如何计算商铺投资回报率[推荐]

第一篇：如何计算商铺投资回报率[推荐]

如何计算商铺投资回报率蓝房网-百姓自己的购房顾问 2011-05-07 11:05:41 人人都说“一铺养三代”，商铺投资迎来了黄金时代。随着投资理念的日趋成熟，商铺确实受到了越来越多的投资者的关注，商铺投资一般要考虑地段商业价值和发展前景、周边商业氛围等基本因素，街铺还要考察上下水和排烟防噪等配套、门面与进深宽度比例、适合出租给哪类商户等等。尽管商铺投资要考虑的因素较多，但万变不离其宗，考评商铺投资价值有两项指标是总结性的，一是商铺投资回报率，一是增值空间。

目前世面上出售或者出租的商铺一般分为沿街商铺和社区商铺，由于商铺受地理位置以及人流量等影响较大，价位差异也相当大。因此，投资回报率也会不同程度上受到影响。

严格意义上来说，商铺投资回报率一个动态的概念，投资中除了投资者的购买初始投资外，还应包括税费，贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素。同时，投资者还必须考虑到商铺有一定的空置期。

不同物业的理想投资回报率不尽相同，现在搜铺网就教你两招计算商铺投资回报率的两个公式来计算：

方法一，主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为：（税后月租金－每月物业管理费）×12 ＝年租金收入，而年租金收入÷购买商铺总价＝年投资收益率。反之，用购买商铺总价÷年租金收入＝投资回收年限。

方法二；主要适用于贷款投资的收益计算。计算公式为：（税后月租金－按揭月供款－每月物业费）×12 ＝年租金收入；（首期房款＋按揭贷款）÷年租金收入＝投资回报年限。反之，用年租金收入÷（首期房款＋按揭贷款）＝年投资收益率。

当然，投资是为了赚钱。那究竟能不能赚钱？能赚多少钱？这里也不能光算收入，还要充分考虑到各项支出。上面所列的投资收益计算公式，只是着重考虑了主要的收入和支出部分，另外，还有一些可能和必要的支出，千万不能忽略。

第一项支出是在商铺的前期购买环节中的支出，像购买商铺应交的契税，这项为总房价的3％，这一比例是商品住宅契税的两倍。第二项支出是商铺的水、电、气、热、物业管理等在商铺后期使用过程中的支出都是按商业市政标准缴费，大大高于普通住宅标准。所以，在计算商铺的投资收益时，一定要充分考虑到以上支出，这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。

最后要提醒投资者的是，虽然投资商铺赢利前景看好，但是并非所有商铺都能保证赚钱。对于想投资小型商铺的投资者来说，首先要考虑的因素是所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密集度、日均人流量、消费能力及结构、配套设施结构等。而且，要瞄准新建市场。一般说来，新建的市场其出售的价位相对而言比老市场要便宜得多，如果到有发展潜力的新市场购置经营门面，则升值的潜力大，投资少，其次，要盯住一些新开发的城区。任何投资都是有风险的，同样投资商铺，有的人赚了大钱，而有的人可能连本都收不回来。所以，一定要注意避免投资风险。

商铺与住宅虽同为房地产的品种，但两者投资所关注的因素却各不一样。住宅投资一般关注地段、生活配套、出租率、回报率、物业管理等指标，而商铺投资的关注要点，却比住宅的项目要多得多，也复杂得多。

投资社区商铺三方面需注意蓝房网-百姓自己的购房顾问 2011-04-21 10:58:18摘要：社区商铺主要是1-3层商业楼或建筑底层，或者商业用途裙房。现在的社区商铺已经打破原来以铺位形式为主要形式的特点，铺面形式逐渐成为社区商铺的主流。社区商铺具有广泛的功能特点，而且商铺大多数投资小，容易出租、转让，无

社区商铺主要是1-3层商业楼或建筑底层，或者商业用途裙房。现在的社区商铺已经打破原来以铺位形式为主要形式的特点，铺面形式逐渐成为社区商铺的主流。社区商铺具有广泛的功能特点，而且商铺大多数投资小，容易出租、转让，无疑社区商铺属于商铺投资中的“小盘活跃股”。

专家指出，投资社区商铺时需注意以下几点。

优先考虑社区临街商铺

社区商铺因其所处位置可基本分为临街商铺、社区内商铺和商场铺三种。其中，临街铺经营风险最小，因为其服务对象既有社区固定的客户群，也有社区外的居民，服务受众面较广，很容易获利。但是选择临街商铺也要看准所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密度、消费能力、消费结构等因素，还要根据周边客户及其消费层次来定位。

考察社区环境和未来规划

社区商业环境可从购物环境、所在商业街的知名度以及人流量的多少来考察。其中社区的购物环境、店铺周围的人流量是最应该关注的事项；市场供求关系的大小也会直接影响到商铺当前的租金收益；弄清楚区域内消费的人群主力是社区内还是社区外，尽管有部分社区商铺面向街道，但是主要消费人群仍然为社区居民，这样投资临街商铺就同投资社区商铺没有什么区别，若临街商铺面对的客户除社区业主还有外围的客人，投资前景就相对乐观。

另外，政府未来的规划也在一定程度上决定了未来周边社区商铺的供求关系和升值潜力。路段附近有写字楼或其他楼盘在建，或者将会有地铁，都将令商铺升值。

关注社区消费群体特征

社区消费人群规模的大小、整体消费能力的高低也是衡量今后商铺收益和风险状况在投资前都需要把握。分清这个社区是老年型社区还是年轻型社区，老年型社区适合开设棋牌馆、茶室、花鸟市场、日常生活购物商铺等，而年轻型社区商铺则适合开设保龄球、桌球、新型餐饮等适合年轻人审美爱好需求的商铺；分清是高档住宅还是中低档住宅，高档住宅适合高级餐饮业、会所等形态的商铺，而中低档社区适合开设大排档、小型餐馆等大众水准的商铺。

如果投资的社区是规模型社区的话，那么配套设施相对来说会比较完善，所以在前期投入上应该考虑到商铺的容纳能力有多强，所经营的物业形态也要尽可能丰富，例如小型超市、电信公司分店、小型影像店、咖啡店、酒吧等。而小型社区商铺则适合投资小卖部、水果摊等投入小、短期投、流动性大的商铺。

第二篇：培训投资回报率(ROI)

培训投资回报率（ROI）——突破培训效果衡量的困境 诚信保险公司结束了为期一年半，由公司每一位经理和主管参加的MBTI（麦尔斯-布里格斯类型指标）学习班，这个学习班重点介绍MBTI中的16个性格类别，并且告诉学员他们平时应该如何与不同类别的人接触，以及如何更好的互相理解。弗兰克作为公司总裁参加了最后的结业仪式，并向培训经理玛吉具体了解学习班的情况：“我觉得这个学习班非常有趣，令人好奇。我现在确切知道自己的性格类型，但是我很想知道这些学习班具体给公司带来了什么戒指。你有什么办法证明这25个学习班所带来的结果吗？” 玛吉很快回答道：“可以肯定的是学员们对这次学习都很满意，都认为很受用，公司的团队合作和沟通都得到了改善。” 弗兰克接着问：“你有没有更具体的结果？这次学习班总共花费了多少你知道么？”没等小J回答，弗兰克接着说：“具体的数据对我们非常有用，我没有反对这个培训的意思，但是我们必须努力了解到培训对公司绩效带来的具体价值。“

历来培训的衡量都是从培训项目中一些显而易见的事情来着手的：学员是否喜欢培训的经历？培训内容是否相关？学员是否学到了东西？许多组织依然使用这种方法，并且大量培训的衡量工作还没有超出学员满意度调查表和学员自己呈报学习报告这样的评估形式，这种衡量方法很容易完成，而且往往会得出积极的结果。简言之，实施培训的职能部门和参加培训的学员并不关心学习的收获是否能在工作中得到应用，也不关心学习的结果会对组织的关键性指标产生怎样的影响。培训负责人、经理和其他人经常会错误地认为，培训的效果无法得到令人信服的衡量，即培训的效果很难与其他影响绩效改进的因素区别开来，或者说衡量培训的效果太困难或太耗费资源。根据不同的公司和文化情况，由于受到上述某一项或多项因素的影响，从而导致缺少足够的证据来证明培训给组织带来的效益要超过培训所花的成本。

以上问题也曾困扰过一个人——杰克·菲利普斯博士。菲利普斯一直在使用投资回报率

（ROI）流程来衡量培训对组织所产生的影响，已经有超过27年的企业工作和管理咨询经验，发表过专业文章300多篇，撰写和编辑了专业书籍60余本，为44个国际和地区的全球财富500强及主要组织提供咨询服务。直至今天，培训的投资回报率（ROI）已经是一个被证明的，灵活而系统的方法。这套方法可以帮助我们：针对某一具体的培训项目确定教学目标，开发并实施评估计划；选择合适的数据类型和收集方法；使用合适的方法鉴别培训效果；将各种软/硬数据转化成货币价值等等。

那么到底培训项目怎么设计？项目中间的怎么取证？不同动作带来的影响怎么区分？项目结果怎么换算成货币？敬请关注10月27-28日杰克·菲利普斯将首次来到中国开办培训投资回报率（ROI）工作坊！

第三篇：中国房地产投资回报率调查报告

《中国房地产投资回报率调查报告》认为，在经历了2014年价格的下降后，大部分城市高档住宅价格出现了明显回落，但大部分城市租赁后转售回报率仍高于五年期贷款利率，转售回报率水平较高。但是随着未来投资需求的大量减少，高档住宅的自住性将更加明显，《中国房地产投资回报率调查报告》预计，转售回报率将理性回落，2015-2020年回报率约4%-6%。

短期：中西部城市写字楼商铺更合适投资

就租赁回报率而言，2015上半年，写字楼静态租赁回报率平均值为4.3%，接近余额宝平均收益，可以说写字楼静态租赁回报率约为住宅市场的2倍。

《中国房地产投资回报率调查报告》分析称，对于写字楼来说，其投资价值明显高于住宅市场，尤其是核心地段的高品质写字楼，具有较高的保值性，能获得较高的静态租金回报。

近日，研究机构云房数据便发布了《2015上半年中国房地产投资回报率调查报告》，该报告基于对全国十七个大中城市、四类物业的静态租赁回报率、长期租赁回报率以及5年租赁后转售回报率的统计，推出了一系列房地产投资回报率的数据。相对于静态的供求关系数据，房地产投资回报率的数据将动态的租金及房价数据综合考虑在内，以求能够更客观而全面的反映市场变化。

需要说明的是：

静态租赁回报率——指当前净资金回收售价的占比，是判断房地产投资时机的重要参考

长期租赁——代表了随着未来租金的动态变化，长期租赁物业可获取的回报率的大小，是判断未来房地产租金动态收益情况的参考

5年租赁后转售回报率——包含租金回报和房产增值的两部分收益，入住判断转售房产的最佳时机

商铺：租金回报出现回落 运营风险较大

就商铺回报率数来说，从2015上半年商铺市场投资回报率数据中可以看出，商铺市场租金回报总体平稳，转售回报小幅下降。

对此，《中国房地产投资回报率调查报告》分析称，各城市间，回报率数据差异较大，这主要是由于商铺的投资受区域位置、经营方式、需求支撑等多重因素的影响。在获得高回报的同时，投资商铺市场也需要承担较大的经营风险。

从租赁回报率上来说，2015上半年，商铺市场静态租赁回报率平均值为4.0%，主要集中在3.5%-5.0%之间；长期租赁回报率平均值为7.2%，主要集中在5%-9%之间。由此可见，商铺市场租金回报水平略高于住宅市场，但低于写字楼市场。

《中国房地产投资回报率调查报告》表示，近年来，连续多年针对住宅市场的宏观调控使得房地产开发企业转战商业地产市场，商铺市场供应大量增加，市场供求关系发生逆转，大部分城市出现供过于求的局面。尤其在电商的快速发展下，传统零售行业，如小商品类、家电类的传统商铺，受到的冲击相对较大。所以，从回报率数据来看，商铺租金回报出现回落。此外，商铺投资门槛相对较高，运营风险较大，即使同一城市，不同区位的商铺回报也相差较大。但对于地理位置优越的商铺，仍然可以获得相当高的收益。

从历史转售回报率来看，商铺市场2010-2015年租赁后转售回报率平均值为14.9%，各城市回报率差异较大。其中，成都、西安、重庆、深圳、武汉排名前五，回报率超过20%，与之相比，杭州商铺转售回报率不足5%。

《中国房地产投资回报率调查报告》预计未来五年，商铺市场2015-2020年转售回报率预测平均值7.4%。预测将在6%-10%之间。

写字楼：投资价值明显高于住宅市场

就写字楼租赁回报率来说，2015上半年，写字楼静态租赁回报率平均值为4.3%，长期租赁回报率平均值为8.5%，租金回报相对较高。租赁后转售回报率有所回落，2010-2015年租赁后转回报率为11.8%，2015-2020年租赁后转售回报率为7.7%。

《中国房地产投资回报率调查报告》认为，与住宅市场相比，写字楼租赁回报相对合理。

从历史转售回报率来看，写字楼市场2010-2015年租赁后转售回报率平均值为11.8%，主要集中区间为8%-15%。5年租赁后转售回报率受价格波动影响较大，受2010-2011年价格的大幅上涨，大部分城市写字楼市场转售回报率高于房地产信托收益率9.6%，转售回报较高。

《中国房地产投资回报率调查报告》认为，随着写字楼市场的快速开发建设，大部分城市供需紧张得到缓解，部分城市写字楼市场出现供过于求的局面，租金、价格上涨趋势减缓，预计未来写字楼转售回报率将有所下降，2015-2020年大部分城市写字楼市场5年租赁后转售投资回报率将在7%-10%之间。

普通住宅：存在一定的泡沫，去投资化明显

就普通住宅租赁回报率而言，2015上半年，普通住宅静态租赁回报率在2%-3%左右，17个城市平均值为2.6%。长期租赁回报率随着租金涨幅的收窄，有小幅下降，平均值为6.1%。历史转售回报率出现明显分化，总体水平下降为8.9%，但不同的城市间分化明显，宁波甚至出现了负值。

对此，《中国房地产投资回报率调查报告》分析称，随着房价涨幅的进一步收窄，预计未来转售回报率将向长期租赁回报水平靠近。

从租赁投资回报率上来看，2015上半年，普通住宅市场静态租赁投资回报率在1.8%-3.5%之间，而普通住宅市场长期租赁回报率主要集中在5%-7%之间。

对此，《中国房地产投资回报率调查报告》认为，仅从回报率数据上看，住宅市场存在一定的泡沫。由于租金与房价往往存在一定的合理比例，根据国际租售比合理区间推断，静态租赁回报率应该为4%-6%，而我国水平远低于国际标准水平，侧面反映了房价水平与真实价值的背离。

从历史租赁后转售回报率上来看，2015上半年，普通住宅历史租赁后转售回报率总体处于高位，但水平有所回落，城市分化加大。

《中国房地产投资回报率调查报告》预计，未来房地产市场将逐步回归理性，转售回报率在约6%左右。

高档住宅：静态租赁回报率不高 长期租赁回报涨幅度不大

就高档住宅的租赁回报率而言，《中国房地产投资回报率调查报告》分析称，2015上半年，高档住宅回报率水平总体回落，各城市差异不大，相对平稳。首先，17个城市静态租赁回报率平均值为2.5%，静态租金回报仍然不高；其次，随着租金涨幅的收窄，长期租赁回报率下降，2015上半年17个城市平均值为4.4%；再次，在房地产市场形势下行的背景下，2010-2015年租赁后转售回报率出现下降，平均值为8.4%；最后，预计未来5年租赁后转售回报率将为5%左右。

从租赁回报率来看，2015上半年，高档住宅静态租赁回报率在1.6%-3.5%之间，平均水平为2.5%，而高档住宅长期租赁回报率主要集中在3%-6%之间。

《中国房地产投资回报率调查报告》认为，与普通住宅相比，高档住宅租金变化相对平稳，租金涨幅不大，大部分城市高档住宅长期租赁回报仅接近或低于余额宝平均收益，可以说静态租赁回报率不高，长期租赁回报上涨幅度不大。

从历史转售回报率上来看，高档住宅2010-2015年租赁后转售回报率平均值为8.4%，大部分集中在5%-11%之间。与2009-2014年的12.4%租赁后转售回报率相比，转售回报率下降了4个百分点。

首先，从城市分布来看，尽管各个主要城市的投资回报率都普遍低至4%，但西安、长沙、沈阳、无锡、重庆这些二线城市短期内的投资回报率还是要明显高于北上广深，北京这样的一线城市已然垫底。

从上图可以看出，目前，投资房地产的平均收益率普遍要低于房地产信托的平均年收益率，也就是说，不管买什么房，实际上都没有买房地产信托划算。而从不同物业类型来看，跟我们昨天看到的结论一致：现在投资写字楼和商铺远比投资住宅划算——写字楼和商铺的静态租赁回报约为4%左右，而住宅市场回报率仅为2%，两者之间约有2%的差距。

从静态租赁回报率排名中可以看出，位居前十的均为写字楼和商铺，排名后十的全部为住宅；而且，从城市地理位置来看，中西部城市静态租赁回报率相对较高。由此可见，选择中西部二线城市的写字楼和商铺做投资更为合适。目前来看，长沙的写字楼要比北京的写字楼更有投资价值，而北京的普通住宅已然沦为倒数第二位最不具投资价值的物业。

上图可以告诉你，同一种物业类型，不同城市可以带给你的投资回报状况。（请仔细参读！）《报告》也指出，虽然2014年住宅市场整体进入下行调整阶段，但随着市场的调整，预计住宅价格将逐步理性回归，静态租金回报率将有所上升。

5年内：一线和中西部城市写字楼商铺最适合投资 远离高档住宅

从长期来看，结论似乎也变化不大。尽管部分物业的投资回报率有所上升，但住宅投资回报率尤其是高档住宅格外偏低的状况依然难改，从上图中可以看出，写字楼商铺长期租赁回报率排名靠前，普通住宅居中较多，而高档住宅相对靠后，杭州高档住宅的投资回报率甚至要低于CPI。所以，打算在杭城买豪宅做长期投资的有钱银要注意了。

从上表可以看出，长沙、武汉、西安这样的中西部城市，其写字楼和商铺市场更具有长期投资价值，一线城市的写字楼商铺长期投资回报率则居中，长沙、杭州、南京、大连、苏州这些二线城市的高端住宅长期来看则是最不值得投资的物业。

上图则对各种物业类型投资价值的城市分布做了排名，从城市地理位置来看，无论哪种物业类型，中西部城市的回报率显然都是偏高的。

此外，《报告》指出，由于受城市建设及第三产业快速发展影响，一线城市写字楼市场可获得较高的投资回报。

综上所述，一线城市和中西部城市的写字楼和商铺最适合投资，而中西部城市的高档住宅最不适合投资，更适合自住。

租赁转售：整体较可观 但城市出现分化现象

而从租赁后转售的投资回报来看，2010-2015年房地产各物业类型历史转售回报率排名靠前，回报率较为可观，甚至大部分物业回报率要高于房地产信托收益率。

此外，从上图还可以看出，排名前十的以商铺和写字楼为主，住宅相对较少。值得注意的是宁波和杭州的普通住宅租赁转售的回报率低于CPI涨幅平均值，这反映出了住宅价格的下行调整和不同城市之间的投资回报出现分化的现象。

从上图中可以看出，广州、北京、上海和深圳这些一线城市的普通住宅租赁后转售回报率排名靠前，这说明如果选择租赁转售模式投资的人，选一线城市要强于二三线城市。

但是，《中国房地产投资回报率调查报告》认为，随着房地产形势的转变，住宅的高转售回报率将逐步回落。要不要入手，你可要想好了！

未来5年租赁转售：预测在6%—9%之间

《报告》表示，随着市场的理性回归，未来5年租赁后转售回报率，整体逐步回到合理的收益区间，大部分物业转售回报率将集中在6%-9%之间。不过，我们仍可以从上图中看出，未来5年，中西部城市的写字楼和商铺还是比较有竞争力，尤其是武汉。

2015上半年房地产投资回报率调查报告：中西部崛起

赢商网手机客户端：随时随地看新闻赢商网 http://yn.winshang.com 2015年05月22日14:15 核心提示：近日，研究机构云房数据便发布了《2015上半年中国房地产投资回报率调查报告》，该报告基于对全国十七个大中城市、四类物业的静态租赁回报率、长期租赁回报率以及5年租赁后转售回报率的统计。

近日，研究机构云房数据便发布了《2015上半年中国房地产（专题阅读）投资回报率调查报告》，该报告基于对全国十七个大中城市、四类物业的静态租赁回报率、长期租赁回报率以及5年租赁后转售回报率的统计，推出了一系列房地产投资回报率的数据。相对于静态的供求关系数据，房地产投资回报率的数据将动态的租金及房价数据综合考虑在内，以求能够更客观而全面的反映市场变化。

需要说明的是：

静态租赁回报率——指当前净资金回收售价的占比，是判断房地产投资时机的重要参考

长期租赁——代表了随着未来租金的动态变化，长期租赁物业可获取的回报率的大小，是判断未来房地产租金动态收益情况的参考；

5年租赁后转售回报率——包含租金回报和房产增值的两部分收益，入住判断转售房产的最佳时机

（先搞懂这三个数据很重要，因为它决定着接下来你是否能真的看懂）

商铺：租金回报出现回落 运营风险较大

就商铺回报率数来说，从2015上半年商铺市场投资回报率数据中可以看出，商铺市场租金回报总体平稳，转售回报小幅下降。

对此，《中国房地产投资回报率调查报告》分析称，各城市间，回报率数据差异较大，这主要是由于商铺的投资受区域位置、经营方式、需求支撑等多重因素的影响。在获得高回报的同时，投资商铺市场也需要承担较大的经营风险。

从租赁回报率上来说，2015上半年，商铺市场静态租赁回报率平均值为4.0%，主要集中在3.5%-5.0%之间；长期租赁回报率平均值为7.2%，主要集中在5%-9%之间。由此可见，商铺市场租金回报水平略高于住宅市场，但低于写字楼市场。

《中国房地产投资回报率调查报告》表示，近年来，连续多年针对住宅市场的宏观调控使得房地产开发企业转战商业地产市场，商铺市场供应大量增加，市场供求关系发生逆转，大部分城市出现供过于求的局面。尤其在电商的快速发展下，传统零售行业，如小商品类、家电类的传统商铺，受到的冲击相对较大。所以，从回报率数据来看，商铺租金回报出现回落。此外，商铺投资门槛相对较高，运营风险较大，即使同一城市，不同区位的商铺回报也相差较大。但对于地理位置优越的商铺，仍然可以获得相当高的收益。

从历史转售回报率来看，商铺市场2010-2015年租赁后转售回报率平均值为14.9%，各城市回报率差异较大。其中，成都、西安、重庆、深圳、武汉排名前五，回报率超过20%，与之相比，杭州商铺转售回报率不足5%。

《中国房地产投资回报率调查报告》预计未来五年，商铺市场2015-2020年转售回报率预测平均值7.4%。预测将在6%-10%之间。

写字楼：投资价值明显高于住宅市场

就写字楼租赁回报率来说，2015上半年，写字楼静态租赁回报率平均值为4.3%，长期租赁回报率平均值为8.5%，租金回报相对较高。租赁后转售回报率有所回落，2010-2015年租赁后转回报率为11.8%，2015-2020年租赁后转售回报率为7.7%。

《中国房地产投资回报率调查报告》认为，与住宅市场相比，写字楼租赁回报相对合理。

就租赁回报率而言，2015上半年，写字楼静态租赁回报率平均值为4.3%，接近余额宝平均收益，可以说写字楼静态租赁回报率约为住宅市场的2倍。

《中国房地产（专题阅读）投资回报率调查报告》分析称，对于写字楼来说，其投资价值明显高于住宅市场，尤其是核心地段的高品质写字楼，具有较高的保值性，能获得较高的静态租金回报。

从历史转售回报率来看，写字楼市场2010-2015年租赁后转售回报率平均值为11.8%，主要集中区间为8%-15%。5年租赁后转售回报率受价格波动影响较大，受2010-2011年价格的大幅上涨，大部分城市写字楼市场转售回报率高于房地产信托收益率9.6%，转售回报较高。

《中国房地产投资回报率调查报告》认为，随着写字楼市场的快速开发建设，大部分城市供需紧张得到缓解，部分城市写字楼市场出现供过于求的局面，租金、价格上涨趋势减缓，预计未来写字楼转售回报率将有所下降，2015-2020年大部分城市写字楼市场5年租赁后转售投资回报率将在7%-10%之间。

普通住宅：存在一定的泡沫，去投资化明显

就普通住宅租赁回报率而言，2015上半年，普通住宅静态租赁回报率在2%-3%左右，17个城市平均值为2.6%。长期租赁回报率随着租金涨幅的收窄，有小幅下降，平均值为6.1%。历史转售回报率出现明显分化，总体水平下降为8.9%，但不同的城市间分化明显，宁波甚至出现了负值。

对此，《中国房地产投资回报率调查报告》分析称，随着房价涨幅的进一步收窄，预计未来转售回报率将向长期租赁回报水平靠近。

从租赁投资回报率上来看，2015上半年，普通住宅市场静态租赁投资回报率在1.8%-3.5%之间，而普通住宅市场长期租赁回报率主要集中在5%-7%之间。

对此，《中国房地产投资回报率调查报告》认为，仅从回报率数据上看，住宅市场存在一定的泡沫。由于租金与房价往往存在一定的合理比例，根据国际租售比合理区间推断，静态租赁回报率应该为4%-6%，而我国水平远低于国际标准水平，侧面反映了房价水平与真实价值的背离。

从历史租赁后转售回报率上来看，2015上半年，普通住宅历史租赁后转售回报率总体处于高位，但水平有所回落，城市分化加大。

《中国房地产投资回报率调查报告》预计，未来房地产市场将逐步回归理性，转售回报率在约6%左右。

高档住宅：静态租赁回报率不高 长期租赁回报涨幅度不大

就高档住宅的租赁回报率而言，《中国房地产（专题阅读）投资回报率调查报告》分析称，2015上半年，高档住宅回报率水平总体回落，各城市差异不大，相对平稳。首先，17个城市静态租赁回报率平均值为2.5%，静态租金回报仍然不高；其次，随着租金涨幅的收窄，长期租赁回报率下降，2015上半年17个城市平均值为4.4%；再次，在房地产市场形势下行的背景下，2010-2015年租赁后转售回报率出现下降，平均值为8.4%；最后，预计未来5年租赁后转售回报率将为5%左右。

从租赁回报率来看，2015上半年，高档住宅静态租赁回报率在1.6%-3.5%之间，平均水平为2.5%，而高档住宅长期租赁回报率主要集中在3%-6%之间。

《中国房地产投资回报率调查报告》认为，与普通住宅相比，高档住宅租金变化相对平稳，租金涨幅不大，大部分城市高档住宅长期租赁回报仅接近或低于余额宝平均收益，可以说静态租赁回报率不高，长期租赁回报上涨幅度不大。

从历史转售回报率上来看，高档住宅2010-2015年租赁后转售回报率平均值为8.4%，大部分集中在5%-11%之间。与2009-2014年的12.4%租赁后转售回报率相比，转售回报率下降了4个百分点。《中国房地产投资回报率调查报告》认为，在经历了2014年价格的下降后，大部分城市高档住宅价格出现了明显回落，但大部分城市租赁后转售回报率仍高于五年期贷款利率，转售回报率水平较高。但是随着未来投资需求的大量减少，高档住宅的自住性将更加明显，《中国房地产投资回报率调查报告》预计，转售回报率将理性回落，2015-2020年回报率约4%-6%。

短期：中西部城市写字楼商铺更合适投资

首先，从城市分布来看，尽管各个主要城市的投资回报率都普遍低至4%，但西安、长沙、沈阳、无锡、重庆这些二线城市短期内的投资回报率还是要明显高于北上广深，北京这样的一线城市已然垫底。

从上图可以看出，目前，投资房地产（专题阅读）的平均收益率普遍要低于房地产信托的平均年收益率，也就是说，不管买什么房，实际上都没有买房地产信托划算。而从不同物业类型来看，跟我们昨天看到的结论一致：现在投资写字楼和商铺远比投资住宅划算——写字楼和商铺的静态租赁回报约为4%左右，而住宅市场回报率仅为2%，两者之间约有2%的差距。

从静态租赁回报率排名中可以看出，位居前十的均为写字楼和商铺，排名后十的全部为住宅；而且，从城市地理位置来看，中西部城市静态租赁回报率相对较高。由此可见，选择中西部二线城市的写字楼和商铺做投资更为合适。目前来看，长沙的写字楼要比北京的写字楼更有投资价值，而北京的普通住宅已然沦为倒数第二位最不具投资价值的物业。（这结果是不是有点让人讶异？！）

上图可以告诉你，同一种物业类型，不同城市可以带给你的投资回报状况。（请仔细参读！）《报告》也指出，虽然2014年住宅市场整体进入下行调整阶段，但随着市场的调整，预计住宅价格将逐步理性回归，静态租金回报率将有所上升。

5年内：一线和中西部城市写字楼商铺最适合投资 远离高档住宅

从长期来看，结论似乎也变化不大。尽管部分物业的投资回报率有所上升，但住宅投资回报率尤其是高档住宅格外偏低的状况依然难改，从上图中可以看出，写字楼商铺长期租赁回报率排名靠前，普通住宅居中较多，而高档住宅相对靠后，杭州高档住宅的投资回报率甚至要低于CPI。所以，打算在杭城买豪宅做长期投资的有钱银要注意了。

从上表可以看出，长沙、武汉、西安这样的中西部城市，其写字楼和商铺市场更具有长期投资价值，一线城市的写字楼商铺长期投资回报率则居中，长沙、杭州、南京、大连、苏州这些二线城市的高端住宅长期来看则是最不值得投资的物业。

上图则对各种物业类型投资价值的城市分布做了排名，从城市地理位置来看，无论哪种物业类型，中西部城市的回报率显然都是偏高的。

此外，《报告》指出，由于受城市建设及第三产业快速发展影响，一线城市写字楼市场可获得较高的投资回报。

综上所述，一线城市和中西部城市的写字楼和商铺最适合投资，而中西部城市的高档住宅最不适合投资，更适合自住。

租赁转售：整体较可观 但城市出现分化现象

而从租赁后转售的投资回报来看，2010-2015年房地产（专题阅读）各物业类型历史转售回报率排名靠前，回报率较为可观，甚至大部分物业回报率要高于房地产信托收益率。

此外，从上图还可以看出，排名前十的以商铺和写字楼为主，住宅相对较少。值得注意的是宁波和杭州的普通住宅租赁转售的回报率低于CPI涨幅平均值，这反映出了住宅价格的下行调整和不同城市之间的投资回报出现分化的现象。

从上图中可以看出，广州、北京、上海和深圳这些一线城市的普通住宅租赁后转售回报率排名靠前，这说明如果选择租赁转售模式投资的人，选一线城市要强于二三线城市。

但是，《中国房地产投资回报率调查报告》认为，随着房地产形势的转变，住宅的高转售回报率将逐步回落。要不要入手，你可要想好了！未来5年租赁转售：预测在6%—9%之间

《报告》表示，随着市场的理性回归，未来5年租赁后转售回报率，整体逐步回到合理的收益区间，大部分物业转售回报率将集中在6%-9%之间。不过，我们仍可以从上图中看出，未来5年，中西部城市的写字楼和商铺还是比较有竞争力，尤其是武汉。

34D7836C23772CAEC7178F4148E48EE5

第四篇：99click：提高广告投资回报率

99click：提高广告投资回报率

出于网络广告的多样性、自由性和复杂性，对于网络广告投资回报率（ROI）测评的难度系数一再增大。广告主或者网站主不能用单一的指标去评价某一广告的价值和效果。互联网发展到今天，各行各业的电商们开始意识到，点击量，曝光量并不能真实反映广告效果，所产生的流量自然不能作为准确分析ROI的指标。

显而易见，广告播出去，产品卖出去，才算真实体现了广告的价值，然而，并不是所有的广告都能给你带来客户，盲目点击，恶意点击等行为的存在，一方面让我们的广告费巨额增加，另一方面也给我们评判广告效果增添了难度。

那么，关于广告效果，该如何分析呢？广告如何利用才能产生最大价值呢？

互联网广告呈现多样性，多样性的同时也鳞次栉比，并不是所有的广告都能带来点击和客户。打个比方，您是做水产品的，您的广告背投放到军事类的网站上，也许会给您带来点击，但那个点击肯定是零星的甚至不足为计的。这就需要您的广告在投放时就要有针对性的选择媒体，广撒网式的投放时徒劳无功的。这样除了给您增加广告费用，带不来半点好处。想要更好的进行广告效果分析，您就需要一款专业的统计分析软件，国内市场上99click是个不错的选择。

99click研发的siteflow-M是一款互联网广告效果分析系统，SiteFlow-M能够为广告主或广告代理公司提供多维度的网络广告效果分析服务。特别重视网络广告从展示、点击到点击后（如到达、二跳、转化等等）的营销效果，通过系统监测数据，您可以针对自己的产品有效地选择媒体，杜绝额外广告费，提高投资回报率。

第五篇：十步提高企业投资回报率

[原创]十步提高企业投资回报率

如果公司仅仅把注意力集中在安装的理由以及预期的效果上，那么资本优化以及软件安装项目总是成功的。可是根据最佳实践，在实施任何软件解决方案或者其他资本优化项目之前，公司都应该进行投资回报率的分析，在等式的一边是投入，而更重要的另一边是产出。1 确定所有改进方案

对于你要解决的问题，是不是只有一个正确答案？这不确定。可是有一件事情是相对确定的，就是通常来说，只有一个最好的答案。要想确定哪一条路能带领你取得成功，关键是把所有能够助你达到目标的途径都找出来。

要做到这一点，一个好办法就是和公司的高层举行圆桌会议。与会者应当包括各个部门的领导者，包括制造、销售、客户服务、供应链、信息技术、财务以及人力资源等各个部门的主管。圆桌会议的目的是确定行业的新趋势、公司目标、现有的以及正在建立的产品线、顾客需求、系统局限等等。在圆桌会议上，你们要确定不同的、切实可行的能够提升股东价值的替代方案，并根据基本的假设条件对之进行评估。公司高层必须对这些改进方案达成一致意见，并且制定一个计划来调查分析这些改进方案。进行投资回报率分析

一旦改进方案被确定，并且财务分析指标（例如，资本成本、劳动力负担和贬值方法）被批准，就要对这些方案进行分析和比较。你要回答下面这个重要问题：哪种投资方案将会带给我们最佳的投资回报，迎合顾客的需求以及使得我们在未来占据更加有利的竞争位置？在等式投资的这一边，要输入如下的因素，它们包括：执行成本

·工厂，设备成本

·软件许可证费用

·聘请专业人员服务费用

·IT硬件成本

·项目组成员的劳动成本

·其他执行费用(差旅费和培训)在所有权方面付出的成本

·每年的租约成本

·建筑和设备的维修成本

·软件许可和维护

·内部IT支持

·运营支持

这些成本并非是全部的成本，但是它们提供了一个确定项目短期和长期花费的总体框架。

在等式的回报一端，应该输入如下的因素：

·劳动力节省

·更高的利用率

·税费节省：在研发方面节省税费的潜力；

在本地培训许可方面节省税费的潜力

·库存周转率的提高(节省库存成本)

·库存精确率的提高

·提高定单完成率——提高销售

·提高定单准确率——降低退货和流程成本

·节省空间(相当于降低了财产和建筑成本)建立目标和关键绩效指标

伴随着投资回报率的分析，企业接着要做的是制定关键绩效指标，并且在高层之间对之形成一致。其中一些指标应该基于投资回报率分析的等式中回报一边的分析而确定。在项目实施的过程中以及随后的运营中，你要始终将这些指标放在心上。关键绩效指标将构成项目实施之后的审计工作的基础，一旦在实施过程当中，项目的某些环节出了问题或者需要对原先预想的改进措施再做一些修正，都应当以关键绩效指标作为指导原则。

关键绩效指标可以是库存周转率、库存准确率、定单满足率、定单准确率、定单准时送达率、退货率以及每个定单运送的单位劳动成本等。

和其他目标一样，关键绩效指标一定是具体的。不能简单地说，“我们要提高库存周转率。”目标一定要是切实可行的，并且可以在一定的时间框架内衡量其成绩。比如这样，“我们要在 2011年 12月之前把库存周转率从 7.2提高到 8.4。”再重复一次，关键绩效指标应该能够在很大程度上反映出投资回报率，以确保你投入的资金能够带给你回报。为最佳方案创立项目白皮书

接着，你要做的就是创立项目白皮书。这是一份提供给项目实施组成员的纲领性文件。一个标准的项目白皮书包括项目愿景、方案选择背后的逻辑和理由、用以衡量成绩的关键绩效指标、组织期望、项目小组的组成（比如，高层指导者、项目经理以及全职的项目组成员等）、在各个时间段项目组应该完成的任务以及运用的报告机制等。

创立项目白皮书的第一个目的，是确保项目组和整个公司的大方向保持一致，并且确保项目在实施过程中能够始终得到公司高层的全力支持和肯定。一些公司把项目白皮书看作是一个合同，公司高层同意投入各种资源支持项目，而项目组承诺用投入的资源带来关键绩效指标的改进。

有一点一定要记住：所谓资源投入，并不只是意味着花大把现金去买设备，以及为项目需要的各种外部服务付款，它还意味着整合内部的各种资源去为项目提供支持。如果项目组人员不足，或者组里成员经常被拉回原岗位去干一些活，那么项目失败的可能性就会大大增加。制定实施计划并与相关者沟通

实施计划指的是对项目中的主要和次要活动的一个详细展望，包括这些活动会持续多长时间，需要投入哪些资源以确保项目得以有效实施等。根据项目的大小不同，计划本身就可以被看作是一个小项目。

在评估成绩时，一个关键的因素就是员工对项目计划、项目指令以及新系统的理解和接受程度。员工在面对一个全新的流程、全新的界面以及陌生的系统时，很可能会感到不适应和沮丧，尤其是从全人工操作的流程转到全电子化流程时。制定实施计划，对员工进行培训，对于项目的最终成功非常重要。

沟通能够帮助你获得项目组成员以及全体员工的理解和支持。如果得不到他们的认可，那么实施过程将会非常困难，并且成本也会非常高昂。在整个组织层面得到支持将确保公司的投入得到回报。准备应变计划

设想项目已经开始，并且一切都在按照计划有条不紊地进行着，但是，突然之间你遇到了意外的情况。一些最初的投资回报率分析中的假设与现实情况不吻合，你需要扩大项目规模；或者一个关键的项目组成员离开了公司，这个时候你该如何应对？

不论你的计划做得多么周详，毫无疑问你会在现实中遇到和当初设想不符的情况。但是，在项目开始之初就设想会遇到的意外情况，并准备好应对方案，将会帮助你在意外面前泰然自若。

在最初的计划和预算阶段就将这些挑战考虑进去，对于项目成功非常关键。任何项目的成功都离不开三个基本因素：时间、人、钱。如果你在计划阶段就有效地考虑到一系列可能出现的意外，那么干扰项目成功的因素就可能被减到最小。在做项目预算时，你要准备一笔应对意外情况的资金。你还要保证每个项目都能得到充足的人力资源支持，同时准备一支后备队伍以备不时之需。监测绩效

沟通是监测绩效的关键。项目组的领导人和管理者应当和公司其他部门保持持续和经常性的接触。项目组成员应该包括来自内部业务运营部门、信息部门、售后服务部门的人，也要包括来自软件销售商、外部服务供应商、硬件和其他设备供应商的人。如果项目组成员不充当黏合剂把各个部门整合在一起，项目很可能失败。

现在我们已经明确了沟通是关键。那么怎样才能衡量实际的绩效？方法有三个，包括项目计划、跟踪问题的数据库以及每周的进度报告。如果计划没有大的变动并且沟通也在有效进行，那么通过使用这三种方法，人们应该可以比较容易地看出目前的进度是提前还是落后于计划。创立和保持项目计划可以使用MS Project软件，这是一个很有用的工具。如果项目的规模不是那么大，也许非常普通的Excel电子表格就能够满足你的需求了。

至于问题跟踪数据库，它可以简单如Excel电子表格，也可以使用现成套装软件。不管公司使用的是哪种产品，最关键的是每个问题，不论是和流程相关还是和软件或硬件相关，都要记录在日志上。

一旦日志上出现了关于某一问题的详细描述，日志的管理者会给问题评级，通常是把它们分为高、中、低三个级，并且设定一个解决的日期。至少每周对问题做一次回顾，这将不断提醒项目组成员问题的存在，并且促使他们寻找解决方案。一旦问题被解决，日志上就会出现关于某一问题是如何被解决的详细描述，同时这个问题会被关掉。

最后，每周召开会议确定项目进展，并且每周更新项目进度报告。项目进度报告应该包

括项目各阶段应完成的任务、预计完成时间或者实际完成时间。对于每一个项目的主要组成方面，比如流程改进、软件安装、硬件安装、测试和培训等，各相关负责人都要在报告上更新自己所负责部分的情况。这种更新应当包括取得的进展、将要进行的活动和面临的挑战。这样项目组成员和公司高层就能对项目是否顺利进行一目了然。不断调整以适应变化

在项目进行的某些阶段，常常是调试或者培训阶段，往往会出现一些意外的情况。比如，有人意识到软件没有像期待的那样支持新流程，怎么办？如果你在做预算时就想到了这种情况，预备了额外的费用并且留出了富余的时间，那么就只需对软件进行修改，以使其适应新的流程，问题就解决了。

如果既没有充足的资金也没有足够的时间去修改软件，那么你可能就要重新设计整个流程，问题就复杂了许多。人们常常选择折中路线，既对流程做一些修改，也对软件做一些修改，以使得二者能够相互支持。

无论你遇到怎样的挑战，无论你需要去执行怎样的应变计划，保持积极的态度和对目标的全神贯注都是至关重要的。如果遇到一点点挑战就泄气，那么整个团队的士气都将受损，一定要确保整个项目团队始终保持高昂的士气。

反复进行测试和培训

测试部分会带来很多培训的机会。培训和测试可以相互促进，相得益彰，两者是密不可分的。项目组中负责这两项内容的人员应该频繁沟通，共享机遇与挑战。

在系统安装之初给员工做培训时，你应该告诉他们整个流程当中发生了哪些变化，整个软件包当中包含哪些新的功能，比如帮助功能、系统导航功能，这些功能又将如何帮助他们完成日常工作。在之后更高级的培训课程上，再增加员工对系统的了解程度，并且鼓励他们给出反馈。

永远不要低估培训的价值。培训应该涵盖广泛的范围，并且要为员工量身订做。更重要的是，培训应该确保：

·员工确实学进去了，而不是仅仅做出培训的样子。

·员工在接受了培训后，对自己的工作有了清晰的改进目标。

·员工理解为什么要安装这样的系统，为什么系统要像当初设想的一样被广泛应用。·为员工自身的发展提供鼓励和有力的支持。

·听取员工的反馈和建议。

只有培训取得了好的效果，整个系统的应用才可能取得好的效果。不当的培训方式可能会使得所有努力都白费。你应该给出关于正确使用系统的指导性文件，在将整个系统正式投入运营之前，一些模拟测试的软件可以帮助证明测试和培训的有效程度。即使软件安装完成，培训也不能停止，改进的机会总是存在。

实施之后进行评审

要确定你的系统是否达到了当初预计的效果，唯一方法就是在实施之后进行一次评审。在这个时候，你首先想到的是你花了很多钱，然后你想知道的是：我得到了什么？

在准备评审时，要纵览所有关键运营区域以确保你得到了与改进状况相关的所有资料。

评审的作用是:

·给出系统实际改进的一个正式性的文件。

·列明存在的问题，并制定出明确的改进计划。

·确定还有哪些改进的机会，比如还可以为系统增加哪些功能。

·明确从这个项目中得到了哪些经验和教训。

评审活动应该每隔6到12个星期举行一次，以监测公司是否达到在投资回报率分析中列出的目标和关键绩效指标。

在评审中，以下问题是必问的：我们安装的软件是否像当初预计的那样帮助了我们？我们从这个项目当中学到了什么？我们如何运用这些信息做出改进？很多时候，现实情况和预想的并不一样。你要为最终的结果做好准备，你要愿意并且能够接受最终的结果，然后制定行动计划去解决问题。行动计划必须考虑到管理层、员工和顾客的反馈。

总之，只有艰苦的工作才能最终将这些落到实处，一个全心投入的项目团队和经验丰富、训练有素的领导者是项目成功的基础。

原文经许可摘自 David Meyers发表在 Tompkins Associates()上的 Did You Get What You Paid For?一文。Tompkins Associates, Inc登记版权。李如山译。David Meyers供职于 Tompkins Associates。