工业研发和科研用地的产权分割问题

第一篇：工业研发和科研用地的产权分割问题

1、南京

南京市在2013年出台了《关于进一步规范工业及科技研发用地管理的意见》。对于产权分割，上述《意见》规定：一般工业用地及地上房屋不得分割转让、分割销售、分割抵押。而科技研发用地及地上房屋需要分割转让销售的，需经过同意批准，且分割转让、销售的面积不超过总建筑面积的50%，销售对象为符合条件的科技研发企业或机构，不得转让、销售给个人。

按照新规，科技研发用地需要分割销售的，需要满足几个条件，包括（1）用地单位本身是经认定的高新技术企业、创新性企业；（2）取得开发园区、行政主管单位批准同意；（3）销售对象必须为符合开发园区、行政主管单位规定条件的科技研发企业。

东阳市人民政府办公室关于规范工业用地分割登记的意见

各镇、乡人民政府，各街道办事处，市府各部门：

为进一步规范工业用地分割登记行为，避免土地登记纠纷，提高土地登记规范化水平，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《土地登记办法》、《国土资源部关于规范土地登记的意见》以及《东阳市国有建设用地使用权转让和土地利用条件改变管理办法》等有关规定，结合我市实际，现就规范工业用地分割登记提出如下意见：

一、本意见所称的分割登记是指东阳市行政区域内国有出让工业用地使用权因宗地分割引起的变更登记。

二、工业用地分割登记应同时具备以下条件：

1.宗地应权属合法、界址清楚、面积准确；

2.按照出让合同约定缴清全部土地使用权出让金和税费，并取得土地使用权证书；

3.按照投资协议书和出让合同约定完成全部投资并达到约定亩产税收，房屋竣工经验收合格；

4.符合规划，宗地分割后不影响使用功能并满足安全条件；

5.无抵押、查封等限制权利的情形；

6.如涉及股东(或合伙人)变化的，按东政发﹝2010﹞59号文件执行。

7.法律法规规定的其他条件。

三、工业用地分割登记按以下程序办理：

工业用地分割由土地权利人向市国土资源局提出分割登记申请，填写《工业用地分割登记呈批表》并提交相关资料，经所在地镇乡人民政府、街道办事处(园区)、规划、经信部门签具意见，市国土资源部门审核后报市政府同意后办理。

四、工业用地分割登记需提供以下资料：

1.《工业用地分割登记呈批表》；

2.分割后的宗地图、宗地界址确认表等地籍调查成果资料；

3.原土地使用证；

4.企业营业执照、公司章程，涉及股东变化的，需提交工商部门出具的企业变更登记表；

5.投资如约完成、亩产税收达到及竣工验收证明；

6.出让金发票、完税或者减免税凭证；

7.其他需要提供的证件及有关印章等。

五、同一出让合同20亩以下宗地不予分割，20亩以上(含20亩)最多分割为3宗，且分割后单宗用地不少于10亩。分割后宗地不得再次分割。

六、经批准同意分割的工业用地，土地权利人应在批准后六个月内办理土地变更登记。土地证记事栏注明：该宗地属分割登记。

七、自2013年12月31日起施行，以前文件与本意见规定不符的，以本意见为准。

第二篇：产权分割协议书

产权分割协议书

现有房屋产权证号：，产权人：丘地号：，申请产权分割。

东屋地号：面积：平方米，归所有；西屋地号：面积：平方米，归所有。以上内容属我双方自愿，如出现一切问题由我双方负责。

双方签字：

年月日

第三篇：关于工业科研用地供应管理有关规定的实施细则

关于工业科研用地供应管理有关规定的实施细则

宁国土规〔2014〕 3号

关于工业科研用地供应管理 有关规定的实施细则

各分局，机关各处室局，各直属事业单位：

为贯彻落实《市政府关于进一步加强工业科研用地供应管理工作的通知》（宁政发〔2014〕150号，以下简称“150号文”）、《市政府印发关于进一步规范工业及科技研发用地管理意见的通知》（宁政规字〔2013〕1号，以下简称“1号文”）等有关文件规定，进一步明确工业、科技研发用地供应管理中的具体操作实施办法，现将有关事项规定如下。

一、土地供应操作规定

（一）禁止区域内办理工业用地供应规定

150号文规定不得供应工业用地的区域内，涉及工业用地（仓储、物流用地除外）出让、转让按以下规则办理：

1、新增工业用地出让，包括公开出让、“以大带小”协议出让及土地置换协议出让不予办理；

2、存量工业用地提高容积率不予办理；

3、企业改制、房产交易涉及原划拨土地补办出让以及自有划拨土地申请协议出让的，可以按规定办理；

4、已出让存量工业用地申请转让的，可以按规定办理。

（二）供地项目投资建设协议有关要求

各区、开发园区、紫金科技创业人才特别社区（以下简称紫金特区）在工业、科技研发用地公开出让预申请时须提供“投资建设协议”文本，并作为土地挂牌文件组成部分。“投资建设协议”中应明确包括产业类型、总投资额、地均税收、企业用工等要求，以及收取履约保证金有关事项和违约责任，且不得设置妨碍公平竞争的条件。履约保证金数额可由开发园区根据项目投资额度与实际情况自行确定，原则上不超过土地挂牌出让起始价总额的10%。

（三）科技研发用地变更受让方及分割转让条件 科技研发用地挂牌出让成交后，受让人成立项目公司并申请办理变更受让人的，其设立子公司的经营范围、资质等必须符合挂牌出让公告中的出让条件或经所在园区管理单位审核符合园区产业发展要求，否则不予办理。科技研发用地土地出让合同约定所建房屋允许分割转让的，除受让人为开发园区、紫金特区下设国有投资平台的以外，必须在项目竣工后，按照存量房产进行转让，不得按照商品房进行预售、销售。

二、土地出让后改变用地条件办理规则

（一）生产研发用地变更为科技研发用地

根据1号文规定，将生产研发用地（Mx）直接变更为科教用地（科技研发）的，在换发土地证时，应根据土地出让合同约定将所建房屋能否分割转让销售在土地证上记载标注。对土地出让合同未明确约定允许所建房屋分割转让销售的，应视为不得分割转让销售，在办理土地变更登记前，需签订补充协议进行明确约定，并在新颁发的土地证上记载标注。

（二）工业用地变更为科技研发用地

企业利用自有存量工业、仓储、物流等用地建设科技研发项目，符合以下全部条件的，可以通过补交土地出让金的方式将土地用途调整为科技研发用地：

1、已取得土地使用证，土地位于绕城公路以外的科技创业特别社区、市以上批准设立的各类产业园区或科创载体内（名单附后）。除此之外的特殊项目，需报经市政府批准同意。

2、项目单位具备科技研发能力，并取得科技主管部门书面意见。其中江南六区由市科委出具书面审核意见，高新区、化工园区由园区科技部门出具书面审核意见，其他区域由所在区科技部门出具书面审核意见。

3、符合产业政策要求，取得投资主管部门项目批准文件。项目批准文件中应明确建设科技研发项目，并在规定的文件有效期内。

4、符合城市规划要求，取得规划主管部门出具的规划批准文件。规划批准文件类型包括规划设计要点、规划方案审定意见以及建设工程规划许可证，三类规划批准文件中均应明确规划用途、建筑规模等主要指标，上述任意一种在有效期内的批准文件均可作为办理依据。

5、符合开发园区、紫金特区入园要求，取得开发园区、紫金特区管理单位书面同意意见。开发园区、紫金特区管理单位书面意见中，除需明确同意办理用途变更手续外，还应明确是否允许分割销售、分割销售比例和条件，并承诺负责对项目进行审查监管等内容。开发园区、紫金特区以外的特殊项目，由所在区政府负责出具相关意见，并承担审查监管责任。

（三）工业、科技研发用地提高容积率

1、工业用地出让后，经规划批准提高容积率，且增加建筑面积为生产厂房的，不需补交土地出让金，但应签订土地出让合同补充协议，变更土地使用条件。

2、科技研发用地出让后，经规划批准提高容积率的，应按规定补交土地出让金，并签订土地出让合同补充协议，变更土地使用条件。

（四）科技研发用地调整可销售比例

科技研发用地出让后，受让人申请将原自用型科研用地调整为可分割转让、销售的，符合以下全部条件，可以通过补交土地出让金的方式办理：

1、已取得所在开发园区、紫金特区管理单位同意（园区、特区范围以外项目由区政府负责），明确可分割转让销售的比例、范围及限制条件，且有关管理单位承诺对科技研发用房销售进行审查监管；

2、允许分割转让、销售的建筑面积不得超过全部建筑面积的50%（紫金特区内非园区投资平台的一般企业单位不得超过30%）；

3、在1号文发布之日（2013年1月13日）前已出让；

4、项目已全部竣工验收。

不满足上述第3、4条要求，但确需办理的，需报经市政府专题会研究同意后方可办理。

三、土地出让价格评估确定办法

（一）基本原则

1、工业用地、科技研发用地（自用型）公开出让时，土地出让起始价应在评估的基础上，主要根据园区申报价格审核确定；科技研发用地（可销售型）土地出让起始价按市场价格水平评估确定。工业、科技研发用地协议出让（含“以大带小”、划拨土地补办、改变用地条件等）时，土地出让价格应按市场价格水平评估确定。

2、工业、科技研发用地公开出让起始价、协议出让价格均不得低于150号文规定的本区域同类型土地出让最低价标准。3、150号文规定的工业、科技研发用地出让最低价标准对应土地出让年限为50年的净地价格。工业用地出让年限为30年时，出让价格应按不低于最低价标准的83%执行。按其他年限出让的，土地出让价格经过评估确定。

（二）工业用地

1、工业用地地价采取基准地价修正法评估时，暂按150号文规定的区域最低价标准作为基础进行修正；玄武、秦淮、建邺、鼓楼区以雨花台区最低价标准作为基础进行修正。

2、工业用地改变为科技研发用地时，对原工业用地项目已建成的（以竣工验收为准），原工业用地价格通过评估确定；对尚未建成的，原工业用地价格按原土地出让价格（毛地出让的折算至净地价格）加资金成本（按办理时点一年期贷款利率单利计算）确定。

3、工业用地改变为科技研发用地时，需拆除原有建、构筑物的，在计算现科技研发用地价格时，可按评估价扣除原有建、构筑物现值，但扣减后的科技研发用地价格不得低于所在区域同类型科技研发用地最低价标准。

（三）科技研发用地

1、科技研发用地公开出让，自用部分按基准地价修正法评估，在不低于150号文规定最低价标准的基础上，原则上以园区申报价格确定土地出让起始价；可销售部分按假设开发法评估确定土地出让起始价，并用基准地价修正法校核。

2、科技研发用地协议出让，自用部分按基准地价修正法评估确定土地出让金，且不低于150号文规定最低价标准；可销售部分按假设开发法评估确定土地出让金，并用基准地价修正法校核。

3、科技研发用地采取假设开发法评估时，应选取同地段科技研发用房实际销售案例作为房屋售价取值的参考，没有销售案例的可以按同地段办公用房售价的70%作为房屋售价取值的参考。

4、紫金特区内科技研发用地按上述规定评估并执行特区地价优惠政策，出让价格不得低于本区域工业用地出让最低价标准，其中玄武、秦淮、建邺、鼓楼区不得低于雨花台区工业用地出让最低价标准。中国（南京）软件谷内科技研发用地参照紫金特区地价政策执行。

5、受让人为开发园区、紫金特区下设国有投资平台以及市政府有明确办理意见的，仍执行原地价政策。

四、土地供应审核监管要求

1、土地出让前，各分局应明确提示要求各区政府、开发园区、紫金特区在工业、科技研发用地招商引资中对意向单位和项目内容进行严格把关，防止以工业、科技研发项目名义取得土地变相进行房地产开发。

2、土地出让时，应对报名竞买单位的经营范围进行审核，具备与拟出让项目内容、产业类型相关经营范围的企业单位（开发园区、紫金特区下设国有投资平台除外），方可参与工业、科技研发用地竞买。工业、科技研发用地是否允许分割转让销售，以及分割转让销售的条件、比例等应在土地出让挂牌文件、土地出让合同、土地证上进行记载标注。

3、土地出让后，各级国土部门在日常管理工作中，应进一步加强工业、科技研发用地项目建成后实际使用情况的巡查，如发现工业、科技研发用地存在私自改变土地用途使用等情况，应即时以书面形式向各区政府、开发园区反映，告知有关违规信息，并积极配合做好有关处置工作。

本细则自印发之日起执行，江宁、浦口、六合、溧水、高淳区参照执行。

南京市国土资源局

2014年12月31日

公开方式：依申请公开

南京市国土资源局办公室

2014年12月31日印发 附：市以上设立的开发园区、科创载体、紫金特区名录

1、省级以上经开区和高新区，具体名录是： 南京高新技术产业开发区，南京经济技术开发区，江宁经济技术开发区，南京化学工业园区、南京综合保税区、浦口经济开发区，六合经济开发区，溧水经济开发区，高淳经济开发区，雨花经济开发区，江宁滨江经济开发区，白下高新技术产业园区，南京生态科技岛经济开发区，栖霞经济开发区、南京海峡两岸科技工业园。

2、市政府批准设立的园区、科创载体，具体名录是：

新城科技园，江东软件园，南京软件谷，江苏软件园，南京软件园，徐庄软件园，麒麟国际企业研发园、东山国际企业研发园、浦口国际企业研发园、溧水国际企业研发园、高淳国际企业研发园。

3、市政府批准设立的紫金科技创业人才特别社区，具体名录是：

紫金（玄武）科技创业特别社区，紫金（鼓楼）科技创业特别社区，紫金（白下）科技创业特别社区，紫金（秦淮）科技创业特别社区，紫金（建邺）科技创业特别社区，紫金（模范路）科技创业特别社区，紫金（下关）科技创业特别社区，紫金（仙林）科技创业特别社区，紫金（新港）科技创业特别社区，紫金（雨花）科技创业特别社区，紫金（高新）科技创业特别社区，紫金（化工园）科技创业特别社区，紫金（麒麟）科技创业特别社区，紫金（江宁）科技创业特别社区，紫金（方山）科技创业特别社区，紫金（吉山）科技创业特别社区，紫金（浦口）科技创业特别社区，紫金（六合）科技创业特别社区，紫金（溧水）科技创业特别社区，紫金（高淳）科技创业特别社区。

未列明的其他园区、载体凭国家、省、市政府设立园区、载体的正式批准文件办理。

第四篇：工业用地产权能否分割转让

工业用地产权究竟有何不同？

能否分割转让？

工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。

今年8月中旬，东莞市人民政府办公室向各镇人民政府（街道办事处）、市府直属单位印发了《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》。《暂行办法》规定，在国有或集体工业用地、科研用地和商业用地上，以科技企业孵化器为主要建设内容的园区或者企业，包括新建和已建的科技园均可以申请产权分割。且东莞市符合规定的科技园区产业用房将可以分栋、分层、分室进行分割销售。这也是继青岛的产业园区产权分割开闸之后，东莞成为了全国第五个明文规定工业用地可以进行产权分割的城市。

在实际中，很多工业用地的产业园在进行产权分割时，大部分都只能做到独栋产权，按层分割已然不错，只有个别的可以做到小面积分割，东莞的分割方式堪称“终极”，单位之小堪比住宅商铺。同时，东莞的分割办法也令工业用地产权分割问题再次成为热点。

前有派米雷，后有天安数码城，工业用地上的产权分割纠纷近两年似乎就没断过。工业用地产权分割问题也衍生一系列

22014年8月底，青岛市经信委、城乡建委、国土资源房管局、公安消防局联合印发了《关于优化小企业产业园工业标准厂房分割转让办理流程的通知》。这是继2月底青岛市出台《关于依法规范科技企业孵化器房屋分割转让有关问题的通知》后，青岛市再一次对产业园区分割转让做出明确的鼓励性政策安排。明确了对小企业产业园工业标准厂房的认定和分割转让基本要求：小企业产业园单层标准厂房可以分幢、分跨转让，最小单元不小于500平方米；多层标准厂房可以分幢、分层转让，最小单元不小于300平方米。多层标准厂房一般不在同一楼层内分割。这被视为是对产业园区产权分割的开闸之举。至今只有青岛、东莞等五个城市明文规定工业用地可以进行产权分割。认为，按照市场规律，一定范围内允许工业用地上项目产权分割是大趋势。在中国经济逐步下行的大环境下，历来对“工业地产”分割转让管控严格城市纷纷在近年放松对“工业地产”转让的要求，不是偶然现象，而是经济趋势使然。对于园区开发商来说，允许产权分割当然是最好不过了。

第五篇：关于商业项目分割产权的规定

北京住建委:商业办公项目禁止私自分割销售

日前，市住房城乡建设委会同市发展改革委、市规划委、市商委、市国土局联合出台了《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》（以下简称《通知》），就加强商业、办公类项目管理，防止开发企业擅自改变项目规划用途，切实保护购房人合法权益出台了五个方面的监管措施：

一是严把设计关。要求商业、办公类项目的开发建设单位严格按规划、规范和标准进行项目设计建设，要求商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。

二是加强测绘管理。要求房屋测绘机构应按照建筑工程规划许可内容和施工图审查机构审定的图纸对商业、办公类项目进行测绘，禁止擅自进行房屋分割测绘，市、区建设房管部门根据已备案的测绘成果办理预售许可或现售备案手续。

三是严格登记管理。要求商业、办公类项目要以界限固定、可独立使用、并有明确唯一编号的房屋作为登记基本单元，禁止以虚拟、划线分割的形式对房屋单元进行分割和登记。四是规范销售行为。开发企业不得采取返本销售或者售后包租等方式销售商业、办公类项目。开发企业在销售商业、办公类项目前，应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定。

五是加强部门联合监管。要求规划部门加强审查和规划竣工验收，对违规项目不予规划验收；国土部门加强商业、办公类项目土地出让合同的监管；住房城乡建设部门加强查处违规销售及分割测绘行为；商务主管部门按照商业规划对商业项目的分割行为进行审查。据了解，《通知》自2011年6月1日起开始执行。