人防工程产权归属问题浅析

第一篇：人防工程产权归属问题浅析

人防工程产权归属问题浅析

发布时间：2010-11-12 14:40:48

摘 要：结合民用建筑修建的防空地下工程产权如何界定问题，一直存在很大的争议。文章对此进行了阐述，以期对大家有一定的借鉴意义！

关键词：人防工程；产权归属；超义务

中图分类号：D922.3文献标识码：A

文章编号：1008-4428（2010）10-99-0

2人防工程大致可分为依法义务修建的人防工程和超义务修建的人防工程。比如说，小区内两幢高层建筑应当修建 “满堂红”人防工程，但开发商不光在高楼下面修建了地下负一层、负二层两层人防工程，还在两幢楼之间的绿地之下也修建了人防工程，将高楼下的人防工程连成一体。若负二层防空地下室属于依法义务修建的人防工程，则多修的负一层防空地下室和绿地下多建的人防工程就是超义务建设的人防工程；再如小区全部是多层建筑，按国家规定应当按总建筑面积的4％修建防空地下室，但开发商共修建了6％的人防工程，则超出的2％即为超义务建设的人防工程。

所以依法义务修建人防工程与超义务修建人防工程是完全不同的两种行为，分别适用《人防法》第4条规定和第5条规定，依法义务建设的人防工程归国家所有，超义务建设的人防工程其使用、受益权(用益物权)归投资者所有，但这里涉及到一个问题，即超义务建设的人防工程的所有权归属问题，能否就可以直接认定归投资者所有呢？结合民用建筑修建的防空地下室(尤其是商品房小区)在政府进行规划审批时，都设定了专门的平时使用的规划用途，如停车场、贮藏室、小区会所等等，往往正是因为平时使用上存在较高的经济价值，才成为多方争议的焦点，成为目前产权纠纷的主要原因。

第一、对于义务内修建的人防工程，其所有权归国家所有，但其平时用途可能根据规划用途用作小区停车场或其他，亦称其平时用途在规划时就已经设定好了，在一般情况下是由人防办和规划局审定通过的。《人防法》对此亦有明确规定：第20条“建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用”第26条“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务，平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能”。

根据规划许可的有关内容，人防工程因为平时使用的规划用途，其使用权已经确定给了特定对象，或由小区业主作为公共的配套设施共同使用，或由某一特定使用人使用该人防工程为小区全体业主提供某项特定服务。根据《人防法》25条之规定，使用国有人防工程的应当领取《人防工程平时使用证》，签订《人防工程使用合同》并交纳人防工程使用费，同时还要做好人防工程的维护管理工作。由此可见，虽然小区内配套的人防工程使用人取得了平时使用人防工程并因此享有经营或收益的权利，但应

当根据国家规定支付人防工程使用费，同时根据《人防工程使用合同》的约定，由国家或授权某个单位承担维护管理责任，或由人防工程使用人承担维护管理责任，在保障防空效能的前提下为经济建设和人民生活提供服务，并保持良好的使用状态。

第二、对于超义务建设的人防工程，目前确定归投资者所有的呼声日益高涨，我们发现在实践中存在以下几种情形：(1)投资者在办理土地出让手续时，就将超义务建设的人防工程的建筑面积计入用地规划的容积率，并交纳了土地出让金或土地使用费，这种情况下投资者取得地下空间使用权，并可以领取人防工程的产权证；(2)投资者取得土地使用权时，因人防工程的特殊属性，国家明确同意将人防工程所占用的地下空间划拨给投资者使用，这种情况下，投资者超义务所修建的人防工程，可参照投资公益设施的有关规定领取人防工程产权证；(3)投资者在签订《土地出让合同》时并无明确约定，但规划审批时投资者按《人防法》第5条之规定，除负担了义务内修建人防工程的费用外，还积极投资建设超比例外的人防工程，由于没有明确该部分人防工程的地下空间使用权，导致申领人防工程产权证时存在法律上的障碍。

笔者认为，超义务建设的人防工程应当归投资者所有。依据如下：首先，投资者在修建该项人防工程取得了用地许可，并符合城市建设规划的要点，履行了各项审批手续，因此超义务建设的人防工程属于合法建筑，并符合物权取得之基本理论；其次，根据《人防法》第5条之规定，投资者取得该人防工程的占有、使用，受益权，并享有受到一定限制的处分权，但此处分权受限制的内容与其他取得产权的人防工程类似，同样是基于法律的强制规定，除此以外，并无明显差别。再次，根据《国防法》和《人防法》的规定，用于国防目的的人防工程建设用地可以由政府划拨，即无偿取得土地使用权。尽管投资者修建人防工程的目的是为了获取经济利益，但国家为了战时防空的需要对此行为予以鼓励并采取优惠政策，该政策在人防工程的建设和平时开发利用上均有明显体现，如减免各项规费、税收以及用水用电价格等。其中，减免人防工程的建设用地(地下空间)使用费，也应当属于国家鼓励投资建设人防工程的具体政策。但该项规定目前只有法律的原则精神，具体内容有待进一步制定。更何况，修建地下人防工程的建筑成本本身就比地上建筑成本高两到三倍，必须考虑到投资者的成本和收益的比例问题制定相应的鼓励政策。因此，超义务建设的人防工程应当归投资者所有。

参考文献：

[1]苏宝纬.人防工程管理与使用[M].军事科学出版社,2006.[2]钱七虎.民防学[M].国防工业出版社,2001.[3]陈亚舟.人民防空概论[M].解放军出版社,2008.[4]王 珏.新时期民防研究[M].解放军出版社,2000.[5]孟勤国.物权二元结构论[M].人民法院出版社,2002.[6]王胜利.人民防空行政执法概览[M].中国人民公安大学出版社,2002.作者简介：

耿宗航,南京大学法学院。

第二篇：人防工程产权

人防工程的产权不属于业主

第五条 国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。

国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

北京首例居民楼下防空地下室确权案一审判决认为

业主不是投资者无所有权

判决书对争论焦点“投资者”的解释值得注意

法院说防空法的“投资者”该这样理解：

即使修建该防空地下

室的成本确为各业主所分担，但其在出资时缺乏主观能动性，也就并非法律意义上的“投资”行为。从成本最终承担的角度分析，将购房者定义为“投资人”，并未区分主动出资与被动负担在法律上的不同意义。如果简单的将购房款等同于投资款，并依此确认各购房人对人防工程享有所有权，显然缺乏逻辑上的合理性。北京市首例居民楼地下人民防空工程确权案10月21日在北京市海淀区人民法院一审判决，法院“不予确认”原告华清嘉园小区15号楼业主所举证据，对他们提出的要法院确认本楼地下室人防工程业主具有所有权的诉求“不予支持”，驳回原告的起诉。

和所有小区居民楼业主都有关联意义的诉讼

原告王先生等9人诉称，2000年10月至2001年3月期间，王先生等9原告以预购形式分别购买了位于北京市海淀区华清嘉园6号楼(现更名为甲15号楼)内的商品房，于2002年6月交付使用。现9原告以购买房屋的房价款中包含了人防工程的造价，人防工程属于公共服务设施、共用设施为由，认为自己系人防工程投资人，应被确认为华清嘉园甲15号楼地下人防工程的所有权人；海淀区人防办立即清退华清嘉园甲15号楼地下人防工程内居住的闲杂人员；返还租金人民币2万元。被告海淀区人防办辩称，原告无证据证明是该楼下人防工程所有人，人防工程系战略设施，属国家所有，且原告购买房屋时签订的购房合同中约定的公摊面积并未包括人防工程。我方代国家对人防工程行使管理权，向使用人收取的是管理费而非租金。原告主张的返还租金系给付之诉，与确权之诉应分别处理，对于人防工程的管理方面的问题亦应另行解决，因此不同意原告的诉讼请求。

北京市人防办的“回复”认为小区的人防设施真正投资人是买房的业主法院经审理查明，9原告与华润置地(北京)物业管理公司(以下简称华润北京公司)在商品房买卖合同的附件中，对于公共部位与公用房屋建筑面积进行约定，其中分摊原则中不包括本案所争议的地下二层防空地下室。在双方权利义务条款中，亦未涉及该防空地下室的内容。

2002年5月28日，华润北京公司与海淀区人防办签订《防空地下室移交书》，将华清嘉园6号楼的防空地下室移交给海淀区人防办。

2003年1月2日，海淀区人防办与华润北京公司签订《使用人防工程责任书》，将包括甲15号楼人防工程(940平方米)在内的小区内的人防工程授权由华润北京公司使用。

2004年11月19日，北京市人民防空办公室(以下简称市人防办)在给北京市人大代表高扬的《关于人大代表对人防工程产权问题的回复》(以下简称《回复》)中有如下阐述：开发商将房屋卖出后，随着房屋产权的转移，实际上他就不再是投资

主体，投资者也就随之变成了购买房屋的人，因为修建地下室的投资已摊入出卖的房价之中而随房屋卖出；国家不仅减让土地出让金，减免了有关税费，还给予了种种优惠条件，因而实际上，国家也是有间接投入的，综合这些因素，加上防空地下室的特殊性，因此我们认为，城市居民小区的防空地下室产权应归国家，使用管理权应归人民防空主管部门；城市居住小区的人防工程真正投资人是购买商品房的业主们，但是按照规划统一配建的居住小区的配套附属设施不仅仅是人防工程，还有学校、托幼园所以及占有一定比例的地面物业管理用房等，均摊入了商品房综合开发成本，这些建筑物的产权是否也应该归属业主们实行共有、共管呢？况且人防工程是国家的重要战备设施，且有特殊属性，其产权归属需要依据国家宪法和相关法律由国家立法予以确定。

目前我国无任何法律、法规对城市居民小区的防空地下室的产权归属予以明确界定。

原告一方面以“人民防空工程的收益归投资者所有”的论断为基础，基于收益权是所有权的主要权能之一，从而推导出投资者即为所有权人的结论。另一方面以物业管理条例的规定为依据，基于人防工程为强制配建设施的性质，主张其属于共用设备设施，因此应由业主享有所有权或使用权。

法院对案件争论焦点———防空法上的“投资者”概念作解释

对于上述两方面的合理性，法院认为：

一、北京市人防办在《回复》中并未确认防空地下室所有权的归属，其针对市人大代表的提问所作阐述应属理论探讨，并不具有权威性及法律效力。

二、防空法上所指“投资”作为法律用语有其特殊含义，强调出资者系为达到一定目的而投入资金，其对投资行为应具有主观能动性，即在实施投资的具体出资行为时，已对投资的内容有相应的认知、对收益有相应的预期、对风险有相应的预见。本案中，各原告在确立商品房买卖合同关系时应明知其所支付的购房款的对价

并不包括防空地下室，因此即使修建该防空地下室的成本确为各业主所分担，但其在出资时缺乏主观能动性，也就并非法律意义上的“投资”行为。北京市人防办在《回复》中是从成本最终承担的角度分析，将购房者定义为“投资人”，并未区分主动出资与被动负担在法律上的不同意义。如果简单地将购房款等同于投资款，并依此确认各购房人对人防工程享有所有权，显然缺乏逻辑上的合理性。

三、收益权确为所有权的四大权能之一，但有收益权，不必然享有所有权，因此原告方主张其有收益权即有所有权的逻辑关系并不成立。

四、基于现状，本案所争议的防空地下室并不在物业区域内，因此物业管理条例的条文对本案并不适用。

基于上述理由，法院对原告方所主张权利的事实及法律依据不予确认，并因此对原告方要求将华清嘉园甲15号楼地下二层防空地下室的所有权确认归原告方所有的诉讼请求不予支持。

原告方要求海淀区人防办返还人民币两万元并承担清退华清嘉园甲15号楼地下人防工程内居住人员的责任，该两项诉讼请求的成立应以确认原告方享有所争议的防空地下室的所有权为前提，鉴于前提尚未成立，该两项诉讼请求缺乏权利基础，故法院对原告方该两项诉讼请求亦不予支持。

但地下人防工程作为强制配套设施，具有特定用途，任何人对不良使用人防工程、设施的现象均有提出异议的权利，可通过相关行政告申等途径予以解决。原告方有关防空地下室被出租、居住使用人扰民、存在安全隐患等当庭陈述应引起海淀区人防办的重视，法院亦将通过司法建议敦促相关部门加强管理。(秦芳芳 李郁)

第三篇：产权归属证明

证明

兹有位于的公司，厂区内的厂房、办公楼、宿舍楼的产权均属公司所有。

特此证明。

***********公司

2014年4月21日

第四篇：通信设施产权归属



一、小区内通信设施的投资主体和通信设施产权归属

依据《电信条例》第四十六条（城市建设和村镇、集镇建设应当配套设置电信设施。建筑物内的电信管线和配线设施以及建设项目用地范围内的电信管道，应当纳入建设项目的设计文件，并随建设项目同时施工与验收。所需经费应当纳入建设项目概算）。原信息产业部《关于加强对电信管道和驻地网建设管理等有关问题的通知》（信部规[2005]330号）规定（民用建筑的开发者和管理者应当将建筑物内的电信管线和配线设施以及建设项目用地范围内的电信管道等电信设施，纳入建设项目的设计文件，并随建设项目同时施工与验收。所需经费应当纳入建设项目概算，并由建设项目出资人负责投资），愿信息产业部、建设部《关于进一步规范住宅小区及商住楼通信管线及通信设施建设的通知》（信部联规［2007］24号）规定（为保障消费者的合法权益,满足广大电信用户使用通信设施的需要,住宅小区及商住楼应同步建设建筑规划用地红线内的通信管道和楼内通信暗管,暗线,建设并预留用于安装通信线路配线设备的集中配线交接间,所需投资一并纳入相应住宅小区或商住楼的建设项目概算,并作为项目配套设施统一移交），建筑规划用地红线内上述通信设施（指电话和有线上网通信设施，以下简称通信设施）应由开发商进行投资建设并计入小区建设项目概算,成本则分摊到业主缴纳的配套费中，等小区建设完毕应作为项目配套设施统一进行移交。依据以上规定，开发商是小区通信设施的投资主体，即谁开发谁投资。

依据《中华人民共和国物权法》第七十三条（建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有），《物业管理条例》第二十七条(业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分)规定,小区内通信设施属公用设施,应归全体业主共有,产权属全体业主所有。业主缴纳的配套费中含有通信设施建设费用，即业主共同出资建设了小区内的通信设施，其产权就应归全体业主这个小区内的“集体”所有。同时，依据信部联规［2007］24号文规定（房地产开发企业,项目管理者不得就接入和使用住宅小区和商住楼内的通信管线等通信设施与电信运营企业签订垄断性协议,不得以任何方式限制其他电信运营企业的接入和使用,不得限制用户自由选择电信业务的权利），小区建筑规划用地红线内通信设施应由开发商投资，等小区建成交付使用后，多家通信运营商可以使用开发商预留的通信接入端囗平等进驻，公平竞争，消费者可以自愿选择通信运营商接受其服务。事实上，小区建筑用地规划红线内通信设施并非开发商投资，大多由一家通信运营商投资，并取得通信设施的所有权，形成独家经营的局面。

二、通信运营商投资小区内通信设施的原因

一个小区开发建设时，供水、电、暖、气及通信等公用配套设施建设都同步进行。供水、电、暖、气等公用企业基本上仍为独家经营，这些公用企业因为没有竞争对手，在小区建设时不会在里面进行投资。开发商只有按设计规划要求，自己投资供水、电、暖、气配套设施。在通信市场中通信运营商是多家的，在提供通信服务方面就会存在多家通信运营商竞争的局面。一些通信运营商为扩大市场占有率而进行“圈地”，用合同等形式和开发商约定在小区内独家进行通信设施投

资，并取得通信设施所有权。而开发商为了减少开发成本，更会乐意让通信运营商进行投资。等小区建成并移交使用后，因通信设施所有权属某通信运营商所有，该通信运营商不会让其他的通信运营商利用其建成的通信设施的端囗进驻小区开展经营，以其在小区内独家通信经营权来获取最大利润。其他的通信运营商面对人家的“势力范围”只能是望而却步，而消费者更是无法选择，只得接受一家通信运营商提供的通信服务。

三、对通信运营商和开发商行为性质的认定和处罚依据

通信运营商为争取交易机会，以投资为手段，投资本不应该属于自己投资范围的小区内通信设施，以达到在小区内独家经营通信业务之目的，其行为是否构成商业贿赂？从商业贿赂行为构成要件来看，商业贿赂的主体是参与市场交易活动的单位或其个人，通信运营商和开发商都是取得营业执照，参与市场交易的单位。主观方面是为了通过收买达到销售或购买商品的目的。通信运营商在小区内投资，目的就是进行通信业务经营；客体方面表现为通信运营商通过投资通信设施，取得小区内独家通信经营权利，排挤了其他通信运营商，剥夺了消费者的自主选择权，其行为背离了诚实信用原则和公认的商业道德，损害了公平竞争的市场准则，损害了其他经营者和消费者的合法权益，扰乱了市场竞争秩序。客观方面即具体行为表现为通信运营商采用投资手段买通开发商。根据以上分析，通信运营商和开发商行为属《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款、《关于禁止商业贿赂行为的暂行规定》第二条和第四条所指违法行为，通信运营商构成商业贿赂行为，开发商则构成收受商业贿赂行为。应依据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十二条、《关于禁止商业贿赂行为的暂行规定》第九条规定进行处罚。

四、调查取证中应收集的基本证据

一是通信运营商和开发商双方签订的通信投资协议等合同。可证明通信运营商在小区建筑用地规划红线内进行投资，以及投资通信设施的范围，取得的独家通信经营权利。其中，有些协议中使用类似“独家”字眼，明确规定开发商只允许投资的通信运营商在小区内进行通信业务经营。有些为避开不公平竞争的嫌疑，不在条款中进行类似的约定，但是协议中约定通信运营商在小区内进行投资并取得通信设施的所有权也表明了其“独家”的性质。检查时如发现有些协议中约定的投资行为完毕，且投资完毕时间已超过两年，则看其双方的协议中约定的“独家”经营权的时间。如果“独家”经营权约定的时间在查处的时间内，则应该认定仍在追责的时效内。因为双方的行为仍为不公平竞争。

二是开发商开发小区成本明细账。可证明开发商在开发小区时，未在通信设施中进行投资。

三是通信运营商在小区内进行通信设施建设的技术文件，和施工单位（通信运营商一般做为建设单位将工程发包给施工单位）签订的施工合同，投资通信设施购入设备原材料财务证明，拔付施工单位工程款的财务证明，通信设施工程入固定

资产账证明。可证明通信运营商是是投资主体，以及投资的数额，已入固定资产账可证明产权归属通信运营商所有。

四是施工单位在小区内从事通信设施建设的证据。主要为施工合同，进行施工的技术性文件以及拔入工程款的凭证。可证明施工单位为通信运营商在小区内进行施工，且由通信运营商将工程款拔给施工单位，而非由开发商拔付。

五是在小区通信业务开通时，可由投资的通信运营商、开发商和小区物业管理企业进行证明其他通信运营商没有进驻小区经营。必要时，也可以到当地别的通信运营商取得没有进驻和无法进驻的证明。同时，还要对各个涉案当事人进行询问，对所有的证据进行“串联”互相印证以形成证据链。以上证据只为基本的，具体到个案，如果通信设施的投资主体是开发商，开发商再以租赁的形式，采取和通信运营商签订收取租赁费的“排他性”协议方式，或者通信运营商在小区内进行部分投资以控制小区内的通信经营权等要具体情况要具体分析，以便取得有关证据。

五、综合治理，确保通信市场公平竞争秩序，维护经营者和消费者的合法权益

在现阶段，小区建筑市场中涉及通信商业贿赂行为应该比较普遍，该行为阻碍了通信市场机制的正常运行，干扰了通信经营者之间的公平竞争，阻碍了通信技术的进步和通信服务质量的提高，更为严重的是损害了消费者的合法权益。应采取以下方法综合治理，确保通信市场公平竞争秩序，一是加大打击力度，对商业贿赂行贿和受贿双方都要进行处罚，构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。同时应将处理过程作为一个普法的好机会，教育双方应该依法经营，坚持公认的商业道德。二是可以由工商部门牵头，召开由纪委、监察、建设、通信管理部门和通信运营商共同参加的座谈会，达成共识，杜绝此类行为的发生。三是促成通信运营商之间签订协议，承诺在小区建设中不进行投资，在已建成小内平等进驻、公平竞争，给消费者提供质优价廉的服务。四是对由通信运营商投资的通信设施，可以由开发商进行购买、业主进行诉讼或其他方式确认业主对其所有权，对外平等租赁，各通信运营商合法进驻、公平竞争，确保消费者自主选择权和业主的合法收益权。

第五篇：物业管理用房的产权归属

物业管理用房的产权归属 时间：2007-6-18 16:48:40

请问，小区物业管理用房的产权归全体业主所有，可以发产权证吗，如果能登记发证，所有权人是谁。如不能发证，如何体现产权

答：国务院《物业管理条例》第38条规定：物业管理用房的所有权依法属于业主。但是相关部委对

物业管理用房如何办理权属登记未做出相关规定，所以我市暂未办理，待新规定出台后按新规定办理。

物业用房不得少于50㎡

市府办下发通知，住宅小区物业用房面积比例应不少于管理区域的千分之二

日期：[2010年1月12日]版次：[QA03]版名：[中山读本 政闻]稿源：[南方都市报]网

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本报讯(记者 杨同峰)住宅小区建设应当按照不少于物业管理区域总建

筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。昨日，中山市政府办下发《关于

住宅小区建设配置物业服务用房的通知》(下简称《通知》)，其中业主委员

会办公用房最低不少于10平方米。

物业用房所有权归业主

按照《通知》，物业服务用房最低不少于50平方米、最高不超过300平

方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于10平方米、最高不超过60平

方米。分期开发建设的物业，应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房

屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。

《通知》明确了物业服务用房的所有权限：物业服务用房所有权依法属

于业主，不得改作他用。此外，如何选址也有规定：物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。

无需办房产证也不公摊

《通知》称，发布前没有配置物业服务用房的住宅小区，市府支持、鼓励建设单位参照以上条款予以配置。正在使用的物业服务用房，由建设单位或物业管理公司代理业主到市房管部门办理所有权初始登记。

《通知》还明确，市规划部门在审批建设项目规划建筑设计条件时，明确项目物业管理服务用房的规划要求；在审批《建设工程规划许可证》时，在图纸中明确物业服务用房位置，并在许可证附件“其他面积”一栏中明确面积，并办理规划验收；市建设行政主管部门在办理竣工验收时，按照规划建设项目规划建筑设计条件要求验收物业服务用房。物业服务用房只作登记，无需办理房产证，也不作公摊。

现状

中山多数物业房被物业公司占有

近几年来，中山对物业服务用房的建设标准已纳入房地产建设规划审批的必备要件，其建筑面积不计入业主公摊，属全体业主共有。

但在实际中，中山多数小区的物业服务用房，或为开发商提供，或为物业公司购买所得，或者面积纳入业主公摊，多数没有建立独立的物业服务用房。一些开发企业以物业服务用房没有公摊给业主为由，更替物业时据为己

有。有的开发企业修建的物业服务用房供小区前期物业公司(多为开发商自身物业企业)使用。一旦开发商自己的物业公司撤出小区后，就让后期物业租用物业服务用房，产权还是属于开发商。