产权式酒店的税务问题

第一篇：产权式酒店的税务问题

产权式酒店的销售风险原来一直有争论，大多是从经营管理的难度等方面来探讨，本文从税务角度的分析是一种比较现实和客观的角度，从中看出来产权酒店确实存在不少需要克服的现实问题。里面涉及的税务种类大家可以积累起来，在有具体项目需要测算的时候有可能用上。

产权式酒店的税务问题

产权式酒店在中国落地生根，最早是房产开发商借以融资、盘活资产的一种方式，它对于开发商而言不失为一种较好的营销策略，对促进房地产市场的发展有其积极的作用。由于它的固有缺陷，在开发商、投资者、酒店管理方以及税务机关监管等均存在涉税风险。

1、房产开发商

开发商将产权式酒店销售给投资者（业主），按照规定主要应该缴纳以下税金：

（1）营业税金及附加

根据《营业税暂行条例》规定，开发商需要缴纳5%的营业税。同时还需要缴纳城市建设维护税、教育费附加。

（2）企业所得税 根据“国税发〔2006〕31号文”等相关规定，开发商取得了销售的预收款即需要按照25%税率的预缴企业所得税。

（3）土地增值税

按照《土地增值税暂行条例》等相关规定，开发商销售产权式酒店给业主，需要缴纳土地增值税。

（4）印花税

根据“财税[2006]162号文”规定，销售产权式酒店而签定的购房合同应按产权转移书据0.05％缴纳印花税

2、投资者（业主）

（1）购买环节

A、契税

根据《契税暂行条例》的规定，投资者（业主）购买了产权式酒店，就应该缴纳3％-5%的契税。

B、印花税

投资者（业主）签订了购买产权式酒店的购房合同，应该缴纳0.05的印花税，还应按权利许可证照，按件交纳印花税五元。

（2）收取房租环节 业主（投资者）将所购买的产权式酒店委托酒店管理公司进行经营，并向其固定收取明年投资额10%以上的投资收益。对于这样的投资收益只能界定为出租房屋的租金收入。因此，主要涉税有：

A 营业税及附加

《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函[2006]478号）明确规定：

投资者（业主）按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业-租赁业”征收5%的营业税。

同时按照相关规定还应该缴纳城市建设维护税、教育费附加。

B、房产税

根据《房产税暂行条例》规定，业主对外出租房屋，房产税以租金收入为计税依据，税率为12%。

C、土地使用税

根据《城镇土地使用税暂行条例》规定，对业主拥有的产权式酒店，应该按照《国有土地使用权证》所载面积征收土地使用税。

D、个人所得税 《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函[2006]478号）明确规定：

投资者（业主）按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。

【税率】：按照“财税[2000]125号”规定，对个人出租房屋取得的所得暂减按10％的税率征收个人所得税。

【计税依据】：按照“国税函[2002]146号”规定：

个人出租财产取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除相关费用。

3、酒店管理方

酒店管理方一般均是房地产开发商出资成立的管理酒店的公司，也有可能是开发商聘请的专业酒店管理公司。酒店管理公司承担着酒店经营管理的重要职责，它主要涉及以下税金：

（1）营业税金及附加

根据《营业税暂行条例》及相关规定，对酒店管理公司取得的经营收入，应该征收5%的营业税金以及相应的城建税、教育费附加。

（2）企业所得税 根据《企业所得税法》规定，酒店管理公司应该就其经营的净所得缴纳25%的企业所得税。

（3）代扣代缴投资者房租收入的个人所得税

根据《个人所得税法》相关规定，酒店管理公司是个人所得税的扣缴义务人，按照税法规定代扣代缴个人所得税是扣缴义务人的法定义务，必须依法履行。

（4）代扣代缴投资者（业主）的营业税、房产税、土地使用税

一般说来，主管税务机关均会要求酒店管理公司代扣代缴投资者（业主）应该缴纳的营业税、房产税、土地使用税。

A 面对主管税务机关没有政策依据的代扣代缴如果不执行，势必加深与税务机关的征纳矛盾；

B 如果代扣了投资者的相关税金，相当于直接减少了投资者的收益，也会加剧与投资者的对立。

因此，酒店管理公司是否代扣代缴投资者的营业税、房产税、土地使用税，如何应对主管税务机关、投资者，就显得十分尴尬，甚至处于两难的境地。

4、主管税务机关 由于购买产权式酒店的投资者均是自然人，主管税务机关如何有效征收投资者出租收入的营业税、房产税、土地使用税，不能说税务机关是束手无策，起码是成为了征管的难题之一。

（1）委托酒店管理公司代扣代缴

如果主管税务机关委托酒店管理公司代扣代缴，对强化这一部分税金的征管意义重大。但是没有充分的法律、政策依据，酒店管理公司很难履行代扣代缴职能，投资者已可能不认可这种没有法律、政策依据的代扣代缴。

（2）主管税务机关直接征收

面对人数众多的购买产权式酒店的投资者，主管税务机关直接征收的难度可想而知。不仅增大了征税成本，而且极有可能导致国家税款白白流失。

从上述分析可知，产权式酒店模式对于开发商（含酒店管理方）、投资者以及主管税务机关都存在较多的税务问题。由于税收问题很可能导致开发商无法兑现对投资者收益回报的承诺，投资者的利益得不到有效保障，国家的税款也可能会有所流失，更有甚者完全有可能形成严重的社会不稳定因素。

（三）解决产权式酒店法律、税务问题的思考 产权式酒店这一新生事物，对于开发商及时回收资金、拓宽投资者的理财渠道，应该是一种有益的尝试。但是，也必须正视因产权式酒店而产生的法律、税务问题。为了寻求解决方法与措施，最大程度地保障开发商、投资者的权益，降低涉税风险，减少国家税款流失。笔者认为可以从以下两方面考虑：

其一，完善相关法律手续，降低法律风险。

1、开发商在产权式酒店的促销广告中应该“诚信为本”，不仅要宣传其投资收益的利好，而且要明确告知投资者所存在的涉税风险。

2、开发商在与投资者签订《商品房买卖合同》时，应严格执行《合同范本》，不能出现 “售后包租”以及类似的相关内容，以免造成违法合同。

3、开发商应该对酒店的餐饮、会所等娱乐休闲配套设施向投资者作出不予销售的承诺。产权式酒店在开业后，便将此产权抵押给银行，以作为对业主回报承诺的担保。

4、为了保证开发商能够实现关于投资收益的承诺，投资者应该同开发商签订《担保投资收益补充协议》，以保障投资者的权益。

其二，多角度防范涉税风险，以保障各方权益。

1、产权式酒店的《商品房买卖合同》签订后，开发商指定或委托一家酒店管理公司与投资者签订《委托管理合同》，酒店管理公司以第三方的名义对投资回报作出承诺时，必须对相关税收政策进行明示，以免误导投资者。

2、投资者应该全面地、理性地分析产权式酒店的投资回报问题，特别是对占投资收益额近30%的涉税支出要有充分的考虑。

3、酒店管理方应该对自身经营的涉税风险有一个清醒的认识，对是否按照主管税务机关要求代扣代缴投资者相关税金要有一个明智的选择，并有解决问题的预案措施。

4、针对产权式酒店出现的如何征收投资者的相关税金（营业税、房产税、土地使用税）的现实问题，为了保障国家税款的不流失，建议国家税务总局出台有关税收政策，以利基层主管税务机关加强对这一部分税金的征管。

综上所述，对产权式酒店这种创新模式的认识，应进一步深化。我们应该不断研究与探讨在产权式酒店模式下如何降低开发商、投资者的涉税风险，如何完善和强化税收征管措施，探索和拓展其纳税筹划空间。所以，产权式酒店的优势对开发商、投资者而言不能简单总结为是一块可口的“馅饼”，它在法律、涉税等方面的风险也不能说就是“陷阱”。

第二篇：产权式酒店经营现状问题探讨（范文模版）

产权式酒店经营现状问题探讨

一、概念阐释

产权酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，大多是依托于当地旅游资源，将业主闲置的房产和酒店的大门向社会打开，对公众推出一种既是消费又是投资，既是置业又是增值的全新概念，符合现代经济资源共享的原则。

产权酒店的每间客房拥有独立房地产证，产权归投资业主。业主可自用也可转让、抵押、赠送、继承等；业主除选择全自用外，也可选择委托经营管理，可根据酒店经营所获得的利润进行分配，达到休闲自用、置业投资的多元目的。

二、产权酒店的类型

国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利,我国称之为“分时度假”；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。

三、产权酒店的经营特点

产权酒店一般都位于著名旅游城市或旅游景点，拥有充足客源，业主可从其客房经营利润中获取分红，经营有方的酒店还会带来物业的增值效应。

除了获得酒店经营的赢利回报、物业产权、物业增值，业主还获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。业主或其家人、朋友可以来此度假休闲，远离都市喧嚣，在美丽迷人的自然风光中寻找返璞归真的情怀，追求悠然自得的健康生活方式。

这类酒店的客房70%是中产家庭投资，30%左右是企业集团购买。家庭投资主要是为了增值和分红，集团购买一方面用于投资，另一方面用于员工度假或公司招待客户使用。

四、产权酒店的几种运作模式

1.固定回报，限制入住

业主将自有物业委托发展商经营，发展商每年提供固定回报给业

主，同时提供一定期限的免费入住给业主，超出免费期限的入住须另行支付房租。

2.不固定回报，不限制入住

业主与酒店共享盈利，共担亏损，但入住酒店不受限制。

3.限制入住，不承担亏损

酒店每年提供一定期限的免费入住给业主，业主只分享酒店经营利润，不承担亏损

4.不参与经营，完全自用

业主可完全保留自有客房不作经营出租，随时入住自己的物业，发展商仅提供酒店式物业管理服务，业主不参与酒店利润分配。

五、产权酒店运作出现的若干问题

1.发展商在产权酒店中所扮演的角色

在产权酒店中，发展商通常扮演多重角色，除了作为酒店物业的开发者外，同时还是会是酒店的管理者（特别是酒店开业头三年），受业主的委托对酒店的经营管理负责。为确保酒店经营的稳定性和延续性，发展商自己通常会保留部分物业产权，当发展商将自有物业与其他业主的物业一起投入经营时，同样也成为酒店的业主之一，享有与其他业主同等收益的权利，同样分担风险的责任，一旦经营不善出现亏损，其承受的损失比一般业主更大。

2.业主的权利

业主对其拥有物业依法享有占用、使用、收益、处分的权利。由于业主的物业是一种特殊的酒店物业，就国际上对产权式酒店的普遍原则，业主在行使这类物业权利时应受到产权式酒店这一性质的约束。占有权

是指业主对其物业的直接占有产权权利（有独立房产证）；使用权是指业主在不委托经营时，完全自用，或将物业委托经营管理时，只享有按合同约定的部分使用权；收益权是指业主如果将物业委托酒店作统一经营时，享有根据委托合同取得利润回报的权利；处分权是指业主可将自己物业进行抵押、转让、赠送、继承的权利。同时，业主的委托只是其物业的使用权和经营权，并非以该物业产权入股酒店法人公司，因此业主购房、委托经营、享有分红等等都不代表成为酒店的股东或董事。

2.业主入住与酒店赢利的矛盾

对于没有承诺每年可以免费给业主入住酒店若干天的企业，这个矛盾可以认为不存在，但多数产权酒店还是有一定数量的自住天数给业主使用。

酒店要达到赢利的目的，需要有足够的客房用于经营性的出租，对位于旅游景点的产权酒店来说这一点尤为重要。在旅游的旺季，大量游客到来，对酒店客房的需求增加，正是酒店出租率最高，房价也是最高的时候，同时也会是业主入住自有物业的高峰期。业主在旅游旺季大量入住酒店，必然造成酒店可供出租的客房减少，预算所能获得的赢利空间则大受影响。

而淡季期间，出租率下跌，空置房间大增，业主入住也将大幅回落，这时如何有效拓展市场销售以维持经营效益，尽量提高联营业主的投资回报，则是酒店管理者头痛的问题。

3.酒店经营权的权属问题

由于酒店业属于特殊行业，在政府的规划下，必须经过工商局、旅游局、公安局、税务局、文化局、卫生局等多个政府部门的审批、注册和监管。因此，作为一间酒店只能是一个经营整体，无论是产权式或一般酒店的模式，其经营管理和物业管理都是必然不可分割的，其经营权属当然是归于工商注册者。业主拥有的物业如需经营，必须委托这个具有酒店经营资格的机构去实现（除非业主本身同时就是该酒店的经营资格者）。

产权式酒店物业是有别与一般住宅物业的特殊商品房。从以上的分析可知，其特殊之一就是业主只购买了一个经营实体的某一房间占有权，产权固然为业主享有，但使用权（含经营权）必须受到一定限制。因为他没有同时、也不能够购买酒店的经营权。只有酒店法人公司才具有这个酒店实体的经营权。

酒店既是合法持牌经营企业，为市场营销推广，每年巨额开支用于广告、赞助、市场促销、客户推广、参与社会公益活动等，为酒店树立形象，争取客源。这些工作活动的直接费用从酒店经营成本中开支，其直接和间接利益又由参与经营的业主分享。因此，选择委托经营的业主，其物业出租经营统一由酒店管理公司管理，这方式使个人权益均等，其利润分配才会体现公平合理。

如果个别业主在享有自用期内住房时，既以业主身份每年均沾酒店统一管理的利润分成，却又利用酒店良好的市场基础和社会形象下，暗中抽离自己的物业，以“自用”名义甚至联合多户业主以酒店名义私下经营出租。这些业主由于占用酒店上述的优势资源，其出租成本（除购房外）极低，常常以大幅低于酒店的价格吸引客人在他们手上订房并私下取得出租所得。

这种行为首先侵犯了酒店的经营权，其次在多方面干扰了酒店整体的经营管理，侵占了酒店和其他业主的利益。自己作为酒店的业主，自己却发动恶性低价冲击酒店的控制房价。给酒店正常的经营管理带来有害的冲击。酒店要挺住控制房价则开房率就会降低；如果以低价出租则无法取得足够的利润去支付承诺给业主的回报。这个两难局面的状况,很大程度就是产权式酒店经营权属缺乏法律支持所致.4.业主对自有物业拥有的自由度

这一问题在上文“业主权利”中已作阐述，但是，对于相当部分

产权式酒店业主来讲，自己的房间怎么不能自由使用仍未能理解接受。难点之一是：规范的发展商在产权式酒店物业销售时，采用国土房地产部门之《房屋买卖合同》文本中对此并无明确之规定条文，往往需要由发展商以合同附则予以确定；然而这种双方约定的内容是否符合法律精神？如果有违法律精神的约定又怎能成立？难点之二是：拥有一间客房的业主将房间留作自用，不参与经营（往往有产权式酒店指定必须参与联合经营），就其占有权属而言本是不可否认的。但这个房间能否让业主自由安排亲属、朋友、客人入住（假定业主并无因此而收取利益），应否纳入酒店统一入住管理？酒店是否应由此承担其安全、服务等责任？该业主能否象一般住宅物业般自由使用其房间？谁去核实这类亲戚、朋友是否向业主支付过费用

才取得住房权？

酒店作为一个合法注册经营实体，又能否限制这种与企业经营方式、利益产生直接冲突的情况？在现有对个人财产、物业拥有权和商业经营法规不同角度制定的法律中，同时在这情形下套用就会有矛盾出现，那么产权式酒店自定的约束性规定又能否有理据执行？

上述种种都是放开业主自由使用度后，就会出现而又很难“依法”解决的部分问题。从实际工作中，其实业主应看到自己就是酒店经营基础的一份子，应该维护酒店的整体经营性；并且就业主的利益而言，以其个人“自由度”收取住房之小利益，将可能导致酒店物业价值贬低至普通公寓物业价值，其导致的损失将可能远远大于私自出租的小利益，并且这种损失是殃及每一位业主的！因此，业主在产权酒店中自由度(也就是使用权、经营权)应该受到一定的约束是合理原则。

5.业主监督酒店经营管理的组织

由于产权酒店涉及到投资收益的问题，对业主来说，其经营管理的效益和透明度十分重要，需要有效的组织来进行监管。产权酒店业主物业的收益是通过经营管理工作来体现的，因此单纯的物业管理监督组织如一般住宅物业的“业主委员会”还不能完全执行监督酒店经营管理的职能。而且“业主委员会”的相关条例侧重于没有经营活动的一般住宅物业，对写字楼等商业大厦这类多头经营的物业已显得不足，对于一个产权分散而又统一对外经营的酒店更觉不周。因此产权酒店需要一个能代表业主监督酒店经营与物业管理两方面的工作，又熟悉酒店管理业务，并能代表广大业主利益行事的组织。目前一些产权酒店已开始建立承担管理和经营职能的“监督委员会”之业主代表组织。但因为没有可套用的法规，也使得这些组织的决定，经常难以一一落实，相关政府职能部门也很难作出恰当的评判，使工作仍在“举步维艰”时刻。

六、产权酒店的政策法规急待完善

产权酒店作为一个新生事物，相关的配套政策、法规还不完善。作为房地产项目和酒店项目的结合体，有着其自身的特殊性。目前适用于普通商品房、住宅楼宇和酒店等的法律、法规不能完全套用到产权酒店上，也因此造成了当发展商、管理公司和业主之间出现争议时，发现竟无法可依的局面。诸如对业权使用和收益的规定限制，对酒店或物业的管理费指引标准，对业主组织功能的界定，对资产折旧的摊提与分配，对酒店这类远高于一般物业档次的维修基金标准与使用等问题，轻则争论不休，妨碍经营，重则瓦解产权式统一经营管理（也就是瓦解整个酒店企业），这都应引起政府有关部门的足够重视。目前，在国内已运作或正在筹备中的产权酒店数量正呈上升趋势，势必会出现形形色色的问题和争执，政府部门应尽快出台配套的法律、法规来规范市场，保护投资者和业主的利益，也有利于保护市场行业经济发展。

第三篇：产权式酒店策划书

湖光山舍田园农庄产权式酒店策划书

什么是产权式酒店

所谓“产权式酒店”，就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。产权酒店概念的实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为，目的是获得房地产增值和经营收益。产权酒店只是一个概念，是指由众多普通投资者购买酒店物业项目中的一间或多间客房的一种投资模式，并不是指某单一类型的酒店住宿产品。目前市场上出现的产权酒店的市场定位主要是为各类商务旅游、旅游观光和休闲度假旅游者提供住宿服务，是指分布在商务和旅游城市、旅游风景区、旅游度假区的各类以投资经营为主要目的的旅游星级酒店、全套房酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、主题酒店（或精品酒店）、经济型酒店。

产权式酒店来自于分时度假市场。20世纪60年代的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，最早的分时度假概念由此产生。据此，聪明的开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得了很好的效果，分时度假市场由此形成。

产权式酒店是旅游房产的重要一类，其实质就是“分时度假＋房产投资”。它将酒店的每一单位分别售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司经营或分时度假网络管理，获得一定的投资回报。由于客房利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约15～20年后取得产权。经营有方的酒店通常还可带来物业的增值效应。一般情况下，投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权，可以作为一般投资者在郊区的第二居所或企事业单位的度假基地。

产权式酒店这种新颖的经营和投资方式，目前在世界范围的旅游城市已迅速发展起来。据资料显示，全球就有540万个家庭参与了分时度假网络，全球分时度假物业销售额达到67.2亿美元。近10年来，全世界产权式酒店平均每年以15%的速度递增，预计所有这些表明，产权式酒店正在成为旅游经营的一种重要的经营创新模式，同时成为最受中产家庭青睐的旅游、投资形式。

产权式酒店作为旅游房产发展兴起的房产销售模式，曾经一度红火，但因市场不成熟，人们对投资产权式酒店颇多疑虑，其引发的诉讼不断。

国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，在1995年房地产市场低迷时期，为摆脱楼盘滞销困境而采取的不得已策略。没想到这一不小心就撞上了房产投资新潮的“腰”，它作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式开始风靡全国。北京、上海、广州、深圳、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地开始出现各种形式的产权式酒店，经过一段时期的发展并呈现出旺盛的势头。

可以说2000——2001年是第一轮产权度假酒店开发热潮，以海南为代表的产权式酒店遭遇败绩而结。

然而，从2003年开始的第二轮产权式酒店热并没因此而受影响，产权式酒店继续开工、开盘、开业。

2005年春节黄金周期间，一股产权式酒店的狂风再次席卷海南房地产市场。作为中国新兴的房地产业热点地区，海南的房地产以其独特的自然环境优势赢得了国内消费者的青睐，而产权式酒店又是其中备受关注的“明珠”。

如今在北京、海南等地，产权式酒店又呈现出旺盛的发展势头，新酒店接连开张，给人以市场大有可为的感觉。据不完全统计，目前我国的产权式酒店项目己经发展到200多个，遍布全国25个省、自治区和直辖市。

4月，浙江省临安市钱王大酒店西苑楼开发和推行产权式酒店，十分成功。浙江省的莫干山休闲度假村、宁波南苑、杭州凯利悦等产权式大酒店已形成决策，并付诸实施。

6月初，产权式酒店落户大理。由杭州千岛湖凤凰实业有限公司投资开发的四星级产权式酒店“大理凤凰温泉度假村”在大理市下关西郊塘子铺温泉村(下关温泉)开工建设。大理凤凰温泉度假村是全产权分时度假酒店，其具体操作方式是按单元分别对投资者进行出售，由投资者拥有该单元全部产权，投资者再将所拥有单元委托丽江官房大酒店经营管理，从受益中减去管理费用的赢余获取投资利益，另外可以获得每年四周免费休息度假时间。

业内人士估计，从今年起，全国各地产权式酒店的经营数量将会大幅上升。产权式酒店利在何处？

产权式酒店作为投资类物业的重要形式之一，近年来越来越受到广大投资人士的青睐也是受客观环境影响。

首先，国内房地产积压和饭店出租率下降。经济过热时期，我国各地建起大批房地产项目，经济回落，许多盲目开发的房地产由于价格高、市场定位不准等因素出现了严重的积压。据国家统计局城调总队对全国35个大中城市的调查结果表明，目前这些城市还有6000多万平方米的商品房空置，商品房严重积压。这些积压的房地产中，有相当大一部分位于度假地和旅游城市。

其次，休闲观念逐步成熟。随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后，休闲度假旅游需求已经产生，并形成了一定的市场规模。因此，我国在3～5年内，可望形成具有一定规模的旅游度假市场。这一市场的形成和扩大，将为产权式酒店创造出旺盛的需求。

第三，可投资领域少，可利用资金相对充足。由于在工业技术方面与发达国家存在较大的差距，加上面临加入世界贸易组织后开放市场的威胁，在工业领域的投资需求不旺。以家庭经营为基础的农业领域内虽存在较大的资金需求，但由于经营单位分散，无法吸纳大额资金。资金需求较旺的第三产业中，投入产出效益好的产业也不多。所以，在总体资金短缺的背景下，对资金的有效需求却严重不足。

当然，除了与股市的低迷，人们对基金、信托等投资渠道的不甚了解，银行负利率等客观因素有关外，与产品本身的优势也是分不开的。北京经纬时代房地产经纪有限公司副总经理苏文认为，产权式酒店之所以受到人们的追捧，无外乎以下两个原因。其一，委托经营，省去麻烦。

产权式酒店投资的基本形式为，业主拥有一套星级酒店客房的产权之后，再委托开发商或专门的酒店经营公司出租、打理，自己按时收取租金或年底的酒店盈利分红。这样，对于业主来说，省去了不少管理麻烦。

其二，提供包租，收益稳定。

不少产权式酒店都提供相当诱人的包租服务，每年给予业主固定百分比的回报率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等。业界普遍认为，产权式酒店的投资回报相对于其他类型物业而言，是比较稳定的，并且风险相对也小一些。另外，很多产权式酒店的开发商每年都会提供给业主一定时间的免费入住权，10～30天不等，对于异地置业者而言，这一条件相当具有吸引力。

湖光山舍田园农庄优势与劣势分析

农庄优势：湖光山舍田园农庄的独特之处是它是一个乡土气息浓厚的田园农庄，它拥有江西省独特的风格定位，是一道休闲度假的风景亮点

第四篇：产权式酒店营销策划方案

产权式酒店营销策划方案

产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。下文是聘才网小编为你推荐的产权式酒店营销策划方案，欢迎你阅读。

产权式酒店营销策划方案

xxxx大酒店是xxxxxxxx公司投资，由xxxxxxxx(xxxx)投资有限公司新建的首个投资项目。

xxxx大酒店位于XX北路与XX路交汇处，按“准五星级”标准建设。建筑主体层高21层，建筑高85米，建筑面积33720平方米，7—19层拥有标准客房、三连套套间及豪华套间客房285间。2—6层裙楼为餐饮、娱乐、休闲、会议用房，是广大消费者和旅游客人舒适优雅的高品位场所。

是投资(消费)者买断酒店(部分客房及其他用房)设施的所有权，均可成为酒店的会员。除自己使用(消费)部分时间外，统一将其他时间的住宿权，委托酒店管理方(xxxx大酒店)经营，投资人自已获取红利(租金)的经营模式。

1、退休住宅型：为自己退休后准备后路的住房投资方式。

(1)自己部分时间使用：余下的时间留给酒店方经营获得租金回报。

(2)自己部分房间使用：余下的房间留给酒店方经营获得租金回报。

(3)自己全部房间使用：自己在使用期间与酒店方签订合同书，明确各自的责任与权利。

2、有限自用型：每间客房分割为独立方式出售给投资(消费)者，委托酒店方经营获得租金回报，并获得一定期限免费住居权。

3、单位固定型：集团购买会员式酒店产品，用于投资和单位员工度假、出差、办公、年会使用。

1、正式会员。一个单位或个人投资购买1间客房以上者，均可成为酒店的正式会员。

2、银牌会员。一个单位或个人凡投资购买3间客房以上者，均可成为酒店的银牌会员。

3、金牌会员。一个单位或个人凡投资购买5间客房以上者，均可成为酒店的金牌会员。

1、开盘前预交XX元的会员报名费，到签订购房合同付款时酒店方补助3000元给会员。

2、酒店方给会员提供60—70%的按揭贷款，解决会员的投资与资金困难的矛盾。

3、凡引进一个新会员入会，按新会员投资购买客房金额的5‰奖励给引进(推荐)者。

4、凡银牌会员，均可享受酒店方的特约活动。

5、凡金牌会员，除享受银牌待遇外，还可享受特约的优惠费用和服务。

主题是投资少，回报快，低消费，高享受。

1、投资少。凡投资购买酒店客房的个人或单位，您只需付所购房款的40%，余下的60%款项由银行给您提供按揭贷款。

2、回报快。您在开盘前预交XX元的会员报名费，到您签订购房合同付款时，即时享受酒店方补助3000元的会员报各费。您还提前享受酒店方返租一年的租金。酒店管理方在租用您的客房期限内，每年按购房款的10%支付租金。

3、低消费。凡加盟xxxx(会员式)大酒店的会员。您每年拥有免费15天的住宿权，每月享有1天的免费就餐权。您其他时间的住宿和餐饮消费按90%优惠结价。

4、高享受。xxxx(会员式)大酒店按准五星级标准建设，并高资聘请xxxx佳程酒店管理公司—旗舰酒店南京佳程(五星级)酒店管理，为您提供舒适优雅的住宿、餐饮、休闲、购物的独特场地。酒店内设有特约的优质服务区，为您提供高品位的服务。

1、自然环境差。xxxx市城区内暂无省级定点旅游(点)区，且市级旅游景点较少;

2、投资环境差。政府职能部门不是服务型政府，仍然是监督型政府。周边的工农矛盾尖锐，人们的素质跟不上经济建设发展的需要;

3、交通环境差。xxxx市城区不是周边市(县)的必由之路，各市(县)到xxxx和长沙出差、购物所需时间相差不大。无民用机场和水上航道，洛湛线只开通了货运，酒店不是位于城区的中心区域和政府的所在地区域;

4、融资环境差。正处于国家宏观调控阶段，银行原则上停止了对酒店宾馆的贷款;

5、价格“卖点”差。xxxx市城区内有房地产开发公司30—40家，有5个住宅、工业、政府职能部门开发区域，有大量闲置的房屋和门面。同时，有钱的人不要房子，无钱的人买不起房子。

6、宏观调控差。迎宾馆、九龙、五江集团准备筹建准四星级的宾馆、xxxx宾馆准备改扩建，清泉、星马准备升级，特色各异的大小酒家密度大、抬头仰见。正在兴建的老街环球广场、xxxx步行街、城南步行街、九龙商业广场等也构成影响销售的主要因素。

1、发挥xxxx及市经济技术开发区的优势。做好外地来XX经商客户的重点工作，做好xxxx后勤保障管理部门的工作，把“卖点”瞄准他们。

2、发挥市辖内县、市环境差的条件。做好县、市单位到xxxx购房，作为他们来娄出差、休假、年会的固定型用房。做好有钱群体人员、私营老板，特别是煤炭老板来娄购房。

3、发挥政府部门，龙头企业集体消费的好处。政府部门和龙头企业仍然是消费的主体。

4、发挥外商投资，长沙佳程酒店加盟的品牌效益。积极树立一种“准五星级”高品质酒店旗帜，并积极争取市委、政府对公司工作的支持，使酒店盛装政府挂牌保护的“亮衣”。

5、发挥能吃苦，能拼搏、有水平、有能力销售队伍的作用。选择像“人寿保险人员”一样，具有果敢有力、内在驱动力、内在韧劲、有创新精神、有紧迫感的作为售楼工作人员，经过培训使其发挥应有的作用。

1策划的标准(目的)作用：

(1)必须实现利润的最大化。首次开盘销售达到50%以上视为特优，达到30%—50%视为优秀。销售中期达到60%—70%，收盘期达到70%—100%，就可以实现利润的最大化。

(2)快速塑造高品质楼盘品牌。利用电视、报纸、路灯、广告牌等传媒作用，抓住主要亮点，有重点的宣传会员式大酒店的投资价值，特色及效益作用，使其成为房产投产的品牌。

(3)有效防范和转嫁危机。尽最大努力把客房能卖出80%以上就可以达到利益共享、风险分担的作用，有效地防范投资的风险。尽最大努力使银行能提供60%的按揭贷款，一方面解决了投资购房的资金困难，同时，也缓解投资商资金紧缺的风险。

2、策划方法：

(1)发挥和整理合自身资源优势。一是要看到在xxxx城区内xxxx大酒店是首家“准五星级”的酒店，并有长沙五星级佳程酒店托管的优势。二是有面向xxxx及市经济技术开发区独特的区域优势。三是公司有长期从事房产开发的经验优势。

(2)复制嫁接外界优势。一是要向外地学习产权式酒店的售楼经验。二是要学习xxxx市城区xxxx步行街、xxxx摩托城、xxxx广场售楼的成功经验。

XX年8月12日

第五篇：2014产权式酒店营销方案

2014产权式酒店营销方案

方案一：产权式酒店营销方案

一、整体策略

1、公司简介

公司是由外商巨资打造的集住宿、餐饮、超市于一体的产权式酒店。酒店座落于新余市繁华地段--团结西路6号，周边商业氛围浓厚、交通便利，建有各式客房、棋牌室、会议室近200间，拥有能同时容纳近800人就餐的中餐厅，并设有1800平米的超级购物市场，方便酒店宾客及附近居民。

公司重金聘请星河营销策划公司全程策划管理，着力打造专业超值、简约安全、舒适宜人的时尚型酒店，为社会各界人士提供彰显尊贵品质与精致生活的平台。

2、整体策略

为了带动整个项目产权房的持续热销，成功销售是整个项目营销成功的重要开端。因此，恒基广场为产权房制定的营销目标是：充分发掘产权式酒店的经营潜力和经济价值，结合后期经营的良好前景实现最大可能的销售额,完成3-6层所有产权房的销售。

立足新余市中心商业区及产权式酒店概念，结合区域的特色设计，吸引人气的主力商业设置和新余是仙来区建设后的美好前景，运用多种营销推广手段，分期分批逐步推出。

二、市场竞争分析与商业定位

1、市场竞争分析

通过前期市场调查分析可以发现，新余市产权式酒店发展的非常有限，市场运作也没有成功的案例，本项目基本上没有竞争对手。只是城北有几家酒店式公寓，由于消费者对产权房式酒店、酒店式公寓概念不明容易混淆，对本项目有潜在的威胁，因此需要在商业定位上有所区别并把握时间尽快实现销售。

2、商业定位

恒基广场的商业定位主要为：超市、餐饮、宾馆等。

三、销售方案

1、方案

根据恒基地产的前期运作经验和新余的市场情况，特推出二个销售方案供公司领导比较参考。方案一：

在市场情况好的情况下，先推出位置稍差、较难销售的部分，此方案的优缺点如下： 优点

1）位置较差，适合在开盘时以低价进入市场销售；

2）前期完成70----80%时可开始较好位置的销售，前期的热销可以聚集人气，提供后期的销售价格。缺点

1）可能会出现客户信心不足的情况而影响销售，有一定的市场风险； 2）如前期市场销售情况不理想，将极大影响整个项目的销售。方案二：

先销售位置较好的产权房，预计可以保留部分产权房分期销售外，其他产权房可以在短期内销售完毕，此方案的优点缺点如下： 优点：

1）产权房位置好，虽然单价高但市场接受程度高，能尽快销售回收资金； 2）延续产权房项目的热销，直接以高价树立恒基地产的形象和品味； 3）带动后期的销售。缺点：

产权房销售单价略低，总销售金额可能也略低。作为新余商业中心先期产权房销售，恒基地产在确保经济利益的情况下将尽快实现销售为主要目标，以避免市场风险，快速回笼资金，聚集人气为后期销售打下坚实的基础。因此，在正常情况下，公司可采取销售方案二，实际操作方案还需要根据开盘前一个月的预售VIP贵宾卡认购情况做相应的调整。

2、售楼开放期优惠活动方案------VIP贵宾卡认购方案（略）

售楼预售期采取VIP贵宾卡认购方案，可以顺势摸一下市场行情，能更加准确的制定合理的价格。

四、销售策略

1、销售准备

在销售准备期，将商业中心的其他部门结合进行整体宣传，在产权房热销时设立来访登记，提供长时间的登记和内部认购，争取形成开盘就清盘的形式。

2、销售进度计划 1）准备期

a.制定销售策略和优惠措施 b.制定详细价目表及优惠尺度 c.公司命名和标识设计

d.销售道具的准备（包括楼书、折页、海报、请柬、展板、户型模型、纸袋、小礼品、灯箱等）

e.按揭银行的确定

f.买房流程、客户来访登记管理档案系列表的制作 g.销售队伍的组织和奖金制度的拟定 2）引导期

a.客户预约登记 b.详细价目表调整 c.编制完成讲习资料 d.培训销售人员

e.意向客户联络与拜访

f.售楼场所的模型、卫生等设施的调试 g.内部认购活动和VIP贵宾卡认购 以上方案供领导审阅参考。但方案再好，如果没有一支优秀的销售队伍和良好的执行力，我们也只能是纸上谈兵，所以，万事人为先，我们只有先把销售团队建立起来，再加上领导的智慧和部门的努力，我们的目标就一定能够实现。方案二：产权式酒店营销方案

一、xxxx大酒店的形象

xxxx大酒店是xxxxxxxx公司投资，由xxxxxxxx（xxxx）投资有限公司新建的首个投资项目。

xxxx大酒店位于XX北路与XX路交汇处，按“准五星级”标准建设。建筑主体层高21层，建筑高85米，建筑面积33720平方米，7—19层拥有标准客房、三连套套间及豪华套间客房285间。2—6层裙楼为餐饮、娱乐、休闲、会议用房，是广大消费者和旅游客人舒适优雅的高品位场所。

二、什么是会员式酒店 是投资（消费）者买断酒店（部分客房及其他用房）设施的所有权，均可成为酒店的会员。除自己使用（消费）部分时间外，统一将其他时间的住宿权，委托酒店管理方（xxxx大酒店）经营，投资人自已获取红利（租金）的经营模式。

三、会员式酒店的三种类型

1、退休住宅型：为自己退休后准备后路的住房投资方式。

（1）自己部分时间使用：余下的时间留给酒店方经营获得租金回报。（2）自己部分房间使用：余下的房间留给酒店方经营获得租金回报。

（3）自己全部房间使用：自己在使用期间与酒店方签订合同书，明确各自的责任与权利。

2、有限自用型：每间客房分割为独立方式出售给投资（消费）者，委托酒店方经营获得租金回报，并获得一定期限免费住居权。

3、单位固定型：集团购买会员式酒店产品，用于投资和单位员工度假、出差、办公、年会使用。

四、酒店会员的三个标准

1、正式会员。一个单位或个人投资购买1间客房以上者，均可成为酒店的正式会员。

2、银牌会员。一个单位或个人凡投资购买3间客房以上者，均可成为酒店的银牌会员。

3、金牌会员。一个单位或个人凡投资购买5间客房以上者，均可成为酒店的金牌会员。

五、酒店会员的优惠办法

1、开盘前预交2000元的会员报名费，到签订购房合同付款时酒店方补助3000元给会员。

2、酒店方给会员提供60—70%的按揭贷款，解决会员的投资与资金困难的矛盾。

3、凡引进一个新会员入会，按新会员投资购买客房金额的5‰奖励给引进（推荐）者。

4、凡银牌会员，均可享受酒店方的特约活动。

5、凡金牌会员，除享受银牌待遇外，还可享受特约的优惠费用和服务。

六、xxxx（会员式）大酒店“特色菜谱” 主题是投资少，回报快，低消费，高享受。

1、投资少。凡投资购买酒店客房的个人或单位，您只需付所购房款的40%，余下的60%款项由银行给您提供按揭贷款。

2、回报快。您在开盘前预交2000元的会员报名费，到您签订购房合同付款时，即时享受酒店方补助3000元的会员报各费。您还提前享受酒店方返租一年的租金。酒店管理方在租用您的客房期限内，每年按购房款的10%支付租金。

3、低消费。凡加盟xxxx（会员式）大酒店的会员。您每年拥有免费15天的住宿权，每月享有1天的免费就餐权。您其他时间的住宿和餐饮消费按90%优惠结价。

4、高享受。xxxx（会员式）大酒店按准五星级标准建设，并高资聘请xxxx佳程酒店管理公司—旗舰酒店南京佳程（五星级）酒店管理，为您提供舒适优雅的住宿、餐饮、休闲、购物的独特场地。酒店内设有特约的优质服务区，为您提供高品位的服务。

七、预测影响xxxx（会员式）大酒店销售的主要因素：

1、自然环境差。xxxx市城区内暂无省级定点旅游（点）区，且市级旅游景点较少；

2、投资环境差。政府职能部门不是服务型政府，仍然是监督型政府。周边的工农矛盾尖锐，人们的素质跟不上经济建设发展的需要；

3、交通环境差。xxxx市城区不是周边市（县）的必由之路，各市（县）到xxxx和长沙出差、购物所需时间相差不大。无民用机场和水上航道，洛湛线只开通了货运，酒店不是位于城区的中心区域和政府的所在地区域；

4、融资环境差。正处于国家宏观调控阶段，银行原则上停止了对酒店宾馆的贷款；

5、价格“卖点”差。xxxx市城区内有房地产开发公司30—40家，有5个住宅、工业、政府职能部门开发区域，有大量闲置的房屋和门面。同时，有钱的人不要房子，无钱的人买不起房子。

6、宏观调控差。迎宾馆、九龙、五江集团准备筹建准四星级的宾馆、xxxx宾馆准备改扩建，清泉、星马准备升级，特色各异的大小酒家密度大、抬头仰见。正在兴建的老街环球广场、xxxx步行街、城南步行街、九龙商业广场等也构成影响销售的主要因素。

八、解除销售危机的办法：

1、发挥xxxx及市经济技术开发区的优势。做好外地来XX经商客户的重点工作，做好xxxx后勤保障管理部门的工作，把“卖点”瞄准他们。

2、发挥市辖内县、市环境差的条件。做好县、市单位到xxxx购房，作为他们来娄出差、休假、年会的固定型用房。做好有钱群体人员、私营老板，特别是煤炭老板来娄购房。

3、发挥政府部门，龙头企业集体消费的好处。政府部门和龙头企业仍然是消费的主体。

4、发挥外商投资，长沙佳程酒店加盟的品牌效益。积极树立一种“准五星级”高品质酒店旗帜，并积极争取市委、政府对公司工作的支持，使酒店盛装政府挂牌保护的“亮衣”。

5、发挥能吃苦，能拼搏、有水平、有能力销售队伍的作用。选择像“人寿保险人员”一样，具有果敢有力、内在驱动力、内在韧劲、有创新精神、有紧迫感的作为售楼工作人员，经过培训使其发挥应有的作用。

九、营销策划的标准（目的）作用及方法

1、策划的标准（目的）作用：

（1）必须实现利润的最大化。首次开盘销售达到50%以上视为特优，达到30%—50%视为优秀。销售中期达到60%—70%，收盘期达到70%—100%，就可以实现利润的最大化。（2）快速塑造高品质楼盘品牌。利用电视、报纸、路灯、广告牌等传媒作用，抓住主要亮点，有重点的宣传会员式大酒店的投资价值，特色及效益作用，使其成为房产投产的品牌。

（3）有效防范和转嫁危机。尽最大努力把客房能卖出80%以上就可以达到利益共享、风险分担的作用，有效地防范投资的风险。尽最大努力使银行能提供60%的按揭贷款，一方面解决了投资购房的资金困难，同时，也缓解投资商资金紧缺的风险。

2、策划方法：

（1）发挥和整理合自身资源优势。一是要看到在xxxx城区内xxxx大酒店是首家“准五星级”的酒店，并有长沙五星级佳程酒店托管的优势。二是有面向xxxx及市经济技术开发区独特的区域优势。三是公司有长期从事房产开发的经验优势。

（2）复制嫁接外界优势。一是要向外地学习产权式酒店的售楼经验。二是要学习xxxx市城区xxxx步行街、xxxx摩托城、xxxx广场售楼的成功经验。方案三：产权式酒店营销方案

一、产品简介：

1：项目名称：森发怡和居

2：位置：位于伊经十二路和伊经十三路之间，北林兴林街，南邻飞机场路。

3：配套：市政配套及生活配套相对成熟，区域教育、生活、饮食、教育、娱乐、休闲、购物一应俱全，能够满足消费者生活娱乐需要。4：规模：森发怡和居项目总建筑面积284875㎡，其中产权式酒店5万多㎡，分两期进行开发建设。

二、项目定位 1.客户定位

区域特征：有投资意向的并且经常休闲旅游的客户。职业：个体经营者、企事业单位及公务员管理层高收入者 年龄：30-50岁为主

收入：平均家庭年收入10万元以上

购买心理：重视投资环境、风险和回报率，能够接受新型的投资方式 2.功能定位

1）投资，获取高额的固定投资回报率

2）升值潜力大，位于阿尔山旅游区内，到各名胜景点近、交通便利，生活配套完善，地区房地产有很大升值潜力三项目卖点 1.开发实力

森发公司是兴安盟地区的著名企业，企业资金雄厚，有很多成功开发的项目成例，信誉高、口碑好 2：区位价值

距离阿尔山市区仅半小时车程，居民聚集区，有较成熟的休闲娱乐条件，旅游旺季人流量大，酒店需求旺盛，规划前景好，项目属伊尔施生活地标式建筑群，升值潜力大 3：物业及酒店管理

将成立自己的酒店管理公司并且有专业的经营管理人员，拥有成熟的物业管理 四项目传播思路设计

1.从项目市场定位说起，产权式酒店，是产品功能和市场形态，产权式酒店具有稳定有保障的收益，灵活存储、套现服务，这些是项目的特色，是弥补产品功能和吸引消费者的点，我们将这个点无限放大，于是就形成了一种全新的概念——银行模式的产权式酒店，提供银行模式的按投资成本固定回报率；5年后与酒店收益同步的灵活回报率（回报率根据酒店盈亏情况无关，每年保障回报6%）；提供银行灵活存储的套现服务（拥有独立的产权，投资者可以再任何时刻进行买卖交易）；提供套现服务的后期保障（可在交易后继续执行之前签订的委托协议）2.广告设计思路及风格：

1）诉求方式：思想对接，阐述“老板”的精神价值，由精神层面落到项目诉求； 2）平面风格：前沿、眩目、大气；

广告方案风格：引领城市风，尚享乐财富人生；精英管家，招募酒店老板；中小业主，轻松享乐财富人生；免费请人帮你打理一间“酒店”等

五、宣传手段：

宣传手段主要四类：电视类广告，报纸类,网络类广告,户外类广告宣传主要是为了让产权式酒店的知名度提高，给酒店造势。

1、电视类广告：与刚来伊尔施是做的广告不同，现在主要通过其他的产权式酒店进行对比着进行阐述，例如：与卧龙城产权式酒店比较，我们酒店的投资回报率较高（我们是6%而他们是5%），合同签订的时间（我们是3年而他们是1年），物业方面（我们有统一的管理而他们没有）等等。电视广告因为是要对外播放，因此对于面积、户型、装修标准等需要进一步的确定，再加上对配套设施的一些阐述去增加对客户的吸引力。因此电视类得广告建议播出时间在6月初至|8月末。

2、报纸类广告：主要以文字的叙述为主，图片进行辅助的宣传，对于文字上的阐述主要是对项目的直观感受，例如：“投资、自住两相宜”等直观明了。再有报纸类得广告易保存，可以提高对项目的认知度，最主要的是传播速度较快，信息传递及时，信息量大，说明性强。因此建议广告时间定在6月末至8月末。

3、网络类广告：通过手机短信的方式，微博等形式的宣传，这类广告最主要的特点是几乎没什么成本，从现在人的生活习惯上看这类的广告的宣传是非常有效的，主要是不用出门即可看到信息，例如短息平台，不单单是对产权式酒店的宣传而且可以对集团的一些项目都可以做宣传，在节假日的时候也可以通过平台送上祝福等等。因此这类的广告建议是常年去运作。

4、户外类广告：将阿尔山的广告牌继续使用，现在主要是景区方面的户外广告，现在的产权式酒店的销售对象主要是有投资意向的旅客，在景区的外地人流量可以说是最大的，因此对于景区的户外广告宣传要作为重点，具体的执行方式需要仔细的研究。

5、宣传单的发放：在整个的旅游季节都应该去发放，因此要从5月份的阿尔山杜鹃节开始发放，只要是有人群聚集的时段都要去发放。