长沙市首期物业维修基金管理暂行办法

第一篇：长沙市首期物业维修基金管理暂行办法

长沙市首期物业维修基金管理暂行办法

第一章总则

第一条为加强和规范首期物业维修基金（以下简称“维修基金”）归集、使用、审批程序，保障维修基金工作的顺利开展，实现维修基金管理科学、高效、安全的目的，依据国家建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《湖南省城市住宅区物业管理条例》和《长沙市住宅区物业维修基金管理办法》等有关规定，制定本规则。

第二条本规则适用于长沙市首期物业维修基金的缴存、提取、使用、管理和监督。

第三条维修基金的代理管理实行“领导小组决策、中心运作、专户储存、审计监督”的机制。维修基金的使用实行“业主决策、专款专用、政府监管、按栋建帐、核算到户”的原则。

第四条维修基金的归集、使用、增值等管理，严格按照《长沙市住宅区物业维修基金管理办法》实行。第二章机构及其职责

第五条长沙市房屋产权管理局主管全市物业维修基金工作。

第六条成立长沙市物业维修基金管理工作领导小组（简称“领导小组”）。领导小组由市房屋产权管理局、市财政局、市物价局、市地方税务局、市审计局、市房改办、物业维修基金管理中心（简称“管理中心”）、银行和业主代表组成。领导小组办公室设市局物业监管处。领导小组成员中，市房屋产权管理局、市房改办、管理中心等有关管理部门代表占2/3，银行、业主代表占1/3。

第七条长沙市物业维修基金管理工作领导小组履行下列职责：

（一）负责全市维修基金政策法规的宣传和调研工作；

（二）依据有关法律法规和政策，制定和调整维修基金的具体管理制度和办法，并监督实施；

（三）按国家规定，审批购买国债；

（四）审批维修基金增值收益的财务使用计划；

（五）需要决策的其它重大事项。

第八条长沙市物业维修基金管理工作领导小组实行民主、公开、高效的决策制度，实行以下会议制度：

（一）全体会议：全体会议原则上每季召开一次，会议由领导小组办公室主持。

（二）临时会议：因工作需要，由2/3以上成员单位联名提议，可召开临时会议。

第九条长沙市房屋产权管理局物业监管处履行以下职责：

（一）负责对维修基金工作指导和监督，协调处理维修基金归集使用中的矛盾纠纷；

（二）及时研究解决维修基金管理工作中出现的重大问题；

（三）指导区房产局做好辖区内维修基金管理工作。

第十条长沙市物业维修基金管理中心接受长沙市物业维修基金管理工作领导小组领导，履行以下职责：

（一）认真贯彻执行《长沙市住宅区物业维修基金管理办法》的各项规定，完善各项内部管理规章制度，确保基金归集、建帐、日常管理、使用、审核、划拨、增值管理、财务等各项工作达到管理科学、使用规范、保障安全的要求；

（二）负责维修基金的缴存、提取、使用、管理等日常工作；

（三）审查维修基金使用单位申报的使用计划，并按审批计划划拨维修基金；

（四）负责维修基金保值增值日常工作；

（五）负责编制维修基金增值部分年度使用方案和使用计划的报告；

（六）承办长沙市物业维修基金管理领导小组决定的其他事项。第三章缴存管理

第十一条根据市房屋产权管理局与银行协议，确定维修基金存储专户行。管理中心和银行要共同遵守协议，认真履行好管理职责。受托银行应全面建立完善维修基金帐户的设立、存储、使用等手续，物业维修基金管理中心应当建立维修基金公示和查询制度。

第十二条管理中心设立维修基金公开办事窗口，增强工作透明度，便利维修基金的缴交。

第十三条住宅区维修基金的缴交：

售房单位在售房时或拆迁人在安置房屋时应代为归集首期物业维修基金。

（一）开发建设单位在办理商品房初始登记（栋证）时，到设在市房屋产权交易大厅的物业维修基金缴存窗口（简称 “窗口”）缴交代为归集的维修基金；

（二）公有住房的售房单位，经市房改办审核后，应在办理房屋转移登记前到窗口缴交维修基金；

（三）二手房在办理房屋转移登记前房屋受让人应到窗口缴交维修基金；

第十四条缴交维修基金应提供资料：

（一）商品房：

1、《商品房预售许可证》复印件；

2、《长沙市商品住宅维修基金缴款明细表》；

3、《长沙市商品住宅维修基金缴款申报单》；

4、商品房购房合同原件；

5、《长沙市物业维修基金代收代缴临时凭证》（存根联）。

（二）公有住房：

1、《长沙市公有住房出售维修基金缴款明细表》；

2、《长沙市公有住房出售维修基金缴款申报单》；

3、已购公有住房购房款发票原件。

第十五条维修基金缴交程序。

窗口收件审核打印缴款通知单银行交款银行工作人员将缴款进帐单交窗口领缴款凭证

（一）商品房、拆迁安置房：

1、开发建设单位在房屋销售前凭商品房预售许可证，在市物业维修基金窗口领取 《长沙市物业维修基金缴款明细表》、《长沙市商品住宅维修基金缴款申报单》；

2、房屋销售时，开发建设单位按照规定标准和购房人所购房屋的类型、金额计算出购房人应缴交的维修基金数额，准确地填写 《长沙市物业维修基金缴款明细表》，由购房人按应缴金额足额缴交维修基金；

3、办理房屋栋证前，开发建设单位凭《长沙市物业维修基金缴款明细表》、《长沙市物业维修基金缴款申报单》在窗口领取《长沙市物业维修基金缴款通知书》，到委托银行缴款；

4、窗口领取分户的《长沙市物业维修基金缴款凭证》，代收单位留存第一联，交购房人留存第二联（业主缴存凭证联）。

（二）公有住房出售：

1、公有住房出售单位在窗口领取《公有住房出售维修基金缴款明细表》、《公有住房出售维修基金缴款申报单》；

2、售房单位按照规定标准和购房人所购房屋的类型、金额计算单位和购房人应缴交的维修基金数额，并准确填写《长沙市公有住房出售维修基金缴款明细表》；

3、维修基金《公有住房出售维修基金缴款申报单》经长沙市住房制度改革领导小组办公室审核后，到市物业维修基金窗口领取《长沙市物业维修基金缴款通知书》到委托银行缴款；

4、窗口领取单位和分户的《长沙市物业维修基金缴款凭证》。

第十六条维修基金过户。

业主转让房屋所有权时，维修基金随着房屋所有权同时过户。维修基金过户由转让人和受让人填写《长沙市物业维修基金过户申请表》；窗口凭房屋转让人和受让人的身份证及房屋转移登记后的产权证，打印《长沙市物业维修基金过户单》。《长沙市物业维修基金过户单》为维修基金转让的凭证。

第十七条维修基金户帐信息更正。

申报人的资料、栋及户室明细在申报建立栋帐后，因申报人填报错误或因退房、换房等其它原因需要进行户帐信息修改（不包括金额调整），业主须填写《长沙市物业维修基金更正申请单》，持身份证或购房合同书，办理维修基金更正手续。

第十八条维修基金缓交。

2003年7月1日以前，办理房屋预售许可证的单位，在办理栋证时足额代为归集维修基金确有困难的，须提交专题报告，承诺在办理户证时按规定足额代收代缴维修基金的，经房改办、管理中心负责人签署意见，窗口凭签署意见报告办理维修基金缓交手续。

第十九条维修基金计息、查询。

（一）维修基金计息。

维修基金自存入维修基金专户之日起，按国家规定的活期利率计息，每年结息一次，计息期为当年7月1日至下年6月30日。结息日为6月30日，结息后利息转入本金中。

（二）维修基金查询。

为便于业主了解维修基金的缴存情况，管理中心应建立维修基金查询系统，便于业主查询所在地的小区栋及户室维修基金缴存情况。

第二十条维修基金专户的进帐回单必须由银行的经办人员负责送达管理中心，双方当面交接，签字认可，方可生效，银行须每季与管理中心进行帐务核对工作，及时将有关异动情况上报管理中心，以便协商解决。

第二十一条窗口工作要求。

（一）开发建设单位或业主申报缴交维修基金时，窗口收件人员须认真查验明细表、申报单、商品房购房合同或发票，确认无误后，方可进行收件。

（二）房屋栋号、测量号须在市房屋产权管理局数据库采集数据，不得任意编录。经查验房号，确保录入无误后，方可进行程序操作。

（三）窗口票据打印员凭缴款通知书（银行回执联）和银行的进帐单打印分户的缴款凭证。

（四）窗口票据打印员按维修基金进帐单做好入帐记录。进帐单金额、缴款凭证金额、电脑软件数据金额须一致。并做好日清月结。

（五）窗口票据打印员需按日将申报单、明细表及银行进帐单上交管理中心财务科，经财务复核后，管理中心要做好原始资料的装订手续。

（六）对于拆迁安置房、非住宅和其它住宅，不能确认房屋价格的，窗口工作人员应当日向管理中心上报，经管理中心负责人审核后，按审核价款比例的标准缴交维修基金。第四章提取管理

第二十二条维修基金应当专项用于物业管理区域内房屋共用部位，共用设施设备和公共配套的保修期满后的大中修和更新改造。

有下列情况之一的，可以提取维修基金：

（一）业主大会决议将维修基金委托其他单位代管的；

（二）物业保修期满后，须使用物业维修基金的；

（三）因拆迁或其它原因造成物业灭失的；

符合上述条件手续要件齐全的，中心须在受理申请之日起5个工作日内作出准予或不准提取的决定，并通知申请人。

第二十三条业主大会决议将维修基金委托其他单位代管，双方到管理中心办理移交手续时，应提交下列资料：

（一）移交维修基金的业主大会决议（此次业主大会须有辖区内物业管理行政主管部门参与）；

（二）委托合同；

（三）被委托单位的资质证书和营业执照（查验原件，留复印件）；

（四）业主委员会主任委员身份证（查难原件，留复印件）；

（五）被委托单位授权委托书和经办人身份证明；

（六）银行帐号。

第二十四条物业保修期满后，申请使用维修基金的业主委员会，应提交下列资料：

（一）《长沙市物业维修基金使用申请表》及相关资料：

1、附业主大会决议或受益户（业主）60%以上签字单；

2、《物业维修工程预算书》；

3、须提交的其他证明资料。

（二）管理中心对维修基金使用由经办人先行审核，提出分期划拨意见，交管理中心负责人签署审批意见后，银行按核准的金额拨付首款。一次性使用50万元以上维修基金的申报项目须报领导小组审定。

（三）工程竣工后，经业主委员会验收，凭60%以上业主签字单管理中心拨付尾款。并及时按受益户数拥有产权的房屋建筑面积分摊维修款核算到户，在该户所缴维修基金中扣减。

第二十五条因拆迁或其它原因造成物业灭失，申请退还维修基金的业主，应向管理中心提交报告和被拆除房屋灭失的证明及已有的《长沙市物业维修基金缴款凭证》和相关资料，到管理中心办理退款手续。

第二十六条按政策规定需退还维修基金的，单位或个人须提交申请退还维修基金报告、售房单位证明、购房合同、《长沙市物业维修基金缴款凭证》、当事人身份证明，经管理中心审核后，由管理中心打印《长沙市物业维修基金退款凭证》。业主凭《长沙市物业维修基金退款凭证》办理退款手续。

第二十七条银行凭审批的《长沙市物业维修基金划拨审批表》划转维修基金。维修基金的支取实行支票转帐方式，不得以现金方式支付。

第二十八条维修基金利息剔除活期利息部分的收益（即增值部分资金），可用于经主管部门核定的管理中心工作人员正常工资、福利、奖金、办公费用、维修基金宣传经费和其它相关工作开展的费用，以及管理软件的开发、设备维修维护及五区房产局配合开展基金工作经费。剩余沉淀资金转作维修基金滚存使用（即向业主派息）或用于物业应急性维修。第五章财务管理

第二十九条维修基金财务管理工作的主要任务是：

（一）正确组织会计核算，真实、完整、及时、准确地对维修基金各项业务进行核算。

（二）编制维修基金年度预决算。

（三）加强会计监督，按照维修基金有关法规、制度对各项业务进行全过程监督，保证会计业务的合法性和会计信息的真实性。

（四）开展会计预测分析，为制定年初预算和进行年终决算做好基础工作。

（五）强化会计内部管理控制，防范化解各种风险，保证各项业务安全稳健进行。

（六）负责向物业监管处报送维修基金归集情况月报。

第三十条维修基金会计核算必须依据 《会计法》、《长沙市住宅区物业维修基金管理办法》 等规定办理业务，具体核算内容如下：维修基金缴存、提取、转移核算；维修基金使用核算；业务收支核算；净收益及费用核算。

第三十一条会计部门设置主管会计和复核岗位，加强岗位责任控制，提高会计核算质量，防止帐务错记、漏记、重记等情况的发生。

第三十二条各种会计凭证（含计算机生成的会计凭证）须经会计部门审定后方可使用，使用时严格按照财政部《会计基础工作规范》填制，保证会计凭证要素齐全、内容真实、数字准确、字迹清楚，自制原始凭证须经会计主管人员审核签字后方可作为记帐依据。

第三十三条建立健全维修基金会计帐簿体系，维修基金会计帐簿设置总帐、分户小区帐、栋帐、业主明细帐、维修基金存款日记帐、银行日记帐和备查帐。

总帐参照《住房公积金会计核算办法》规定的总帐会计科目设置，用来反映资产、负债、净资产、收入和支出总体情况；

分户帐、业主明细帐参照《住房公积金会计核算办法》的规定设置，用来反映资产、负债、净资产及收支的详细情况；

维修基金存款日记帐要按照业务发生的顺序每日逐笔登记并定期与银行对帐，月末编制银行存款未达帐项调节表，妥善保存银行对帐单；如实行电算化，帐务达到日清日结时，可不设银行存款日记帐，以银行存款明细帐代替。

备查帐簿是总帐及分户帐的辅助帐户，应根据具体业务情况设置小区维修基金应缴存额登记簿、维修基金帐户提取情况备查簿、购买国债登记簿等备查帐簿。

第三十四条加强维修基金会计对帐工作。会计对帐内容包括银行存款日记帐与银行对帐单核对、总帐与分户帐核对、分户帐与业主明细帐核对、分户帐与栋帐核对、积数核对、往来款项核对、国债及定期存款实物凭证与帐务核对。对帐必须做到帐证相符、帐帐相符、帐表相符、帐实相符。

第三十五条强化会计业务复核管理。所有会计凭证必须经专人复核并签章后方可记帐，会计凭证、帐簿及其他会计资料等须经会计主管人员审核签字后方可归档。

第三十六条强化会计监督职能。维修基金会计监督的内容包括对原始凭证的真实性、合法性、准确性和完整性的监督；对会计帐簿和财务报告的监督及对财务收支情况的监督等。加强监督，杜绝违规违法现象的发生。

第三十七条管理中心要编制维修基金年度预算。物业维修基金年度预算采用基数法编制，编制内容包括维修基金归集计划、提取计划，运用计划，业务收支计划、增值收益等。

第三十八条季度、年度终了管理中心须按规定编制会计报表，并根据业务情况编写财务情况说明书。

财务情况说明书主要说明维修基金归集、使用情况，对本期或下期财务状况发生重大影响的事项以及需要说明的其他财务事项。

财务分析的主要指标包括维修基金归集率、维修基金提取率等。

第三十九条物业维修基金收支情况接受国家审计有关审计监督，报领导小组审阅存档。第四十条管理中心保证物业维修基金年度结息、支取、转移利率准确无误。

第四十一条管理中心年度终了将“业务收入”、“业务支出”及费用帐户余额转入增值收益帐户，进行年末结转。

第四十二条对分户帐中缴存栋号、缴存栋号名下业主姓名、身份证号码修改须填写“物业维修基金信息更正申请表”，详细记录修改前和修改后分户帐记载情况，“物业维修基金信息更正申请表”作为重要会计资料定期装订归入会计档案。

第四十三条会计人员必须严格遵循维修基金收支结算流程。

第四十四条按照“谁挂帐谁清理”的原则及时清理应收应付往来帐项，除特殊情况外挂帐时间不得超过6个月。

第四十五条妥善保管财务印鉴、部门印章及重要空白凭证。健全内部管理制度，财务印鉴及重要空白凭证实行分离保管制。除授权办理缴存支票背书，每日支付银行维修基金支取款项外，未经批准，不得对外出具加盖财务印鉴及部门印章的单据及凭证。

第四十六条加强会计档案管理。指定专人负责并建立相应入库、保管、查阅制度。第六章数据、软件管理

第四十七条为提高科学管理物业维修基金水平，进一步完善物业维修基金的系统软件。长沙市物业维修基金管理中心按照市房产局与长沙力智数字房产技术发展有限公司（简称市房产局计算机中心）签订的软件开发合同，共同完成系统软件开发，维修基金的软件维护委托市房产局计算机中心进行维护管理；

第四十八条数据、软件实行专人专管责任制，管理中心应明确专人负责维修基金过户、退款、数据变更、金额调整等工作，并与市房产局计算机中心保持密切工作联系。市房产局计算机中心也应明确专人对口负责上述工作。

第四十九条市房产局计算机中心应按照委托合同约定，对维修基金软件服务器数据及时备份，保证管理满足维修基金的技术支持。

第五十条市房产局计算机中心工作人员无权变更维修基金数据，因管理不善导致数据损失的，需承担相应的法律责任。

第五十一条本《办法》所称“物业维修基金”即《物业管理条例》中所指“专项维修资金”。

第二篇：广州市物业维修基金管理暂行办法

广州市物业维修基金管理暂行办法

第一章 总则

第一条 为了加强本市房屋售后共用部位、共用设施设备的维修基金管理，维护房屋产权人和使用人的合法权益，根据《广东省物业管理条例》、国家建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本市市辖区范围内的物业小区（大厦）及其附属的设施、设备和相关场地的维修基金管理适用本办法。

第三条 本办法下列用语的含义是：

维修基金，是指物业共用部位、共用设施设备发生损坏时，用于进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金。

共用部位，是指物业主体承重结构部位，包括基础、人防地下室、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶，以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备，是指物业内由业主共同共有、共同使用的上下水管道、落水渠道、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气管道、煤气管道、消防设施、绿地、空地、道路、路灯、沟渠、池井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋及其他设施设备等。

代管银行，是指受广州市国土局房地产管理局及各区国土局房地产管理局委托，对维修基金进行管理的银行。

第四条 广州市国土局房地产管理局（以下简称市房地产行政主管部门）负责监督物业建设单位维修基金的缴交及其物业交付使用后维修基金的划转工作。区国土局房地产管理局（以下简称区房地产行政主管部门）负责监督本辖区物业业主的维修基金缴交及维修基金的使用分摊和汇总工作。

第五条 物业小区（大厦）已成立业主委员会的，由业主委员会负责审定维修基金本息的使用计划、分摊以及向业主续筹维修基金。

未成立业主委员会的，由区房地产行政主管部门负责审核维修基金本息的使用计划、分摊以及督促物业管理公司向业主续筹维修基金。

第六条 维修基金应当在代管银行专户存储，专款专用。

第二章 维修基金的缴交与查询 第七条 维修基金以物业小区（大厦）的名义设置一级帐户，以缴交维修基金的建设单位或业主的名义设置二级帐户进行管理。

建设单位缴交的维修基金，其所有权属物业小区（大厦）全体业主共同所有。物业小区（大厦）已成立业主委员会的，建设单位应将缴交的维修基金转到业主委员会设置的银行帐户上。

维修基金的存入应设置银行帐户，该银行帐户专项用于维修基金的存储和查询。

第八条 商品房预售许可证在1998年10月1日后核发的，建设单位应按物业总投资的2％缴交维修基金。

商品房预售许可证在1998年9月30日前核发的，购房者应按售房款的2％

缴交维修基金；除购房业主外，其他业主应按同一物业售房均价的2％缴交维修基金。

实施专业化物业管理的已购公有住房，或者以优惠价格购买的解困、安居、经济适用房的维修基金，业主应按同等同类物业售房均价的2％缴交维修基金。

第九条 维修基金由建设单位计入物业成本；未计入成本的，向购房人另行计收。

维修基金计入成本的，建设单位应在售房款中提取维修基金存入市国土房管局指定的银行帐户。

维修基金另行计收的，由售房单位与购房人书面约定，代为收取，将维修基金存入市房地产行政主管部门指定的银行帐户。

物业小区（大厦）交付使用（含部分交付使用）时，建设单位应将未售出空置部分物业的维修基金缴交至市房地产行政主管部门指定的银行帐户。

第十条 维修基金由业主缴交的，业主应自接到《物业维修基金缴款通知》书之日起十日内委托物业管理公司将应缴款存入区房地产行政主管部门指定的业主名下的银行专用帐户。

《物业维修基金缴款通知》书由物业管理公司向区房地产行政主管部门统一申领、发放。

第十一条 代管银行应当向业主发放维修基金专用卡，由业主凭卡存储维修基金。

业主和业主委员会有权向代管银行查询维修基金本息的使用情况。

物业管理公司应每半年公布一次维修基金本息的使用情况，接受业主和业主委员会的查询和监督。

第三章 维修基金的使用与监管 第十二条 使用维修基金前，物业管理公司应当将维修项目向应分摊维修费用的业主公布，报业主委员会同意后使用。

市、区房地产行政主管部门依照国家、省、市房屋修缮规定，确认应当维修的项目，物业管理公司应组织维修，所需费用由维修基金支出。

第十三条 维修基金的增值部分，不足以支付维修物业的费用，由维修基金垫支，垫支部分向业主收回。

第十四条 物业管理公司使用维修基金后，应持经业主委员会同意的维修基金使用分摊清单及汇总表，到代管银行办理维修基金使用结算手续。

第十五条 维修基金的使用超出增值范围的，由业主委员会负责，委托物业管理公司向业主续筹维修基金；未成立业主委员会的，由区房地产行政主管部门督促物业管理公司向业主续筹维修基金。

第十六条 房屋因买卖、赠与、继承等原因发生房屋业主变更的，新业主凭区房地产行政主管部门的证明资料到开户行办理注销原户和重新开户的手续。原帐户的款项有结余的，不予退还，全额转至新帐户；维修基金尚未缴交完毕的，新业主应继续缴交。

第十七条 因房屋拆迁或其他原因造成房屋灭失的，业主凭区国土房管局的证明资料通知代管银行，经代管银行审核后将维修基金帐面余额退还给业主。

第十八条 市、区房地产行政主管部门应定期与代管银行对帐。建设单位或业主没有按规定缴交维修基金的，代管银行应自欠交之日起十五日内，通知市、区房地产行政主管部门，依法处理。

第四章 附则

第十九条 已收缴维修基金的建设单位、物业管理公司应当自本办法颁布之日起九十日内，将收缴的维修基金存入代管银行的专用帐户。

第二十条 本办法由市房地产行政主管部门负责解释。

第二十一条 本办法自颁布之日起施行。

第三篇：杭州市物业维修基金管理暂行办法

各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各直属单位：

市房管局、财政局、物价局订的《杭州市物业维修基金管理暂行办法》已经市政府同意，现转发给你们，请认真组织实施。

二 OO 三年十月二十六日

杭州市物业维修基金管理暂行办法 市房管局 市财政局 市物价局（二 OO 三年九月二十二日）

为加强物业维修基金管理，维护业主、使用人的合法权益，保障物业正常使用，根据国务院《物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》等法规规章的规定，结合本市实际，制订本办法

一、总则

（一）凡杭州市区（不含萧山、余杭区，下同）范围内物业维修基金的筹集、管理和使用，适用本办法。

（二）杭州市区范围内住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当缴纳物业维修基金。

杭州市区范围内两个或两个以上产权人的新建非住宅物业，也应当缴纳物业维修基金。

（三）市房产管理局为本市物业维修基金管理行政主管部门，杭州市物业维修资金管理中心负责本办法的具体组织实施并接受有关部门对物业维修基金的管理和使用的监督。

（四）本办法所称共同部位是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。共同设施设备是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、非经营性娱乐设施等设施设备。

物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供电、通讯、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供气、供电、通讯管线、有线电视线路等不属于本办法所称的共用部位和共用设施设备。

二、物业维修基金的筹集 •

新建物业的物业维修基金按以下方式筹集：

新建物业的物业维修基金，由建设单位在房屋销售（预售）时，按有关规定以不低于房屋建筑安装总造价的 5% 向购房人代收，并在办理房屋产权证之前按物业总建筑面积向市物业维修资金管理中心指定的银行缴纳。房屋拆迁实行产权调换的，安置的新建物业的物业维修基金由被拆迁人缴纳，建设单位代为收取并在办理房屋产权证之前按物业总建筑面积向物业维修资金管理中心指定的银行缴纳。

（二）新建物业的物业维修基金具体标准由市物价局、市房产管理局根据杭州市实际建筑安装总造价进行测算，定期公布。

（三）当一幢物业的维修基金余额不足首期维修基金的 30% 时，应当续集物业维修基金。

续集维修基金的标准、具体方案由业主委员根据实际情况拟订，提交业主大会讨论通过。续集的维修基金额不得低于首期维修基金的 60%。

续集物业维修基金的义务，由房屋所有人履行。未使用房屋的所有人也应当履行续集物业维修基金的义务。

（四）物业维修基金的续集按下列原则进行分摊：、物业管理区域内的共用部位和共用设施设备的维修基金，由物业管理区域内全体业主按建筑面积比例分摊。、开发建设单位尚未售出房屋的维修基金，按其建筑面积比例，由开发建筑单位分摊。

三、物业维修基金的管理

（一）物业维修基金专户存储、专款专用。

物业维修基金由市物业维修资金管理中心以一个物业管理区域为管理单位，按幢设置，记帐到户。

（二）物业维修基金闲置期间，除可用于存放银行、购买国债或者法律、法规规定的其他用途外，严禁挪作他用。

（三）物业维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计算利息，每年转存 1 次。

（四）物业维修基金增值收益扣除财政部门核定的管理费用后，其余转作维修基金每年滚存使用和管理。

（五）物业维修基金的管理费用由市财政部门核定，在维修基金的增值收益中提取，并纳入预算外财政专户资金管理。

（六）杭州市物业维修资金管理中心应每年公布 1 次物业维修基金筹集和使用情况。

（七）杭州市物业维修资金管理中心应当每年定期向财政部门报送财务报告，并依法接受审计部门的监督。

四、物业维修基金的使用

（一）物业维修基金及其增值部分扣除财政部门核定的管理费用后，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新。由于人为损坏的原因而造成物业共用部位、共用设施设备的维修和更新的，由责任人承担费用，不得使用物业维修基金。

（二）符合物业维修基金使用条件的物业维修、更新费用按下列规定列支： 1、属于同幢房屋内全体业主所有的共用部位、共用设施设备的维修、更新，维修费用先在物业维修基金及其增值部分中列支，不足部分费用由该幢房屋的全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担；同幢房屋内有两个或两个以上门号（单元）的，属于每个门号（单元）内共用部位、共用设施设备的维修、更新，维修费用先在该门号（单元）物业维修基金及增值部分中列支，不足部分费用由该门号（单元）内的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担。2、属于一个物业管理区域内全体业主所有的共用部位、共用设施设备的维修、更新，维修费用先在物业维修基金及其增值部分中列支，不足部分由该物业管理区域内的全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担。

（三）物业维修基金及其增值部分的使用程序：、由物业管理企业将物业维修基金使用申请表和经费预算方案报业主大会批准后，再报杭州市物业维修资金管理中心审定。审定通过的，划拨首期 70% 的维修更新费用到物业管理企业帐户。、维修更新工程完工后，由物业管理企业将下列要件报杭州市物业维修资金管理中心，由其拨付维修费用的余额： •

工程决算单；

业主委员会审核签章的施工承包合同； •

工程维修更新的发票原件； •

业主委员会验收合格证明。

（四）经房屋安全鉴定机构鉴定为危房屋，或者出现法规、规章

和有关技术标准规定维修房屋的情形，房产行政主管部门应当监督业主或业主委员会限期维修；逾期仍未维修的，市物业行政主管部门可以组织代为维修，其维修费用由房屋所有人承担，涉及物业共用部位和共用设施设备维修费用的，按本办法第四条第二款的规定执行。

（五）物业管理企业应每年公布 1 次物业维修基金的使用情况，并接受业主的监督。

（六）房屋转让时，物业维修基金应一并转让。

因拆迁、自然灾害或其他原因致使房屋灭失的，业主或其委托人可持有关证明材料，到杭州市物业维修资金管理中心退回维修基金剩余款额。

五、法律责任

（一）业主未按规定缴纳物业基金的，业主委员会或其委托的物业管理企业可按政策规定或业主公约规定采取相应的催缴措施。

经业主委员会或物业管理企业催告，业主仍不缴纳物业维修基金的，由市物业行政主管部门责令其限期缴纳。逾期仍不缴纳的，每日加收应缴纳费用 2 ‰的滞纳金，并可申请人民法院强制执行。

（二）开发建设单位未按规定收缴物业维修基金的，由市物业行政主管部门责令其限期收缴。逾期仍不收缴的，每日加收应缴纳费用 2 ‰的滞纳金，并可申请人民法院强制执行。

（三）违反规定，涉及物业维修基金的，按照国务院《物业管理条例》有关规定予以处理。

（四）物业管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物业维修基金的，由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（五）业主或业主委员会、物业管理企业、开发建设单位之间就物业维修基金发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机构仲裁，或者向人民法院起诉。

六、附则

萧山、余杭区及各县（市）物业维修基金的缴纳、使用和管理，可参照本办法执行。本办法自公布之日起施行。

第四篇：长沙市住宅区物业维修基金管理办法

长沙市住宅区物业维修基金管理办法

第—条 为建立住宅区物业维修保障机制，维护物业产权人和使用人的合法权益，根据《湖南省城市住宅区物业管理条例》和国家建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 凡长沙市城区范围内新建商品住房(含经济适用房，以下简称商品住房)、公有出售住房、拆迁实行产权调换的房屋，其共用部位、共用设施设备的维修基金筹集、管理、使用适用本办法。

第三条 本办法所称共用部位是指建筑主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备是指住宅区单幢物业内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明用具、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用的设施设备使用的房屋等。

第四条 长沙市房屋产权管理局负责本市住宅区物业维修基金的指导和监督工作。

第五条 凡一个物业管理区域内的房屋有两个以上、产权人的，均应建立维修基金。业主委员会负责维修基金使用计划、维修工程预决算、维修基金使用分摊方案的审核和维修工程质量验收，向业主续筹维修基金。

第六条维修基金实行专户储存、业主决策、专款专用、政府监管、按栋建账、核算到户的管理原则。

第七条物业维修基金应当专项用于物业管理区域共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修和更新改造。

第八条首期维修基金按以下规定缴交：

(一)公有出售住房中属多层住宅的由售房单位在售房款中提取20％、属高层住宅的提取30％缴交。购房人按购房款2％缴交；

(二)多层商品住房出售时，由购房人按购房款的2％缴交、高层商品住房或设有电梯的多层商品住房出售时，由购房人按购房款的3％缴交；

(三)拆迁安置实行房屋产权调换时，安置多层房屋的按安置房评估价的2％、安置高层房屋的按安置房评估价的3％由被拆迁人缴交；

(四)其他住宅和整栋住宅中的非住宅房屋按照同类型住宅维修基金缴交标准进行归集；

(五)开发建设单位的自用物业参照同类物业价格按本条第(二)项规定缴交维修基金。

第九条 售房单位在售房时或拆迁人在安置房屋时应代为归集首期维修基金。

销售商品住房的售房单位在办理《商品房预售许可证》时，应向市房屋产权管理局提交维修基金归集方案。

公有住房售房单位应按本办法规定足额缴交维修基金。并向购房人归集个人缴交维修基金部分。售房单位在办理房屋产权登记手续时，须将归集的首期维修基金移交市房屋产权督理局代管。

第十条 维修基金属业主所有，业主委员会成立前，物业维修基金由市房屋产权管理局代管；业主委员会成立后、可根据业主大会的决议将物业维修基金移交给业主委员会、物业管理企业或业主大会决定委托的其他单位代管、业主大合未决定移交的，由市房屋产权管理局继续代管。委托物业管理企业或其他单位代管物业维修基金应当签订委托合同。

向物业管理企业移交物业维修基金应当由物业管理企业和业主委员会双方负责人同时到市房屋产权管理局办理手续。办理移交手续应提交下列资料：

(—)业主大会决议；

(二)委托合同；

(三)物业管理企业的资质证书和营业执照；

(四)物业管理企业授权委托书和经办人身份证明；

(五)银行账号。

第十一条 由市房屋产权管理局代管物业维修基金的，市房屋产权管理局应当委托商业银行(以下简称“受托银行”)办理物业维修基金存储业务。受托银行应当完善物业维修基金账户的设立、储存、使用、查询等手续。物业维修基金代管单位和受托银行应当建立物业维修基金公示和查询制度。

第十二条 维修基金代管单位代管维修基金的活动应当接受市房屋产权管理局和业主委员会的检查和监督。

市房屋产权管理局代管的维修基金应当接受审计部门的审计监督。

第十三条 维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他用用途外，严禁挪作他用。

第十四条 维修基金自存入维修基金专户之日起，按国家规定的活期利率计息，利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。

第十五条 物业保修期内不得使用维修基金。维修基金的使用，由物业管理企业提出使用计划和方案，经业主委员会提交业主大会审议批准后或60%以上业主签字同意后实施。维修基金由市房屋产权管理局代管的，由市房屋产权管理局核定划拨、符合本办法规定使用条件的，应在5个工作日内核定划拨。

第十六 条业主委员会成立前，需使用维修基金的，由售房单位或物业管理单位提出使用方案，经60％以上业主签字同意后，由市房屋产权管理局核定划拔，房屋共用部位和共用设施设备出现需紧急维修的情况，不及时维修将严重影响业主利益或房屋安全的，业主委员会可及时组织维修，所发生费用可在维修基金中列支。维修基金由市房屋产权管理局代管的，经核实后拨付。

第十七条 使用维修基金，由业主按其拥有产权的房屋建筑的面积分担，每使用一次后应及时核算到户，在该户所缴维修基金中扣减。

第十八条 维修基金不足首次归集的维修基金的30％时，由业主委员会按业主所拥有的房屋建筑面积比例续筹。续筹额应不低于首次归集的维修基金总额的70％。

第十九条 业主转让房屋所有权时，维修基金余额随着房屋所有权同时过户。原业主交纳的维修基金剩余款，由物业受让人向原业主支付，当事人另有约定的从其约定。

因拆迁或其它原因造成物业灭失的，物业维修基金代管单位应当将维修基金账面余额退还给业主。

第二十条 物业管理企业发生更换时。其代管的物业维修基金账目应当经业主委员会审核。需移交给新的物业管理企业的，应当办理移交手续。变更后的物业维修基金账户应当自双方交接之日起一个月内报送市房屋产权管理局备案。

第二十一条 禁止任何单位和个人挪用维修基金。

维修基金代管单位违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，应依法承担行政责任和民事责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十二条 有条件的单位，可以对房屋共用部位、共用设施设备的维修给予资助。业主可以用住房公积金中住房大修费用作为共用部位、共用设施设备维修基金的支出。

第二十三条 本办法所称“60％以上”业主，是指与维修项目有共用关系，应当分担维修费用的业主总数的60％以上。

第二十四条 维修基金未委托市房屋产权管理局代管的，由业主委员会根据国家有关规定和本办法制定本物业管理区域维修基金的管理制度，经业主大会通过后执行，并报市房屋产权管理局备案；

第二十五条 县(市)物业维修基金管理参照本办法执行。

第二十六条 本办法实施前，商品房和公有出售住房未建立物业维修基金的，购买人和公有住房售房单位应当按本办法规定标准补缴物业维修基金；已归集维修基金标准低于本办法规定的，按本办法规定执行。

第二十七条 本办法自2003年3月1日起施行。

第五篇：物业维修基金管理工作汇报

物业维修基金管理工作汇报

一、管理工作概况

市的物业维修基金管理工作起步于1996年底。1998年11月，经市编委批准，成立市物业维修资金管理中心（为隶属于市房管局的自收自支事业单位），负责房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金的使用管理和增值保值工作。

近年来，市的物业维修基金管理工作不断完善提高，资金归集额逐年上升，在保障共用部位、共用设施设备维修资金落实方面的作用越来越明显。截至2007年底，市区历年归集物业维修基金已达18.88亿元，本息余额为19.81亿元。自2002年底开始启动基金使用管理后，截至2007年底，市区历年累计动用基金本金和利息分别为724万元和1673万元，合计2397万元，为394个物业共用部位、共用设施设备维修项目提供了资金保障。

在基金存储方面，中心严格执行《省物业管理条例》及配套文件、《市物业管理条例》及市政府令第209号的有关规定，开设维修基金专户实施专项存储，未将基金出借,未将基金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，未用基金为单位和个人提供任何形式的担保。

为保障业主的知情权和监督权，自2001年以来，中心每年均在《杭州日报》（后又同时在杭州市房产信息网）公布上一物业维修基金的筹集和使用情况，并设立专门的咨询电话，随时接受业主、业主委员会和物业服务企业对基金数据的查询。今年，为进一步增强基金管理工作的透明度，中心在五个城区的105个小区开展了基金情况现场公告的试点工作，明年还将在试点基础上将现场公告小区数量增加到200个。

二、政策法规沿革 1996年11月19日，市政府发布《关于加强杭州市住宅小区管理工作的通知》（政[1996]24号），首次规定建立住宅小区房屋维修专项基金，由开发建设单位在新建房屋交付使用前按房屋建筑安装工程总造价的2%的比例缴纳。

1999年6月30日，市政府第138号令《市住宅区物业管理暂行办法》发布施行，调高了基金的缴交标准，规定物业维修基金由开发建设单位按房屋建设总造价的5%至8%的比例提取。实际操作中执行5%的下限。

2002年2月1日，《市物业管理条例》开始施行，将基金缴纳的主体从原来的建设单位变更为购房人，并对多元产权的物业共用部位、共用设施设备维修费用的列支渠道从物业维修基金、房改房维修基金、公房租金、业主分摊等方面作了明确。

2004年11月1日，市政府令第209号《市物业维修基金和物业管理用房管理办法》开始施行，明确物业维修基金“以一个物业管理区域为管理单位,按幢设置,核算到户”，并对基金的使用、基金的续筹、应急维修基金的拨付等作出了新规定。基金本金使用管理正式启动。

2006年10月1日，《省物业管理条例》施行，明确“专项维修资金收取、使用、管理的办法由省人民政府制定”。2007年4月20日，《省物业专项维修资金管理办法》等省政府文件印发执行。对基金的管理模式，省办法规定：“专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式,鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主自主管理”。对建设单位向业主代收基金的时间，省办法明确为“物业交付时”，改变了以往在物业预售时即向业主收取基金的作法。对基金的计息，省办法明确：“专项维修资金中当年交存或使用的部分按同期银行活期存款利率计息；其余部分按不低于一年期同期银行定期存款利率计息”。

三、基金缴交和使用管理简述

基金缴交实行代收代交的管理模式，即建设单位在办理房屋初始登记前，按实际测绘的总建筑面积及缴交标准（不带电梯的物业每平方米建筑面积35元，带电梯的多层、小高层（中高层）、高层等物业每平方米建筑面积65元，排屋、别墅每平方米建筑面积45元）向中心缴纳物业维修基金，并在房屋交付使用时按购房面积向业主收取。中心将基金存储于专户银行，并在信息系统中按测绘面积建立小区、幢、户基金信息。

基金使用须符合几个前提条件：一是属于共用部位、共用设施设备的维修、更新；二是保修期以外；三是非人为破坏；四是不在物业服务合同已明确的物业服务费的列支范围内。符合上述条件的维修工程，由物业服务企业在征得业委会的同意后，选取维修施工单位，编制维修工程预算方案，并将具体情况提交相关业主，在征得2/3以上业主同意后，向中心提出基金使用申请。中心根据房屋类型和使用年限的限制条件予以核准，并预拨70%的维修费用。工程完工后，凭业委会的书面证明及审计报告的决算金额拨付余款。对决算结果超过预算额20%以上或绝对值超过1万元以上的，须重新征求业主意见。

四、维修基金的信息化管理

市房管局的房产管理信息综合系统于2004年7月开始试运行，一期于2005年12月通过验收。物业维修资金管理子系统作为其中的一个组成部分，主要实现了如下功能：一是新建小区分户测绘数据的直接倒入，为基金收缴的面积数据提供精确保证，也便于实现基金管理的建帐到户；二是基金缴交、使用等业务工作实行网上审批，大大提高了工作效率，并缩短服务承诺时限；三是实现基金自动结息，避免手工计算的差错，节约人力、物力；四是实时接受业主、业委会（物业服务企业）对基金本息情况的查询，更好地服务于群众。

目前，房产管理信息系统还在进一步完善中。今后，分户基金信息将与产权信息实现关联，有利于中心进一步强化管理和服务工作。