产权式商铺的投资分析

第一篇：产权式商铺的投资分析

产权式商铺是近年来兴起的物业形态，投资者出于投资目的，将商铺委托发展商或品牌经营商统一经营，以获得稳定的投资回报——租金收益。这种模式始于深圳等沿海城市，盛行之初的成功运作，着实让它风光了一把，制造了一个又一个“投资小、风险小、回报稳定”的投资神话。然而从2004年开始，随着“巨库”“第五大道”“碧溪家居广场”的相继折戟，广大投资者对于产权式商铺是否能得到高额回报心存疑虑。因此，本文将结合正反两个案例，为广大投资者提供相应的建议和风险规避的方法。

【讲评要点】

1.小产权分割商铺和带租约出售商铺的区别。

2.产权式商铺有哪几大优势？

3.产权式商铺存在的主要风险：开发模式、经验缺乏、经营不善、承诺担保。

4.规避产权式商铺的风险，要了解开发商的实力、调查经营管理水平、明晰产权分割情况。

【反面案例】

2003年9月，碧溪家居广场大打广告，宣传“16万产权商铺热卖”。广告中宣称，碧溪家居有5万多平方米的营业面积，分成一个个13.34平方米的标准摊位，以每个摊位16万元的价格向外发售。并承诺各项手续齐全，可以在国家规定的时间内为购买者办理土地证和房产证。

关于投资风险问题，碧溪家居宣称，以碧溪家居广场5万平方米的房产、营业收入以及碧溪温泉饭店的收入，作为购买者的收益作担保。碧溪家居还提出了保值、增值性回购办法——碧溪3年内可原价回购商铺，超过3年，每年递增原价的5%，截至第十年为原价的135%回购。

2003年10月～2004年6月30日，碧溪家居按合同约定正常返还业主租金。2004年9月底碧溪家居自称出现资金困难，10月1日要开始停业整顿，所以9月末无法按期返还业主的第三个季度租金。2004年10月，碧溪家居出具承诺书向业主保证：一个月内发放租金及违约金，3个月后可退还首付款，6个月后按合同规定退购房款。与此同时，业主获悉，早在2002年之前，碧溪方面就以大楼为抵押，向工商银行西客站支行借款2.88亿元（这笔贷款至今未还），随后，碧溪又将大楼化整为零出售商铺。

2004年12月，第一批九名业主开始起诉碧溪家居。2005年4月20日，丰台法院判决《碧溪家居广场商业用房转让合同》无效；碧溪需返还原告购房款，并于4月21日起支付利息；驳回原告其他诉讼请求。2005年5月10日，胜诉业主及其代理律师再次来到碧溪家居广场，递交律师函，希望碧溪尽快执行法院的判决，要给出还款计划书，但碧溪方面无人给任何明确答复。

【正面案例】

第三极文化中心作为产权式商铺的代表，以北京最大的新生代书店为经营主体，是一所集知识性休闲、文化性消费为一体的复合型文化主题商场。

第三极文化中心以文化消费为主题定位，全部经营与文化相关的产品。在商业业态管理方面发展商聘请了文脉公司进行商业业态的控制、规划和调整，保证商业部分的经营品质，同时为投资者计算稳定、优质的投资回报。经过合理的业态规划，第三极文化中心将十一层商业共分为六个大本营，以4～7层的图书大本营

作为吸引人流的主动力源，9、10层以目的性消费业态——旅游及教育大本营作为附动力源，通过两个动力源吸引大量的客流辐射到其他楼层的业态，使得全楼商业均能繁荣发展。

在商业管理方面，为了保证第三极文化中心的经营品质，获得稳定的增值能力和潜力，特地聘请拥有很强的国际客户资源和招商能力的高力国际，作为第三极文化中心的招商顾问和物业管理公司，以实现对投资者承诺的10年回本，年收益10%的投资回报。

【专家讲评】

两种不同类型产权式商铺的区别

随着商业地产的持续升温，产权式商铺成为了风险最大，但同时投资回报也最为丰厚的物业类型。投资者如果能明辨其发展前景、出手准确的话，确实能够实现很高的回报，这也是近年来产权式商铺个人购买投资升温的一个主要的原因。产权式商铺是西方发达国家及我国开放发达城市流行的一种房产投资方式，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产商铺商品形式，主要是商铺业主出于投资目的将产权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。

按照行销方式的不同，在市面上可供投资的产权商铺主要有两种形式，即“小产权分割商铺”和“带租约出售商铺”。

小产权分割商铺。小产权分割商铺是将产权和经营权分离，这意味着投资者在购买了商铺之后，成为该商铺的业主。但投资者无需插手商铺的经营管理或者转租，只需与发展商签订合同，将商铺交由发展商统一经营管理，业主即可根据与发展商的合同约定，坐等回报或者共担风险。

小产权分割商铺一般会打出3～5年内8%～10%的年投资回报率的承诺，以投资回报率10%来计算，大约5～6年可收回投资成本。由于拆分后的单位面积小，投资门槛相对较低，对中小投资者尤其具有吸引力。

虽然这种投资模式起点较低，但缺点同样显而易见。对于开发商而言，面积分得越小就越有利于迅速回笼资金，但对于投资者来说，产权面积分得越散，后续经营越难以保证，投资风险也在无形之中增大了。上文中的碧溪家居广场就是小产权分割商铺失败的典型代表。

带租约出售商铺。带租约出售商铺实质上是售后返租的改良，客户购买产权式商铺的同时，即与开发商签定租约，将所购房产租给开发商，租期三五年不等，有的甚至长达十年。租赁期内，业主可定期从发展商处得到定额的租金回报，一般为楼价的7%至8%（每年)。租约期内由开发商将统一房产转租经营，最大限度地确保商场的兴旺。带租约出售方式对业态规划、业态组织要求较高，由于划分面积较大，相对于小产权分割商铺，买家可以更清晰地了解到购买单位租约合同以及经营状况。

为了保证投资安全，在购买带租约出售的铺位时，投资者首先要了解这些铺位是不是已经有租约合同或者有意向租户，同时要在商铺买卖合同上注明租赁时间，以及附带的租金递增等条款。

产权式商铺的四大优势

产权式商铺作为一种新型的商业品种，一经推出就得到众多投资者的青睐，这与其本身存在的优势不可分割。产权式商铺的独特魅力，在于它具有房地产投资的稳定性和商业投资的高成长性。它扩大了投资平台，分解了投资风险，是广大普通百姓、工薪阶层等稳定职业者的理想投资项目。产权式商铺的优势主要有以下几点：

1.进入门槛较低。产权式商铺投资额相对较小，无须参与经营管理，收益稳定，因为降低了置业门槛而吸引了大量的中小投资者。一般而言，投资者首付一定比例的资金，剩余款项通过银行的按揭贷款，即可拥有产权式商铺，实现了广大消费者置业投资的梦想。

2.投资回报稳定。与股票、储蓄、住宅相比，产权式商铺以其可观的回报收益和升值潜力成为投资者较理想的投资品种。值得强调的是，产权式商铺通过铺位的划分有效地控制了铺位总价，从而使之成为了大部分投资者都可选择的一种投资方式。

以第三极文化中心为例，作为综合性文化商厦，通过以图书销售为主要经营品种的特色，实现了集文化用品、体育用品、休闲、娱乐、餐饮等文化商业、教育服务和商务办公于一体，其合理的业态规划将有助于投资回报的顺利实现。

3.减缓资金压力。对于发展商来说，一旦商业规模达到了一定体量，如何实现资金回笼便成了一大难题。有关专家表示，大规模的商业经营需要业态的支撑，需要大型商家的拉动。而对于大型的零售商来说，高效的流动资金周转率是他们成功运营的基础。即使是资金规模庞大的商业旗舰，如沃尔玛、家乐福等跨国经营的公司，都不可能大把地掏出资金来购买大面积的商业铺面，租赁经营始终是他们考虑的首选方式。同时，大面积商业铺面所需要的资金也是一般的小投资者不敢想的，因此产权式商铺无疑为发展商解决了一道难题。

4.降低经营成本。经营商以承租的方式获得了商场使用权，而不需要直接购置，减少了流动资金的占用，也省却了占领市场的大笔资金，不仅维持了合理的流动资金周转率，降低了经营风险，同时由于是通过发展商或第三方公司承租，不直接参与商铺买卖，因此也不会出现过多的法律问题。

产权式商铺存在的四大风险

产权式商铺的架构中存在着三方利益的冲突：发展商关心的是售价，业主关心的是投资回报率，经营者希望租金越低越好。由于产权分散在不同的主体身上，三权分立的局面，使得产权式商铺实际上蕴含着很大的风险。因此，投资者要根据商业项目的具体情况而作出恰当的投资举措。

开发模式的风险。目前，市场上很多产权式商铺的开发商是做住宅项目出身的，他们的投资目的是要实现“短、平、快”的收益回报，为了促使资金的迅速回笼，而抬高经营项目的价格，以实现更多的附加价值，从而人为的改动了商业业态的自然升级。

案例中的碧溪家居广场为了高价销售商铺，获取套现，不惜以夸大其词的广告宣传来吸引投资者，使这种本来风险相对比较小的投资方式变成了高风险投资。归根到底，是开发商将其本身的风险转嫁给了投资者。一旦出现问题，开发商可以人去楼空，而风险则由投资者自己承担。

专业经验缺乏的风险。虽然产权式商铺是一种良好的商业模式，但由于大部分开发商和经营管理公司都处于“摸着石头过河”的阶段，对于如何经营好产权式商铺，则缺乏实战经验。开发企业虽然也在努力学习国外的先进管理经验，但对商业项目的经营管理上仍存在着一定程度的差距。而一些国外的商业管理公司，虽然拥有先进的管理水平，却因为不能很好地了解国内消费者的生活方式和消费习

惯，而产生“水土不服”的情况。

经营不善的风险。在长期的承租期中，如果经营管理不善，不仅不能实现预期的经营目标，更无法向投资者提供承诺的租金收益。仍以碧溪家居广场为例，商家虽然在运营前期按合同约定正常返还业主租金，但在营业一年之后，因为经营管理上的错漏频出，无法按时支付投资者应得的租金收入，从而导致了业主状告开发商的最终结果。

此外，开发商出售产权式商铺，但是投资者能否得到产权仍是个问题。分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾，也一直是产权式商铺所要解决的问题。

承诺担保的风险。在承诺回报中很多投资者认为有担保最可靠，很多商铺承诺每年8％～10％的回报，并有各种形式的担保。但是担保问题是一个非常复杂的法律问题，有些担保虚到无以保障，即使有开发商所说的数十亿元集团资产作担保也并非就高枕无忧。

有些开发商承诺用自己产业的经营收入作担保，然而项目未来的运作情况具有众多不可确定的因素，如果经营效益不好，承诺的投资回报将无法实现。即使有项目用集团数十亿元资产作担保，可是投资者很难知道该集团的资产债务关系，而小债权人的权利是要排在大债权人之后。还有些开发商通过担保公司来实现承诺，但问题是很多担保公司实力不强，有的甚至是开发企业下属的子公司，根本不能实现所谓的承诺回报。

产权式商铺规避风险的原则

产权式商铺作为新生的商业地产模式，可谓是“优势与风险并存，利益与矛盾交织”，作为普通的投资者可以通过以下方式，规避可能出现的经营风险。

了解开发商的实力。具有实力和好口碑的开发商从物业选址建设到销售都会有全盘的考虑，选择他们的物业投资风险相对较低。业界有句名言叫“地段，地段，还是地段”，选择合适的地段对商铺投资是至关重要的。有眼光的开发商会在城市变迁中捕捉到商机，从而实现高额的经营利润。

投资者可以通过了解开发企业的背景，明确开发商的经营实力，以保证自己的投资回报顺利实现。案例中的第三极文化中心的发展商是中关村文化发展股份有限公司，它在图书经营上有多年经验，是以发展文化产业为经营目标的大型综合性文化企业，而不是单纯的房地产开发商，从而保证了物业经营的高管理水平。调查经营管理水平。从某种意义上来说，商业物业的升值和延续是靠经营出来的。商业物业经营管理搞好了，可以提升整体形象，吸引更多的投资者来投资，从而形成良性循环，促使商业物业的升值。

业主选择的开发商应该对投资回报有理性认识，不能只考虑高额获利因素。同时，开发商要充分考虑风险变化因素，具有财务保障体系的提供，使业主的利益不受损害。

明晰产权分割情况。为了避免风险，小业主在签约前应该有充分考虑，要明确产权问题。双方约定的投资回报率一方面合同上要有明确约定，另一方面应有第三方提供担保。并且一定要明确这样的承诺回报是由谁来承担责任。因为，由谁来承担责任，比承诺什么，更值得投资者来关注。

商铺投资在目前是一种高风险高回报率的投资品种，存在着许多风险。有没有人来租、租金有多少、盈利的来源等一系列问题都要考虑到。同时，产权式商铺涉及了开发商、经营者和众多分散投资者，利益分割很细，情况复杂。如果开发商、经营者任何一方出现问题，对小业主都会带来重大损失。所以，业主应该自发成立一个统一的组织，有利于统一意见，对维权活动的进行比较有利。

随着开发企业的实力加强和经营管理水平的提升，未来的产权式商铺可以采取基金的运营管理模式，通过物权的和谐统一，为投资者提供完善的投资服务，使产权式商铺可能存在的风险降到最低。

讲解专家:

公衍奎

1992年毕业于同济大学并获得学士学位，1996年取得硕士学位。1998-2001年，在人民大学经济研究所攻读“国民经济学”第二硕士学位。

现任华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总经理，直接负责公司市场资讯部的市场研究工作，以及策划部项目顾问工作的全程控制。在华高莱斯参与的项目涉及区域发展，产业园区开发，新城建设，各类商业、居住、商务项目开发，房地产企业发展战略，等等。

第二篇：产权式商铺营销计划书

“城乡养老铺杯”蚌埠首届中老年才艺技能大奖赛

活动计划书 第一章 活动背景

张公丽苑的融资来源于世纪联华产权商铺，如今商铺的销售，已过了开盘期的热销阶段，进入冷销持续期，开盘时的营销策略已不适应目前的销售，目标客户需要重新定位，营销策略也需要作出调整。我公司经过前期的推广，从一线掌握的第一手资料中，已基本上把握住市场的脉搏，从客户的年龄结构上讲，以中老年为多，从投资回报的期望值看，期望从回报中产生高额利润的人对商铺不感兴趣，而期望回报较高，风险较小，回报持久不断的客户较感兴趣，而这部份人也以中老年为多，从投资的文化层次看，高级知识分子较少，在购买人群中头脑单一，带有一定盲目性的人较多，而这部分人也以中老年为多，从经济状况看，50岁以上的人已解决了子女的问题、住房问题，并积蓄了一定的资金，而50岁以下的人还有许多开支项目，他们不敢轻易花钱。

综上所述，我公司把目标客户锁定在中老年这一群体中，他们希望平稳地渡过下半生，解决养老问题，所以我们把产权商铺改为养老铺，因为产权商铺这一新名词让他们费解、盲然、不知咋回事，而养老铺，直观、易懂、直击中老年心理。

目标客户重新定位后，营销策略也相应作出调整，从目前售楼中心看，存在咨询的人少，成交量小，聚拢人气是一个很关键的问题。

我公司在外围推广做了大量的工作，到财院各办公室，医学院各办公室，邮政、移动、电信、华光的办公室都散发了宣传单页，烟厂的门口、烟厂小区，各股市及十几个生活社区和80%以上的二手房中介机构都散发了宣传资料，有不少是多次重复散发。许多重点单位都深入到人，进行了面对面推广，包括发动身边亲戚朋友，目前看，收效甚少，为了能把中老年人聚扰到售铺中心来，我公司策划了“城乡养老铺杯，蚌埠首届中老年才艺、技能大奖赛”。报名选在售铺中心，大赛地选在世联广场，年龄在40岁以上，各种才艺、技能不限，大赛期间报名不截止，活动截止到楼铺售完时再产生大奖，大奖为一个“养老铺”。

我们认为这项活动能把世联广场变成中老年集聚的中心，因为：

一、能按

照他们的兴趣展示才艺。

二、有才艺技能的中老年一般有积蓄。

三、参赛人员能带动身边其它中老年人。

四、大奖具有很大的吸引力。

五、争取得到各单位工会，老干部科的支持。

第二章

活动宗旨

随着蚌埠市的房地产市场的日益繁荣，竞争也日趋激烈，各开发企业的竞争已经由原始的价格竞争阶段进入到了品牌产品竞争阶段。

在目前市场环境下，推出的“世纪联华产权式”商铺从开业至始已取得了阶段性的胜利，就前期销售情况分析，目前商铺的目标消费群体为中老年人群，在广告宣传无法做到人人皆知的情况下，我们依托本次中老才艺大赛，将我们的目标客户群锁定，对其集中宣传推广，为本次活动的要旨。

第三章 活动构成

围绕主要目标客户群，通过本次大赛活动，在宣讲推广商铺的同时，亦可借本次活动提升企业品牌形象，为后期公司的发展及项目运作打下基础。

为丰富珠城中老年人的业余文化生活，展现珠城中老年人精神面貌，由市总工会与市城乡房地产开发公司联合主办“城乡养老铺杯”蚌埠首届中老年才艺、技能大奖赛，通过本次活动的组织展开，必将会集中吸引全市中老人的参与及关注，以产生广泛的社会影响力和轰动效果。

一、前期筹备：

1、成立大赛筹备委员会，确定筹备委员会小组成员名单。

2、确定工作日程安排流程表。

3、呈报详细活动计划书送达市总工会。

4、确定场地，颁奖及活动所需物资。

5、确定评委人员名单，并发邀请函。①每个项目只评出一等奖(约200元奖品)，如拉到赞助可设二、三等奖，奖品含金量提高。②项目的评委全部由城乡公司工作人员担任，总决赛时邀请6~8名专家及公证处人员参加，如大奖采用摇奖方式，仅需公证人员参加即可。

6、刊登个人参赛报名及企业组织报名方式。

二、具体活动总体方案。

1、指导思想、主题、宗旨。

① 指导思想

以淮河文化、时代发展为支点，全面展示蚌埠独特的淮河风情的同时，展现珠城的百姓生活、精神风貌及人文环境，通过中老年人的才艺展示可以传达出今日蚌埠在新一代党的领导下、各级政府部门的辛勤努力下，在城市建设、环境改造、经济发展等各个领域的突出贡献及人民安逸、幸福、祥和的生活，为提升城乡企业形象及推动我市社会经济的新一轮发展，塑造中原地区中心城市形象。

② 活动主题

丰富中老年业余文化 展现中老年精神面貌

③ 活动宗旨

中老年人的盛会 才艺展示的平台。

2、活动原则。

安全有序、隆重热烈、节俭高效、求实创新。

3、名称、时间、地点。

①名称：“城乡养老铺杯”蚌埠首届中老年才艺、技能大奖赛。②时间：20xx年12月10日。④ 地点：蚌埠市世纪联华大卖场广场。

4、会徽、会旗。如下图示：

5、主办、承办、协办单位。

主办单位：蚌埠市总工会

蚌埠市城乡房地产开发公司 承办单位：蚌埠市现代营销公司

标客户的注意，凡购买商铺的客户均可参加抽金砖大奖活动，作为卖点促销推广这样一来，对其感兴趣的人群就会增加，主动咨询者就会越来越广，再经过媒体宣传推广，势必会将本次“送金砖”活动推向一个销售的高潮。

预计金砖每个约人民币：1千元左右（金砖为纯金空心），只标出含金量不标重量，准备十块金砖作为抽奖活动奖品，预计1万元左右，将其十块金砖放在售楼现场，供人参观，抽奖活动作二次推出，先期抽出5块金砖，刺激消费，让得到金砖的客户作为宣传员，提升商铺含金量。通过送金砖活动和才艺大赛活动结合起来，必定会使现场人气聚升，销售火爆，以上就是为送金砖活动的目的。

现代广告营销策划有限公司

20xx.11.10

第三篇：产权式酒店投资项目可行性分析

产权式酒店投资项目可行性分析

一、与项目相关的房地产开发许可证

产权式酒店本身就是商品房买卖，投资者购买前必须了解该项目的各类房地产许可证，确保投资的是具有独立产权的物业。通过对相关证件的了解，明确了物业的用地性质。一般来说，产权酒店的用地性质有三种，分别是：40年产权的商业性质用地，50年产权的综合用地和70年产权的住宅用地性质。不同的房地产用地性质将影响物业的购置成本和收益的税收。

开发商必须提供：土地证、开工许可证、房地产预售许可证等证件。

二、酒店物业市场可行性研究报告

专业公司的市场可行性分析是投资产权酒店成功与否的关键所在，也是帮助投资者判断所购物业价格是否合理，未来收益能否通过市场经营来获得的重要依据。可行性分析主要包括以下内容：

1.项目所在地宏观经济环境分析

2.项目所在地的旅游业发展分析

3.项目所在地的酒店市场分析

4.酒店客源市场定位

5.酒店产品定位：客房、配套设施、装修标准和服务档次

6.酒店5-10年的经营财务预测：平均房价、平均出租率、年平均投资收益率

国内产权酒店投资失败的例子较多，主要原因就是缺乏科学的市场可行性研究分析。另外，房地产开发公司利用产权酒店模式恶意圈钱的例子比比皆是，例如开发商在有些酒店市场已经饱和的地区，仍盲目地建造一个具有400个客房以上的产权酒店项目，最终的结果是老百姓不仅没有获得投资收益，还要为此承受银行大量的房贷债务。除此之外，开发商还利用所在地中心商务区的五星级酒店的经营数据，来套用处于较偏僻地区的产权酒店项目未来的经营前景，导致老百姓上当受骗。作为普通投资者切莫轻信开发商的承诺，而是要求开发商提供真实的市场数据或自己收集数据加以分析。

三、产权酒店的商业模式

商业模式决定了开发商、个人投资者、酒店经营实体三者的关系。较为常见的模式是，开发商在物业销售之前必须成立独立核算的经营实体，该实体可聘请专业管理团队来经营，也可委托酒店管理品牌公司来经营管理。个人投资者在签定商品房购置合同的同时，必须和

经营实体签定回租合同或全权委托管理合同，这是个人投资者能确定所购物业将作为酒店来经营，并确保酒店正常运营的首要因素。投资者需重点关注如下事项：

1、如果是以固定回租模式：

签订租赁协议主体：一般来说是开发商成立的独立核算的经营实体，该实体将承担酒店筹建和开业后的管理工作和相关费用。

租赁协议内容：主要包括，租金标的、租金起始日期、租赁年限、租金支付时间和方式，租金的担保方、物业二次装修和资产重置资金的来源，租赁协议期满后业主物业如何经营管理，业主物业租赁期间如何转让，酒店提供业主免费入住权益的实施方法等等协议条款。租金担保主体：开发商以保留物业或其它资产担保，根据酒店的经营特性，一般要求开发商提供相当于1-2年左右的租金总额的资产进行担保。

2、如果（或固定回租期满后）采用的是经营收益分红模式：

业主收益的确定：产权式酒店和一般的酒店经营实体的财务计算方法，原则上是一样。但产权酒店业主实际上购买的只是酒店的客房。因此业主的收益只包括客房的收益，以及与业主客房产权所包含的公摊面积部分的收益（如果有公摊面积用于经营的话）。而属于开发商保留的酒店配套部分资产，如：会议室、餐饮、娱乐等部分的收益应该归开发商所有。客房收益的确定：客房收入是酒店所有营业部门经营毛利润最高的部门。客房经营毛利润＝客房收入－（客房直接成本＋客房其它开支＋客房部所占酒店未分配经营开支的比例）。国内的产权式酒店目前不采用固定资产折旧和土地摊销的财务方法，客房部的收益实际上就是客房部的经营毛利润减去客房部营业税，也就是全体业主的可分配利润。

业主利润分配：按照国际惯例，如权益性投资基金，一般都应该将可分配利润的95%作为业主的分红，而剩余的5%将作为酒店的储备基金。酒店可以根据业主委员会的决定，采取按月、季度、半和等方式进行分配。国内大部分地区的税务部门将业主的利润分红看成是业主的房屋租金收入，目前普遍采用的是房屋租赁综合税，一般在5%左右，由经营实体代扣代缴。

业主参与监管：产权酒店与股份制公司极为相似。在手续齐全、经营合法的前提下，关键在于能否建立起一系列规范有效的管理制度和监督方式。通常，产权酒店是由经营实体组建的管理团队或聘请酒店管理公司独立进行日常经营。此种情况下，产权酒店有必要成立业主委员会参与酒店经营管理事项，包括经营业绩考核，高级管理人员任免，人员薪酬的制定，预算制定，经营成本控制，市场发展战略等等内容。同时，还需要聘请注册会计师事务所审核财务报表。

四、酒店管理公司的经营管理

绝大多数产权酒店开发商不具备酒店经营管理的能力，所成立的经营实体一般都会组建专业的管理团队，或委托知名酒店管理品牌进行管理，或加盟某一特许连锁品牌，对此，投资者有必要了解如下内容：

1、管理品牌：如果经营实体是委托品牌管理公司或加入特许连锁品牌经营，就必须要求开发商出具和酒店管理公司之间的管理合同，仔细查看合同的相关条款，如：管理形式（全权委托、特许连锁或管理顾问等），管理年限，管理费用等。

2、管理品牌是否适合：酒店管理品牌的选择主要是以酒店的功能定位和客源市场的区域分布来决定的，比如国内的一线城市，由于国际入境旅游客人较多，一般高档的酒店物业都采用加盟国际连锁品牌。而主要以国内客源市场为主的地区，可能自己组建管理团队或者加盟国内品牌将更加适合。正常情况下，专业公司的可行性研究报告会对可适用的酒店管理模式和管理品牌提出合理的建议。除非有些开发商本身对管理品牌不太熟悉，为了尽快将房产销售出去，盲目地选择国际品牌，或者是以虚假的国际品牌来欺骗投资者。

3、酒店管理市场战略计划：产权酒店在经营管理上和别的酒店一样，需要一个完善的市场战略计划，内容包括筹建/开业计划，中短期运营计划和长期市场战略计划。酒店的经营管理目标，一方面是通过中短期运营计划的实施，尽快占领市场，锁定目标客户群，为业主创造最大的投资收益；另一方面，就是提高服务品质，延长固定资产的使用寿命，树立市场品牌，保障业主固定资产的保值/增值。

五、产权酒店发展趋势及金融危机影响

产权酒店只是一个概念，是指由众多普通投资者购买酒店物业项目中的一间或多间客房的一种投资模式，并不是指某单一类型的酒店住宿产品。目前市场上出现的产权酒店的市场定位主要是为各类商务旅游、旅游观光和休闲度假旅游者提供住宿服务，是指分布在商务和旅游城市、旅游风景区、旅游度假区的各类以投资经营为主要目的的旅游星级酒店、全套房酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、主题酒店（或精品酒店）、经济型酒店。以产权酒店在中国十年中的发展来看，已从早期的概念化逐步走向商业模式成熟化阶段，是普通老百姓获取财产性收入的重要手段之一。十年的发展证明，在国内主要商务和旅游城市如北京、上海、杭州等地区的产权酒店投资，不仅为投资者获得了房地产的正常增值价值，同时，投资者也享受到旅游产业蓬勃发展所带来的巨大的经营收益。2008年全球金融危机对国内各类投资产品，如住宅房地产、股市、期货、基金、银行投资理财等都造成了巨大损失。而产权酒店投资者所受影响相对较低，虽然酒店经营收益有所降低（固定收益投资者没有影响），但资产的保值还是得到了充分的保障。此轮金融危机造成房地产的深度调整，银行贷款利息的降低，是普通老百姓又一轮低价入市投资产权酒店物业的最佳时机。一般而言，包括金融危机在内的突发事件对旅游业市场的影响周期相对较短，如2003年的SARS所带来的影响只有6个月左右，而此轮全球金融危机所带来的影响，估计是一年左右。根据全球的旅游市场发展经验看，旅游业通常是所有行业中复苏最快的行业之一。随着各个国家为刺激经济复苏，采取加大诸如基础设施建设、固定资产投资等手段的实施，首先获利的就是为各类商务旅游活动提供服务的酒店行业。

第四篇：产权式商铺预定协议书

XX商业中心商铺预定协议书

甲方：xxxxx有限公司

乙方：

甲方拟将嘉泰商业中心三楼商铺产权分割出售，乙方经慎重考虑，同意购买甲方分割后的商铺产权，甲乙双方就购买嘉泰商业中心商铺事宜达成如下协议：

1、本协议作为双方签订《房地产买卖契约》的依据。

2、乙方预定购买嘉泰商业中心层号商铺，单价元/㎡。建筑面积约房款总价为（大写）元整；（小写）：￥。本协议签订时乙方自愿预付定金人民币（大写）元。该款在正式签订《房地产买卖契约》时计入总房款。

3、最终面积以房产测绘部门核定的面积为准（即产权证面积），定购单价不变，房款总价按产权确定，实行多退少补。

4、甲方交付物业的时间为2005年日前，逾期交付，甲方每天按乙方已付房款的千分之一作为违约金赔偿乙方。双方协商约在2005年月日前签订《房地产买卖契约》，具体签订时间甲方将提前十天书面通知乙方。

5、若乙方接到甲方正式书面通知后在规定的时间三日内不来签订《房地产买卖契约》，视为乙方自动放弃，甲方有权另行转卖，乙方交付的定金作为违约金归甲方。若甲方在正式签约前擅自将该商铺卖于他人，视甲方违约，甲方按定金数额双倍赔偿乙方。

6、乙方具体付款方式为，首付款（含定金）交纳时间为签订正式《房地产买卖契约》之时。

7、乙方选择第（1）乙方自营。

（2）乙方委托甲方包租三年，收益时间按交房之日起计，年收益回报率第一年为总房款的7%，第二、三年均为总房款的8%；支付时间为每个收益年的年末。

8、在双方正式签订《房地产买卖契约》后，本协议自动作废。

9、本协议一式叁份，具有同等法律效力，买卖双方各执壹份为据，归档壹份。

甲方（签章）：甲方（签章）：

证照/身份证号码：证照/身份证号码：

法定代表人：法定代表人：

地址：地址：

联系电话：联系电话：

代理人（签章）：代理人（签章）：

签约日期：签约日期：

第五篇：商铺产权转让协议范本

重庆XXX贸易中心一期

商铺产权转让协议

合同双方当事人：

甲方（出租方）：注册地址：邮编：

营业执照号码：

法定代表人：联系电话：

委托代理人：联系电话：

乙方(承租方)： 国籍：【身份证】【护照】【营业执照】【其他:】号码地址：

邮编：联系电话：

【代理人】【法定代理人】：国籍：

【身份证】【护照】号码

地址：

邮编：联系电话：

重庆XXX贸易中心是重庆市人民政府确定的市级重点项目，大渡口区“四大工程”之一，位于大渡口建桥工业园A区，土地使用权性质为市场用地，甲方为重庆XXX贸易中心项目产权所有人.甲乙双方经友好平等协商，就甲方所有的XXX一期·重庆五金机电交易中心商铺产权转让达成如下协议：

一、甲方将重庆XXX贸易中心项目一期精品商场 二 层区号商铺产权转让与乙方，建筑面积约㎡/个。（该面积为设计建筑面积，最终面积以政府相关部门测绘或产权登记面积为准。）

二、甲方暂定于2011年6月30日前，将本商铺交付“商管公司”使用。

三、甲方按照不超过预期3年后的市场价格元/㎡的价格（总价元）将产权转让于乙方。

四、乙方通过分期付款方式分两次为期三年向甲方支付产权转让金，并于年月日前按照18/36万元／铺的标准向甲方预付一期转让金。剩余部分转让金于2014年12月20日补齐。

五、乙方同意在缴齐全部转让金之前的三年分期付款时间内，由甲方统一将经营权交给（以下统称商管公司），商管公司同意以5万元/铺的租金获得重庆XXX贸易中心项目一期精品商场二层五年的经营权，该商铺头三年内的由商管公司缴纳的租金收益归乙方所有，并分三年支付。

六、为减低重庆XXX贸易中心项目一期精品商场产权交割过程中对商铺经营的影响，乙方同意2018年 6月30日前商管公司继续

以60元/铺/月的租金上限继续获取该商铺经营权。

七、为保证乙方的权益，降低乙方资金风险，乙方有权在2014年12月20日之后为期一个月之内，根据届时商场经营情况好坏自由选择继续该转让协议或终止该协议，若选择终止协议在签订终止协议之后一周内甲方将乙方缴纳的18/36万元／铺一期转让金返回乙方，乙方交纳的“一期商铺转让金”不计利息。

八、乙方在2014年12月20日之后为期一个月之内可以获得甲方提供的如下优惠政策：

1）乙方选择继续本协议的，可以按照不超过预期3年后的市场价格元/㎡价格（总价元）的八折补期尾款获得该商铺产权。

2）乙方可以将该商铺产权交由甲方按照不超过预期3年后的市场价格元/㎡价格（总价元）转让于第三方，其中按照第1）条价格的差价的二折利益归乙方所有。

九、本协议一式叁份，经乙方签字、交纳首期“商铺转让金”、甲方盖章后生效。甲方执两份、乙方执一份。

八、协议书在履行过程中若发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成，可通过人民法院诉讼解决。

九 本合同自双方签订之日起生效。

甲方（签章）乙方（签章）

【法定代表人】【法定代表人】

【委托代表人】【委托代表人】

（签章）（签章）

年月日年月日