第一篇：土地增值税清算讲义
土地增值税清算
培 训 讲 义
上饶市地税局税政三科二〇一四年6月查吉胜
一、土地增值税清算概述
（一）定义
土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。（规程第三条）
纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。（实施细则第十六条）
（二）总体要求
纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。（规程第四条）
税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。（规程第五条）
（三）相关法规
1、中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令[1993]138号）
2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法[1995]6号）
3、国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知（国税函发[1995]110号）
4、财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财 税[1995]48号）
5、国家税务总局 国家土地管理局关于土地增值税若干征管问题的通知（国税发﹝1996﹞4号）
6、财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号）
7、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发„2006‟187号）
8、关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发„2007‟132号）
9、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发„2009‟91号）
10、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函„2010‟220号）
11、国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发„2010‟53号）
12、国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知（税总发„2013‟67号）
13江西省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知（赣地税发„2007‟22号）
14、江西省地方税务局关于对转让二手房征收土地增值税有关问题的通知（赣地税发„2007‟99号）
15、江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知（赣地税发„2008‟76号）
16、江西省地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知（赣地税函„2009‟110号）
17、江西省地方税务局转发国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（赣地税发„2009‟117号）
18、江西省地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的公告（江西省地方税务局公告2010年第3号）
19、江西省地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的补充公告（江西省地方税务局公告 2011年第6号）
20、江西省地方税务局关于土地增值税征收管理有关问题的通知（赣地税发„2013‟117号）
21、江西省地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知（赣地税函„2013‟101号）
22、江西省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率的公告（江西省地方税务局公告 2013年第10号）
23、上饶市地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的公告（上饶市地方税务局公告 2010年第1号）
24、上饶市地方税务局关于印发《上饶市土地增值税清算管理办法》的公告（上饶市地方税务局公告 2013年第3号）
二、土地增值税清算实施
（一）前期管理 注意点：
1、项目管理；
2、数据分析；
3、调研评估；
4、发票管理。
（规程第六条、第七条、第八条）
（二）清算主体
1、土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后……（规程第三条）
2、对已具备土地增值税清算条件的企业可以采取以下两种方式进行清算。
一种是企业自行清算，……
另一种是企业委托当地地税机关认可的税务师事务所进行清算，……（赣地税发„2008‟76号）
3、市局办法：
一是明确清算主体：土地增值税清算的主体是符合土地增值税清算条件的纳税人（房地产开发企业）。
二是明确清算方式：纳税人可自行清算，也可委托税务中介机构出具鉴证报告。
三是明确中介规范：重申了资质、年检、备案等要求。
四是明确职责要求：主管地税机关和各级稽查部门不得取代纳税人进行土地增值税清算。
（三）清算条件
1、规程：
第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
2、市局办法：
第十二条
纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
第十三条 对符合以下条件之一的，主管税务机关必须通知纳税人进行土地增值税清算。
（一）对已竣工验收的房地产开发项目，其已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。对于房地产开发项目存在视同销售情形的，视同销售的房地产面积应当计入已转让房地产建筑面积计算销售比例。
对前款所列第（二）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
第十四条 对符合以下条件之一的，除特殊情况外，主管税务机关原则上不通知纳税人进行土地增值税清算。
（一）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（二）省税务机关规定的其他情况。
3、办法规定解读：
一是将“主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算”的2种情 6 形，明确规定主管税务机关必须要求纳税人进行清算。
即（1）对已竣工验收的房地产开发项目，其已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
做出此规定，符合上级可以对下级提出管理要求的原则，也符合赣地税发„2008‟76号中的规定：
“
二、……根据现行土地增值税政策的有关规定，对房地产企业开发的商品房，当销售总量未达到85%之前，必须按已确定的预征率预征土地增值税；销售总量达到85%后，应进行土地增值税清算。”
“
四、……房地产企业具备下列条件之一的，原则上都要进行土地增值税的清算：
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算的房地产开发项目；
（三）直接转让土地使用权的；
（四）纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算的；
（五）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。”
二是将“主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算”的“取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”情形，明确规定主管税务机关原则上不要求纳税人进行清算。
作出上述规定，主要是基于严肃税收政策、规避税收流失、防止纳税人在项目后期特别是接近尾声时的一些“非正常行为”；同时考虑到如果纳税人取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕，往往是销售比例不高，一旦清算出现退税的情况为多。
（四）清算单位
1、土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。（细则第八条）
2、……纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。（财税„2006‟21号）
3、“
一、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”（国税发„2006‟187号）
4、……根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税„2006‟21号）的规定，对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼（或连体楼）,如果其中有普通住宅的，应区分普通住宅与其他类型的房地产分别核算土地增值额。
同一房地产项目的车库等附属设施不属于普通住宅，应按其他类型的房地产计算土地增值额。（赣地税发„2008‟76号）
5、土地增值税清算单位
自本通知下发之日起，新增的房地产开发项目的土地增值税清算单位应依据发展和改革委员会批准的项目文件确定。[《江西省地方税务局关于土地增值税征收管理有关问题的通知》(赣地税发„2013‟117号 2013年9月30日)]
（五）清算受理
1、主管税务机关按规定要求纳税人清算的，必须下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
2、应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机 8 关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定处理，同时发出《责令限期改正通知书》，要求其在30日内办理清算手续。
三、土地增值税清算审核
（一）审核方式
1、案头审核
2、实地审核。
（二）审核内容
1、审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
2、审核收入情况
3、扣除项目审核
4、关联方交易行为的审核
5、中介机构鉴证报告的审核。
（三）审核要求 市局办法：
1、要健全土地增值税清算组织机构，市、县地税机关要成立土地增值税清算领导小组。
2、主管税务机关是土地增值税清算审核主体。
3、审核时间要求。主管税务机关是土地增值税清算审核主体，应当在受理纳税人清算资料之日起90日内（不含纳税人应主管税务机关要求的补正资料时间）组织开展并完成清算审核工作，因特殊情况需要延长时间的，需报县局清算领导小组审批。
4、要按规定计算“普通标准住宅”和“其他类型房地产”两个增值额。并且强调，“普通标准住宅”必须单独计算增值额，不得以放弃享受税收优惠政策为由、并入其他类型房地产统一计算增值额。
5、必须将纳税人土地增值税税款预征情况纳入重点审核内容，对未按规定预征税款的必须作出加收滞纳金等处理。
6、主管税务机关、审核人员的责任，审核完毕必须健全手续、在审核表上盖章、签字确认。
7、除了总局规程等规定的内容以外，要特别注重企业自购建筑材料、建筑安装发票的真实性和准确性、利息支出等内容的审核。
※其他税费的处理：房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、教育费附加、地方教育附加等
※财税【2006】21号：对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
四、土地增值税核定征收
（一）核定征收环节
在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。（规程第三十三条）
（二）核定征收条件
1、在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手 10 续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。（规程第三十四条）
2、强调建账建制。土地增值税原则上实行查账征收、据实清算。核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。
进一步强化对房地产企业的查账征收。对能采取查账征收进行清算的,一律要采取查账清算。（市局办法第三十一条）
进一步强化对房地产企业的查账征收。土地增值税清算的前提是要查清企业的账目,弄清企业往来资金的来龙去脉,重点是明确扣除项目的真实性,从而提高土地增值税清算水平。对能采取查账征收进行清算的,一律要采取查账清算。少数企业确实无法清算的,采取核定征收，其核定征收率,按国家税务总局规定不低于5%。（江西省地方税务局公告2010年第3号）
（三）核定征收程序
1、符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。（规程第三十五条）
2、对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。（规程第三十六条）
3、对采取核定征收的房地产企业，由企业写出报告报县级地税机关批准后执行。（江西省地方税务局公告2010年第3号）
4、在土地增值税清算审核过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算，并向纳税人下达《土地增值税清算终止审核通知书》。（市局办法第三十一条）
5、对采取核定征收的房地产企业，由企业写出报告，经主管税务机关 11 核实并写出调查报告，报县级地税机关局长办公会合议研究核准后执行。主管税务机关根据研究核准结论，向纳税人下达《土地增值税核定征收通知书》，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。（市局办法第三十三条）
（四）核定征收率的确定
1、为引导和督促企业规范财务核算，依法依规履行土地增值税纳税义务，进一步加强土地增值税征管，现就调整我省土地增值税清算环节核定征收率的有关问题公告如下：
一、土地增值税清算原则上都应采取查账清算方式，少数纳税人确实无法查账清算、符合国家税务总局《土地增值税清算管理规程》（国税发„2009‟91号）第三十四条之规定的，按核定征收方式对房地产项目进行清算。对符合条件适用核定征收方式的，由主管地税机关发出核定征收的税务事项告知书，组织人员开展核定征收清算的审核工作；清算审核结果报经县级以上地税机关合议批准后，通知纳税人办理税款缴纳或退税手续。
二、全省土地增值税清算中的核定征收率统一调整为四个档次：转让普通住宅，5%；转让非普通住宅，6%；转让非住宅，8%；符合清算条件但未按规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，10%。
三、本公告从2014年1月1日起执行。在2014年1月1日（含1月1日）后正式受理的土地增值税清算申报事项，经确定采取核定征收方式的，按新的核定征收率征收。《江西省地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的公告》（2010年第3号）第二条和《江西省地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的补充公告》（2011年第6号）同时废止。【《江西省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率的公告》（江西省地方税务局公告 2013年第10号）】
2、之前：
12（1）我省确定,核定征收率按3%-7%的比例,由各设区市地方税务局分住宅、非住宅确定，报省局备案。（江西省地方税务局公告2010年第3号）
（2）以本公告公布之日界线，凡在2011年6月20日前实现的销售收入，土地增值税按原核定征收率核定征收。凡在2011年6月20日（含6月20日）后实现的销售收入，按新的核定征收率核定征收。（江西省地方税务局公告2011年第6号）
（3）规范房地产企业土地增值税核定征收。对少数企业确实无法清算的, 土地增值税采取核定征收。其核定征收率,按国家税务总局和江西省地税局相关要求,结合我市实际确定，具体为：转让普通标准住宅按3%核定征收，转让非普通标准住宅按5%核定征收，转让商铺（店面）按7%核定征收，转让其它非住宅（含车库）项目按5%核定征收。（上饶市地方税务局公告2010年第1号）
（4）核定征收率按以下原则确定：
（一）省、市地税局制定发布了核定征收率的，应以转让房地产收入的所属期来确定适用的核定征收率；
（二）省、市地税局未制定发布核定征收率的，由主管税务机关依照税收征管法的相关规定，按照一定的原则和办法，具体确定核定征收率。（市局办法第三十五条）
五、土地增值税税务检查 市局办法：
第三十七条 主管税务机关发出《责令限期改正通知书》后，纳税人在规定的期限届满仍未改正的，主管税务机关应移交税务稽查部门检查。
第三十八条 主管税务机关对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。
第三十九条 对符合本办法第十二条规定，纳税人未按规定进行土地增值税清算、主管税务机关未下达《责令限期改正通知书》的，稽查部门可以直接进行土地增值税检查；对符合本办法第十三条、第十四条规定，主管税务机关对土地增值税清算审核结束后，稽查部门可以进行土地增值税检查；对符合本办法第十三条规定，纳税人接到主管税务机关清算通知超过90日仍未进行土地增值税清算的，稽查部门可以直接进行土地增值税检查，但对主管税务机关未下达清算通知的，稽查部门不能直接进行土地增值税检查，而应向相关部门提出征管建议。
第四十条 各级地税稽查部门按规定开展税务检查时，应对未进入土地增值税清算程序的房地产开发企业的土地增值税预征情况进行检查。
六、土地增值税清算后续管理
（一）清算审核期间转让房地产的处理 按相应的预征率预征税款
（二）清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积（国税发„2006‟187号）
（三）清算后补差款的处理
土地增值税清算后收取的清算时已转让房地产的补面积差款项直接作为增值额，按清算时确定的适用税率计算缴纳土地增值税。（市局办法第四十一条）
（四）纳税人清算后再转让房地产税款申报缴纳
纳税人清算后再转让房地产应当按月区分普通住宅和其他类型房地产 14 分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。（市局办法第四十二条）
（五）退税审批手续
对纳税人办理土地增值税清算时应退税款额度占预缴税款50%以上的或退税额度在100万元以上（含100万元）的，县(市、区)地税局应上报市地税局审批。（市局办法第四十三条）
七、土地增值税清算法律责任
1、《中华人民共和国税收征收管理法》 第五章 法律责任
2、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》 第七章 法律责任
3、财政部、总局、省地税局相关文件规定
八、土地增值税清算文书档案
（一）清算案例评审
要以土地增值税清算案例评审为有效抓手，推进土地增值税清算工作水平。市地税局负责组织土地增值税清算案例评审会，对全市各县（市、区）地税局上报的清算案例，围绕清算方法、清算对象、清算主体、清算程序、清算文书、适用法规、清算成效、案卷整理等标准，从合法性、真实性、典型性等方面进行综合评审，以点带面推动全市土地增值税清算工作。（市局办法第四十四条）
（二）档案管理
土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。（市局办法第四十五条）
（三）清算文书
1、建立健全《房地产开发项目土地增值税日常管理台账》；
2、规范完善《土地增值税清算申报表（企业填写）》；
3、严格填列《土地增值税清算审核表（税务机关填写）》；
4、补充完善了一系列征管文书。※市局办法10个附件：
（1）房地产开发项目土地增值税日常管理台账（2）土地增值税清算申报表（企业填写）（3）土地增值税清算审核表（税务机关填写）（4）土地增值税清算通知书（5）责令限期改正通知书
（6）土地增值税清算审核受理通知书（7）土地增值税清算审核补充资料通知书（8）土地增值税清算申报通知书（9）土地增值税清算终止审核通知书（10）土地增值税核定征收通知书
第二篇：土地增值税清算协议
土地增值税清算鉴证业务约定书
甲方（委托方）：XXXXX
甲方税务登记号：
乙方（受托方）：山东红旗税务师事务所有限公司
乙方税务师事务所执业证编号：18285
兹有甲方委托乙方提供土地增值税清算鉴证报告，依据《中华人民共和国合同法》及有关规定，经双方协商，达成以下约定：
一、委托事项
（一）项目名称：曹县交通家园一、二、三期土地增值税清算项目
（二）具体内容及要求：按照税法的规定对甲方2010年-2015年6月财务会计资料进行审核并出具土地增值税清算鉴证报告。
（三）完成时间：2015年9月30日前。
二、甲方的责任与义务
（一）甲方的责任
1.根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定，甲方有责任保证会计资料及纳税资料的真实性和完整性。
2.按照现行税收法律、法规和政策规定依法履行纳税义务是甲方的责任。这种责任还应当包括：（1）建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报相关的内部控制。（2）符合会计准则及有关规定。
3.甲方不得授意乙方人员实施违反国家法律、法规的行为。
4.基于重要性原则、截止性测试的性质和审核过程中的其他固有限制，以及甲方内部控制的固有局限性，经乙方审核后仍然可能存在未被发现的风险，乙方出具的鉴证报告不能因此减轻甲方应当承担的法律责任。
（二）甲方的义务
1.按照乙方要求，及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料和其他有关资料，并保证所提供资料的真实性和完整性。
2.确保乙方不受限制地接触任何与委托事项有关的记录、文件和所需的其他信息，并答复乙方工作人员对有关事项的询问。
3.委托人为乙方工作人员提供必要的工作条件和协助，主要事项将由乙方于外勤工作开始前提供清单。
4.委托人按本约定书的约定及时足额支付委托业务费用以及其他相关费用。
三、乙方的责任和义务
（一）乙方的责任
1.乙方应严格按照现行税收相关法律、法规和政策规定，本着独立、客观、公正的原则，对甲方提供的有关资料进行审核鉴证。
2.乙方应当制定合理计划和实施能够获取充分、适当、真实证据的审核程序，为甲方的委托事项提供合理保证。
3.乙方有责任在鉴证报告中指明发现的甲方违反国家法律法规且未按乙方的建议进行调整的事项。
（二）乙方的义务
1.乙方应当按照约定时间完成委托事项，并出具真实、合法的鉴证报告。
2.除下列情况外，乙方应当对执行业务过程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授权；（2）根据法律法规的规定，为法律诉讼准备文件或提供证据；（3）监管机构对乙方进行行政处罚所实施的调查、听证、复议等程序。
3.由于乙方过错导致甲方未按规定履行纳税义务的，乙方应当按照有关法律、法规及相关规定承担相应的法律责任。
4.属于乙方原因未按约定时限完成委托事项并给甲方造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。
5.乙方对甲方曹县交通家园项目进行审核并出具土地增值税清算鉴证报告，并代理甲方向税务部门进行解释。
四、约定事项的收费
经甲乙双方协商，按照项目收入0.1%计取，完成本委托事项费用为人民币28万元（￥280000元）。
上述费用分两次支付，土地增值税清算鉴证业务约定书签订之日起15日内预付服务费10万元；提交土地增值税清算报告时支付余款18万元。
五、土地增值税清算鉴证报告的出具和使用
（一）乙方应当出具真实、合法的土地增值税清算鉴证报告。
（二）乙方向甲方出具土地增值税清算报告一式三份。
（三）甲方不得修改或删减乙方出具的自查报告；不得修改或删除重要的数据、重要的附件和所作的重要说明。
六、约定事项的变更
如果出现不可预见的情形，影响审核自查工作如期完成，或需要提前出具自查报告时，甲乙双方均可要求变更约定事项，但应提前通知对方，并由双方协商解决。
七、约定事项的终止
（一）本约定书签订后，双方应当按约履行，不得无故终止。如遇法定情形或特殊原因提出终止的一方应提前通知另一方，并由双方协商解决。
（二）在终止业务约定的情况下，乙方有权就本约定书终止之日前对约定事项所付出的劳动收取合理的费用。
八、适用法律和争议解决
本约定书的所有方面均应适用中华人民共和国的法律进行解释并受其约束。与本约定书有关的任何纠纷或争议，双方均可选择如下解决方式：
（一）向原告所在地的人民法院提起诉讼。
九、本约定书的法律效力
（一）本约定书经双方法定代表人签字或盖章并加盖单位公章之日起生效，并在双方履行完成约定事项后终止。
（二）本约定书一式二份，甲乙方各执一份，具有同等法律效力。
十、其他事项的约定
本约定书未尽事宜，经双方协商另行签订的补充协议，与本约定书具有同等法律效力。
甲方（委托人）：
乙方：山东红旗税务师事务所有限公司
（盖章）
（盖章）
法人代表：（签名或盖章）
法人代表：（签名或盖章）
地址：
地址：
电话：
电话：
联系人：
联系人：
签约地点： 签约日期： 年 月 日
第三篇：土地增值税清算 收费标准
土地增值税清算 收费标准
1000万元以下（含1000万元）（‰）：2‰
1000万元以上-1亿元（含1亿元）（‰）：2‰
1亿元以上-5亿元以下（含）:0.6‰
5亿以上:0.3‰
注：1.收费基数为开发成本总额；
2.收费采用差额定率累进分段计算。
提醒：以上为行业收费标准，北京京审会计师事务所会依据企业资产总额、全年收入总额、帐务情况综合报价。
土地增值税清算审核收费标准
1000万元以下（含1000万元）（‰）：2‰
1000万元以上-1亿元（含1亿元）（‰）：2‰
1亿元以上-5亿元以下（含）:0.6‰
5亿以上:0.3‰
注：1.收费基数为开发成本总额；
2.收费采用差额定率累进分段计算
土地增值税汇算清缴审核收费标准
房地产开发完工产品清算鉴证；土地增值税清算鉴证----报价标准： 按开发成本金额计算收取：
1亿元（含）以下：千分之二
1亿元至5亿元（含）：万分之六
5亿元以上：万分之三
第四篇：《土地增值税清算讲解》
《土地增值税清算讲解》
为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，国家税务总局印发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，并于2007年2月1日起执行，省局将出台具体的结算办法，因该项工作任务重，结算工作较为复杂，税务干部必须熟练掌握土地增值税相关业务知识，才能更好完成该项工作任务，为此，市局决定就春训时机，对该项业务进行间要讲解。（因省局细则未出台，相关程序、具体操作规定以省局文件为准，本次讲解以土地增值税已明确的政策及如何计算土地增值税为主）。
一、土地增值税的概念
（一）什么是土地增值税
要理解和掌握土地增值税的具体内容，首先必须搞清楚什么是土地增值和土地增值税。所谓土地增值，是指某块土地因为周围环境的变化或者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下，发生地价上涨而形成的升值，土地增值税，是国家凭借其政治上的强制权力，参与国有土地增值税收益的分配的一个税种。具体讲，土地增值税是一种以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）所取得的增值额及征税对象，依照规定税率征收的税种。
（二）土地增值税的主要特点
归纳起来四个方面：
第一、土地增值税是在房地产的转让环节征收，转让一次就征收一次。这一点与营业税有些类似。
第二、土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据。在计算土地增值税时，要以转让房地产的收入减除规定的扣除项目金额后的余额来计征。这一点与企业所得税有类似地方。
第三、土地增值税在征管上采用以房地产的评估价格作为一种客观的标准或参照的标准。这一点与财产税有一定的共性。
第四、土地增值税是贯彻国家宏观调控政策而出台的一个税种，是国家利用税收杠杆对经济进行必要的调节，具有特定的开征目的。因而这个税又是一个特定目的税。
二、土地增值税的征税范围和房地产企业清算范围
（一）土地增值税的征税范围
所谓征税范围，是指税法规定必须征税的客观对象的具体内容。
《条例》的第二条对土地增值税的征税范围作了明确：即是转让国有土地使用权、地 上建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。
（二）土地增值税征税范围的界定
1、土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。
这里主要搞清，农村集体所有的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》等规定，是不得自行转让的，只有国家征用以后变为国家所有的，才能进行转让。
2、土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。这里要搞清两层含义：
第一、土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。国有土地使 用权出让是指国家以土地的所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让的行为。这种行为属于由政府垄断的土地一级市场。因此土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围。
第二、土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权，房产产权的行为。
凡土地使用权，房产产权未转让的（如房地产出租）不征收土地增值税。
3、土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。
这里要注意两个方面情况：
第一、以继承、赠与方式转让房地产，因其只发生房地产产权的转让，没有取得相应 收入，属于无偿转让，不纳入土地增值税征税范围。但是，以继承、赠与之名，行出售或交换之实的行为除外。
第二、虽然无转让收入，但应视同销售，如：房地产企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人，抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。（国税发〔2006〕187文），征收土地增值税。
三、今年开展的房地产开发企业清算范围及程序
（一）、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地开发项目为单位进行清算，对分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（国税发〔2006〕187文）
这强调一下普通住房的标准，根据宣城市政府公布的标准三个条件：
第一、住宅小区建筑容积率在1.0以上；
第二、单套建筑面积在144平方米以下；
第三、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
凡同时达到以上三个条件的为普通住房，不能同时符合三个条件的为非普通住房，条 件今年发生变化，市局及时通知各分局，以新条件为准。
（二）房地产开发企业土地增值税清算范围
1、符合下列情形之一的，纳税人应进行清算；
（1）、房地产开发项目全部竣工，完成年销售的；
（2）、整体转让未竣工决算房地产开发项目；
（3）、直接转让土地使用权。
对满足上述条件之一的，从今年2月1日起要全面开展清算。对今后发生的满足上述条件的项目，纳税人须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
2、对符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑 面积 85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）、省税务机关规定的其他情况。（以省局不发具体清算办法为准）。
对符合上述情形之一的，主管税务机关可要求纳税人在限定的期限内办理清算手续。
（三）、清算应报送的资料
目前我省的具体清算办法还未下发，最终以省局要求为准，但根据总局国税发〔2006〕187号文件要求，纳税人办理土地增值税清算应报送下列资料。
1、房地产开发企业清算土地增值税书面申请，土地增值税纳税申报表；
2、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的土地价款凭证，国有土地作用权出让 合同、银行货款利息结算通知单，项目工作合同结算单，商品房购销合同统计表等与转让房地产收入、成本和费用有关的证明资料；
3、主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
纳税人委托税务中介机构审核鉴定的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值 税清算税款鉴定报告》。对符合要求的鉴定报告，税务机关可以采信。
各分局要广泛开展房地产开发企业土地增值税清算工作的宣传，对符合清算条件的开发项目，告知纳税人主动进行申报，并按规定报送相关附件资料，主管税务机关要对纳税人报送资料要进行认真审核，并制作资料清单，为税务机关实施结算，开展纳税评估、实施专项检查打下基础。
四、土地增值税的计算
根据《条例》第四条“纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项 目金额后的余额，为土地增值额”之规定，计算土地增值税首先要确定增值额。要确定增值额，必须把握两个关键要素。第一要素是转让房地产取得的收入；第二要素是计算土地增值税的扣除项目金额。
（一）房地产转让收入的确定
1、房地产销售收入确认范围
转让房地产的收入是指房产的产权所有人，土地使用人。将房屋的产权，土地使用权 转移给他人而取得的货币形态、实物形态、其他形态等全部价款及相关的经济收益。包括土地转让收入，商品房销售收入、配套设施全额收入。
对房地产开发企业而言，转让土地使用权，销售商品房等的收入于销售实现时记入“经营收入”或“销售收入”科目，并按收入的类别设置明细帐；而按照合同规定预收购房单位和个人的购房定金，则记入“预收帐款”科目。
2、确认收入时限。（U盘资料）
3、视同销售行为收入的确定
前面已讲房地产开发企业视同销售六种情况，在发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入的确定按下列方法和顺序：
（1）、按本企业在同一地区，同一销售的同类房地产的平均价格确定：
（2）、由主税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值的确定。
（二）、房地产开发企业土地增值税扣除项目金额的计算。
房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据《条例》第六条及实施细则第七条的规定执行。各扣除项目具体含义和规定如下：
1、取得土地使用权所支付的金额。
包含两方面内容：一是取得土地使用权所支付的地价款；
二是取得土地使用权时按国家规定交纳的有关费用。
（1）、如何确认地价款
第一、以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权，向国土局支付的土地出让金（土地一级市场）。
第二、以行政划拨方式取得土地使用权，为转让土地使用权时，按国家有关规定补交的土地出让金。
第二、以转让方式取得土地使用权（二级市场），为向土地使用权人实际支付的地价款。
（2）、取得土地交纳费用如何规定。
是指纳税人在取得土地使用权过程中如办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登 记、过户手续费。
2、房地产开发成本
开发土地和新建房和配套设施的成本，简称房地产开发成本，是指纳税人房地产开发 项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费，基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
（1）、土地征用及拆迁补偿费，是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征地费用，拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用，解决拆迁户住房和安置补拆迁者工作的安置及补
偿费用等支出。还应注意的是，如果土地的征用及拆迁补偿是由政府或他人承担的，这部分土地的征用及拆迁补偿费在纳税人的房地产开发成本中不允许扣除。
（2）、前期工程费，是指在房地产开发项目建造前可发生的一些费用。包括规划、设计，项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。如果纳税人取得是已经进行土地开发的“熟地”，已接好“三通一平”，则这部分前期工程费在纳税人房地产开发成本中不允许扣除。
（3）、建筑安装工程费，是指房地产开发项目在建造过程中发生的各种建筑工程费用和安装工程费用。对企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入开发成本部分扣除。
（4）、基础设施费，是指房地产开发项目所需的各项基础设施建设发生的支出，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
（5）、公共配套设施费，如小区内的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按下列原则处理：
一是建成后产权属于全体业主所有权、其成本、费用可以扣除；第二建成后无偿移交政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除：
第三、建成后有偿转让的、应计算收入的，并准予扣除成本、费用。
（6）、开发间接费用，是指纳税人内部独立核算单位直接组织，管理开发项目发生的 各项间接费用。包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、转房摊销等。纳税人行政管理部门（总部）发生的管理费用，在房地产开发费用中扣除，不应在此项扣除。
3、房地产开发费用
房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用，管理费用和财务费用，该 项费用，不按实际发生的费用进行扣除，而按《细则》规定的标准进行扣除。
《细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他方面费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用，取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%内计算扣除。
4、与转让房地产有关的税金
是指纳税人在转让房地产时缴纳的营业税，城市维护建设税。因转让房地产交纳的教 育费附加、地方教育附加费，可视同税金予以扣除。除房地产开发企业，其他纳税人缴纳的印花税允许在税金中扣除。
5、加计扣除
对房地产开发企业，《细则》规定，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成 本计算的金额之和，加计20%的扣除。
以上讲的5个方面，属于房地产开发企业土地增值税的扣除项目金额，根据国税发〔2006〕187文件精神及《条例》规定，还应注意的几点：
第一、除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金，预提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
第二、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法省局将进一步确定，以省局方法为准。
第三、属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其它合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
第四、对普通住宅和非普通住宅成本费用的分摊计算确定扣除项目的方法以省局即将下发的细则为准，目前各地的做法有：按建筑面积、占地面积、销售收入的比例分摊等。
第五、在清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积
第五：纳税人建造普通标准住宅出售、增值额未超过扣除项目金额20%的。免征土地增值税。
（三）、土地增值税的税率和具体计算方法
1、税率略
2、具体计算步骤
（1）计算增值额
增值额=转让房地产收入—扣除项目金额
（2）计算增值额与扣除项目金额的比例
该比例=增值额/扣除项目金额
（3）计算土地增值额的税额
土地增值额=
Σ增值额*适用税率
3、具体计算方法。
第五篇：土地增值税的清算审核
为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，市局编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。
案例一
北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。
在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下：
—、整体项目情况简介
1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米;其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。
3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。
4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。
5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。
6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。
7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为：160,000/200,000=80﹪。
二.取得收入情况说明
该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面积为160,000平方米，共取得销售收人总额1,430,000,000元，总额全部为货币收入(人民币)。其中：出售住宅120,000平方米，取得销售收入900,000,000元;出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255,000,000元;出售办公用房25,000平方米，取得销售收入总额275,000,000元。另外，取得租金收入200，000元。
对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用，未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不包含在转让房地产的收入中。
三、扣除项目情况说明
(一)取得土地使用权所支付的总金额为453,200,000元。
单位提供的“x号土地出让合同”及京房地[低]字X号地价缴款证明，“东园小区”项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金440,000,000元，缴纳契税13,200,000元(不含公共配套设施政府赠送的占地面积)。
该项目本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额为362,560,000元
具体计算可采取以下两种方法： 1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000元;2、453,200,000*80﹪=362,560,000元。
(二)开发成本
经鉴证该单位提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年5月该项目工程成本为493,600,000元，该项目本次清税应扣除的房地产开发成本金额为394,880,000元。其中：
(1)土地拆迁及补偿费：39,700,000元。(2)前期工程费：115,070,700元。(3)建筑安装工程费:290,000,000元。(4)基础设施费：1,586,000元。(5)公共配套设施费：27，942，700元。(6)开发间接费:19,300,600元。(开发成本具体内容、数据来源见《鉴证报告》相关表格。)
分摊扣除金额计算过程为：
1、土地拆迁及补偿费39,700,000元+前期工程费115,070，700元+建筑安装工程290,000,000元+基础设施费1,586，000元+开发间接费19,300,600元=465,657,300元。
具体计算可采取以下两种方法：
465,657,300元/200,000*160,000=372,525,840元;
465,657,300*80﹪=372,525,840元
2、公共配套设施费:27,942,700元，本次清算分摊扣除的公共配套设施费用22,354,160元。
27，942,700/200,000*160,000=22,354,160元
(三)房地产开发费用
该公司不能提供金融机构贷款证明，利息支出无法确定，因此三项费用扣除的金额为:(362,560,000+394,880,000)*10﹪=75,744,000元。
(四)缴纳与销售环节的有关营业税71,500,000元，缴纳城市维护建设税和教育费附加7,150,000元。
(五)房地产开发企业加计扣除为
(362,560,000+394,880,000)*20﹪=151,488,000元
根据以上数据，本次清算允许扣除项目的总金额为:362,560,000+394，880，000+75，744，000+78，650，000+151，488，000=1,063,322,000元。
四、纳税情况详细计算过程
该项目属于既有普通标准住宅，又有其他商品房，应分别计算增值额。
(一)普通标准住宅计算过程
1、出售普通标准住宅取得收入900,000,000元
普通标准住宅占清税项目面积的比例为120,000/160,000=75﹪
扣除项目金额=1,063,322,000*75﹪=797，491，500元
增值额=900,000,000-797,491,500=102,508,500元
增值额与扣除项目金额之比(增值率)为102,508,500/797,491，500=12.85﹪
该项目的普通标准住宅部分，因增值额未超过扣除项目金额20﹪，应免征土地增值税。
(二)其他商品房计算过程
出售商业及办公用房取得收入530,000,000元
已出售的商业及办公用房占清税项目面积的比例为40,000/160，000=25﹪
扣除项目金额=1，063，322，000*25﹪=265,830,500元
增值额=530,000,000-265,830,500=264,169,500元
增值额与扣除项目金额之比(增值率)为264,169,500/265，830，500=99.38﹪
适用税率为40﹪
应纳土地增值税为：
(264,169,500*40﹪)-(265,830,500*5﹪)=92,376,275元
已纳土地增值税为:5,000,000元
应补缴土地增值税为：
92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元
五、税务机关审核情况
(一)对清税资料的审核
税务机关通过对纳税人提供的相关资料及《鉴证报告》中披露的内容情况与相关数据进行核对审核后，根据土地增值税现行政策规定，对该清算项目审核确认情况如下：
(二)确定销售收入1,430,000,000元
根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，对该项目出售住宅120,000平方米，取得销售收入900,000,000元;出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255，000，000元;出售办公用房25，000平方米,取得销售收入275,000,000元，进行核对后，未发现问题。
同时对该房地产开发企业代收的有关费用核算情况进行审核，未发现代收的费用计入房价中，而是在房价之外“其他应付款”帐户单独收取的，可以不作为收入。
根据有关政策规定，对于该项目取得租金收入200,000元，不属于征税范围。
(三)确认扣除项目金额
土地增值税扣除项目确定时，应按清算面积160,000平方米占整体面积200,000平方米的比例进行分配后，确定本次清算允许扣除项目总金额为1,052,922,000,其中：
1、取得土地使用权时所支付的金额为362,560,000元
经审核纳税人提供的土地出让合同及付款凭证，该项目取得土地使用权所支付的金额为453,200,000元，按清税面积与总建筑面积配比后，未发现问题。
2、房地产开发成本的金额为:386,880,000元。
(1)经审核纳税人提供的土地拆迁及补偿费的支付凭证和拆迁协议，确认金额为39,700,000元，按清税面积与总建筑面积配比分摊后本次清算允许扣除金额为31,760,000元，未发现问题。
(2)首先通过对《鉴证报告》中扣除“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费”的相关附表中列举的明细项目内容进行审核，符合土增税政策规定允许扣除的范围。
其次，根据纳税人提供的开发项目成本财务报表及中介机构鉴证的工作底稿等资料，并按清税面积与总建筑面积配比分摊后，确认的四项费用本次扣除金额为340,765,840元，未发现问题。公式：
([前期工程费115,070,700元+建筑安装工程费+290,000,000元+基础设施费1,586,000元+开发间接费19,300,600元=425,957,300元]*80﹪=340,765,840元)
另外，通过对四项费用计算后，该项目四项费用每平方米工程造价的金额为2129.79元，不高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的2006年“居住”(高层普通住宅-毛坯房)及“商业”类每平方米建安造价金额。
(3)公共配套设施费用的审核
经对纳税人提供的《鉴证报告》“基础设施费鉴证表”中列举的公共配套设施费内容进行审核后，发现游泳馆是对外开放经营性质的设施，根据土地增值税现行政策规定不应列入公共配套设施扣除范围，应将游泳馆列支的10,000,000元费用从公共配套设施扣除总费用中剔除，确认该清算项目公共配套设施费用的金额为17,942,700元，按清算面积分摊后，本次允许扣除的金额14，354,160元。公式：
17,942,700/200,000*160,000=14,354,160元
对于公共配套设施费用中的车库费用金额，由于纳税人提供了人防工程证明，允许分摊扣除。
3、房地产开发费用的审核
《鉴证报告》中对该单位房地产开发费用是按率扣除计算的金额，由于税务机关审核后已对游泳馆列支的费用10,000,000元进行调减，因此，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10﹪进行重新计算后应扣除金额为74,944,000元。
4、扣除与转让房地产有关的税金78,650,000元，经审核后没有发现问题。
5、重新计算房地产开发企业加计扣除为
(362,560,000+386,880,000)*20﹪=149,888,000元。
经审核后本次清算面积允许扣除项目的总金额为:362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,922,000元
(四)修正后的应纳税款计算
1、普通标准住宅计算过程
经税务机关审核确认后，本次清算的120,000平方米商品住宅，全部符合北京市公布的普通标准住宅的标准，可以享受普通标准住宅的优惠政策。
出售住宅取得收入900,000,000元
普通标准住宅占清税项目面积的比例为：120,000/160,000=75﹪
扣除项目金额=1,052,922,000,*75﹪=789,691，500元
增值额=900,000,000-789,691，500=110,308,500元
增值额与扣除项目金额之比(增值率)为110,308,500/789，691，500=13.97﹪
通过对出售的普通标准住宅部分的应纳税款计算后，增值额未超过扣除项目金额20﹪，应兔征土地增值税。
2、其他商品房计算过程
出售商业及办公用房取得收入530,000,000元
其他商品房占清税项目面积的比例为40，000/160,000=25﹪
扣除项目金额=1,052,922,000*25﹪=263,230,500元
增值额=530,000，000-263，230，500=266,769,500元
增值额与扣除项目金额之比(增值率)为266,769,500/263,230,500=101.34﹪
适用税率为50﹪
应纳土地增值税为：
(266,769,500*50﹪)-(263, 230,500*15﹪)=93,900,175元
已纳土地增值税为：5，000,000元
应补缴土地增值税为：88,900,175元
六、对东园小区项目审核后有关的附列情况：
(一)总建筑面积200,000平方米
(二)批准可销售面积170,000平方米
(三)已出售面积160,000平方米
(四)取得收入1,430,000,000元
(五)本次清算扣除项目总金额为：1,052,922,000元。
1、本次清算扣除取得土地使用权所支付的金额362,560,000元。
2、本次清算扣除房地产开发成本386,880,000元。
3、本次清算扣除房地产开发费用74,944,000元。
4、本次清算扣除与转让房地产有关的税金78,650,000元。
5、本次清算加计扣除金额为149,888,000元。
(六)本次清算每平方米允许分摊扣除的金额6580.76元。
案例二
北京市崇文区某涉外房地产开发有限公司投资建设的东湖楼住宅项目，于2007年1月向崇文地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门通过对该项目的有关资料和《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)进行审核，特别是对其内容、格式进行了重点验收后，同意办理清税手续。在《鉴证报告》中披露该项目具体情况如下：
—、整体项目情况简介
1、某房地产开发有限公司建设东湖楼住宅项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)23x号文件批准投资开发的项目，座落于崇文区XX号，规划批准总占地面积4000平方米。该单位在2003年3月曾到崇文地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
2、该项目于2002年初开工建，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为20，000平方米，地上10层为住宅，地下2层为人防工程。可售面积证书中批复商品房销售面积17，000平方米，其余不可出售的面积为3000平方米，分别为：变电站和热力站面积1000平方米、车库面积2000平方米。截止2006年12月31日，已出售面积为16，000平方米;剩余7套住宅面积1000平方米，已作为奖励转给本单位职工。
3、该项目在2006年11月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。
4、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：商品住宅建筑面积17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面积145平方米，每平方米平均售价为8300元，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房标准确定应同时满足三个条件的规定，该项目出售的住宅单套建筑面积在140平方米以上，不能享受普通标准住宅的优惠政策。
5、该项目截止到清算前已按非普通标准住宅政策规定的0.5﹪预征率，预缴了土地增值税300,000元。
二、取得收入情况说明
该项目出售的商品住宅取得销售收入132,800,000元，全部为货币收入。
三、扣除项目情况说明
(一)取得土地使用权所支付的金额为16,480,000元。
单位提供了“X号土地出让合同”及京房地[地]字X号地价缴款证明，经确认东湖楼住宅项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局交纳土地出让金16,000,000元，缴纳有关税费480,000元。
(二)房地产开发成本
经鉴证该公司提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年12月该项目工程总成本为111,000,000元。其中：(1)土地拆迁及补偿费：35,642,400元，(2)前期工程费：3,070,000元，(3)建筑安装工程费:56,000,000元，(4)基础设施费:8,960，000元，(5)公共配套设施费:1,027,000元，(6)开发间接费：6，300,600元(开发成本具体明细内容、数据来源见《鉴证报告》相关表格)。
(三)房地产开发费用为7804000元
1.利息支出为1,430,000元，有单位提供的金融机构证明。
2.其他房地产开发费用(16,480,000+111,000,000)*5﹪=6,374,000元。
(四)与转让房地产有关的税金6,640,000元(提供了相应完税凭证)。
(五)财政部规定的加计扣除金额为：(16,480,000+111,000,000)x20﹪=25,496,000元。
四、纳税情况详细计算过程
(一)房地产转让收入132,800,000元;
(二)扣除项目金额合计167,420,000元;
其中：
1.取得土地使用权所支付的金额为16,480,000元;
2.开发土地和新建房及配套设施的成本为111,000,000元;
3.开发土地和新建房及配套设施的费用为7804000;
4.与转让房地产有关的税金为6,640,000元;
5.加计扣除为25,496,000
(三)增值额132,800,000-167,420,000=-34,620,000元
(四)应纳土地增值税为0。
(五)已纳土地增值税为300,000元。
(六)应退土地增值税300,000元。
五、税务机关审核情况
(一)资料审核
对纳税人提供的相关资料与鉴证报告中的数据进行核对并对鉴证报告中披露的内容情况进行审核后，根据土地增值税现行政策规定，税务机关对该项目清算情况审核确认如下：
(二)收入确认
根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，进行审核后，发现对于奖励职工的7套住宅没有包含在销售收入中，应视同销售，将奖励职工的住宅1000平方米，按该项目平均销售价格每平方米8300元，增加销售收入8,300,000元，因此全部销售收入合计为141,100,000元。
(三)扣除项目金额确认
1.根据纳税人提供的“X号土地出让合同”及支付凭证审核取得土地使用权所支付的金额为16,480,000元;
2.开发成本确认
(1)对于土地拆迁及补偿费35,642,400元，经审核拆迁协议及支付凭证，未发现问题。
(2)对于2000平方米的车库和1000平方米的变电站、热力站，经审核纳税人提供的人防工程证明，均可确认为公共配套设施。由于该项目全部销售，扣除的公共配套设施费1,027,000元，未发现问题。
(3)对于前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费四项费用扣除金额，通过计算，该项目每平方米工程造价的金额3716.53元(前期工程费3,070,000+建筑安装工程费56,000,000+基础设施费8,960,000+开发间接费6,300,600)/20000(总建筑面积)=3716.53元)，明显高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的2006年“居住(高层普通住宅-毛坯房)类每平方米建安造价2263元的标准，同时税务机关经过抽查《鉴证报告》工作底稿后，对部分疑点数据要求纳税人进一步提供有效合法凭证，但纳税人无法提供进一步的证明资料，税务机关根据政策决定对该项目的四项费用采取核定办法进行扣除。
扣除公式为:2263x20,000=45,260,000元
(4)经审核确认后，开发成本扣除合计为：
35，642，400+1，027，000+45，260，000=81，929，400元
3.房地产开发费用确认
(1)利息支出
通过对该单位提供的金融机构贷款利息证明和借款合同的审核，税务机关认为扣除的贷款利息，不是按清算项目单独进行划分计算的，不适用按利息支出据实扣除的政策，利息不能单独扣除。
(2)房地产开发费用
由于该项目利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10﹪进行计算扣除。
(16,480,000+81,929,400)x10﹪=9,840,940元
4.与转让房地产有关的税金6,640,000元，经审核数据无误。
5.财政部规定的加计扣除金额为：
(16,480,000+81,929,400)x20﹪=19,681,880元
(四)应纳税款计算
(一)房地产转让收入141,100,000元;
(二)扣除项目总金额合计134,572,220元;
16,480,000+81,929,400+9,840,940+6,640,000+19，681,880=134,572,220元
(三)增值额
141，100，000-134,572,220=6，527，780元
(四)增值额与扣除项目金额之比(增值税)
6，527,780÷134,572,220x100﹪=4.85﹪
(五)适用税率30﹪
应纳土地增值税为6,527,780x30﹪=1,958,334元
(六)已纳土地增值税为300,000元
(七)应补土地增值税1,658,334元
案例三
北京市某房地产开发有限公司投资建设的xx项目，座落于丰台区xx号。2006年10月，向丰台地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门通过对该项目提供的有关资料和《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称鉴证报告)中内容、格式进行了重点验收后，同意办理清税手续。在《鉴证报告》中披露的该项目具体情况如下：
一、整体项目情况简介
1、某房地产开发有限公司建设xx项目，是经北京市发展计划委员会于2003年12月以(2004)458号文件批准投资开发的项目的，座落于丰台区xx号，规划批准总占地面积10,000平方米。该单位在2004年1月曾到丰台地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
2、该项目于2004年初开工建设，于2005年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为20,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积15,000平方米，全部为住宅，剩余自用办公面积5,000平方米.3、截止2006年9月30日，批准可售住宅面积15,000平方米已全部出售完毕。
4、该项目在2006年6月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书“。
5、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积15,000平方米、总商品住宅176套，平均每套85.23平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的15,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。
6、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为：15,000/20,000=75﹪。
二、取得收入情况说明
该单位于2005年5月开始预销售xx项目，截止到2006年9月30日，共取得销售收入总额120,000,000元，总额全部为货币收入(人民币)。
三、扣除项目情况说明
(一)取得土地使用权所支付的总金额为22,660,000元。
单位提供的“x号土地出让合同”及京房地[低]字x号地价缴款证明，经确认“东园小区”项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金22，000，000元，缴纳契税660,000元。
该项目本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额为16，995,000元。
具体计算方法：
22,660,000*75﹪=16,995,000元。
(二)开发成本
经鉴证该单位提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年10月该项目工程总成本为118,352,000元，该项目本次清税应扣除的房地产开发成本金额为88,764,000元。其中
(1)土地拆迁及补偿费：90,890,000元。(2)前期工程费：5，000,700元。(3)建筑安装工程费:4,000,000元。(4)基础设施费：5，861，000元。(5)公共配套设施费：0元。(6)开发间接费：12,600,300元。(开发成本具体内容、数据来源见《鉴证报告》相关表格。)
分摊扣除金额计算过程为：
118,352,000*75﹪=88,764,000元
(三)房地产开发费用
该公司不能提供按清算项目支付的金融机构贷款证明，利息支出无法确定，因此三项费用扣除的金额为：(16,995,000+88，764,000)*10﹪=10,575,900元
(四)缴纳与销售环节的有关营业税、城市维护建设税、教育费附加共计6,600,000元。
(五)房地产开发企业加计扣除为：(16,995,000+88,764,000)*20﹪=21,151,800元。
根据以上数据，本次清算允许扣除项目总金额为
16.995，000+88.764，000+10，575，900+6，600，000+21，151,800=144,086,700元。
四、纳税情况详细计算过程
该项目属于普通标准住宅，计算纳税情况为：
取得收入120,000,000元
扣除项目金额=144，086，700元
增值额=120,000,000-144,086,700=-24,086,700元
由于该项目没有增值额，兔交土地增值税。
五、税务机关审核情况
针对上述案例，我们编写了两种情况的假设审核结果方法，请参考。
假设一
(一)对清税资料的审核
根据纳税人提供的相关资料及《鉴证报告》中披露的内容情况与相关数据进行核对审核后，根据土地增值税现行政策规定，税务机关对该项目清算审核确认情况如下：
(二)确定销售收入120,000,000元
根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房问号、销售面积、销售收入等，对该项目出售住宅15,000平方米，取得销售收入120,000,000元，进行核对后，未发现问题。
(三)扣除项目金额的审核
土地增值税扣除项目确定时，应按清算面积15,000平方米占整体面积20,000平方米的比例进行分配后计算。
1、取得土地使用权时所支付的金额
经审核纳税人提供的土地出让合同及付款凭证，该项目取得土地使用权所支付的金额为22,660,000,按清税面积与总建筑面积配比后，本次清税应扣除16,995,000元，未发现问题。
2、房地产开发成本
(1)对清算时扣除的土地拆迁及补偿费的金额90，890,000元，通过我们审核后发现，该项目提供支付凭证和相应的拆迁补偿协议书中记载的内容不相符，因此，对土地拆迁及补偿费90,890,000元的金额无法判断，决定不允许扣除。
(2)对《鉴证报告》中成本扣除的“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费”相关表中列举的明细项目内容进行审核后，虽然通过对四项费用计算后，该项目每平方米工程造价的金额为1373.1元，不高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的2005年“居住”(高层普通住宅-毛坯房)类每平方米建安造价2167.94元。但对有些疑点项目及金额，我们调取了中介机构《鉴证报告》的工作底稿与纳税人提供的开发项目相关成本财务报表统计的相关金额进行核对，发现工作底稿披露的四项开发费用，特别是建筑安装工程费的支出与成本财务报表统计的金额数据相差较大。经过研究，决定暂停清算，向纳税人开具《土地增值税清算中止核准通知书》送达给纳税人，要求纳税人在30日内进一步补充与清算项目相关的财务计账的有关凭证证明资料，结果纳税人没有按主管税务机关规定期限提交补正材料。据此情况，税务机关决定对该清算项目移交给纳税评估部门按检查程序进行办理清算工作。向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》送达给纳税入，并将全部清算资料移交纳税评估部门按照有关规定程序进行稽查检查工作。
假设二：
假设主管地方税务机关在对案例三清算审核过程中，经过对疑点项目金额调取《鉴证报告》工作底稿和纳税人进一步补充的相关资料核对审核后，发现，由于多种原因，该项目的成本核算账簿账目混乱，成本材料凭证残缺不齐，税务机关难以确定扣除项目金额因此，向纳税人送达了《土地增值税清算终止核准通知书》和《土地增值税核定征收通知书》决定该清税项目，按确定的销售收入120,000,000元x核定征收率(核定征收率以正式文件为依据)，计算征收土地增值税。
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