土地增值税清算鉴证审计资料清单

第一篇：土地增值税清算鉴证审计资料清单

土地增值税清算鉴证审计资料清单

一、被审单位基础资料

1、单位设立时的合同、协议、章程及以后变更登记时的批文、章程、验资报告复印件

2、营业执照副本、税务登记证（国、地税）副本、组织机构代码证复印件；

二、确认征收范围的有关资料

1、项目立项批准批复文件复印件；

2、《土地增值税项目登记表》复印件；

3、《建设用地规划许可证》复印件；

4、《建设工程规划许可证》复印件；

5、《销售许可证》复印件；

6、《建设工程开工证》复印件；

7、《国有土地使用证》复印件；

8、合作开发协议；

注：（对于非常规开发项目，“五证”不全的，应提交有关取得土地的资料 和进行开发活动的资料）

三、确认清算单位的有关资料

1、项目竣工决算报告或竣工决算审计报告、项目的工程竣工验收报告；

2、税务机关出具的普通住宅的确认文件（如无则不需提供）

3、土地增值税项目登记表

4、房屋土地管理局测绘面积报告书；

5、商品住房建筑面积情况明细表（如无则不需提供）

6、商品住房建筑面积情况明细表（附表）（如无则不需提供）

7、已完工开发项目成本表；（如无则不需提供）

四、确认清算条件的有关资料

1、直接转让土地使用权的转让合同；

2、清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；

3、纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目，应提交注销税务登记的有关手续，作为确认应进行清算的依据；

4、销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等；取得实物收入的，应提交评估报告；

注：确认清算条件，所使用的证据还包括前面已经提供的项目竣工清算报表、已完工开发项目成本表、清算项目的销售许可证、房屋土地管理局测绘面积报告书等四项资料；

五、确认收入总额的有关资料

1、与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。

注：确认收入总额，所使用的证据还包括前面已经提供的：主要开发

产品(工程)销售明细表，与销售商品房有关证明资料，直接转让土地使用权的转让合同等三项资料；

六、确认扣除项目总额的有关资料

1、能够按清算项目支付贷款利息的有关证明

2、上缴土地转让金收据复印件；

3、按评估价确认扣除项目的，应提交资产评估报告（如无则不需提供）；

4、无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证； 注：确认扣除项目总额，所使用的证据还包括前面已经提供的： 项目竣工决算报表，已完工开发项目成本表，取得土地使用权时所

支付的地价款有关证明凭证，国有土地使用权出让或转让合同，清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单，借款合同，清算项目的 工程竣工验收报告，与转让房地产有关的完税凭证等八项资料。

第二篇：土地增值税清算鉴证报告

大连市房地产开发项目 土 地 增 值 税 清 算

鉴

证

报

告

单位签章：大连房地产开发有限公司

2010年5月28日 土地增值税鉴证报告

大明所税鉴字2010（185）号

大连房地产开发有限公司：

我们接受委托，对贵单位转让“”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《实施细则》，以及相关政策规定，并参照《中国注册税务师执业准则》、《中国注册会计师审计准则》对贵单位所提供的凭证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。

经审核，贵单位“”项目：

土地增值税相关数据

取得转让房地产收入

1、货币收入 其

2、实物收入 中

3、其他收入

扣除项目总金额

1、取得土地使用权所支付的金额

2、土地征用及拆迁补偿费

3、开发土地和新建房及配套设施的四项成本 其

4、公共配套设施费的成本 中

5、开发土地和新建房及配套设施的费用

6、与转让房地产有关的税金

7、从事房地产开发的纳税人加计扣除额

应缴土地增值税税额为 免缴土地增值税税额为 已缴土地增值税税额为

项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为 特此报告

金额（单位：元，列至角分）

63,233,652.60 63,233,652.60

53,997,561.55 3,393,363.15

35,443,632.10

3,883,699.53 3,509,467.72 7,767,399.05

0

0 0 附件：

1、《土地增值税纳税鉴证表》

2、《土地增值税缴款情况汇总表》

3、《房地产转让收入鉴证表》

4、《扣除项目汇总表》

5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》

6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》

7、《前期工程费鉴证表》

8、《建筑安装工程费鉴证表》

9、《基础设施费鉴证表》

10、《开发间接费用鉴证表》

11、《公共配套设施费鉴证表》

12、《利息支出鉴证表》

13、《与转让房地产有关的税金鉴证表》

中介机构负责人： 中国注册税务师：

大连税务师事务所有限公司 中国注册税务师：

地址：大连市中山区明泽街16号 联系电话：

2010年5月28日 土地增值税纳税鉴证说明

我们接受委托，对贵单位转让“”项目，应缴纳的土地增值税进行了鉴证，现将鉴证情况说明如下：

一、整体基本情况

项目座落于大连市甘井子区营城子街道郭家沟村；该项目于2005年8月29日取得“大政地城字[2005]6096号大连市人民政府土地批件；于2007年7月10日取得甘规发[2007]027号《建设用地规划许可证》；于2008年3月3日补发取得***301号《建筑工程施工许可证》；于2009年10月20日取得2009年第 《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2008年7月16日取得大房预许字 号《商品房预售许可证》。

该项目于2007年7月10日经大连市规划局批准的总规建筑面积为20,667平方米，其中住宅面积20,667平方米。

本次对项目进行清算，清算的总建筑面积20,660.05平方米，其中普通标准住宅面积为20,660.05平方米，非普通住宅面积0平方米，公建、车库写字间等其他项目面积0平方米。

二、转让房地产取得收入说明

该项目于2005年11月开始销售，总可售建筑面积20,660.50平方米，截至清算基准日2010年4月30日，该项目已销售19,343.39平方米，共取得转让房地产收入63,233,652.60元，全部为货币收入，其中：

㈠ 普通标准住宅收入63,233,652.60元；

㈡ 非普通住宅收入0元；

㈢ 公建、车库、写字间等其他项目收入0元。

三、扣除项目有关情况说明

该项目扣除项目金额合计53,997,561.55元，其中：取得土地使用权所支付的金额3,393,363.15元；房地产开发成本35,443,632.10元；房地产开发费用3,883,699.53元；与房地产转让有关的税金3,509,467.72元；财政部规定的其他扣除项目7,767,399.05元，具体如下：

㈠ 普通标准住宅

1、取得土地使用权所支付的金额3,393,363.15元；

2、房地产开发成本35,443,632.10元；

3、房地产开发费用3,883,699.53元；

4、与房地产转让有关的税金3,509,467.72元；

5、财政部规定的其他扣除项目7,767,399.05元。

四、纳税情况详细计算过程

㈠ 普通标准住宅

⑴ 转让房地产收入总额63,233,652.60元；

⑵ 扣除项目金额合计53,997,561.55元；

⑶ 增值额＝⑴－⑵＝9,236,091.05元。

(4)增值额与扣除项目之比=9,236,091.05/53,997,561.55=17.10% 因增值率未超过20%,故普通标准住宅应缴土地增值税税额为零。

综上所述，贵公司“”项目应缴土地增值税税额合计0元，已缴土地增值税0元，应补缴土地增值税0元。

五、其他审核事项说明 大连房地产开发有限公司整体开发面积为180,868.80平方米,“”项目占地面积为19,010.32平方米。占地面积比例为10.51%，土地出让金和契税分别按此比例分摊。

中国注册税务师：

中国注册税务师：

大连税务师事务所有限公司

2010年5月28日

第三篇：土地增值税清算鉴证报告(范本)

土地增值税清算鉴证报告（范本）

业务约定书备案号：

事务所鉴证报告号：

__________：

我们接受委托，于××年×月×日至××年×月×日，对贵单位_____项目的土地增值税清算申报事项进行鉴证，并出具鉴证报告。

贵单位的责任是，及时提供与土地增值税清算申报事项有关的会计资料和纳税资料，并保证其真实、准确、完整和合法，确保贵单位填报的土地增值税清算申报表及其附表符合《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及其他税收法律、法规、规范的要求，并如实纳税申报。

我们的责任是，本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和有关政策、规定，按照《注册税务师管理暂行办法》、《注册税务师涉税鉴证业务基本准则》和《土地增值税清算鉴证业务准则》等行业规范要求，对贵单位__________项目土地增值税清算申报的真实性、准确性、完整性和合法性实施鉴证，并发表鉴证意见。

在鉴证过程中，我们考虑了与土地增值税清算相关的鉴证材料的证据资格和证明能力，对贵单位提供的会计资料及纳税资料等实施了审核、验证、计算和职业推断等必要的鉴证程序。我们

相信，我们获取的鉴证证据是充分的、适当的，为发表鉴证意见提供了基础。现将鉴证结果报告如下：

经对贵单位_____项目土地增值税清算申报事项进行鉴证，我们认为，本报告后附的《土地增值税清算申报表》及其附表已经按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及其他税收法律法规的相关规定填报,在所有重大方面真实、准确、完整地反映了贵单位______项目土地增值税清算申报情况。部分数据摘录如下：

1.收入总额：元；

2.扣除项目金额：元；

3.增值额：元；

其中普通住宅增值额：元；

其他项目增值额：元。

4.增值率（增值额与扣除金额之比）：

普通住宅增值率：%

其他项目增值率：%。

5.适用税率：

普通住宅适用税率：%；

其他项目适用税率：%。

6.应缴土地增值税税额：元；

7.已缴土地增值税税额：元；

8.应补土地增值税税额：元。

清算事项的具体情况详见附送资料。

本报告仅供贵单位__________项目向主管税务机关办理土地增值税清算申报时使用，不作其他用途。因使用不当造成的后果，与执行本鉴证业务的税务师事务所及注册税务师无关。

注册税务师：（签名、盖章）

项目负责人：（签名、盖章）

所长：（签名、盖章）

税务师事务所（盖章）

电话：××

地址：××

日期：××年××月××日

附送资料:

1.土地增值税清算鉴证报告说明

2.土地增值税清算申报表及其附表

3.税务师事务所执业证复印件

第四篇：土地增值税清算税款鉴证报告

土地增值税清算税款鉴证报告

河南省大明置业有限公司：

我们接受委托，于2008年8月1日至2008年8月30日，对贵单位“博雅苑住宅小区”土地增值税清算税款申报进行了鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。现将鉴证结果报告如下：

一、鉴证原则及依据：

（一）鉴证原则：在审核过程中我们始终坚持独立、客观、公正的原则进行了此次清算鉴证工作的实施。

（二）鉴证审核依据：按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，有关政策规定和《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求作为此次土地增值税的清算依据。

二、鉴证项目及清算期限：

（一）清算项目：针对贵公司在禹州“博雅苑住宅小区”的开发项目作为此次土地增值税清算项目。

（二）清算期限：贵公司开发项目“博雅苑住宅小区”自2003年10月起至2008年8月止为此次土地增值税清算税款的期限。

三、审核过程及主要实施情况：此次土地增值税清算税款申报的审核过程主要实施情况：

（一）首先对贵公司“博雅苑住宅小区”房地产的预售收入和销售收入进行了划分，并将已售房地产的预收账款全部转为应税收入，作为此次土地增值税清算收入的有效数据。

（二）对贵公司“博雅苑住宅小区”成本费用、扣除项目进行了审核，对未售房屋成本费用及其不合法凭据调减了扣除项目，从而确保了扣除项目的真实性。

（三）贵公司提供的内部账簿、凭证、纳税资料和外部依据具有相关性和可靠性。

四、鉴证结论：通过以上对贵公司“博雅苑住宅小区”项目土地增值税清算税款的审核，我们确认：

（一）收入总额 76940726.50元，其中普通住宅14006400.00

元，非普通住宅62934326.50元。

（二）扣除项目金额72721579.62元，其中普通住宅12462954.14

元，非普通住宅60258625.48元。

（三）增值额4219146.88元，其中普通住宅1543445.86元，非普通住宅2675701.02元。

（四）增值率（增值额与扣除金额之比）： 5.80%，其中普通住宅

12.38%，非普通住宅4.44%，普通住宅增值率没有超过20%，属免税范围，非普通住宅照章纳税。

（五）适用税率30%，指非普通住宅的适用税率。

（六）应缴土地增值税税额802710.31元。

（七）已缴土地增值税税额766644.55元。

（八）应补土地增值税税额36065.76元。清算事项的具体情况详见附件及证明。

本报告仅供贵公司报送主管税务机关受理土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。

税务师事务所所长：

中国注册税务师：

中国注册税务师：

地址：禹州市禹王大道西头北侧

许昌市文昌税务师事务所有限公司

2008年8月30号

附件：

1、税务师事务所和注册税务师执业证书复印件。

2、企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明。

3、土地增值税清算税款鉴证主表及其明细项目审核表具体包括：（1）土地增值税清算税款鉴证主表。

（2）土地增值税清算税款鉴证（销售普通住宅）明细表。（3）土地增值税清算税款鉴证（销售非普通住宅）明细表。（4）房地产开发土地面积及建筑面积统计表。（5）预收房款转入销售清算表。

（6）房地产开发产品土地增值税扣除项目核算分配表。（7）土地增值税成本、费用、销售汇总表。

（8）土地增值税扣除项目及收入权数分类分摊核算表。

4、土地增值税清算税款申报审核事项有关证明材料（复印件）。（1）建筑面积、销售面积、库存面积统计表。（2）河南大明置业有限公司房产开发完工情况统计表。（3）建设工程施工合同。

（4）中华人民共和国国有土地使用证。（5）禹州市建设工程规划许可证。（6）禹州市房屋房产预售许可证。

第五篇：土地增值税清算鉴证服务方案

XXX房地产开发有限公司

XXX项目土地增值税清算鉴证服务方案

房地产行业属于资金密集型行业，投资巨大，风险较高，开发周期长，不可预见因素多，就税收方面来讲涉及缴纳增值税及附加、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税、印花税、契税等，涉及税种齐全，纳税环节多，税收政策复杂，税收负担高，对投资收益有着非常重要的影响，其中尤以土地增值税为重，清算鉴证工作是一项技术性、政策性、经济性强的工作。

本公司作为一家综合性涉税服务单位，在长期的财税咨询及经营业务服务过程中，积累了丰富的工作经验，尤以房地产开发涉税服务精熟，业务主要辐射北京市石景山区、门头沟区、丰台区、大兴区、与业务主管部门建立了充分、畅通的沟通关系，为企业提供了无数的增值服务，对企业财税及经营业务工作提出了多方面、多层次的合理化建议，对规范企业纳税行为，规避财税及经营业务风险起了重要的作用，近几年本公司经营业绩斐然。现就我公司提供的鉴证服务方案汇报如下，请审查：

XX开发项目土地增值税清算鉴证服务

一、服务目标：协助委托人履行土地增值税清算义务，证实开发项目土地增值税清算真实、准确、合法、完整，经税务机关受理，取得清算结论。

二、组织保证

我公司如成功签约，参与本次XX房地产开发公司xx项目土地增值税清算鉴证服务工作，我们将结合服务项目详细情况和相关资料，并在充分了解被服务项目内容的基础上，我公司将组建强有力的清算鉴证服务小组和税务专家项目支持组。在项目审核期间将集中力量，抽调思想作风正派、业务素质高、审核工作经验丰富的强有力的专业技术人员投入本项目服务工作。初步确定具体负责项目清算鉴证工作的人员5人，项目支持税务专家4人（市级1人，区级3人）。保证做好清算鉴证服务工作的前期准备、中期清算鉴证工作和后期有关文件、报告的出具及申报审核的协调沟通。

三、服务内容

（一）清算鉴证前期准备

（1）梳理委托单位房地产开发项目，确定开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行日常管理和清算，结合开发项目特点、会计核算的成本对象，按照相关规定分析确定土地增值税清算单位；

(2）分析判断房地产开发项目是否符合清算条件，进行项目土地增值税的测算，提出清算方案和筹划意见，与委托单位进行沟通。

全部竣工并销售完毕的房地产开发项目，纳税人应在满足清算条件之日起90日内向主管税务机关提出清算申请,到主管税务机关办理土地增值税清算手续；

纳税人开发的房地产开发项目已竣工，且已转让的房地产建筑面积（含视同销售房地产）占项目全部可转让建筑面积在85%以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用1年以上的，由主管税务机关确定是否进行清算。确定需要进行清算的，主管税务机关出具《土地增值税清算通知书》送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起90日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管税务机关，办理清算手续。

（3）确定开发项目土地增值税清算截止日期:纳税人应以满足应清算条件之日起90日内或者接到主管税务机关清算通知书之日起90日内的任意一天，确认为清算收入和归集扣除项目金额的截止时间（以下简称清算截止日），并将清算截止日与委托单位协商确认后明确告知主管税务机关,实施项目清算。(二)中期清算鉴证工作

1、收入的鉴证服务

纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。审核人员应根据纳税人提供的清算资料，结合发票、普通住宅明细表和其他类型房地产明细表、商品房预售（销售）许可证、测绘成果资料，核实房地产转让收入。具体确认方式如下：

（1）土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

（2）纳税人将房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生权属转移时应视同销售房地产。

（3）对于纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，审核人员可要求纳税人提供书面说明或相关证据并评估是否存在涉税风险。

（4）税人将房地产转为企业自用或用于出租时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

（5）审核确定项目应税收入总额，销售面积占总可售面积的比重。

2、清算扣除项目的鉴证服务

按清算单位统计、分摊、计算各扣除项目金额，发生的扣除项目金额，原则上按建筑面积法分摊。对于纳税人能够提供相关证明材料，单独签订合同并独立结算的成本，可按直接成本法归集。扣除项目金额应当符合下列要求：经济业务应当是真实发生的，且是合法、相关的；所归集的各项成本和费用，必须实际发生并取得合法有效凭证。

清算扣除项目审核的内容具体包括：

（1）取得土地使用权所支付的金额。审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致；如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确；审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用；审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形；审核有无预提的取得土地使用权支付金额；比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。

（2）房地产开发成本，包括：

土地征用及拆迁补偿费：审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常；审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁(回迁)合同和签收花名册，并与相关账目核对；审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。

前期工程费：审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常；审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。

建筑安装工程费：出包方式：重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；审核纳税人是否存在利用关联方(尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时)承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。基础设施费、公共配套设施费：审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证；如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目；审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用；审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证；)审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用；审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用；获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常；审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊；各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。

开发间接费用：审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证；如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目；审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用；审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证；审核是否将期间费用记入开发间接费用；审核有无预提的开发间接费用；审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除；在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。

（3）房地产开发费用：审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除；利息支出的审核，企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除；开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核：审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证；如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目；审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定；审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

（4）与转让房地产有关的税金：审核确认与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定，计算的扣除金额是否正确;对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入(不包括已经结转销售收入部分)计算并缴纳的税金及附加，不应作为清算的扣除项目。

（5）国家规定的其他扣除项目: 审核对取得土地(不论是生地还是熟地)使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形；对于取得土地使用权后，仅进行土地开发(如"三通一平''等)，不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除；对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形；对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。

（6）审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本(存货)等因素。

审核扣除项目重点关注：

（1）纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，是否按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（2）纳税人在工程竣工验收后，根据合同约定扣留的质量保证金，在清算截止日是否可取得相关发票；未取得发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

（3）纳税人销售已装修的房屋，其发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本。已装修房屋，应当在《房地产买卖合同》或补充合同中明确约定，没有明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本。

（4）公共配套设施包括纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、人防等为公共事业建造,不可销售的公共设施，产权属于全体业主所有的；无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，能提供书面接收文件或出具书面材料证明相关权属的，其成本、费用可以扣除。

（5）开发间接费用是纳税人直接组织、管理开发项目实际发生的费用，行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用以及企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用不得列入开发间接费。划分不清、核算混乱的期间费用，全部作为房地产开发费用扣除。

(6）房地产开发费用：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照本款扣除。

3、应纳税额的审核 ：应按照税法规定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。审核程序通常包括：

(1)审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。

(2)审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。

(3)审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。

(4)审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退，税额。

按照相关法律、法规、规章及其他有关规定，在实施必要的审核程序后，出具含有鉴证结论或鉴证意见并经主管税务机关认可的土地增值税清算鉴证的书面报告。

协助纳税人填写《土地增值税清算材料要求及清单》，按要求搜集整理报送有关资料：

（1）项目竣工清算报表，当期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等。

（2）国有土地使用权证书。

（3）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。

（4）房地产项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。

（5）能够按房地产项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。（6）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。

（7）清算项目的工程竣工验收报告。

（8）清算项目的销售许可证。

(9)与转让房地产有关的完税凭证：已缴纳的营业税（营改增前）、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。

（10）《鉴证报告》或《清算报告》。

（11）《土地增值税纳税申报表

（二）》。

（12）税务机关要求报送的其他与清算有关的证明资料等。(三)鉴证后期咨询服务

1、结合土地增值税清算，全面审查清算项目开发周期内所涉及各税种可能存在的税收风险；全面审查清算所涉及的各个税种，对特殊业务的处理进行详细审查，出具纳税风险评价报告书，调账建议书等。

2、及时与税务机关沟通取得税务机关签章的审核确认书，提醒企业在主管税务机关约定的时间缴纳税款。

四、服 务 承 诺

1、时间保证

如若我公司承接XXX房地产开发有限公司《XXX房地产开发有限公司土地增值税清算鉴证服务》项目，将随时听从XXX房地产开发有限公司的通知，按时进场执行清算鉴证服务工作，并按协议文件之要求，承诺：我司自收到委托项目之日起，在三十个工作日内做出审核结论。遇有重大、紧急任务，委托方可对我司提出缩短审核时间的要求，我司在条件具备的情况下将按质按量完成贵单位委托的清算鉴证服务任务。

2、保密承诺

我公司承诺，严守职业道德，依法维护委托方权益，保守有关秘密。

3、规范执业、确保清算鉴证服务质量

严格依据国家和地方现行税收法律、法规、规程和规范的要求组织审核工作，确保审核工作质量。

北京XXXXX和税务师事务所有限公司

20XX年X月X日