浅谈如何应对国有划拨土地使用权出让和转让中存在的问题

第一篇：浅谈如何应对国有划拨土地使用权出让和转让中存在的问题

浅谈如何应对国有划拨土地使用权出让和转让中存在的问题

李丽娟

近年来，随着机关、企事业单位和居住城镇的个人对划拨用地的出让和转让，划拨土地使用权转让呈上升趋势。例如,2007年，**区划拨土地使用权转让13.779公顷，补缴土地出让金179.148万元；2008年，划拨土地使用权转让12.708公顷，补缴土地出让金485.294万元，划拨土地使用权交易2008年比上年下降1.071公顷，而补缴土地出让金比上年增加306.146万元。可见，划拨土地使用权经过依法出让和转让并合理开发利用，可促进城市建设和经济发展。但在交易中也存在一些问题急待规范，以更好的促进国有土地资产管理。下面笔者就划拨土地使用权出让和转让中存在哪些问题，以及如何采取措施应对存在问题，进而加强划拨土地使用权的管理方面发表几点粗浅的见解，以供大家参考。

1、划拨土地使用权的概念和特点

要发现划拨土地使用权出让和转让中存在的问题，必需先明确划拨土地使用权的概念和特点。划拨土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，通过除出让土地使用权以外的各种方式，除缴纳补偿、安置等费用外或完全无偿取得的国有土地使用权。划拨土地使用权是我国特有的概念。在改革开放之前，我国城市土地的利用均是通过划拨方式进行的，即都是无偿划拨供应的，只存在单一的划拨土地供应制度。改革开放之后，随着外资的进入，我国对外资企业开始实行土地有偿使用，收取土地使用费。1990年，国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）的颁布与实施，标志着出让土地使用权制度的建立，由此开启了划拨土地使用权通过办理出让手续可再行转让的历史。其特点有：（1）取得的法定性。即要取得划拨土地使用权，其用途必须符合法律规定，并且必须经过有批准权的政府批准。（2）取得的无偿性。这是划拨土地使用权与出让土地使用权的本质区别，即划拨土地使用权取得者除缴纳补偿、安置费外无须向国有土地的所有权人即国家支付土地使用费；而出让土地使用权人则必须向国有土地的所有权人即国家支付包含土地使用费在内的土地使用权出让金。（3）使用的无期限性。依照法律规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。（4）权利的受限制性。划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权。要处分，必须经过有批准权的政府批准。

2、目前划拨土地使用权出让和转让存在的主要问题

划拨国有土地使用权出让和转让是指以划拨方式获得国有土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。尽管我国实行土地有偿使用制度，但由于历史原因仍存在大量的划拨土地。此类划拨土地的使用虽不符合现行法律的规定，但也不宜马上收回。由于利用能力与现实利益趋使，许多划拨用地以公开转让或私下交易方式进入市场。在实际过程中也产生了一些问题。

（1）划拨土地闲置及非法转让

一是大量划拨土地被闲置。例如，军队、企业大量占用地方土地，老城区主要街区都被军分区招待所、企业老厂区等占用，而这些单位迁移后留下的老办公用地、招待所等要么出租给个人使用，要么被闲置。虽然《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条规定对未经批准擅自出租划拨土地使用权的单位，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款，而在现实中，对这些有收益的土地资产，往往因为没有较好的强制措施而不被收回或根本收不到土地收益金。二是各级行政事业单位因新建办公楼迁移后而停止使用的划拨土地，政府没有及时收回储备，导致老街区的土地由这些单位报政府批准后自行转让出售，导致国有土地资产流失。

（2）土地使用权出让和转让规定建立不够完善

《城市房地产管理法》第三十九条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

笔者认为，划拨土地使用权是一种无偿使用国有土地的方式，不需要支付使用土地的对价。严格地说，现行法律规定的划拨土地使用权的转让并非真正的土地使用权转让。根据《城市房地产管理法》第三十九条的规定，划拨土地使用权经政府批准转让的实质是国家收回划拨的土地使用权，然后再出让给受让方。或经批准不再办理土地使用权出让手续，但土地收益须上缴国家。可见，划拨土地的使用权人依据转让合同取得的并非土地使用权的对价，充其量算作是对其交回土地使用权的一种补偿（含地上附属物的补偿），划拨土地使用权转让之说及相关程序规定显得不伦不类。在实践操作过程中，目前，机关、企事业单位和居住城镇的个人将划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物转让的都不办理土地使用权出让手续，而是经政府批准同意后直接转让。然而，几乎所有的机关、企事业单位都以安置下岗职工、单位债务负担沉重为由，要求减免补交土地出让金，用国有土地资产来抵偿本单位的资金缺口。这样划拨土地使用权转让及变相转让，一定程度上导致了土地市场的混乱，也是造成国家土地资产流失的一个巨大黑洞。

（3）划拨土地使用权动态管理没有建立

目前划拨土地使用权的动态管理系统还没有建立，划拨土地转让与需求不衔接，倒买倒卖土地现象还存在。具体表现在以下两个方面：

一是机关、企事业单位以老办公区拥挤、办公条件差为由转让或出租划拨土地及房屋；另一方面，又要求政府划拨给新区土地，大量建盖新办公楼，而新的土地使用权也是以划拨方式取得的。试想，如果所有的机关、企事业单位在10年的时间里都向新区要土地，那么10年的时间有多少良田好地被占用，10年的时间政府在这些划拨土地上又收益多少，损失多少。

第二篇：浅谈如何应对国有划拨土地使用权出让和转让中存在的问.

浅谈如何应对国有划拨土地使用权出让和

转让中存在的问题

李丽娟

近年来，随着机关、企事业单位和居住城镇的个人对划拨用地的出让和转让，划拨土地使用权转让呈上升趋势。例如,2007年，隆阳区划拨土地使用权转让13.779公顷，补缴土地出让金179.148万元；2008年，划拨土地使用权转让12.708公顷，补缴土地出让金485.294万元，划拨土地使用权交易2008年比上年下降1.071公顷，而补缴土地出让金比上年增加306.146万元。可见，划拨土地使用权经过依法出让和转让并合理开发利用，可促进城市建设和经济发展。但在交易中也存在一些问题急待规范，以更好的促进国有土地资产管理。下面笔者就划拨土地使用权出让和转让中存在哪些问题，以及如何采取措施应对存在问题，进而加强划拨土地使用权的管理方面发表几点粗浅的见解，以供大家参考。

一、划拨土地使用权的概念和特点

要发现划拨土地使用权出让和转让中存在的问题，必需先明确划拨土地使用权的概念和特点。划拨土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，通过除出让土地使用权以外的各种方式，除缴纳补偿、安置等费用外或完全无偿取得的国有土地使用权。划拨土地使用权是我国特有的概念。在改革开放之前，我国城市土地的利用均是通过划拨方式进行的，即都是无偿划拨供应的，只存在单一的划拨土地供应制度。改革开放之后，随着外资的进入，我国对外资企业开始实行土地有偿使用，收取土地使用费。1990年，国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）的颁布与实施，标志着出让土地使用权制度的建立，由此开启了划拨土地使用权通过办理出让手续可再行转让的历史。其特点有：（1）取得的法定性。即要取得划拨土地使用权，其用途必须符合法律规定，并且必须经过有批准权的政府批准。（2）取得的无偿性。这是划拨土地使用权与出让土地使用权的本质区别，即划拨土地使用权取得者除缴纳补偿、安置费外无须向国有土地的所有权人即国家支付土地使用费；而出让土地使用权人则必须向国有土地的所有权人即国家支付包含土地使用费在内的土地使用权出让金。（3）使用的无期限性。依照法律规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。（4）权利的受限制性。划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权。要处分，必须经过有批准权的政府批准。

二、目前划拨土地使用权出让和转让存在的主要问题 划拨国有土地使用权出让和转让是指以划拨方式获得国有土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。尽管我国实行土地有偿使用制度，但由于历史原因仍存在大量的划拨土地。此类划拨土地的使用虽不符合现行法律的规定，但也不宜马上收回。由于利用能力与现实利益趋使，许多划拨用地以公开转让或私下交易方式进入市场。在实际过程中也产生了一些问题。

（一）划拨土地闲置及非法转让

一是大量划拨土地被闲置。例如，军队、企业大量占用地方土地，老城区主要街区都被军分区招待所、企业老厂区等占用，而这些单位迁移后留下的老办公用地、招待所等要么出租给个人使用，要么被闲置。虽然《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条规定“对未经批准擅自出租划拨土地使用权的单位，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款”，而在现实中，对这些有收益的土地资产，往往因为没有较好的强制措施而不被收回或根本收不到土地收益金。二是各级行政事业单位因新建办公楼迁移后而停止使用的划拨土地，政府没有及时收回储备，导致老街区的土地由这些单位报政府批准后自行转让出售，导致国有土地资产流失。

（二）土地使用权出让和转让规定建立不够完善 《城市房地产管理法》第三十九条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

笔者认为，划拨土地使用权是一种无偿使用国有土地的方式，不需要支付使用土地的对价。严格地说，现行法律规定的划拨土地使用权的转让并非真正的土地使用权转让。根据《城市房地产管理法》第三十九条的规定，划拨土地使用权经政府批准转让的实质是国家收回划拨的土地使用权，然后再出让给受让方。或经批准不再办理土地使用权出让手续，但土地收益须上缴国家。可见，划拨土地的使用权人依据转让合同取得的并非土地使用权的对价，充其量算作是对其交回土地使用权的一种补偿（含地上附属物的补偿），划拨土地使用权转让之说及相关程序规定显得不伦不类。在实践操作过程中，目前，机关、企事业单位和居住城镇的个人将划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物转让的都不办理土地使用权出让手续，而是经政府批准同意后直接转让。然而，几乎所有的机关、企事业单位都以安置下岗职工、单位债务负担沉重为由，要求减免补交土地出让金，用国有土地资产来抵偿本单位的资金缺口。这样划拨土地使用权转让及变相转让，一定程度上导致了土地市场的混乱，也是造成国家土地资产流失的一个巨大黑洞。

（三）划拨土地使用权动态管理没有建立

目前划拨土地使用权的动态管理系统还没有建立，划拨土地转让与需求不衔接，倒买倒卖土地现象还存在。具体表现在以下两个方面：

一是机关、企事业单位以老办公区拥挤、办公条件差为由转让或出租划拨土地及房屋；另一方面，又要求政府划拨给新区土地，大量建盖新办公楼，而新的土地使用权也是以划拨方式取得的。试想，如果所有的机关、企事业单位在10年的时间里都向新区要土地，那么10年的时间有多少良田好地被占用，10年的时间政府在这些划拨土地上又收益多少，损失多少。

二是企业改制后的土地资产被倒卖，新的土地被占用。例如，某砖瓦厂因企业改制于2007年被某公司兼并，其位于隆阳区汉庄镇的83886.60平方米采土区转让给该公司。根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第六条“国有企业破产或出售的，企业原划拨土地使用权应当以出让方式处置。破产企业属国务院确定的企业优化资本结构试点城市范围内的国有工业企业，土地使用权出让金应首先安置破产企业职工，破产企业将土地使用权进行抵押的，抵押权实现时土地使用权折价或者拍卖、变卖后所得也应首先用于安置破产企业职工。”政府批准免缴了土地出让金。而2008年该公司将其中的5182.30平方米转让给个人。2009年该公司又以建设加气站为由，要求征用农民土地。

三、如何采取措施应对划拨土地使用权出让和转让中存在的问题

（一）严格执行土地收购、储备制度 严格按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条规定。对无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。为防止国有土地资产流失，严格执行机关、企事业单位划拨用地改变用途或者转让的，应当由土地收储中心统一收购后，纳入统一储备、出让，并办理相关手续；对因单位搬迁、解散、撤销、破产、兼并或其他原因调整出来的原划拨国有土地，严格实行先收购、储备，再出让；建立“一个渠道进水，一个池子蓄水，一个龙头放水”的土地收购储备运作机制。

（二）修改相关法规，严格限制减免划拨土地使用权转让补交土地出让金

随着使用划拨土地的范围越来越小和土地市场的逐步规范，建议取消划拨土地使用权转让之规定，规定禁止划拨土地使用权转让，凡不符合现行法律规定的划拨土地使用权一律变成有偿使用，无力支付土地出让金的由国家直接收回或变更为租赁等其他使用方式。

根据《云南省人民政府办公厅转发省土地管理局关于开展清理整顿土地自发交易工作意见的通知》（云政办发〔1993〕212号）规定，机关、企事业单位和居住城镇的个人将划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物资产转让（出售、交换、赠与）的，必须办理土地使用权变更手续，补交土地出让金。补交出让金的标准，按转让成交总额或租金总额的20—40%收取，对特殊情况在一定的时间内还应给予减免。结合隆阳区实际，全区划拨土地使用权转让按照基准地价的20%收取，而不是按照转让成交总额的20%收取，显然，按全区土地定级分类与基准地价来收取更具合理性。

（三）建立划拨土地使用权动态管理制度

建立划拨土地使用权动态跟踪管理系统。对无偿取得的划拨土地使用权要建立一个土地使用者、土地坐落、面积、用途为一体的数据库。一方面，对这些因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、区人民政府坚决无偿收回其划拨土地使用权，并可依照规定予以出让，对不交回其划拨土地使用权的一律不准划拨供地，重复供地。另一方面，对这些用地者严格审核用地面积与人口数量、产值等方面的关系，做到科学合理供地。特别对以划拨方式取得的土地使用权，经过企业改制后严格限制倒买倒卖。

（四）严格划拨土地使用权转让的批准依据

划拨土地使用权转让必须经过政府批准，那么有批准权的政府依据什么来批准呢？根据2002年国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条规定，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”2004年10月国务院国发（2004）28号文《关于深化改革严格土地管理的决定》以最高行政命令重申，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须实行招标、拍卖、挂牌出让，经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金。因此，如果原划拨土地使用权人与受让人协议将划拨土地使用权转让后用于商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，则很可能永远得不到政府的批准，如此则转让合同无效。

（作者单位：保山市国土资源局隆阳分局征稽事务所）

第三篇：转让国有划拨土地使用权

转让国有划拨土地使用权

案例：1991年6月，B市规划建设委员会批准了某开发区总体规划方案，并成立了P房地产开发公司。该公司身兼两项职能：一是代表市政府实施行政管理职能，二是企业经营职能。1992年8月，为了开发该区房地产业，P房地产开发公司向社会登出关于该开发区土地使用权转让“即日发售”的广告。同年10月，金田公司根据该广告与P房地产开发公司进行了谈判，最终签订了《土地转让预定协议》。该协议规定：P房地产开发公司(甲方)出让开发区内规则方案中整幅、不可分割的约1000亩土地，每亩出让金50万元，总价值约5亿元，土地使用权转让期限为50年，使用用途为建设金田高新科技园及相关配套工程。金田公司(乙方)应于1994年3月前将土地预定金5000万元汇入甲方账户，其余款项应于1995年31月前一次性付清。该协议还规定，双方签订土地使用权转让合同的日期为1994年3月21日，任何一方如不能如期履行，均视树违约。同时，甲方应尽快将土地使用权交付乙方。如甲方不能随行本协议，则双倍返还定金；如乙方不能履行本协议，甲方有权拒签土地转让合同。该协议自签订土地使用权转让合同之日起自动失效。1994年3月，双方就调整地价款的给付期限和履行土地使用权转让合同的时间等事项又达成补充协议，约定土地使用权转让合同的签订时间为1994年8月31日。事后，金田公司按协议规定的期限将土地预定金5000万元汇入P房地产开发公司账户，并催促P房地产开发公司签订土地使用权转让合同。同年9月，双方对拟订的土地使用和转让合同部分条款发生意见分歧，经多次协商未达成一致意见。金田公司要求P房地产开发公司提供该土地的征地批文、土地使用权出让合同等文件，但对方除提供B市规划建设委员会批准设立该开发区文件外，其他有关征地、出租土地等文件均不能提供。另外，P房地产开发公司认为该1000亩土地尚未征用，但并不影响金田公司的开工建设，要求金田公司按协议继续支付地价款，办理立项手续。双方上述意见分歧至1995年底仍无法消除。在此期间，该区管理委员会批准了金田公司申报的五个建设项目。

1995年12月，金田公司诉至B市高级人民法院，要求解除与P房地产开发公司签订的《土地转让预定协议》，并双倍返还定金1亿元。

被告辩称：原预定协议不能履行的原因在于双方对拟签订的《土地使用权转让合同》文本未达成一致意见，且对方未提供项目批准文件，并没有相应的融资能力，故要求原告继续履行预定协议，不同意其诉讼请求。

B市高级人民法院认为：被告P房地产开发公司作为房地产开发企业，应严格遵循《国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的程序和条件进行土地开发经营活动，但被告在尚未以出让方式取得土地使用权及国家尚未对该1000亩土地作出批准征用的情况下，即与原告签订《土地转让预定协议》，并收取巨额预定金，其行为明显违反有关国家土地管理法规，故双方所签定的预定协议无效，为此造成的经济损失应由被告自己承担。被告应将预定金5000万元及相应的利息返还给原告。由于原告在签订协议时，对被告的土地经营方式未进行必要考察即投入巨额资金，故对本企业因此造成的损失应承担一定责任。其要求双倍返还 1

预定金及银行保值贴补利率等请求不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五十六条第五项及第六十一条之规定，B市高级人民法院于1996年2月作出一审判决：

一、金田公司与P房地产开发公司签订的《土地使用权转让预定协议》无效；

二、P房地产开发公司于本判决生效后三个月内返还金田公司土地预定金5000万元及利息；如逾期不返还则按现行银行存款11.7％的年利息计算至返还时止；

三、驳回双方的其他诉讼请求。

分析：转让国有划拨土地使用权是指未经政府批准及交纳出让金，擅自转让国有划拨土地使用权，导致转让合同无效的陷阱。国有土地使用权的取得，分两种方式：一种是有偿取得，即以出让方式取得。以这种方式取得的土地可依法转让。另一种是无偿取得，即以划拨方式取得。以这种方式取得的土地在转让前，必须经有批准权的政府批准并交纳土地出让金，即变划拨土地使用权为出让土地使用权，再行转让，从而确保政府对土地的总体控制和取得土地收益。如果不经有批准权的政府批准，不签订土地出让合同，不补交土地出让金，而直接转让国有划拨土地使用权，将导致转让合同无效，有关单位和直接责任人员还将受到行政处罚和行政处分。

评论：这是一起关于国有划拨土地使用权转让及房地产开发经营纠纷的案例。在我国，城镇土地使用权的取得可以分为有偿取得和无偿取得两种。有偿取得已逐渐成为土地使用权取得的主要渠道。有偿取得的方式为土地使用权的出让和土地使用权的转让。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，国有土地和集体所有土地的使用权可以依法转让。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》具体规定了土地使用权转让问题。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括土地使用权的出售、交换和赠与。可见，土地使用权转让的前提，是转让方以出让方式取得土地的使用权。本案中，P房地产开发公司就尚未以出让方式取得的1000亩土地使用权进行转让、出售，获取巨额利润，违反法律，其行为应定为非法，所签订的协议亦应认定为无效。其次，房地产公司虽具一定行政管理职能，但并不代表国家的土地管理部门。根据最高人民法院的司法解释，国有土地使用权出让的管理部门应为市、县一级的土地管理部门，其他组织和部门均无权处置国有土地，故P房地产公司的行为超越了其职权。第三，本案中签订的灶地使用权转让预定协议》在性质上属于预约合同，虽然该合同被认定为无效，但合同中约定的担保形式、定金条款继续有效。根据《民法通则》规定的过错责任原则，P房地产开发公司应双倍返还金田公司定金1亿元及相关利息，此点法院判决似有不妥。

第四篇：国有划拨土地使用权转让办理协议出让程序

襄土资发[2008]22号 市国土资源局关于印发《襄樊市国有划拨土地使用权转让办理协议出让程序》的通知

发布时间： 2008-5-13 8:34:53 被阅览数： 629 次 来源： 襄樊市国土资源局 责任编辑：

襄土资发[2008]22号

各开发区、国土资源局（分局）、局机关各科（室）、局属各单位：

为完善国有土地使用权出让制度，进一步规范国有土地使用权协议出让、租赁行为，根据国土管理相关法律法规规定及《协议出让国有土地使用权规范》，结合本市实际，研究制定了《襄樊市国有划拨土地使用权转让办理协议出让程序》，现印发给你们，请认真遵照执行。

二00八年四月三十日

国有划拨土地使用权转让办理协议出让程序

一、划拨土地使用权转让办理协议出让适用范围

划拨土地使用权申请转让，经市人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。

二、划拨土地使用权转让办理协议出让的程序

（一）受理申请及资料初审

1、申请

原土地使用权人持以下有关材料，向市国土资源管理部门行政服务窗口提出划拨土地使用权转让申请，（1）申请书；（2）《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》；

（3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；

（4）原土地使用权人有效身份证明文件；

(5）共有房地产，应提供共有人书面同意的意见；

（6）法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。

2、受理，征徇市土地储备供应中心意见

由国土资源管理部门对材料进行初审，决定是否受理。并就申请地块征询市土地储备供应中心意见是否收储。

（二）审查，核发《划拨土地使用权准予转让通知书》。

1、审查

划拨土地经市土地储备供应中心同意不予收储的，国土资源管理部门受理转让申请后，组织利用科、地籍科及产权处、规划勘测院等二级单位共同进行现场踏勘，审查土地权属有无抵押、查封，有无权属纠纷，土地用途、土地面积及使用现状并填写地籍调查表。

2、征询规划管理部门意见

经现场踏勘及地籍审查，土地来源清楚，权属无争议的，由市国土资源部门就申请地块的土地用途等征询市规划管理部门意见。

3、核发《划拨土地使用权准予转让通知书》

申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，由市国土资源部门向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》。

（三）地价评估

国土资源管理部门组织对申请转让地块的摇号委托专业评估机构评估。

（四）公开交易

取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人，将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。协议双方成交价款不得低于基准地价80%。通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人与受让人签订转让合同，约定双方权利和义务，明确转让价款。

（五）拟订出让方案及出让方案报批

受让方持转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转、受让双方身份证明材料等，向国土资源管理部门申请办理土地出让手续。国土资源部门根据土地估价结果、产业政策和土地交易情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，拟定协议出让方案，报市人民政府审批。

拟定出让方案包括以下内容资料：

1、草签土地出让合同、土地出让呈报表

2、转受让双方申请、转让协议

3、宗地图

4、规划部门出具的规划意见

5、土地储备供应中心不予收储意见

6、《划拨土地使用权准予转让通知书》

7、评估报告

8、土地证原件及复印件

9、以房产转让为主涉及的土地转让须提供房产证原件及复印件。

10、营业执照、身份证、机构代码证及其他应提交的资料

11、法人代表证明

12、地籍调查表

（六）签订出让合同，公布出让结果

国土资源部门按照批准的协议出让方案，与受让方签订《国有土地使用权出让合同》。并按规定在《国有土地使用权出让合同》签订后7日内，通过中国土地市场网及市国土资源局网站等指定场所向社会公布。

（七）收缴土地出让金，办理土地登记

受让人按照《国有土地使用权出让合同》约定付清全部土地出让金，依法申请办理土地登记手续，领取《国有土地使用证》，取得土地使用权。

第五篇：国有划拨土地使用权转让办理协议出让程序

襄土资发[2008]22号 市国土资源局关于印发《襄樊市国有划拨土地使

用权转让办理协议出让程序》的通知

发布时间： 2008-5-13 8:34:53被阅览数： 629 次来源： 襄樊市国土资源局责任编辑：

襄土资发[2008]22号

各开发区、国土资源局（分局）、局机关各科（室）、局属各单位：

为完善国有土地使用权出让制度，进一步规范国有土地使用权协议出让、租赁行为，根据国土管理相关法律法规规定及《协议出让国有土地使用权规范》，结合本市实际，研究制定了《襄樊市国有划拨土地使用权转让办理协议出让程序》，现印发给你们，请认真遵照执行。

二00八年四月三十日

国有划拨土地使用权转让办理协议出让程序

一、划拨土地使用权转让办理协议出让适用范围

划拨土地使用权申请转让，经市人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。

二、划拨土地使用权转让办理协议出让的程序

（一）受理申请及资料初审

1、申请

原土地使用权人持以下有关材料，向市国土资源管理部门行政服务窗口提出划拨土地使用权转让申请，（1）申请书；

（2）《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》；

（3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；

（4）原土地使用权人有效身份证明文件；

(5）共有房地产，应提供共有人书面同意的意见；

（6）法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。

2、受理，征徇市土地储备供应中心意见

由国土资源管理部门对材料进行初审，决定是否受理。并就申请地块征询市土地储备供应中心意见是否收储。

（二）审查，核发《划拨土地使用权准予转让通知书》。

1、审查

划拨土地经市土地储备供应中心同意不予收储的，国土资源管理部门受理转让申请后，组织利用科、地籍科及产权处、规划勘测院等二级单位共同进行现场踏勘，审查土地权属有无抵押、查封，有无权属纠纷，土地用途、土地面积及使用现状并填写地籍调查表。

2、征询规划管理部门意见

经现场踏勘及地籍审查，土地来源清楚，权属无争议的，由市国土资源部门就申请地块的土地用途等征询市规划管理部门意见。

3、核发《划拨土地使用权准予转让通知书》

申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，由市国土资源部门向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》。

（三）地价评估

国土资源管理部门组织对申请转让地块的摇号委托专业评估机构评估。

（四）公开交易

取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人，将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。协议双方成交价款不得低于基准地价80%。通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人与受让人签订转让合同，约定双方权利和义务，明确转让价款。

（五）拟订出让方案及出让方案报批

受让方持转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转、受让双方身份证明材料等，向国土资源管理部门申请办理土地出让手续。国土资源部门根据土地估价结果、产业政策和土地交易情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，拟定协议出让方案，报市人民政府审批。

拟定出让方案包括以下内容资料：

1、草签土地出让合同、土地出让呈报表

2、转受让双方申请、转让协议

3、宗地图

4、规划部门出具的规划意见

5、土地储备供应中心不予收储意见

6、《划拨土地使用权准予转让通知书》

7、评估报告

8、土地证原件及复印件

9、以房产转让为主涉及的土地转让须提供房产证原件及复印件。

10、营业执照、身份证、机构代码证及其他应提交的资料

11、法人代表证明

12、地籍调查表

（六）签订出让合同，公布出让结果

国土资源部门按照批准的协议出让方案，与受让方签订《国有土地使用权出让合同》。并按规定在《国有土地使用权出让合同》签订后7日内，通过中国土地市场网及市国土资源局网站等指定场所向社会公布。

（七）收缴土地出让金，办理土地登记

受让人按照《国有土地使用权出让合同》约定付清全部土地出让金，依法申请办理土地登记手续，领取《国有土地使用证》，取得土地使用权。