长沙市产权式酒店市场调查分析报告范文合集

第一篇：长沙市产权式酒店市场调查分析报告

长沙市产权式酒店市场调查分析报告

2008-6-3 09:02

长沙市产权式酒店市场调查分析报告

长沙市产权式酒店市场调查分析报告

为准确把握长沙市产权式酒店市场的发展现状，长沙市邦友置业顾问有限公司与长沙市房产信息中心联合对长沙市产权式酒店市场进行了专项调查研究。本次研究采取现场采集信息、发放调查问卷并参考政府相关部门的统计数据等手段，主要以长沙市2006年推出的产权式酒店物业为研究对象，研究内容包括宏观市场发展状况，硬件、软件配套及服务情况，实际经营情况等，研究时间截至2007年3月。本报告采用的数据主要来源于长沙市房产信息中心与大臧组市场研究中心。

A产权式酒店概述

（一）定义

产权式酒店源于上世纪70年代的欧美国家，是指开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营，获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。投资者可以通过分期付款或一次性付款取得产权酒店一定时段的客房产权，但没有经营权。

（二）产权式酒店的特点

产权式酒店是一种全新的酒店经营方式。与传统酒店产业相比，其不同之处主要表现在以下几个方面：

（1）将酒店客房（单间或套间）的产权出售给业主的同时，将客房返租给酒店经营管理公司，业主可以享受一定数量的免租入住权益，获得一定比例的固定回报，并可参与酒店经营利润的分成。此外，身为业主还可以享受酒店餐饮、康乐等消费的特别优惠。业主没有经营权，并且产权拥有时间一般为8～20年。

（2）产权式酒店往往位于城市郊外、旅游胜地，以休闲度假为主题。随着城市居民生活逐步进入小康，很多居民有了旅游度假的需求。产权式酒店正是在这样的市场环境下应运而生。

（3）购买酒店客房产权具有较佳的投资价值。购买酒店客房产权的业主绝大多数都不会完全自用，大部分时间返租给酒店经营公司，获取投资回报。

（三）产权式酒店的兴起和发展

20世纪70年代，欧美发达国家进入“丰裕社会”，在旅游创新过程中，第一批产权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起。之后的20年中，逐渐向北美、加勒比海地区以及太平洋地区发展，经过30多年的发展，产权式酒店在国外的发展已日趋成熟。

在我国内地，最先引入产权式酒店的是海南地区。之后，该投资经营模式相继进入广州、北京、上海、深圳等地。1999年，我国实行黄金周的休假制度，使得人们的休闲、旅游需求剧增。2001年11月，中国正式加入WTO，中国市场成为世界最为瞩目的焦点之一，外商入境人数与日俱增，这一形势为产权式酒店的发展提供了广阔的空间。据统计显示，目前我国的产权式酒店项目已经发展到数百个。

（四）长沙产权式酒店的发展概况

自2002年长沙首家产权式酒店雨花大厦建成以来，目前已出现了十余家规模、等级、经营模式各异的产权式酒店。特别是2005年2月长沙首家白金五星产权酒店的推出，在长沙造成了轰动效应。在不到2个月的时间内，华雅推出600余套产权式酒店并销售一空。

2006年，长沙推出的酒店物业档次发生了转变。2006年下半年，芙蓉国•豪廷国际大酒店、大成华天大酒店等一批五星级及白金五星级产权式酒店面市，吸引了长沙大众投资者的眼球，产权酒店销售业绩持续看好。同期在营业的四星级酒店，如中银华天、国贸酒店、时代帝景酒店对外出售产权，纷纷将物业由纯酒店转型为产权酒店。据大臧组研究中心统计，目前长沙的产权式酒店开发规模较大，据保守估计，仅2006年产权式酒店的建设规模就在30万平方米以上，按8000元的销售均价粗略统计，产权酒店的销售总额就达20多亿元。

B长沙市产权式酒店的基本情况调查

（一）硬件设施条件

此处所指的酒店硬件主要包括物业所处的地段及配套设施等以实物形态存在的外在因素。显而易见，良好的硬件设施条件是酒店发展的基础，同时也是影响酒店升值潜力的重要指标。长沙市酒店业在经历了多次硬件设施的改造后，不管在消费还是在投资方面都具备了较大的吸引力。对于具有投资与消费双重功能的产权式酒店，必须拥有良好的硬件资源，或者在城市中心地带，以地段优势取胜；或者在旅游资源、商务资源丰富的地段，吸引特定客户群体，以保证酒店的出租率；或者通过良好配套设施投入，提高酒店的居住质量，达到良好经营的目的。

1、地段

优越的地理位置是酒店吸引客源的重要保障，并可在某种程度上降低酒店经营风险。从目前长沙市产权式酒店的地域分布来看，主要集中于城市CBD或交通条件发达、人气较旺的地段。在长沙市芙蓉中路1公里范围内，国贸大酒店、中银华天大酒店以及芙蓉国•豪廷大酒店形成了一个金三角，成为产权式酒店最为集中的区域。而以高尚运动为特色的华雅国际大酒店，偏安东隅，选点二环线以外，通过高尔夫球场与酒店的结合，试图打造湖南省首家高尔夫主题的园林产权式酒店。时代帝景、美林银谷、三全元康年则坐落于河西市府板块核心地段，环境优雅，吸引了不少置业者在此投资。通常而言，地段越好，酒店的销售价格越高，经营状况越好，投资回报越有保障。

2、电梯

目前长沙的产权式酒店主要为四星级以上。与酒店档次相匹配，大多采用国际品牌或中外合资电梯，其中三菱电梯占有的市场份额就在50%左右。各产权酒店配备的电梯数量，因建造年代不同而有所差异，通常在3～8台不等。另外，一般还配备1～3台消防电梯。总体而言，酒店建造的年代越久远，客房数量越少，配备的电梯数量也就越少。而电梯的配备越好，客房价格和开房率越高，整体的经营状况越好。

3、停车位

停车位配置是衡量酒店服务标准与吸客能力的一项重要指标。从长沙市目前产权式酒店的车位配比情况来看，绝大多数酒店都已达到国内较高的标准。越是靠近现在建造的产权酒店，其停车位配置越宽松，如大成华天、三全元康年、融城国际，停车位配置相比其他酒店都要多。再如中银华天从专业写字楼物业转型为产权酒店，停车位的配置比较超前。部分酒店充分利用地上停车位来满足停车的需要，适当减少地下停车位设计。由于产权式酒店的消费者基本为有车族，因此，停车位配置充裕的产权式酒店，更受消费者的青睐，其经营状况也相对比较理想。

4、其它

酒店层高是衡量酒店星级标准与投资升值的一项重要指标。层高过高，会增加建设成本，减少建筑面积，浪费能源；层高过低，会影响使用的舒适度，产生压抑感，降低酒店档次。同时，酒店层高设计要与该城市的消费水平相协调。

国内部分先进城市的酒店层高达到3.5米左右，目前长沙市产权式酒店的层高，绝大多数尚未达到该标准。长沙市2005～2006年推出的产权式酒店中，层高基本都在3.3米左右,如豪廷大酒店、大成华天、三全元康年等，基本可以满足目前消费者对酒店的使用需求。

（二）软件设施及其服务

随着酒店业的发展，在硬件水平日益趋同的情况下，酒店的服务水平、员工素质等“软件”已成为酒店业竞争的焦点。

此处所指软件主要指酒店的服务和经营管理水平，包括家政服务、安全服务、交通服务和其他服务等。近年以来，长沙娱乐业的飞速发展，有力地推动了酒店业的繁荣。在激烈的市场竞争中，各酒店在改进硬件设施的同时，更在酒店软件上狠下功夫，通过丰富服务内容，提升服务品质，来树立酒店的良好形象，抢占市场份额。

大多数酒店除了可以提供客房、餐厅外，还可为客户提供舒适愉悦的商务洽谈场所，酒吧、休闲娱乐等各种完善的综合服务设施，并可为客人提供综合商务服务。在对意外事故的防范上也都采取了积极的应对措施，包括24小时保安巡逻，智能化网络及安保系统，配备消防监测装置等。

酒店提供个性化的服务，是酒店信息化的一个重要方面。在信息化基础上建立起来的“常住客人信息库”，可以记录每位客人的个人喜好。长沙的酒店行业，软件服务的含金量正在进一步提升。

（三）实际经营情况

纵观长沙目前在营业的产权式酒店，其营业状况是有人欢喜有人忧。华雅酒店由于其引入了高尔夫酒店的理念，配套设施先进，并结合了国际化的品牌优势、专业管理团队和服务标准，为酒店引入国际化的营销系统、财务控制系统、培训系统以及服务运作系统等，酒店的品质在长沙也是首屈一指的。因此，其经营业绩在行业中也是比较好的。经过改造而成的产权式国贸大酒店，以其得天独厚的地段优势，加上优秀的服务管理水平，业绩一路领先。而雨花大厦和时代帝景，由于建成时间较早，目前设备配套已趋落后，加上地段和经营服务等因素的制约，目前的经营业绩相对而言差强人意。

C产权式酒店市场情况分析

参考资料：

第二篇：产权式酒店策划书

湖光山舍田园农庄产权式酒店策划书

什么是产权式酒店

所谓“产权式酒店”，就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。产权酒店概念的实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为，目的是获得房地产增值和经营收益。产权酒店只是一个概念，是指由众多普通投资者购买酒店物业项目中的一间或多间客房的一种投资模式，并不是指某单一类型的酒店住宿产品。目前市场上出现的产权酒店的市场定位主要是为各类商务旅游、旅游观光和休闲度假旅游者提供住宿服务，是指分布在商务和旅游城市、旅游风景区、旅游度假区的各类以投资经营为主要目的的旅游星级酒店、全套房酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、主题酒店（或精品酒店）、经济型酒店。

产权式酒店来自于分时度假市场。20世纪60年代的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，最早的分时度假概念由此产生。据此，聪明的开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得了很好的效果，分时度假市场由此形成。

产权式酒店是旅游房产的重要一类，其实质就是“分时度假＋房产投资”。它将酒店的每一单位分别售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司经营或分时度假网络管理，获得一定的投资回报。由于客房利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约15～20年后取得产权。经营有方的酒店通常还可带来物业的增值效应。一般情况下，投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权，可以作为一般投资者在郊区的第二居所或企事业单位的度假基地。

产权式酒店这种新颖的经营和投资方式，目前在世界范围的旅游城市已迅速发展起来。据资料显示，全球就有540万个家庭参与了分时度假网络，全球分时度假物业销售额达到67.2亿美元。近10年来，全世界产权式酒店平均每年以15%的速度递增，预计所有这些表明，产权式酒店正在成为旅游经营的一种重要的经营创新模式，同时成为最受中产家庭青睐的旅游、投资形式。

产权式酒店作为旅游房产发展兴起的房产销售模式，曾经一度红火，但因市场不成熟，人们对投资产权式酒店颇多疑虑，其引发的诉讼不断。

国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，在1995年房地产市场低迷时期，为摆脱楼盘滞销困境而采取的不得已策略。没想到这一不小心就撞上了房产投资新潮的“腰”，它作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式开始风靡全国。北京、上海、广州、深圳、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地开始出现各种形式的产权式酒店，经过一段时期的发展并呈现出旺盛的势头。

可以说2000——2001年是第一轮产权度假酒店开发热潮，以海南为代表的产权式酒店遭遇败绩而结。

然而，从2003年开始的第二轮产权式酒店热并没因此而受影响，产权式酒店继续开工、开盘、开业。

2005年春节黄金周期间，一股产权式酒店的狂风再次席卷海南房地产市场。作为中国新兴的房地产业热点地区，海南的房地产以其独特的自然环境优势赢得了国内消费者的青睐，而产权式酒店又是其中备受关注的“明珠”。

如今在北京、海南等地，产权式酒店又呈现出旺盛的发展势头，新酒店接连开张，给人以市场大有可为的感觉。据不完全统计，目前我国的产权式酒店项目己经发展到200多个，遍布全国25个省、自治区和直辖市。

4月，浙江省临安市钱王大酒店西苑楼开发和推行产权式酒店，十分成功。浙江省的莫干山休闲度假村、宁波南苑、杭州凯利悦等产权式大酒店已形成决策，并付诸实施。

6月初，产权式酒店落户大理。由杭州千岛湖凤凰实业有限公司投资开发的四星级产权式酒店“大理凤凰温泉度假村”在大理市下关西郊塘子铺温泉村(下关温泉)开工建设。大理凤凰温泉度假村是全产权分时度假酒店，其具体操作方式是按单元分别对投资者进行出售，由投资者拥有该单元全部产权，投资者再将所拥有单元委托丽江官房大酒店经营管理，从受益中减去管理费用的赢余获取投资利益，另外可以获得每年四周免费休息度假时间。

业内人士估计，从今年起，全国各地产权式酒店的经营数量将会大幅上升。产权式酒店利在何处？

产权式酒店作为投资类物业的重要形式之一，近年来越来越受到广大投资人士的青睐也是受客观环境影响。

首先，国内房地产积压和饭店出租率下降。经济过热时期，我国各地建起大批房地产项目，经济回落，许多盲目开发的房地产由于价格高、市场定位不准等因素出现了严重的积压。据国家统计局城调总队对全国35个大中城市的调查结果表明，目前这些城市还有6000多万平方米的商品房空置，商品房严重积压。这些积压的房地产中，有相当大一部分位于度假地和旅游城市。

其次，休闲观念逐步成熟。随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后，休闲度假旅游需求已经产生，并形成了一定的市场规模。因此，我国在3～5年内，可望形成具有一定规模的旅游度假市场。这一市场的形成和扩大，将为产权式酒店创造出旺盛的需求。

第三，可投资领域少，可利用资金相对充足。由于在工业技术方面与发达国家存在较大的差距，加上面临加入世界贸易组织后开放市场的威胁，在工业领域的投资需求不旺。以家庭经营为基础的农业领域内虽存在较大的资金需求，但由于经营单位分散，无法吸纳大额资金。资金需求较旺的第三产业中，投入产出效益好的产业也不多。所以，在总体资金短缺的背景下，对资金的有效需求却严重不足。

当然，除了与股市的低迷，人们对基金、信托等投资渠道的不甚了解，银行负利率等客观因素有关外，与产品本身的优势也是分不开的。北京经纬时代房地产经纪有限公司副总经理苏文认为，产权式酒店之所以受到人们的追捧，无外乎以下两个原因。其一，委托经营，省去麻烦。

产权式酒店投资的基本形式为，业主拥有一套星级酒店客房的产权之后，再委托开发商或专门的酒店经营公司出租、打理，自己按时收取租金或年底的酒店盈利分红。这样，对于业主来说，省去了不少管理麻烦。

其二，提供包租，收益稳定。

不少产权式酒店都提供相当诱人的包租服务，每年给予业主固定百分比的回报率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等。业界普遍认为，产权式酒店的投资回报相对于其他类型物业而言，是比较稳定的，并且风险相对也小一些。另外，很多产权式酒店的开发商每年都会提供给业主一定时间的免费入住权，10～30天不等，对于异地置业者而言，这一条件相当具有吸引力。

湖光山舍田园农庄优势与劣势分析

农庄优势：湖光山舍田园农庄的独特之处是它是一个乡土气息浓厚的田园农庄，它拥有江西省独特的风格定位，是一道休闲度假的风景亮点

第三篇：产权式酒店投资项目可行性分析

产权式酒店投资项目可行性分析

一、与项目相关的房地产开发许可证

产权式酒店本身就是商品房买卖，投资者购买前必须了解该项目的各类房地产许可证，确保投资的是具有独立产权的物业。通过对相关证件的了解，明确了物业的用地性质。一般来说，产权酒店的用地性质有三种，分别是：40年产权的商业性质用地，50年产权的综合用地和70年产权的住宅用地性质。不同的房地产用地性质将影响物业的购置成本和收益的税收。

开发商必须提供：土地证、开工许可证、房地产预售许可证等证件。

二、酒店物业市场可行性研究报告

专业公司的市场可行性分析是投资产权酒店成功与否的关键所在，也是帮助投资者判断所购物业价格是否合理，未来收益能否通过市场经营来获得的重要依据。可行性分析主要包括以下内容：

1.项目所在地宏观经济环境分析

2.项目所在地的旅游业发展分析

3.项目所在地的酒店市场分析

4.酒店客源市场定位

5.酒店产品定位：客房、配套设施、装修标准和服务档次

6.酒店5-10年的经营财务预测：平均房价、平均出租率、年平均投资收益率

国内产权酒店投资失败的例子较多，主要原因就是缺乏科学的市场可行性研究分析。另外，房地产开发公司利用产权酒店模式恶意圈钱的例子比比皆是，例如开发商在有些酒店市场已经饱和的地区，仍盲目地建造一个具有400个客房以上的产权酒店项目，最终的结果是老百姓不仅没有获得投资收益，还要为此承受银行大量的房贷债务。除此之外，开发商还利用所在地中心商务区的五星级酒店的经营数据，来套用处于较偏僻地区的产权酒店项目未来的经营前景，导致老百姓上当受骗。作为普通投资者切莫轻信开发商的承诺，而是要求开发商提供真实的市场数据或自己收集数据加以分析。

三、产权酒店的商业模式

商业模式决定了开发商、个人投资者、酒店经营实体三者的关系。较为常见的模式是，开发商在物业销售之前必须成立独立核算的经营实体，该实体可聘请专业管理团队来经营，也可委托酒店管理品牌公司来经营管理。个人投资者在签定商品房购置合同的同时，必须和

经营实体签定回租合同或全权委托管理合同，这是个人投资者能确定所购物业将作为酒店来经营，并确保酒店正常运营的首要因素。投资者需重点关注如下事项：

1、如果是以固定回租模式：

签订租赁协议主体：一般来说是开发商成立的独立核算的经营实体，该实体将承担酒店筹建和开业后的管理工作和相关费用。

租赁协议内容：主要包括，租金标的、租金起始日期、租赁年限、租金支付时间和方式，租金的担保方、物业二次装修和资产重置资金的来源，租赁协议期满后业主物业如何经营管理，业主物业租赁期间如何转让，酒店提供业主免费入住权益的实施方法等等协议条款。租金担保主体：开发商以保留物业或其它资产担保，根据酒店的经营特性，一般要求开发商提供相当于1-2年左右的租金总额的资产进行担保。

2、如果（或固定回租期满后）采用的是经营收益分红模式：

业主收益的确定：产权式酒店和一般的酒店经营实体的财务计算方法，原则上是一样。但产权酒店业主实际上购买的只是酒店的客房。因此业主的收益只包括客房的收益，以及与业主客房产权所包含的公摊面积部分的收益（如果有公摊面积用于经营的话）。而属于开发商保留的酒店配套部分资产，如：会议室、餐饮、娱乐等部分的收益应该归开发商所有。客房收益的确定：客房收入是酒店所有营业部门经营毛利润最高的部门。客房经营毛利润＝客房收入－（客房直接成本＋客房其它开支＋客房部所占酒店未分配经营开支的比例）。国内的产权式酒店目前不采用固定资产折旧和土地摊销的财务方法，客房部的收益实际上就是客房部的经营毛利润减去客房部营业税，也就是全体业主的可分配利润。

业主利润分配：按照国际惯例，如权益性投资基金，一般都应该将可分配利润的95%作为业主的分红，而剩余的5%将作为酒店的储备基金。酒店可以根据业主委员会的决定，采取按月、季度、半和等方式进行分配。国内大部分地区的税务部门将业主的利润分红看成是业主的房屋租金收入，目前普遍采用的是房屋租赁综合税，一般在5%左右，由经营实体代扣代缴。

业主参与监管：产权酒店与股份制公司极为相似。在手续齐全、经营合法的前提下，关键在于能否建立起一系列规范有效的管理制度和监督方式。通常，产权酒店是由经营实体组建的管理团队或聘请酒店管理公司独立进行日常经营。此种情况下，产权酒店有必要成立业主委员会参与酒店经营管理事项，包括经营业绩考核，高级管理人员任免，人员薪酬的制定，预算制定，经营成本控制，市场发展战略等等内容。同时，还需要聘请注册会计师事务所审核财务报表。

四、酒店管理公司的经营管理

绝大多数产权酒店开发商不具备酒店经营管理的能力，所成立的经营实体一般都会组建专业的管理团队，或委托知名酒店管理品牌进行管理，或加盟某一特许连锁品牌，对此，投资者有必要了解如下内容：

1、管理品牌：如果经营实体是委托品牌管理公司或加入特许连锁品牌经营，就必须要求开发商出具和酒店管理公司之间的管理合同，仔细查看合同的相关条款，如：管理形式（全权委托、特许连锁或管理顾问等），管理年限，管理费用等。

2、管理品牌是否适合：酒店管理品牌的选择主要是以酒店的功能定位和客源市场的区域分布来决定的，比如国内的一线城市，由于国际入境旅游客人较多，一般高档的酒店物业都采用加盟国际连锁品牌。而主要以国内客源市场为主的地区，可能自己组建管理团队或者加盟国内品牌将更加适合。正常情况下，专业公司的可行性研究报告会对可适用的酒店管理模式和管理品牌提出合理的建议。除非有些开发商本身对管理品牌不太熟悉，为了尽快将房产销售出去，盲目地选择国际品牌，或者是以虚假的国际品牌来欺骗投资者。

3、酒店管理市场战略计划：产权酒店在经营管理上和别的酒店一样，需要一个完善的市场战略计划，内容包括筹建/开业计划，中短期运营计划和长期市场战略计划。酒店的经营管理目标，一方面是通过中短期运营计划的实施，尽快占领市场，锁定目标客户群，为业主创造最大的投资收益；另一方面，就是提高服务品质，延长固定资产的使用寿命，树立市场品牌，保障业主固定资产的保值/增值。

五、产权酒店发展趋势及金融危机影响

产权酒店只是一个概念，是指由众多普通投资者购买酒店物业项目中的一间或多间客房的一种投资模式，并不是指某单一类型的酒店住宿产品。目前市场上出现的产权酒店的市场定位主要是为各类商务旅游、旅游观光和休闲度假旅游者提供住宿服务，是指分布在商务和旅游城市、旅游风景区、旅游度假区的各类以投资经营为主要目的的旅游星级酒店、全套房酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、主题酒店（或精品酒店）、经济型酒店。以产权酒店在中国十年中的发展来看，已从早期的概念化逐步走向商业模式成熟化阶段，是普通老百姓获取财产性收入的重要手段之一。十年的发展证明，在国内主要商务和旅游城市如北京、上海、杭州等地区的产权酒店投资，不仅为投资者获得了房地产的正常增值价值，同时，投资者也享受到旅游产业蓬勃发展所带来的巨大的经营收益。2008年全球金融危机对国内各类投资产品，如住宅房地产、股市、期货、基金、银行投资理财等都造成了巨大损失。而产权酒店投资者所受影响相对较低，虽然酒店经营收益有所降低（固定收益投资者没有影响），但资产的保值还是得到了充分的保障。此轮金融危机造成房地产的深度调整，银行贷款利息的降低，是普通老百姓又一轮低价入市投资产权酒店物业的最佳时机。一般而言，包括金融危机在内的突发事件对旅游业市场的影响周期相对较短，如2003年的SARS所带来的影响只有6个月左右，而此轮全球金融危机所带来的影响，估计是一年左右。根据全球的旅游市场发展经验看，旅游业通常是所有行业中复苏最快的行业之一。随着各个国家为刺激经济复苏，采取加大诸如基础设施建设、固定资产投资等手段的实施，首先获利的就是为各类商务旅游活动提供服务的酒店行业。

第四篇：产权式酒店营销策划方案

产权式酒店营销策划方案

产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。下文是聘才网小编为你推荐的产权式酒店营销策划方案，欢迎你阅读。

产权式酒店营销策划方案

xxxx大酒店是xxxxxxxx公司投资，由xxxxxxxx(xxxx)投资有限公司新建的首个投资项目。

xxxx大酒店位于XX北路与XX路交汇处，按“准五星级”标准建设。建筑主体层高21层，建筑高85米，建筑面积33720平方米，7—19层拥有标准客房、三连套套间及豪华套间客房285间。2—6层裙楼为餐饮、娱乐、休闲、会议用房，是广大消费者和旅游客人舒适优雅的高品位场所。

是投资(消费)者买断酒店(部分客房及其他用房)设施的所有权，均可成为酒店的会员。除自己使用(消费)部分时间外，统一将其他时间的住宿权，委托酒店管理方(xxxx大酒店)经营，投资人自已获取红利(租金)的经营模式。

1、退休住宅型：为自己退休后准备后路的住房投资方式。

(1)自己部分时间使用：余下的时间留给酒店方经营获得租金回报。

(2)自己部分房间使用：余下的房间留给酒店方经营获得租金回报。

(3)自己全部房间使用：自己在使用期间与酒店方签订合同书，明确各自的责任与权利。

2、有限自用型：每间客房分割为独立方式出售给投资(消费)者，委托酒店方经营获得租金回报，并获得一定期限免费住居权。

3、单位固定型：集团购买会员式酒店产品，用于投资和单位员工度假、出差、办公、年会使用。

1、正式会员。一个单位或个人投资购买1间客房以上者，均可成为酒店的正式会员。

2、银牌会员。一个单位或个人凡投资购买3间客房以上者，均可成为酒店的银牌会员。

3、金牌会员。一个单位或个人凡投资购买5间客房以上者，均可成为酒店的金牌会员。

1、开盘前预交XX元的会员报名费，到签订购房合同付款时酒店方补助3000元给会员。

2、酒店方给会员提供60—70%的按揭贷款，解决会员的投资与资金困难的矛盾。

3、凡引进一个新会员入会，按新会员投资购买客房金额的5‰奖励给引进(推荐)者。

4、凡银牌会员，均可享受酒店方的特约活动。

5、凡金牌会员，除享受银牌待遇外，还可享受特约的优惠费用和服务。

主题是投资少，回报快，低消费，高享受。

1、投资少。凡投资购买酒店客房的个人或单位，您只需付所购房款的40%，余下的60%款项由银行给您提供按揭贷款。

2、回报快。您在开盘前预交XX元的会员报名费，到您签订购房合同付款时，即时享受酒店方补助3000元的会员报各费。您还提前享受酒店方返租一年的租金。酒店管理方在租用您的客房期限内，每年按购房款的10%支付租金。

3、低消费。凡加盟xxxx(会员式)大酒店的会员。您每年拥有免费15天的住宿权，每月享有1天的免费就餐权。您其他时间的住宿和餐饮消费按90%优惠结价。

4、高享受。xxxx(会员式)大酒店按准五星级标准建设，并高资聘请xxxx佳程酒店管理公司—旗舰酒店南京佳程(五星级)酒店管理，为您提供舒适优雅的住宿、餐饮、休闲、购物的独特场地。酒店内设有特约的优质服务区，为您提供高品位的服务。

1、自然环境差。xxxx市城区内暂无省级定点旅游(点)区，且市级旅游景点较少;

2、投资环境差。政府职能部门不是服务型政府，仍然是监督型政府。周边的工农矛盾尖锐，人们的素质跟不上经济建设发展的需要;

3、交通环境差。xxxx市城区不是周边市(县)的必由之路，各市(县)到xxxx和长沙出差、购物所需时间相差不大。无民用机场和水上航道，洛湛线只开通了货运，酒店不是位于城区的中心区域和政府的所在地区域;

4、融资环境差。正处于国家宏观调控阶段，银行原则上停止了对酒店宾馆的贷款;

5、价格“卖点”差。xxxx市城区内有房地产开发公司30—40家，有5个住宅、工业、政府职能部门开发区域，有大量闲置的房屋和门面。同时，有钱的人不要房子，无钱的人买不起房子。

6、宏观调控差。迎宾馆、九龙、五江集团准备筹建准四星级的宾馆、xxxx宾馆准备改扩建，清泉、星马准备升级，特色各异的大小酒家密度大、抬头仰见。正在兴建的老街环球广场、xxxx步行街、城南步行街、九龙商业广场等也构成影响销售的主要因素。

1、发挥xxxx及市经济技术开发区的优势。做好外地来XX经商客户的重点工作，做好xxxx后勤保障管理部门的工作，把“卖点”瞄准他们。

2、发挥市辖内县、市环境差的条件。做好县、市单位到xxxx购房，作为他们来娄出差、休假、年会的固定型用房。做好有钱群体人员、私营老板，特别是煤炭老板来娄购房。

3、发挥政府部门，龙头企业集体消费的好处。政府部门和龙头企业仍然是消费的主体。

4、发挥外商投资，长沙佳程酒店加盟的品牌效益。积极树立一种“准五星级”高品质酒店旗帜，并积极争取市委、政府对公司工作的支持，使酒店盛装政府挂牌保护的“亮衣”。

5、发挥能吃苦，能拼搏、有水平、有能力销售队伍的作用。选择像“人寿保险人员”一样，具有果敢有力、内在驱动力、内在韧劲、有创新精神、有紧迫感的作为售楼工作人员，经过培训使其发挥应有的作用。

1策划的标准(目的)作用：

(1)必须实现利润的最大化。首次开盘销售达到50%以上视为特优，达到30%—50%视为优秀。销售中期达到60%—70%，收盘期达到70%—100%，就可以实现利润的最大化。

(2)快速塑造高品质楼盘品牌。利用电视、报纸、路灯、广告牌等传媒作用，抓住主要亮点，有重点的宣传会员式大酒店的投资价值，特色及效益作用，使其成为房产投产的品牌。

(3)有效防范和转嫁危机。尽最大努力把客房能卖出80%以上就可以达到利益共享、风险分担的作用，有效地防范投资的风险。尽最大努力使银行能提供60%的按揭贷款，一方面解决了投资购房的资金困难，同时，也缓解投资商资金紧缺的风险。

2、策划方法：

(1)发挥和整理合自身资源优势。一是要看到在xxxx城区内xxxx大酒店是首家“准五星级”的酒店，并有长沙五星级佳程酒店托管的优势。二是有面向xxxx及市经济技术开发区独特的区域优势。三是公司有长期从事房产开发的经验优势。

(2)复制嫁接外界优势。一是要向外地学习产权式酒店的售楼经验。二是要学习xxxx市城区xxxx步行街、xxxx摩托城、xxxx广场售楼的成功经验。

XX年8月12日

第五篇：2014产权式酒店营销方案

2014产权式酒店营销方案

方案一：产权式酒店营销方案

一、整体策略

1、公司简介

公司是由外商巨资打造的集住宿、餐饮、超市于一体的产权式酒店。酒店座落于新余市繁华地段--团结西路6号，周边商业氛围浓厚、交通便利，建有各式客房、棋牌室、会议室近200间，拥有能同时容纳近800人就餐的中餐厅，并设有1800平米的超级购物市场，方便酒店宾客及附近居民。

公司重金聘请星河营销策划公司全程策划管理，着力打造专业超值、简约安全、舒适宜人的时尚型酒店，为社会各界人士提供彰显尊贵品质与精致生活的平台。

2、整体策略

为了带动整个项目产权房的持续热销，成功销售是整个项目营销成功的重要开端。因此，恒基广场为产权房制定的营销目标是：充分发掘产权式酒店的经营潜力和经济价值，结合后期经营的良好前景实现最大可能的销售额,完成3-6层所有产权房的销售。

立足新余市中心商业区及产权式酒店概念，结合区域的特色设计，吸引人气的主力商业设置和新余是仙来区建设后的美好前景，运用多种营销推广手段，分期分批逐步推出。

二、市场竞争分析与商业定位

1、市场竞争分析

通过前期市场调查分析可以发现，新余市产权式酒店发展的非常有限，市场运作也没有成功的案例，本项目基本上没有竞争对手。只是城北有几家酒店式公寓，由于消费者对产权房式酒店、酒店式公寓概念不明容易混淆，对本项目有潜在的威胁，因此需要在商业定位上有所区别并把握时间尽快实现销售。

2、商业定位

恒基广场的商业定位主要为：超市、餐饮、宾馆等。

三、销售方案

1、方案

根据恒基地产的前期运作经验和新余的市场情况，特推出二个销售方案供公司领导比较参考。方案一：

在市场情况好的情况下，先推出位置稍差、较难销售的部分，此方案的优缺点如下： 优点

1）位置较差，适合在开盘时以低价进入市场销售；

2）前期完成70----80%时可开始较好位置的销售，前期的热销可以聚集人气，提供后期的销售价格。缺点

1）可能会出现客户信心不足的情况而影响销售，有一定的市场风险； 2）如前期市场销售情况不理想，将极大影响整个项目的销售。方案二：

先销售位置较好的产权房，预计可以保留部分产权房分期销售外，其他产权房可以在短期内销售完毕，此方案的优点缺点如下： 优点：

1）产权房位置好，虽然单价高但市场接受程度高，能尽快销售回收资金； 2）延续产权房项目的热销，直接以高价树立恒基地产的形象和品味； 3）带动后期的销售。缺点：

产权房销售单价略低，总销售金额可能也略低。作为新余商业中心先期产权房销售，恒基地产在确保经济利益的情况下将尽快实现销售为主要目标，以避免市场风险，快速回笼资金，聚集人气为后期销售打下坚实的基础。因此，在正常情况下，公司可采取销售方案二，实际操作方案还需要根据开盘前一个月的预售VIP贵宾卡认购情况做相应的调整。

2、售楼开放期优惠活动方案------VIP贵宾卡认购方案（略）

售楼预售期采取VIP贵宾卡认购方案，可以顺势摸一下市场行情，能更加准确的制定合理的价格。

四、销售策略

1、销售准备

在销售准备期，将商业中心的其他部门结合进行整体宣传，在产权房热销时设立来访登记，提供长时间的登记和内部认购，争取形成开盘就清盘的形式。

2、销售进度计划 1）准备期

a.制定销售策略和优惠措施 b.制定详细价目表及优惠尺度 c.公司命名和标识设计

d.销售道具的准备（包括楼书、折页、海报、请柬、展板、户型模型、纸袋、小礼品、灯箱等）

e.按揭银行的确定

f.买房流程、客户来访登记管理档案系列表的制作 g.销售队伍的组织和奖金制度的拟定 2）引导期

a.客户预约登记 b.详细价目表调整 c.编制完成讲习资料 d.培训销售人员

e.意向客户联络与拜访

f.售楼场所的模型、卫生等设施的调试 g.内部认购活动和VIP贵宾卡认购 以上方案供领导审阅参考。但方案再好，如果没有一支优秀的销售队伍和良好的执行力，我们也只能是纸上谈兵，所以，万事人为先，我们只有先把销售团队建立起来，再加上领导的智慧和部门的努力，我们的目标就一定能够实现。方案二：产权式酒店营销方案

一、xxxx大酒店的形象

xxxx大酒店是xxxxxxxx公司投资，由xxxxxxxx（xxxx）投资有限公司新建的首个投资项目。

xxxx大酒店位于XX北路与XX路交汇处，按“准五星级”标准建设。建筑主体层高21层，建筑高85米，建筑面积33720平方米，7—19层拥有标准客房、三连套套间及豪华套间客房285间。2—6层裙楼为餐饮、娱乐、休闲、会议用房，是广大消费者和旅游客人舒适优雅的高品位场所。

二、什么是会员式酒店 是投资（消费）者买断酒店（部分客房及其他用房）设施的所有权，均可成为酒店的会员。除自己使用（消费）部分时间外，统一将其他时间的住宿权，委托酒店管理方（xxxx大酒店）经营，投资人自已获取红利（租金）的经营模式。

三、会员式酒店的三种类型

1、退休住宅型：为自己退休后准备后路的住房投资方式。

（1）自己部分时间使用：余下的时间留给酒店方经营获得租金回报。（2）自己部分房间使用：余下的房间留给酒店方经营获得租金回报。

（3）自己全部房间使用：自己在使用期间与酒店方签订合同书，明确各自的责任与权利。

2、有限自用型：每间客房分割为独立方式出售给投资（消费）者，委托酒店方经营获得租金回报，并获得一定期限免费住居权。

3、单位固定型：集团购买会员式酒店产品，用于投资和单位员工度假、出差、办公、年会使用。

四、酒店会员的三个标准

1、正式会员。一个单位或个人投资购买1间客房以上者，均可成为酒店的正式会员。

2、银牌会员。一个单位或个人凡投资购买3间客房以上者，均可成为酒店的银牌会员。

3、金牌会员。一个单位或个人凡投资购买5间客房以上者，均可成为酒店的金牌会员。

五、酒店会员的优惠办法

1、开盘前预交2000元的会员报名费，到签订购房合同付款时酒店方补助3000元给会员。

2、酒店方给会员提供60—70%的按揭贷款，解决会员的投资与资金困难的矛盾。

3、凡引进一个新会员入会，按新会员投资购买客房金额的5‰奖励给引进（推荐）者。

4、凡银牌会员，均可享受酒店方的特约活动。

5、凡金牌会员，除享受银牌待遇外，还可享受特约的优惠费用和服务。

六、xxxx（会员式）大酒店“特色菜谱” 主题是投资少，回报快，低消费，高享受。

1、投资少。凡投资购买酒店客房的个人或单位，您只需付所购房款的40%，余下的60%款项由银行给您提供按揭贷款。

2、回报快。您在开盘前预交2000元的会员报名费，到您签订购房合同付款时，即时享受酒店方补助3000元的会员报各费。您还提前享受酒店方返租一年的租金。酒店管理方在租用您的客房期限内，每年按购房款的10%支付租金。

3、低消费。凡加盟xxxx（会员式）大酒店的会员。您每年拥有免费15天的住宿权，每月享有1天的免费就餐权。您其他时间的住宿和餐饮消费按90%优惠结价。

4、高享受。xxxx（会员式）大酒店按准五星级标准建设，并高资聘请xxxx佳程酒店管理公司—旗舰酒店南京佳程（五星级）酒店管理，为您提供舒适优雅的住宿、餐饮、休闲、购物的独特场地。酒店内设有特约的优质服务区，为您提供高品位的服务。

七、预测影响xxxx（会员式）大酒店销售的主要因素：

1、自然环境差。xxxx市城区内暂无省级定点旅游（点）区，且市级旅游景点较少；

2、投资环境差。政府职能部门不是服务型政府，仍然是监督型政府。周边的工农矛盾尖锐，人们的素质跟不上经济建设发展的需要；

3、交通环境差。xxxx市城区不是周边市（县）的必由之路，各市（县）到xxxx和长沙出差、购物所需时间相差不大。无民用机场和水上航道，洛湛线只开通了货运，酒店不是位于城区的中心区域和政府的所在地区域；

4、融资环境差。正处于国家宏观调控阶段，银行原则上停止了对酒店宾馆的贷款；

5、价格“卖点”差。xxxx市城区内有房地产开发公司30—40家，有5个住宅、工业、政府职能部门开发区域，有大量闲置的房屋和门面。同时，有钱的人不要房子，无钱的人买不起房子。

6、宏观调控差。迎宾馆、九龙、五江集团准备筹建准四星级的宾馆、xxxx宾馆准备改扩建，清泉、星马准备升级，特色各异的大小酒家密度大、抬头仰见。正在兴建的老街环球广场、xxxx步行街、城南步行街、九龙商业广场等也构成影响销售的主要因素。

八、解除销售危机的办法：

1、发挥xxxx及市经济技术开发区的优势。做好外地来XX经商客户的重点工作，做好xxxx后勤保障管理部门的工作，把“卖点”瞄准他们。

2、发挥市辖内县、市环境差的条件。做好县、市单位到xxxx购房，作为他们来娄出差、休假、年会的固定型用房。做好有钱群体人员、私营老板，特别是煤炭老板来娄购房。

3、发挥政府部门，龙头企业集体消费的好处。政府部门和龙头企业仍然是消费的主体。

4、发挥外商投资，长沙佳程酒店加盟的品牌效益。积极树立一种“准五星级”高品质酒店旗帜，并积极争取市委、政府对公司工作的支持，使酒店盛装政府挂牌保护的“亮衣”。

5、发挥能吃苦，能拼搏、有水平、有能力销售队伍的作用。选择像“人寿保险人员”一样，具有果敢有力、内在驱动力、内在韧劲、有创新精神、有紧迫感的作为售楼工作人员，经过培训使其发挥应有的作用。

九、营销策划的标准（目的）作用及方法

1、策划的标准（目的）作用：

（1）必须实现利润的最大化。首次开盘销售达到50%以上视为特优，达到30%—50%视为优秀。销售中期达到60%—70%，收盘期达到70%—100%，就可以实现利润的最大化。（2）快速塑造高品质楼盘品牌。利用电视、报纸、路灯、广告牌等传媒作用，抓住主要亮点，有重点的宣传会员式大酒店的投资价值，特色及效益作用，使其成为房产投产的品牌。

（3）有效防范和转嫁危机。尽最大努力把客房能卖出80%以上就可以达到利益共享、风险分担的作用，有效地防范投资的风险。尽最大努力使银行能提供60%的按揭贷款，一方面解决了投资购房的资金困难，同时，也缓解投资商资金紧缺的风险。

2、策划方法：

（1）发挥和整理合自身资源优势。一是要看到在xxxx城区内xxxx大酒店是首家“准五星级”的酒店，并有长沙五星级佳程酒店托管的优势。二是有面向xxxx及市经济技术开发区独特的区域优势。三是公司有长期从事房产开发的经验优势。

（2）复制嫁接外界优势。一是要向外地学习产权式酒店的售楼经验。二是要学习xxxx市城区xxxx步行街、xxxx摩托城、xxxx广场售楼的成功经验。方案三：产权式酒店营销方案

一、产品简介：

1：项目名称：森发怡和居

2：位置：位于伊经十二路和伊经十三路之间，北林兴林街，南邻飞机场路。

3：配套：市政配套及生活配套相对成熟，区域教育、生活、饮食、教育、娱乐、休闲、购物一应俱全，能够满足消费者生活娱乐需要。4：规模：森发怡和居项目总建筑面积284875㎡，其中产权式酒店5万多㎡，分两期进行开发建设。

二、项目定位 1.客户定位

区域特征：有投资意向的并且经常休闲旅游的客户。职业：个体经营者、企事业单位及公务员管理层高收入者 年龄：30-50岁为主

收入：平均家庭年收入10万元以上

购买心理：重视投资环境、风险和回报率，能够接受新型的投资方式 2.功能定位

1）投资，获取高额的固定投资回报率

2）升值潜力大，位于阿尔山旅游区内，到各名胜景点近、交通便利，生活配套完善，地区房地产有很大升值潜力三项目卖点 1.开发实力

森发公司是兴安盟地区的著名企业，企业资金雄厚，有很多成功开发的项目成例，信誉高、口碑好 2：区位价值

距离阿尔山市区仅半小时车程，居民聚集区，有较成熟的休闲娱乐条件，旅游旺季人流量大，酒店需求旺盛，规划前景好，项目属伊尔施生活地标式建筑群，升值潜力大 3：物业及酒店管理

将成立自己的酒店管理公司并且有专业的经营管理人员，拥有成熟的物业管理 四项目传播思路设计

1.从项目市场定位说起，产权式酒店，是产品功能和市场形态，产权式酒店具有稳定有保障的收益，灵活存储、套现服务，这些是项目的特色，是弥补产品功能和吸引消费者的点，我们将这个点无限放大，于是就形成了一种全新的概念——银行模式的产权式酒店，提供银行模式的按投资成本固定回报率；5年后与酒店收益同步的灵活回报率（回报率根据酒店盈亏情况无关，每年保障回报6%）；提供银行灵活存储的套现服务（拥有独立的产权，投资者可以再任何时刻进行买卖交易）；提供套现服务的后期保障（可在交易后继续执行之前签订的委托协议）2.广告设计思路及风格：

1）诉求方式：思想对接，阐述“老板”的精神价值，由精神层面落到项目诉求； 2）平面风格：前沿、眩目、大气；

广告方案风格：引领城市风，尚享乐财富人生；精英管家，招募酒店老板；中小业主，轻松享乐财富人生；免费请人帮你打理一间“酒店”等

五、宣传手段：

宣传手段主要四类：电视类广告，报纸类,网络类广告,户外类广告宣传主要是为了让产权式酒店的知名度提高，给酒店造势。

1、电视类广告：与刚来伊尔施是做的广告不同，现在主要通过其他的产权式酒店进行对比着进行阐述，例如：与卧龙城产权式酒店比较，我们酒店的投资回报率较高（我们是6%而他们是5%），合同签订的时间（我们是3年而他们是1年），物业方面（我们有统一的管理而他们没有）等等。电视广告因为是要对外播放，因此对于面积、户型、装修标准等需要进一步的确定，再加上对配套设施的一些阐述去增加对客户的吸引力。因此电视类得广告建议播出时间在6月初至|8月末。

2、报纸类广告：主要以文字的叙述为主，图片进行辅助的宣传，对于文字上的阐述主要是对项目的直观感受，例如：“投资、自住两相宜”等直观明了。再有报纸类得广告易保存，可以提高对项目的认知度，最主要的是传播速度较快，信息传递及时，信息量大，说明性强。因此建议广告时间定在6月末至8月末。

3、网络类广告：通过手机短信的方式，微博等形式的宣传，这类广告最主要的特点是几乎没什么成本，从现在人的生活习惯上看这类的广告的宣传是非常有效的，主要是不用出门即可看到信息，例如短息平台，不单单是对产权式酒店的宣传而且可以对集团的一些项目都可以做宣传，在节假日的时候也可以通过平台送上祝福等等。因此这类的广告建议是常年去运作。

4、户外类广告：将阿尔山的广告牌继续使用，现在主要是景区方面的户外广告，现在的产权式酒店的销售对象主要是有投资意向的旅客，在景区的外地人流量可以说是最大的，因此对于景区的户外广告宣传要作为重点，具体的执行方式需要仔细的研究。

5、宣传单的发放：在整个的旅游季节都应该去发放，因此要从5月份的阿尔山杜鹃节开始发放，只要是有人群聚集的时段都要去发放。