产权问题读书笔记

第一篇：产权问题读书笔记

关于企业性质及其所有权问题的思考

W12194165 王天媛

一、概述：

第一次读书笔记读过科斯的《企业的性质》一文，对企业的理解从原来的为了盈利的组织，变成为了降低交易成本而存在的组织，“一系列的契约被一个契约取代”。1但在周其仁老师的课上和《产权与制度变迁》一书中，对企业这个合约的独特特征有了进一步阐述。其关键在于，企业是市场合约中人力资本与非人力资本的特别合约。

二、文章梳理：

1、首先我们要进一步理解企业合约的特征。

企业不是一个以非市场的合约替代了市场价格机制。企业是一个市场契约，代替一系列的市场契约。也就是说，企业是以一个市场的企业合约替代了市场价格机制。但问题在于，假如市场的契约没有不同，为什么我们去市场买袜子不叫企业，而聘用人为你制造袜子就叫企业？科斯认为。因为在市场买袜子，交易完成，合约结束。但是在企业中并非如此。签订合约时，交易并未完成，很多细节并不能在合约签订时细致规定。导致这个问题的原因何在？人！人力资本与非人力资本有显著差异。

2、企业合约中包含对劳务的利用，这是企业合约的显著特征。那么我们就要搞明白，人力资本的产权特征为何。

首先，从当代人力资本理论的探究中我们可以得出这样结论，经济总产出比经济要素投入增长更快的根源，在于教育、健康、经济核算能力等人力资本要素的增长和贡献。

另一方面，如果从市场合约的角度研究人力资本，那么它与非人力资本的差异就显而易见。因为人力资本的所有权仅属于体现它的人。这是独一无二的所有权。这也是我在读这篇文章中感到最拍案叫绝的想法。用所有权的差别划分人力资本与非人力资本。毫无疑问解释了企业的合约特征，以及为何人力对于企业的发展和获利而言至关重要。这与将人力资本要素与其他要素同样来研究的思路有很大差别。历史证明，无论是不是在奴隶制社会，（自由的社会）、人力资本从来都属于个人。因此，人力资本是一种“主动资产”它的所有者完全控制着资本的开发利用。因此，如何更好的使用人力资本是企业值得特别关注的问题。这与我们经济学课程上学习的简单的劳动力函数也不同的。因此，“激励机制”变得尤为重要。人力资本的开发利用日益居于中心地位。2

3、既然人力资本对企业而言至关重要，怎么运用好人力资本是值得关注的重要问题。

我们先来讨论“古典企业”的特性。“古典企业”是企业物质资本所有者和劳动要素所有者达成一个企业契约。尽管历史上无数资本家都选择了压榨工人的劳动资本赚取短期利益，但如果想要发挥人力资本的最大作用，通过“计量和监督”，而非“压榨”永远是更好的选择。

而计量和监督就是另一种人力资本。（人管人）即经理的管理知识和才能在企业的应用。也就是说，不仅仅对劳动力进行激励，同时也要对企业家进行激励。否则，12 科斯《企业的性质》

汪丁丁《经济研究》 激励不足会造成“管理不善。”而文中也给出了可行的激励原则，比如“以剩余索取权激励监管者”、“以利润回报企业家”。这两种人力资本的细分，造成了古典企业的演变和企业内部所有权的细化。

4、在明确了人力资本的所有权属于个人后，企业的所有权又将如何划分？

现已确认企业是一个市场契约的思想，意味着企业不可能只有一个所有权。古典企业和现代化企业有很大不同。

在古典企业中，企业的物质资本所有者同时又兼任企业的管理者和企业家。这种非人力资本与人力资本合二为一的现象，造成我们所说的“资本家”的概念。也就是说，资本家们身兼多职，是古典企业的拥有者。

但这样的后果显而易见：创新不足、经济增长缓慢、结构单一。现代企业组织很好地解决了这个问题。企业家和管理者从资本家的身份中分离出来。这时，古典“资本家被一分为二”：一方面是单纯的非人力资本所有者，（如股东）；另一方面是企业家（管理者）人力资本的所有者（如CEO）。

从这个角度而言，现代的股份制公司并不是“所有权与经营权的分离”，而是财务资本（非人力资本）与经理知识资本（人力资本）及其所有权的复杂合约。这引起了现代企业产权结构的重大变化：人力资本在现代企业里地位的急剧上升和纯粹财务资本重要性相对下降。如何制定合理的“激励性契约”，成为现代企业保持生产力和竞争力的关键。

三、理解与思考：

1、大型国有企业改革难的问题。

文中已经明确指出，制定合理的激励性原则对于保持企业活力和竞争力的核心作用。从现实角度而言，这让我不得不思考目前中国大型国企改革难，效益差等相关难题。毫无疑问，中国大型国有企业改革已经初有成效：

一、基本建立的了明确的产权制度，实现了国企的政企分离。

二、基本上完善了国企的法人治理结构，实现了由厂长经理负责制向现代企业法人治理结构的转变。

三、基本完成了对国有企业的股份制改革，扩大了国有资本的可支配范围。

四、基本实现了抓大放小的方针，对一些中小企业实行了改制。

五、完善了企业的人事制度，完善了企业内部的激励机制，实行了多种有效的分配方式。

六、国企的利润分配得到了一定程度的解决。

七、国有资本的监督力度得以强化。

八、实现了部分国有股份制企业的上市，扩大了国企的资本来源。

九、国企制度创新有了一定程度的突破。3在第五项中，特别提到的完善了企业内部的激励机制这一项。但是据我了解的情况，改善情况并不理想。

以我亲戚的亲身经历为例，他所在中国邮政下属的北京市邮政公司工作。从管理者的角度而言，政企分离并不明确。企业的管理者并非公开招聘和层层选拔获得。还是在国有企业的制度内直接任命或者调任。从对于管理者的选拔而言，没有激励机制；在分配问题上，无论企业的业绩（他所在部门）是好是坏，与他可以得到的工资和奖金都没有实质关联。几乎不会造成影响。铁道部的改革第一步已经实施，对于邮政的改革仍然不够彻底。从管理层而言是管理不善；从基层而言，被雇佣的人力资本的角度而言是消极怠工。从邮政下属EMS的工作效率和民营的快递公司的工作能力的比较中可见一斑：EMS收费高，工作效率相较顺丰、申通等速递物流公司而言，并不具备足够的竞争力。长此以往，邮政的经济效益和企业的垄断地位一定会受到威胁。我认为，从激励机制的角度，奖罚分明，与效益挂钩这个角度，提升人力资本的核心竞争力是急迫的需求。这进一步让我想到了新加坡的“高薪养廉”政策和中国机关存在的问题。没有激励 3 新浪：《中国国有企业改革现状、存在问题和未来出路》 政策导致的问题是，一部分管理人员认为自己的能力与回报不成正比，因此选择贪污腐败等方式取得利益，一部分人认为没有激励机制但是收入稳定且比较高，不用做事也可以获取比不努力所得的更多报酬，因此“国考”盛行，公务员、进入国企工作成为最热选择。反正无为而治也不会被饿死。这样对大型国企而言，是非常严重的问题和隐患。解决之道就如文中所言。非人力资本所有权属于国家，而人力资本，特别是管理和决策的权利属于企业家和管理者。政企分开并不仅仅是一种体制和一刀切，更重要的是从企业管理者的选拔、企业的管理、决策运行等等方面，都应该公选，且符合市场契约的要求，向现代化的企业制度靠拢。当然，改革总是非常艰难，但为了国家经济的长期健康发展，还是应该稳健而缓慢地不断进行深化改革。再难也要走下去。

2、经院何小锋教授对于北大体制改革的建议。

在北京大学“第三届投资文化节”上，经济学院的何小锋教授提出自己对于北大如何改革发展成为世界一流大学给出了自己独到而有趣的见解。毫无疑问还是采取更好的“激励原则”。他讲到，今年北京已经有五所高校的校长是公开招聘，经过考核、最后报教育部审批获得，并非教育部直接指派。对于北大而言，他认为更鲜明的奖励机制和淘汰机制，相比现在的评职称的方式，会更有利于北大学术氛围的发展和吸引全球优秀教师的任教。第一，公开选拔校长，可以让学校的管理者更好的运用自己知识、管理、判断能力。第二，高薪招聘全球各地优秀教授，发挥他们的主动创造价值的能力，带动北大的学术研究。第三，通过更为严格的考核机制，使不够优秀的教师主动离休而非被辞退，这样优胜劣汰使教师队伍始终拥有最新鲜最优秀的血液。当然，这只是何教授比较幽默而大胆的提议。但是我却认为这种胆大的提议并不荒唐，激励不够，致使老师仍然把大学老师的位置当作铁饭碗，管理者同样认为完成自己的本职工作即可。从小不会潜心学术；从上不敢发展创新。这对于北大培养精英中的精英，成为国际一流中的一流大学的愿景是背道而驰的。

由这两个例子清晰可见，如何发挥人力资本的核心作用，不管是对企业还是大学；不管是营利机构还是非营利机构；不管这个企业的所有制是公有私有，都是现代社会应该重点考虑的问题。怎么样的激励机制是合理有效且可控的。是我们十分关心的问题。周老师在书中已经通过自己的实际考察给出了一个观点，就是要具体到个人的激励政策才最有效。（以下文横店企业为例），但是，除了从性质上给定明确要求外，量化的原则，和相关使用权、权利的分配应该更为具体，这才是我认为接下来研究的重点。

四、对现实的疑问：

1、为什么许多人愿意被雇佣和支配：如果说企业的存在其中很重要因素是为了节约交易成本，且“资本家”和“企业家”的明确分工，对于所有权建立起新的合约是为了让企业保持平稳运行和获得更多利润，那么为何其他人力资本愿意被雇佣和支配呢？除了考虑到找工作的机会成本以外，是怎样的原因让他们心甘情愿发挥自己的人力资本要素呢？

2、如何合理激励劳工和检测他们的投入：作为管理者和企业的所有者的而言，要如何建立合理的激励政策，使其他劳动力愿意发挥他们的主观能动性？同时，由于企业中，人力资本的合约无法在签订时就明确规定细节，那么在履行责任的过程中，要如何考核上到管理者，下到普通员工这样的人力资本的贡献和投入水平？现在采取的是绩效考核的方式，但是用这样简单粗暴的方式是合理的么？这样与只衡量一个地区的GDP指标一样有什么分别么？这样的考核机制，仍然把人力资本当做简单的非人力资本要素来衡量、来量化，会使劳动力发挥自己的最大价值么？

3、罢工的意义：无论是上半年建行、工行员工的罢工，还是曾经美国好莱坞的编剧演员罢工，这些人罢工到底为了争取怎样的权利？除了更为合理的报酬、休假等等要求外，是否应该考虑更深层次的诉求，包含着对于人力资本的重视的意义。

4、经营与管理划分后，决定权的归属：激励原则时可否分得股权及决定权。我们知道很多CEO年薪很高，但并不是这个企业的股东。也就是说他们对于其他物质资本是没有所有权的。尽管他们有管理企业，决策项目的权利。在文中曾经提到，可以将剩余价值或者利润作为激励分给企业家；为何不采用分得股权的方法？这样不是更加直接？具体来说，激励政策的数量，利润的多少分配出去，怎样更加合理，这都是特别值得考虑的问题。

另外一个重点是，如果选择分股权的方式；或者利润分配的方式，如何将决定权与管理权分开，如何更好得控制企业家的权利，让他不会功高盖主？企业所有者如何有效的掌控企业。这是否是企业所有者应该考虑的深层问题。

五、方法论的启迪

1、经济学研究中，古典与现代理论的差别随处可见。并不一定所有理论和制度提出来就是亘古不变的真理，随着时代的发展，社会经济各种制度的不断完善，很多理论也要与时俱进，符合现代的需求。

六、参考文献

科斯《企业的性质》 张五常《卖桔者言》 百度文库

第二篇：产权回答问题

一、备案后身份证变更问题

1、合同备案时使用旧身份证，在办理按揭时已经过期，则以新身份证办理了按揭。办理分

户产权时，出现新身份证与备案身份证号码不一致问题，能否不更改备案信息，直接办理分户产权？

答：如果新身份证号码只是对旧身份证的正常升位，比如出生年份加19，并增加一个尾数，就不需要更改合同备案，可以直接办理分户登记；如果新身份证号码相对旧身份证号码上述正常升位以外的变动，则需要持公安机关出具新旧身份证号码同属一人的证明变更合同备案后（有按揭信息的），再办理分户登记。

2、备案时使用的身份证录入信息，产权登记时提供护照，应当如何办理产权登记？

答：按身份证信息进行备案的，办理分户登记时候也应当提交身份证；确实无法提交身份证只能提交护照的，需根据护照信息更改合同备案中记载的买受人身份证明信息，再依据护照办理分户登记，同时须提交国安局出具的《国家安全审查意见书》。

3、购房者购房时使用护照进行登记，备案也使用的护照，但该购房者为中国人，且有身份

证，现是否可以身份证办理产权登记？

答：可以，但需要先变更备案信息。

二、合同备案变更、注销问题

1、购房者在按揭已放款的情况下要求退房，如果办理注销合同备案手续？

答：买受人在办理按揭后要求退房的而申请办理注销合同备案手续的，除应提交办理注销合同备案手续的一般要件以外，还需提交放款银行与买受人签订的解除按揭（借款）协议或提交放款银行出具的同意买受人退房的书面证明。

2、按揭客户因不按约定还款，银行按规定回购房屋后，应当如何撤销合同备案？

答：该房屋在经过法定的变卖、拍卖等程序后，由取得人凭法律文书撤销合同备案或直接办理分户产权。

三、夫妻共有问题

1、在产权证、国土证办理完毕后，如何需增加共有人，费用如何计算？如果是赠与的情况，费用如何计算？

答：房屋登记完成后，如确属夫妻共有房屋，申请增加配偶（隐形共有人）为共有人，住宅登记费为80元，房屋所有权证10元/本；不具有夫妻、直系亲属关系的其他自然人之间不能申请增加共有人，只能通过买卖或赠与的方式办理转移登记。

房屋赠与登记的，住宅登记费80元，登记手续费6元/平方米，赠与人和受赠人分别交纳3元/平方米，另外需按指导价的3﹪缴纳契税。

2、若购房者已婚，商品房买卖合同中能否写一个人的名字？

答：如果商品房买卖合同中只要一个人的名字，且询问笔录中签署为无签署为无共有人情形的，根据《物权法》及《房屋登记办法》的规定，该房屋视作单独所有，产权证上记载的个人可以单独处分房屋。

3、购房者买房时未婚，但办理产权前结婚了，产权资料是否须改为夫妻双方？如果不办理

为双方，那房屋的权属是否归一人所有？

答：如果商品房买卖合同中只要一个人的名字，且询问笔录中签署为无共有人情形的，根据《物权法》及《房屋登记办法》的规定，该房屋视作单独所有，产权证上记载的个人可以单独处分房屋。

4、分户产权证、国土证已经办理，现想增加共有人，请问需要什么资料？在哪个科办理？

如果以前办理产权证时未婚，应怎样增加？

答：房屋产权证、国土证已办理后，如需增加夫妻隐名共有人，额可以提交夫妻双方身份证与结婚证至私产科进行办理。

对于办理产权证时未婚的，该房屋属于一方婚前财产，不能直接增加共有人。但可以通过赠与、买卖房屋部分份额等方式增加房屋的权利人。

5、签订商品房买卖合同时，合同上签订的权利人为夫妻中的女方，但在办理产权登记前，双方离异，房屋由法院判给男方，分户产权是否可以直接办理为男方名下？

答：可以根据法院判决书将房屋分户登记直接办在男方名下。

四、车位（库）登记问题

1、购买商铺的业主，能否购买车位？

答：购买建筑区划分商业用房的业主，可以购买该建筑区划内车位，但购买数量应与其购买商业用房的面积比例相当。

2、购房人A，办理产权时因增加共有人，产权证上记载A、B均为产权人，在办理车库产权

时，能否只办理为A一人的名字？

答：A为小区业主，可以只办理为A一人名字。

3、规划总平图上标注的“商业停车位”，能否办理产权登记？如果可以，能否办在开发企

业名下？

答：关于商业停车位的产权办理需区分情况处理，如果为地面露天停车场，是不属于房屋登记范围的。如为登记范围，可办在开发企业名下。

五、未成年人购房问题

1、父母给未成年子女购房，申请资料上能否由任一监护人代未成年人签字？还是必须父母

双方共同代为申请？

答：可以由任一监护人代未成年人签字及申请。

2、购房者想把取得产权证的房屋更名在其女儿名下，应当如何办理？

答：如果其女儿为成年人，需要在办理房屋登记时提交“为未成年人利益”的书面保证，其余提交材料及程序与普通转移登记无异。

3、父亲购买住房，以未成年儿子的名义购买车位，因儿子不是业主无法办理，如果将车位

名字更名在父亲名下可否？儿子的父母已经离异，却无法联系另一方到场写声明书，应当如何办理产权登记？

答：可以将车位名字更名在父亲名下，但由于是处分未成年人的房屋，需要未成年人的父母双方共同到场办理产权登记，同时提交“为未成年人利益”的书面保证。如其母亲确无法联系的，可由父亲携带离婚证原件，到场写书面声明书后方可办理。

4、未成年人现在买房时一切手续都由监护人代为办理，办理产权登记时是否仍由监护人代

为办理，无论未成年人是否已经成年？

答：如果办理产权登记时，未成年人已经成年，则需本人前往办理或委托他人办理。

六、维修资金问题

1、缴纳维修资金时需提交的派出所门牌号证明，是指“大门牌号”，还是具体到房号的证

明？

答:办理初始登记需提交“大门牌”地址哦证明，办理分户登记需提交具体到房号的证明。

2、是否在竣工验收合格后才能缴纳维修资金？

答:需要在竣工验收合格后才能缴纳维修资金。

七、外籍购房者问题

1、香港居民的购房者，其身份证上姓名为繁体中文，办理备案或产权登记时，是否应当使

用简体中文？

答：办理备案或产权登记时，香港居民使用的中文姓名以身份证上的记载为准，身份证上记载为繁体中文的，不须改为简体中文。

2、外籍未成年人办理产权登记需提交什么要件？出生证明是否须经过大使馆认证？

答：外籍未成年人办理产权登记时需提交其监护人代为签字的各项材料，格式为“XX代XX”其余材料与外籍人士购房办理产权登记无异。

出生证明须经过大使馆认证。

3、外籍人士购房，备案时使用英文名，办理分户登记时，是否必须将备案中的名字改称中

文名？

答：不需要，但需要提供中文名称或姓名的声明书。

4、外籍人士购房，提供的中文名称或姓名的声明书是否必须经过公证？

答：如果是由开发企业交集体件，则不需公证，但开发企业在声明书上盖章，且委托书中应当体现开发企业代为提交声明书的相关事项。如果是交散件，则需外籍人士本人到场填写声明书或经过公证。

八、预告登记问题

1、如果开发企业与购房者没有关于预告登记的书面约定，购房者要求办理预告登记，开发

企业不配合是否有法律责任？

答：根据《房屋登记办法》的规定，申请办理预购商品房预告登记应提交当事人双方关于预告登记的约定，因此，如果开发企业与购房者没有关于预告登记的书面约定，购房者不能单方要求办理。

2、预告登记是否必须办理？

答：《物权法》的规定：“签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”简单的说，预告登记指当事人约定买卖期房时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者 可以就尚在建成的住房进行预告登记，以制约开发企业把已售或则进行抵押。预告登记不是房屋登记的必经程序。

3、申请预购商品房抵押权预告登记是否可由银行自行办理？

答：预购商品房抵押权预告登记需要双方申请办理，如由银行一方办理，须提交委托公证书及银行经办工作人员介绍信。

4、办理预告登记和预抵押登记后，办理分户产权登记的程序如何？

答：办理预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记后，办理分户产权登记的程序与未办理预告登记的情形无异，房屋产权人信息以预告登记记载为准。

5、办理预告登记后，预告登记的信息需要变更，应当如何办理？

答：如需变更预告登记信息，需以变更合同备案信息为前提，预告登记信息须与合同备案信息一致。

九、份额约定问题

1、有些客户在合同上签的份额为1：7：2，填写申请表时可以填写为各10﹪，70﹪和20

﹪吗？申请表是份额是否一定要与合同一致？

答：申请表上的填写应当与商品房合同中的记载一致。建议签合同时明确表述为占X分之X，或百分比，或各占X平方米。

2、购房合同中已明确购房者对房屋的权利为按份共有，在申请登记时购房者改变主意，能

否办理为共同共有？

答：可以，但需提交购房者变更共有关系的约定书。

3、夫妻双方共同共有的房屋，是否即为各占50﹪的份额？

答：夫妻双方共同共有与各占50﹪的按份共有关系是不同的。共同共有，是两个以上的权利主体，对房屋不确定份额的共同享有同一所有权，在共同共有中，共有人的权利及于共有物的全部，并不是按照应有部分享有所有权。各权利人对房屋的权利均等。按份共有，是指

数人对同一财产按各自确定的份额共同享有所有权，各权利人对房屋的权利可以均等，也可以不均等。

十、派出所证明问题

1、派出所开出的地址证明为“成华区龙潭寺南街103号”，在办理预售许可证时，是否需

要派出所出具项目各栋的编号？

答：需要提供派出所出具的栋号证明。

2、在办理预售许可证时，项目所在地址尚未命名，目前公司即将办理初始登记，但该道路

仍未命名，是否需要派出所出具证明？如何出具？

答：需要派出所出具道路未命名或暂定名的证明。

第三篇：房产产权相关问题

房产产权相关问题

1.房产产权证

公民房屋产权的取得、转移、变更、注销等，依照法律规定应当向房屋所在地房地产管理部门申请登记。市级以上开发、拆迁企业出售及安置的房屋和区属以上企业有自建的房屋向市房管局申请产权登记；区级以下开发、拆迁企业出售安置的房屋和街道企业自有自建的房屋、私人自有自建房屋向所在区房管局申请产权登记。新的房屋产权权属证书的颁发机关为市房地产管理局。申请房屋产权登记，权利人应当亲自办理。特殊情况可出具委托书，委托他人代为办理。境外申请人需委托代理人申请登记的，应当按照国家规定办理公证、认证或见证。共有房屋，由各权利人共同申请登记。依法应当共同申请登记房屋，由当事人共同申请登记，并提交公民身份证件。

2.办理产权证如何收费

3.产权过户

产权到手，终成正果，你想知道怎样闯过这一关吗？

买房后应及时到房屋主管部门申请产权转移过户登记。买进的房产，只有在进行了合法的产权登记，并取得《房屋所有权证》（即房屋产权证明文件）后，你对房屋的所有权及其他权利才会得到法律的保护，通过产权登记，可以使你验证所购买房产是否存在产权问题。若发现产权问题，可及时通过法律向卖方索赔。

请注意，在产权登记过程中，有些手续需要卖方协助办理，这一条必须在合同中列明。产权登记费用，一般由买方承担。

若您买的是商品房，则按有关规定，开发商在交房时应向房管局做好商品房竣工产权总

1登记，并在领取《竣工验收证书》后的5个月内为购房者申办房地产证。

由市房地产产权监理处开设的办证情况查询热线2001年3月1日正式开通，查询热线号码为：96899699(拨通号码后，只需输入要查询的项目收件收据号码即可)

4.怎样办理产权证

1）、何时办理产权证

房屋买卖当事人签订的商品房预、出售合同或房屋买卖合同依法生效后30日内双方应到房地产产权登记部门办理房地产产权证。

2）、产权证办理的基本程序

A、买卖双方至产权登记部门，上交办理产权证的相关资料：

商品房：个人身份证、房屋登记申请表、商品房购销合同书（或预售合同书）、房屋分户平面图、缴款发票、交易监证文书。

拆迁安置房：个人身份证、房屋登记表、房屋拆迁证明书、房屋拆迁产权交换证明书或购房证明书、原房屋产权注销证明、房屋拆迁安置补偿结算单、房屋分户平面图、缴款发票。单位新建房：法人资格证明（法人代码证明或营业执照、房屋登记申请表、建设项目批文、征地批文或用地许可证、征地红线图、建设许可证、建筑红线图、建设设计防火审核意见书、竣工平面图、房屋总平面图、房屋分层平面图、竣工验收报告）。

个人新建房屋：个人身份证、房屋登记申请装、建筑许可证、建筑红线图、建设设计防火审核意见书。

B、申请人上交资料后，房屋产权登记部门会开出收件收具，注明领证日期，领证日期一般距交件日期10天３个月左右。

C、产权登记部门将对所收资料进行审核，如发现申请人所交资料不全等特殊情况．会按房屋登记申请表所上所用申请人电话通知申请人．并顺延办证时间．

5.房屋所有权

房屋的所有权，是指在法律规定的范围内，对房屋全面支配的权利。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，房屋的所有权可分解为占有、使用、收益和处分四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容

房屋的占有权，通常由所有权人在房地产买卖中也称业主、房主、房东来行使，但有时也由别人来行使，这也就是使用权与所有权分离。例如房屋出租，房屋出租合同将房屋的占有、使用权转给非所有权人来行使。这时，房屋所有权人并不因而丧失对房屋的所有权。

房屋的使用权，是指房主按照住房性能对房屋进行事实上的利用。同样通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。房主将房屋租给他人使用，并不失去对房屋的所房屋的收益权，是指房主收取房屋这项财产所产生的某种收益。例如出租房屋，房主从房客处收取租金。有时房主也将部分收益权通过法律形式转让给非房屋所有权人。例如，房客可利用租来的房屋改为从事一些收益性经营活动，收益按照一定的比例，一部分交给房主，一部分留给自己。

房屋的处分权，表示房屋所有权的归属，是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权一般由房主行使，房主可以确定房屋使用权、继承、赠与对象。有时房屋处分权也与所有权分离。如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若是到期不能清偿债务，房屋的所有权也就转归债权人所有，债权人此时就可行使房屋的处分权。

获得房屋产权的方式

日常生活中，住房问题是一个很重要的问题，它直接影响到我们的生活和工作，随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，房屋成了极其重要的商品。与房屋有关的一个重要问题，便是房屋产权。什么是房屋产权？取得房屋产权有哪几种形式？这都是我们平时谈起的话题。本文根据我国法律的有关规定，结合社会上出现的一些情况，简单地介绍一下房屋产权取得的几种形式。

所谓产权，就是房屋所有权。所有权在我国法律中是这样定义的，即所有人依法对自己的财产占有、使用、收益、处分的权利。产权就是产权人对房屋占有、使用、收益、处分的权利，产权人的这四种权利有时全部归产权人所有，有时则不全部归产权人所有，例如使用权，产权人本身拥有房屋的使用权，但当产权人将房屋出租时，则该房屋的使用权转归承租人所有。依据我国法律规定，房屋产权可以通过以下几种形式取得：

一、通过购买而取得。

购买是人们取得产权的一种主要形式。日常生活中，人们的购买行为一般分为下列几种：一是从开发商手中购买商品房，这类购买中又有购买现房和期房之分；二是从私房主手中购买私房，这类购买中有购买二手房和购买私房主自建房之分；三是购买房改房，这类购买中

有以标准价购买和以成本价购买之分。在购买时应注意以下几个问题：第一应考察所购房屋是否合法，有关手续是否齐全，卖房人是否有合法身份；第二应与卖房人签订购房合同，在合同中应详细地写明房屋的地理位置、购买方式、价款、付款方式、双方的权利义务等条款；第三，应及时到房管部门办理登记、过户手续。

二、通过建设而取得。

这是房屋产权的一种原始取得，是指建设者投入一定的资金建造房屋，则该建设者对其所建房屋享有产权。通过建设而取得产权的，在产权取得前或建设过程中应注意下列问题：第一应注意建设用地的合法性，即是否经有关部门批准；第二应注意有关手续的合法性，即是否有立项、规划、开工等手续；第三应注意房屋质量是否合格，即是否有质量检验合格单。如果上述应注意的方面有问题，则建设者不一定能取得产权。

三、因为受赠而取得。

这种产权的取得方式是指原产权人通过赠与行为，将房屋赠送给受赠人。在办理房屋赠与手续时，赠与人与受赠人应签订书面赠与合同，并到房管部门办理过户手续，但如果赠与人为了逃避其应履行的法定义务而将自己的房屋赠与他人时，如果利害关系人主张权利的，则该赠予行为无效。

四、因为抵押而取得。

所谓房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。由于抵押是一种担保行为，当债务人不履行债务时，则抵押权人有优先受偿权。在享有优先受偿权时抵押权人有权将抵押物归为己有。通过这种方式而取得产权时，应注意以下几点：第一，抵押人与抵押权人应订立书面合同；第二，应当到有关部门办理抵押登记手续；第三，应当注意抵押房地产的合法性；第四，如果抵押到期，债务人不能履行债务，则应根据抵押合同的有关约定，办理有关手续。

五、因继承而取得。

我国的《继承法》中所列遗产的范围中有房屋。所谓房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。当继承发生时，如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行折产，持原产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续

第四篇：农村产权制度改革问题思考

农村产权制度改革工作面临的问题与思考

西航港街道办事处 朱礼学

一、房屋与宅基地确权主要存在的问题

农村产权制度改革是农村集体经济制度的一项重大创新和探索，西街办在大力宣传和积极推进农村产权制度改革过程中，农村房屋与宅基地确权存在的问题相对较多，主要表现在以下几个方面：

（一）、技术层面：

目前国家尚未出台农村房屋面积测绘标准，因此房屋面积认定尺度不好把握。

（二）、政策层面：

1、在过去农房建设过程中国家没有明确的标准和法规对农房建设的层高、建设设计、报规、报建等进行规范，而本次确权对三层以上房屋要求出具规划、设计、质检方面手续，这样操作很难。农民要求不论是哪一年修建，不论层高是否超过3层，修建过程中是否正规设计、正规报建、质检都要求确，否则拒绝确权。

2、国土法规定一户一处宅基地，人均用地指标为35㎡，由于历史原因辖区存在一户两处宅基地和人均宅基地超过35㎡，超规定指标用地修建的建筑物怎样确权。

3、家庭成员中有非集体经济组织成员，怎样确定其房屋的所有权或共有权。

4、担心因宅基地人均超过35㎡上修建的房屋被强拆而拒绝房屋确权。

（三）、房屋与宅基地确权面临具体问题及确权对今后拆迁工作的影响

1、农民要求房屋不论宅基地是否超过人均用地指标35㎡（或一户多处宅基地），有多少房屋就要求必须确多少，否则拒绝确权，如果全确，未来拆迁成本和难度会加大。

2、过去因为没有强调宅基地的使用权界定，因此农房拆迁后，宅基地自动回归集体经济组织，有关征地拆迁土地赔偿所得这一块全归集体经济组织进行了人均分配。产改后农民取得宅基地使用权后，如果其宅基地将来被征用，被拆迁人可能要求其宅基地征地补偿全额归其所有，这对已拆部分农户不公平。

3、部分家庭由于其成员组成复杂（有集体经济组织成员，有非集体经济组织成员），房屋建设主要由家庭成员中非集体经济组织成员全额或部分投资，因此家庭成员非集体经济组织成员要求成为产权所有人或共有权人，否则拒绝确权。一旦非集体经济组织成员成为房屋所有权或共有权人，今后如果房屋被拆，非集体经济组织成员的房屋所有权或共有权人可能要求与集体经济组织成员一样享受房屋安置，这与现行拆迁补偿政策相悖，这给未来安置带来极大困难。

二、农村土地承包经营权确权主要存在的问题

（一）、技术层面：

本次农民承包地丈量是手工丈量，而今后所有征地勘界均委托专业测绘队伍采用GPS测量，这二者之间必然存在较大差异，未来这些差异怎么处理？

（二）、历史沿革层面：

1、部分社区居民组（社）部分土地已被征用，而已征用部分土地补偿款已由所有集体经济组织成员全体分配，未被征用的部分土地实际承包人要求确权到户，并长久不变，且依法取得耕保金。这将给已失地部分农民带来极大不公；如果未被征用部分平均分配给所有集体经济成员，权证颁给谁，耕保金怎样发放？

2、因过去引进开发项目或政府出让集体土地，土地已下清但未依法征用的土地，集体土地是否确权，所有权确给谁？

3、198地区过去是农业用地，现大部分已由集体经济组织出租兴建成厂房。因为土地利用性质改变，既不能确为农用地给原承包人，又不可能确为集体建设用地，且因为原有土地界线已破坏，无法勘界分割给各社，该类集体土地无法确权。

4、部分土地因镇与镇、村与村、社与社之间界线有争议而无法确权。

第五篇：围海造田产权问题

一、5类项目用海需报国务院审批：

填海50公顷以上

围海100公顷以上

不改变海域自然属性的700公顷以上项目

国家重大建设项目用海

国务院规定的其他项目用海

国务院审批以外的项目用海的审批权限，由省、自治区、直辖市政府按照各自的权限逐级审批。

二、围海造地形成的土地使用权的转换

海域使用权是使用特定海域的权利，因此，填海造地前应首先按规定取得相应海域的海域使用权，交纳海域使用费，但海域使用权只是用海的权利，填海造地海域变成陆地后，海域使用权自动灭失，所形成土地不再属于海域，方向不可逆，如何配置、如何使用等应按照土地管理的法律、法规办理。《海域使用法》第32条规定：填海项目竣工后形成的土地属于国家所有，海域使用权人凭海域使用权证书提出土地登记申请，换发土地使用权证书。针对该条款，我们认为应当与相关土地管理法律、法规结合起来理解。对按照土地利用总体规划、城市规划和海域规划，应当作为城市建设用地的海域开展围海造地，属于政府供地前的国有土地来源问题（相当于政府供地前征用农民集体土地或收回其他土地使用权人使用的土地并进行前期开发），应当由政府组织实施，具体填海施工工程可由政 府招标确定给具体单位和个人承担。围海造地形成土地后，应按现行土地管理法律法规规定供应和使用。围海造地形成的土地用途不符合《划拨用地目录》的，应办理土地有偿使用手续。土地用途为经营性用地的，应以招标拍卖挂牌方式供应土地。

三、土地使用证转换

要获取围垦土地的土地使用证，必须将农业用海转为建设用海，取得建设用海使用证，再将建设用海使用证转为土地使用证。目前对北洋涂围垦工程主要开展了农业用海转建设用海工作。农业用海转建设用海主要由以下几个步骤组成：1.测量定位及宗海位置图、宗海界址图的编制;2.绘制项目工程总平面图;3.编制海域使用论证报告书;4.邀请专家进行项目评审;5.上报省海洋与渔业局审批;6.缴纳海域使用金;7.下发项目建设用海海域使用证书。