土地增值税清算建议(李树凯)

第一篇：土地增值税清算建议(李树凯)

完善土地增值税清算规程的思路和建议

为作好土地增值税清算工作，我们总结经验，建立了土地增值税清算模型，将清算项目扣除成本按其性质和功能分为共有成本和专有成本，成本分摊采用按体积分摊法，模型的建立既真实反映了纳税人开发项目增值收益的真实性，同时也有效弥合了税企间在清算项目上的分歧，使我县土地增值税清算工作得以顺利开展，取得了较好的效果。在同时为有效加强土地增值税的核定征收管理，我们与企业所得税汇算清缴工作相结合，对所有纳税人的土地增值税征收方式进行了全面鉴定，有效杜绝了纳税人利用土地增值税征收方式的变化规避税款的行为。

通过以上工作，我们逐步完善了土地增值税清算规程，并得到了一些启发，愿共同思考和分享。

一、清算采取的步骤

一是认定清算条件，二是确认产权转让收入，三是分摊土地购置成本，四是分摊房地产开发成本，五是计算应纳土地增值税，六是实施后续管理。在以上六步骤中确认产权产权转让收入和分摊房地产开发成本是正确、合理进行土地增值税清算工作的关键。

（一）、清算条件的认定

在清算条件的认定上，国税发[2006]187号文件对清算条件有明确的规定，操作性较强，我们严格按文件规定的条件进行摸底排查确定了可以进行清算的18个项目。

（二）、确认产权转让收入是土地增值税收入确认的难点，主要表现在两个方面，一是如何确认收入的发生，即在什么时点上确认房地产交易的发生，确认房屋产权发生转移、土地使用权权属发生变更，二是如何认定收入的准确性和完整性。

土地增值税的清算前提是不动产或土地使用权发生转移，权属发生变更，因此其收入的确认与营业税、企业所得税收入的确认不尽相同，土地增值税强调的是房屋产权转移，土地使用权权属发生变更，因此，我们不能照搬营业税和企业所得税收入确认的方法，否则将可能发生错误。

1、如何确认产权转移，权属发生变更成为清算工作在实际操作中非常重要的一个环节，但是产权转移，权属发生变更成很难用具体的指标、感性的标识来确认。那么在实际工作中如何进行收入的确认呢？

应当说在正常情况下房屋产权发生转移、权属发生变更的法定认定依据是房地产管理部门和土地管理部门的确权凭证，即《房屋产权证》和《土地使用证》，因此在纳税人正常的开发、销售过程中，向购房（地）人开具发票，办理《房屋产权证》，将房屋交付购房人是一个必然的过程。因此我们对于这种情况，在确认收入时所采取的办法是充分运用我县房地产税收一体化规范运做过程中所体现出来的相互监督、相互牵制、相互协调作用进行确认，即纳税人在向房管部门申请办理《房屋产权证》时，必须出具税务部门开具的《销售不动产专用发票》，否则不能办理《房屋产权证》，因此我们在进行土地增值税的收入确认时，就以《销售不动产专用发票》为凭据确认其房屋产权发生转移，确认房屋交易发生，确认收入实现。在我们已经清算的几个项目中都是采取了这种办法，因此从这个角度来看，严谨、规范的房地产税收一体化办法是我们规范房地产市场税收管理的非常重要的手段。

但是，在实际工作中纳税人往往会拖延办理房屋产权证，有的甚至不办理房屋产权证，在这种情况下，我们如何进行房屋产权的确认呢？我们认为可以以下条件来判断确认：

（1）、购房人与开发商或建设单位已签定购房协议（合同），或虽未签协议，但开发商或建设单位已向购房人实际取得购房款或购房定金，同时开发商或建设单位向购房人交付所购房屋全部钥匙的，应确认销售成立。

（2）、购房人已缴清或没有缴清购房款，没有办理房屋产权证，但购房人已经入住或开始正常经营活动、或已经开始了实质性的装修活动，且已接受物业公司日常服务管理，则证明购房人取得了所购房屋占有、使用、收益和处分的权利，应确认销售成立。

对不及时办理房屋产权证确定总体原则应以购房人是否对房屋取得占有、使用、收益和处分的权利为衡量标准，在实际工作中需要根据不同情况具体分析认定。

2、在对收入准确性和完整性的审核上也是收入确认的主要环节，我们主要以实施三个比对来审核。

一是将房产管理部门审核确认的合同价款金额与《销售不动产专用发票》所载金额进行比对。一般来说房产管理部门审核确认的合同金额的可信度较高，且该金额的确认需由购销双方及房产管理部门三方签字认可，同时对于商业铺面来讲，如果售房人与其他两方蓄意压低价格，一方面我们可依据掌握的资料对价格进行修正，另一方面购房人在未来对该铺面的转让过程中将承担上次交易因压价而未交纳的营业税，因为购房人在未来转让该铺面时应以购销差价征收营业税，从而迫使购房人在压低价格上的让步局限在一定范围之内。

二是将房产销售单价与同期、同路段、同规格的房屋售价进行比对。对收入价格明显过低的，我们参照同期、同路段、同规格的价格进行调整核定。明显过低的标准我们按财务会计核算中的一般销售折扣比例，即同类房屋售价的5%掌握确定。

三是将房屋销售收入与房屋销售实体进行比对。即比对纳税人房屋销售明细表各数据之间的逻辑关系，使房屋销售收入与所售房屋形成一一对应关系，防止纳税人在清算项目与非清算项目收入之间，普通住宅与非普通住宅的收入之间，征税项目与免税项目之间转移增值额，从而少缴税款。在具体操作中，我们要求纳税人必须提供《房屋销售情况明细表》，其内容包括门牌号、购房人、建筑面积、合同金额、实际付款金额、发票号码、房产证号码等。比如我们在对陇西金宝宏峰置业有限公司一期铺面销售收入的核查中，就发现纳税人将一间实际已销售的铺面销售收入没有记载在铺面销售收入中而是分解到了住宅销售收入中，我们通过对《房屋销售情况明细表》、《房产测量报告》等资料的核对及对房屋实际使用状况的查看和对房屋使用人的询问，确认该企业对一间70㎡的铺面已销售但在铺面销售收入中没有记载，再经过询问和调查核对，发现企业将该铺面的销售收入记在了普通住宅的预售收入中。

（三）、土地购置成本的确认及分摊。

土地购置成本的确认我们主要以纳税人提供的《土地使用证》、《土地使用权出让合同》、《土地出让金收据》为依据进行确认，然后依据企业建设工程规划许可证、工程规划开发中标合同、预算合同、工程决算书等在开发项目与未开发项目之间、不同用途项目之间、已售与未售面积之间进行合理分配。

（四）、房地产开发成本的确认和分摊

房地产开发成本的确认和分摊是土地增值税清算的核心问题，合理确认和分摊开发成本正确计算税款的前提，是纳税人对清算结果认可的关键。

我们在具体清算中将房地产开发成本按清算项目计算口径需求的不同进行了拆分，一是将开发成本是否对单项开发项目具有专属性分成了共有成本和专有成本，二是将开发成本按是否具有可确定性分成了建筑安装成本和其他成本。

1、将开发成本分为共有成本和专有成本是不同用途开发项目在计算土地增值税时的内在要求，这一方法充分体现了开发商高投入、高风险、高收益的营运理念，也体现了会计核算的收入与费用配比的原则，还体现了税收扣除项目分配的合理性和公平性，同时也对纳税人在同一项目中开发普通住宅的低收益率与开发商业铺面的高收益率进行了恰当的平衡。

具体操作举例如下：

A公司一期总建筑面积为36603.97㎡，住宅部分为33784.6㎡，铺面为2819.37㎡（其中1#楼铺面1372.04㎡，已销售1080.58㎡，7、8#楼铺面未销售）一期房地产开发账面成本为37090991.29元，铺面销售以销售发票为依据，收入为5735100元。

经清算组核查，在公司建筑安装成本中有两笔铺面装修款，分别为用于1#楼和7、8#楼铺面的装修工程款分别为2442547.36元、2400000元，合计4842547.36元，其中1#楼中的2442547.36元中已开具发票的为1831910.52元，表明该装修已实际发生，且已结算。

7、8#楼的2400000元没有发票，仅有工程决算书。因为装修款系开发商为提供铺面使用性能、铺面售价而做的必要支出（如大理石外墙面、钢化玻璃地弹门、大理石台阶、屋内吊顶、地板、墙面等），具有铺面的专属性，因此应将该部分支出归属于1#楼的专有成本，不再在其他项目之间分摊。同时为合法合理扣除开发成本，对没有开具发票的不再计入售楼成本，将1#楼铺面已开具发票的部分1831910.52元确认为1#楼铺面专有成本来计算。

根据上述，共有成本分摊率应为：（开发总成本－有关专有成本）÷建筑面积=（37090991.29－4842547.36）÷36603.97=881.01元/㎡

1#楼铺面的成本=专有成本＋1#楼铺面面积×共有成本分摊率=1831910.52＋1372.04×881.01=3040691.48，然后再将1#楼铺面的成本总成本在已售与未售面积之间分摊，从而最后确定了可扣除的开发成本金额。

在实际操作中，对一楼铺面专有成本视具体情况分析甄别，没有统一的标准，但总体原则是，该专有成本必须相对于一楼铺面的销售和使用具有专属性，即专有成本的支出与提高一楼铺面的使用性能和服务功能密切相关，与纳税人开发铺面、提高铺面售价的动机和意图密切相关，否则，将应将其视为共有成本在不同用途项目之间分摊。在具体应用时还应与纳税人在专有成本的合理性方面进行讨论和磋商，以提高清算结果的可执行性。

2、将开发成本按是否具有可确定性划分为建筑安装成本和其他成本是我们对部分帐务不健全，但建筑安装成本可确定的纳税人专门研究制定的房地产开发扣除项目核定办法。

通常来讲，无论纳税人是采取出包方式开发还是采取自营方式开发，其建筑安装成本是可确定的，比如我县有一部分房地产开发纳税人都拥有自己的建筑施工队，在进行房地产开发销售时纳税人可能会尽量压低建筑成本，以减少建筑施工环节的建筑业营业税，但在计算土地增值税时无帐可查，因此便尽可能多的提高企业的其他开发成本，编造工程前期费、基础设施费、开发间接费等。因此为了既避免纳税人开发成本的无端扩大，又确保这部分纳税人的税负过高，我们对已清算结束的项目的建筑安装成本与其他成本进行分析验证得出了结论，即纳税人的建筑安装成本与其他成本之间存在内在的正比例增长关系，因此我们利用建筑安装成本与其他成本的关系求出一个加权比例系数，用这个系数来确定帐务不健全企业除土地购置成本和建筑安装成本以外的其他成本。

根据对B房地产开发有限公司和A公司两项指标的加权平均计算得出其他成本与建筑成本之间的比例为58.7%，为减少这个比例存在的误差所带来的纳税人可能存在的异议，我们确定在应用时，对此比例分情况使用，即开发住宅小区的纳税人，且小区普通住宅建筑面积占非普通住宅（一般指商业铺面）比例在50%以上的，用75%（利用陇西金宝宏峰置业有限公司清算结果计算而出）的比例系数计算其他成本，没有开发住宅小区的纳税人，或开发小区普通住宅建筑面积占非普通住宅（一般指商业铺面）比例在50%以下的，用60%的比例系数计算其他成本。

举例说明：B房地产开发有限公司是2004年和2006年分别开发了北城路商住楼1#楼、2#楼和北城路商住综合楼，该企业帐务不健全，与其签定建筑安装合同的陇西县建筑安装总公司第一工程公司与该公司具有关联关系，其在承建两个项目期间的建筑业营业税由我局根据当时造价核定为680元/㎡。在对众发房地产开发有限公司公司进行土地增值税清算时，纳税人只能提供土地购置成本和已缴建筑业营业税税票，无法提供其他开发成本的有效凭据（如开发企业前期费、间接费、设施费等的凭据），因此我们在核实其土地购置成本的基础上，以承建单位提供的建筑业已缴营业税倒推开发公司建筑成本，然后以倒推出的成本乘以我们测算的成本估算系数60%（该企业没有进行小区开发，故使用60%的比例）得出开发企业的单位面积开发成本为680＋680×60%=1088（开发成本=确定的建筑成本＋建筑成本×适用的成本估算系数），然后再按层高比例确定一楼铺面开发成本。

3、除了将开发成本根据实际情况进行拆分外，在实际工作中，由于开发商为了提高一楼铺面的使用价值，获取高额销售回报，往往将一楼铺面的面积扩大，层高加高，而面积的扩大和层高的加高必然导致一楼成本的升高，如何在总的开发成本中将扩大的面积和增加的层高体现中体现开发成本，就为合理分摊成本提出了难题，通过不断摸索，我们总结归纳了一种既能在合理意义上分摊，又在具体操作易于计算的分摊办法。

起初我们采用了酒泉地税局的办法，但是发现这个办法存在重复扣除成本的问题，这个办法我们没有实际使用。后来我们综合采用了将总成本的各一半分别在面积和层高之间分摊的办法，而且进行了实际操作，但是这个办法仍然不太科学，尤其在一楼铺面面积与总面积的比例同一楼铺面的层高与总层高比例差距较大的情况下，其差异就越大，因此其分摊办法的合理性存在问题。为此我们在深入研究和探讨的基础上总结了以下公式：

某层商品房开发成本=整楼开发成本÷∑（每层商品房面积×层高）×（某层商品房面积×层高）其中面积×层高实际为商品房体积，其经济意义为将整楼成本按整楼体积进行分摊，分摊率为单位体积空间所耗费的开发成本，一楼铺面成本为一楼体积所占整楼体积的比例所对应部分的成本。这个公式有效解决了楼层之间不规则所带来的成本分摊难题。

假如，某企业开发一栋五层商品住宅楼，其总面积为10000㎡，其中一楼面积为4000㎡，其他各层均为1500㎡；总层高为16m,其中一楼铺面为４m，其他各层均为３m，总成本为1400万元，其中专属于一楼铺面的成本（包括檐棚、台阶、地弹门、地板、地暖、高档毛玻璃吊顶、大理石墙面等）为200万元。我们计算一楼铺面的开发成本如下：

一楼成本=专有成本＋一楼分摊的共有成本

其中：一楼分摊的共有成本=整楼开发成本（剔除了一楼专有成本）÷∑（每层商品房面积×层高）×（一楼面积×层高），则

一楼成本=200＋（1400－200）÷（4×1500×3＋4000×4）×4000×4=200＋564.71=764.71万元

（五）、计算土地增值税

在土地增值税的计算环节，没有什么特殊需要解决的问题，只要按税法规定的计算办法逐一归集扣除项目、合理计算开发费用、计算加计扣除费用、增值额后依据适用的税率计算应纳税就行了。需要注意的是如果企业会计核算时已将贷款利息计算在开发成本中后，即已对利息资本化后，我们依据费用按实际发生扣除的原则，不能再以实际发生数或按比例扣除，否则就重复扣除了；同时如果纳税人并没有发生与清算项目相关的金融机构贷款，则不应在开发费用中计算扣除利息支出。

（六）、有效实施后续管理

因为根据清算条件，我们对纳税人销售面积达到85%或预售许可证满三年的就要进行清算，因此我们清算的往往是纳税人销售的部分商品房，自然还有部分因为没有销售还不能计算。为了减少清算次数，避免无休止的清算同一项目，我们在土地增值税清算的后续管理上采用了对未售房屋登记造册，按清算税负率实施后期计算的办法，即按已清算商品房所应交纳的税款与已清算项目确认的收入之间求出的税负率，对未销售的部分商品房待以后销售时以该税负率为标准计算应交纳的土地增值税。比如我们计算出的金宝宏峰置业有限公司一期一楼铺面的税负率为=557859.86÷5735100×100%= 9.73%，我们在下发《清算结论书》时，书面告知纳税人，其未售部分未来销售时按此比例计算应纳税款。

虽然以税负率计算可能会因房价上涨而有失公平，但我们也应考虑纳税人因房屋闲置而导致的资金闲置的利息支出，所以按物价同比口径比较，这税负率是比较公平的。同时避免了税务机关对同一清算项目无休止的清算，也节省了税务机关的征税成本和纳税人的税收成本。

二、清算工作取得的成效和得到的几点启发

我们通过不断的宣传政策、研究计算办法和全力以赴地实施，使我县土地增值税清算工作取得了一定的实效。

1、建立了从政策研究到政策宣传，从自行申报到实施清算，再到后续管理的规范机制。

建立完整科学的机制是规范工作的前提。我们在进行清算工作的过程中，在研究相关政策的基础上，建立了有效的清算机制，通过各种形式的政策宣传来提高纳税人的依法纳税意识，纳税意识的提高必然会促进自行申报的效率，也必然会减少清算工作的阻力，为最后实施后续管理奠定基础。

2、清算工作有力促进了房地产税收和建筑业税收的的规范化管理

清算工作不是单打一的一项工作，因为房地产税收涵盖了地方税收的大部分税种，同时与建筑业税收有着水涨船高的密切关系，因此我们在清算工作中本着规范管理与清算工作相结合的原则，建筑市场和房地产市场相兼顾的原则组织了工作，通过土地增值税的清算将规范其他税种的管理有效结合到了一起，根据1-7月份的入库数据分析，我县建筑业、房地产开发业各项税收均比去年同期有了较大幅度增长，其中在建筑业和房地产业营业税、所得税和印花税增幅明显，从而使房地产税收和建筑业税收的管理得到了有效提升。

3、我县房地产一体化办法有力支持了清算工作的实施，清算工作进一步巩固了税收一体化工作机制。

在进行土地增值税清算的过程中我们充分依托房地产税收一体化机制，在获取清算清算信息、甄别收入、核实面积等方面我们依据房管部门和土地部门提供的大量数据对清算工作中搜集到的可疑数据进行了核对，保证了清算数据的真实性和准确性。同时我们将清算数据及时向房管部门进行反馈，使房管部门对商品房信息得到了更为准确全面的掌握；用清算数据修正我局项目管理数据信息，使项目管理数据更符合实际信息，为作好下一步工作打下基础，从而有力促进了一体化工作机制的完善。

通过清算工作还为搞好其他税收工作得到了几点的启发

1、清算工作乃至税收工作的前提是作好政策宣传，让纳税人理解税收政策，了解和掌握政策是作好清算工作的前提。

早在2006年，在省局下发《土地增值税清算办法和预征办法》后，我局就做了大量卓有成效的工作，即将相关文件及政策结合纳税人实际情况直接入户讲解宣传，使纳税人对土地增值税有了比较全面和感性的认识，为土地增值税的预征及清算打下了坚实的基础，扫清了障碍，消除了纳税人的疑虑。2007年和2008年我们专门召集房地产开发纳税人有针对性举办了土地增值税的培训讲座。正就是我们不断的宣传、讲解，为我们今天清算工作地顺畅开展提供了的比较宽松的环境，也为我们干好其他各项工作提供了较好的思路。

2、研究政策、结合实际制定操作性强的清算方法是搞好土地增值税清算工作的关键

土地增值税清算的操作实施是整个税收征管工作的难点，其难就难在成本分摊的合理性没有明确的政策规定和可实施的操作规程，因此就需要我们不断的摸索和研究，使清算结果不但要符合政策的立法主旨而且要得到纳税人的认可，保证不同纳税人税负的相对公平。因此我们从政策研究入手，结合千差万别的不同开发模式来解决清算工作中出现的难题，总结出了共有成本和专有成本的分割思路，建筑成本和其他成本的比例核定方法，不规则建筑物按面积和层高的成本分摊方法等。这些方法的应用和实施是我们基于既要充分考虑房地产开发商利润回报程度，又考虑各个开发商税负公平的基础上结合陇西县以项目建设拉动经济发展的大局的条件下而产生的，正因为综合考虑了这些因素，所以这些方法的应用不仅符合税法的基本要义，而且得到了纳税人的认可，从而使清算工作得以平稳、顺利、有效实施和开展。

3、实施人才战略，培养专业化税收管理人才是搞好土地增值税清算工作的基础。由于当前一线税收征管工作任务繁重，征管力量严重不足，精英人才少，税务人员整体的业务素质亟待提高，已不能满足土地增值税管理工作的需要。通过有针对性地开展土地增值税税收政策、房地产行业会计制度和建筑行业的相关培训，税务人员不仅能够掌握税收、财会业务知识，还能熟悉房地产开发、交易的整个过程和建筑、造价的相关基础知识，提高执法水平，成为土地增值税管理专业化人才，为进一步做好土地增值税清算工作奠定人才智力基础。

第二篇：《土地增值税清算讲解》

《土地增值税清算讲解》

为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，国家税务总局印发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，并于2007年2月1日起执行，省局将出台具体的结算办法，因该项工作任务重，结算工作较为复杂，税务干部必须熟练掌握土地增值税相关业务知识，才能更好完成该项工作任务，为此，市局决定就春训时机，对该项业务进行间要讲解。（因省局细则未出台，相关程序、具体操作规定以省局文件为准，本次讲解以土地增值税已明确的政策及如何计算土地增值税为主）。

一、土地增值税的概念

（一）什么是土地增值税

要理解和掌握土地增值税的具体内容，首先必须搞清楚什么是土地增值和土地增值税。所谓土地增值，是指某块土地因为周围环境的变化或者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下，发生地价上涨而形成的升值，土地增值税，是国家凭借其政治上的强制权力，参与国有土地增值税收益的分配的一个税种。具体讲，土地增值税是一种以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）所取得的增值额及征税对象，依照规定税率征收的税种。

（二）土地增值税的主要特点

归纳起来四个方面：

第一、土地增值税是在房地产的转让环节征收，转让一次就征收一次。这一点与营业税有些类似。

第二、土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据。在计算土地增值税时，要以转让房地产的收入减除规定的扣除项目金额后的余额来计征。这一点与企业所得税有类似地方。

第三、土地增值税在征管上采用以房地产的评估价格作为一种客观的标准或参照的标准。这一点与财产税有一定的共性。

第四、土地增值税是贯彻国家宏观调控政策而出台的一个税种，是国家利用税收杠杆对经济进行必要的调节，具有特定的开征目的。因而这个税又是一个特定目的税。

二、土地增值税的征税范围和房地产企业清算范围

（一）土地增值税的征税范围

所谓征税范围，是指税法规定必须征税的客观对象的具体内容。

《条例》的第二条对土地增值税的征税范围作了明确：即是转让国有土地使用权、地 上建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。

（二）土地增值税征税范围的界定

1、土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。

这里主要搞清，农村集体所有的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》等规定，是不得自行转让的，只有国家征用以后变为国家所有的，才能进行转让。

2、土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。这里要搞清两层含义：

第一、土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。国有土地使 用权出让是指国家以土地的所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让的行为。这种行为属于由政府垄断的土地一级市场。因此土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围。

第二、土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权，房产产权的行为。

凡土地使用权，房产产权未转让的（如房地产出租）不征收土地增值税。

3、土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。

这里要注意两个方面情况：

第一、以继承、赠与方式转让房地产，因其只发生房地产产权的转让，没有取得相应 收入，属于无偿转让，不纳入土地增值税征税范围。但是，以继承、赠与之名，行出售或交换之实的行为除外。

第二、虽然无转让收入，但应视同销售，如：房地产企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人，抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。（国税发〔2006〕187文），征收土地增值税。

三、今年开展的房地产开发企业清算范围及程序

（一）、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地开发项目为单位进行清算，对分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（国税发〔2006〕187文）

这强调一下普通住房的标准，根据宣城市政府公布的标准三个条件：

第一、住宅小区建筑容积率在1.0以上；

第二、单套建筑面积在144平方米以下；

第三、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

凡同时达到以上三个条件的为普通住房，不能同时符合三个条件的为非普通住房，条 件今年发生变化，市局及时通知各分局，以新条件为准。

（二）房地产开发企业土地增值税清算范围

1、符合下列情形之一的，纳税人应进行清算；

（1）、房地产开发项目全部竣工，完成年销售的；

（2）、整体转让未竣工决算房地产开发项目；

（3）、直接转让土地使用权。

对满足上述条件之一的，从今年2月1日起要全面开展清算。对今后发生的满足上述条件的项目，纳税人须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

2、对符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（1）、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑 面积 85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（3）、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（4）、省税务机关规定的其他情况。（以省局不发具体清算办法为准）。

对符合上述情形之一的，主管税务机关可要求纳税人在限定的期限内办理清算手续。

（三）、清算应报送的资料

目前我省的具体清算办法还未下发，最终以省局要求为准，但根据总局国税发〔2006〕187号文件要求，纳税人办理土地增值税清算应报送下列资料。

1、房地产开发企业清算土地增值税书面申请，土地增值税纳税申报表；

2、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的土地价款凭证，国有土地作用权出让 合同、银行货款利息结算通知单，项目工作合同结算单，商品房购销合同统计表等与转让房地产收入、成本和费用有关的证明资料；

3、主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

纳税人委托税务中介机构审核鉴定的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值 税清算税款鉴定报告》。对符合要求的鉴定报告，税务机关可以采信。

各分局要广泛开展房地产开发企业土地增值税清算工作的宣传，对符合清算条件的开发项目，告知纳税人主动进行申报，并按规定报送相关附件资料，主管税务机关要对纳税人报送资料要进行认真审核，并制作资料清单，为税务机关实施结算，开展纳税评估、实施专项检查打下基础。

四、土地增值税的计算

根据《条例》第四条“纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项 目金额后的余额，为土地增值额”之规定，计算土地增值税首先要确定增值额。要确定增值额，必须把握两个关键要素。第一要素是转让房地产取得的收入；第二要素是计算土地增值税的扣除项目金额。

（一）房地产转让收入的确定

1、房地产销售收入确认范围

转让房地产的收入是指房产的产权所有人，土地使用人。将房屋的产权，土地使用权 转移给他人而取得的货币形态、实物形态、其他形态等全部价款及相关的经济收益。包括土地转让收入，商品房销售收入、配套设施全额收入。

对房地产开发企业而言，转让土地使用权，销售商品房等的收入于销售实现时记入“经营收入”或“销售收入”科目，并按收入的类别设置明细帐；而按照合同规定预收购房单位和个人的购房定金，则记入“预收帐款”科目。

2、确认收入时限。（U盘资料）

3、视同销售行为收入的确定

前面已讲房地产开发企业视同销售六种情况，在发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入的确定按下列方法和顺序：

（1）、按本企业在同一地区，同一销售的同类房地产的平均价格确定：

（2）、由主税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值的确定。

（二）、房地产开发企业土地增值税扣除项目金额的计算。

房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据《条例》第六条及实施细则第七条的规定执行。各扣除项目具体含义和规定如下：

1、取得土地使用权所支付的金额。

包含两方面内容：一是取得土地使用权所支付的地价款；

二是取得土地使用权时按国家规定交纳的有关费用。

（1）、如何确认地价款

第一、以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权，向国土局支付的土地出让金（土地一级市场）。

第二、以行政划拨方式取得土地使用权，为转让土地使用权时，按国家有关规定补交的土地出让金。

第二、以转让方式取得土地使用权（二级市场），为向土地使用权人实际支付的地价款。

（2）、取得土地交纳费用如何规定。

是指纳税人在取得土地使用权过程中如办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登 记、过户手续费。

2、房地产开发成本

开发土地和新建房和配套设施的成本，简称房地产开发成本，是指纳税人房地产开发 项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费，基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

（1）、土地征用及拆迁补偿费，是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征地费用，拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用，解决拆迁户住房和安置补拆迁者工作的安置及补

偿费用等支出。还应注意的是，如果土地的征用及拆迁补偿是由政府或他人承担的，这部分土地的征用及拆迁补偿费在纳税人的房地产开发成本中不允许扣除。

（2）、前期工程费，是指在房地产开发项目建造前可发生的一些费用。包括规划、设计，项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。如果纳税人取得是已经进行土地开发的“熟地”，已接好“三通一平”，则这部分前期工程费在纳税人房地产开发成本中不允许扣除。

（3）、建筑安装工程费，是指房地产开发项目在建造过程中发生的各种建筑工程费用和安装工程费用。对企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入开发成本部分扣除。

（4）、基础设施费，是指房地产开发项目所需的各项基础设施建设发生的支出，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

（5）、公共配套设施费，如小区内的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按下列原则处理：

一是建成后产权属于全体业主所有权、其成本、费用可以扣除；第二建成后无偿移交政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除：

第三、建成后有偿转让的、应计算收入的，并准予扣除成本、费用。

（6）、开发间接费用，是指纳税人内部独立核算单位直接组织，管理开发项目发生的 各项间接费用。包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、转房摊销等。纳税人行政管理部门（总部）发生的管理费用，在房地产开发费用中扣除，不应在此项扣除。

3、房地产开发费用

房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用，管理费用和财务费用，该 项费用，不按实际发生的费用进行扣除，而按《细则》规定的标准进行扣除。

《细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他方面费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用，取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%内计算扣除。

4、与转让房地产有关的税金

是指纳税人在转让房地产时缴纳的营业税，城市维护建设税。因转让房地产交纳的教 育费附加、地方教育附加费，可视同税金予以扣除。除房地产开发企业，其他纳税人缴纳的印花税允许在税金中扣除。

5、加计扣除

对房地产开发企业，《细则》规定，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成 本计算的金额之和，加计20%的扣除。

以上讲的5个方面，属于房地产开发企业土地增值税的扣除项目金额，根据国税发〔2006〕187文件精神及《条例》规定，还应注意的几点：

第一、除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金，预提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

第二、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法省局将进一步确定，以省局方法为准。

第三、属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其它合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

第四、对普通住宅和非普通住宅成本费用的分摊计算确定扣除项目的方法以省局即将下发的细则为准，目前各地的做法有：按建筑面积、占地面积、销售收入的比例分摊等。

第五、在清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积

第五：纳税人建造普通标准住宅出售、增值额未超过扣除项目金额20%的。免征土地增值税。

（三）、土地增值税的税率和具体计算方法

1、税率略

2、具体计算步骤

（1）计算增值额

增值额=转让房地产收入—扣除项目金额

（2）计算增值额与扣除项目金额的比例

该比例=增值额/扣除项目金额

（3）计算土地增值额的税额

土地增值额=

Σ增值额*适用税率

3、具体计算方法。

第三篇：土地增值税清算协议

土地增值税清算鉴证业务约定书

甲方（委托方）：XXXXX

甲方税务登记号：

乙方（受托方）：山东红旗税务师事务所有限公司

乙方税务师事务所执业证编号：18285

兹有甲方委托乙方提供土地增值税清算鉴证报告，依据《中华人民共和国合同法》及有关规定，经双方协商，达成以下约定：

一、委托事项

（一）项目名称：曹县交通家园一、二、三期土地增值税清算项目

（二）具体内容及要求：按照税法的规定对甲方2010年-2015年6月财务会计资料进行审核并出具土地增值税清算鉴证报告。

（三）完成时间：2015年9月30日前。

二、甲方的责任与义务

（一）甲方的责任

1.根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定，甲方有责任保证会计资料及纳税资料的真实性和完整性。

2.按照现行税收法律、法规和政策规定依法履行纳税义务是甲方的责任。这种责任还应当包括：（1）建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报相关的内部控制。（2）符合会计准则及有关规定。

3.甲方不得授意乙方人员实施违反国家法律、法规的行为。

4.基于重要性原则、截止性测试的性质和审核过程中的其他固有限制，以及甲方内部控制的固有局限性，经乙方审核后仍然可能存在未被发现的风险，乙方出具的鉴证报告不能因此减轻甲方应当承担的法律责任。

（二）甲方的义务

1.按照乙方要求，及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料和其他有关资料，并保证所提供资料的真实性和完整性。

2.确保乙方不受限制地接触任何与委托事项有关的记录、文件和所需的其他信息，并答复乙方工作人员对有关事项的询问。

3.委托人为乙方工作人员提供必要的工作条件和协助，主要事项将由乙方于外勤工作开始前提供清单。

4.委托人按本约定书的约定及时足额支付委托业务费用以及其他相关费用。

三、乙方的责任和义务

（一）乙方的责任

1.乙方应严格按照现行税收相关法律、法规和政策规定，本着独立、客观、公正的原则，对甲方提供的有关资料进行审核鉴证。

2.乙方应当制定合理计划和实施能够获取充分、适当、真实证据的审核程序，为甲方的委托事项提供合理保证。

3.乙方有责任在鉴证报告中指明发现的甲方违反国家法律法规且未按乙方的建议进行调整的事项。

（二）乙方的义务

1.乙方应当按照约定时间完成委托事项，并出具真实、合法的鉴证报告。

2.除下列情况外，乙方应当对执行业务过程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授权；（2）根据法律法规的规定，为法律诉讼准备文件或提供证据；（3）监管机构对乙方进行行政处罚所实施的调查、听证、复议等程序。

3.由于乙方过错导致甲方未按规定履行纳税义务的，乙方应当按照有关法律、法规及相关规定承担相应的法律责任。

4.属于乙方原因未按约定时限完成委托事项并给甲方造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。

5.乙方对甲方曹县交通家园项目进行审核并出具土地增值税清算鉴证报告，并代理甲方向税务部门进行解释。

四、约定事项的收费

经甲乙双方协商，按照项目收入0.1%计取，完成本委托事项费用为人民币28万元（￥280000元）。

上述费用分两次支付，土地增值税清算鉴证业务约定书签订之日起15日内预付服务费10万元；提交土地增值税清算报告时支付余款18万元。

五、土地增值税清算鉴证报告的出具和使用

（一）乙方应当出具真实、合法的土地增值税清算鉴证报告。

（二）乙方向甲方出具土地增值税清算报告一式三份。

（三）甲方不得修改或删减乙方出具的自查报告；不得修改或删除重要的数据、重要的附件和所作的重要说明。

六、约定事项的变更

如果出现不可预见的情形，影响审核自查工作如期完成，或需要提前出具自查报告时，甲乙双方均可要求变更约定事项，但应提前通知对方，并由双方协商解决。

七、约定事项的终止

（一）本约定书签订后，双方应当按约履行，不得无故终止。如遇法定情形或特殊原因提出终止的一方应提前通知另一方，并由双方协商解决。

（二）在终止业务约定的情况下，乙方有权就本约定书终止之日前对约定事项所付出的劳动收取合理的费用。

八、适用法律和争议解决

本约定书的所有方面均应适用中华人民共和国的法律进行解释并受其约束。与本约定书有关的任何纠纷或争议，双方均可选择如下解决方式：

（一）向原告所在地的人民法院提起诉讼。

九、本约定书的法律效力

（一）本约定书经双方法定代表人签字或盖章并加盖单位公章之日起生效，并在双方履行完成约定事项后终止。

（二）本约定书一式二份，甲乙方各执一份，具有同等法律效力。

十、其他事项的约定

本约定书未尽事宜，经双方协商另行签订的补充协议，与本约定书具有同等法律效力。

甲方（委托人）：

乙方：山东红旗税务师事务所有限公司

（盖章）

（盖章）

法人代表：（签名或盖章）

法人代表：（签名或盖章）

地址：

地址：

电话：

电话：

联系人：

联系人：

签约地点： 签约日期： 年 月 日

第四篇：土地增值税清算考试6

一填空题（每空1分，共20分）

1、清算审核包括（）、（）。

2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以（）、（）方式无偿转让房地产的行为。

3、旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的房屋（）乘以（）后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

4、对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施（）管理措施。

5、土地增值税清算资料应按照（）的要求，妥善保存。

6、纳税人转让房地产所取得的收入，包括（）、（）和（）

7、在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=（）÷（）

8、必要时，注册税务师应当运用（）确认收入的真实性和准确性。

9、税务师事务所运用职业判断对鉴证对象作出合理一致的评价或计量时，应当符合适当的标准。适当的评价标准应当具备（）、完整性、（）、（）和可理解性等特征。

10、税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在（）、（）、（）、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。

二、简答题（第一题4分，第2题6分，共10分）

1、请分别回答纳税人应进行土地增值税的条件和主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税的条件？

2、请回答房地产开发成本的项目及每项内容具体内容？

三、土地增值税清算案例计算及分析

1、北京市某区某房地产开发有限公司投资建设的“A小区”项目，在2006年6月，向主管地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。基本资料如下：

（一）某房地产开发有限公司是A小区项目的开发商，是该项目的土地增值税纳税主体。证明资料如下：经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目，座落于某区××号，规划批准总占地面积80 000平方米。

.某房地产开发有限公司在申请土地增值税清算之前，已经办理并持有“五证”。

.某房地产开发有限公司在2003年3月曾到主管税务机关为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

.某房地产开发有限公司发生了商品房开发销售行为，并取得了经营收入。“A小区”项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售。

（二）根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200 000平方米，按用途划分，包括以下各项单位工程：可售面积证书中批复商品房销售面积170 000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30 000平方米。另外还有配套设施面积12 000平方米。

普通标准住宅的确认情况根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130 000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120 000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。

“A小区”开发项目的主管税务所，是×××税务所，该项目只有一个纳税地点。因此“A小区”土地增值税的清算单位可分为两类，：一是普通标准住宅，；二是其他商品房。

（三）取得预售许可证已满三年“A小区”于2003年5月开始对商品房进行预销售，到申请清算之日，取得预售许可证已超过三年。

（1）竣工验收情况

“A小区”项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。

（2）销售进度

截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160 000平方米，其中出售住宅120 000平方米、出售商业用房15 000平方米、出售办公用房25 000平方米。剩余未销售面积10 000平方米中，已对外出租4 000平方米。

（四）、取得收入情况说明

某房地产开发有限公司于2003年5月开始预销售“A小区”的房屋，截止到2006年5月30日，共取得销售收入总额1 430 000 000元，总额全部为货币收入(人民币)。具体数据如下：（1）出售住宅取得销售收入900 000 000元；

（2）出售商业用房取得销售收入255 000 000元；（3）出售办公用房取得销售收入总额275 000 000元。商品房出租收入：取得租金收入200 000元 代收费用情况

对于某房地产开发有限公司在售房时代收的各项费用，未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不包含在转让房地产的收入中。

普通标准住宅收入的确认某房地产开发有限公司对出售的普通住宅，收入和扣除项目按规定进行了单独核算。根据帐面记录，出售普通标准住宅取得收入900 000 000元。

普通标准住宅占清税项目面积的比例为120 000÷160 000=75%

（五）、扣除项目情况说明

（1）某房地产开发有限公司取得土地使用权所支付的总金额为453 200 000元。单位提供的“××号土地出让合同”及京房地[低]字X号地价缴款证明，“A小区”项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金440 000 000元，缴纳契税13 200 000元(不含公共配套设施政府赠送的占地面积)。

（2）经鉴证某房地产开发有限公司提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年5月该项目工程成本为493,600,000元，具体数据如下： ①土地拆迁及补偿费：39,700，000元； ②前期工程费：115,070,700元；

③建筑安装工程费：290,000,000元； ④基础设施费：1,586,000元；

⑤公共配套设施费：27,942,700元； ⑥开发间接费：19，300，600元。

（3）某房地产开发有限公司不能提供金融机构贷款证明，利息支出无法确定。（4）缴纳与销售环节的有关营业税71,500,000元，缴纳城市维护建设税和教育费附加7,150,000元。该单位已预缴土地增值税5，000,000元。

注意：公共配套设施用途公共配套设施面积12，000平方米，用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。（说明：游泳馆是对外开放经营性质的设施，车库有纳税人提供的人防工程证明）

根据以上资料请回答：（1）税务机关能否受理纳税人的清算申请并说明理由？

（2）请计算该项目应补（退）得土地增值税。

2、北京市崇文区某涉外房地产开发有限公司投资建设的东湖楼住宅项目，于2007年1月向崇文地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。该项目具体情况如下：

—、整体项目情况简介

1、某房地产开发有限公司建设东湖楼住宅项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)23x号文件批准投资开发的项目，座落于崇文区 3 XX号，规划批准总占地面积4000平方米。该单位在2003年3月曾到崇文地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2、该项目于2002年初开工建，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为20，000平方米，地上10层为住宅，地下2层为人防工程。可售面积证书中批复商品房销售面积17，000平方米，其余不可出售的面积为3000平方米，分别为：变电站和热力站面积1000平方米、车库面积2000平方米（有人防工程证明）。截止2006年12月31日，已出售面积为16，000平方米;剩余7套住宅面积1000平方米，已作为奖励转给本单位职工。

3、该项目在2006年11月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。

4、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：商品住宅建筑面积17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面积145平方米，每平方米平均售价为8300元，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房标准确定应同时满足三个条件的规定，该项目出售的住宅单套建筑面积在140平方米以上，不能享受普通标准住宅的优惠政策。

5、该项目截止到清算前已按非普通标准住宅政策规定的0.5﹪预征率，预缴了土地增值税300,000元。

二、取得收入情况说明

该项目出售的商品住宅取得销售收入132,800,000元，全部为货币收入。

三、扣除项目情况说明

(一)取得土地使用权所支付的金额为16,480,000元。

单位提供了“X号土地出让合同”及京房地[地]字X号地价缴款证明，经确认东湖楼住宅项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局交纳土地出让金16,000,000元，缴纳有关税费480,000元。

(二)经鉴证该公司提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年12月该项目工程总成本为111,000,000元。其中：(1)土地拆迁及补偿费：35,642,400元，(2)前期工程费：3,070,000元，(3)建筑安装工程费:56,000,000元，(4)基础设施费:8,960，000元，(5)公共配套设施费:1,027,000元，(6)开发间接费：6，300,600元

(三)利息支出为1,430,000元，有单位提供的金融机构证明。

(四)与转让房地产有关的税金6,640,000元(提供了相应完税凭证)。

税务人员对清算资料进行审核后后，发现存在以下问题：

（1）根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，进行审核后，发现对于奖励职工的7套住宅没有包含在销售收入中。（2）对于前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费四项费用扣除金额，通过计算，该项目每平方米工程造价的金额3716.53元(前期工程费3,070,000+建筑安装工程费56,000,000+基础设施费8,960,000+开发间接费6,300,600)/20000(总建筑面积)=3716.53元)，明显高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的2006年“居住(高层普通住宅-毛坯房)类每平方米建安造价2263元的标准，同时税务机关经过抽查《鉴证报告》工作底稿后，对部分疑点数据要求纳税人进一步提供有效合法凭证，但纳税人无法提供进一步的证明资料，税务机关根据政策决定对该项目的四项费用采取核定办法进行扣除。

（3）通过对该单位提供的金融机构贷款利息证明和借款合同的审核发现，贷款利息不是按清算项目单独进行划分计算的。

根据以上资料请计算该单位在清算时应补（退）得土地增值税。

第五篇：土地增值税清算讲义

土地增值税清算

培 训 讲 义

上饶市地税局税政三科二〇一四年6月查吉胜

一、土地增值税清算概述

（一）定义

土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。（规程第三条）

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。（实施细则第十六条）

（二）总体要求

纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。（规程第四条）

税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。（规程第五条）

（三）相关法规

1、中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令[1993]138号）

2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法[1995]6号）

3、国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知（国税函发[1995]110号）

4、财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财 税[1995]48号）

5、国家税务总局 国家土地管理局关于土地增值税若干征管问题的通知（国税发﹝1996﹞4号）

6、财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号）

7、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发„2006‟187号）

8、关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发„2007‟132号）

9、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发„2009‟91号）

10、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函„2010‟220号）

11、国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发„2010‟53号）

12、国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知（税总发„2013‟67号）

13江西省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知（赣地税发„2007‟22号）

14、江西省地方税务局关于对转让二手房征收土地增值税有关问题的通知（赣地税发„2007‟99号）

15、江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知（赣地税发„2008‟76号）

16、江西省地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知（赣地税函„2009‟110号）

17、江西省地方税务局转发国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（赣地税发„2009‟117号）

18、江西省地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的公告（江西省地方税务局公告2010年第3号）

19、江西省地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的补充公告（江西省地方税务局公告 2011年第6号）

20、江西省地方税务局关于土地增值税征收管理有关问题的通知（赣地税发„2013‟117号）

21、江西省地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知（赣地税函„2013‟101号）

22、江西省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率的公告（江西省地方税务局公告 2013年第10号）

23、上饶市地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的公告（上饶市地方税务局公告 2010年第1号）

24、上饶市地方税务局关于印发《上饶市土地增值税清算管理办法》的公告（上饶市地方税务局公告 2013年第3号）

二、土地增值税清算实施

（一）前期管理 注意点：

1、项目管理；

2、数据分析；

3、调研评估；

4、发票管理。

（规程第六条、第七条、第八条）

（二）清算主体

1、土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后……（规程第三条）

2、对已具备土地增值税清算条件的企业可以采取以下两种方式进行清算。

一种是企业自行清算，……

另一种是企业委托当地地税机关认可的税务师事务所进行清算，……（赣地税发„2008‟76号）

3、市局办法：

一是明确清算主体：土地增值税清算的主体是符合土地增值税清算条件的纳税人（房地产开发企业）。

二是明确清算方式：纳税人可自行清算，也可委托税务中介机构出具鉴证报告。

三是明确中介规范：重申了资质、年检、备案等要求。

四是明确职责要求：主管地税机关和各级稽查部门不得取代纳税人进行土地增值税清算。

（三）清算条件

1、规程：

第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

2、市局办法：

第十二条

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十三条 对符合以下条件之一的，主管税务机关必须通知纳税人进行土地增值税清算。

（一）对已竣工验收的房地产开发项目，其已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。对于房地产开发项目存在视同销售情形的，视同销售的房地产面积应当计入已转让房地产建筑面积计算销售比例。

对前款所列第（二）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

第十四条 对符合以下条件之一的，除特殊情况外，主管税务机关原则上不通知纳税人进行土地增值税清算。

（一）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（二）省税务机关规定的其他情况。

3、办法规定解读：

一是将“主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算”的2种情 6 形，明确规定主管税务机关必须要求纳税人进行清算。

即（1）对已竣工验收的房地产开发项目，其已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

做出此规定，符合上级可以对下级提出管理要求的原则，也符合赣地税发„2008‟76号中的规定：

“

二、……根据现行土地增值税政策的有关规定，对房地产企业开发的商品房，当销售总量未达到85%之前，必须按已确定的预征率预征土地增值税；销售总量达到85%后，应进行土地增值税清算。”

“

四、……房地产企业具备下列条件之一的，原则上都要进行土地增值税的清算：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算的房地产开发项目；

（三）直接转让土地使用权的；

（四）纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算的；

（五）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。”

二是将“主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算”的“取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”情形，明确规定主管税务机关原则上不要求纳税人进行清算。

作出上述规定，主要是基于严肃税收政策、规避税收流失、防止纳税人在项目后期特别是接近尾声时的一些“非正常行为”；同时考虑到如果纳税人取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕，往往是销售比例不高，一旦清算出现退税的情况为多。

（四）清算单位

1、土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。（细则第八条）

2、……纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。（财税„2006‟21号）

3、“

一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”（国税发„2006‟187号）

4、……根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税„2006‟21号）的规定，对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼（或连体楼）,如果其中有普通住宅的，应区分普通住宅与其他类型的房地产分别核算土地增值额。

同一房地产项目的车库等附属设施不属于普通住宅，应按其他类型的房地产计算土地增值额。（赣地税发„2008‟76号）

5、土地增值税清算单位

自本通知下发之日起，新增的房地产开发项目的土地增值税清算单位应依据发展和改革委员会批准的项目文件确定。[《江西省地方税务局关于土地增值税征收管理有关问题的通知》(赣地税发„2013‟117号 2013年9月30日)]

（五）清算受理

1、主管税务机关按规定要求纳税人清算的，必须下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

2、应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机 8 关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定处理，同时发出《责令限期改正通知书》，要求其在30日内办理清算手续。

三、土地增值税清算审核

（一）审核方式

1、案头审核

2、实地审核。

（二）审核内容

1、审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

2、审核收入情况

3、扣除项目审核

4、关联方交易行为的审核

5、中介机构鉴证报告的审核。

（三）审核要求 市局办法：

1、要健全土地增值税清算组织机构，市、县地税机关要成立土地增值税清算领导小组。

2、主管税务机关是土地增值税清算审核主体。

3、审核时间要求。主管税务机关是土地增值税清算审核主体，应当在受理纳税人清算资料之日起90日内（不含纳税人应主管税务机关要求的补正资料时间）组织开展并完成清算审核工作，因特殊情况需要延长时间的，需报县局清算领导小组审批。

4、要按规定计算“普通标准住宅”和“其他类型房地产”两个增值额。并且强调，“普通标准住宅”必须单独计算增值额，不得以放弃享受税收优惠政策为由、并入其他类型房地产统一计算增值额。

5、必须将纳税人土地增值税税款预征情况纳入重点审核内容，对未按规定预征税款的必须作出加收滞纳金等处理。

6、主管税务机关、审核人员的责任，审核完毕必须健全手续、在审核表上盖章、签字确认。

7、除了总局规程等规定的内容以外，要特别注重企业自购建筑材料、建筑安装发票的真实性和准确性、利息支出等内容的审核。

※其他税费的处理：房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、教育费附加、地方教育附加等

※财税【2006】21号：对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

四、土地增值税核定征收

（一）核定征收环节

在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。（规程第三十三条）

（二）核定征收条件

1、在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手 10 续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。（规程第三十四条）

2、强调建账建制。土地增值税原则上实行查账征收、据实清算。核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。

进一步强化对房地产企业的查账征收。对能采取查账征收进行清算的,一律要采取查账清算。（市局办法第三十一条）

进一步强化对房地产企业的查账征收。土地增值税清算的前提是要查清企业的账目,弄清企业往来资金的来龙去脉,重点是明确扣除项目的真实性,从而提高土地增值税清算水平。对能采取查账征收进行清算的,一律要采取查账清算。少数企业确实无法清算的,采取核定征收，其核定征收率,按国家税务总局规定不低于5%。（江西省地方税务局公告2010年第3号）

（三）核定征收程序

1、符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。（规程第三十五条）

2、对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。（规程第三十六条）

3、对采取核定征收的房地产企业，由企业写出报告报县级地税机关批准后执行。（江西省地方税务局公告2010年第3号）

4、在土地增值税清算审核过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算，并向纳税人下达《土地增值税清算终止审核通知书》。（市局办法第三十一条）

5、对采取核定征收的房地产企业，由企业写出报告，经主管税务机关 11 核实并写出调查报告，报县级地税机关局长办公会合议研究核准后执行。主管税务机关根据研究核准结论，向纳税人下达《土地增值税核定征收通知书》，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。（市局办法第三十三条）

（四）核定征收率的确定

1、为引导和督促企业规范财务核算，依法依规履行土地增值税纳税义务，进一步加强土地增值税征管，现就调整我省土地增值税清算环节核定征收率的有关问题公告如下：

一、土地增值税清算原则上都应采取查账清算方式，少数纳税人确实无法查账清算、符合国家税务总局《土地增值税清算管理规程》（国税发„2009‟91号）第三十四条之规定的，按核定征收方式对房地产项目进行清算。对符合条件适用核定征收方式的，由主管地税机关发出核定征收的税务事项告知书，组织人员开展核定征收清算的审核工作；清算审核结果报经县级以上地税机关合议批准后，通知纳税人办理税款缴纳或退税手续。

二、全省土地增值税清算中的核定征收率统一调整为四个档次：转让普通住宅，5%；转让非普通住宅，6%；转让非住宅，8%；符合清算条件但未按规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，10%。

三、本公告从2014年1月1日起执行。在2014年1月1日（含1月1日）后正式受理的土地增值税清算申报事项，经确定采取核定征收方式的，按新的核定征收率征收。《江西省地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的公告》（2010年第3号）第二条和《江西省地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的补充公告》（2011年第6号）同时废止。【《江西省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率的公告》（江西省地方税务局公告 2013年第10号）】

2、之前：

12（1）我省确定,核定征收率按3%-7%的比例,由各设区市地方税务局分住宅、非住宅确定，报省局备案。（江西省地方税务局公告2010年第3号）

（2）以本公告公布之日界线，凡在2011年6月20日前实现的销售收入，土地增值税按原核定征收率核定征收。凡在2011年6月20日（含6月20日）后实现的销售收入，按新的核定征收率核定征收。（江西省地方税务局公告2011年第6号）

（3）规范房地产企业土地增值税核定征收。对少数企业确实无法清算的, 土地增值税采取核定征收。其核定征收率,按国家税务总局和江西省地税局相关要求,结合我市实际确定，具体为：转让普通标准住宅按3%核定征收，转让非普通标准住宅按5%核定征收，转让商铺（店面）按7%核定征收，转让其它非住宅（含车库）项目按5%核定征收。（上饶市地方税务局公告2010年第1号）

（4）核定征收率按以下原则确定：

（一）省、市地税局制定发布了核定征收率的，应以转让房地产收入的所属期来确定适用的核定征收率；

（二）省、市地税局未制定发布核定征收率的，由主管税务机关依照税收征管法的相关规定，按照一定的原则和办法，具体确定核定征收率。（市局办法第三十五条）

五、土地增值税税务检查 市局办法：

第三十七条 主管税务机关发出《责令限期改正通知书》后，纳税人在规定的期限届满仍未改正的，主管税务机关应移交税务稽查部门检查。

第三十八条 主管税务机关对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。

第三十九条 对符合本办法第十二条规定，纳税人未按规定进行土地增值税清算、主管税务机关未下达《责令限期改正通知书》的，稽查部门可以直接进行土地增值税检查；对符合本办法第十三条、第十四条规定，主管税务机关对土地增值税清算审核结束后，稽查部门可以进行土地增值税检查；对符合本办法第十三条规定，纳税人接到主管税务机关清算通知超过90日仍未进行土地增值税清算的，稽查部门可以直接进行土地增值税检查，但对主管税务机关未下达清算通知的，稽查部门不能直接进行土地增值税检查，而应向相关部门提出征管建议。

第四十条 各级地税稽查部门按规定开展税务检查时，应对未进入土地增值税清算程序的房地产开发企业的土地增值税预征情况进行检查。

六、土地增值税清算后续管理

（一）清算审核期间转让房地产的处理 按相应的预征率预征税款

（二）清算后再转让房地产的处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积（国税发„2006‟187号）

（三）清算后补差款的处理

土地增值税清算后收取的清算时已转让房地产的补面积差款项直接作为增值额，按清算时确定的适用税率计算缴纳土地增值税。（市局办法第四十一条）

（四）纳税人清算后再转让房地产税款申报缴纳

纳税人清算后再转让房地产应当按月区分普通住宅和其他类型房地产 14 分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。（市局办法第四十二条）

（五）退税审批手续

对纳税人办理土地增值税清算时应退税款额度占预缴税款50%以上的或退税额度在100万元以上（含100万元）的，县(市、区)地税局应上报市地税局审批。（市局办法第四十三条）

七、土地增值税清算法律责任

1、《中华人民共和国税收征收管理法》 第五章 法律责任

2、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》 第七章 法律责任

3、财政部、总局、省地税局相关文件规定

八、土地增值税清算文书档案

（一）清算案例评审

要以土地增值税清算案例评审为有效抓手，推进土地增值税清算工作水平。市地税局负责组织土地增值税清算案例评审会，对全市各县（市、区）地税局上报的清算案例，围绕清算方法、清算对象、清算主体、清算程序、清算文书、适用法规、清算成效、案卷整理等标准，从合法性、真实性、典型性等方面进行综合评审，以点带面推动全市土地增值税清算工作。（市局办法第四十四条）

（二）档案管理

土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。（市局办法第四十五条）

（三）清算文书

1、建立健全《房地产开发项目土地增值税日常管理台账》；

2、规范完善《土地增值税清算申报表（企业填写）》；

3、严格填列《土地增值税清算审核表（税务机关填写）》；

4、补充完善了一系列征管文书。※市局办法10个附件：

（1）房地产开发项目土地增值税日常管理台账（2）土地增值税清算申报表（企业填写）（3）土地增值税清算审核表（税务机关填写）（4）土地增值税清算通知书（5）责令限期改正通知书

（6）土地增值税清算审核受理通知书（7）土地增值税清算审核补充资料通知书（8）土地增值税清算申报通知书（9）土地增值税清算终止审核通知书（10）土地增值税核定征收通知书