第一篇：关于土地抵押评估的若干思考
关于土地抵押评估的若干思考
[摘要]：土地抵押评估是土地估价的主要业务之一。土地抵押评估涉及到信贷安全和当事人的合法财产保护问题，所以其不同于一般土地的评估。在土地抵押评估的实际执业中，会遇到估价目的含糊、价值类型和估价时点难以确定、抵押估价业务流程不宜规避信贷风险等问题。本文在这些问题的分析和借鉴国外土地抵押评估经验的基础上，提出了土地抵押估价在业务流程改进、估价行为规范、行业内外互补等方面的改进建议，以此达到加强土地抵押估价业务管理，防范土地信贷风险，维护土地当事人的合法权益的目的。
[关键词]：土地估价；抵押估价；问题；改进建议
土地是一种良好的提供债务履行担保的物品，因为，土地具有不可移动性、寿命长久、价值量大、保值增值性等特点。随着我国社会主义市场经济的逐步确立，各类专业银行正向商业银行转变，信用贷款也逐步被抵押贷款所取代。一般，公民、法人或者其他组织向其他公民、法人或者其他组织借款时（其中典型的是向银行申请贷款），债权人为了减少自身的风险，往往要求债务人或者第三人一起提供合法的土地担保。为了知道该提供担保的土地的价值，债权人一般会要求债务人提供债权人信任的估价机构出具的估价报告，以作为发放贷款限额的参考依据。但是土地抵押因为涉及到信贷风险、土地当事人的合法权益等重要问题，所以土地抵押评估不同于一般土地的评估。
1土地抵押评估的特点
1.1未满足抵押土地特别要求的，不得进行抵押评估
（1）抵押土地须具有完善的产权
产权明晰是抵押土地评估的基本要求。考虑到土地抵押贷款中的风险，抵押土地应具备完善的土地产权，领取规范的国有土地使用证。估价人员应对抵押土地的国有土地使用证进行认真审核，并通过现场勘察，保证土地使用者、用途、位置、面积、权属性质以及有无他项权利等与实际相符，保证抵押土地来源合法、产权清楚、用途规范、法律文件齐全。此外，在对房地产产权证和国有土地使用证进行审核时，应按照“房地一致”的原则，保证房地产权利人与土地使用者相一致。在抵押贷款时，如委托人与土地使用者不一致，则应明确委托人与土地使用者的关系，并由土地使用者出具同意抵押的书面证明。
（2）抵押土地的用途应符合城市规划的要求
对抵押土地以现状用途进行抵押的，应注意城市规划对现状土地的影响。对由于城市规划的改变导致土地用途发生变化的，则应有规划部门的审批意见，以规划部门确认的用途为准。对由于城市规划需要在贷款期内征用的土地，应不作为抵押资产。
（3）《城市房地产管理法》等法律法规，对不能抵押的房地产（其中也包含土
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第二篇：土地抵押评估
相关知识与案例:土地抵押贷款评估探讨
随着我国社会主义市场经济的逐步确立，各类专业银行正向商业银行转变，信用贷款也逐步被抵押贷款所取代。根据《城市房地产管理法》、《担保法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权可以设定抵押权，同时规定，抵押的土地使用权要进行评估。现将土地使用权抵押贷款抵押权设定时评估中要注意的一些问题作如下探讨。
一、评估目的问题
土地使用权抵押的目的，是为债务人如期履行债务提供物质担保。其特点是抵押人不转移土地使用权。就抵押人而言，设定抵押权的根本目的，是提供债务履行担保而不是取得或变卖土地使用权。土地使用权抵押贷款抵押权设定时，评估的目的，是为抵押行为双方提供被抵押土地使用权的抵押担保价格，而不是土地使用权本身的价格。被抵押土地使用权的这种抵押价格就抵押方而言，表示他所能够取得的贷款数据，以及因抵押而承担的额外风险。而对于抵押权人而言，则意味着他所取得的债务履行担保的程度，而不是取得土地使用权的市场价格或清算价格。
二、评估对象问题
土地资产的抵押是土地使用权的抵押，而不是土地所有权的抵押。这一点，《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中都有了明确的规定。另外，抵押权设定和抵押权实现时，评估的对象是有区别的。根据《国资企函发（1994）36号》文件的规定，抵押实现时，必须进行评估，以确定底价。这就从制度上保证了抵押权设定时和抵押权实现时应分别进行评估。在抵押权实现时，由于土地使用权必须采用某种方式短期内强制转让或出售，由抵押权人优先受偿。此时的评估对象是土地使用权的清算价格，完全应该采用清算价格标准评估土地使用权的清算价格。但是，在抵押权设定时，抵押人向抵押人转移的，不是土地使用权，而是土地使用权的抵押权，同时，由于此时抵押是否用于强制清偿尚未确定，由此可知，在土地使用权抵押贷款评估行为中评估的，应该不是抵押物的市场价格或清算价格，而是抵押人向抵押人转移的抵押物的那一部分权利的价格，即土地使用权的抵押权价格。
三、土地产权问题
在明确评估对象以后，评估人员必须对土地资产的产权，进行仔细和严格的界定。
第一，评估人员在验证抵押人土地使用证时，必须亲眼验证证书原件，并在复印件上签定注明“原件已审阅”字样，以示负责。
第二，抵押人的名称必须与土地使用证上所注明的使用权人的名称一致。如有差异，必究其原因，弄清来龙去脉，并予以说明。
第三，核实国有土地还是集体土地，并核实是否存在他项权力，如是否已经抵押贷款过等，以避免抵押人将土地使用权重复抵押贷款而造成金融机构损失的情况发生。
第四，土地面积和四至必须明确，在实地踏勘时，必须认真核实。
四、土地资产再抵押评估问题
在一般情况下，当债务人还清银行贷款后，抵押人与银行的抵押贷款关系就告结束，抵押权这一土地他项权力不再存在。此时，已撤销抵押的地产与未曾抵押的地产一样，可以进行抵押贷款。另外，如果抵押人已经抵押的地产是整个地产的一部分，则未曾抵押的其余部分仍再抵押。如果抵押地产评估价格为1000万元，按银行抵押代款率70%计，可以贷款700万元，而抵押人第一次贷款300万元，那么，在这种情况下，抵押人还可以第二次向银行申请不超过400万元的贷款。因为这种再抵押贷款情况，银行仍有收回贷款的保证。但是，如果在评估报告有效期内，第一次抵押和第二次抵押的时间相隔较长，而且，地价已明显上涨或下跌，必须重新评估。如果两次抵押相隔超过评估报告的有效期，在这种情况下，地产一般要重新评估或至少要由土地评估机构出具注明证实在此期间地价无明显变动。
五、评估原则问题
地产抵押贷款评估是各类不同目的的地产评估的一种，遵循独立性、客观性和科学性的工作原则之外，还要遵循地产持续经营原则、替代性原则和综合分析原则等操作性原则。除此之外，根据地产抵押评估业务自身的特点，还应遵循以下原则：
（一）真实性原则由于抵押期间被抵押土地产权的未来不确定性，所以在评估时，务必核实抵押人产权的真实性。包括土地使用者、面积和四至的真实性，排除任何不真实的因素，以确保抵押人的合法权益。对于产权不清晰或不完整的情况，应予以详细调查，并在评估报告中说明。
（二）保守性原则由于抵押贷款自身特性，评估人员对抵押地产的未来收益或市场状况，不应予以太乐观的估计。尽管统计数据或经验表明地产价格有可能上升，但在评估时，仍以当时的市场价格为评估值，对未来的升值不予考虑。然而，对未来可能的减值，则应给予充分的重视。
六、评估方法问题
由于抵押贷款抵押设定时，评估是为抵押人决定将多少款额贷给抵押人提供依据，因此，在评估时，一方面要严格遵循评估保守性原则，尽可能避免银行的风险；另一方面，也不应该随意压低地产价格，评估人员应尽量做到评估公平合理。
地产抵押贷款抵押权设定时，评估的对象是土地使用权的抵押贷款价格，由此可见，地产抵押权设定评估与一般的以市场价格为基础的其他地产评估方法基本相同，即可以用市场比较法、收益还原法、成本法和基准地价系数修正法来进行评估。一般说来，在地产市场较发育的区域里，可选用市场比较法评估；商业用地用收益还原法比较合理；工业用地选用成本法较合理；在已完成基准地价及其修正体系的区域，也可考虑选用基准地价系数修正法。当然，在具体地产评估中，往往几种方法同时运用。值得再次强调的是，地产抵押贷款抵押权设定时评估和其他目的评估不同的是，运用各种评估方法时，都要充分重视保守性原则。
第三篇：储备土地抵押评估技术指引
储备土地抵押评估技术指引（试行）
为了配合当前我市储备土地抵押贷款的需要，北京房地产估价师和土地估价师协会（以下简称协会）根据相关法规，针对储备土地抵押评估的特殊性，对涉及的若干问题进行研究，提出如下评估技术指引，供评估机构进行相关执业时参考。
一、储备土地的概念
是指市国土资源局为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法
取得土地，进行前期开发、储存以备供应的土地。
二、储备土地抵押评估的技术路线
根据《土地储备管理办法》的要求：“政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定”。因此，储备土地抵押价值及评估技术路线为：
储备土地抵押价值=储备土地市场评估价值-政府土地出让收益
三、储备土地市场评估价值的界定
1、价值内涵
储备土地抵押价值为抵押的储备土地在评估基准日的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场评估价值减去政府土地出让收益和估价师知悉的法定优先受偿款。
2、用地条件设定
（1）土地用途和用地建设指标设定
储备土地抵押评估涉及的土地用途和用地建设指标，一般依据项目的规划土地用途和指标设定；特殊情况下可依照现状土地用途和用地条件进行。
（2）土地开发程度设定
储备土地抵押评估开发程度设定为评估基准日时的土地现状开发程度。
委托方应提供土地开发程度的相应资料。未完工部分土地开发费用及尚未支付的工程款应予扣除。
四、政府土地出让收益
政府土地出让收益可按照《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》参照划拨土地使用权协议出让方式进行评估。
五、评估方法
储备土地抵押评估的具体估价程序和方法参照《城镇土地估价规程》执行。
第四篇：土地抵押授权委托书
授权委托书
委托人：XXXXXX银行股份有限公司XXXX分行受托人： XXXXXXX身份证号：XXXXXXXXXXX
委托事项：到XXXXXX国土资源局办理土地抵押登记手续及相关事宜 委托权限：以XXXXXXXXXX分行的名义代负责人XXXXXXXX签字 委托期限：2012年12月15日—2013年1月14日，共31天。
我单位对受托人XXXXXX办理委托事项的签字及承诺均认可并承担由此产生的法律后果。
委托人：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX分行
二〇一二年十二月十七日
第五篇：土地抵押流程
土地抵押流程
一、办理土地使用权抵押的前提及准备工作
1、土地使用权抵押必须以初始土地登记作为前提，领取土地使用证。
2、以划拨、租赁、入股方式取得的土地使用权，必须连同地上建筑物一同抵押。以出让方式取得的土地使用权，可以抵押。
3、土地使用权抵押应当进行地价评估。
(1)以出让方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行评估，评估结果由抵押权人认可并经国土管理部门确认后，发放确认文件，并批准抵押;(2)以划拨、出租、入股方式取得的国有土地使用权可按不同的用途、性质实行差额抵押，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行评估，评估结果经土地管理部门确认，发放确认文件并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同。
4、抵押人向土地管理部门申领《抵押许可证》。土地管理部门在《抵押许可证》上应根据不同的用地性质规定该宗地抵押率，最高抵押金额。同时在《抵押许可证》上注明“本证仅作为可以抵押之证明，在贷款，抵押协议签订后，应到国土部门办理抵押登记，未经登记的抵押行为无效”这一限制性条款。
二、向当地政务中心提交抵押权申办材料
1、填写《国有土地使用权抵押登记申请审批表》
2、抵押双方签订的不动产抵押合同和借款合同(原件)
3、抵押双方法人代表身份证明(原件，个人为身份证复印件)
4、企业法人营业执照(复印件)
5、国有土地使用证(原件)
6、地价评估报告及技术报告
7、房屋所有权证(土地上有房屋的)
7、土地部门认为应提交的其它材料
说明：①地上没有附着物的划拨土地使用权申请抵押的，不受理报件。②地上有附着物的划拨土地使用权抵押，需提供双方就处置土地时优先补交土地出让金的承诺书。③属于分割土地设定抵押登记的，需提供具有土地勘测定界资质的机构出具的抵押土地界线图，并由抵押双方共同认可。抵押期满后涉及法院裁定需处分土地的，应由规划部门出具规划兰线图。④以上材料要求报送一式一份。
三、受理流程
1、当地分局地籍利用科受理
2、对欲抵押土地进行权属调查
3、分局对该申请进行审核
4、市局会签
5、申请人缴纳登记费
6、分局地籍利用科记载于登记簿
7、申请人领取他项权证
盱眙
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