产权式酒店投资项目可行性分析

第一篇：产权式酒店投资项目可行性分析

产权式酒店投资项目可行性分析

一、与项目相关的房地产开发许可证

产权式酒店本身就是商品房买卖，投资者购买前必须了解该项目的各类房地产许可证，确保投资的是具有独立产权的物业。通过对相关证件的了解，明确了物业的用地性质。一般来说，产权酒店的用地性质有三种，分别是：40年产权的商业性质用地，50年产权的综合用地和70年产权的住宅用地性质。不同的房地产用地性质将影响物业的购置成本和收益的税收。

开发商必须提供：土地证、开工许可证、房地产预售许可证等证件。

二、酒店物业市场可行性研究报告

专业公司的市场可行性分析是投资产权酒店成功与否的关键所在，也是帮助投资者判断所购物业价格是否合理，未来收益能否通过市场经营来获得的重要依据。可行性分析主要包括以下内容：

1.项目所在地宏观经济环境分析

2.项目所在地的旅游业发展分析

3.项目所在地的酒店市场分析

4.酒店客源市场定位

5.酒店产品定位：客房、配套设施、装修标准和服务档次

6.酒店5-10年的经营财务预测：平均房价、平均出租率、年平均投资收益率

国内产权酒店投资失败的例子较多，主要原因就是缺乏科学的市场可行性研究分析。另外，房地产开发公司利用产权酒店模式恶意圈钱的例子比比皆是，例如开发商在有些酒店市场已经饱和的地区，仍盲目地建造一个具有400个客房以上的产权酒店项目，最终的结果是老百姓不仅没有获得投资收益，还要为此承受银行大量的房贷债务。除此之外，开发商还利用所在地中心商务区的五星级酒店的经营数据，来套用处于较偏僻地区的产权酒店项目未来的经营前景，导致老百姓上当受骗。作为普通投资者切莫轻信开发商的承诺，而是要求开发商提供真实的市场数据或自己收集数据加以分析。

三、产权酒店的商业模式

商业模式决定了开发商、个人投资者、酒店经营实体三者的关系。较为常见的模式是，开发商在物业销售之前必须成立独立核算的经营实体，该实体可聘请专业管理团队来经营，也可委托酒店管理品牌公司来经营管理。个人投资者在签定商品房购置合同的同时，必须和

经营实体签定回租合同或全权委托管理合同，这是个人投资者能确定所购物业将作为酒店来经营，并确保酒店正常运营的首要因素。投资者需重点关注如下事项：

1、如果是以固定回租模式：

签订租赁协议主体：一般来说是开发商成立的独立核算的经营实体，该实体将承担酒店筹建和开业后的管理工作和相关费用。

租赁协议内容：主要包括，租金标的、租金起始日期、租赁年限、租金支付时间和方式，租金的担保方、物业二次装修和资产重置资金的来源，租赁协议期满后业主物业如何经营管理，业主物业租赁期间如何转让，酒店提供业主免费入住权益的实施方法等等协议条款。租金担保主体：开发商以保留物业或其它资产担保，根据酒店的经营特性，一般要求开发商提供相当于1-2年左右的租金总额的资产进行担保。

2、如果（或固定回租期满后）采用的是经营收益分红模式：

业主收益的确定：产权式酒店和一般的酒店经营实体的财务计算方法，原则上是一样。但产权酒店业主实际上购买的只是酒店的客房。因此业主的收益只包括客房的收益，以及与业主客房产权所包含的公摊面积部分的收益（如果有公摊面积用于经营的话）。而属于开发商保留的酒店配套部分资产，如：会议室、餐饮、娱乐等部分的收益应该归开发商所有。客房收益的确定：客房收入是酒店所有营业部门经营毛利润最高的部门。客房经营毛利润＝客房收入－（客房直接成本＋客房其它开支＋客房部所占酒店未分配经营开支的比例）。国内的产权式酒店目前不采用固定资产折旧和土地摊销的财务方法，客房部的收益实际上就是客房部的经营毛利润减去客房部营业税，也就是全体业主的可分配利润。

业主利润分配：按照国际惯例，如权益性投资基金，一般都应该将可分配利润的95%作为业主的分红，而剩余的5%将作为酒店的储备基金。酒店可以根据业主委员会的决定，采取按月、季度、半年度和年度等方式进行分配。国内大部分地区的税务部门将业主的利润分红看成是业主的房屋租金收入，目前普遍采用的是房屋租赁综合税，一般在5%左右，由经营实体代扣代缴。

业主参与监管：产权酒店与股份制公司极为相似。在手续齐全、经营合法的前提下，关键在于能否建立起一系列规范有效的管理制度和监督方式。通常，产权酒店是由经营实体组建的管理团队或聘请酒店管理公司独立进行日常经营。此种情况下，产权酒店有必要成立业主委员会参与酒店经营管理事项，包括经营业绩考核，高级管理人员任免，人员薪酬的制定，年度预算制定，经营成本控制，市场发展战略等等内容。同时，还需要聘请注册会计师事务所审核财务报表。

四、酒店管理公司的经营管理

绝大多数产权酒店开发商不具备酒店经营管理的能力，所成立的经营实体一般都会组建专业的管理团队，或委托知名酒店管理品牌进行管理，或加盟某一特许连锁品牌，对此，投资者有必要了解如下内容：

1、管理品牌：如果经营实体是委托品牌管理公司或加入特许连锁品牌经营，就必须要求开发商出具和酒店管理公司之间的管理合同，仔细查看合同的相关条款，如：管理形式（全权委托、特许连锁或管理顾问等），管理年限，管理费用等。

2、管理品牌是否适合：酒店管理品牌的选择主要是以酒店的功能定位和客源市场的区域分布来决定的，比如国内的一线城市，由于国际入境旅游客人较多，一般高档的酒店物业都采用加盟国际连锁品牌。而主要以国内客源市场为主的地区，可能自己组建管理团队或者加盟国内品牌将更加适合。正常情况下，专业公司的可行性研究报告会对可适用的酒店管理模式和管理品牌提出合理的建议。除非有些开发商本身对管理品牌不太熟悉，为了尽快将房产销售出去，盲目地选择国际品牌，或者是以虚假的国际品牌来欺骗投资者。

3、酒店管理市场战略计划：产权酒店在经营管理上和别的酒店一样，需要一个完善的市场战略计划，内容包括筹建/开业计划，中短期运营计划和长期市场战略计划。酒店的经营管理目标，一方面是通过中短期运营计划的实施，尽快占领市场，锁定目标客户群，为业主创造最大的投资收益；另一方面，就是提高服务品质，延长固定资产的使用寿命，树立市场品牌，保障业主固定资产的保值/增值。

五、产权酒店发展趋势及金融危机影响

产权酒店只是一个概念，是指由众多普通投资者购买酒店物业项目中的一间或多间客房的一种投资模式，并不是指某单一类型的酒店住宿产品。目前市场上出现的产权酒店的市场定位主要是为各类商务旅游、旅游观光和休闲度假旅游者提供住宿服务，是指分布在商务和旅游城市、旅游风景区、旅游度假区的各类以投资经营为主要目的的旅游星级酒店、全套房酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、主题酒店（或精品酒店）、经济型酒店。以产权酒店在中国十年中的发展来看，已从早期的概念化逐步走向商业模式成熟化阶段，是普通老百姓获取财产性收入的重要手段之一。十年的发展证明，在国内主要商务和旅游城市如北京、上海、杭州等地区的产权酒店投资，不仅为投资者获得了房地产的正常增值价值，同时，投资者也享受到旅游产业蓬勃发展所带来的巨大的经营收益。2008年全球金融危机对国内各类投资产品，如住宅房地产、股市、期货、基金、银行投资理财等都造成了巨大损失。而产权酒店投资者所受影响相对较低，虽然酒店经营收益有所降低（固定收益投资者没有影响），但资产的保值还是得到了充分的保障。此轮金融危机造成房地产的深度调整，银行贷款利息的降低，是普通老百姓又一轮低价入市投资产权酒店物业的最佳时机。一般而言，包括金融危机在内的突发事件对旅游业市场的影响周期相对较短，如2003年的SARS所带来的影响只有6个月左右，而此轮全球金融危机所带来的影响，估计是一年左右。根据全球的旅游市场发展经验看，旅游业通常是所有行业中复苏最快的行业之一。随着各个国家为刺激经济复苏，采取加大诸如基础设施建设、固定资产投资等手段的实施，首先获利的就是为各类商务旅游活动提供服务的酒店行业。

第二篇：产权式商铺的投资分析

产权式商铺是近年来兴起的物业形态，投资者出于投资目的，将商铺委托发展商或品牌经营商统一经营，以获得稳定的投资回报——租金收益。这种模式始于深圳等沿海城市，盛行之初的成功运作，着实让它风光了一把，制造了一个又一个“投资小、风险小、回报稳定”的投资神话。然而从2004年开始，随着“巨库”“第五大道”“碧溪家居广场”的相继折戟，广大投资者对于产权式商铺是否能得到高额回报心存疑虑。因此，本文将结合正反两个案例，为广大投资者提供相应的建议和风险规避的方法。

【讲评要点】

1.小产权分割商铺和带租约出售商铺的区别。

2.产权式商铺有哪几大优势？

3.产权式商铺存在的主要风险：开发模式、经验缺乏、经营不善、承诺担保。

4.规避产权式商铺的风险，要了解开发商的实力、调查经营管理水平、明晰产权分割情况。

【反面案例】

2003年9月，碧溪家居广场大打广告，宣传“16万产权商铺热卖”。广告中宣称，碧溪家居有5万多平方米的营业面积，分成一个个13.34平方米的标准摊位，以每个摊位16万元的价格向外发售。并承诺各项手续齐全，可以在国家规定的时间内为购买者办理土地证和房产证。

关于投资风险问题，碧溪家居宣称，以碧溪家居广场5万平方米的房产、营业收入以及碧溪温泉饭店的收入，作为购买者的收益作担保。碧溪家居还提出了保值、增值性回购办法——碧溪3年内可原价回购商铺，超过3年，每年递增原价的5%，截至第十年为原价的135%回购。

2003年10月～2004年6月30日，碧溪家居按合同约定正常返还业主租金。2004年9月底碧溪家居自称出现资金困难，10月1日要开始停业整顿，所以9月末无法按期返还业主的第三个季度租金。2004年10月，碧溪家居出具承诺书向业主保证：一个月内发放租金及违约金，3个月后可退还首付款，6个月后按合同规定退购房款。与此同时，业主获悉，早在2002年之前，碧溪方面就以大楼为抵押，向工商银行西客站支行借款2.88亿元（这笔贷款至今未还），随后，碧溪又将大楼化整为零出售商铺。

2004年12月，第一批九名业主开始起诉碧溪家居。2005年4月20日，丰台法院判决《碧溪家居广场商业用房转让合同》无效；碧溪需返还原告购房款，并于4月21日起支付利息；驳回原告其他诉讼请求。2005年5月10日，胜诉业主及其代理律师再次来到碧溪家居广场，递交律师函，希望碧溪尽快执行法院的判决，要给出还款计划书，但碧溪方面无人给任何明确答复。

【正面案例】

第三极文化中心作为产权式商铺的代表，以北京最大的新生代书店为经营主体，是一所集知识性休闲、文化性消费为一体的复合型文化主题商场。

第三极文化中心以文化消费为主题定位，全部经营与文化相关的产品。在商业业态管理方面发展商聘请了文脉公司进行商业业态的控制、规划和调整，保证商业部分的经营品质，同时为投资者计算稳定、优质的投资回报。经过合理的业态规划，第三极文化中心将十一层商业共分为六个大本营，以4～7层的图书大本营

作为吸引人流的主动力源，9、10层以目的性消费业态——旅游及教育大本营作为附动力源，通过两个动力源吸引大量的客流辐射到其他楼层的业态，使得全楼商业均能繁荣发展。

在商业管理方面，为了保证第三极文化中心的经营品质，获得稳定的增值能力和潜力，特地聘请拥有很强的国际客户资源和招商能力的高力国际，作为第三极文化中心的招商顾问和物业管理公司，以实现对投资者承诺的10年回本，年收益10%的投资回报。

【专家讲评】

两种不同类型产权式商铺的区别

随着商业地产的持续升温，产权式商铺成为了风险最大，但同时投资回报也最为丰厚的物业类型。投资者如果能明辨其发展前景、出手准确的话，确实能够实现很高的回报，这也是近年来产权式商铺个人购买投资升温的一个主要的原因。产权式商铺是西方发达国家及我国开放发达城市流行的一种房产投资方式，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产商铺商品形式，主要是商铺业主出于投资目的将产权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。

按照行销方式的不同，在市面上可供投资的产权商铺主要有两种形式，即“小产权分割商铺”和“带租约出售商铺”。

小产权分割商铺。小产权分割商铺是将产权和经营权分离，这意味着投资者在购买了商铺之后，成为该商铺的业主。但投资者无需插手商铺的经营管理或者转租，只需与发展商签订合同，将商铺交由发展商统一经营管理，业主即可根据与发展商的合同约定，坐等回报或者共担风险。

小产权分割商铺一般会打出3～5年内8%～10%的年投资回报率的承诺，以投资回报率10%来计算，大约5～6年可收回投资成本。由于拆分后的单位面积小，投资门槛相对较低，对中小投资者尤其具有吸引力。

虽然这种投资模式起点较低，但缺点同样显而易见。对于开发商而言，面积分得越小就越有利于迅速回笼资金，但对于投资者来说，产权面积分得越散，后续经营越难以保证，投资风险也在无形之中增大了。上文中的碧溪家居广场就是小产权分割商铺失败的典型代表。

带租约出售商铺。带租约出售商铺实质上是售后返租的改良，客户购买产权式商铺的同时，即与开发商签定租约，将所购房产租给开发商，租期三五年不等，有的甚至长达十年。租赁期内，业主可定期从发展商处得到定额的租金回报，一般为楼价的7%至8%（每年)。租约期内由开发商将统一房产转租经营，最大限度地确保商场的兴旺。带租约出售方式对业态规划、业态组织要求较高，由于划分面积较大，相对于小产权分割商铺，买家可以更清晰地了解到购买单位租约合同以及经营状况。

为了保证投资安全，在购买带租约出售的铺位时，投资者首先要了解这些铺位是不是已经有租约合同或者有意向租户，同时要在商铺买卖合同上注明租赁时间，以及附带的租金递增等条款。

产权式商铺的四大优势

产权式商铺作为一种新型的商业品种，一经推出就得到众多投资者的青睐，这与其本身存在的优势不可分割。产权式商铺的独特魅力，在于它具有房地产投资的稳定性和商业投资的高成长性。它扩大了投资平台，分解了投资风险，是广大普通百姓、工薪阶层等稳定职业者的理想投资项目。产权式商铺的优势主要有以下几点：

1.进入门槛较低。产权式商铺投资额相对较小，无须参与经营管理，收益稳定，因为降低了置业门槛而吸引了大量的中小投资者。一般而言，投资者首付一定比例的资金，剩余款项通过银行的按揭贷款，即可拥有产权式商铺，实现了广大消费者置业投资的梦想。

2.投资回报稳定。与股票、储蓄、住宅相比，产权式商铺以其可观的回报收益和升值潜力成为投资者较理想的投资品种。值得强调的是，产权式商铺通过铺位的划分有效地控制了铺位总价，从而使之成为了大部分投资者都可选择的一种投资方式。

以第三极文化中心为例，作为综合性文化商厦，通过以图书销售为主要经营品种的特色，实现了集文化用品、体育用品、休闲、娱乐、餐饮等文化商业、教育服务和商务办公于一体，其合理的业态规划将有助于投资回报的顺利实现。

3.减缓资金压力。对于发展商来说，一旦商业规模达到了一定体量，如何实现资金回笼便成了一大难题。有关专家表示，大规模的商业经营需要业态的支撑，需要大型商家的拉动。而对于大型的零售商来说，高效的流动资金周转率是他们成功运营的基础。即使是资金规模庞大的商业旗舰，如沃尔玛、家乐福等跨国经营的公司，都不可能大把地掏出资金来购买大面积的商业铺面，租赁经营始终是他们考虑的首选方式。同时，大面积商业铺面所需要的资金也是一般的小投资者不敢想的，因此产权式商铺无疑为发展商解决了一道难题。

4.降低经营成本。经营商以承租的方式获得了商场使用权，而不需要直接购置，减少了流动资金的占用，也省却了占领市场的大笔资金，不仅维持了合理的流动资金周转率，降低了经营风险，同时由于是通过发展商或第三方公司承租，不直接参与商铺买卖，因此也不会出现过多的法律问题。

产权式商铺存在的四大风险

产权式商铺的架构中存在着三方利益的冲突：发展商关心的是售价，业主关心的是投资回报率，经营者希望租金越低越好。由于产权分散在不同的主体身上，三权分立的局面，使得产权式商铺实际上蕴含着很大的风险。因此，投资者要根据商业项目的具体情况而作出恰当的投资举措。

开发模式的风险。目前，市场上很多产权式商铺的开发商是做住宅项目出身的，他们的投资目的是要实现“短、平、快”的收益回报，为了促使资金的迅速回笼，而抬高经营项目的价格，以实现更多的附加价值，从而人为的改动了商业业态的自然升级。

案例中的碧溪家居广场为了高价销售商铺，获取套现，不惜以夸大其词的广告宣传来吸引投资者，使这种本来风险相对比较小的投资方式变成了高风险投资。归根到底，是开发商将其本身的风险转嫁给了投资者。一旦出现问题，开发商可以人去楼空，而风险则由投资者自己承担。

专业经验缺乏的风险。虽然产权式商铺是一种良好的商业模式，但由于大部分开发商和经营管理公司都处于“摸着石头过河”的阶段，对于如何经营好产权式商铺，则缺乏实战经验。开发企业虽然也在努力学习国外的先进管理经验，但对商业项目的经营管理上仍存在着一定程度的差距。而一些国外的商业管理公司，虽然拥有先进的管理水平，却因为不能很好地了解国内消费者的生活方式和消费习

惯，而产生“水土不服”的情况。

经营不善的风险。在长期的承租期中，如果经营管理不善，不仅不能实现预期的经营目标，更无法向投资者提供承诺的租金收益。仍以碧溪家居广场为例，商家虽然在运营前期按合同约定正常返还业主租金，但在营业一年之后，因为经营管理上的错漏频出，无法按时支付投资者应得的租金收入，从而导致了业主状告开发商的最终结果。

此外，开发商出售产权式商铺，但是投资者能否得到产权仍是个问题。分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾，也一直是产权式商铺所要解决的问题。

承诺担保的风险。在承诺回报中很多投资者认为有担保最可靠，很多商铺承诺每年8％～10％的回报，并有各种形式的担保。但是担保问题是一个非常复杂的法律问题，有些担保虚到无以保障，即使有开发商所说的数十亿元集团资产作担保也并非就高枕无忧。

有些开发商承诺用自己产业的经营收入作担保，然而项目未来的运作情况具有众多不可确定的因素，如果经营效益不好，承诺的投资回报将无法实现。即使有项目用集团数十亿元资产作担保，可是投资者很难知道该集团的资产债务关系，而小债权人的权利是要排在大债权人之后。还有些开发商通过担保公司来实现承诺，但问题是很多担保公司实力不强，有的甚至是开发企业下属的子公司，根本不能实现所谓的承诺回报。

产权式商铺规避风险的原则

产权式商铺作为新生的商业地产模式，可谓是“优势与风险并存，利益与矛盾交织”，作为普通的投资者可以通过以下方式，规避可能出现的经营风险。

了解开发商的实力。具有实力和好口碑的开发商从物业选址建设到销售都会有全盘的考虑，选择他们的物业投资风险相对较低。业界有句名言叫“地段，地段，还是地段”，选择合适的地段对商铺投资是至关重要的。有眼光的开发商会在城市变迁中捕捉到商机，从而实现高额的经营利润。

投资者可以通过了解开发企业的背景，明确开发商的经营实力，以保证自己的投资回报顺利实现。案例中的第三极文化中心的发展商是中关村文化发展股份有限公司，它在图书经营上有多年经验，是以发展文化产业为经营目标的大型综合性文化企业，而不是单纯的房地产开发商，从而保证了物业经营的高管理水平。调查经营管理水平。从某种意义上来说，商业物业的升值和延续是靠经营出来的。商业物业经营管理搞好了，可以提升整体形象，吸引更多的投资者来投资，从而形成良性循环，促使商业物业的升值。

业主选择的开发商应该对投资回报有理性认识，不能只考虑高额获利因素。同时，开发商要充分考虑风险变化因素，具有财务保障体系的提供，使业主的利益不受损害。

明晰产权分割情况。为了避免风险，小业主在签约前应该有充分考虑，要明确产权问题。双方约定的投资回报率一方面合同上要有明确约定，另一方面应有第三方提供担保。并且一定要明确这样的承诺回报是由谁来承担责任。因为，由谁来承担责任，比承诺什么，更值得投资者来关注。

商铺投资在目前是一种高风险高回报率的投资品种，存在着许多风险。有没有人来租、租金有多少、盈利的来源等一系列问题都要考虑到。同时，产权式商铺涉及了开发商、经营者和众多分散投资者，利益分割很细，情况复杂。如果开发商、经营者任何一方出现问题，对小业主都会带来重大损失。所以，业主应该自发成立一个统一的组织，有利于统一意见，对维权活动的进行比较有利。

随着开发企业的实力加强和经营管理水平的提升，未来的产权式商铺可以采取基金的运营管理模式，通过物权的和谐统一，为投资者提供完善的投资服务，使产权式商铺可能存在的风险降到最低。

讲解专家:

公衍奎

1992年毕业于同济大学并获得学士学位，1996年取得硕士学位。1998-2001年，在人民大学经济研究所攻读“国民经济学”第二硕士学位。

现任华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总经理，直接负责公司市场资讯部的市场研究工作，以及策划部项目顾问工作的全程控制。在华高莱斯参与的项目涉及区域发展，产业园区开发，新城建设，各类商业、居住、商务项目开发，房地产企业发展战略，等等。

第三篇：投币式洗衣机项目投资运营可行性分析[范文模版]

投币式洗衣机项目投资运营可行性分析

一、综述

随着时代的发展，社会生活节奏的加快，24小时不间断营业无人值守的自助经营模式因其自主、自助、便利的特性，正被越来越多的人所接受，从现在街上出现的各式自助咖啡机、自助银行柜台机、自助邮局和自助服务亭等陆续推出，我们可以感觉到自助无人商店时代的来临。

洗衣服是一项耗时、耗力、耗神的工作，在欧美等发达国家，由于时间的珍贵以及追求个性化富有情趣的生活，人们早已不愿为日常洗衣耗费时间，随之而来的是大量洗衣房的出现，目前欧美、日韩大街小巷，尤其是学生单身公寓，自助投币洗衣机随处可见。

二、自助投币洗衣机进入校园的可行性

1、符合国家提倡校园服务社会化的大政策，专业公司才能专业服务。

2、能有效解决住校学生洗衣难问题，学生投币洗衣，自主、自愿、自助、时尚方便。

3、节省学生洗衣所耗的时间和精力，把更多的时间用于学习。

4、能有效提高学校以人为本的办学品质和良好的社会形象。

5、能有效节约学生洗衣用水，实践证明用洗衣机洗衣物会节省30%-50%用水量。

6、比洗衣房更接近学生宿舍，学生使用方便。

7、性能的可靠性和稳定性好，是刷卡洗衣机所不能比拟的。

8、无需校方投资、维护和管理，却能达到提升学校综合办学的条件的效果。

三、投币洗衣机的性能和使用

1、全电脑自动洗衣程序，从进水、洗涤、直到甩干完成为止，所有环节自动完成。

2、每次洗衣数量4.5—5.0Kg,洗衣时间30-40分钟。

3、每次洗衣需投入3枚硬币,具有电脑识别真伪币功能。

4、可依据衣物数量模糊调节水位，节约洗衣用水。

5、电脑自动记数，记数准确率100%，可委托他人收款，便于规模化经营。

6、采用电解水原理，有效杀灭病菌。不锈钢内筒更避免了塑料内筒使用后所产生的颜色污垢，更加环保整洁，安全可靠。

7、投币控制箱使用12V安全电压。主机采用220V电压，静电接地。

8、每台占地0.30平方米,采用自来水管道连接供水,安装方便。

9、电机工作功率为300W,每次洗衣耗电量不足0.06度,待机不耗电。

10、美国芯片技术，程序自动保存和自动恢复设置，技术更可靠，性能更稳定。

四、投币洗衣机在校园内适合放置的场地及投放的数量

1、放置于宿舍楼层/学生公寓公用洗衣间、走廊每层1台或跨层2台。

2、放置于宿舍底层适合的位置。

3、放置的原则：便于学生使用，便于安装。

4、投放的数量：男生80-120人配置1台，女生150—200人配置1台，不足可调整。

五、适合投放投币洗衣机的对象

1、私立/大中专学校学生宿舍和有住校生的中学学生宿舍及教职工单身公寓

2、军队系统的营区

3、工厂工人单身公寓

4、其它单身群体聚居区

六、投币洗衣机项目运营流程

1、购少量投币洗衣机，投放较小学校或大中专学校的部分宿舍，了解产品的运作性能和技术性能。

2、与相关学校确定场地合作协议，签定场地合作协议。

3、购机，并对新机进行投放前的测试。

4、确定经营场地和安装数量，进行实地安装。

5、安装完毕对每台洗衣机进行编号，记数。

6、填好安装投放报表和日常维护收款登记表。

7、每周或每半个月收款一次，同时清洁卫生。

七、投资进度与投资风险分析

1、资金条件具备并且业务拓展能力强，则可以迅速推进，占领市场，并迅速产生效益。

2、资金条件不足，业务拓展能力不强，则可以分阶段推进，用前期投资产生的利润流动投资。但前提是前期投资的数量必须有适当规模，否则利润将不可避免被日常开支所吞噬。

3、最大的风险是：由于资金和业务因素，投放市场的数量有限，产生的效益不足以或仅够作日常费用。原则上来讲，投放20台与投放200台的基本费用一样。

八、公司售后服务

①负责免费保修1年，关键技术长年跟踪保障，1年后按工本价收取配件费。②关键技术配件（电路板和显示板）按3%免费配送,内电子配件按1%免费配送.③负责对日常维护人员进行免费技术培训，并提供日常维护管理说明书。④故障配件在1年保修期内享受免费换新服务、1年后有偿换新。

福州欣烨电子有限公司

公司网站：

http://www.xiexiebang.com

第四篇：酒店式公寓投资分析

酒店式公寓投资分析

高档的硬件配置、星级的服务品质、相对独立稳定的客源、相当可观的租金收益——这些酒店式服务公寓的投资优势是不言而喻的，然而传统的酒店式公寓大多只租不售，眼望着高额的投资收益，大多数投资客只有羡慕的分儿。不过，随着市场竞争压力的增大，现在已经有越来越多的酒店式公寓转租为售。在京城房地产投资市场火热、公寓租赁市场整体滑坡的形势下，成熟的买家们开始掂量：投资酒店式服务公寓与其他公寓究竟有什么不同？酒店式公寓的投资前景又将如何呢？

4月3日国贸春季房展会上，朝阳园推出了二期酒店式公寓荟景峰，已全部精装修并送空调的升级品质，均价却只有7400元／平方米，远低于一期9300元／平方米的价位，突出的性价比吸引了众多投资者。有迹象表明，近几年这类兼备了住宅和酒店功能的酒店式公寓，在提升了品质的背景下，价格却普遍下调，因而也令这类产品在投资市场上显得咄咄逼人。今年，酒店式公寓来势更汹：昆泰中心、尚都国际、华贸中心、怡景园三期等重量级项目，都将陆续推出这类产品。

作为一种异军突起的房地产投资产品，酒店式公寓聚焦了投资客的视线。

什么是酒店式公寓？

酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。这类物业一般建在市中心和交通便捷地区，周边商店、餐饮、娱乐等配套齐全，外立面、电梯、中央空调、电容量、水路管线等配置高档。与传统的酒店相比，在硬

件配套设施上毫不逊色，而服务往往更胜一筹：它能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换、24小时送餐和一些商业服务等；重要的是它向住客提供了家庭式的居住布局：客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全，以及家居式的服务，既有了“居家”的私密性和生活氛围，又有了高档酒店的良好环境和专业服务。其最大的特点是要比传统的酒店多了“家”的味道，而且租价更合理。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受中短期租务需求的白领、商务人士和异地旅游人士的青睐。按照销售方式，这种物业可分为出租和出售两种。只租不售的酒店式公寓，由开发商自有和管理，以前京城市场上出现的多半是这类物业，如国贸世纪公寓、雅士阁等。市面上俗称为产权式酒店公寓指的是第二类，它将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以可以认为它是拥有私家产权的酒店。如财富中心、旺座、鼎极等。

酒店式公寓的投资价值

酒店式公寓的散买为买家们提供了一条新的投资途径。业内专家普遍认为在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资。其原因主要在于：

1.保证投资回报率。酒店式公寓前期投入的资金较多，如需要配置酒店的一整套服务系统等；但同时，额外的服务项目提供也使得其租金高于同档次公寓，一般高出20%左右。另外，统一的装修模式和管理，可以调整各出租房屋的内部配置，满足不同租客的需求，减少装修、配置成本，在租赁淡、旺季，经营公司能根据市场行情调控租价的高低，保证最终的收益。

2.保证出租率。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司入住管理，他们有广泛的租客来源，而普通公寓的小业主出租，偶然性强。此外，租客也愿意花比公寓不高的价差，获得更多的服务，其风险更小。

3.保证租金稳定性。由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争。酒店式公寓统一的经营方式，如可以将利益捆绑在一起，各业主根据收益分成，保证了物业的整体租价。事实上，酒店式公寓的这种优势早已显现。近两年京城的租赁市场，公寓租金因整体供量的急剧增长而连续下滑的趋势锐不可挡，有些物业跌幅达50%以上。然而在整体下滑的大势之中，类似国贸中心、嘉里中心、雅士阁这样的顶级酒店式公寓却有上涨趋势，实际成交租价总体上下浮动不超过5%；上世纪90年代初建造的丽园，是一个大小业主混合的酒店式公寓项目，目前租价下降了1／3，月租价为每平方米20美金，而周边当年同档次的恒基中心，月租价已降至每平方米15美金。显然，与同档次的公寓相比，酒店式公寓的租金水平更坚挺。

后期服务严重影响投资收益

“在硬件条件差不多的情况下，服务成为关键因素。”曾在上海参与建设、管理酒店式公寓的张寅说。他认为，设备很陈旧的香格里拉、长富宫等物业，如今的租价都高于周边新盖的酒店，服务和管理在其中起了决定作用，酒店式公寓的优势也在于此。但是，酒店式公寓产生的费用高，小业主众口难调，如果造成部分小业主不同意统一的装修、不允许管理公

司进门服务客户等状况发生，即使聘请了知名酒店管理公司，其结果与住宅物业管理公司并无二致，酒店式服务和管理就会名存实亡。当年上海的金桥公寓沦落到自住型物业也就不足为奇了。

对此戴德梁行的樊骥也持类似观点：“客户去留的决定，60%～70%受物业管理水平高低的影响。管理公司能接受和保证正常运作的酒店式公寓，至少应有70%以上的客户签订租赁协议。而目前国内酒店管理公司水平跟不上，也是市场一大忌。”

投资前景喜中亦有忧

酒店式公寓占有优厚的市场条件，这几年在市场上快速发展，但实际真正能称得上是酒店式公寓的不多，据戴德梁行统计，目前京城包括大、小业主在内的酒店式公寓只有8000～9000套，市场潜力很大。东方广场前两幢酒店式公寓推出仅8个多月全部租满，第三幢公寓从去年10月至今已出租60%多。东方广场公寓部总经理蒋凌峰认为奥运和WTO效应，将会有更多的国内外企业来北京设立公司和办事机构，酒店式公寓将成为这些公司高层们的首选。而奥运前后旅游业的蓬勃发展，也将为酒店式公寓注入新的商机。

值得一提的是，针对业权分散的酒店式公寓隐含矛盾多，业内专家提醒小业主保持谨慎的投资态度。

酒店式服务的长期性难以保证

首先，酒店式公寓所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此一般是中长线的投资行为，而酒店式服务公司往往只签3～5年的租约，况且小业主很容易改换管理公司，服务的长期性有阻力。

其次，目前市场上出现两种处理分割业权的酒店式管理方式，一种是把小业主的经济利益捆绑在一起，根据收益分成；另一种是只对一部分房屋做酒店式入室服务。从理论上说，这两种方法都是可行的。但关键是第一种方式有多少人愿意被捆绑？收益能捆绑多久？第二种则是管理公司必须对每一项服务和分摊内容做细化，如哪些是共性的，哪些是个性的，它们该如何分摊和收费等，否则将导致业主分配不匀、利益不公的状况发生。面临激烈的竞争压力

由于业权分割的原因，小业主购买的酒店式公寓不可能成为高档酒店式公寓，作为中低档酒店式公寓不可避免地遭受中高档公寓的挑战。中高档公寓租价与酒店式公寓相差不大，甚至更低，许多小业主也愿意雇佣钟点工为房客服务，因此，酒店式公寓中服务、品质低的项目优势难存，受冲击的程度大，竞争压力加剧。显然，业权分割的酒店式公寓投资前景并不灿烂，其中夹杂着种种矛盾，迫使开发商、投资者和管理公司不得不对此保持审慎的态度。这不由令人联想到恋日国际，当初该项目的开发商把他的产品称之为“独立式公寓”而非酒店式公寓，也正是出于对这方面的顾忌。

第五篇：2014-2018年中国产权式酒店项目投资可行性评估报告(特撰版)

2014-2018年中国产权式酒店项目投资可行性评估报告(特撰版)

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正文目录

第一部分 产权式酒店行业的相关概述

第一章产权式酒店综述2

第一节 产权式酒店行业概述2

第二节 当今全球产权式酒店的发展特点3

第二章 产权式酒店相关概述6

第一节酒店业的概念与分类6

一、酒店的概念6

二、酒店的类型9

三、现代酒店的基本性质1

1四、现代酒店的基本特点12 第二节产权式酒店概念及分类1

5一、产权式酒店的定义1

5二、产权式酒店的性质16

三、产权式酒店的分类18 第三节分时度假概述2

2一、分时度假的起源2

2二、分时度假的定义2

5三、分时度假产品的运营机制27

四、分时度假的优势分析28

五、分时度假与产权酒店30 第四节产权式酒店与酒店式公寓3

4一、酒店式公寓起源34

二、酒店式公寓的概念37

三、酒店式公寓的特点39

四、酒店式公寓与服务式公寓的区分40

五、产权式酒店与酒店式公寓的比较42

第二部分 2014年产权式酒店行业运行状况

第三章2014年国内产权式酒店行业运行状况49

第一节产权式酒店行业总体规模分析49

一、企业数量结构分析49

二、行业生产规模分析51

第二节产权式酒店行业产销分析53

第三节产权式酒店行业盈利能力分析54

第四节产权式酒店行业偿债能力分析55

第五节产权式酒店行业营运能力分析56

第六节产权式酒店行业重点企业简析57

第七节行业在国民经济中的地位58

一、在第二产业中的地位58

二、在GDP中的地位61

第四章 中国酒店业的发展66

第一节2013年中国酒店业发展状况66

一、2013年中国酒店业基本状况66

二、2013年中国酒店业发展特点69

三、2013年外资加速扩张中国酒店市场7

1四、2013年中国酒店业热点透视72 第二节2014年中国酒店业的发展状况7

5一、2014年中国酒店市场发展概况7

5二、2014年中国酒店业的发展特点76

三、2014年奥运期间酒店业喜乐不均78

四、2014年中国酒店业向数字化服务转型81 第三节中国星级酒店的发展8

4一、星级酒店的SWOT探析8

4二、星级酒店餐饮业提升核心竞争力的对策86

三、景区星级酒店发展与创新的建议89

四、市场走向细分背景下低星级酒店的发展91 第四节酒店业信息化发展的五个阶段9

3一、电算化阶段9

3二、自动化阶段9

5三、网络化阶段96

四、集成化阶段98

五、协同化阶段101 第五节中国酒店业的发展问题10

4一、中国酒店业存在的问题10

4二、中国酒店业的“软肋”106

三、中国酒店业面临的挑战109

四、中国酒店业的质量问题111 第六节中国酒店业的发展策略11

3一、中国酒店业发展的政策取向11

3二、中国酒店业质量问题的发展对策11

5三、中国本土酒店的发展建议116

四、促进中国酒店企业发展的策略118

第五章2014年国内各地区产权式酒店行业运行状况124

第一节2014年华南地区产权式酒店行业运行情况124

一、华南地区产权式酒店行业产销分析124

二、华南地区产权式酒店行业盈利能力分析126

三、华南地区产权式酒店行业偿债能力分析129

四、华南地区产权式酒店行业营运能力分析131

第二节2014年华北地区产权式酒店行业运行情况133

一、华北地区产权式酒店行业产销分析133

二、华北地区产权式酒店行业盈利能力分析13

5三、华北地区产权式酒店行业偿债能力分析136

四、华北地区产权式酒店行业营运能力分析138

第三节2014年华中地区产权式酒店行业运行情况142

一、华中地区产权式酒店行业产销分析142

二、华中地区产权式酒店行业盈利能力分析145

三、华中地区产权式酒店行业偿债能力分析147

四、华中地区产权式酒店行业营运能力分析148

第四节2014年东北地区产权式酒店行业运行情况151

一、东北地区产权式酒店行业产销分析151

二、东北地区产权式酒店行业盈利能力分析152

三、东北地区产权式酒店行业偿债能力分析154

四、东北地区产权式酒店行业营运能力分析157

第五节2014年西北地区产权式酒店行业运行情况160

一、西北地区产权式酒店行业产销分析160

二、西北地区产权式酒店行业盈利能力分析162

三、西北地区产权式酒店行业偿债能力分析165

四、西北地区产权式酒店行业营运能力分析167

第六节2014年西南地区产权式酒店行业运行情况169

一、西南地区产权式酒店行业产销分析169

二、西南地区产权式酒店行业盈利能力分析171

三、西南地区产权式酒店行业偿债能力分析172

四、西南地区产权式酒店行业营运能力分析174

第六章 中国酒店业的消费分析180

第一节酒店的客源分析180

一、客源规模与分布180

二、中国主要客源市场情况182

第二节消费结构分析186

一、入境游客的消费结构186

二、国内游客的消费结构189

三、不同地区间酒店（星级）消费结构的比较191

第三节消费选择与消费趋势分析193

一、游客对住宿设施的选择193

二、游客的旅行目的195

三、入境游客感兴趣的商品196

四、消费者的消费评价198

第七章2014年国际产权式酒店行业运行状况204

第一节国际产权式酒店行业发展轨迹综述204

一、国际产权式酒店行业发展历程204

二、国际产权式酒店行业发展面临的问题206

三、国际产权式酒店行业技术发展现状及趋势209

第二节主要国家产权式酒店行业发展的借鉴212

第八章 产权式酒店的发展215

第一节国际产权式酒店的发展21

5一、产权式酒店的发展起源21

5二、国外产权式酒店的发展概况216

三、美国产权式酒店218第二节中国产权式酒店的发展22

2一、中国产权式酒店的发展透析22

2二、产权式酒店将为中国酒店业带来新的契机22

5三、产权式酒店成中国后地产时代焦点227

四、产权式酒店的物业管理分析228第三节产权式酒店发展存在的问题2

31一、制约中国产权式酒店发展的因素231

二、产权式酒店发展存在的软肋232

三、产权式酒店面临的问题234

四、产权酒店运作出现的一些问题237

第四节产权式酒店的发展对策240

一、中国产权式酒店的发展出路240

二、产权式酒店经营发展的要点242

三、中国产权式酒店业发展的思路245

第九章产权式酒店行业运行环境分析250

第一节国内宏观经济形势分析250

第二节国内宏观调控政策分析251

第三节国内产权式酒店行业政策分析252

一、行业具体政策252

二、政策特点与影响254

第四节上、下游行业影响分析258

一、上游行业影响分析258

二、下游行业影响分析261

第三部分产权式酒店行业运行数据分析

第十章产权式酒店行业前十强省市比较分析267

第一节前十强省市的人均指标比较267

第二节前十强省市的经济指标比较268

一、前十强省市的盈利能力比较268

二、前十强省市的营运能力比较270

三、前十强省市的偿债能力比较273

第十一章产权式酒店行业所有制结构分析278

第一节行业规模实力分析278

第二节行业损益情况分析279

第三节营运能力对比分析280

第四节盈利能力对比分析281

第五节偿债能力对比分析282

第十二章产权式酒店行业规模结构分析285

第一节行业规模实力分析285

第二节行业损益情况分析286

第三节营运能力对比分析287

第四节盈利能力对比分析288

第五节偿债能力对比分析289

第四部分产权式酒店行业进出口现状与预测

第十三章中国产权式酒店进出口现状与预测293

第一节产权式酒店历史出口总体分析293

一、产权式酒店出口总量历史汇总293

二、产权式酒店出口价格历史汇总

第二节产权式酒店历史出口月度分析

一、产权式酒店出口总量月度走势

二、产权式酒店出口价格月度走势

第三节我国产权式酒店出口量预测

一、我国产权式酒店出口总量预测

二、我国产权式酒店出口金额预测

第四节我国产权式酒店出口价格预测

第五部分产权式酒店行业相关运行风险预测

第十四章市场环境风险预测309

第一节国内同业竞争风险309

第二节国际同业竞争风险310

第三节金融市场风险311

第四节技术市场风险312

一、安全技术312

二、效率技术314

第五节人力资源风险318

第十五章产权式酒店行业环境风险预测321

第一节宏观经济周期风险321

一、产业增长弹性分析321

二、宏观经济影响分析323

三、我国宏观经济增长的特点324

第二节国家产业政策现状及变动影响327

第三节行业发展中的不确定性因素328

第十六章产权式酒店行业财务风险预测331

第一节行业债务风险分析331

第二节行业营运风险分析332

第三节经营风险分析333

第四节管理风险分析334

第六部分产权式酒店行业竞争状况分析

第十七章 国内产权式酒店竞争状况338

第一节竞争格局分析338

第二节竞争模式分析339

第三节企业竞争力分析340

第四节行业结构性分析341

一、行业省份分布历年概况341

二、行业销售集中度分析343295 297 297 299 30130130330

5三、行业利润集中度分析344

四、行业规模集中度分析346

第十八章 国内产权式酒店重点企业分析352

第一节******352

一、公司基本情况352

二、公司经营与财务状况354

三、公司投资情况357

四、公司前景展望359

第二节******361

一、公司基本情况361

二、公司经营与财务状况363

三、公司投资情况364

四、公司前景展望366

第三节******370

一、公司基本情况370

二、公司经营与财务状况373

三、公司投资情况375

四、公司前景展望376

第四节******379

一、公司基本情况379

二、公司经营与财务状况380

三、公司投资情况382

四、公司前景展望385

第十九章 2015-2019年产权式酒店行业发展预测及建议390

第一节2015-2019年国际产权式酒店市场预测390

第二节2015-2019年国内产权式酒店市场预测39

1一、2015-2019年产权式酒店产能预测39

1二、2015-2019年产权式酒店产量预测39

2三、2015-2019年市场需求前景394

四、2015-2019年市场价格预测397

五、2015-2019年行业集中度预测399

第三节相关行业建议401

附录

附录一：中华人民共和国评定旅游涉外饭店星级的规定

附录二：中国旅游饭店行业规范

附录三：《旅游涉外饭店星级的划分与评定》

附录四：中国酒店式公寓100强