置办法均已批准确定。被征地者的参与权、知情权、发言权和否决权没有得到充分的行使。尽管《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资发〔2004〕238号）规定，在征地依法报批前，当地国土资源部门应以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户征地情况。《物权法》第63条第二款规定：“集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。”但是，在实践中公告流于形式，被征地农民只能被动地接受征地结果。

第二，集体土地征收的法律适用不严格。在征地程序中，依据《土地管理法实施条例》第2条第（五）项的规定：“农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地属于全民所有即国家所有。”制定征地方案，将集体所有的土地征收国有，法律适用不严格。因为根据《立法法》第8条第（六）项的规定，对非国有财产的征收，只能制定法律。条例不是狭义的法律。

第三，听证程序不严格按照法律操作。根据《国土资源听证规定》第19条、第20条的规定，拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案的、拟定非农业建设占用基本农田方案的，主管部门在报批之前，应当书面告知当事人有要求举行听证的权利，当事人要求听证的，主管部门应当组织听证。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第11条的规定，市、县级人民政府组织被征收人和公众代表参加听证会，是为了根据听证会的情况修改征收补偿方案。听证程序在实践中流于形式将严重侵害被征收人的利益。

以上三点为地方政府及村集体经济组织利用职务之便提取、截留征地补偿款提供了可乘之机。特别是在征地补偿程序中没有明文规定征地补偿款的发放程序，而现在通行的发放方式是，用地单位将征地补偿款打入政府账户，再通过行政各级别层层划拨给被征地受偿人，在这一过程中，征地补偿款项的流失是可想而知的。

关于征收程序问题，严格执法是可以解决的。2010年6月，国土资源部已经下发了《关于进一步做好征地管理工作的通知》，强调要认真做好用地报批前告知、确认、听证工作，要求市、县国土资源部门严格按照有关规定，征地报批前认真履行程序，充分听取农民的意见。

2、土地规划与开发权

从上述表三有关征地补偿收益分配中可知，在整个征地活动中，最大的受益人是政府。政府以几万元的成本从农民手上强行征收土地，却以高达几十万元、几百万元甚至是几千万元的价格将其转手出让。如此低买高卖不得不引人深思。

首先，我国集体土地的农用地转用与权利流转受到严格的法律限制。《土地管理法》第4条规定，国家实行土地用途管制制度，严格限制农用地转为建设用地。《宪法》第10条规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”因此，农用地只能作为农业生产用途，除非经国家征收、用于乡镇、住宅建设等，不得改变农用地的原本用途。在这一土地制度下，农用地的价值有限。

其次，区域开发规划经批准后，就可以农业用地价格征收、以建设用地价格出让，差价悬殊，但国家依法不对农用地转用后的土地增值收益予以补偿。因为按照《土地管理法》第47条的规定，土地补偿费、安置补助费是按照被征收土地的原用途给予补偿的。

再次，我国不保护土地开发权，被征地农民不能获得充分而全面的征地补偿。开发权，域外法律名词，相对于所有权是通过划定土地的“四至”范围界定土地的归属，解决不同私法主体在“平面”上占用土地资源的利益冲突关系；土地开发权则是在立体空间内通过分配土地开发容积率的方式，解决不同土地所有权人在空间维度上支配土地开发容量的利益冲突问题。土地开发权保护土地开发容量支配收益，其收益的多少通俗来说就是体现在建设高为3层楼房和高为30层楼房所蕴含的市场价值的差异。如果引入开发权的概念，那么在计算征地补偿时，就要将在立体空间上增量的土地开发容量转化为实际的建设开发行为，给予被征地人补偿。

最后，党的十八大报告中提出，要“提高农民在土地增值收益中的分配比例。”提请十一届全国人大常委会审议的《土地管理法》修正案的草案中，取消了补偿标准30倍的上限。但是，政府仍然有应享有大部分土地增值收益的理由：一是土地征收过程中土地增值收益很大程度上源于政府的资金投入、基础设施建设和使用性质的改变；二是土地开发生成的开发容量增量收益是以城乡区域规划为前提的。城乡规划是实施规划区内建设的基本依据。有了至关重要的市、县人民政府的城乡规划，才有土地开发容量支配收益；三是我国实行土地储备制度，降低土地开发成本、稳定住房价格全由政府主导。政府应当享有大部分的土地增值收益。

3、补偿标准与收益分配

征地补偿标准主要见于《土地管理法》第47条的规定:征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。土地补偿费、安置补助费的补偿标准分别为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍和4至6倍。按照《物权法》第42条第三款之规定，征收个人住宅的，应当保障被征收人的居住条件。征收国有土地上的房屋见于《国有土地上房屋征收与补偿条例》。至于农民宅基地及其房屋征收补偿：如果能够给被征地人重新划宅基的，则应按照其重置房屋的价格对房屋进行补偿；不能重新规划宅基，尤其是在城中村改造的情况下，重新规划宅基已经完全不可能，则应当考虑实际情况进行补偿。

2004年国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》规定，关于征地补偿标准，有条件的地区，可以制定征地区片综合地价，报省级人民政府批准后公布执行，实行征地补偿。征地区片综合地价充分考虑了地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，实现了“同地同价”。

在《物权法》第42条中对征收集体所有土地的，还增加了社会保障费用补偿项目。但是在社会保障费用补偿标准上，涉及到选择保障水平较高的城镇职工社会保障或水平较低的农村社会保障问题。目前，我国城乡社会保障差距很大。将被征地农民纳入现行城镇职工社会保障体系中，社会保险费将面临短期筹资压力，长期支付压力。因此，社会保障必须与经济发展水平相适应，建议先采用广覆盖、低水平的社会保障。

现行的法定征地补偿标准与实际的土地市场价格脱节，农村集体组织的土地以“补偿金”而非价款的形式被廉价“收购”。征地对普通民事主体所造成的损失包括增值收益补偿、连带损失补偿、政策补贴损失补偿等等都不在中国的征地补偿范围里。国务院发展研究中心的调查表明，如果成本价为100元，则拥有集体使用权的农民只得5至10元，拥有集体土地所有权的村级集体经济组织得25至30元,60至70元为政府及各部门所得。笔者认为，根据2013年中央1号文件“依法征收农民集体所有土地，要提高农民在土地增值收益中的分配比例，确保被征地农民生活水平有提高、长远生计有保障”的规定，应该让被征地农民享有部分土地增值的收益。创新土地征收安置方式，可以建立符合市场经济规律的土地评估体系，制定区片综合地价，实行由具备特定资质的行业组织或社会中介机构对土地进行评估的制度，按照土地的市场价格对失地农民进行补偿，对于土地被征收后的巨大增值收益，按照一定的比例分配给失地农民。采取给予失地农民一次性少量补偿和长期稳定收益相结合的方式，切实保障农民对土地增值收益的分配权。以被征土地补偿入股方式参与收益分配，是确保失地农民长期稳定收益的有效形式。

（三）土地一级开发的融资方式问题

土地一级开发需要投入巨额资金，一直以来，融资问题都是土地一级开发的核心问题之一。政府运作模式下土地一级开发的融资方式主要有：

1、土地储备银行贷款。政府主要依靠土地储备贷款来充实土地一级开发所需的资金。土地储备机构要负担较大的贷款利息。并且，受经济形势和国家土地调控政策的影响，在城市规划发生变化的情况下，原定的土地出让计划可能变得利润下降甚至没有利润，土地储备机构要负担较大的还贷风险。

2、土地一级开发基金。政府用拍卖储备土地收回的钱以及收缴的土地出让金、城市建设税等资金建立土地一级开发基金。由于从总体上通过竞标拍卖收回的钱肯定收大于支,开发基金就会越滚越多,从而形成土地一级开发资金不断充实的良性循环。

3、地方政府债券、企业债、私募产业基金。土地一级开发属于一种政府行为，发行地方政府债券，筹集资金,用于当地开发建设是适合的。甚至可以由被征用人、被拆迁人购买地方政府债券,这样可以让原土地使用人也享受到土地未来价值增长的收益,使拆迁工作易于进行。《预算法》规定只有国务院才可决定发行地方政府债券。

4、信托融资计划。由土地一级开发主体作为融资人,信托公司作为受托人,发行受托计划,向委托人取得信托资金后,购买融资人的优先收益权,信托计划期满时,融资人按照协议规定溢价购回有限收益权。如，重庆市的信托贷款。但是信托贷款仍然是以地方政府的财政担保发行的，仍然离不开政府的财力和政策支持，2012年2月1日后信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。

5、BT或BOT模式融资。采用BT或BOT模式开发，所需要的资金全部由获得特许专营的企业通过融资、贷款解决。政府不提供担保资金，但可适当贷款或参股，共同投资。该模式的优点在于政府能够借助于一些资金雄厚、技术先进的企业（或机构）来完成基础设施的建设。例如，中国铁建十六局集团投资12亿元建设南昌市国体中心及西客站路网BT项目。

6、赋予原土地使用者“期权”。由于土地一级开发资金主要用于征地补偿、房屋拆迁、土地平整、基础设施配套建设等,其中征地拆迁费用占总资金量的一半以上，如果通过与原土地使用者签订协议,赋予其一定的“期权”，就可以降低前期开发资金的总需求量。并且因为赋予了原土地使用者一定比例的土地收益分成权(期权)，在最大限度上保障了原土地使用者的权益,会更有利于推动拆迁工作的顺利进行。

在融资担保方面，由于土地储备机构可以获得一级开发阶段的土地使用证———土地储备证，故可采取土地抵押融资。此外，还可以不动产收益权质押担保融资。参考《国务院关于实施西部大开发若干政策措施的通知》(国发(2000)33号)“扩大以基础设施项目收费权或收益权为质押发放贷款的范围”的规定。在土地一级开发的融资担保方面，可以试行将土地储备收益权质押担保融资或通过固定土地一级开发收款账户的方式，将收款账户质押担保融资。●