国有划拨土地使用权转让办理协议出让程序

第一篇：国有划拨土地使用权转让办理协议出让程序

襄土资发[2008]22号 市国土资源局关于印发《襄樊市国有划拨土地使用权转让办理协议出让程序》的通知

发布时间： 2008-5-13 8:34:53 被阅览数： 629 次 来源： 襄樊市国土资源局 责任编辑：

襄土资发[2008]22号

各开发区、国土资源局（分局）、局机关各科（室）、局属各单位：

为完善国有土地使用权出让制度，进一步规范国有土地使用权协议出让、租赁行为，根据国土管理相关法律法规规定及《协议出让国有土地使用权规范》，结合本市实际，研究制定了《襄樊市国有划拨土地使用权转让办理协议出让程序》，现印发给你们，请认真遵照执行。

二00八年四月三十日

国有划拨土地使用权转让办理协议出让程序

一、划拨土地使用权转让办理协议出让适用范围

划拨土地使用权申请转让，经市人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。

二、划拨土地使用权转让办理协议出让的程序

（一）受理申请及资料初审

1、申请

原土地使用权人持以下有关材料，向市国土资源管理部门行政服务窗口提出划拨土地使用权转让申请，（1）申请书；（2）《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》；

（3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；

（4）原土地使用权人有效身份证明文件；

(5）共有房地产，应提供共有人书面同意的意见；

（6）法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。

2、受理，征徇市土地储备供应中心意见

由国土资源管理部门对材料进行初审，决定是否受理。并就申请地块征询市土地储备供应中心意见是否收储。

（二）审查，核发《划拨土地使用权准予转让通知书》。

1、审查

划拨土地经市土地储备供应中心同意不予收储的，国土资源管理部门受理转让申请后，组织利用科、地籍科及产权处、规划勘测院等二级单位共同进行现场踏勘，审查土地权属有无抵押、查封，有无权属纠纷，土地用途、土地面积及使用现状并填写地籍调查表。

2、征询规划管理部门意见

经现场踏勘及地籍审查，土地来源清楚，权属无争议的，由市国土资源部门就申请地块的土地用途等征询市规划管理部门意见。

3、核发《划拨土地使用权准予转让通知书》

申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，由市国土资源部门向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》。

（三）地价评估

国土资源管理部门组织对申请转让地块的摇号委托专业评估机构评估。

（四）公开交易

取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人，将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。协议双方成交价款不得低于基准地价80%。通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人与受让人签订转让合同，约定双方权利和义务，明确转让价款。

（五）拟订出让方案及出让方案报批

受让方持转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转、受让双方身份证明材料等，向国土资源管理部门申请办理土地出让手续。国土资源部门根据土地估价结果、产业政策和土地交易情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，拟定协议出让方案，报市人民政府审批。

拟定出让方案包括以下内容资料：

1、草签土地出让合同、土地出让呈报表

2、转受让双方申请、转让协议

3、宗地图

4、规划部门出具的规划意见

5、土地储备供应中心不予收储意见

6、《划拨土地使用权准予转让通知书》

7、评估报告

8、土地证原件及复印件

9、以房产转让为主涉及的土地转让须提供房产证原件及复印件。

10、营业执照、身份证、机构代码证及其他应提交的资料

11、法人代表证明

12、地籍调查表

（六）签订出让合同，公布出让结果

国土资源部门按照批准的协议出让方案，与受让方签订《国有土地使用权出让合同》。并按规定在《国有土地使用权出让合同》签订后7日内，通过中国土地市场网及市国土资源局网站等指定场所向社会公布。

（七）收缴土地出让金，办理土地登记

受让人按照《国有土地使用权出让合同》约定付清全部土地出让金，依法申请办理土地登记手续，领取《国有土地使用证》，取得土地使用权。

第二篇：国有划拨土地使用权转让办理协议出让程序

襄土资发[2008]22号 市国土资源局关于印发《襄樊市国有划拨土地使

用权转让办理协议出让程序》的通知

发布时间： 2008-5-13 8:34:53被阅览数： 629 次来源： 襄樊市国土资源局责任编辑：

襄土资发[2008]22号

各开发区、国土资源局（分局）、局机关各科（室）、局属各单位：

为完善国有土地使用权出让制度，进一步规范国有土地使用权协议出让、租赁行为，根据国土管理相关法律法规规定及《协议出让国有土地使用权规范》，结合本市实际，研究制定了《襄樊市国有划拨土地使用权转让办理协议出让程序》，现印发给你们，请认真遵照执行。

二00八年四月三十日

国有划拨土地使用权转让办理协议出让程序

一、划拨土地使用权转让办理协议出让适用范围

划拨土地使用权申请转让，经市人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。

二、划拨土地使用权转让办理协议出让的程序

（一）受理申请及资料初审

1、申请

原土地使用权人持以下有关材料，向市国土资源管理部门行政服务窗口提出划拨土地使用权转让申请，（1）申请书；

（2）《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》；

（3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；

（4）原土地使用权人有效身份证明文件；

(5）共有房地产，应提供共有人书面同意的意见；

（6）法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。

2、受理，征徇市土地储备供应中心意见

由国土资源管理部门对材料进行初审，决定是否受理。并就申请地块征询市土地储备供应中心意见是否收储。

（二）审查，核发《划拨土地使用权准予转让通知书》。

1、审查

划拨土地经市土地储备供应中心同意不予收储的，国土资源管理部门受理转让申请后，组织利用科、地籍科及产权处、规划勘测院等二级单位共同进行现场踏勘，审查土地权属有无抵押、查封，有无权属纠纷，土地用途、土地面积及使用现状并填写地籍调查表。

2、征询规划管理部门意见

经现场踏勘及地籍审查，土地来源清楚，权属无争议的，由市国土资源部门就申请地块的土地用途等征询市规划管理部门意见。

3、核发《划拨土地使用权准予转让通知书》

申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，由市国土资源部门向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》。

（三）地价评估

国土资源管理部门组织对申请转让地块的摇号委托专业评估机构评估。

（四）公开交易

取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人，将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。协议双方成交价款不得低于基准地价80%。通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人与受让人签订转让合同，约定双方权利和义务，明确转让价款。

（五）拟订出让方案及出让方案报批

受让方持转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转、受让双方身份证明材料等，向国土资源管理部门申请办理土地出让手续。国土资源部门根据土地估价结果、产业政策和土地交易情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，拟定协议出让方案，报市人民政府审批。

拟定出让方案包括以下内容资料：

1、草签土地出让合同、土地出让呈报表

2、转受让双方申请、转让协议

3、宗地图

4、规划部门出具的规划意见

5、土地储备供应中心不予收储意见

6、《划拨土地使用权准予转让通知书》

7、评估报告

8、土地证原件及复印件

9、以房产转让为主涉及的土地转让须提供房产证原件及复印件。

10、营业执照、身份证、机构代码证及其他应提交的资料

11、法人代表证明

12、地籍调查表

（六）签订出让合同，公布出让结果

国土资源部门按照批准的协议出让方案，与受让方签订《国有土地使用权出让合同》。并按规定在《国有土地使用权出让合同》签订后7日内，通过中国土地市场网及市国土资源局网站等指定场所向社会公布。

（七）收缴土地出让金，办理土地登记

受让人按照《国有土地使用权出让合同》约定付清全部土地出让金，依法申请办理土地登记手续，领取《国有土地使用证》，取得土地使用权。

第三篇：转让国有划拨土地使用权

转让国有划拨土地使用权

案例：1991年6月，B市规划建设委员会批准了某开发区总体规划方案，并成立了P房地产开发公司。该公司身兼两项职能：一是代表市政府实施行政管理职能，二是企业经营职能。1992年8月，为了开发该区房地产业，P房地产开发公司向社会登出关于该开发区土地使用权转让“即日发售”的广告。同年10月，金田公司根据该广告与P房地产开发公司进行了谈判，最终签订了《土地转让预定协议》。该协议规定：P房地产开发公司(甲方)出让开发区内规则方案中整幅、不可分割的约1000亩土地，每亩出让金50万元，总价值约5亿元，土地使用权转让期限为50年，使用用途为建设金田高新科技园及相关配套工程。金田公司(乙方)应于1994年3月前将土地预定金5000万元汇入甲方账户，其余款项应于1995年31月前一次性付清。该协议还规定，双方签订土地使用权转让合同的日期为1994年3月21日，任何一方如不能如期履行，均视树违约。同时，甲方应尽快将土地使用权交付乙方。如甲方不能随行本协议，则双倍返还定金；如乙方不能履行本协议，甲方有权拒签土地转让合同。该协议自签订土地使用权转让合同之日起自动失效。1994年3月，双方就调整地价款的给付期限和履行土地使用权转让合同的时间等事项又达成补充协议，约定土地使用权转让合同的签订时间为1994年8月31日。事后，金田公司按协议规定的期限将土地预定金5000万元汇入P房地产开发公司账户，并催促P房地产开发公司签订土地使用权转让合同。同年9月，双方对拟订的土地使用和转让合同部分条款发生意见分歧，经多次协商未达成一致意见。金田公司要求P房地产开发公司提供该土地的征地批文、土地使用权出让合同等文件，但对方除提供B市规划建设委员会批准设立该开发区文件外，其他有关征地、出租土地等文件均不能提供。另外，P房地产开发公司认为该1000亩土地尚未征用，但并不影响金田公司的开工建设，要求金田公司按协议继续支付地价款，办理立项手续。双方上述意见分歧至1995年底仍无法消除。在此期间，该区管理委员会批准了金田公司申报的五个建设项目。

1995年12月，金田公司诉至B市高级人民法院，要求解除与P房地产开发公司签订的《土地转让预定协议》，并双倍返还定金1亿元。

被告辩称：原预定协议不能履行的原因在于双方对拟签订的《土地使用权转让合同》文本未达成一致意见，且对方未提供项目批准文件，并没有相应的融资能力，故要求原告继续履行预定协议，不同意其诉讼请求。

B市高级人民法院认为：被告P房地产开发公司作为房地产开发企业，应严格遵循《国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的程序和条件进行土地开发经营活动，但被告在尚未以出让方式取得土地使用权及国家尚未对该1000亩土地作出批准征用的情况下，即与原告签订《土地转让预定协议》，并收取巨额预定金，其行为明显违反有关国家土地管理法规，故双方所签定的预定协议无效，为此造成的经济损失应由被告自己承担。被告应将预定金5000万元及相应的利息返还给原告。由于原告在签订协议时，对被告的土地经营方式未进行必要考察即投入巨额资金，故对本企业因此造成的损失应承担一定责任。其要求双倍返还 1

预定金及银行保值贴补利率等请求不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五十六条第五项及第六十一条之规定，B市高级人民法院于1996年2月作出一审判决：

一、金田公司与P房地产开发公司签订的《土地使用权转让预定协议》无效；

二、P房地产开发公司于本判决生效后三个月内返还金田公司土地预定金5000万元及利息；如逾期不返还则按现行银行存款11.7％的年利息计算至返还时止；

三、驳回双方的其他诉讼请求。

分析：转让国有划拨土地使用权是指未经政府批准及交纳出让金，擅自转让国有划拨土地使用权，导致转让合同无效的陷阱。国有土地使用权的取得，分两种方式：一种是有偿取得，即以出让方式取得。以这种方式取得的土地可依法转让。另一种是无偿取得，即以划拨方式取得。以这种方式取得的土地在转让前，必须经有批准权的政府批准并交纳土地出让金，即变划拨土地使用权为出让土地使用权，再行转让，从而确保政府对土地的总体控制和取得土地收益。如果不经有批准权的政府批准，不签订土地出让合同，不补交土地出让金，而直接转让国有划拨土地使用权，将导致转让合同无效，有关单位和直接责任人员还将受到行政处罚和行政处分。

评论：这是一起关于国有划拨土地使用权转让及房地产开发经营纠纷的案例。在我国，城镇土地使用权的取得可以分为有偿取得和无偿取得两种。有偿取得已逐渐成为土地使用权取得的主要渠道。有偿取得的方式为土地使用权的出让和土地使用权的转让。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，国有土地和集体所有土地的使用权可以依法转让。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》具体规定了土地使用权转让问题。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括土地使用权的出售、交换和赠与。可见，土地使用权转让的前提，是转让方以出让方式取得土地的使用权。本案中，P房地产开发公司就尚未以出让方式取得的1000亩土地使用权进行转让、出售，获取巨额利润，违反法律，其行为应定为非法，所签订的协议亦应认定为无效。其次，房地产公司虽具一定行政管理职能，但并不代表国家的土地管理部门。根据最高人民法院的司法解释，国有土地使用权出让的管理部门应为市、县一级的土地管理部门，其他组织和部门均无权处置国有土地，故P房地产公司的行为超越了其职权。第三，本案中签订的灶地使用权转让预定协议》在性质上属于预约合同，虽然该合同被认定为无效，但合同中约定的担保形式、定金条款继续有效。根据《民法通则》规定的过错责任原则，P房地产开发公司应双倍返还金田公司定金1亿元及相关利息，此点法院判决似有不妥。

第四篇：如何办理划拨土地使用权转让

《划拨土地使用权转让如何办理》

一、划拨地转让的实质经济法律关系:

1、划拨土地使用权人－市县政府－土地受让人

2、划拨土地使用权人－政府

3、划拨土地使用权人－新的出让土地使用权人

4、政府－土地出让人

二、政策依据:

1、《城市房地产管理法》第四十条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地出让金。

2、《协议出让国有土地使用权规范》

三、办理原则：

划拨土地使用权申请转让，经市、县人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。

四、办理程序:

1、申请。原土地使用权人应当持有关材料，向市、县国土资源管理部门提出划拨土地使用权转让申请：

2、受理和审查。市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。

3、地价评估。市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。

4、集体确定应缴出让金，拟订出让方案。市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，并拟订协议出让方案。应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定：

（1）转让后不改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格

（2）转让后改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格

5、方案报批，发出准予转让通知书。市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。协议出让方案批准后，市、县国土资源管理部门应向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》。通知书内容包括：准予转让的标的、原土地使用权人、转让确定受让人的要求、受让人的权利、义务、应缴纳的土地出让金等。

6、公开交易。取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人，应当将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。

7、签订转让合同。通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人应当与受让人签订转让合同，约定双方的权利和义务，明确划拨土地使用权转让价款。

8、办理出让手续。受让人应在达成交易后10日内，持转让合同、原土地使用证、准予转让通知书、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县国土资源管理部门申请办理出让手续。市、县国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案、公开交易情况等，依法收回原土地使用权人的划拨决定书，注销土地登记，收回原土地证书，与受让方签订出让合同。

四、注意事项

1、划拨地转让，可能存在协议出让与招标拍卖挂牌出让两种情况，权限在地方。

2、批准协议出让的，也要拟订出让方案并报政府审批。

3、划拨地转让，要在成交前核定政府应收取的出让金而有是成交后核定。

4、划拨地转让，要在土地市场公开交易，意向用地者未必是最终的竞得人。

5、划拨地转让中，受让方要签订两个合同－－与政府签订出让合同，与原划拨土地使用权人签订转让合同。要缴两笔钱－－向政府缴纳出让金，向原划拨土地使用权人支付划拨土地使用权权益。

第五篇：原划拨土地使用权申请办理协议出让

原划拨土地使用权申请办理协议出让

服务指南

一、审批依据

1.《土地管理法》（2004年8月修订）第二条第五款。2.《土地管理法实施条例》（2011年1月修订）第二十九条。

二、办理条件

1.项目符合协议出让范围，符合日照市土地利用总体规划和城市规划；

2.原划拨土地使用者权属来源合法，四至清楚，无争议； 3.不改变原土地用途等土地使用条件；

4.经规划管理部门同意可以改变土地用途等土地使用条件，但《划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权公开出让的除外；

5.取得规划、经信、环保、国家安全等行政主管部门的审批意见。

三、申请材料

1.用地单位的申请书（原件1份）；

2.用地单位组织机构代码证或营业执照（验原件，复印件1份）；

3.法人代表身份证明（验原件，复印件1份）； 4.土地证、房产证（原件1份）； 5.原用地批复文件（验原件，复印件1份）；

四、办理时限

法定时限：20个工作日 承诺时限：10个工作日

五、收费标准

土地出让金:依据《中华人民共和国土地管理法》、《山东省实施中华人民共和国土地管理办法》，按照宗地成交价款和《国有建设用地使用权出让合同》约定的时间缴纳。

六、办理地点

五莲县政务服务中心二楼国土局窗口(五莲县富强路101号)

七、咨询服务 0633-5336620