工业用地产权能否分割转让

第一篇：工业用地产权能否分割转让

工业用地产权究竟有何不同？

能否分割转让？

工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。

今年8月中旬，东莞市人民政府办公室向各镇人民政府（街道办事处）、市府直属单位印发了《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》。《暂行办法》规定，在国有或集体工业用地、科研用地和商业用地上，以科技企业孵化器为主要建设内容的园区或者企业，包括新建和已建的科技园均可以申请产权分割。且东莞市符合规定的科技园区产业用房将可以分栋、分层、分室进行分割销售。这也是继青岛的产业园区产权分割开闸之后，东莞成为了全国第五个明文规定工业用地可以进行产权分割的城市。

在实际中，很多工业用地的产业园在进行产权分割时，大部分都只能做到独栋产权，按层分割已然不错，只有个别的可以做到小面积分割，东莞的分割方式堪称“终极”，单位之小堪比住宅商铺。同时，东莞的分割办法也令工业用地产权分割问题再次成为热点。

前有派米雷，后有天安数码城，工业用地上的产权分割纠纷近两年似乎就没断过。工业用地产权分割问题也衍生一系列

22014年8月底，青岛市经信委、城乡建委、国土资源房管局、公安消防局联合印发了《关于优化小企业产业园工业标准厂房分割转让办理流程的通知》。这是继2月底青岛市出台《关于依法规范科技企业孵化器房屋分割转让有关问题的通知》后，青岛市再一次对产业园区分割转让做出明确的鼓励性政策安排。明确了对小企业产业园工业标准厂房的认定和分割转让基本要求：小企业产业园单层标准厂房可以分幢、分跨转让，最小单元不小于500平方米；多层标准厂房可以分幢、分层转让，最小单元不小于300平方米。多层标准厂房一般不在同一楼层内分割。这被视为是对产业园区产权分割的开闸之举。至今只有青岛、东莞等五个城市明文规定工业用地可以进行产权分割。认为，按照市场规律，一定范围内允许工业用地上项目产权分割是大趋势。在中国经济逐步下行的大环境下，历来对“工业地产”分割转让管控严格城市纷纷在近年放松对“工业地产”转让的要求，不是偶然现象，而是经济趋势使然。对于园区开发商来说，允许产权分割当然是最好不过了。

第二篇：工业用地产权房或可分割转让

工业用地产权房或可分割转让

http://crei.cei.gov.cn 2014年6月26日

来源：北京商报 北京商报讯（记者 蒋梦惟）昨日，国家发改委城市和小城镇改革发展中心副研究员黄跃在《光明日报》上撰文总结国家发改委城市和小城镇改革发展中心调研小组的调研成果，并对各地盘活利用存量建设用地提出政策建议。提到存量建设用地中工业用地的盘活利用方法时，黄跃指出，目前的工业用地出让、使用政策规定，工业用地上的产业用房只能按整栋的方式办理一个房产证，使用者不能进行产权分割，无法进行转让和再开发。建议允许工业用地厂房可分割转让。

业内表示，这种方法改变了此前该类房屋只能整栋拥有一个产权证的局面，可有效为工厂摊薄土地成本和出让压力，但由于此前各地多年都保持原有制度，短时间内调整较难。

黄跃指出，目前的工业用地出让、使用政策规定，工业用地上的产业用房只能按整栋的方式办理一个房产证，使用者不能进行产权分割，无法进行转让和再开发。对此，亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存解释称，在这种传统制度约束下，众多工业用地上的产权房只能出让使用权或租给其他企业，而且经常出现四五个企业共同在一个产权证下拥有使用权的情况，这些企业如再出让使用权就会出现权利分割不清的问题。

对于调研小组的建议，陈宝存表示，首先，这将有利于降低改造成本，促进合作开发，因为一家企业自行改造一栋楼成本过高，若是能够寻找合作伙伴共同更新改造，利用效率会大大提高；其次，这也符合家族式企业升级转型的需要，有不少工业用地是一个家庭的几个兄弟合伙买下的，不可分割的规定限制了他们各自的发展；此外，产权可分割符合新兴业态的空间需求，土地再开发与产业转型升级存在紧密关联，而产业转型升级常常伴随着新业态的出现，这些业态有不少介于传统工业制造和商业之间，需要更加灵活的产业空间。“随着企业转型，高新技术企业已经不需要太大面积的工厂厂房了，分割后可为其摊薄厂房使用、购买成本，同时也减轻了产权所有者的转让压力，购买分割产权的企业拥有产权证后也方便出租或急需转让，能够获得稳定的产权。”陈宝存坦言，由于此前的产权模式实施了很多年，短时间内调整规则难度很大，相关部门进行确权等工作的工作量会突然增加很多，还需要对涉及政策进行调整。

第三篇：工业用地不宜按功能区分割转让

工业用地不宜按功能区分割转让

众所周知，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》和《物权法》都没有规定工业用地不能分割转让，《国有建设用地使用权出让合同》约定受让人有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租或抵押。在实际工作中，工业标准厂房用地也是通过分割转让来实现资产和资源的重新配置。

本期问题征答的工业用地包含了办公楼、车间、职工宿舍等功能区，是一个有机的统一整体，笔者认为不宜按其功能区进行分割转让。理由如下：

首先，分割转让损害了原工业用地控制指标。工业用地在出让时是按照其控制指标体系，设定单位面积投资强度、行政办公及生活服务设施用地所占比重以及绿地率等相应指标的，分割转让将使得上述指标再也无法继续落实，转让后原出让合同也将难以继续履行。

其次，分割转让改变了原土地用途。如果土地使用权人将办公楼、车间、职工宿舍进行分割转让，那么办公楼、职工宿舍将会由原来的工业用地调整为商业用地和住宅用地。虽然土地用途改变要经过政府批准，但作为国土部门不应提倡以这种方式改变土地用途。

再次，分割转让不利于土地的节约集约利用。由于该宗地是按工业用地进行规划的，分割转让后，各功能区因分割而失去联系，势必造成土地资源利用的浪费。比如，原来的配套附属用房，就会丧失原有的功能而被闲置。另外，如果该宗地在工业集中区内，这样的分割也不利于形成产业的集聚效应。

最后，分割转让也破坏了土地市场秩序。虽然现在工业用地也实现招挂拍，但其竞争程度远不如经营性用地，另外工业用地还享有优惠政策，取得成本也比较低。如果通过分割转让将原工业用地变成经营性用地，这样不仅规避了经营性用地招拍挂，造成不公平竞争，而且在按市场价补缴出让金时，由于人为因素过多，也容易产生腐败，不利于土地市场的健康发展。

（作者单位：江苏省盐城市国土资源局）

第四篇：产权分割协议书

产权分割协议书

现有房屋产权证号：，产权人：丘地号：，申请产权分割。

东屋地号：面积：平方米，归所有；西屋地号：面积：平方米，归所有。以上内容属我双方自愿，如出现一切问题由我双方负责。

双方签字：

年月日

第五篇：工业用地能否协议出让？

工业用地能否协议出让？

答：工业用地原则上实行招拍挂，仅在特殊情况下实行协议出让。

2007年11月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。”

2009年8月10发布的《国土资源部、监察部关于进一步落实工业用地出让制度的通知》第二条指出，各地要规范执行《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（国土资发〔2006〕114号），严格落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度。依法不属于招标拍卖挂牌出让范围的工业用地，方可按照《协议出让国有土地使用权规范》（国土资发〔2006〕114号）规定的程序，办理协议出让。

（一）由于城市规划调整、经济形势发生变化、企业转型等原因，土地使用权人已依法取得的国有划拨工业用地补办出让、国有承租工业用地补办出让，符合规划并经依法批准，可以采取协议方式。

（二）政府实施城市规划进行旧城区改建，需要搬迁的工业项目符合国家产业政策的，经市、县国土资源行政主管部门审核并报市、县人民政府批准，收回原国有土地使用权，以协议出让或租赁方式为原土地使用权人重新安排工业用地。拟安置的工业项目用地应符合土地利用总体规划布局和城市规划功能分区要求，尽可能在确定的工业集中区安排工业用地。

（三）采矿、采石、采砂、盐田等地面生产和尾矿堆放用地，鼓励采取租赁，也可协议方式出让。各地可在不高于法律规定的工业用地最高出让年限内，结合探矿权、采矿权出让年限，灵活确定采矿用地租赁和出让年限。