第一篇：土地使用权的出让、划拨与转让法律实务分析
土地使用权的出让、划拨与转让法律实务分析
一、开发用地基本制度
（一）国家土地所有权 依据法条： 《物权法》第47条 《土地法》第2条 实务说明：
1、必须明确任何组织和法人、个人均不能充任国家土地所有权主体，只限于国家，国家土地所有权的“分极行使”并不意味着国家土地的“分级所有”。
2、必须明确国家土地所有权只能由国务院代表国家行使。
3、必须明确国家土地所有权不得以任何方式交易流转。
（二）集体土地所有权 依据法条： 《物权法》第60条 《土地法》第8条 实务说明：
1、明确区分集体土地所有权（如宅基地、自留山、自留地等）的主体和代表。村民小组、村民委员会或者村集体经济组织只是作为全体村民的代表行使土地所有权。一般来说，对集体土地的重大处分应当依照法定程序由农村集体组织成员决定。
2、必须明确集体土地所有权行使必须遵守法律相应的限制性规定。集体土地所有权的转移仅限于国家依法征用一种形式；集体土地不得出让、转让、出租用于非家业建设；集体所有土地不能直接用于房地产开发，若用于必须先由国家征用转为国有后再由国家出让给发展商。
（三）土地用途管制制度 依据法条：
《土地法》第4条，12条。实务说明：
1、国家实行土地用途管制制度，编制土地利用总体规划，规定土地用途，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
2、必须明确土地用途一经确定，除依法经有关行政主管部门批准以外，一般不得改变。《土地使用权司法解释》第6条规定，受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。
3、必须明确依法改变土地用途的，应当办理土地变更登记手续；但涉及农用地转为建设用地的，应当依法先行办理农用地转用审批手续。
（四）土地利用总体规划 依据法条： 土地法第21条。实务说明：
必须明确土地利用总体规划应按照法定程序和批准权限，报请有批准权的人民政府批准。根据《土地法》第21条规定，我国土地利用总体规划由各级人民政府组织编制，实行国务院和省级人民政府两级审批，只有经过批准的土地利用计划才能得以执行。
（五）城市土地储备 依据法收： 土地法第58条 实务说明：
城市土地储备是指由城市政府委托的机构（如储备中心），通过征用、收购、转换、转制或到期回收等方式，将土地使用者手中分散的土地集中起来，并由政府委托的机构组织进行土地整理和开发，在完成了征地补偿、房屋拆迁补偿安臵以及必要的基础设施建设之后将土地储备起来，再按照城市规划和城市土地出让年度计划，通过招标、拍卖有计划地将土地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。它类似于欧美的“土地银行”制度。
城市土地储备的运作包括土地收购、土地储存、土地整理、土地供应等环节。这些环节通过产权流、资金流紧密结合在一起，形成土地收购――土地整理――土地储备――土地供应的机制。其中大量的实务性工作集中在土地收回、收购、征用和供应过程中，而储存过程多是做一些拆迁、“三通一平”的前期开发工作，使“生地”变“热地”，而最受地方政府重视，对土地市场的整顿和规范起决定性作用的，应该是土地的供应阶段。
（六）农用地转用 依据法条： 土地法第44条 实务说明：
1、明确农用地转为建设用地的，必须按照法定程序和批准权限，办理农用地转用审批手续，报请有批准权的人民政府批准。
2、城市农用地转为建设用地的，可以集中分次分批由县、市政府向省级以上政府申请办理，即通常所说的采用“批发”的方法。在已批准的农用地转用范围内，对建设项目的具体供地，即“零售”，可以由市、县人民政府批准，不再需要报省级以上人民政府批准。
（七）土地征用 依据法条：
《物权法》第42、43条 《土地法》第45、46条 实务说明：
1、根据我国现行法律，农民集体土地使用权不能直接进入市场，必须经过国家征用，变为国有土地时，才能通过出让方式建立可流转的土地使用权。因此，我国实行农民集体土地征用制度。
2、在我国，土地征用是强制性地改变土地的所有权，具有以下特征：①征用土地方只能是国家，被征用土地一方只能是集体土地所有者；②目的只能是为了公共利益的需要；③标的是集体所有的土地；④必须依法给予足额补偿。
3、根据《土地法》第四十五条的规定，因建设需要征用集体土地的审批权限如下：①征用基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的以及其他土地超过70公顷的，由国务院批准；②征用基本农田以外的耕地在35公顷以下以及其他土地70公顷以下的，由省级政府批准，并报国务院备案。
4、征收农用地的，应当依法先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省级政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依法另行办理征地审批。
5、根据《土地法》、《土地法实施条例》及相关法律规定，土地征用的审批程序大体如下：①用地者提出申请；②土地行政主管部门拟订征地方案，依法定审批权限报政府批准；③征地方案经批准后，由县级以上地方政府予以报告，并组织实施；④办理征地补偿登记；⑤拟订征地补偿、安臵方案：⑥解决征地补偿、安臵争议；⑦支付补偿、安臵费用。
（八）土地征用补偿费 依据法条：
《物权法》第42、132条 《土地法》第47、48、49条 实务说明：
1、土地征用不同于没收土地，前者是有偿征收，后者是无偿没收。
2、土地征用补偿费是国家征用土地时，为补偿被征地单位所受损失而向其支付的款项，一般包括土地补偿费、安臵补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。此外，还要安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。
3、土地征用补偿费是根据被征用土地原用途，依法定标准来确定的。原来是耕地的，按耕地的标准给予补偿；原来是林地的，按林地的标准给予补偿；原来是未利用地没有收益的，原则上不给予补偿；具体见土地法第47条规定。
4、明确在分配集体土地征用补偿费时，所有村民应享有同等待遇，防止集体经济组织限制或剥夺村民应得的土地征用补偿费。
（九）土地权属登记 依据法条：
《土地法》11、12、13条 实务说明：
1、我国《物权法》规定，国家对不动产实行统一登记制度。按照全篇人，我国现行土地权属登记分为初始土地登记、土地权利设定登记和变更土地登记。
2、由于我国土地权属登记原则上采用的是登记成立要件主义原则，土地所有权、使用权等土地权利非经登记不得生效，但法律另有规定的除外。另有规定主要指：①法律中明确规定可以采取登记对抗的情况，如土地承包经营权和地役权非经登记即可设立，但不得对抗善意第三人；②非基于法律行为发生的土地权利变动，如继承、征收等，无须登记亦发生效力，但是未经登记不得处分该物权。
（十）土地权属登记的效力 依据法条：
《物权法》第9、15、127、129、158、180、187条 《土地法实施条例》3条 实务说明：
1、我国土地权属登记原则上采用登记成立要件主义，例外采用登记对抗主义。进言之，我国土地权属登记的一般效力是土地权利变动非经登记不得生效，土地权属登记是土地权利变动的生效要件。但法律规定土地权属人来疯采登记对抗主义的，土地权利的变动不经登记即可生效，但不能对抗善意第三人。如土地承包经营权和地役权变动不经登记就可以生效，但不能对抗善意第三人。此外，我国的土地权属登记具有国家公信力，因为登记是国家机关的行为，即 以国家的信用担保的行为，其结果当然具有社会一体认同的效力。
2、未办理登记，土地权利不能变动，但合同是有效的。《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理特权登记的，不影响合同效力”。
（十一）房屋权属登记 依据法条： 《物权法》第9条
《城市房地产管理法》第60、61、62条 实务说明：
1、我国实行房屋权属登记发放制度。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。
2、房屋权属登记遵循房屋所有权和该房屋占有范围内土地使用权权利主体一致原则。我国目前房屋登记专指城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记，集体土地上的农村房屋不纳入登记医家理范围范畴。
3、明确预告登记在房屋买卖实务中的重要作用。我国《物权法》第20条规定了预告登记制度，即“当事人签订买卖房屋或者其他不动产特权的协议，为保障将来实理物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。
（十二）房屋权属登记的效力 依据法条：
《物权法》第9、187条 《城市房地产管理法》第62条 实务说明：
我国房屋权属登记的效力同房地产登记效力一致，原则上采取登记成立要件主义的立法思想，其一般效力是房屋产权权变动非经登记不得生效，房屋权属登记是房屋产权变动的生效要件。此外，房屋权属登记还具有公信力。
（十三）国有土地使用权 依据法条：
《城市房地产管理法》第3、23条 实务说明：
1、国有土地使用权的取得主要有以下两种方式：一是为出让土地使用权，指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。其二为划拨土地使用权。指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安臵等费用后将该幅土地交付其使用，或将国有土地使用权无偿将会给土地使用者的行为。
2、划拨土地使用权的目的是为了实现社会公共利益，一般不得转让、出租和抵押。此外，国有土地使用权还可以通过其他法律规定的方式取得，如：作价入股取得的国有土地使用权；被地价取得的土地使用权；依破产法取得的土地使用权等。
3、划拨方式取得的国有土地使用权无需向国家缴纳土地使用权出让金，一般没有使用年限的限制，但未经市、县人民政府土地管理闹哄门和房产管理部门批准，不得进行转让、出租、抵押、联营、联建等经营活动；出让方式取得国有土地使用权需向国家缴纳土地使用权出让金，有使用期限的限制，可以进行转让、出让、抵押等经营活动。
（十四）集体建设用地使用权 依据法条：
《物权法》第61、61、118、151、180、183、201条 《土地管理法》第4、12、44、59、60、61、62、63条 实务说明：
1、集体建设用地的使用权主要有两类：一是农村居民宅基地使用权，另一个是乡村企事业建设用地使用权。
2、企业的抵押造成建设用地使用权一同抵押的情形时，抵押权实现后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。
（十五）农村宅基地使用权 依据法条：
《物权法》第11、39、42、64、152、153、154、155、180、184条 《土地法》第8、12、61、62、63、65条 实务说明：
1、农村宅基地使用权不得随意转让，如若由于房屋转让而造成的宅基地使用权的事实转让后，依据一户一宅的本质，不得再次申请宅基地。
2、农村宅基地使用权的转让必须遵循：①只能转让给本村成员，若转让给外村成员，该爱让人必须在本村落户并且符合申请宅基地的条件，且该成员必须符合宅基地使用权的条件，即一户一宅符合规定；②宅基地使用权的转让必须同房屋一同转让。
3、农村宅基地使用权不得用于抵押，但房屋是属于村民自己的财产，因而可用于抵押，但需注意的是农村宅基地使用权必须要一同进行抵押。
二、土地使用权出让与划拨
（一）土地使用权出让范围 依据法条： 《物权法》第43条
《城市房地产管理法》第2、8、9、71、72条 实务说明：
1、土地所有权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2、土地使用权的出让范围必须为城市规划区内的土地。根据《城市房地产管理法》第71条规定，城市规划区以外的国有土地使用权也可以出让，这部分土地范围主要包括城市规划区以外的国有土地范围内的工矿区、农场、林场、港口、军事用地等。
3、根据《城市房地产管理法》第2、8条规定，国有土地，可以依法进行出让，而集体所有的土地，其出让受到一定的限制，在未经依法征用为国有土地之前，不得出让。也就是说，如果某地政府发展计划或城市规划需要在城市规划区内占用集体土地从事房地产开发经营的，该集体所有的土地必须先依法征用为国有土地之后方可出让。
4、除依法通过划拨方式取得的土地使用权以外的所有建设项目都可以通过出让取得。即除国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益用地、国家重点扶持的能源、交通、水得诸项目用地以及法律、行政法规规定的其他建设用地外，都可以采取出让的方式获得土地使用权。
（二）土地使用权出让程序 依据法条： 《土地法》第45条
《城市房地产管理法》第12条 《土地权司法解释》第4条 实务说明：
1、土地使用权出让方案由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟订，按照国务院规定报经有批准权的人民政府批准。（见《土地法》第45条）
2、根据《土地使用权司法解释》第4条规定，土地使用权出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解决合同的，应予支持。对此，应注意：
①必须明确在此种情形下，不宜认定合同无效。我们知道，合同的解决必须以合同有效为前提，这就说明，土地出让批准行为不是出让合同生效要件，而仅仅是合同履行过程中的履行不能。
②受让方享有合同的解除权。
③受让方解除权的使用有严格的条件。首先，当事人已经签订出让合同，并且已经履行该合同。其次，在出让合同的履行过程中，出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，导致出让合同不能履行。再者，在以上两个条件下，受让方即享有合同的解除权。
（三）土地使用权出让方式 依据法条：
《物权法》第137条
《城市房地产管理法》第13条
《协议出让国有土地使用权规定》第3、4条 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第4条 实务说明：
1、目前，出让国有土地使用权仍主要以协议方式进行，采取招标、拍卖方式的比例很小。因此，根据一系列法律、法规的规定，商业、旅游、娱乐和商品性住宅等经营用地，有条件的，必须采取招标、拍卖和挂牌方式出让。
2、必须明确，协议出让国有土地使用权出让合同出让金低于订立合同时当地政府规定的最低价时，出让金条款无效而并不是整个合同无效。
3、挂牌出让，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。应当注意的是，出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告。在确定竞买人后，出让人应当与竞得人签订成交确认书。
（四）土地使用权出让年限及届满的法律后果 依据法条：
《物权法》第149条
《城市房地产管理法》第22条
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40、41、42条
实务说明：
1、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50年。但这里存在一个土地使用权有期限和房屋所有权无期限的冲突问题。因此，土地使用权期限届满的法律后果问题应区分住宅建设用地与非住宅建设用地。
2、对于住宅建设用地使用权期限届满的，则自动续期，该地上房屋所有权并不会受影响，保证人们的安居乐业。
3、对于非住宅建设用地使用权来说，出让期限届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年提出续期申请。除根据社会公共利益需要回收该土地外，一般应予批准。如果未能在这一期限前提出申请，国家将无偿收回该幅土地。对于其上建筑物及其附着物的归属问题实行约定优先原则。即当事人在出让合同中的约定优先于法律规定。如无约定或约定不明确，则由国家无偿取得，并给予使用人相应补偿。
（五）土地使用权出让金 依据法条：
《物权法》第141条 《土地法》第55条
《城市房地产管理法》第19条
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第16条 实务说明：
1、土地使用权出让金是一个法定概念，不同于“地价款”。“地价款”是指开发商利用国有土地及其公共设施而向政府缴纳的费用，其不是一个法律用语。在实践中分为熟地地价款和毛地地价款，前者包括土地使用权出让金、基础设施费、土地开发费等，后者只包含土地使用权出让金和基础设施费。另外，土地出让金、征地拆迁费、前期工程费、基础设施费均属于前期开发费用。
2、根据《关于国有土地使用权有偿使用征入征收管理的暂行办法》第3条规定，土地使用权出让金包括三种：①出让时收取的全部价款；②期满后续期的出让价款；③划拨地有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资时，补交的出让价款。
3、《房地产管理法》第14条规定，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。
（六）土地使用权出让合同双方的主要义务及违约责任 依据法条：
《城市房地产管理法》
16、17条
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14、15条 实务说明：
1、土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
2、不管是土地使用者未能按合同约定支付土地使用权的出让金，还是土地管理部门未能按合同约定交付出让的土地，都属于合同履行中的违约行为，该出让合同本身是有效的。一方违约导致合同不能履行，非违约方享有单方解除权，此解除权并不影响非违约方享有的向违约方请求违约赔偿的权利。
3、如果土地使用者在规定的期限内未按合同约定支付土地出让金，却要求土地管理部门提供出让的土地的，土地管理部门享有先履行抗辩权。并且，此时，土地管理部门还享有选择权，既可以选择继续履行合同，要求土地使用者支付全部土地使用权出让金，也可以选择解除合同。
（七）土地用途的变更 依据法条：
《物权法》第140条 《土地法》第56条 《房地产管理法》第18条
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条 《土地使用权司法解释》第6条 实务说明：
1、必须明确我国实行严格的土地用途管理制度，土地用途一旦确定不可随意变更。只有在特定情形下，即经出让方和规划行政主管部门同意以及土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划变化导致土地用途变化的。如符合以上条件之一即可申请变更土地用途，经有关部门同意后签订变更协议或重新签订出让合同。
2、根据《土地使用权司法解释》第6条规定，受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，出让方可请求解除合同。此解除权只赋予出让方，受让方不享有。合同一经解除，出让方应返还土地使用权出让金，并视实际情况支付土地使用者开发建设费用。而土地使用者须承担违约赔偿责任。
（八）出让土地使用权的提前收回 依据法条：
《物权法》第148条 《土地法》第58条
《城市房地产管理法》第20条 实务说明：
1、土地使用权在特殊情况下可提前收回，所谓的特殊情况主要是社会公共利益的需要。
2、必须明确提前收回土地使用权应当给予补偿。实践中，一般来说，补偿费的标准依土地使用者的损失情况而定，一般包括直接损失和间接损失。出让方一般可根据土地使用权的余期、土地的用途、土地使用者对土地进行投资开发的情况、出让时的地价和收回时的地价等因素，与土地使用者协商来确定补偿费。
（九）土地灭失的法律后果
1、土地灭失主要是由于不可抗力或其他非人力原因导致土地实际使用价值的消灭，其法律后果是土地使用权的终止以及基于土地而产生的权利的自然终止。在这种情形下，国家不承担任何法律责任。
2、必须明确，不可抗力必须与合同的发行具有关联性，也即，不可抗力应当发生于合同成立之后至合同不能发行以前。如果订立合同后一方当事人迟延履行，以后发生了不可抗力，那么该不可抗力与合同履行及责任的认定不具有关联性。
3、必须明确，在出现了不可抗力的情形下，当事人必须在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。
（十）土地使用权划拨的范围 依据法条：
《物权法》第137条
《城市房地产管理法》第23、24条 实务说明：
1、国有土地划拨其目的是为了实现社会公益事业的需要。其特征是：①采用行政划拨手段，是一种政府行为，而非民事行为；②划拨土地使用权无使用期限的限制，即“没有法定的存续期限”；③划拨土地使用权只需较小的费用甚至是无偿取得；④具有公益性。
2、法律规定划拨建设用地的一般是以下项目：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地；③城市公益事业用地；④国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；⑤法律、法规规定的其他用地。
（十一）土地使用权划拨的程序和审批权限 依据法条：
《土地法》第53、45条 实务说明：
1、国有土地使用权的划拨一般须经申请、审核、批准、划拨、登记五个阶段。批准权限由国务院和省级政府享有。具体见《土地法》第45条。
2、申请阶段，由建设单位持法律、行政法规规定的有关文件（主要指经有关部门批准的年度基本建设计划或设计任务书），向有批准权的县级以上人民政府土地主管部门提出建设用地申请。
（十二）划拨土地使用权的行使 依据法条：
《城市房地产管理法》第40条
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45、46条 《土地权司法解释》第11条 实务说明：
1、划拨土地使用权不可直接用于转让，出租和抵押，必须遵守“先出让后转让”的原则，即必须先履行出让手续才能转让、出租和抵押。办理时，先向当地政府土地管理部门书面申请，经协商后签订土地使用权出让合同，并且在合同签订后60内交足出让金，并办理登记手续。出让金按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定要价的40%。
2、《土地使用权司法解释》第11条规定，划拨土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。
（十三）破产企业国有划拨土地使用权的处理 依据法条： 《担保法》第56条
《城市房地产管理法》第40、51条
《最高院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》
1、2条
实务说明：
1、破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产企业，在企业破产时，政府可以予以收回；如果是纳入国家破产计划的国有企业以划拨方式取得的国有土地使用权则例外；
2、①企业以划拨土地使用权设定抵押的，应经有关部门批准并依法办理抵押登记手续，否则，抵押无效；
②但已办理抵押登记手续的，未报有审批权的土地管理部门批准，仍应视为抵押有效。
③抵押权人的优先受偿权不得在未缴纳土地使用权出让金之前行使，也即：政府对抵押的划拨土地使用权的土地出让金的收取应优先于抵押仅人的优先受偿权。
（十四）划拨土地使用权的收回 依据法条：
《土地管理法》第58条
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条 实务说明： 必须明确，划拨土地使用权没有期限的限制，并不表明该土地使用权人可以无期限地占用该土地。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《土地管理法》的规定，在一些特定情形之下，国家可以收回划拨土地使有权。但是，国家对其地上建筑物、其他附着物应给予适当的补偿。所谓适当补偿，应当重点考虑划拨土地使用权人取得土地使用权之后对该土地进行的合理投入而使土地产生的增值。这里的“合理”应理解为符合划拨目的的土地使用投入。
三、土地使用权的转让
（一）土地使用权转让的方式 依据法条：
《城市房地产管理法》第28、37条
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条 《城市房地产转让管理规定》第3条 实务说明：
1、土地使用权转让的方式主要包括：出售、交换、赠与、抵债、作价入股、合作建房、继承等。
2、必须防范通过股权转让这种方式所取得土地使用权的风险。以该种方式转让的土地原有权属、性质不宜确定；土地使用权在转让后的性质不必做变更，对受让人存在相当大的隐患；受让人获得股权也存在很大风险等。因此，在以股权转让方式取得土地使用权时应注意： ①双方当事人所签订的股权转让协议，必须得到股权转让方投东的同意。
②公司股权变更必须取得相关主管部门的批准；
③在完成股权变更后，须及时办理股东和公司章程变更登记，并备案。
（二）土地使用权转让合同 依据法条： 《土地法》第63条
《城市房地产管理法》第40条
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第2、26条 实务说明：
1、土地使用权转让合同是以土地使用权出让合同为基础，以出让方式取得的国有土地使用权为标的的诺成、书面、双务合同。该转让合同的主体较之出让合同广泛，并不要求一方必须是政府或代表政府行使国土管理的职能部门。根据《城市房地产管理法》第39条规定，以划拨方式取得的国有土地使用权不得成为转让合同的标的，转让合同的标的只能是通过出让方式取得的国有土地使用权。另外，根据《土地法》第63条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第2条的规定，农村集体土地的使用权也不能成为转让合同的标的。
2、“一地数转”合同的数个合同均为有效合同，土地使用权的归属根据《土地使用权司法解释》第10条的规定，按以下顺序处理：
①已经办理土地使用权变更手续的受让方； ②已先行占有投资开发土地的受让方； ③先行支付土地转让款的受让方； ④成立在先的合同受让方。
对于其他未能取得土地使用权的受让方，可要求解除合同、赔偿损失，并按照《合同法》的有关规定处理。
（三）土地使用权转让条件 依据法条：
《城市房地产管理法》第39、40条
《土地使用权合同司法解释》第9、11、12、13条 实务说明：
1、必须明确，对于未取得土地使用权证书的转让与受让方签订的土地使用权转让合同为效力待定合同。按照《土地使用权解释》第九条的规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权中，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。也就是说，未取得出让土地使用权证书的转让方为无权处分权人，其与受让方定理合同转让土地使用权的行为应当认定为无权处分行为，该行为在未取得出让土地使用权证或者有批准权的人民政府批准之前属于效力未定合同。
2、《城市房地产管理法》第三十八条规定仅仅是从行政管理的角度，规定对土地使用权转让设臵的限制条件。土地使用权转让合同所转让的土地使用权因没有达到法定的投资开发任务，而导致不能转让的，是合同履行不能问题，可通过瑕疵担保责任制度和违约责任制度来对受让人进行救济。因此，绝不能因转让的标的物有瑕疵而认定该事同无效。
3、《城市房地产管理法》第三十九条第二款规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。《土地使用权司法解释》第十三条规定：“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”这里需要明确的是，受让方取得土地使用权的依据是有批准权的人民政府的行政划拨行为，而不是当事人之间订立的转让合同，这两者之间存在着本质的区别。即使说划拨土地使用权人存在土地收益，其是否将其上缴，仅仅是其与政府行政主管部门的行政法律关系，与补偿合同的有效及履行与否没有关系。
（四）土地使用权转让与土地上的建筑物的关系 依据法条：
《物权法》第146、147条 《城市房地产管理法》第32条
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23、24条 实务说明：
必须明确，当地上建筑物作为不动产进行处分时，土地使用权转让的效力及于地上建筑物所有权，反之亦然。这有助于避免土地使用权的行使与建筑物的所有权的行使的冲突。但这一原则在将地上建筑物视为动产时，即失去了适用的余地。也就是说，当土地使用权人将建筑物作为动产进行处分时，土地使用权的转让并不当然及于建筑物的所有权。但当事人之间必须约定，将地上建筑物转让给土地使用权受让人之外的其他人，否则，该建筑物的所有权就被推定为转让给土地使用权的受让人。
（五）土地使用权转让与原出让使用权 依据法条：
《房地产管理法》第42、43、44条
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条 实务说明：
必须明确，土地使用权出让是土地使用权转让的前提，土地使用权转让是土地使用权出让的延伸。土地使用权转让合同中的转让方对土地并无所有权而只有使用权。该使用权是基于转让方与土地所有人订立的土地使用权出让合同而产生的。出让合同中规定的土地用途、土地使用规则、建设条件等等，对新的土地使用权受让人仍具有法律约束力。不论土地使用权经过多少次转让，也不论该土地使用权转让到谁的手中，土地使用权人都要承担出让合同中规定的受让人的义务。如需要改变，要取得出让人的同意，并经有关人民政府部门批准，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。
第二篇：土地使用权的出让、划拨与转让法律实务分析（推荐）
土地使用权的出让、划拨与转让法律实务分析
一、开发用地基本制度
（一）国家土地所有权 依据法条： 《物权法》第47条 《土地法》第2条 实务说明：
1、必须明确任何组织和法人、个人均不能充任国家土地所有权主体，只限于国家，国家土地所有权的“分极行使”并不意味着国家土地的“分级所有”。
2、必须明确国家土地所有权只能由国务院代表国家行使。
3、必须明确国家土地所有权不得以任何方式交易流转。
（二）集体土地所有权 依据法条： 《物权法》第60条 《土地法》第8条 实务说明：
1、明确区分集体土地所有权（如宅基地、自留山、自留地等）的主体和代表。村民小组、村民委员会或者村集体经济组织只是作为全体村民的代表行使土地所有权。一般来说，对集体土地的重大处分应当依照法定程序由农村集体组织成员决定。
2、必须明确集体土地所有权行使必须遵守法律相应的限制性规定。集体土地所有权的转移仅限于国家依法征用一种形式；集体土地不得出让、转让、出租用于非家业建设；集体所有土地不能直接用于房地产开发，若用于必须先由国家征用转为国有后再由国家出让给发展商。
（三）土地用途管制制度 依据法条：
《土地法》第4条，12条。实务说明：
1、国家实行土地用途管制制度，编制土地利用总体规划，规定土地用途，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
2、必须明确土地用途一经确定，除依法经有关行政主管部门批准以外，一般不得改变。《土地使用权司法解释》第6条规定，受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。
3、必须明确依法改变土地用途的，应当办理土地变更登记手续；但涉及农用地转为建设用地的，应当依法先行办理农用地转用审批手续。
（四）土地利用总体规划 依据法条： 土地法第21条。实务说明：
必须明确土地利用总体规划应按照法定程序和批准权限，报请有批准权的人民政府批准。根据《土地法》第21条规定，我国土地利用总体规划由各级人民政府组织编制，实行国务院和省级人民政府两级审批，只有经过批准的土地利用计划才能得以执行。
（五）乡村土地储备 依据法条： 土地法第58条 实务说明：
乡村土地储备是指由乡村政府委托的机构（如储备中心），通过征用、收购、转换、转制或到期回收等方式，将土地使用者手中分散的土地集中起来，并由政府委托的机构组织进行土地整理和开发，在完成了征地补偿、房屋拆迁补偿安臵以及必要的基础设施建设之后将土地储备起来，再按照乡村规划和乡村土地出让年 度计划，通过招标、拍卖有计划地将土地投入市场，以供应和调控乡村各类建设用地需求的一种经营管理制度。它类似于欧美的“土地银行”制度。乡村土地储备的运作包括土地收购、土地储存、土地整理、土地供应等环节。这些环节通过产权流、资金流紧密结合在一起，形成土地收购――土地整理――土地储备――土地供应的机制。其中大量的实务性工作集中在土地收回、收购、征用和供应过程中，而储存过程多是做一些拆迁、“三通一平”的前期开发工作，使“生地”变“热地”，而最受地方政府重视，对土地市场的整顿和规范起决定性作用的，应该是土地的供应阶段。
（六）农用地转用 依据法条： 土地法第44条 实务说明：
1、明确农用地转为建设用地的，必须按照法定程序和批准权限，办理农用地转用审批手续，报请有批准权的人民政府批准。
2、乡村农用地转为建设用地的，可以集中分次分批由县、市政府向省级以上政府申请办理，即通常所说的采用“批发”的方法。在已批准的农用地转用范围内，对建设项目的具体供地，即“零售”，可以由市、县人民政府批准，不再需要报省级以上人民政府批准。
（七）土地征用 依据法条：
《物权法》第42、43条 《土地法》第45、46条 实务说明：
1、根据我国现行法律，农民集体土地使用权不能直接进入市场，必须经过国家征用，变为国有土地时，才能通过出让方式建立可流转的土地使用权。因此，我国实行农民集体土地征用制度。如果你遇到不合理的事、不公平的事和违规乱 纪的事，2、在我国，土地征用是强制性地改变土地的所有权，具有以下特征：①征用土地方只能是国家，被征用土地一方只能是集体土地所有者；②目的只能是为了公共利益的需要；③标的是集体所有的土地；④必须依法给予足额补偿。
3、根据《土地法》第四十五条的规定，因建设需要征用集体土地的审批权限如下：①征用基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的以及其他土地超过70公顷的，由国务院批准；②征用基本农田以外的耕地在35公顷以下以及其他土地70公顷以下的，由省级政府批准，并报国务院备案。
4、征收农用地的，应当依法先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省级政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依法另行办理征地审批。
5、根据《土地法》、《土地法实施条例》及相关法律规定，土地征用的审批程序大体如下：①用地者提出申请；②土地行政主管部门拟订征地方案，依法定审批权限报政府批准；③征地方案经批准后，由县级以上地方政府予以报告，并组织实施；④办理征地补偿登记；⑤拟订征地补偿、安臵方案：⑥解决征地补偿、安臵争议；⑦支付补偿、安臵费用。
（八）土地征用补偿费 依据法条：
《物权法》第42、132条 《土地法》第47、48、49条 实务说明：
1、土地征用不同于没收土地，前者是有偿征收，后者是无偿没收。
2、土地征用补偿费是国家征用土地时，为补偿被征地单位所受损失而向其支付的款项，一般包括土地补偿费、安臵补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。此外，还要安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地 农民的合法权益。土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。
3、土地征用补偿费是根据被征用土地原用途，依法定标准来确定的。原来是耕地的，按耕地的标准给予补偿；原来是林地的，按林地的标准给予补偿；原来是未利用地空无收益的，原则上不给予补偿；具体见土地法第47条规定。
4、明确在分配集体土地征用补偿费时，所有村民应享有同等待遇，防止集体经济组织限制或剥夺村民应得的土地征用补偿费。
（九）土地权属登记 依据法条：
《土地法》11、12、13条 实务说明：
1、我国《物权法》规定，国家对不动产实行统一登记制度。按照全篇人，我国现行土地权属登记分为初始土地登记、土地权利设定登记和变更土地登记。
2、由于我国土地权属登记原则上采用的是登记成立要件主义原则，土地所有权、使用权等土地权利非经登记不得生效，但法律另有规定的除外。另有规定主要指：①法律中明确规定可以采取登记对抗的情况，如土地承包经营权和地役权非经登记即可设立，但不得对抗善意第三人；②非基于法律行为发生的土地权利变动，如继承、征收等，无须登记亦发生效力，但是未经登记不得处分该物权。
（十）土地权属登记的效力 依据法条：
《物权法》第9、15、127、129、158、180、187条 《土地法实施条例》3条 实务说明：
1、我国土地权属登记原则上采用登记成立要件主义，例外采用登记对抗主义。进言之，我国土地权属登记的一般效力是土地权利变动非经登记不得生效，土地权属登记是土地权利变动的生效要件。但法律规定土地权属人来疯采登记对抗主 义的，土地权利的变动不经登记即可生效，但不能对抗善意第三人。如土地承包经营权和地役权变动不经登记就可以生效，但不能对抗善意第三人。此外，我国的土地权属登记具有国家公信力，因为登记是国家机关的行为，即以国家的信用担保的行为，其结果当然具有社会一体认同的效力。
2、未办理登记，土地权利不能变动，但合同是有效的。《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理特权登记的，不影响合同效力”。
（十一）房屋权属登记 依据法条： 《物权法》第9条
《乡村房地产管理法》第60、61、62条 实务说明：
1、我国实行房屋权属登记发放制度。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。
2、房屋权属登记遵循房屋所有权和该房屋占有范围内土地使用权权利主体一致原则。我国目前房屋登记专指乡村规划区国有土地范围内的房屋权属登记，集体土地上的农村房屋不纳入登记医家理范围范畴。
3、明确预告登记在房屋买卖实务中的重要作用。我国《物权法》第20条规定了预告登记制度，即“当事人签订买卖房屋或者其他不动产特权的协议，为保障将来实理物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自可能进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。
（十二）房屋权属登记的效力 依据法条：
《物权法》第9、187条 《乡村房地产管理法》第62条 实务说明：
我国房屋权属登记的效力同房地产登记效力一致，原则上采取登记成立要件主义的立法思想，其一般效力是房屋产权权变动非经登记不得生效，房屋权属登记是房屋产权变动的生效要件。此外，房屋权属登记还具有公信力。
（十三）国有土地使用权 依据法条：
《乡村房地产管理法》第3、23条 实务说明：
1、国有土地使用权的取得主要有以下两种方式：一是为出让土地使用权，指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。其二为划拨土地使用权。指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安臵等费用后将该幅土地交付其使用，或将国有土地使用权无偿将会给土地使用者的行为。
2、划拨土地使用权的目的是为了实现社会公共利益，一般不得转让、出租和抵押。此外，国有土地使用权还可以通过其他法律规定的方式取得，如：作价入股取得的国有土地使用权；被地价取得的土地使用权；依破产法取得的土地使用权等。
3、划拨方式取得的国有土地使用权无需向国家交纳土地使用权出让金，一般空无使用年限的限制，但未经市、县人民政府土地管理闹哄门和房产管理部门批准，不得进行转让、出租、抵押、联营、联建等经营活动；出让方式取得国有土地使用权需向国家交纳土地使用权出让金，有使用期限的限制，可以进行转让、出让、抵押等经营活动。
（十四）集体建设用地使用权 依据法条：
《物权法》第61、61、118、151、180、183、201条 《土地管理法》第4、12、44、59、60、61、62、63条 实务说明：
1、集体建设用地的使用权主要有两类：一是农村居民宅基地使用权，另一个是乡村企事业建设用地使用权。
2、企业的抵押造成建设用地使用权一同抵押的情形时，抵押权实现后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。
（十五）农村宅基地使用权 依据法条：
《物权法》第11、39、42、64、152、153、154、155、180、184条 《土地法》第8、12、61、62、63、65条 实务说明：
1、农村宅基地使用权不得随意转让，如若由于房屋转让而造成的宅基地使用权的事实转让后，依据一户一宅的本质，不得再次申请宅基地。
2、农村宅基地使用权的转让必须遵循：①只能转让给本村成员，若转让给外村成员，该爱让人必须在本村落户并且符合申请宅基地的条件，且该成员必须符合宅基地使用权的条件，即一户一宅符合规定；②宅基地使用权的转让必须同房屋一同转让。
3、农村宅基地使用权不得用于抵押，但房屋是属于村民自己的财产，因而可用于抵押，但需注意的是农村宅基地使用权必须要一同进行抵押。
二、土地使用权出让与划拨
（一）土地使用权出让范围 依据法条： 《物权法》第43条
《乡村房地产管理法》第2、8、9、71、72条 实务说明：
1、土地所有权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2、土地使用权的出让范围必须为乡村规划区内的土地。根据《乡村房地产管理法》第71条规定，乡村规划区以外的国有土地使用权也可以出让，这部分土地范围主要包括乡村规划区以外的国有土地范围内的工矿区、农场、林场、港口、军事用地等。
3、根据《乡村房地产管理法》第2、8条规定，国有土地，可以依法进行出让，而集体所有的土地，其出让受到一定的限制，在未经依法征用为国有土地之前，不得出让。也就是说，如果某地政府发展计划或乡村规划需要在乡村规划区内占用集体土地从事房地产开发经营的，该集体所有的土地必须先依法征用为国有土地之后方可出让。
4、除依法通过划拨方式取得的土地使用权以外的所有建设项目都可以通过出让取得。即除国家机关用地、军事用地、乡村基础设施用地、公益用地、国家重点扶持的能源、交通、水得诸项目用地以及法律、行政法规规定的其他建设用地外，都可以采取出让的方式获得土地使用权。
（二）土地使用权出让程序 依据法条： 《土地法》第45条
《乡村房地产管理法》第12条 《土地权司法解释》第4条 实务说明：
1、土地使用权出让方案由市、县人民政府土地管理部门会同乡村规划、建设、房产管理部门共同拟订，按照国务院规定报经有批准权的人民政府批准。（见《土地法》第45条）
2、根据《土地使用权司法解释》第4条规定，土地使用权出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解决合同的，应予支持。对此，应注意：
①必须明确在此种情形下，不宜认定合同无效。我们知道，合同的解决必须以合同有效为前提，这就说明，土地出让批准行为不是出让合同生效要件，而仅仅是合同履行过程中的履行不能。②受让方享有合同的解除权。
③受让方解除权的使用有严格的条件。首先，当事人已经签订出让合同，并且已经履行该合同。其次，在出让合同的履行过程中，出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，导致出让合同不能履行。再者，在以上两个条件下，受让方即享有合同的解除权。
（三）土地使用权出让方式 依据法条：
《物权法》第137条
《乡村房地产管理法》第13条
《协议出让国有土地使用权规定》第3、4条 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第4条 实务说明：
1、目前，出让国有土地使用权仍主要以协议方式进行，采取招标、拍卖方式的比例很小。因此，根据一系列法律、法规的规定，商业、旅游、娱乐和商品性住宅等经营用地，有条件的，必须采取招标、拍卖和挂牌方式出让。
2、必须明确，协议出让国有土地使用权出让合同出让金低于订立合同时当地政府规定的最低价时，出让金条款无效而并不是整个合同无效。
3、挂牌出让，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。应当注意的是，出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告。在确定竞买人后，出让人应当与竞得人签订成交确认书。
（四）土地使用权出让年限 依据法条：
《物权法》第149条
《乡村房地产管理法》第22条
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40、41、42条 实务说明：
1、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50年。但这里存在一个土地使用权有期限和房屋所有权无期限的冲突问题。因此，土地使用权期限届满的法律后果问题应区分住宅建设用地与非住宅建设用地。
2、对于住宅建设用地使用权期限届满的，则自动续期，该地上房屋所有权并不会受影响，保证人们的安居乐业。
3、对于非住宅建设用地使用权来说，出让期限届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年提出续期申请。除根据社会公共利益需要回收该土地外，一般应予批准。如果未能在这一期限前提出申请，国家将无偿收回该幅土地。对于其上建筑物及其附着物的归属问题实行约定优先原则。即当事人在出让合同中的约定优先于法律规定。如无约定或约定不明确，则由国家无偿取得，并给予使用人相应补偿。
（五）土地使用权出让金 依据法条：
《物权法》第141条 《土地法》第55条
《乡村房地产管理法》第19条
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第16条 实务说明：
1、土地使用权出让金是一个法定概念，不同于“地价款”。“地价款”是指开发商利用国有土地及其公共设施而向政府交纳的费用，其不是一个法律用语。在实践中分为熟地地价款和毛地地价款，前者包括土地使用权出让金、基础设施费、土地开发费等，后者只包含土地使用权出让金和基础设施费。另外，土地出让金、征地拆迁费、前期工程费、基础设施费均属于前期开发费用。
2、根据《关于国有土地使用权有偿使用征入征收管理的暂行办法》第3条规定，土地使用权出让金包括三种：①出让时收取的全部价款；②期满后续期的出让价款；③划拨地有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资时，补交的出让价款。如果你遇到不合理的事、不公平的事和违规乱纪的事，登陆新闻110网站曝光真相。揭露内幕
3、《房地产管理法》第14条规定，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。
（六）土地使用权出让合同双方的主要义务及违约责任 依据法条：
《乡村房地产管理法》
16、17条
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14、15条 实务说明：
1、土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
2、不管是土地使用者未能按合同约定支付土地使用权的出让金，还是土地管理部门未能按合同约定交付出让的土地，都属于合同履行中的违约行为，该出让合同本身是有效的。一方违约导致合同不能履行，非违约方享有单方解除权，此解除权并不影响非违约方享有的向违约方请求违约赔偿的权利。
3、如果土地使用者在规定的期限内未按合同约定支付土地出让金，却要求土地管理部门提供出让的土地的，土地管理部门享有先履行抗辩权。并且，此时，土地管理部门还享有选择权，既可以选择继续履行合同，要求土地使用者支付全部土地使用权出让金，也可以选择解除合同。
（七）土地用途的变更 依据法条：
《物权法》第140条 《土地法》第56条 《房地产管理法》第18条
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条 《土地使用权司法解释》第6条 实务说明：
1、必须明确我国实行严格的土地用途管理制度，土地用途一旦确定不可随意变更。只有在特定情形下，即经出让方和规划行政主管部门同意以及土地利用总体规划、乡村规划和建设用地计划变化导致土地用途变化的。如符合以上条件之一即可申请变更土地用途，经有关部门同意后签订变更协议或重新签订出让合同。
2、根据《土地使用权司法解释》第6条规定，受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，出让方可请求解除合同。此解除权只赋予出让方，受让方不享有。合同一经解除，出让方应返还土地使用权出让金，并视实际情况支付土地使用者开发建设费用。而土地使用者须承担违约赔偿责任。
（八）出让土地使用权的提前收回 依据法条：
《物权法》第148条 《土地法》第58条
《乡村房地产管理法》第20条 实务说明：
1、土地使用权在特殊情况下可提前收回，所谓的特殊情况主要是社会公共利益的需要。
2、必须明确提前收回土地使用权应当给予补偿。实践中，一般来说，补偿费的 标准依土地使用者的损失情况而定，一般包括直接损失和间接损失。出让方一般可根据土地使用权的余期、土地的用途、土地使用者对土地进行投资开发的情况、出让时的地价和收回时的地价等因素，与土地使用者协商来确定补偿费。如果你遇到不合理的事、不公平的事和违规乱纪的事，登陆新闻110网站曝光真相。揭露内幕
（九）土地灭失的法律后果
1、土地灭失主要是由于不可抗力或其他非人力原因导致土地实际使用价值的消灭，其法律后果是土地使用权的终止以及基于土地而产生的权利的自然终止。在这种情形下，国家不承担任何法律责任。
2、必须明确，不可抗力必须与合同的发行具有关联性，也即，不可抗力应当发生于合同成立之后至合同不能发行以前。如果订立合同后一方当事人迟延履行，以后发生了不可抗力，那么该不可抗力与合同履行及责任的认定不具有关联性。
3、必须明确，在出现了不可抗力的情形下，当事人必须在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。
（十）土地使用权划拨的范围 依据法条：
《物权法》第137条
《乡村房地产管理法》第23、24条 实务说明：
1、国有土地划拨其目的是为了实现社会公益事业的需要。其特征是：①采用行政划拨手段，是一种政府行为，而非民事行为；②划拨土地使用权无使用期限的限制，即“空无法定的存续期限”；③划拨土地使用权只需较小的费用甚至是无偿取得；④具有公益性。
2、法律规定划拨建设用地的一般是以下项目：①国家机关用地和军事用地；②乡村基础设施用地；③乡村公益事业用地；④国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；⑤法律、法规规定的其他用地。
（十一）土地使用权划拨的程序和审批权限 依据法条：
《土地法》第53、45条 实务说明：
1、国有土地使用权的划拨一般须经申请、审核、批准、划拨、登记五个阶段。批准权限由国务院和省级政府享有。具体见《土地法》第45条。
2、申请阶段，由建设单位持法律、行政法规规定的有关文件（主要指经有关部门批准的基本建设计划或设计任务书），向有批准权的县级以上人民政府土地主管部门提出建设用地申请。
（十二）划拨土地使用权的行使 依据法条：
《乡村房地产管理法》第40条
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45、46条 《土地权司法解释》第11条 实务说明：
1、划拨土地使用权不可直接用于转让，出租和抵押，必须遵守“先出让后转让”的原则，即必须先履行出让手续才能转让、出租和抵押。办理时，先向当地政府土地管理部门书面申请，经协商后签订土地使用权出让合同，并且在合同签订后60内交足出让金，并办理登记手续。出让金按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定要价的40%。
2、《土地使用权司法解释》第11条规定，划拨土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。
（十三）破产企业国有划拨土地使用权的处理 依据法条： 《担保法》第56条
《乡村房地产管理法》第40、51条
《最高院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》
1、2条 实务说明：
1、破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产企业，在企业破产时，政府可以予以收回；如果是纳入国家破产计划的国有企业以划拨方式取得的国有土地使用权则例外；
2、①企业以划拨土地使用权设定抵押的，应经有关部门批准并依法办理抵押登记手续，否则，抵押无效；
②但已办理抵押登记手续的，未报有审批权的土地管理部门批准，仍应视为抵押有效。
③抵押权人的优先受偿权不得在未交纳土地使用权出让金之前行使，也即：政府对抵押的划拨土地使用权的土地出让金的收取应优先于抵押仅人的优先受偿权。
（十四）划拨土地使用权的收回 依据法条：
《土地管理法》第58条
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条 实务说明：
必须明确，划拨土地使用权空无期限的限制，并不表明该土地使用权人可以无期限地占用该土地。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《土地管理法》的规定，在一些特定情形之下，国家可以收回划拨土地使有权。但是，国家对其地上建筑物、其他附着物应给予适当的补偿。所谓适当补偿，应当重点考虑划拨土地使用权人取得土地使用权之后对该土地进行的合理投入而使土地产生的增值。这里的“合理”应理解为符合划拨目的的土地使用投入。
三、土地使用权的转让
（一）土地使用权转让的方式 依据法条：
《乡村房地产管理法》第28、37条
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条 《乡村房地产转让管理规定》第3条 实务说明：
1、土地使用权转让的方式主要包括：出售、交换、赠与、抵债、作价入股、合作建房、继承等。
2、必须防范通过股权转让这种方式所取得土地使用权的风险。以该种方式转让的土地原有权属、性质不宜确定；土地使用权在转让后的性质不必做变更，对受让人存在相当大的隐患；受让人获得股权也存在很大风险等。因此，在以股权转让方式取得土地使用权时应注意：
①双方当事人所签订的股权转让协议，必须得到股权转让方投东的同意。②公司股权变更必须取得相关主管部门的批准；
③在完成股权变更后，须及时办理股东和公司章程变更登记，并备案。
（二）土地使用权转让合同 依据法条： 《土地法》第63条
《乡村房地产管理法》第40条
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第2、26条 实务说明：
1、土地使用权转让合同是以土地使用权出让合同为基础，以出让方式取得的国有土地使用权为标的的诺成、书面、双务合同。该转让合同的主体较之出让合同广泛，并不要求一方必须是政府或代表政府行使国土管理的职能部门。根据《乡村房地产管理法》第39条规定，以划拨方式取得的国有土地使用权不得成为转 让合同的标的，转让合同的标的只能是通过出让方式取得的国有土地使用权。另外，根据《土地法》第63条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第2条的规定，农村集体土地的使用权也不能成为转让合同的标的。
2、“一地数转”合同的数个合同均为有效合同，土地使用权的归属根据《土地使用权司法解释》第10条的规定，按以下顺序处理： ①已经办理土地使用权变更手续的受让方； ②已先行占有投资开发土地的受让方； ③先行支付土地转让款的受让方； ④成立在先的合同受让方。
对于其他未能取得土地使用权的受让方，可要求解除合同、赔偿损失，并按照《合同法》的有关规定处理。
（三）土地使用权转让条件 依据法条：
《乡村房地产管理法》第39、40条
《土地使用权合同司法解释》第9、11、12、13条 实务说明：
1、必须明确，对于未取得土地使用权证书的转让与受让方签订的土地使用权转让合同为效力待定合同。按照《土地使用权解释》第九条的规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权中，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。也就是说，未取得出让土地使用权证书的转让方为无权处分权人，其与受让方定理合同转让土地使用权的行为应当认定为无权处分行为，该行为在未取得出让土地使用权证或者有批准权的人民政府批准之前属于效力未定合同。
2、《乡村房地产管理法》第三十八条规定仅仅是从行政管理的角度，规定对土地使用权转让设臵的限制条件。土地使用权转让合同所转让的土地使用权因空无达到法定的投资开发任务，而导致不能转让的，是合同履行不能问题，可通过瑕疵 担保责任制度和违约责任制度来对受让人进行救济。因此，绝不能因转让的标的物有瑕疵而认定该事同无效。
3、《乡村房地产管理法》第三十九条第二款规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。《土地使用权司法解释》第十三条规定：“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”这里需要明确的是，受让方取得土地使用权的依据是有批准权的人民政府的行政划拨行为，而不是当事人之间订立的转让合同，这两者之间存在着本质的区别。即使说划拨土地使用权人存在土地收益，其是否将其上缴，仅仅是其与政府行政主管部门的行政法律关系，与补偿合同的有效及履行与否空无关系。
（四）土地使用权转让与土地上的建筑物的关系 依据法条：
《物权法》第146、147条 《乡村房地产管理法》第32条
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23、24条 实务说明：
必须明确，当地上建筑物作为不动产进行处分时，土地使用权转让的效力及于地上建筑物所有权，反之亦然。这有助于避免土地使用权的行使与建筑物的所有权的行使的冲突。但这一原则在将地上建筑物视为动产时，即失去了适用的余地。也就是说，当土地使用权人将建筑物作为动产进行处分时，土地使用权的转让并不当然及于建筑物的所有权。但当事人之间必须约定，将地上建筑物转让给土地使用权受让人之外的其他人，否则，该建筑物的所有权就被推定为转让给土地使用权的受让人。
（五）土地使用权转让与原出让使用权 依据法条：
《房地产管理法》第42、43、44条
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条
实务说明：
必须明确，土地使用权(bi xu ming que _tu de shi yong quan)出让是土地使用权转让的前提，土地使用权转让是土地使用权出让的延伸。土地使用权转让合同中的转让方对土地并无所有权而只有使用权。该使用权是基于转让方与土地所有人订立的土地使用权出让合同而产生的。出让合同中规定的土地用途、土地使用规则、建设条件等等，对新的土地使用权受让人仍具有法律约束力。不管土地使用权经过多少次转让，也不管该土地使用权转让到谁的手中，土地使用权人都要承担出让合同中规定的受让人的义务。如需要改变，要取得出让人的同意，并经有关人民政府部门批准，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。
第三篇：划拨土地使用权出让合同范本
1.不悔梦归处，只恨太匆匆。
2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!
3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。
4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
划拨土地使用权补办出让合同（ＧＦ－９４－１００３）
（划拨土地使用权补办出让合同）
第一条 本合同双方当事人：
出让方：中华人民共和国＿＿＿省（自治区、直辖市）＿＿＿市（县）土地管理局（以下简称甲方）；法人住所地＿＿＿＿，邮政编码＿＿＿＿＿。
受让方：＿＿＿＿＿＿＿＿（以下简称乙方）；法人住所地＿＿＿＿；邮政编码＿＿＿＿。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，原以划拨方式取得的土地使用权发生转让（出租；抵押），须先签订土地使用权出让合同。乙方因出售（出租；抵押）＿＿＿房产（或＿＿＿＿部分房产），其使用范围内（或相应比例）的土地使用权随之转让（出租抵押）。双方本着自愿、平等、有偿的原则，经过协商，订立本合同。
第二条 ＿＿＿＿＿＿房产（地上建筑物、其他附着物）使用土地位于＿＿＿＿＿，总用地面积为＿＿＿＿。其位置与四至范围如本合同附宗地图所示。附图已经甲、乙双方确认。
乙方领有该房产使用范围内土地的《中华人民共和国国有土地使用证》（或批准文件），具有合法的土地使用权及房产所有权。
第三条 乙方出售（出租；抵押）＿＿＿＿＿整栋房产；甲方出让相应土地的面积为＿＿＿＿＿房产总用地面积，即＿＿＿＿＿平方米。
［或：第三条 乙方出售（出租；抵押）＿＿＿＿＿＿房产楼层＿＿＿＿＿层，建筑面积＿＿＿＿平方米，为＿＿＿＿房产总建筑面积的＿＿％；甲方出让土地的面积为＿＿＿＿＿房产总用地面积的＿＿＿％，即＿＿＿＿＿平方米。］本合同项下出让的土地使用权与＿＿＿＿＿房产使用范围内未出让的土地使用权为一整体，系公有的、不可分割的，相邻各方必须相互合作，并根据需要为对方提供便利条件。
第四条 土地使用权出让的年限为＿＿＿＿＿年，自＿＿＿＿＿起算。
第五条 ＿＿＿＿＿＿建筑物（房产）使用范围内的土地，按原批准文件为＿＿＿＿＿用地，乙方须按国家确定的用途、城市规划和建设要求使用土地。
1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。
4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。1.不悔梦归处，只恨太匆匆。
2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!
3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。
4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
乙方如改变土地用途，必须征得甲方同意，重新调整土地使用权出让金，签订土地使用权出让合同，并办理变更登记手续。
第六条 乙方按本合同规定向甲方支付土地使用权出让金、土地使用费以及向第三方转让时的土地增值税。
第七条 本合同项下的土地使用权出让金为每平方米＿＿＿＿元人民币，总额为＿＿＿元人民币。
本合同经双方签字后＿＿＿日内，乙方须以现金支票或现金向甲方支付占出让金总额＿＿＿％共计＿＿＿元人民币，作为履行合同的定金。
合同签字后＿＿＿日内（或乙方出售房产后＿＿＿日内）乙方应付清给付定金后土地使用权出让金余额。逾期未全部支付的，甲方有权解除合同，并可请求乙方赔偿因违约造成的损失。
（或：乙方出租＿＿＿＿房产，每年应以租金的＿＿＿＿％抵交出让金，至抵交完全部出让金为止。或：乙方抵押＿＿＿＿＿房产后＿＿日内，以抵押所获贷款抵交完给付定金后土地使用权出让金余额。逾期未全部支付的，甲方有权解除合同，并可请求乙方赔偿因违约造成的损失。）
第八条 乙方在支付完全部土地使用权出让金后＿＿＿＿日内，办理土地使用权变更登记，更换土地使用证，取得土地使用权。
第九条 乙方同意从＿＿＿＿年开始按规定逐年缴纳土地使用费，缴纳的时间为当年＿＿月＿＿日。土地使用费每年每平方米为＿＿＿＿元人民币。
第十条 除合同另有规定外，乙方应在本合同规定的付款日或付款日之前，将合同要求支付的一切费用汇入甲方开户银行帐户，银行名称：＿＿＿＿＿＿＿＿银行＿＿＿＿＿＿＿分行，帐户号＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
甲方银行帐号如有变更，应在变更后＿＿日内以书面形式通知乙方，由于甲方未及时通知此类变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费，乙方均不承担违约责任。
第十一条 乙方依本合同取得的土地使用权，可依照国家有关规定进行转让、出租；抵押。
房产所有人在出售（出租；抵押）＿＿＿＿＿＿部分房产时，亦就同时转让（出租；抵押）整栋房产使用土地中的出售（出租；抵押）房产占＿＿＿房产总建筑面积比例相同的土地使用权。
第十二条 土地使用权转让（出租；抵押）时，应当签订转让合同（租赁合同；抵押合同），但不得违背中华人民共和国的法律、法规和本合同的规定，并依照规定办理转让（出租；抵押）1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。
4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。1.不悔梦归处，只恨太匆匆。
2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!
3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。
4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
登记。
第十三条 土地出让年限届满，土地使用者可以申请续期，重新与甲方签订出让合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。土地使用者不再申请续期的，本合同项下的土地使用权、地上建筑物和其他附着物所有权由国家无偿收回，土地使用者应依照规定办理注销登记并交还土地使用证。
第十四条 如果乙方不能按时支付任何应付款项（除出让金外）。从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的＿＿＿％缴纳滞纳金。
第十五条 本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。
第十六条 因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决。协商不成，双方同意向＿＿＿＿＿仲裁委员会申请仲裁（当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又没达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。
第十七条 本合同经双方法定代表人（授权委托代理人）签字生效。
第十八条 本合同一式＿＿＿份签署，甲、乙双方各执＿＿＿份。
第十九条 本合同于＿＿＿＿年＿＿月＿＿日在中国＿＿＿＿省（自治区、直辖市）＿＿＿市（县）签订。
第二十条 本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件。
甲方：
乙方：中华人民共和国＿＿＿＿＿省＿＿＿＿＿＿＿（自治区、直辖市）＿＿＿＿市（县）土地管理局（章）
（章）
法定代表人（委托代理人）
法定代表人（委托代理人）
＿＿＿＿＿＿＿＿＿（签字）
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（签字）
（注：不以出售、出租、抵押房产而发生的划拨土地使用权转让、出租、抵押，依照规定也补签土地使用权出让合同的，可参照本合同或宗地出让合同格式拟定。）
1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。
4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
第四篇：划拨土地使用权转让协议[范文模版]
划拨土地使用权转让协议书
转让方：武汉市xx贸有限公司（下称《甲方》）地址：
法定代表人：
营业执照：
受让方：武汉xx公司（下称《乙方》）
地址：
法定代表人：
营业执照
前言
1、甲方转让的本宗地因没有补齐土地出让金，土地证没有办下来，甲方保证所提供文件的真实性，即持有的与武汉市xx区人民政府xx办事处2004年8月26日签订的《投资开发合同书》，交纳部分土地出让金的收据，武汉市xx区土地局关于对违法用地处理（包括本宗地）的会议纪要。甲方承诺对该块土地有完全的使用权和控制权。
2、甲方承诺本宗地为工业用地，取得方式是出让取得，相关手续完备，不存在任何权利瑕疵，即使因各种主客观原因有不完善处，甲方均为实现本合同目的，均自行承担费用解决。
3、乙方承诺受让本宗地的目的是取得符合“两规”规定的国有土地使用权的出让土地，能在本宗地建设符合当地环保标准的加工、仓储及物流项目，甲方承诺协调本宗地的用途不限于仅兴建安全、健
康、环保的农产品食品加工项目及配套设施，实现乙方签署本协议的目的。
双方在此条件下，就本宗地的转让达成如下协议：
一、地块概况
（一）、本宗地位武汉市xx区xx街，约30亩，东至湖北xx公司，西至xx公司，南至xx大道，北至xx村，宗地四至及界址点座标详见附件（甲方提供的武汉市xx区xx街规划土地管理所的证明）
（二）、转让的本宗地还包括该宗地地上的所有建筑物、构筑物。
二、土地转让价款
（一）、单价每亩14万元（工业地价），包括土地使用权，建筑物、构筑物及过户更名产生的所有税费，土地约30亩，总价约420万（土地面积以土地证为准）。土地面积误差不影响本协议的效力。
（二）、付款方式分三期：
1、第一期：.协议生效后，乙方向甲方支付150万，甲方在30个工作日内完成土地证办证、更名过户手续使乙方取得土地证，乙方取得土地证后3日内，甲方将本宗地国有土地使用权、地上建筑物、构筑物所有权没有任何瑕疵全部移交乙方，双方签定移交确认书后，乙方应当在十日内向甲方支付50万元。
2、第二期：乙方在取得土地证并签定移交确认书后3个月内再支付甲方100万。
3.、第三期：乙方在在取得土地证并签定移交确认书后6个月内，乙方将剩余转让款支付给甲方。
三、责任承担：
交付前本宗地的国有土地使用权、地上建筑物、构筑物所有权及本宗地管理、控制过程中的一切责任由甲方承担，包括但不限于民事、行政责任，交付次日起的责任由乙方承担。
四、特别约定：
（一）、甲方承担本宗地在办证、过户更名等土地转让环节所产生的费、税，包括但不限于土地收益金、契税、印花税、工本费、罚金等所有税、费。
（二）、乙方在合同生效后另付甲方本宗地的院墙和建筑物、构筑物15万元。
（三）、甲方承诺协助乙方完成本宗地新建建筑物、构筑物的申请、报建等手续。
五、违约责任
（一）、因甲方保证条款的不真实，经土地行政管理确认，本宗地不是甲方承诺的实际状况（土地取得方式：出让；土地性质：工业用地；土地用途：加工、仓储及物流项目设施），致使乙方不能实现本协议目的，在三十日内，甲方双倍赔偿乙方已经支付的转让款后，乙方可以解除合同或继续要求甲方履行合同。
（二）、因甲方没有按合同约定时间完成办证、过户手续，甲方需向乙方支付合同总价款20%违约金后，乙方可以解除合同或继续要求甲方履行合同。
（三）、乙方没有按期支付甲方转让款，每迟延一日，支付迟延
支付总转让款每日万分之五的违约金。
六、其他：
（一）、本协议一式陆份，双方各执叁份，具有同等效力。
（二）、本协议未尽事宜，双方可协商以补充协议解决，补充协议是本协议的组成部分，与本协议具有同等效力。
（三）、本协议在履行过程中发生纠纷，双方协商解决，协商不一致，提交仲裁或诉讼。
（四）、本协议自双方签字盖章后生效。
七、附件：
（一）、甲方和武汉市xx区人民政府xx街办事处签定的《投资开发合同书》；
（二）、武汉市xx区xx街土地管理所的证明；
（三）、武汉市xx区土地局对违法用地的处臵办法（含该块地）
（四）、甲方缴纳土地出让金的收据；
（五）、甲方的营业执照、法人身份证明；
（六）、乙方的营业执照、法人身份证明。
甲方（盖章）：乙方（盖章）： 甲方代理人：乙方代理人：
时间：年 月 日时间：年月日
第五篇：转让国有划拨土地使用权
转让国有划拨土地使用权
案例：1991年6月，B市规划建设委员会批准了某开发区总体规划方案，并成立了P房地产开发公司。该公司身兼两项职能：一是代表市政府实施行政管理职能，二是企业经营职能。1992年8月，为了开发该区房地产业，P房地产开发公司向社会登出关于该开发区土地使用权转让“即日发售”的广告。同年10月，金田公司根据该广告与P房地产开发公司进行了谈判，最终签订了《土地转让预定协议》。该协议规定：P房地产开发公司(甲方)出让开发区内规则方案中整幅、不可分割的约1000亩土地，每亩出让金50万元，总价值约5亿元，土地使用权转让期限为50年，使用用途为建设金田高新科技园及相关配套工程。金田公司(乙方)应于1994年3月前将土地预定金5000万元汇入甲方账户，其余款项应于1995年31月前一次性付清。该协议还规定，双方签订土地使用权转让合同的日期为1994年3月21日，任何一方如不能如期履行，均视树违约。同时，甲方应尽快将土地使用权交付乙方。如甲方不能随行本协议，则双倍返还定金；如乙方不能履行本协议，甲方有权拒签土地转让合同。该协议自签订土地使用权转让合同之日起自动失效。1994年3月，双方就调整地价款的给付期限和履行土地使用权转让合同的时间等事项又达成补充协议，约定土地使用权转让合同的签订时间为1994年8月31日。事后，金田公司按协议规定的期限将土地预定金5000万元汇入P房地产开发公司账户，并催促P房地产开发公司签订土地使用权转让合同。同年9月，双方对拟订的土地使用和转让合同部分条款发生意见分歧，经多次协商未达成一致意见。金田公司要求P房地产开发公司提供该土地的征地批文、土地使用权出让合同等文件，但对方除提供B市规划建设委员会批准设立该开发区文件外，其他有关征地、出租土地等文件均不能提供。另外，P房地产开发公司认为该1000亩土地尚未征用，但并不影响金田公司的开工建设，要求金田公司按协议继续支付地价款，办理立项手续。双方上述意见分歧至1995年底仍无法消除。在此期间，该区管理委员会批准了金田公司申报的五个建设项目。
1995年12月，金田公司诉至B市高级人民法院，要求解除与P房地产开发公司签订的《土地转让预定协议》，并双倍返还定金1亿元。
被告辩称：原预定协议不能履行的原因在于双方对拟签订的《土地使用权转让合同》文本未达成一致意见，且对方未提供项目批准文件，并没有相应的融资能力，故要求原告继续履行预定协议，不同意其诉讼请求。
B市高级人民法院认为：被告P房地产开发公司作为房地产开发企业，应严格遵循《国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的程序和条件进行土地开发经营活动，但被告在尚未以出让方式取得土地使用权及国家尚未对该1000亩土地作出批准征用的情况下，即与原告签订《土地转让预定协议》，并收取巨额预定金，其行为明显违反有关国家土地管理法规，故双方所签定的预定协议无效，为此造成的经济损失应由被告自己承担。被告应将预定金5000万元及相应的利息返还给原告。由于原告在签订协议时，对被告的土地经营方式未进行必要考察即投入巨额资金，故对本企业因此造成的损失应承担一定责任。其要求双倍返还 1
预定金及银行保值贴补利率等请求不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五十六条第五项及第六十一条之规定，B市高级人民法院于1996年2月作出一审判决：
一、金田公司与P房地产开发公司签订的《土地使用权转让预定协议》无效；
二、P房地产开发公司于本判决生效后三个月内返还金田公司土地预定金5000万元及利息；如逾期不返还则按现行银行存款11.7％的年利息计算至返还时止；
三、驳回双方的其他诉讼请求。
分析：转让国有划拨土地使用权是指未经政府批准及交纳出让金，擅自转让国有划拨土地使用权，导致转让合同无效的陷阱。国有土地使用权的取得，分两种方式：一种是有偿取得，即以出让方式取得。以这种方式取得的土地可依法转让。另一种是无偿取得，即以划拨方式取得。以这种方式取得的土地在转让前，必须经有批准权的政府批准并交纳土地出让金，即变划拨土地使用权为出让土地使用权，再行转让，从而确保政府对土地的总体控制和取得土地收益。如果不经有批准权的政府批准，不签订土地出让合同，不补交土地出让金，而直接转让国有划拨土地使用权，将导致转让合同无效，有关单位和直接责任人员还将受到行政处罚和行政处分。
评论：这是一起关于国有划拨土地使用权转让及房地产开发经营纠纷的案例。在我国，城镇土地使用权的取得可以分为有偿取得和无偿取得两种。有偿取得已逐渐成为土地使用权取得的主要渠道。有偿取得的方式为土地使用权的出让和土地使用权的转让。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，国有土地和集体所有土地的使用权可以依法转让。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》具体规定了土地使用权转让问题。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括土地使用权的出售、交换和赠与。可见，土地使用权转让的前提，是转让方以出让方式取得土地的使用权。本案中，P房地产开发公司就尚未以出让方式取得的1000亩土地使用权进行转让、出售，获取巨额利润，违反法律，其行为应定为非法，所签订的协议亦应认定为无效。其次，房地产公司虽具一定行政管理职能，但并不代表国家的土地管理部门。根据最高人民法院的司法解释，国有土地使用权出让的管理部门应为市、县一级的土地管理部门，其他组织和部门均无权处置国有土地，故P房地产公司的行为超越了其职权。第三，本案中签订的灶地使用权转让预定协议》在性质上属于预约合同，虽然该合同被认定为无效，但合同中约定的担保形式、定金条款继续有效。根据《民法通则》规定的过错责任原则，P房地产开发公司应双倍返还金田公司定金1亿元及相关利息，此点法院判决似有不妥。
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