商业项目考察报告

第一篇：商业项目考察报告

商业项目考察报告

第一部分：考察背景说明

为了增加对商业定位、运营、招商的认识和理解，为目前公司整体发展规划、商业项目投资、商业类别转型提供有益参考，在公司的安排下，2014年8月14日—8月18日，我跟随杜总参加了由和硕县人民政府组织的赴内地招商引资考察团。在为期五天的考察期内，考察团一行先后参观了张家口德高森板业有限公司、江苏省吴江市山湖颜料有限公司以及扬州市兴泰钢杆照明器材有限公司。第二部分：考察主要商业项目分析

一、项目名称：张家口德高森板业有限公司

1、基本情况：张家口德高森板业有限公司是石木地板等产品专业生产销售的股份有限公司，公司总部在张家口万全县宣平堡乡，张家口德高森板业有限公司拥有完整、科学的质量管理体系。

2、主营品牌：张家口德高森板业有限公司成立于2006年12月，是一家专业研发生产石木地板、装饰板、装饰线、高档门窗、工艺品等系列产品集科工贸为一体的高科技股份制企业。

3、经营范围：人造板材制造、加工、销售、自营进出口业务；建筑材料、装饰材料、装潢材料批发、零售。

4、项目特点：公司拥有固定资产3000万元，占地面积26000平方米。技术力量雄厚，产品开发能力强，现已拥有二十三项国家专利，先后获得“世界华人科学技术发明奖”、“科技发明进步奖”等。

5、考察小结：眼下，减少能源消耗的低碳产业是迎接新技术革命和产业升级的需求，是行业发展的必然选择。装饰业急需以新技术、新材料生产出环保节能的新型换代产品，来满足国内市场的巨大需求。目前市场上的瓷砖、大理石、实木地板、强化地板、复合地板存在着打滑、辐射、怕水、怕火、变形、保养麻烦、寿命短的缺点，“德高森”牌石木地板如果可以抗菌、抗腐、阻燃、防滑、防蛀、硬度高，密度强，耐酸碱，无污染，接近零甲醛，不怕水，不变形，不热涨冷缩，脚感好，隔音效果强，可回收，兼具流行木纹，回归大自然，便可扬地板市场上瓷砖、大理石、实木地板、复合地板、强化地板之长，避其短，在竞争激烈的市场中突出重围。“德高森”牌石木地板应用矿石粉作为基材主原料，原料和产品节能环保，可循环重复利用；通过用料配比调制，改变高分子性能，生产出似木优木，环保节能的新型地板材料；通过多道生产工艺创新设计，生产过程中达到不排放废气、废水、废渣，生产高质石木地板；基材一次成型，“内应力”均衡，地板稳定性能高，环保热转印技术，提高热潮性能，再现实木纹理，设计简单，无需辅材，装拆方便，安装成本低，便于维护。由此看来，此项目具有广阔的市场前景和高效的商业回报。

二、项目名称：江苏省吴江市山湖颜料有限公司

1、基本情况：吴江山湖颜料有限公司是国内生产色原、色淀的有机颜料的专业制造商。产品被广泛应用于油墨、油漆、涂料、塑料、橡胶以及涂料印花工业。

2、经营现状：目前生产两大系列产品：有机颜料及预分散颜料切片。年产量达2000多吨，本公司产品９０％外销。

3、主营品牌：核心产品耐晒青莲色原（紫３＃）形成系列产品，适用于水性、油性、溶剂油墨的不同品质要求，销售量国内最大。耐晒桃红色原（红８１＃）采用国外先进工艺，品质达到国外同类产品的水平。

4、项目特点：吴江山湖颜料有限公司另一系列产品，预分散颜料色片，是采用先进生产工艺，将颜料进行预分散，使用户采用后在生产过程中清洁、环保。采用该预分散颜料色片生产的凹版和柔版油墨具有优良的光泽和透明性、良好的着色力、低污染和易使用性。

5、考察小结：有机颜料与染料的差异在于它与被着色物体没有亲和力，只有通过胶粘剂或成膜物质将有机颜料附着在物体表面，或混在物体内部，使物体着色。其生产所需的中间体、生产设备以及合成过程均与染料的生产大同小异，因此往往将有机颜料在染料工业中组织生产。有机颜料与一般无机颜料相比，通常具有较高的着色力，颗粒容易研磨和分散、不易沉淀，色彩也较鲜艳，但耐晒、耐热、耐候性能较差，普遍用于油墨、涂料、橡胶制品、塑料制品、文教用品和建筑材料等物料的着色。

三、项目名称：扬州市兴泰钢杆照明器材有限公司

1、基本情况：扬州市兴泰钢杆照明器材有限公司位于文化名城扬州市郊，厂区占地面积10000平米，具有先进的生产设备。

2、经营现状：扬州市兴泰钢杆照明器材有限公司主要生产室外道路、广场、车站、码头、庭院及室内工矿照明灯具。品种有：高杆灯、单臂灯、双臂灯、组合灯、庭院灯、投光灯、草坪灯等，以及配套使用的镇流器、触电器，同时生产光控、时控开关箱等电器系列产品。

3、考察小结：目前，新疆各地在城市化进程中，照明设施作为城市基础设施的一部分，伴随着城市路网的快速发展而不断延伸。其在保障交通安全，提高运输效率，方便人民生活，维护社会稳定和美化城市环境等方面发挥着不可替代的作用。因建设年代原因，现有照明设施老旧程度不一，而且，部分县城、乡村由于基础设施建设滞后，极大程度的影响了新疆经济发展和维稳难度，为此，新疆各地由其是南疆各地道路或节点的照明设施及供电线路进行提升改造和建设已经是新疆当前和今后一个时期内较为重要的民生建设项目。目前，巴州周边县市照明器材厂家为数不多，利用太阳能发电的照明器材更是屈指可数，如果此项目能够落户本地，将有一定的市场前景和达到良好的商业运作效果。第三部分：商业考察总结

1、商业项目定位

我认为商业项目定位要准确。准确的商业定位是商业成功运营的基础，整体商业定位要根据项目所在区域周边环境而定，要找准项目在城市商业中扮演的角色，以及在区域中扮演的角色。

2、项目开发建设

商业项目的开发建设要专业。在整体定位后整体的业态布局要合理，商业动线、整体功能布局要合理；每个功能业态设计要专业，要能有效的满足相应业态的经营需求。商业定位不可能一次定型，都要经过二到三次的从新定位，前期最好引进能够吸引人气的商业。

3、项目运营管理

运营管理要专业。要组建专业的商业运营团队来对整体的商业进行运作，从前期的招商，到后期的经营管理都要有科学的管理理念和经营团队。商业的成功运营需要组建或聘请专业的商业管理公司来管理。

汇报人：张连婧

2014年8月20日

第二篇：阳谷县商业考察报告

阳谷县商业概况分析报告

（一）、阳谷概况

1、地理位置：阳谷县地处山东省西部，聊城市南端，黄河之北，南北长32公里，东西宽39公里，总面积1064平方公里。县境北接东昌府区，东邻东阿县，西邻莘县，南与河南省台前县、范县接壤，东南部隔黄河同东平县相望。县委县政府驻阳谷镇，北偏东至聊城市驻地45公里，东北至省会济南市150公里。现辖18乡镇办事处，总人口75万。

2、交通运输：阳谷县处于大开放的东部沿海地区与大开发的中国西部地区的结合处。古京杭大运河、京九铁路(北京—香港九龙)纵贯全县南北，公路四通八达，胶长、聊商、蒙馆三大公路干线和正在建设中的德商高速公路在县城内交汇。交通运输一小时即可进入京珠、京福、济青高速，直达济南国际机场及青岛港。

3、物产资源：阳谷县气候宜人，土地肥沃，总耕地101万亩，农业资源丰富，无公害蔬菜基地建设初具规模。是全国商品粮生产基地县、瘦肉型猪养殖基地县、食品加工百强县和山东省畜牧强县。淡水充足，水利条件便利，黄河绕县域东南而过，国家“南水北调”工程过境45公里，并在境内设有万亩水库。全县劳动力资源丰富，剩余劳动力常年保持在35万人左右，是全省涉外劳务输出基地县。

4、人文景观：阳谷隋朝置县，历史悠久，人文荟萃。50年代毛泽东同志为阳谷批示“阳谷是武松打虎的故乡”,是古代著名军事家孙膑诞生地。境内名胜古迹星罗棋布，文化积淀深厚。有武松打虎的景阳冈、武松斗杀西门庆的狮子楼、千年古井一阿胶井、孙膑战庞涓的迷魂阵、华北四大寺院之一的海会寺、具有重大考古价值的龙山文化遗址、革命传统教育基地刘邓大军渡黄河指挥部旧址等20余处，是山东省八大重点旅游区之一。古典文学名著《水浒传》与《金瓶梅》中的重点章节故事都发生在阳谷，旅游资源丰富，开发潜力巨大，省市县级文物保护单位３６处，省级文物保护单位５处。阳谷县被山东省政府列为八大重点旅游区之一，其中，地处景阳冈的龙山文化城遗址为国家级文物保护单位。景阳冈一期开发工程已完成，形成了占地５００亩，林荫蔽日、杂草丛生、沙冈连绵，并拥有虎、鹿、猴、蛇、鸟等多种动物的国家ＡＡＡ级景区。狮子楼经过开发，成为占地２５亩，由西门庆庭院、西门庆商铺、王婆茶馆等景点组成的，集中展现水浒文化、金瓶梅文化和宋代民俗的狮子楼旅游城。另外，海会寺再现暮鼓晨钟，迷魂阵呈现军事旅游。悠久瑰丽的文化吸引了党政领导、各界名人到阳谷观光浏览。阳谷县不仅历史文化源远流长，传统工艺品也享誉海内外，中国正宗阿胶———阿城镇出产的“贡”字牌阿胶曾获得１９１５年巴拿马万国博览会金奖，武松打虎时豪饮的景阳冈牌系列酒、阳谷泥哨、景阳冈木雕等也曾遐迩闻名，为人乐道。目前，阳谷县已被山东省政府列为八大重点旅游区之一，被世人称为“水流故地”、“运河岸畔的旅游胜地”，为水浒旅游线和古运河旅游线上的重要开发区。现在有齐古阿邑文化旅游区、景阳冈旅游区扩建、水浒传·金瓶梅文化旅游区、迷魂阵旅游区等７个旅游开发项目。

5、经济发展：阳谷“九五”期间国内生产总值年递增10%，“十五”以来连年保持了12%以上的增幅。特别是工业，更是以年均17%的增速超常规发展。现已形成了铜业、钢铁、电缆、化工、塑料制品、畜禽产品加工等十大支柱行业，电缆、凤祥、森泉和韩国工业园等四大专业生产加工区初具规模。阳谷经济开发区和侨润制造工业园区两大省级园区增势强劲，区内已实现六通一平，已形成四纵三横的交通框架。阳谷县已对城区做了进一步规划，形成了东扩北展的格局。全县已建成交换程控化、传输光缆化的现代化通讯网络，光缆通迅、数字传输、互联网广泛应用。供电、供水、供气、供暖、污水处理、广场、公园等城市配套设施完备，接待服务设施齐全。备有装机容量150MW热电厂，电力充足，价格低廉。阳谷县所取得的经济成果，受到了中央、省、市各级党、政领导和部门的重视。中共中央总书记、国家主席胡锦涛03年12月13日视察了阳谷凤祥集团，中共中央政治局党委、中纪委书记吴官正视察了阳谷电缆集团。

6、招商投资：阳谷县凭借良好的投资环境，受到了众多投资者的关注，并有许多国内外的投资商来阳谷进行投资。目前，阳谷有亚洲最大，世界第二，总投资50亿元，年产40万吨阴极铜的凤祥集团山东祥光铜业有限公司；由济南钢铁集团控股合作的阳谷景阳冈冷轧薄板有限公司；由韩国SLT株式会社投资的SLT电子有限公司；由韩国日信化学工业株式会社投资的山东日信化工有限公司；由山东新华锦集团投资14.3亿元兴建的聊城锦茂纺织有限公司；与河南金龙精密铜管集团合作的是电缆集团山东日辉铜业有限公司；与香港元亨电子有限公司、中国航天长天电工集团合作的电缆集团超高压电缆有限公司。

7、城市建设：阳谷正处于城市开发建设的黄金时期，优越的投资环境，越来越受到开发商的青睐掀起了阳谷房地产开发的热潮。浙江温州天宝房地产开发公司建设的紫石街项目、浙江桐庐客商投资开发的国泰花园、江西南昌新辉房地产公司投资的阳谷县人民医院新址建设、浙江桐庐金都房地产开发公司总投资2亿元开发建设的南环沟等项目正在建设之中。北部规划的侨润小区，城角孟小区，孟吕路商业街，谷山路西、孟吕路北高档住宅小区即将由阳谷县侨润街道办事处开发建设。县医院南邻的曙光小区（开发公司未知）。

8、经济水平：阳谷县是山东省的财政贫困县，每年的可支配收入有限，经济总体实力远远低于山东南部的城市，虽然地处冀鲁豫三省交界处，但是交通发展却显得滞后，境内没有高速公路，京九铁路虽然穿境而过，但是停靠的客车却少得可怜。阳谷县是山东省发展较为滞后的县，发展经济依旧是整个阳谷县人的期望，但缓慢的经济发展让当地民众很不满意，面对阳谷县落后的发展，很多人把原因归于“地方政府的主导不力”，这给当地政府造成极大压力。

（二）阳谷城市定位与远期规划

1、城市定位

阳谷县城市定位为“工业带动、文化旅游”，以“水浒古城”为品牌的园林式、生态型旅游城市。未来将开发景阳冈风景旅游区、狮子楼古城旅游区、古阿邑文化旅游区和迷魂阵军事旅游区四大景区。

2、城市总体规划

城市以京九铁路为界划分为东西两区。

西区由古城片区、北部行政文化中心片区、森泉工业园、物流中心构成，主要发展旅游、商业贸易等第三产业；

东区由侨润国际高科制造工业园、韩国工业园、凤祥工业园构成，利用交通优势，吸引外资发展外向型经济。

发展方向为“东扩北展”，规划控制区面积１１０平方公里，建成区面积到２０２０年达到５０平方公里，远景达到８０平方公里，逐步发展成为聊城市南部的区域性中心城市。

3、城市新规划中关于北部地区的规划

阳谷县侨润街道办事处地处阳谷县城东北部，是新城区建设的主要部位，是阳谷县委、县政府驻地，是全县政治、经济、文化中心。面积45.7平方公里，耕地3.57万亩，辖6个社区居委会、32个行政会，112个机关事业单位，人口5万人。

侨润街道办事处交通便利，通讯发达，地处聊商、齐南、蒙馆等干线公路的交汇处和县内公路网的中心点；京九铁路穿境而过；程控有线电话辐射各村，无线通信覆盖全处。特别是周边有凤祥集团、祥光铜业、祥光热电、侨润国际和高新技术开发区，韩国工业园、冷轧薄板有限公司等一批大中型企业，经济气息浓厚，人气特别旺盛。

阳谷县侨润街道办事处北部建设项目简介：

一、孟吕路商业街

随着阳谷经济中心的转移与县城建设的“东扩北展”，原孟吕路的开发建设已经迫在眉睫，孟吕路东自中心街（县医院），向西曙光花园、城角孟小区、城角孟居民区至商业中心谷山路，再向西经谷山高档社区至文化与旅游中心的育英街止，全长1400米。此地段南承老城区商业与交通中心，北接新县委、政府及大量机关单位，中高档居住小区鳞次栉比，建成后将成为阳谷县商业、文化和休闲娱乐的标志性街道。

二、谷山路西、孟吕路北商档住宅小区

该处共有201亩土地，东临谷山路，南接老区商业中心北连新县委、政府，西靠育英街，直通狮子楼旅游区，人气旺盛，地理位置十分优越。

三、城角孟小区

该处位于孟吕路与聊阳沟交汇处，周边共有180亩土地，东临县医院及中心街，西临城角孟居民区及谷山路，南接安平路，北至北大街，是理想的居住之地。

另外，侨润办事昝辖内还有大量待开发地块，我们热情欢迎各地朋友前来侨润共谋发展。

4、山东阳谷侨润国际高科制造工业园

位于山东省阳谷县，属山东省省级经济开发区。园区总面积28平方公里，古京杭大运河、京九铁路纵贯全区南北。公路四通八达，京九高等级公路穿境而过，胶长、聊商、蒙馆三大公路干线和正在建设中的德商高速公路在园区周围交汇。交通运输一小时即可进入京珠、京福、济青高速，直达济南国际机场及青岛港。园区已实现“六通一平”，形成“三横四纵”的交通框架。紧靠两座总装机容量为150MW的热电厂，依托阳谷县丰富的劳动力、水、电资源和廉价的生产成本，已经成为国内外客商投资的热土。

山东阳谷侨润国际高科制造工业园是由英国侨润国际投资控股集团投资兴建的。英国侨润国际投资控股集团是集基础设施投资、房地产投资、酒店投资及高科技产业投资为一体的跨国投资管理公司。集团主要是加拿大北美金融基金会、日本工业株式会社、英国国际金融基金股份和多家海外上市企业进行组合、联合的方式运作。集团立足中国资本市场的投融资业务，涵盖企业股份制改造、兼并收购、企业融资、项目投资、资产管理、风险投资、控股上市等领域。

一、侨润国际高科制造工业园区》规划及项目设置：

1.高科工业制造区：将吸引ABB大型电控、APP大型纸业、林德叉车、欧洲机械工业等具有世界品牌的大型制造产业。

2.国际大型原材料配套物流区：将依托北上河北，南上江苏连接上海、华东、华北地区的本地企业市场。

3.金融商贸办公区：将吸引具有国际结算业务的外国银行及非银行的金融机构，对国际制造工业园区的生产企业进行再投资，形成国际化的资本运作，增加阳谷地区的金融融资能力。

4.花园式生活小区：分为别墅公寓房及低层花园式洋房，活动社区及物业管理中心。

二、园区准备建设的项目主要包括四部分：

1.汽车配件项目。由英国伦敦侨润国际金融投资有限公司独资建设，一期投资8亿人民币，占地1000亩，建设集生产汽车电器、汽车轮胎、汽车玻璃、变速箱总成、底盘总成、车身总成、转向系统总成、进口散件、汽车研发以及汽车销售为一体的汽车零配件生产基地。

2.年产20万辆侨润多功能越野车项目。是以美国底特律汽车设计所设计的“牧马人”吉普车为设计原形，其技术性能指标完全达到“牧马人”原形的标准，分QR1（4缸）、QR2（6缸）、QR3（8缸）三个型号。

3.年产10000立方米莱明板项目。总投资4800万元。

4.山东侨润汽车职业高等学校（侨润汽车大学）项目。该项目占地266668平方米，建筑面积为12.35万平方米，总投资为2.2亿，可容纳5000学生入学

（三）阳谷县商业现状及特征

1、阳谷县经济特点

阳谷县经济发展已形成了一个以现代工业为龙头，以产业化农业为特色，以旅游、房地产开发等新兴产业为主要推动力量的发展新格局。

2、阳谷县重要企业介绍 A 山东阳谷电缆集团公司

始建于1986年，系从事电线电缆高新技术研究和生产经营的技术密集型、高效益的国家大型企业，全国最大的橡套电缆生产基地。现拥有资产12亿元，职工2600人，其中专业技术人才586人，占地面积120万平方米，下辖12个分公司，可生产7大类400多种型号21000多种规格的电线电缆，年综合生产能力达15亿元。

山东阳谷电缆集团公司制造经验丰富，技术力量雄厚，工装设备先进、检测手段齐全。公司先后从韩国、日本、美国、瑞士、芬兰、德国等7个国家引进了具有目前国际领先水平的高压交联电缆、市话通信电缆和光纤光缆生产线及检测设备，从而保证了产品质量，检测手段达到世界一流水平。6-110KV高压交联电缆产品系中国机械工业名牌产品、山东省16个拳头产品之一，220-550KV交联电缆2004年下半年投产，可替代进口产品。“日辉”牌电线电缆为山东省名牌产品，电力电缆、控制电缆、矿用电缆、铝绞线被评为部颁一等品，矿用阻燃电缆占领长江以北市场容量的90%以上。公司产品水平达到国内领先水平，其中研制开发的六项产品被评为“国家级新产品”，全介质自承式光缆（ADSS），光纤复合架空地线（OPGW）达到国际先进水平，列入中国高新技术产品。公司在全国电线电缆行业中率选通过了ISO9001质量保证体系认证和ISO14001环境体系认证，并拥有自营进出口权。

山东阳谷电缆集团公司2004年又投资2.1亿建成年产4万吨精密铜管项目，引进具有国际领先水平的ACR铜管连铸连轧设备及配套进口检测设备，生产的内螺纹铜管和光亮铜管国内领先。

山东阳谷电缆集团公司几年来一直保持着全国同行业排头兵的殊荣，连续11年被授予山东省重合同守信用企业，2001年12月又被国家工商行政管理总局授予首批国家重合同守信用企业，公司先后荣获“省级先进企业”、“国家高新技术企业”、“AAA级信誉企业”、“省级文明单位”等多种荣誉称号，连续六年列国家机械行业500强企业和省机械系统销售收入、利润总额“双十强”企业。

阳谷电缆集团公司产品广泛用于国家重点工程，全国城乡电网改造工程，国防部、航天工业部、小浪底工程、安全部、总参部、中央广播电台、齐鲁石化公司、长春一汽、北京西车站工程、京九铁路、首钢公司、北京地铁总公司、青岛海尔集团、鲁能电力集团公司及各大城市电力局、电信局、矿务局等都是公司主要客户，产品还出口到新加坡、澳大利亚、美国、香港等十几个国家和地区。

B山东凤祥集团

山东凤祥集团创建于1991年10月，公司是集肉种鸡饲养、商品鸡孵化、宰杀冷藏、肉鸡分割、禽肉熟制品、调味品、生物保健品、畜禽饲料、植物油、纺织品、乳制品、包装制品、对外贸易、热电联产等相关产业的生产经营等业务为一体的大型企业集团，是中国最大的肉鸡生产加工出口企业之一，是第一批151家农业产业化国家重点龙头企业之

一、全国食品安全示范单位十强企业、全国食品重点龙头企业、中国肉类食品50强企业、国家扶贫龙头企业、农业标准化国家示范区重点龙头企业、全国外经贸进出口先进企业，是山东省计划单列企业、省百强企业集团，山东省农行AAA级信用企业，公司建有国家博士后科研工作站和省级技术开发中心。

经过十四年农业产业化的发展，目前集团下辖30多个生产经营实体，总资产达到31亿元，员工13000人，形成了贸工农一体化，养加销一条龙的产业化经营的成功路子。目前公司已达到年产分割鸡20万吨、熟食品5万吨、饲料60万吨、功能食品和保健食品1万吨、乳制品20万吨和植物油10万吨的生产能力。2005年计划实现销售收入30亿元，利税2亿元，出口创汇8000万美元。

1997年,凤祥集团与欧洲著名的禽类加工企业法国L.D.C公司强强联合，成立了山东凤祥-爱迪西有限公司和山东爱迪西-凤祥食品有限公司，是法国在山东省投资最大的农牧加工企业。凤祥集团在做好肉鸡产品加工出口的同时，加快了由资源加工型向科技主导型迅速转变的进程，利用生物工程技术，以复合调味品、保健品为先导，逐步向生物制药领域延伸，实施大食品战略；借助肉鸡产业的基地、服务体系和销售网络的资源优势，向乳业产业化进军，相继投产了中科凤祥生物工程项目和凤祥乳业产业化项目。特别是中科凤祥生物城工程项目，实现了肉鸡加工的技术含量、综合利用水平、产品附加值由低向高、产业链由短到长的转变，达到了效益的最大化，通过高科技带来的高效益补贴养殖业，提高养殖户的收益，形成禽肉食品加工的良性循环。

凤祥集团确立了以食品为主导产业的发展战略，继续发挥农业产业化国家重点龙头企业的带动作用，把凤祥品牌逐步培养成国际知名品牌，充分利用集团规模经营的优势，调整产业结构，延伸产业链条，到2008年，销售收入达到100亿元，利税10亿元，出口创汇达到2亿美元。

凤祥集团在自身取得显著经济效益的同时，产生了巨大的社会效益。

——带动了农业产业结构的调整。公司以“公司+合作社+农场+农户”为基本运行模式，通过合同、订单形式，将分散的、小规模生产经营与国际国内大市场紧密连接起来，安排农村剩余劳动力和下岗职工12000余人到公司就业，带动山东、河南、河北三省交界处200公里范围内数十万农民靠养肉鸡走上了脱贫致富之路。另一方面实现了种植业由单纯的粮食种植向粮、经、饲三元种植结构转化。带动牧草种植10万亩，玉米种植90万亩，大豆、花生种植63万亩，形成了产业化种植模式。

——带动了农村二三产业的发展和农村劳动力的转移，同时还带动了建筑、包装、塑化、果蔬、交通、饲料、兽药等相关产业，转移农村剩余劳动力2万余人。

——带动了农民收入的大幅度提高。每年为农民创造直接效益6亿元。其中工资1亿元，肉鸡养殖收益2亿元，奶牛养殖收益1亿元，第三产业收益2亿元。

——带动了农民思想观念的更新和科技意识的进步，推动了城乡一体化进程。

2003年12月13日，中共中央总书记、国家主席胡锦涛到公司视察时，对公司走农业产业化之路，带动农民致富，转移农村剩余劳动力，利用高新技术提升农产品加工增值水平，给予了充分的肯定和赞扬。C山东景阳冈酒业有限公司

山东景阳冈酒业有限公司，原名山东景阳冈酒厂，始建于1958年，是山东省粮食酒重点生产厂家，全厂占地面积20万平方米，资产2亿元，具有年产5万吨粮酒，10000吨酒精的生产能力，职工2000余人，其中工程技术人员300余人，既有经验丰富的老酒师，又有一批有理论、懂技术的年轻新秀。可生产浓香、兼香、酱香三大系列近百个品种的产品，高中低档俱全、高中低度兼备。主导产品有：景阳冈酒、景阳冈特曲、景阳冈陈酿、赖茆、景阳冈小老虎酒、透瓶香、十八碗等。曾先后荣获“山东省优质产品”、“中国历史文化名酒”、“首届中国食品博览会金奖”、“山东省最受消费者信赖的产品”、“山东省质量管理奖”、“轻工部出口创汇先进企业”，1998年被评为“山东名牌产品”和“山东省著名商标”。“景阳冈”牌产品在国内外广为销售，享誉大江南北，素有“南茅”（茅台）、“北虎”（景阳冈）之称。

据考证，“景阳冈酒”始产于唐朝玄宗年间，距今已1260余年，出名于北宋徽宗政和二年（公元1112年），大发展于明朝万历年间（即《金瓶梅》成书年代）。当年好汉武松豪饮十八碗，在景阳冈上空拳打死猛虎，为民除害的英雄壮举，更成了万古流芳的佳话，景阳冈及景阳冈酒因而亦一直被世人所敬仰。D 山东三山集团有限公司

山东三山集团有限公司组建于2003年，是集钢材生产加工、凿岩钎具、矿用机具设计、生产、销售、金属回收、天然气经营于一体的企业集团公司,系省工商局认定的“山东省守合同重信用企业”，位于山东省阳谷县西湖乡驻地，占地面积240亩，拥有员工880人，总资产2.2亿元，下辖四个紧密层子公司。

山东凿岩钎具厂有限公司始建于1993年，是凿岩钎具和矿用机具研究和生产的专业企业，是“山东省高新技术企业”、“国家级火炬计划项目实施单位”、“中国专利山东明星企业”、“中国乡镇企业创名牌重点企业”，“AAA”级信用企业，全国最大的钎头生产基地，整体实力位居全国同行业领先位置。企业主要生产“三山”牌重、中、轻型凿岩钎具500余种产品，广泛应用于开山、采矿、铁路、公路、水电等基础能源建设工程，产品畅销全国各地，并出口到美国、日本等二十多个国家和地区。公司拥有自营进出口权。

公司拥有雄厚的技术力量、齐全的检测手段、先进的工艺装备，并与大专院校与科研院所强强联合，大力开展技术创新，先后承担并完成10余项省部级科研攻关项目，有5种产品被列为“国家级重点新产品”并填补国内空白，承担并完成了“国家级火炬计划项目”一项，科技部创新基金项目一项；企业拥有18项国家专利技术。产品质量居于国内同行业领先水平，部分产品达到国际先进水平。2002年，“三山”牌商 标被认定为“山东省著名商标”。“三山”牌凿岩钎具列为山东省名牌产品。企业在同行业中率先通过ISO9001质量体系认证。

阳谷五岳特钢钎钢有限公司始建于2003年，是从事特钢、钎钢研究和生产的专业企业，主要生产“五岳”牌钎具用中空钢及各种轴承钢、无缝钢管、不锈钢管和异型材，年生产能力10万吨。企业采用国际领先的EBT电炉冶炼－LF精炼－VOD真空除气－离心浇铸－挤压成型新技术，产品质量大大提高，内孔光滑，同心度、直线度和成材率都有了很大提高，大大降低了材料消耗；该技术填补了国内空白，为国内外中空型材生产提供了一条新途径，本项目的建成，对钎具行业整体水平的提升和国家对近终型材的研究推广起到了积极的推动作用。

阳谷三山再生资源回收有限公司始建于2002年，主要从事废旧金属回收，公司拥有专业的技术人员20余人、完善的检测设施20余台（套），能及时为集团公司提供废旧钢材，保证特钢公司冶炼生产过程中的原材料供应。

阳谷三山天然气有限公司组建于2003年，主要从事天然气输送、供应和销售，满足特钢冶炼过程中能源需求，降低生产成本，提高企业效益；另外，通过从事天然气经营，不仅投身公益事业，也可满足当地城市燃气需求，具有显著的社会效益。E山东阳谷华泰化工有限公司

山东阳谷顺达纺织有限公司

山东三山集团

阳谷县食品公司

阳谷鲁西复肥有限公司

阳谷绿源精细化工有限公司

阳谷古阿井阿胶厂

阳谷县金源食品公司

阳谷县青阳食品公司

山东阳谷景阳岗针织厂

阳谷电缆电线厂

阳谷景阳冈彩钢工程有限公司

3、阳谷重要项目介绍

A阳谷祥光铜业有限公司年产40万吨阴极铜（一期20万吨）项目

项目建设在山东阳谷工业园区，占地面积959100平方米。总体设计规模为年产阴极铜40万吨。其中一期工程建设年产20万吨阴极铜，主要建设精矿库、熔炼吹炼车间、电解车间、硫酸车间、贵金属回收车间等生产车间及辅助设施，占地面积90万平方米，总建筑面积约16万平方米；购置设备2800台（套）。一期工程项目总投资298000万元，其中固定资产投资262000万元，铺底流动资金36000万元 铜是重要的工业原料，铜和铜合金广泛用于轻工、机械、电子、建材和交通运输、军工等行业，在国民经济中占有十分重要的地位。我国铜工业呈逐年增长态势，矿山目前年产金属量55万t/a，而阴极铜生产量175万t/a，现在我国精铜年产量仅次于智利，居世界第二位。随着国民经济的快速发展，我国精铜消费量位于全球第一，消费增长速度居世界首位，其平均增长率13％。根据国家信息中心发布的数据，我国国民生产总值（GDP）每增长1个百分点，铜的消费增长约1.5个百分点。据预测，2020年国家对精铜的需要量约600万t/a左右，即为现精铜产量的3倍，精铜市场前景广阔。一期工程建成达产后，可年产阴极铜20万吨、硫酸70万吨、金6.5吨、银200吨、粗硫酸铜8300吨。年可实现销售收入900000万元，利税130000万元。该项目符合国家鼓励类产业政策，已经获得国家发展和改革委员会、山东省发展和改革委员会、财政部、国家环境保护总局的有关批准；并被山东省人民政府列为省重点建设项目。自2005年3月开工以来，建设进展顺利，目前已完成投资170000万元。工程施工已全面展开，基础正在施工的有熔炼主厂房，硫酸干吸、转化、净化和供水泵房；基础部分完工的有闪速吹炼收尘系统，熔炼炉、吹炼炉基础短柱，干燥风机、冰铜磨，仓库、配电室、动力中心；主体正在施工的有硫酸综合楼，冰铜仓系统，干燥系统，配料仓，制氧站氮压机房，主控楼，精矿库，电解车间和净化车间，废酸处理和化验分析中心；主体完工正在进行内外装修的有办公楼，总降压站电容器室，电仪维修车间；进口设备已招标订购完毕，部分进口设备已到港口，国内大型非标设备已招标完毕，其他国内设备正在招标订购。

B多功能休闲越野车项目

年产多功能休闲越野车8万辆 侨润国际投资控股集团是集基础设施投资、房地产投资、酒店投资及高科技产业投资为一体的跨国投资管理公司。集团主要是加拿大北美金融基金会、日本工业株式会社、英国国际金融基金股份和多家海外上市企业进行组合、联合的方式运作。集团立足中国资本市场的投融资业务，涵盖企业股份制改造、兼并收购、企业融资、项目投资、资产管理、风险投资、控股上市等领域。如：福建高速、广汕高速、海南洋浦港、深圳蛇口港、城市环城立交、污水处理等。该项目由美国底特律汽车设计所设计的侨润QR（暂拟名）休闲越野车，以美国原装“牧马人”吉普车为设计原型，一期工程投产后可年产8万辆越野车，8万台汽车发动机 C阳谷古阿井阿胶厂阿胶系列产品的开发项目

该企业始建于1976年，是在古老手工制作工艺基础上建设的，是正宗阿胶的原产地。该企业所生产的“贡”字牌阿胶系(国药准字Z37021283阿胶、Z37021284龟板胶、Z37021086鹿角胶)用千年“古阿井”水熬制而成，历史悠久，质量上乘，曾获巴拿马国际博览会头等奖、中华医药学会信得过产品奖、首都名医荐良药银奖和山东省名牌产品、1996年马来西亚出口商品展览会金奖，产品畅销全国，并出口日本、新加坡、马来西亚、南韩、香港、台湾等地区。自1999年改制以来，又加大了投入，现拥有固定资产2800多万元，员工260多人，年生产优质阿胶400吨，产值3500多万元。

扩大阿胶生产量，开发阿胶列产品，开发古阿井矿泉水。

项目建成后，产值可达1.5亿元，利税1800万元

D阿城镇古阿邑旅游区综合开发公司海会寺佛教旅游区

海会寺位于阿城镇南街，始建于康熙四十八年，为典型的清代古建筑群。寺院占地近百亩，由刘公祠、海会寺、运司会馆三部分组成。原有殿堂、僧房、楼阁200余间，各种佛像500余尊，被誉为江北四大寺院之一。2001年至今，已先后投资3000余万元。现已恢复原貌，香火甚旺。

海会寺内历史文物古迹众多，康熙、乾隆都曾驾临巡寺。现有1200余年的莲花松一棵，大殿前千年“倒插柏”两棵。

拟围绕海会寺周围进行开发，建设涉外星级宾馆、停车场、清代民风民俗商业游览区、运河文化游览区、黄河文化游览区等。

本项目总投资预计为1.2亿元，其中宾馆投入2000万元，停车场、游览娱乐区建设1亿元项目建成后，年可利润4000万元，投资回收期三年 E

水浒传·金瓶梅文化旅游区建设工程项目 该项目以狮子楼为主景开发建设《水浒传》、《金瓶梅》文化景区，将《水浒传》、《金瓶梅》在阳谷发生的有关场景按故事的发展、旅游的要求进行统一规划，造就一个专题的文化旅游工程，将文学文化、民俗文化、建筑文化、园林文化、饮食文化容合一体表现出来，与水浒古城形成一个完整的大旅游区，使《水浒》文化、《金瓶梅》文化表现得更完美、更充实，使阳谷旅游更具有文化特色，更有吸引力。

项目总占地25亩。主要包含三大景区：

1、水浒文化游览区。

2、宋代民风民俗商业游览区。

3、《金瓶梅》文化游览区。

京九铁路已全线开通、水浒旅游线已具规模，该项目建成后年接待游客可达20万人次，门票25元，景点商品销售收入可达300万元，预计5年内收回投资。F景阳冈旅游区的扩建项目。

景阳冈旅游区为水浒英雄武松打虎故地，也是龙山文化城遗址所在地，在国内外都有很高的知名度，现为国家级重点文物保护单位，山东省水浒旅游线上的重要景点，2001年被国家旅游局评为首批AAA景区。旅游区旅游价值较高，自然景观与人文景观有机结合，呈现出沙丘起伏，莽草无涯，林荫蔽日，野兽出没的荒野景象。主要有龙山文化城、毛主席题字碑、三碗不过冈酒店、山神庙、武松庙、武松打虎处、猎户村、虎池、景阳湖、名人碑刻等20多处景点。随着旅游热的兴起，景阳冈旅游区的现有规模和内容越来越不能满足人们日益提高和丰富的旅游需要。因此，景阳冈旅游区扩建工程极具开发价值

项目总投资3400万元。其中水浒游乐区802万元；虎文化区190万元；民俗文化游乐区416万元；龙山文化游乐区392万元；引景区555万元；配套设施及其他1045万元。阳冈旅游区是山东省水浒旅游线上的亮点，随着阳谷县旅游基础设施的不断完善，到景阳冈旅游的客人将日益增多。现景阳冈旅游区年接待游客已近20万人次，该项目建成后，预计年收入可达1350万元，5年内可收回全部投资。G阳谷县迷魂阵旅游区建设项目] 该项目位于阳谷县城北6公里处，相传这里是孙膑智斗庞涓的古战场。孙膑借助村庄、田地、道路、树林、沟渠，通过方向变化摆下迷魂阵，打败了当时强大的魏国。二千年来，迷魂阵村始终保留着原格局，当地流传着“迷魂阵真稀奇，十人进村九人迷”的民谣，游客看后无不称奇。迷魂阵的神奇引起了众多学者专家与军事研究者的重视，称迷魂阵为“战国故垒”、“中国军事文化的活化石”，是“当今保留最好最完整的兵阵”。原中央军委副主席、国防部长迟浩田给予很高的评价并为孙膑阁题额，国学大师季羡林撰写楹联为：“运筹决胜神州独步，至今仍留迷魂阵；发潜显幽边裔追踪，自古艳称智多星。”由欧阳中石书。该项目总占地1500亩，项目内容：

1、恢复孙膑阁和孙膑庙建筑原貌。

2、将现迷魂阵村进行整修，适合于旅游的需要。

3、将孙膑与庞涓摆阵斗法的经典展现出来，如孙膑的颠倒八卦阵，庞涓的乌龙摆尾阵等，使整个景区形成老阵(迷魂阵村)、新阵(孙、庞阵)、纪念建筑物(阁、庙)为一体的游览景区。

4、现代军事游览区，包括军事博物馆、练兵场等。H 祝家庄旅游村开发项目

张秋运河古镇旅游区开发项目

齐·古阿邑文化旅游区开发

阳谷县指挥洼商业区开发项目

景阳冈度假村项目

琉璃井旅游风景区项目

4、阳谷商业现状特点（1）商业布局

阳谷商业主要分布于以阳谷路为中心，向西到紫石路，向东到中心街所组成的带状商业区；火车站广场周边和阳谷综合大市场周边等地带的商业得到了飞速发展。政府开始对商业布局结构开始进行调控指导。（2）商业形态分布 书院街：谷山路到紫石街：

以服饰、餐饮为主体，多以休闲服饰，专卖店，加盟店的形态出现 博济桥路：中心广场至中心路：

以服饰、餐饮、休闲娱乐美容、时尚用品、日用百货等为主体 谷山路：环城路以北：

以餐饮、住宿、五金土杂日用品、百货、农资用品等为主

环城路至大众街：

以服饰、通讯、住宿、餐饮等为主

大众街到中心广场：

以服饰、通讯、鞋业、农资、首饰、化妆品、电子家电、电动车等为主体 环城路：以餐饮，住宿，通讯，农资五金塑料制品，汽车汽修汽配汽运，摄影等为主体 阳谷中心商场：副食日用百货批发、服饰、化妆品、家具、鞋类 育才路：餐饮、日用百货、服饰、家庭家居用品、家电电器等（3）商铺及商业市场开发现状 A开发企业大量开发

阳谷综合大市场规划商业10万平米，现已开发完成四分之三；国泰家园；电业局底商；火车站周边项目底商等

B政府为开街强迫个人开发商住楼 C个人为追求利益主动开发商住楼（4）现有商业市场运营状况

A阳谷综合大市场运营现在不理想，人气稀少，商户信心不足

B中天商贸城运营失利，部分商铺租不出去，租金价格低于地段租金水平（5）政府加强对商业发展的调控

政府开始对商业布局、商业形态、商业模式等开始进行行政干预，制定了一些有利于商业长远发展的商业发展规划，支持商业发展。如对阳谷综合大市场进行支持。（6）商业形态档次

本地的商业形态档次较低，多以小业态形式出现，缺少高档商业物业，大部是零售业态，缺少专卖店并且分布不集中，旗帜店，专业市场，大商场，大卖场。（7）商业租金水平

同地段房租水平却存在差异因素分析：面积不同；租房时个人谈判水平不一；经营业态不同 很多地段对绝大多数业态双层底商和单层底商房租差异水平不大可以忽略不计

商铺以20—50平米的底商为一个研究单位，忽略双层商铺与单层商铺产生的差异，以区位房租价值结合实际参考数据得出部分路段的房租水平情况如下： 谷山路：环城路以北

400—800

环城路至中心广场

800—2000

中心广场以南

600—1300 环城路：谷山路以东

500—800

谷山路以西

400—800 大众街：路南

600—1300

路北

400—800有部分平房 中天商贸城：

500—800 振兴路：顺河路至谷山路

600—1300 育才路：谷山路至紫石街

600—1300 书院街：谷山路至紫石街

600—1500 博济桥路：中心广场四周、顺河街至中心路

800—2000 房租特点：谷山路路上租金水平最高；且和谷山路垂直路段租金水平以垂直点租金最高，离谷山路距离越远租金越低；书院街、育才路、中心广场租金水平也较高；电影院周边租金差距较大，租金状况复杂。

（8）最近几年商业、底商售价状况

新世纪家园

1500——2100

三年前 县医院宿舍底商

3000

三年前 县政府宿舍底商

3000

一年前 农业局大楼底商

2500—2600

三年前 中天商贸城

1620—3000

三年前 万达家园底商

2200

现在 国泰花园

1600—2000

现在 阳谷综合大市场

1080—2600

现在 火车站西临项目

1558

现在（四）项目案例

1阳谷综合大市场

开工时间 2004.3.1

综合大市场建设占地103493平方米，规划建筑面积86000平方米

材料介绍： 阳谷地处鲁西平原，位于山东西部、黄河以北，南与河南接壤，西与河北省毗邻，历史上就是三省商人汇聚之地，自古商贾云集，具有悠久的历史文化底蕴和丰富的旅游资源，阳谷综合大市场位于阳谷汽车总站往西1公里、万达大市场对面，交通便利，环境开阔，处于省、县交通要道，与周边的商贸市场形成了浓厚的商业氛围，为今后市场繁荣发展奠定了坚实的基础。

阳谷大市场是由山东聊建集团（聊建集团属于国家500强、AAA级信用企业的集团）企业山东金柱建设发展有限公司开发建设，总投资1个亿，总占地大约200亩，建筑面积10万平方米，共有商铺1000余套！

阳谷综合大市场所有商铺均采用高标准设计建筑和装修，市场内多以二层建筑结构为主体，沿街以及市场主干道两侧为三层结构建筑，集经营、居住、仓储于一体，面积从60平方米---300平方米不等，可以满足各行业的经营需要，阳谷综合大市场，顾名思义，我市场就是一个综合类经营大市场，我们的招商范围包括：服装、百货、鞋帽、五金机电、建材、生资、农资等等，我们现在临沂、河南、河北等地设立招商点，招商情况也非常火爆，大约在11月中上旬我们会举行大型招商会，庆祝外地商户签约入住我市场，正式开盘大约也会定在这个时间，我们市场的大量优惠政策以及户型等非常适合各地商户入驻大市场经营发展，凭借我们开发大型商业市场的丰富经验和强悍的资金支持，会大大缩短市场的培育期。

阳谷综合大市场作为拉动阳谷县及周边地区经济的大商贸中心，是阳谷县委县政府高度重视、重点扶持项目，也是重点招商引资项目，被阳谷县委县政府列为十大经济产业工程之一，因此政府全力以赴、倾力打造八县市最繁荣的财富大市场，大市场从开始立项就得到了阳谷县委县政府多项优惠和政策倾斜，享有特殊的优惠政策，市场在培育期（前两年）享有国家政策性收费全免（先缴后返）等政策，近几年，阳谷县工业生产稳步增长，第三产业发展迅速，随着城市化进程的加快，阳谷县委县政府要撤消散居商业点，综合大市场必将成为商业物流的主要场所，县委县政府对阳谷大市场优惠政策程度之大、扶持力度之强，是全省同类商业市场从未有过的，这都为大市场的成功运作提供有力保障。

2、阳谷综合大市场运营火爆

江北水城新闻网讯 继１１月１７日由阳谷县委县政府主办的城市商业发展战略研讨会胜利闭幕以来，社会各界引起了强烈的反响，对于阳谷县委县政府以建设阳谷综合大市场为契机，来推动阳谷地区商贸流通业的繁荣和推动阳谷整体经济水平的提高表示极大的理解和支持，本地商户外地商团纷至沓来，招商工作火爆。

１１月２９日由聊建集团主办的市场运营报告会和外地客商签约仪式，在阳谷宾馆六楼会议厅举行，到会的嘉宾有：阳谷县副县长靳凤莲，阳谷县工商局局长李雪林，阳谷城建局副局长翟瑞臣，聊建金柱建设集团有限公司董事长兹留柱，天运经营管理有限公司总监饶熙春，聊城建材商会会长董正品先生，温州服装商会的陈祖再先生，以及浙江商户朱国胜、陈光良、薛月恒以及来自《城市信报》、《齐鲁晚报》等新闻单位的记者。

本着建设好一个市场，繁荣好一个市场的原则，聊建集团对下一阶段的资金投入，天运市场经营管理公司对市场后期运营工作给予较为全面的解释，再一次鼓舞了众多商家进入大市场经营的决心。会议最后，聊建集团与聊城建材商会、温州服装商会等商户代表举行了隆重的认购进场经营签约仪式。

3、阳谷综合大市场人潮涌动，消夏晚会欢歌热舞

来源： 时间： 2006-07-28

7月27日晚7点半，在悠扬欢快的乐曲声中，由集团开发的阳谷综合大市场与阳谷县戏曲协会联合主办的“阳谷县戏曲歌舞激情广场”消夏活动隆重开幕。阳谷县委县政府分管领导也参与了此次活动。

虽然当天气温炎热，但群众的热情更高，活动还没开始，群众就早早的从四面八方赶到了活动现场，选好了观看位置，来晚的人们只好站在远处翘头观看。7点30分，活动准时开始，在优美的乐曲伴奏下，各个表演队伍各显其能，拿出看家本领，尤其是小朋友的激情表演把整个活动推向高潮，整个现场气氛非常热烈，清风袭来，传送着片片欢声笑语。

4、运营现状不佳

2004年开始销售至今售出约三分之一（此数据来源于售楼中心，可能不到三分之一），现在建成面积才占四分之三，原计划剩余部分商铺可能改该建为住宅。招商工作：与销售同时进行，没能招到主力品牌，主力业态，现在租金7800--12000元/年,免半年房租，现租出商铺数量不足五分之一。

市场经营状况：市场内人流稀少，入住商户有限，有部分商户已经撤出市场，经营商户对市场前景大都没有信心，许多投资业主后悔买了这里的商铺，很多经营者盈利甚少，曾有一经营者五天未开张。

市场现状分析：位置偏僻，周边是旧村庄，周边购买力不强，交通不方便，交通网络不发达，周边配套设施不齐全，项目定位不清晰，没能招到有号召力的品牌，没能形成辐射周边地区的能力

5、市场预测

随着北部周边地区住宅项目的开发的即将到来，其状况可能将来会有所好转，可是其状况很难得到根本好转。

（五）项目分析 1项目介绍： 2项目SWOT分析

优势：区位优势，交通优势，规划优势，政府支持 劣势：具体位置，中天商贸城的影响，物业规模

机遇：政府支持商业发展，进行商业布局改造，支持房产发展 竞争：国泰花园的底商，阳谷综合大市场，大量私人开发物业

（六）项目定位

1、金三角精品小世界

产权商铺

产权摊位

2、项目物业属性

（七）目标客户定位

（八）广告策略

（九）销售策略

第三篇：北京商业考察报告

北京商业考察报告

一、朝阳大悦城

大悦城是中粮集团斥巨资、精心打造的大型城市商业综合体，是中粮集团在商业地产领域的优质项目。作为集团长远发展的战略规划，凭借大悦城品牌影响力，中粮将全力拓展商业地产开发，致力将商业地产构筑成为集团的核心业务板块，引领行业的发展

朝阳大悦城位于朝阳 区朝阳北路与青年路交叉口处，是朝青商圈以及京东最大的购物中心，整个商城总面积23万平米，12个经营楼层拥有AENO百货及超市、金逸国际影城以及 70多家餐饮店铺，170多家服饰、鞋帽、美容等品牌商家。

1、定位与业态

商业定位：品质时尚生活中心

业态组成：购物、餐饮、娱乐、文化、教育、休闲

店铺数量：朝阳大悦城共269家店铺，自B1到11F共12个楼层。餐饮店铺72家，涵盖了金钱豹国际美食 总汇、唐宫海鲜舫、熔宴、便宜坊、至爱等大型餐饮；草本工坊、蜜桃餐厅、鹿港小镇、苗乡楼、Mr.Pizza、万方豆捞等时尚简餐；以及COSTA COFFEE、星巴克、易思凯斯咖啡、满记甜品等休闲咖啡甜品店；集合了Windsor、Strellson、Brooks Brothers、Tommy Hilfiger、MISS SIXTY、GAP、OCHIRLY、i.t、Lacoste、KILIAH、NOVO ME、OVS、Sephora等197家时尚名品店，是集购物、餐饮、娱乐、文化、教育、休闲等六大主题于一体的大型购物中心。

项目亮点

项目亮点一：全客层商业业态数量占绝对优势

朝阳大悦城主要体现在数量多，品类全。项目亮点二：餐饮业态强势出击弥补区域不足

朝阳大悦城是品类最丰富，面向消费层次最为广阔的时尚品牌餐饮集结地。

项目亮点三：家庭生活主题有效吸纳商圈客群

大型超市以及强势餐饮，凸显“家庭、生活”概念，成为朝阳大悦城商业的强势卖点；丰富的价格带和商品结构，使朝阳大悦城足以满足全客层消费人群的不同需求，实现“一家人、一站式”购物体验。

项目亮点四：娱乐业态丰富，商圈辐射范围广

蓝天城职业体验教育中心--万平米儿童职场体验公园

KTV、影院、冰场、酒吧街

项目亮点五：项目建筑设计亮点增色商业氛围

飞天梯：55米、38米长的两部飞天梯从F1直达F5,F5直达F8，快速到达高层；

双大堂：立体消费聚焦，一层、五层分别设立景观大堂，5层成为整个项目的人流交汇枢纽

主题街区：

2、3层主题街区，商铺跨越两层，同时顶部设计为假天空，如置身室外。

二、世贸天阶

世贸天阶项目简介

世贸天阶地处北京中央商务区(CBD)，周围环绕嘉里中心、国贸中心、京广中心、汉威大厦、蓝岛大厦、建国饭店，与第一使馆区隔路相望，南北东西占尽天时地利。

世贸天阶总体规划21万平方米，其中写字楼建筑面积13万平方米，商业建筑面积8万平米，分为南街北街两个部分，中间是巨大的电子天幕。该项目2006年入市，现在已经投入运营。

1、天幕系统

整个天幕包括扬起和平铺两个部分，平铺部分长250米，宽30米，总面积达到7500平米，由14跟近30米的支柱支撑，无论白天还是夜晚，画面质量都非常 高，色彩自然逼真，强大的控制系统实现了项目的同步控制，48路96声道立体环绕声输出，令人们置身画面如同身临其境。

天幕是整个世贸天阶项目中最吸引路人眼球的部分

天幕下广场入口的地方几个厂家在组织展出和体验促销活动，沿街休闲座椅商业坐满了人。

2、业态分布配置

整个天阶商业在客群定位方面，就对南北两街区进行了人为的区分，南街主要的目标客群是CBD区内年轻白领阶层、周边居住人口以及国内的游客，年龄层次应该在 20-30之间的年龄段，所以南街的业态配置上侧重时尚化；而北街的主要目标客群是CBD区内的涉外客群、CBD内的商界精英、公寓业主、商务游客，年龄 段应该在30-45之间，所以北街的业态配置方面侧重在高端品牌。

超市位于地下一层，联通了南北街区。

3、动线设计

通过二层的平面图可以看到，整个项目的动线设计比较简单，南北两街均只设计了一条“一字型”东西主动线，考虑到天幕的景观效果，在临天幕侧均设计了观景平台。但是为了消除“一字型”动线简单、直露的弱势，在西半部分对主动线进行了南北呼应的弧形设计。

4、中庭设计

南北两街均设计了中庭，南街中庭沿弧线设计，比较狭长，站在一层向上看有“一线天”的感觉，考察总结反思：

1、关于天幕的设计，外部的人流都比商业内的人流要大 “天幕的设计从商业经营的角度来看是成功还是失败？”，现在看天阶项目，很明显，外部的吸引力大于内部商业的吸引力。

2、关于临街铺面，南街西侧入口第一个铺面就是ZARA旗舰店，这是整个商业客流最大，人气最旺的铺面，对比内部其他店铺简直是“天壤之别”，但是店内的客流大 部分通过临街独立出入口直接离开，并不进入“内街”，不但失去了主力店对整体商业应有的带动作用，而且具有一定的阻隔影响。

三、新光天地

新光天地是由台湾新光三越百货公司与北京华联集团合资成立的第一家百货店。

做为中国单体面积最大的百货公司，新光天地拥有宽敞舒适的购物空间，其建筑面积为18万平方米，营业面积为12万平方米，地上六层，地下四层，周末假日的停车位能达到2700个。位于大望桥东北角的新光天地，地上6层，每层楼都将近两万平方米；地下4层，商店地下一层的食品超市未来将与地铁大望路出口相连，地下停车场整体连通，有2700个停车位。

1、业态分布：

B1 超市、食品、茶叶、保养滋补品、地方小吃、面包点心、休闲食品、烟酒、美食街、快餐店、图书文具、流行服饰、趣味杂货、餐厅&咖啡

1层 国际名品、珠宝、化妆品、男士保养专区、香水、女鞋、皮革护理、餐厅&咖啡(星巴克)

2层 国际名品、高级女装、进口女装、内睡衣沙龙、时尚配饰、餐厅&咖啡

3层 时尚名品、少女装、少淑女服饰、流行配饰、餐厅&咖啡

4层 绅士服饰、都会休闲、流行休闲、运动服饰/鞋、餐厅&咖啡、服饰修改室

5层 居家生活用品、儿童用品、餐厅&咖啡、新光文苑

6层 特色餐厅(鹿港小镇、翡翠酒家、鼎泰丰、鼎鼎香、松伸日式料理)从新光天地的业态分布可以看出在D区，位置较背的地方设置的是餐厅、咖啡厅、美容美发以及儿童游乐区等目的性较强的业态，对比我们项目在A区可参考布置此类业态。

2、水幕系统

作为新光天地的卖点之一的水幕系统，在新光天地的4楼，当水幕开启，犹如置身大自然瀑布之中，这样既使人流的到达性更强，也增加了商场做活动的区域（新品发布会等）。

3、新光天地的内部装修也是我们可以借鉴的

四、蓝色港湾

项目介绍： SOLANA蓝色港湾国际商区由19 栋2至3层的欧式建筑洋溢着浓郁的异域风情，按不同的功能划分为美瑞时尚百货、SOLANA MALL、活力城主题店、品牌街、亮马食街、亮码头酒吧街、中央广场等区域。涵盖了1000余个知名品牌，600多家零售名店，30多家餐饮美食，20多 家临水酒吧以及传奇时代影城、全明星滑冰俱乐部、BHG精品超市等丰富的选择

1、业态分布： 广场层：

一楼：

二楼：

三楼：

蓝色港湾的开发商打造“休闲购物中心”的思路，用蓝天白云代替了传统商场的天花板，用自然风取代了空调。但是习惯了室内购物的消费者对蓝色港湾的“自然风”有些吃不消。另外，由于品牌街内各品牌是独立店铺，出入各店铺要经过半露天的通道，但通道和店铺内温差较大，穿着在室外的衣服在店铺内待时间长了会感觉燥热，但是频繁脱下、穿上外套又太麻烦。

要知道，商业消费人流与季节性变化是联系紧密的。在蓝色港湾购物虽然有自然风，但体现出的是冬冷夏热，对购物要求舒适度的消费者来说是无法接受的。

目前项目招商情况不容乐观，不少商铺都闲置。

品牌街

中庭吊顶

公共区域装修

蓝色港湾把儿童、餐饮、酒吧放置在整个项目人气偏弱的位置，这样带动了整个项目人流的到达性，但是其在品牌引进上和大部分商业相重叠，没有体现出其优势。餐饮的开口向着亮马河，不能从商业内部进入，这样就使人流分流，不能起到人流共享的作用。

五 东方新天地

东方新天地坐落在目前亚洲最大的综合性商业建筑群之一的东方广场内，面积12万平方米，连接着金街–王府井商业街和银街–东单商业街。

东方新天地商场包括7个主题购物区–缤纷新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地、尊萃时光别馆和天空大道。7个主题购物区各有不同的商品定位，在装饰风格上也各有特色，适合更多的消费层。另外有餐饮、娱乐、休闲等多种配套设施，使东方新天地在购物的基础上具有更多的功能。

业态分布： 地铁层

首层商铺：

天空大道

东方新天地的中庭

东方新天地把地铁、商业、酒店、写字楼有机的融合在了一起，相互进行带动，实现了价值最大化。东方新天地的成功打造，是我们借鉴的榜样。

五、三里屯village

三里屯VILLAGE是为开放式购物区，由19座低密度的当代建筑布局而成，整个项目分为南、北两个区域既与周边建筑融合在同一个区域之中，同时也保持着相对的独立性。南区建筑风格前卫个性、色彩缤纷，独栋建筑之间纵横交错的连接体现了老北京胡同的风味；北区开放庭院式格局、多栋钻石型建筑的设计灵感主要源自北京的四合院。

项目都抓住了符合现代消费的“流行、时尚”的核心文化元素，迎合了市场的需求 而北京的“三里屯·village”，充满了“现代、时尚”的元素；以苹果iphone旗舰体验店、daidas旗舰店等为代表的时尚元素，核心和实质是------“流行、时尚”的文化元素。

南区-1楼为生活超市以及餐饮，1、2楼为服饰精品等，3楼大部分为餐饮和少量店铺，4楼为少量几家店铺没有餐饮。南区靠一个中心广场把四面八方的人流聚集在此，利用区位优势，聚集人流，盘活了整个商业。

在考察了北京的几个商业后深有感触：

1、在业态的布置上，位置较弱的区域应设置目的性较强的业态（餐饮、美容美发、咖啡、儿童乐园等）

2、在招商品牌的选择上应该是适合本地消费水平的，本地没有的一些品牌，这样做到差异化招商，使得项目的品牌更具有竞争力。

3、在人流动线的设计上，应该尽量往商场内部引。

4、现在的商业在业态上应该多样化（餐饮的比例较大），能够使人们实现一站式消费，增加其在商场的停留时间，刺激其消费

第四篇：杭州商业考察报告

杭州商业考察报告

杭州万象城开发商为华润新鸿基房地产（杭州）有限公司，是由香港华润（集团）有限公司、香港新鸿基地产发展有限公司双方于2005 年12月1日共同投资成立，注册资本金为9.9 亿港币（双方出资比例为6:4）。（香港的商业地产鲜有单一项目，即使不是一家公司在一个地块上开发几种类型的房产品，也会由几家公司合力开发某个区域做不同类型产品——不同产品类型之间的资源互通互用才能产生更大利润，或许香港的开发商们是这么想的。）

2005年8月29日，华润新鸿基以11亿左右的价格拍下了位于杭州钱江新城50号万象城地块，因两家大鳄雄厚的实力和不俗的背景，该项目曾一度引起浙江地产界的震动，项目的一举一动也备受瞩目。

该项目投资高达50亿港币，作为杭州第一个大型都市综合体，于2006年12月23日在杭州钱江新城核心区举行奠基开工典礼。杭州万象城借鉴了深圳万象城的选址和规划理念，地处杭州未来CBD钱江新城的核心区，北靠钱江路,西邻江锦路,南临富春路,东依庆春东路, 与浙江财富中心对面而立，与未来杭州市民中心、杭州大剧院举步之遥，地铁2号线和4号线紧贴左右，毗邻BRT线路总站，富春路、庆春东路等城市主干次道将其网罗其中，并毗邻北部及东部的新老居民区，地理位置优越。

未来，以杭州万象城为核心，钱江新城将形成以一个全新的高级商圈，杭州整体的商业格局也将实现从武林商圈单一中心，向武林商圈与钱江新城多个中心转变。杭州万象城的开工，将使得杭州从“西湖时代“向”钱江时代“跨越的历史进程进一步加速，也将对长三角的商业地产产生一定的影响。项目占地约150亩,规划建筑面积超80万平方米(含地下), 将建成集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓及住宅等功能为一体的大型都市综合体，其中包含24万方的”万象城"购物中心、11万方的写字楼、6万方的酒店，25万方的服务式公寓以及14万方的住宅。万象城的业态组合中40%是零售，20%是餐饮，20%是休闲娱乐，还有20%是大型的运动场所、家具用品、银行、冲洗店等。

作为整个万象城项目的核心部分之一，购物中心建筑面积24万平方米，是杭州最大的购物中心。该项目采取“只租不售”的方式进行招商和经营管理，并且计划引入20%的全新商家。在业态规划上，项目将借鉴深圳万象城的成功经验，并结合杭州本地的消费特点，涵盖零售、餐饮和娱乐(包括影院，杭州第一个在购物中心内的、符合奥运比赛标准的真冰溜冰场等设施)。

整个杭州万象城分三期建设，首期将于2009年完成购物中心和住宅部分；二期于2011年完成酒店式公寓；三期将于2013年完成写字楼及酒店。

杭州万象城据称是华润旗下目前为止国内MAII中最成功的划时代的一个店，虽处于杭州新城区，但是由于华润和新鸿基集团的强大号召力、建筑的出色商业氛围和品牌集聚能力，依然引来了路易威登等国际一线奢侈品牌入驻。其建设周期也创造了奇迹，其中设计时间为一年，建筑为两年半，共计三年半时间。项目物业全部出租，于2010年4月21日营业，开业出租率达到92%，营业率达到60%。同时值得一提的是万象城所在的杭州钱江新城综合体项目开发的三幢高档住宅“悦府”在开盘当天即售罄，交付一年后价格即翻番。

项目用地面积34409平方米，容积率3.59，项目占地面积24650平方米，成正方形，建筑密度72%。地上总建筑面积123434平方米，地下总建筑面积93479平方米，合计216913平方米。其中地上约12万方，可用面积约8万方，主要构成为尚泰百货约2万方，餐饮约2.3万方，零售店铺约2.7万方，影院约6000方，真冰场约5000方。杭州万象城主要有以下几个特点：

业态分布：地下四层，其中负一（与高档住宅区相通）、负二(局部)为商业，主要有精品超市、世界知名餐饮（肯德基、麦当劳、星巴克、哈根达斯、味千等，且均靠在一起）等，并与地铁站相连接，负

三、负四为停车场（总停车位1200个）；地上五层涵盖主题百货（尚泰百货为泰国最大的著名高档百货品牌，为大陆首家）、奢侈品专卖店、奥林匹克真冰场、百老汇电影院、知名品牌及特色餐饮、电玩、休闲、娱乐等设施。

建筑规划：在建筑与主干道之间留有上下客人（机动车）辅助道路；建筑设置屋顶平台和室外活动区，并辅以园林设施，与室内高档餐饮区、钱塘江景互为辉映；内部建筑空间丰富，线条简洁，硬朗和柔和互为交织并富于变化，外部立面石材与玻璃交叉使用，外延上方造型凹凸有致，错落大方，充分体现了城市、人和商业的完美结合和设计师的匠心独具；建筑中间主天井为蛋形，一至三层逐渐放大，三至五层逐渐缩小，各次通道均有小天井，成弧形和不规则长方形，动感而且商业韵味浓郁。

交通动线：以一条主线贯穿整个建筑，且没有柱廊，顾客可以一进店就可以一眼望到底，可视性特别强；三条次动线分布其中，分别通向三个次出入口；除配备每层的之间的电梯之外还分别设置了2-4,3-5层的跨层直达电梯，以方便顾客快速上升直达目的地，同时带动电梯周边主力店铺；餐饮主要分布在建筑的四个角，中间为时尚店铺；电影院有独立的区域空间和对内、对外交通动线，并与周边的餐饮、时尚店铺动线交流互动，互带人气，促进人流的集聚和流动。

氛围布置：杭州万象城的商业氛围浓郁，但是给人的感觉却很简洁、自然、清新，在主入口都有LED显示屏（约80平方米），画面闪耀动感，一楼无柱中庭上方设置室内LED（约50平方米）；因开业不久，在中庭中间几条次通道交汇处摆放了由大小不一的红色的礼品包装盒堆砌而成的造型（其间还巧妙的布置了正方形的可三面面对顾客的LED显示屏）；室内悬挂物主要以烘托开业氛围的红色礼品包装盒几何造型为主，没有悬挂吊旗。

杭州万象城考察时间虽短，但还是给我们很多的启发和值得借鉴的地方：

1、建筑面向主干道为国际一线品牌预留的空间、高度、开间很合理，尤其是店门档次和造型都很时尚；

2、室内主天井上方中间布置了LED显示屏，气派、动感、商品信息丰富，传播及时迅速，中央国际新亚广场和未来的雨润中央新天地都可以借鉴；

3、没有悬挂吊旗，但是在扶梯和各通道出入口、休闲空间均大量设置有立式的双面的广告牌（为插入式），画面内容可定期更换，广告牌上端留有槽口，可放置商场布局图、品牌宣传促销信息、主题店铺活动等；

4、次出入口有下沉式广场，与负一楼连通，通道两边为世界知名连锁餐饮品牌，一些在淮安互相排他的品牌如必胜客与味千、肯德基与麦当劳等都紧靠在一起；

5、可以考虑设置跨层的直达电梯；

6、负一楼与住宅楼、写字楼等应留有出入口；

7、餐饮的比例在所有业态中应适当加大；

8、真冰场在淮安乃至周边城市都是空白，可以引进；

9、卸货区可设置在地下；

10、主体商业建筑屋顶设置花园或园林空间将大大提升商业设施的档次河观赏性，也可以与室内的业态呼应。

第五篇：项目考察报告

项目考察报告 2013-6-27 第一部分：考察说明

考察时间：2013年6月27日

考察人员：

考察项目：临淄：棠悦、凤凰城项目

第二部分：项目基本情况及本次参观情况

棠悦

项目基本情况：? 棠悦地处临淄新老城区衔接地带，位于临淄城区发展方向的主轴线上，附近的凤凰城、三星怡水名城一直都是临淄售价最为高昂的住宅小区。棠悦，作为临淄首个城市综合体项目，除大体量的高端住宅外，还将建有大型的商业中心（全新升级版的奥德隆国际广场），同时拥有写字楼、高端酒店、风情步行街等配套设施。棠悦，目前总规划占地600余亩，建筑面积57万平方米，远景规划最大可达2500余亩，是名副其实的临淄“城中新城”，是鲁中地区首个提出“全价值城市综合体”先进理念的重要项目。整个项目将从城市运营的高度出发，志在打造未来临淄“城市副中心”或“新城区中心”，让居住于此众多市民在此实现全价值、全生活的新体验。

本次参观情况： ? ? 本次参观首先到其项目营销中心，首先映入眼帘的是该项目气势恢宏的入口处大门，长121米。在营销中心内部，该项目策划人员做了对项目做了详细介绍，总规划占地600亩，总建面57万方，采用新古典主义建筑风格，目前项目正在建设一期21幢楼，预计明年5月份交房。该项目户型面积配比较为齐全，从90---170多平均有，在户型设计上也进行了一定的创新，既有普通的平层户型，也有高厅三叠和平层高厅的创新性户型，赠送入户花园，并且在一层增加院落的基础上，对部分户型将半地下一层和一层结合进行销售，打造多功能地下室，和其他项目形成明显差异化。本次参观4套样板间，均采用不同风格，并结合主人的喜好着重打造了部分喜好功能空间，在交房标准上毛坯交房，厨卫地面瓷砖，墙面瓷砖到顶。在景观上，由凯德景观进行设计，绿城景观建设，运用台地景观手法，并进行了大型绿植的全冠移植，两颗230年高龄的海棠树王，近30年的银杏和玉兰等，五重园林体系营造三季有花、四季有景的园林景观；

在景观轴上建设了一个威尼斯灯塔，来作为社区的标志特征；利用亲水平台、栈桥、阶梯植物结合，首创植物河理念；在细节处理上也比较到位，大型绿植的花坛式，垃圾桶隐藏在花卉下面，井盖方面采用凹陷式井盖，平时的景观小路结合消防车道。

方正*凤凰城

项目基本情况：

凤凰城规划总面积208.65亩，总开发面积155300㎡。小区总规划居住户数约910户，拟建多层住宅（6层带电梯）22栋；小高层住宅（11层带电梯）7栋，并配套设置商业、物业、会所、幼儿园等公用设施。

方正凤凰城贯彻“以人为本”的规划设计理念，以建设生态型居住环境为目标，主要功能结构特色概括为“一环”、“一心”、“两轴”，“一环”即是小区整体环行车道与三面地下停车出入口相连，形成流畅、完整的空间体系。“一心”即小区的空间景观中心，位于小区中部，有中心广场和滨水景观组成，是小区的景观核心。“两轴”是南北景观轴和以东西出入口与中心景观连接构成的东西景 观轴线。方正凤凰城环境设计中小桥、流水、人家在整个小区景观轴上得到了生动体现，集生态效应、艺术效果、实用价值于一体，是人们居住、休闲、娱乐的理想所在。人车分流：结合主要人流方向，车辆直接由环形车道就近进入地下停车库，形成车在外环行，人流方向沿小区主、次入口进入小区景观道路，人车互不干扰，达到人在花园游。

本次参观情况：

本项目是目前临淄市场上已经入住的高端社区，在客户口碑上也是最好的社区。该项目分四期进行建设，目前三期已经完毕，四期即将动工，入住率在80%左右，约有500余户入住。本次参观由物业公司经理陪同，主要对该项目的地下停车场采用柱子花篮梁式托顶形式，不影响下方停车，在主楼下面纵向双停车车库形式，自然采光，低台玻璃罩；

外立面方面采用低层蘑菇石结合高层乳胶漆，在颜色上搭配合理；在楼王位置采用复式平层设计，设入户大堂，并在每个单元配置大堂经理1名，社区采用完全的人车分流，整个地面上方不见车辆，消防车道结合景观搭配，在自然景观上由于有两个冢子为古文物保护，进行了集中尽景观；在物业方面全封闭式物管，所有车辆均需持卡进入社区，所有景观节点，主要道路和电梯均做了电子监控，安防监控和消防监控共用一室；在物业人员配备方面社区共配备100余人。第三部分：心得体会

对于此次考察，我有以下新的体会和大家分享：

1、本次考察项目为临淄在建和已入住项目中的高端代表者，2个项目均在景观设计、物业管理以及各项细节处理上下足功夫，着力打造项目的高端形象。

2、在户型上，棠悦项目进行了适当的创新，采用高厅三叠和平层高厅户型，并在一层利用半地下室结合销售，打造出多功能空间，可快速促进一层销售。样板间营造也独具一格，键盘式墙面等均给我们留下了深刻的印象。

3、在景观设计上，成熟的景观园林营造不仅给项目自身增加价值点，还在后期客户的口碑方面极具影响，尤其是客户后期的入住后的自身体验更加直接；水景的引入对增加项目灵气还是不小的作用。

4、在服务上：从售楼处到样板间的服务间或园区的体验，每一个环节的热情服务，每一个亲切指引和悉心接待，都会给客户主人翁的尊贵感。棠悦项目年轻化的保安服务及引导人员，统一制服，给人以专业性。

第四部分：对我司项目的启发 篇二：项目考察报告

项目考察报告

2010年4月6日—11日，受公司领导委托，由质量监督中心组织，机关相关科室、三个分公司主要负责人和设计院人员共11人（公司9人，设计院2人）参加，分三个组：室外装饰装修组、室外环境组、室内装饰配套组，对长春、沈阳、大连三个北方有代表城市的高品质小区进行了实地考察，共参观学习了14个小区，其中较具规模和有借鉴性的小区7个，分别为：中海水岸馨都、大有恬园、东方圣荷西、万科圣溪谷、唯美品格、罗兰香谷、万科洋浦花园等。本次考察组织严密，内容丰富，整个团队日夜兼程，边看边议，拍摄了大量有价值的影像资料，深感受益匪浅，体会良多，现就考察内容，尤其是规划设计理念，相关材料及产品选用、施工工艺做法和质量通病防治方面的见闻，汇报如下：

一、规划设计方面：

每个小区都有自己的主打建筑风格——如地中海风情、新中式田园、美式现代等，这三种风格为当今比较流行的建筑风格，也是目前各地开发商普遍采用的建筑风格。建筑风格体现了小区的文化理念，有了理念就有了文化，和整个城市及开发商的背景、思想，居住人群的品味有机的结合，就形成了小区的整体设计理念。

地中海风情建筑以黄墙、红瓦为特征，楼层比较低，拱门与半拱门、马蹄状的门窗。建筑中的圆形拱门及回廊通常采用数个连接或以垂直交接的方式，在走动观赏中，出现延伸般的透视感。

绿化植物种类丰富搭配错落；房前屋后处处有景；小区内道路蜿蜒自然，地面铺装丰富，景观小品尺度近人；整体环境给人以舒适而又恬静，豪华不失高雅，私家花园感很强。新中式田园结合中国古代文化特色，将小区内景观赋予人文内涵。运用现代造园手法体现古代造园理念，在设计中把传统的中式建筑风格和元素加以运用，突出建筑深层次的文化内涵和历史底蕴，这方面“大有恬园”做的比较好。

美式现代建筑立面简洁运用一些欧式建筑的装修手法，展现的是一种大都市风格。其景观以人工手法体现模仿原生态，小品上多运用造型简单现代的亭廊架，铺装丰富但整体以暖灰色调为主给人以素雅的感觉。

在整个小区的环境设计上重点考察了竖向设计和景观布置及绿化植被方面，这些高档楼盘中多数结合原有场地的高差布置景观，个别没有明显高差的楼盘也都局部设置了坡地来满足景观(转载于:项目考察报告)需要。结合现有场地的地形，后者的做法比较可取，可在建筑与建筑间构筑高差变化比较缓的坡地为将来植物及景观的布置创造条件。以东方圣荷西和唯美品格为代表的高档小区，绿化植物种类丰富，高中低搭配错落，以乔木、灌木为主且以成树为主景观效果较好，但是相对成本也比较高，考虑到地区气候差异，树木成活率也是不可忽视的因素。建议与本地绿化部门沟通，根据高低搭配原则选用宜成活的本地树种代替。在小区入口处和大型公共活动场地周围设置草坪，这样易于保养且投资费用低。人行与车行系统：利用竖向分流和横向分流方式来实现。

车库做在地上时，人行位于车库上方，车库屋面做上人屋面和种植屋面，形成地上二层大广场，车库位于地下时，车库上方做绿化和种植屋面，上方做采光井和通风井，用自然光源做为白天的主要光源，可为物业管理节约大量费用。道路全部采用沥青弹性路面面层，场地多为各种面材铺装。

夜间景观照明：可在小区入口和中心广场等大型公共活动场地设置丰富的灯光效果，在建筑组团之间，不宜设置照度较高的光源，应以草坪灯或微型景观灯为主。景观细部设计：好的景观设计，其细部设计也很优秀，既体现效果又节省维护费用。体现小区品质必须从细部做起，铺装用料必须体现设计意图，要有颜色变化，分隔明确。如路缘石的选择、铺装快料选型的多样化与搭配、树池的多样化、检查井盖的美化处理、微型景观的随式造景、垃圾箱的隐藏和美化、休息座椅的布置、儿童游乐场和健身器械的安置等等，形成一步一廊一步一景的环境景观。建筑设计风格与景观设计的配合：这些高档楼盘的景观效果比较出色还有一个主要原因，就是与其建筑风格统一。文化内涵：根据相应的建筑及景观设计风格，在设计中运用一些有人文内涵的设计，不单单是对元素的模仿，也要将该风格的精髓融入设计。小区中水系统、太阳能热水供应系统：根据国家节能要求，建议小区利用中水即生活水回用技术和太阳能热水供应，为职工降低生活成本。

单元入口、大堂及电梯前室：

根据小区风格，住宅单元入口可采取多种形式，但多层及小高层

住宅都有一个统一的特点——都突出于住宅本体，形成一个突出门楼式入口，两侧及楼盖采用不同形式加以修饰（如图）。高层或超高层住宅多采用大堂式入口，两三个单元公用一个大堂，显得大气明朗，既节约建筑成本，又便于物业管理。电梯前室及大堂象住宅玄关一样精装修，顶棚分层吊顶，棚角石膏线装饰，吊兰花灯照明，墙体多为石材或面砖饰面，地面为酒店大堂式装修，电梯门垭口多为石材口线（非平面）或不锈钢垭口。

二、材料及产品选用：

在建筑墙体保温材料设计上，三个城市我们所看到的楼盘中设计基本一致，均采用eps板（聚苯乙烯泡沫塑料板），没有发现使用xps板（挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板）的。

在外装饰装修材料设计上，不同地区和不同品质楼盘各有不同，大致可分为四种形式：一是比较传统的设计，主要以面砖和涂料（液态）搭配效果为主，用于高层住宅较多；二是整体面砖（非釉面、勾缝）设计，主要在不同部位、采用不同颜色协调搭配效果，用于多层住宅较多；三是底层（裙房）采用石材（干挂），其余楼层为仿石漆设计（eps板打磨找平、贴网、刮胶泥找平后再喷“仿石漆”）；四是底层（裙房）采用石材（干挂），其余楼层为“弹性质感外墙漆”（胶泥状）设计（eps板打磨找平、贴网、刮胶泥找平后再抹“弹性质感外墙漆”）。后两种多为高品质楼盘、高层住宅设计。

外墙外保温材料使用eps板（聚苯乙烯泡沫塑料板）设计。其优点是：eps板相对xps板而言变形系数小，不易起鼓和开裂，易

于打磨，从而保证基层平整度；eps板相对xps板而言价格要低；其缺点是：eps板相对xps板而言保温系数有差异，其厚度要有所增加。

针对外装饰装修材料设计，按照我们目前开发的两个楼盘定位标准，认为后两种设计比较适合高层住宅，尤其是第四种形式效果更佳，即：底层（裙房）采用石材（干挂），其余楼层为“弹性质感外墙漆” 设计。典型案例：长春市——“万科·洋蒲花园”；沈阳市——“万科·金域蓝湾”；“洪浩·左岸慧晶”（正在外装饰施工）。

楼宇门、进户门及塑窗产品档次非常高，全部为国内知名品牌，富贵华丽。

配电柜、书报箱、空调（通风）格栅、护栏、小区围墙、花园围栏等几乎都是厂家来的成品，档次高，质量好。

三、施工工艺做法及质量通病防治：

本次考察主要针对外装饰面施工工艺方面进行了深入调研，“弹性质感外墙漆（彩色胶泥）”整体观感效果立体感强；整体立面效果可进行随意分割，既可大块分割，又可做成“面砖”式分割（缝路均匀，面砖效果非常逼真）；整体观感质量好，保温层拼接处无明显凸凹和裂缝现象，表面顺平，是较为新颖的做法，也是本次考察最大的收获。其缺点是：“弹性质感外墙漆”相对普通外墙涂料（液态）而言，其造价要略高一些。

另外，在卫生间及盥洗间方面，整体式淋浴间和卫生间是较为实用和流行的做法。篇三：商业项目考察报告

商业项目考察报告

第一部分：考察背景说明

为了增加对商业定位、运营、招商的认识和理解，为目前公司整体发展规划、商业项目投资、商业类别转型提供有益参考，在公司的安排下，2014年8月14日—8月18日，我跟随杜总参加了由和硕县人民政府组织的赴内地招商引资考察团。在为期五天的考察期内，考察团一行先后参观了张家口德高森板业有限公司、江苏省吴江市山湖颜料有限公司以及扬州市兴泰钢杆照明器材有限公司。

第二部分：考察主要商业项目分析

一、项目名称：张家口德高森板业有限公司

1、基本情况：张家口德高森板业有限公司是石木地板等产品专业生产销售的股份有限公司，公司总部在张家口万全县宣平堡乡，张家口德高森板业有限公司拥有完整、科学的质量管理体系。

2、主营品牌：张家口德高森板业有限公司成立于2006年12月，是一家专业研发生产石木地板、装饰板、装饰线、高档门窗、工艺品等系列产品集科工贸为一体的高科技股份制企业。

3、经营范围：人造板材制造、加工、销售、自营进出口业务；建筑材料、装饰材料、装潢材料批发、零售。

4、项目特点：公司拥有固定资产3000万元，占地面积26000平方米。技术力量雄厚，产品开发能力强，现已拥有二十三 项国家专利，先后获得“世界华人科学技术发明奖”、“科技发明进步奖”等。

5、考察小结：眼下，减少能源消耗的低碳产业是迎接新技术革命和产业升级的需求，是行业发展的必然选择。装饰业急需以新技术、新材料生产出环保节能的新型换代产品，来满足国内市场的巨大需求。目前市场上的瓷砖、大理石、实木地板、强化地板、复合地板存在着打滑、辐射、怕水、怕火、变形、保养麻烦、寿命短的缺点，“德高森”牌石木地板如果可以抗菌、抗腐、阻燃、防滑、防蛀、硬度高，密度强，耐酸碱，无污染，接近零甲醛，不怕水，不变形，不热涨冷缩，脚感好，隔音效果强，可回收，兼具流行木纹，回归大自然，便可扬地板市场上瓷砖、大理石、实木地板、复合地板、强化地板之长，避其短，在竞争激烈的市场中突出重围。“德高森”牌石木地板应用矿石粉作为基材主原料，原料和产品节能环保，可循环重复利用；通过用料配比调制，改变高分子性能，生产出似木优木，环保节能的新型地板材料；通过多道生产工艺创新设计，生产过程中达到不排放废气、废水、废渣，生产高质石木地板；基材一次成型，“内应力”均衡，地板稳定性能高，环保热转印技术，提高热潮性能，再现实木纹理，设计简单，无需辅材，装拆方便，安装成本低，便于维护。由此看来，此项目具有广阔的市场前景和高效的商业回报。

二、项目名称：江苏省吴江市山湖颜料有限公司

1、基本情况：吴江山湖颜料有限公司是国内生产色原、色

淀的有机颜料的专业制造商。产品被广泛应用于油墨、油漆、涂料、塑料、橡胶以及涂料印花工业。

2、经营现状：目前生产两大系列产品：有机颜料及预分散颜料切片。年产量达2000多吨，本公司产品９０％外销。

3、主营品牌：核心产品耐晒青莲色原（紫３＃）形成系列产品，适用于水性、油性、溶剂油墨的不同品质要求，销售量国内最大。耐晒桃红色原（红８１＃）采用国外先进工艺，品质达到国外同类产品的水平。

4、项目特点：吴江山湖颜料有限公司另一系列产品，预分散颜料色片，是采用先进生产工艺，将颜料进行预分散，使用户采用后在生产过程中清洁、环保。采用该预分散颜料色片生产的凹版和柔版油墨具有优良的光泽和透明性、良好的着色力、低污染和易使用性。

5、考察小结：有机颜料与染料的差异在于它与被着色物体没有亲和力，只有通过胶粘剂或成膜物质将有机颜料附着在物体表面，或混在物体内部，使物体着色。其生产所需的中间体、生产设备以及合成过程均与染料的生产大同小异，因此往往将有机颜料在染料工业中组织生产。有机颜料与一般无机颜料相比，通常具有较高的着色力，颗粒容易研磨和分散、不易沉淀，色彩也较鲜艳，但耐晒、耐热、耐候性能较差，普遍用于油墨、涂料、橡胶制品、塑料制品、文教用品和建筑材料等物料的着色。