土地增值税清算鉴证报告

第一篇：土地增值税清算鉴证报告

大连市房地产开发项目 土 地 增 值 税 清 算

鉴

证

报

告

单位签章：大连房地产开发有限公司

2010年5月28日 土地增值税鉴证报告

大明所税鉴字2010（185）号

大连房地产开发有限公司：

我们接受委托，对贵单位转让“”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《实施细则》，以及相关政策规定，并参照《中国注册税务师执业准则》、《中国注册会计师审计准则》对贵单位所提供的凭证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。

经审核，贵单位“”项目：

土地增值税相关数据

取得转让房地产收入

1、货币收入 其

2、实物收入 中

3、其他收入

扣除项目总金额

1、取得土地使用权所支付的金额

2、土地征用及拆迁补偿费

3、开发土地和新建房及配套设施的四项成本 其

4、公共配套设施费的成本 中

5、开发土地和新建房及配套设施的费用

6、与转让房地产有关的税金

7、从事房地产开发的纳税人加计扣除额

应缴土地增值税税额为 免缴土地增值税税额为 已缴土地增值税税额为

项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为 特此报告

金额（单位：元，列至角分）

63,233,652.60 63,233,652.60

53,997,561.55 3,393,363.15

35,443,632.10

3,883,699.53 3,509,467.72 7,767,399.05

0

0 0 附件：

1、《土地增值税纳税鉴证表》

2、《土地增值税缴款情况汇总表》

3、《房地产转让收入鉴证表》

4、《扣除项目汇总表》

5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》

6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》

7、《前期工程费鉴证表》

8、《建筑安装工程费鉴证表》

9、《基础设施费鉴证表》

10、《开发间接费用鉴证表》

11、《公共配套设施费鉴证表》

12、《利息支出鉴证表》

13、《与转让房地产有关的税金鉴证表》

中介机构负责人： 中国注册税务师：

大连税务师事务所有限公司 中国注册税务师：

地址：大连市中山区明泽街16号 联系电话：

2010年5月28日 土地增值税纳税鉴证说明

我们接受委托，对贵单位转让“”项目，应缴纳的土地增值税进行了鉴证，现将鉴证情况说明如下：

一、整体基本情况

项目座落于大连市甘井子区营城子街道郭家沟村；该项目于2005年8月29日取得“大政地城字[2005]6096号大连市人民政府土地批件；于2007年7月10日取得甘规发[2007]027号《建设用地规划许可证》；于2008年3月3日补发取得***301号《建筑工程施工许可证》；于2009年10月20日取得2009年第 《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2008年7月16日取得大房预许字 号《商品房预售许可证》。

该项目于2007年7月10日经大连市规划局批准的总规建筑面积为20,667平方米，其中住宅面积20,667平方米。

本次对项目进行清算，清算的总建筑面积20,660.05平方米，其中普通标准住宅面积为20,660.05平方米，非普通住宅面积0平方米，公建、车库写字间等其他项目面积0平方米。

二、转让房地产取得收入说明

该项目于2005年11月开始销售，总可售建筑面积20,660.50平方米，截至清算基准日2010年4月30日，该项目已销售19,343.39平方米，共取得转让房地产收入63,233,652.60元，全部为货币收入，其中：

㈠ 普通标准住宅收入63,233,652.60元；

㈡ 非普通住宅收入0元；

㈢ 公建、车库、写字间等其他项目收入0元。

三、扣除项目有关情况说明

该项目扣除项目金额合计53,997,561.55元，其中：取得土地使用权所支付的金额3,393,363.15元；房地产开发成本35,443,632.10元；房地产开发费用3,883,699.53元；与房地产转让有关的税金3,509,467.72元；财政部规定的其他扣除项目7,767,399.05元，具体如下：

㈠ 普通标准住宅

1、取得土地使用权所支付的金额3,393,363.15元；

2、房地产开发成本35,443,632.10元；

3、房地产开发费用3,883,699.53元；

4、与房地产转让有关的税金3,509,467.72元；

5、财政部规定的其他扣除项目7,767,399.05元。

四、纳税情况详细计算过程

㈠ 普通标准住宅

⑴ 转让房地产收入总额63,233,652.60元；

⑵ 扣除项目金额合计53,997,561.55元；

⑶ 增值额＝⑴－⑵＝9,236,091.05元。

(4)增值额与扣除项目之比=9,236,091.05/53,997,561.55=17.10% 因增值率未超过20%,故普通标准住宅应缴土地增值税税额为零。

综上所述，贵公司“”项目应缴土地增值税税额合计0元，已缴土地增值税0元，应补缴土地增值税0元。

五、其他审核事项说明 大连房地产开发有限公司整体开发面积为180,868.80平方米,“”项目占地面积为19,010.32平方米。占地面积比例为10.51%，土地出让金和契税分别按此比例分摊。

中国注册税务师：

中国注册税务师：

大连税务师事务所有限公司

2010年5月28日

第二篇：土地增值税清算鉴证报告(范本)

土地增值税清算鉴证报告（范本）

业务约定书备案号：

事务所鉴证报告号：

__________：

我们接受委托，于××年×月×日至××年×月×日，对贵单位_____项目的土地增值税清算申报事项进行鉴证，并出具鉴证报告。

贵单位的责任是，及时提供与土地增值税清算申报事项有关的会计资料和纳税资料，并保证其真实、准确、完整和合法，确保贵单位填报的土地增值税清算申报表及其附表符合《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及其他税收法律、法规、规范的要求，并如实纳税申报。

我们的责任是，本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和有关政策、规定，按照《注册税务师管理暂行办法》、《注册税务师涉税鉴证业务基本准则》和《土地增值税清算鉴证业务准则》等行业规范要求，对贵单位__________项目土地增值税清算申报的真实性、准确性、完整性和合法性实施鉴证，并发表鉴证意见。

在鉴证过程中，我们考虑了与土地增值税清算相关的鉴证材料的证据资格和证明能力，对贵单位提供的会计资料及纳税资料等实施了审核、验证、计算和职业推断等必要的鉴证程序。我们

相信，我们获取的鉴证证据是充分的、适当的，为发表鉴证意见提供了基础。现将鉴证结果报告如下：

经对贵单位_____项目土地增值税清算申报事项进行鉴证，我们认为，本报告后附的《土地增值税清算申报表》及其附表已经按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及其他税收法律法规的相关规定填报,在所有重大方面真实、准确、完整地反映了贵单位______项目土地增值税清算申报情况。部分数据摘录如下：

1.收入总额：元；

2.扣除项目金额：元；

3.增值额：元；

其中普通住宅增值额：元；

其他项目增值额：元。

4.增值率（增值额与扣除金额之比）：

普通住宅增值率：%

其他项目增值率：%。

5.适用税率：

普通住宅适用税率：%；

其他项目适用税率：%。

6.应缴土地增值税税额：元；

7.已缴土地增值税税额：元；

8.应补土地增值税税额：元。

清算事项的具体情况详见附送资料。

本报告仅供贵单位__________项目向主管税务机关办理土地增值税清算申报时使用，不作其他用途。因使用不当造成的后果，与执行本鉴证业务的税务师事务所及注册税务师无关。

注册税务师：（签名、盖章）

项目负责人：（签名、盖章）

所长：（签名、盖章）

税务师事务所（盖章）

电话：××

地址：××

日期：××年××月××日

附送资料:

1.土地增值税清算鉴证报告说明

2.土地增值税清算申报表及其附表

3.税务师事务所执业证复印件

第三篇：土地增值税清算税款鉴证报告

土地增值税清算税款鉴证报告

河南省大明置业有限公司：

我们接受委托，于2008年8月1日至2008年8月30日，对贵单位“博雅苑住宅小区”土地增值税清算税款申报进行了鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。现将鉴证结果报告如下：

一、鉴证原则及依据：

（一）鉴证原则：在审核过程中我们始终坚持独立、客观、公正的原则进行了此次清算鉴证工作的实施。

（二）鉴证审核依据：按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，有关政策规定和《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求作为此次土地增值税的清算依据。

二、鉴证项目及清算期限：

（一）清算项目：针对贵公司在禹州“博雅苑住宅小区”的开发项目作为此次土地增值税清算项目。

（二）清算期限：贵公司开发项目“博雅苑住宅小区”自2003年10月起至2008年8月止为此次土地增值税清算税款的期限。

三、审核过程及主要实施情况：此次土地增值税清算税款申报的审核过程主要实施情况：

（一）首先对贵公司“博雅苑住宅小区”房地产的预售收入和销售收入进行了划分，并将已售房地产的预收账款全部转为应税收入，作为此次土地增值税清算收入的有效数据。

（二）对贵公司“博雅苑住宅小区”成本费用、扣除项目进行了审核，对未售房屋成本费用及其不合法凭据调减了扣除项目，从而确保了扣除项目的真实性。

（三）贵公司提供的内部账簿、凭证、纳税资料和外部依据具有相关性和可靠性。

四、鉴证结论：通过以上对贵公司“博雅苑住宅小区”项目土地增值税清算税款的审核，我们确认：

（一）收入总额 76940726.50元，其中普通住宅14006400.00

元，非普通住宅62934326.50元。

（二）扣除项目金额72721579.62元，其中普通住宅12462954.14

元，非普通住宅60258625.48元。

（三）增值额4219146.88元，其中普通住宅1543445.86元，非普通住宅2675701.02元。

（四）增值率（增值额与扣除金额之比）： 5.80%，其中普通住宅

12.38%，非普通住宅4.44%，普通住宅增值率没有超过20%，属免税范围，非普通住宅照章纳税。

（五）适用税率30%，指非普通住宅的适用税率。

（六）应缴土地增值税税额802710.31元。

（七）已缴土地增值税税额766644.55元。

（八）应补土地增值税税额36065.76元。清算事项的具体情况详见附件及证明。

本报告仅供贵公司报送主管税务机关受理土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。

税务师事务所所长：

中国注册税务师：

中国注册税务师：

地址：禹州市禹王大道西头北侧

许昌市文昌税务师事务所有限公司

2008年8月30号

附件：

1、税务师事务所和注册税务师执业证书复印件。

2、企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明。

3、土地增值税清算税款鉴证主表及其明细项目审核表具体包括：（1）土地增值税清算税款鉴证主表。

（2）土地增值税清算税款鉴证（销售普通住宅）明细表。（3）土地增值税清算税款鉴证（销售非普通住宅）明细表。（4）房地产开发土地面积及建筑面积统计表。（5）预收房款转入销售清算表。

（6）房地产开发产品土地增值税扣除项目核算分配表。（7）土地增值税成本、费用、销售汇总表。

（8）土地增值税扣除项目及收入权数分类分摊核算表。

4、土地增值税清算税款申报审核事项有关证明材料（复印件）。（1）建筑面积、销售面积、库存面积统计表。（2）河南大明置业有限公司房产开发完工情况统计表。（3）建设工程施工合同。

（4）中华人民共和国国有土地使用证。（5）禹州市建设工程规划许可证。（6）禹州市房屋房产预售许可证。

第四篇：自行清算土地增值税申报鉴证报告

自行清算土地增值税申报鉴证报告

××鉴字[××]××号

（委托单位）：

我们接受委托，对贵公司××项目自行清算土地增值税申报事项进行审核。及时提供会计资料和与该项目相关的资料，并保证其真实性和完整性是贵公司的责任，我们的责任是对贵公司××项目土地增值税清算所有重大事项的合法性、合规性和准确性发表鉴证意见。在审核过程中，我们恪守独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、江苏省地方税务局[2004]241号《江苏省土地增值税清算管理办法》、财政部、国家税务总局财税[2006]21号《关于土地增值税若干问题的通知》等有关规定，按照《土地增值税纳税清算鉴证业务规范》的要求，实施了包括审查会计记录、抽查支持土地增值税金额的证据等我们认为必要的审核程序。

经审核，我们认为：贵公司××项目已具备土地增值税清算条件，截至200×年×月×日转让房地产收入总额××元。扣除项目金额合计××元，其中取得土地使用权支付金额××元，房地产开发成本××元，房地产开发费用××元，与转让房地产有关的税金××元，财政部规定的其他扣除项目××元。该转让项目的增值额××元，增值率×%，适用税率×%，应缴土地增值税额××元，已预缴××元，应补（退）的土地增值税为××元。

本鉴证报告仅供贵公司自行土地增值税清算向主管税务机关申报时使用，不作其它用途。非法律、法规规定，鉴证报告的内容不得提供给其他单位或个人。

附件：

1、鉴证报告说明

2、土地增值税纳税清算审核表

3、税务机关要求附列的其它资料

4、税务师事务所执业资格证书复印件

××税务师事务所（盖章）

中国注册税务师：（盖章）

地址：××

报告日期：××年××月××日

附件1：

鉴证报告说明

一、委托单位基本情况

公司成立时间、投资方、注册资金、注册地、法定代表人、项目概况（名称、坐落地点、批准手续、开发面积、竣工验收面积、开工完工时间等）

二、主要会计政策

三、审核情况

（一）××项目总建筑面积××㎡，已出售××㎡，已出售的开发产品占总建筑面积××﹪。尚未出售的开发产品目前现状。

（二）销售收入

1、转让房地产收入，应包括货币收入、实物收入及其他收入，截止200×年 ×月×日，共实现销售收入××元。

2、视同销售的事项、内容及计价的确认。

对上述1-2项的调整事项作出说明。

（三）开发成本

1、土地出让（转让）金；

2、土地征用及拆迁补偿费；

3、前期工程费；

4、建筑安装工程费，包括甲工料；

5、基础设施费；

6、公共配套设施费；

7、开发间接费。

对上述1-7项的调整事项作出说明。

（四）开发费用

利息费用、管理费用、销售费用。对下列处理作出说明

1、可提供金融机构贷款证明、利息能单独扣除的处理；

2、不能提供金融机构贷款证明、利息不能单独扣除的处理。

（五）财政部规定的加计扣除

关注成本中是否包括不允许加计扣除的事项

（六）相关税金

扣除与转让房地产有关的营业税金及附加

（七）补（退）土地增值税

1、确认增值额；

2、计算增值率；

3、土地增值税应交数；

4、应补（退）数。

四、其它需要披露的事项

第五篇：土地增值税鉴证报告

土 地 增 值 税 清 算 鉴 证 报 告

（200）土增鉴字××号

（单位）：

我们接受委托，对贵单位转让“×××”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《实施细则》、财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）、国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的规定，并参照《中国注册会计师执业准则》对贵公司所提供的凭证、帐册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的审计程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及恰商资料、查看现场。贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。

经审核，贵单位“ ×××”项目：

一、取得转让房地产收入为：

元；

其中：

1、普通标准住宅取得收入为：

元；

2、其他开发项目取得收入为：

元；

按取得收入形式划分现金收入 ：

元；实物收入：

元；其他收入：

元；

二、扣除项目总金额为：

元；

其中：

1、取得土地使用权所支付的金额为：

元；

2、开发土地和新建房及配套设施的成本为：

元；

3、开发土地和新建房及配套设施的费用为：

元；

4、旧房及建筑物的评估价格为：

元；

5、与转让房地产有关的税金为 元；

6、从事房地产开发的纳税人加计扣除额为 元；

7、财政部规定的其他扣除项目金额 元；

三、增值额为：

元；其中：普通标准住宅为：

元、其他开发项目为：

元；

四、增值额与扣除项目金额之比

%；其中：普通标准住宅为：

％、其他开发项目为：

％；

五、应缴土地增值税税额为：

元；

六、免缴土地增值税税额：

元；

七、已缴土地增值税税额为：

元；

八、项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为：

元。

特此报告。

税务中介机构名称：（盖章）

****年**月**日

中介机构负责人：（签名）

中国注册税务师：（签名）地址：

联系电话： 附件：

1、《土地增值税纳税鉴证表》

2、《土地增值税缴款情况汇总表》

3、《房地产转让收入审定表》

4、《扣除项目汇总表》

5、《取得土地使用权所支付的金额审定表》

6、《土地征用及拆迁补偿费审定表》

7、《前期工程费审定表》

8、《建筑安装工程费审定表》

9、《基础设施费审定表》

10、《公配套设施费审定表》

11、《开发间接费审定表》

12、《利息支出汇总表》

13、《与转让房地产有关的税金审定表》

14、《财政部规定的其他扣除项目审定表》

备注：附件1、3应按普通标准住宅、其他开发项目分别填制

土 地 增 值 税 纳 税 鉴 证 说 明

我们接受委托，对贵单位转让“××× ”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了审计，现将审计情况说明如下：

一、基本情况：

(1)项目简介、(2)项目座落地、(3)总建筑面积、(4)本次清算建筑面积、(5)立项批复文件、(6)竣工验收单

二、主要会计政策：

1、公司执行《

会计制度》及有关规定

2、公司会计自 年 月 日至 年 月 日

3、公司会计核算方法

4、记帐本位币

5、其他

三、转让房地产取得收入说明：

1、房地产销售数量及面积情况说明：（普通标准住宅：

套、面积

平方米，店面：

套、面积

平方米，其他项目：

套、面积

平方米）

2、转让房地产取得收入：

元；（普通标准住宅、店面、其他项目）

３、取得收入形式（货币收入、实物收入、其他收入、）

四、扣除项目有关情况：依据房地产开发企业会计制度，对成本所涉及的项目加以详细说明。同时，主要审核成本的结转是否正确，有无虚列、多转房地产销售成本的情况。

五、纳税情况详细计算过程：（按普通标准住宅、其他开发项目分别说明）

六、其他审核事项说明：

税务中介机构名称：（盖章）

****年**月**日

中国注册税务师：（签名）