关于商业项目分割产权的规定

第一篇：关于商业项目分割产权的规定

北京住建委:商业办公项目禁止私自分割销售

日前，市住房城乡建设委会同市发展改革委、市规划委、市商委、市国土局联合出台了《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》（以下简称《通知》），就加强商业、办公类项目管理，防止开发企业擅自改变项目规划用途，切实保护购房人合法权益出台了五个方面的监管措施：

一是严把设计关。要求商业、办公类项目的开发建设单位严格按规划、规范和标准进行项目设计建设，要求商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。

二是加强测绘管理。要求房屋测绘机构应按照建筑工程规划许可内容和施工图审查机构审定的图纸对商业、办公类项目进行测绘，禁止擅自进行房屋分割测绘，市、区建设房管部门根据已备案的测绘成果办理预售许可或现售备案手续。

三是严格登记管理。要求商业、办公类项目要以界限固定、可独立使用、并有明确唯一编号的房屋作为登记基本单元，禁止以虚拟、划线分割的形式对房屋单元进行分割和登记。四是规范销售行为。开发企业不得采取返本销售或者售后包租等方式销售商业、办公类项目。开发企业在销售商业、办公类项目前，应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定。

五是加强部门联合监管。要求规划部门加强审查和规划竣工验收，对违规项目不予规划验收；国土部门加强商业、办公类项目土地出让合同的监管；住房城乡建设部门加强查处违规销售及分割测绘行为；商务主管部门按照商业规划对商业项目的分割行为进行审查。据了解，《通知》自2011年6月1日起开始执行。

第二篇：产权分割协议书

产权分割协议书

现有房屋产权证号：，产权人：丘地号：，申请产权分割。

东屋地号：面积：平方米，归所有；西屋地号：面积：平方米，归所有。以上内容属我双方自愿，如出现一切问题由我双方负责。

双方签字：

年月日

第三篇：工业用地产权能否分割转让

工业用地产权究竟有何不同？

能否分割转让？

工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。

今年8月中旬，东莞市人民政府办公室向各镇人民政府（街道办事处）、市府直属单位印发了《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》。《暂行办法》规定，在国有或集体工业用地、科研用地和商业用地上，以科技企业孵化器为主要建设内容的园区或者企业，包括新建和已建的科技园均可以申请产权分割。且东莞市符合规定的科技园区产业用房将可以分栋、分层、分室进行分割销售。这也是继青岛的产业园区产权分割开闸之后，东莞成为了全国第五个明文规定工业用地可以进行产权分割的城市。

在实际中，很多工业用地的产业园在进行产权分割时，大部分都只能做到独栋产权，按层分割已然不错，只有个别的可以做到小面积分割，东莞的分割方式堪称“终极”，单位之小堪比住宅商铺。同时，东莞的分割办法也令工业用地产权分割问题再次成为热点。

前有派米雷，后有天安数码城，工业用地上的产权分割纠纷近两年似乎就没断过。工业用地产权分割问题也衍生一系列

22014年8月底，青岛市经信委、城乡建委、国土资源房管局、公安消防局联合印发了《关于优化小企业产业园工业标准厂房分割转让办理流程的通知》。这是继2月底青岛市出台《关于依法规范科技企业孵化器房屋分割转让有关问题的通知》后，青岛市再一次对产业园区分割转让做出明确的鼓励性政策安排。明确了对小企业产业园工业标准厂房的认定和分割转让基本要求：小企业产业园单层标准厂房可以分幢、分跨转让，最小单元不小于500平方米；多层标准厂房可以分幢、分层转让，最小单元不小于300平方米。多层标准厂房一般不在同一楼层内分割。这被视为是对产业园区产权分割的开闸之举。至今只有青岛、东莞等五个城市明文规定工业用地可以进行产权分割。认为，按照市场规律，一定范围内允许工业用地上项目产权分割是大趋势。在中国经济逐步下行的大环境下，历来对“工业地产”分割转让管控严格城市纷纷在近年放松对“工业地产”转让的要求，不是偶然现象，而是经济趋势使然。对于园区开发商来说，允许产权分割当然是最好不过了。

第四篇：工业用地产权房或可分割转让

工业用地产权房或可分割转让

http://crei.cei.gov.cn 2014年6月26日

来源：北京商报 北京商报讯（记者 蒋梦惟）昨日，国家发改委城市和小城镇改革发展中心副研究员黄跃在《光明日报》上撰文总结国家发改委城市和小城镇改革发展中心调研小组的调研成果，并对各地盘活利用存量建设用地提出政策建议。提到存量建设用地中工业用地的盘活利用方法时，黄跃指出，目前的工业用地出让、使用政策规定，工业用地上的产业用房只能按整栋的方式办理一个房产证，使用者不能进行产权分割，无法进行转让和再开发。建议允许工业用地厂房可分割转让。

业内表示，这种方法改变了此前该类房屋只能整栋拥有一个产权证的局面，可有效为工厂摊薄土地成本和出让压力，但由于此前各地多年都保持原有制度，短时间内调整较难。

黄跃指出，目前的工业用地出让、使用政策规定，工业用地上的产业用房只能按整栋的方式办理一个房产证，使用者不能进行产权分割，无法进行转让和再开发。对此，亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存解释称，在这种传统制度约束下，众多工业用地上的产权房只能出让使用权或租给其他企业，而且经常出现四五个企业共同在一个产权证下拥有使用权的情况，这些企业如再出让使用权就会出现权利分割不清的问题。

对于调研小组的建议，陈宝存表示，首先，这将有利于降低改造成本，促进合作开发，因为一家企业自行改造一栋楼成本过高，若是能够寻找合作伙伴共同更新改造，利用效率会大大提高；其次，这也符合家族式企业升级转型的需要，有不少工业用地是一个家庭的几个兄弟合伙买下的，不可分割的规定限制了他们各自的发展；此外，产权可分割符合新兴业态的空间需求，土地再开发与产业转型升级存在紧密关联，而产业转型升级常常伴随着新业态的出现，这些业态有不少介于传统工业制造和商业之间，需要更加灵活的产业空间。“随着企业转型，高新技术企业已经不需要太大面积的工厂厂房了，分割后可为其摊薄厂房使用、购买成本，同时也减轻了产权所有者的转让压力，购买分割产权的企业拥有产权证后也方便出租或急需转让，能够获得稳定的产权。”陈宝存坦言，由于此前的产权模式实施了很多年，短时间内调整规则难度很大，相关部门进行确权等工作的工作量会突然增加很多，还需要对涉及政策进行调整。

第五篇：商业户型分割的一般特点及原则

商业户型分割的一般特点及原则

一、商铺分割的原则

商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响。为了达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。、主题的原则

商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。

例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于 4 ： 1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大

于 4 ： 1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。、人性化的原则

商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。

商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。以某个内地商业项目为例：目前来说，现有分割出的商业单位 110 个，其中一层 53 个（包括复式）、二层 41 个，三层 9 个，四层 8 个。按照目前路段的商铺租金价格 25 元 / ㎡ / 月来计算，平均每个商铺将来经营要负担的月租金是 2500 元，而按照最少 10% 的利润来计算，每个商铺业主平均要达到 30000 元的月营业额才有可能保本和盈利。如果每个上门的客户平均消费 15-20 元（视业种业态不同而定），则月上门客户量需保持在 1500-2000 人次，这就是盈亏平衡点。也就是每个商铺平均日人流量需要达到 50-70 人次（即平均每小时 5-7 人），而整个商业部分的日人流量就是 5000-7000 人，即平均每小时通过 500-700 人次，每分钟通过 8-11 人次。通路和楼梯占用的面积即应该按照此标准进行设计分配。

注：以上的估算只是一个粗略的估算，为商铺和道路的分割提供参考，其中并没有考虑随着楼层递增而租金成倍递减的因素，因此实际所需要的人流量和道路面积，都小于以上的估算。、科学利用的原则

商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。

辅助功能区，是指在商业场所中那些必须具备，而又不能用来当作商铺销售创造利润的面积。例如楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。

二、目前商铺分割存在的缺点和问题

单纯从营销的角度出发考虑，目前部分商业项目的分割不尽合理，这是造成部分商业项目公摊比例过高（有的高达 50%）的直接原因。不合理的地方主要表现在以下几个方面：、商铺分割

从设计可以看出有许多商业项目分割不规则，而且 进深与开间之比大于 4：1，这会给将来销售和使用带来很多麻烦。由于商业经营对场地形状结构的要求较高，不合理的分割肯定会对一部分买家造成排斥。2、辅助功能区

辅助功能区太多，白白浪费了许多可销售面积。主要是楼梯太多、厕所太多、空闲场地太多。三多不除，公摊不减。

楼梯：

从设计上可以看到，目前许多商业项目在一、二层设计了过多的公共楼梯，按照一般的人流量估算，如果不考虑消防因素，根本用不上过多的楼梯。过多的楼梯不仅增加了相应的通道面积，而且增加了建安成本，也不利于今后的管理，实在是没有必要。建议在消防标准范围内相应设置即可。

厕所：

目前一些商业项目在面积内，分布了十几个厕所！而在深圳的沃尔玛超市，2 万平方米的商业面积，一共也只在一楼设有 1 个公共厕所，世界 500 强企业的精打细算，确实值得我们参照和学习。

对此，我们建议设计上按照正常的标准每层保留一个公共厕所即可，这样不仅节约了面积、建安费，还省下了一大笔的卫生设备购买、将来维护费用，实实在在是一举多得。

空闲场地：

目前的一些商业项目由于设计不合理，存在过多的空闲场地，浪费了使用面积。、通道分割

许多商业项目的通道和道路分割不尽合理，有的用不上，要用的没有。一方面过道没有针对人流的导向进行设计，设计了大量过道、楼梯和回廊，有的也许今后很少能利用，浪费了空间。另一方面过道设计不规则，拐角、分叉太多，不符合人的行走习惯，对空间也造成浪费。

按照商场经营的规则，就怕消费者不来，来了就要你多走路，否则我的生意怎么好得起来？深圳等沿海城市吸取国外经验，一般将出入口分别设置在商场的两侧而非正中间，在满足人流量需要的前提下，针对消费者的行走习惯，对道路尽可能的进行压缩，为的就是有效提高使用面积，延长消费者在商场内的滞留时间，带旺商铺。

三、关于公摊比例过高的解决建议

商铺的公摊比例各地计算方法不同，在无法大面积招商的情况下，要降低公摊比例唯一的办法就是提高使用率，包括缩窄过道、取消部分楼梯、取消休息场所、销售电动扶梯下部的空间等等，将所有的可出售面积均作为商铺出售。

目前部分商业项目的公摊比例达到了 50%，但从目前全国商铺公摊的情况来看，这种状况几乎每个城市都存在。

减小公摊的办法，无非是提高使用率。提高使用率过高非常有效的办法，就是由大型商家进驻经营，所有的内过道面积自然取消，公摊比例大幅度减小。

四、总结

根据以上进行的分析，我们可以看出如果以上的分割建议全部实行的话，最大可将公摊面积减少 15%-25% 个百分点，将公摊比例从有时的 50% 压缩到 25% 左右，相信不仅能为开发商带来更多的收益，业主们也是可以接受的。也许，商业户型的分割，最能发挥出一个人的创造力与想象力，不是吗？