商铺投资的16个关键点

第一篇：商铺投资的16个关键点

商铺投资的16个关键点

除了继承祖上的铺面和因经济自然发展造成的价值大幅上升，大部分成功的商铺投资行为有赖于投资人敏锐的市场洞察力和对城市规划的先知先觉、以及对经济发展的准确预期。

投资商铺与投资住宅有很大的不同，可以说：“投资商铺是一种艺术，是一门学问。”其操作的难度远远大于住宅投资。如果我们将时间的因素考虑进去，住宅投资几乎毫无风险，商铺投资则充满了风险，在巨大收益的诱惑下蕴含着极大的损失。除了继承祖上的铺面和因经济自然发展造成的价值大幅上升，大部分成功的商铺投资行为有赖于投资人敏锐的市场洞察力和对城市规划的先知先觉、以及对经济发展的准确预期。下面就让我们从16个方面对商铺投资进行详细的分析吧：

1、地段：“地段可以说是投资商铺的第一先决条件，也是决定商铺价值的首要条件。”市中心的繁华闹市区可能是商铺最贵的地方，而在偏远的、人迹罕至的临街门面，我们只能称其为仓库，价值甚至要低于同地段的住宅。繁华地段的商铺虽好，但价格也极高。如果花了过高的代价买到的商铺，其他各方面的条件不好，造成租金太低，投资收益率就会大打折扣。可能还不如地段稍次、但其他各方面条件较好、租金收益也不错的商铺。事实上，确实有很多一类地段的铺面单价和租金收益率都比不上二类地段的铺面。毕竟，最热闹的地方不能与卖东西最多的地方划上等号。

2、临街状况：“商铺正因为临街才称之为商铺，大部分的人不是因为购物而购物，他们是在逛街的过程中产生了购买欲望才发生购买行为，有85%的人会在逛商场的过程中临时改变购买计划。”因此，在投资商铺中要注意：“尽量购买临大街，人们容易看见，也方便走到的铺面。临大街比临小街要好，在路口临两面街比临一面街要好，走的人多的那一面比较好。”当然，这一切必须灵活对待。在市场中的商铺是另一种形式，也许面临的只是一个过道，这种投资除了考虑以上原则，更要多方考虑其他因素。

3、人流：“你可以站在想要投资的商铺门前，统计每个时段路过的行人有多少。”走过的行人越多，该商铺的潜力也就越大。一般不统计路过的车辆，因为行走的人才是购买的主体。

但是需要注意的是，绝对不是路过的人多，买东西的人就会多，购买行为与诸多要素有密切联系。人流仅可以作为购买商铺的一个重要指标。

4、驻留性：“想使人在你这里购物，要看人们愿不愿意在你这里停留。”附近没有停车的地方，首先就不能指望会有人来逛，门前人行道狭窄、来往的人流永远只是路过，也不能产生好的销售业绩。要知道，人们都是在悠闲的或受到某种刺激的情况下才容易产生购买冲动所以，铺面是否让人们愿意逗留，不产生匆忙离开的念头很重要。

5、购买习惯：你买服装会到哪里去买呢？买电器、买家具、买二手房会去哪里买呢？所以如果人们买服装都去服装一条街的话，又新开了一条服装街，那么，在这里投资就值得商榷。人们的购买习惯一旦确定，要想改变非常不易。不要以为附近没有同行跟你竞争就沾沾自喜，要知道，大部分的购买行为都发生在成行成市的地方。所以，新开发的商铺一旦定错位，可能面临门庭冷落的风险。投资商铺必须仔细研究人们的购买习惯。

6、购买力：同样地区的两个小区，一个全是购置的商品房，另外一个大部分是旧房的拆迁户，那么，商品房的小区就具有更大的购买力，生意也会好做，铺面价值也相对较高。犹太人说过：“做生意要针对女人与嘴巴。”那么，女人常去逛的地方也就是购买力集中的地方，餐饮比较集中的地方也是购买力集中的地方，有钱人多的地方就更不用说了。投资商铺要选购买力强的地方。

7、便利性：“一个很好的服务，一定要使需要它的人方便地得到。”比如说，家具市场，如果附近交通不利，那么，如何运输呢？一个不错的酒楼，但是停车位不足；一个非常好的商场，但是要到达，一定要经过两条地下过道。这样的商铺，能令人满意吗？

8、商圈：“每一个繁华的地方，都会形成一定的商圈。那里是人们吃喝玩乐、购物的天堂。”并不一定局限于在城市的商业中心，在一个新的城区形成的时候，一个新的商圈就形成了，往往集中在娱乐场所、餐饮场所或公司集中地。在偏城区，人口密集的地方，也有不同大小的商圈，那里也就是人们活动的中心地带。当然也是商铺赢利的保证。

9、规划：现在看起来一切都很好，以后会不会改变呢？城市在变迁之中，本来热闹的市场，因为附近居民的迁移，生意可能一落千丈。原来毫不起眼的铺面，也可能因为附近某个市场的兴建而变得炙手可热，价格翻倍上涨。道路的改建、拓宽，城市的整体规划，都对商铺的价值有极大的影响。如果能预先了解城市规划，提前进行投资，可以获得丰厚回报，如果对此毫不关心，必将蒙受巨大损失。

10、地势：铺面不能低于门前的道路，凹下去的铺面给人感觉不好，也不能上了几级台阶才进入铺面，使人觉得不便。最好是与道路同高或稍高一两级。千万不要小看这一点，根据以往的经验，每登上两级台阶，铺面价值将下降一成。

11、净高：“商铺的净高要超过住宅的高度，使人没有压抑感，当然太高也毫无用处。”一般有3.2米到3.8米就可以了。大型商场要有更高的空间。

12、开间：“商铺的开间越大，价值越高。门口很小，进深很深的门面价值相应降低。”在同等条件下，尽量选择开间较大的商铺。

13、朝向：“尽量避免朝正西或正西南的门面。”阳光太烈，会造成商品褪色，空调费也会多出不少。光过于刺眼，也会影响客户购物。万一当地不许安装遮阳蓬，则更难办。太阳光不能直射入店内的情况除外。

14、比价：在投资商铺之前，可以参考附近的商铺价格，也可参考类似的铺面。开发商的定价，往往都高于市场价，动人的广告宣传，不能保证良好的投资收益。

15、收益率：“根据附近商铺的租金，可以了解商铺的投资收益率。”年收益率20%或更高，基本上都是动人的神话故事。年收益率能达到10%以上就很不错了，相对应的就是100万的商铺年租金在10万以上。现在大部分的商铺年收益率在7%左右。低于5%的商铺我们认为是较差的，可能还比不上较好的住宅。必须注意的是，专业市场中的商铺收益率应当高一些，因为谁也不能预料得到，一个红火的市场会不会突然冷下来？风险会大于独立的临街铺面。

16、发展：“能够预料得到商铺将来的发展，那才是投资高手。”人口会不会增多？市场已经建好，会不会红火？一条街都很冷清，有人低价抛售商铺，价格会不会更低？积累长期的经验，拥有对市场准确的判断，超人的胆略，才能获得不流于平庸的业绩。

第二篇：营销关键点

提高营销系统的执行力

良好的组织体系是提高执行力的基础

提高执行力不仅要靠提高提高营销人员的业务能力、工作水平、工作态度和敬业精神来实现，更为关键的是要建立起完善的组织机构、健全的组织体系，构建起完整、高效、有战斗力的经营开发职能部门，从而形成良好的管理平台推动各项营销工作的顺利执行。

完善的制度管理是提高执行力的关键

通过建立完善的管理制度，明确各个部门的岗位职责，制定清晰的业务流程，对各部门在业务流程中的职能进行定位，做到定位明确，各部门各岗位人员各司其职、各负其责，保证业务工作的顺利流畅展开。将经营管理工作从“靠领导推动”转化为“靠制度推动”。

合理的绩效考核时提高执行力的动力

营销系统工作人员专业有分工，工作量大小有区别，通过建立合理的绩效考核机制，制定合理的绩效考核管理办法和营销奖惩管理办法，营造一种公平合理的工作环境，使大家在同样的平台上展开公平的竞争，并且获得公平的回报，充分调动营销人员的工作积极性，展开合理的内部竞争，保持工作与收获的公平和合理，从而推动执行力的提升。

专业的业务人员是提高执行力的保证

营销工作的开展离不开具体业务人员的操作，营销作为一项专业性、技能性、实效性要求很高的工作必然要求专业素质高的人员来完成。营销人员尤其是办事处人员的培养不是一朝一夕的强化就能实现的，要有一个培训的过程，培训所能取得多大的成果更重要的是取决于被培养人员的基本素质、潜质和对营销工作的态度。在当前面临的投标任务量大、完成营销指标压力大的形势下，亟待加强营销系统的人员补充与培训，以应对日益严峻的营销形势。

敬业的工作态度是提高执行力的保障

我们常说“态度决定一切”，个人之间能力有高低、水平有差距，但是对待工作的态度决定你能取得多大的工作成果。一个人只要有心，对营销工作充满热情，那么即使在短期内他能力不足、水平有限，也可以通过不断的实践、培训、学习来实现能力的提升、水平的提高。相反一个人即使水平再高、业务再出色，但是他对营销工作失去激情、没有兴趣，那么他也是搞不好营销工作的。

第三篇：自我介绍关键点

自我介绍关键点

面试过程中，面试官会向应聘者发问，而应聘者的回答将成为面试官考虑是否接受他的重要依据。对应聘者而言，了解这些问题背后的“猫腻”至关重要。本文对面试中经常出现的一些典型问题进行了整理，并给出相应的回答思路和参考答案。读者无需过分关注分析的细节，关键是要从这些分析中“悟”出面试的规律及回答问题的思维方式，达到“活学活用”。

问题一：“请你自我介绍一下”

思路：

1、这是面试的必考题目。

2、介绍内容要与个人简历相一致。

3、表述方式上尽量口语化。

4、要切中要害，不谈无关、无用的内容。

5、条理要清晰，层次要分明。

6、事先最好以文字的形式写好背熟。问题二：“谈谈你的家庭情况”

思路:

1、对于了解应聘者的性格、观念、心态等有一定的作用，这是招聘单位问该问题的主要原因。

2、简单地罗列家庭人口。

3、宜强调温馨和睦的家庭氛围。

4、宜强调父母对自己教育的重视。

5、宜强调各位家庭成员的良好状况。

6、宜强调家庭成员对自己工作的支持。

7、宜强调自己对家庭的责任感。

问题三：“你有什么业余爱好？”

思路：

1、业余爱好能在一定程度上反映应聘者的性格、观念、心态，这是招聘单位问该问题的主要原因。

2、最好不要说自己没有业余爱好。

3、不要说自己有那些庸俗的、令人感觉不好的爱好。

4、最好不要说自己仅限于读书、听音乐、上网，否则可能令面试官怀疑应聘者性格孤僻。

5、最好能有一些户外的业余爱好来“点缀”你的形象。

问题四：“你最崇拜谁？”

思路：

1、最崇拜的人能在一定程度上反映应聘者的性格、观念、心态，这是面试官问该问题的主要原因。

2、不宜说自己谁都不崇拜。

3、不宜说崇拜自己。

4、不宜说崇拜一个虚幻的、或是不知名的人。

5、不宜说崇拜一个明显具有负面形象的人。

6、所崇拜的人人最好与自己所应聘的工作能“搭”上关系。

7、最好说出自己所崇拜的人的哪些品质、哪些思想感染着自己、鼓舞着自己。

问题五：“你的座右铭是什么？”

思路：

1、座右铭能在一定程度上反映应聘者的性格、观念、心态，这是面试官问这个问题的主要原因。

2、不宜说那些引起不好联想的座右铭。

3、不宜说那些太抽象的座右铭。

4、不宜说太长的座右铭。

5、座右铭最好能反映出自己某种优秀品质。

6、参考答案——“只为成功找方法，不为失败找借口”

问题六：“谈谈你的缺点”

思路：

1、不宜说自己没缺点。

2、不宜把那些明显的优点说成缺点。

3、不宜说出严重影响所应聘工作的缺点。

4、不宜说出令人不放心、不舒服的缺点。

5、可以说出一些对于所应聘工作“无关紧要”的缺点，甚至是一些表面上看是缺点，从工作的角度看却是优点的缺点。

问题七：“谈一谈你的一次失败经历”

思路：

1、不宜说自己没有失败的经历。

2、不宜把那些明显的成功说成是失败。

3、不宜说出严重影响所应聘工作的失败经历，4、所谈经历的结果应是失败的。

5、宜说明失败之前自己曾信心百倍、尽心尽力。

6、说明仅仅是由于外在客观原因导致失败。

7、失败后自己很快振作起来，以更加饱满的热情面对以后的工作。

问题八：“你为什么选择我们公司？”

思路：

1、面试官试图从中了解你求职的动机、愿望以及对此项工作的态度。

2、建议从行业、企业和岗位这三个角度来回答。

3、参考答案——“我十分看好贵公司所在的行业，我认为贵公司十分重视人才，而且这项工作很适合我，相信自己一定能做好。”

问题九：“对这项工作，你有哪些可预见的困难？”

思路：

1、不宜直接说出具体的困难，否则可能令对方怀疑应聘者不行。

2、可以尝试迂回战术，说出应聘者对困难所持有的态度——“工作中出现一些困难是正常的，也是难免的，但是只要有坚忍不拔的毅力、良好的合作精神以及事前周密而充分的准备，任何困难都是可以克服的。”

问题十：“如果我录用你，你将怎样开展工作”

思路：

1、如果应聘者对于应聘的职位缺乏足够的了解，最好不要直接说出自己开展工作的具体办法，2、可以尝试采用迂回战术来回答，如“首先听取领导的指示和要求，然后就有关情况进行了解和熟悉，接下来制定一份近期的工作计划并报领导批准，最后根据计划开展工作。”

问题十一：“与上级意见不一是，你将怎么办？”

思路：

1、“我会给上级以必要的解释和提醒，在这种情况下，我会服从上级的意见。”

问题十二：“我们为什么要录用你？”

思路：

1、应聘者最好站在招聘单位的角度来回答。

2、招聘单位一般会录用这样的应聘者：基本符合条件、对这份工作感兴趣、有足够的信心。

3、如“我符合贵公司的招聘条件，凭我目前掌握的技能、高度的责任感和良好的适应能力及学习能力，完全能胜任这份工作。我十分希望能为贵公司服务，如果贵公司给我这个机会，我一定能成为贵公司的栋梁！” 学口才加V信koucaiyanjiang 治治你的本嘴巴！

问题十三：“你能为我们做什么？”

思路：

1、基本原则上“投其所好”。

2、回答这个问题前应聘者最好能“先发制人”，了解招聘单位期待这个职位所能发挥的作用。

3、应聘者可以根据自己的了解，结合自己在专业领域的优势来回答这个问题。

问题十四：“你是应届毕业生，缺乏经验，如何能胜任这项工作？”

思路：

1、如果招聘单位对应届毕业生的应聘者提出这个问题，说明招聘单位并不真正在乎“经验”，关键看应聘者怎样回答。

2、对这个问题的回答最好要体现出应聘者的诚恳、机智、果敢及敬业。

3、如“作为应届毕业生，在工作经验方面的确会有所欠缺，因此在读书期间我一直利用各种机会在这个行业里做兼职。我也发现，实际工作远比书本知识丰富、复杂。但我有较强的责任心、适应能力和学习能力，而且比较勤奋，所以在兼职中均能圆满完成各项工作，从中获取的经验也令我受益非浅。请贵公司放心，学校所学及兼职的工作经验使我一定能胜任这个职位。”

问题十五：“你希望与什么样的上级共事？”

思路：

1、通过应聘者对上级的“希望”可以判断出应聘者对自我要求的意识，这既上一个陷阱，又上一次机会。

2、最好回避对上级具体的希望，多谈对自己的要求。

3、如“做为刚步入社会新人，我应该多要求自己尽快熟悉环境、适应环境，而不应该对环境提出什么要求，只要能发挥我的专长就可以了。”

问题十六：“您在前一家公司的离职原因是什么？”

思路：

1、公司转型

2、项目进入维护期

3、向往大环境，有更好的发展平台

问题十七：“期望的工资？”

思路：给出一个明确的期望值，如2500！（具体数字由各地实际情况确定）

问题十八：你对公司还有什么问题要问吗？

思路：我想尽快的熟悉公司的业务，不知道有没有这方面的培训和提升？

第四篇：《关键点》读后感

《关键点》读后感

枕边有本书，是我珍爱的，叫做《关键点》。她教我们弄清自己的愿望，制订完整的个人计划，养成把注意力放在至关重要之处的习惯，这是使生活焕然壹新的捷径。读后受益良多，今天，闲摘几句，与大家分享。

在这个大时代，物价逐年上涨，生活节奏很快，大家压力都很大，既想让收入再增加，生活更有保障，又想多点空闲时间，出去走走转转，书上教给我们几点要诀。

一、让收入和空闲成倍增加

1，确定对你的工作业绩贡献最大的少数几项任务。仔细考虑你的工作，与老板和同事进行讨论，明确你的关键任务，以便你能清楚地知道应该做什么获得最大的收益。

2，弄明白哪些是耗费时间多但对你工作的长远目标帮助很少甚至没有帮助的例行任务与活动，今天就开始把那些任务委托给其他人，只要可能，把它们全部取消，要尽量减少你在低价值、高耗时的活动里花费的时间，坚决终止那些不重要的任务与活动。

3，每周抽出一整天的时间花在个人事务上，在这一天里，你不去做任何与工作有关的事情，不要去阅读文件、打电话、使用电脑，把你的注意力转移到其他事情上，远离你本周里所进行的工作，让你的大脑彻底再充电，并使之得到较好的恢复。

4，今天就开始更密切地注意你所做的事情，动手之前，先仔细考虑你的工作任务，弄清你最重要的任务是什么，并一心一意地专注于此。动手之前先思考的这种习惯，将把你引向更高层次的工作成果和业绩。

你对自己的时间和生活控制得越多，你完成的事情就越多，你的工作就会越有乐趣，你拥有的空闲时间就越多，你就越安心；你越安心，你在工作的时候就越灵活和富有成效，因此你能完成的工作就越多。

二、高效工作的六个关键

大多数的人是这样：工作时间工作效率低下，而且效果不佳，在大部分的时间里，他们能完成的工作越来越少。他们与同事闲聊，把精力放在低价值的工作上。而体现他们成就的紧要工作在逐步增加，这给他们带来受折磨和工作过度的感觉。

想高效地工作，首先是要把精力集中在完成所有的紧急而重要的工作上，其次把精力集中于重要但不紧急的活动上，同时你必须推迟、延期、委托和终止所有其他事情。你必须约

束自己，停止进行紧急但不重要的事情，以及那些既不紧急也不重要的事情。

1，对你所从事的工作更加努力。工作的时候，将你全部的时间都用来工作，不要浪费时间，上班的时候就把头低下去，不要把工作场所看作是和朋友在一起的社交场所。

2，更快速地工作。对待工作要始终有紧迫感，不要浪费时间，在工作中形成并保持快节奏，只要你在做每件事时保持快节奏，你就会惊讶地发现自己完成了许多工作。

3，在价值更高的活动上下功夫。你工作时间的多少并不等同于你完成任务的价值的大小，你在较高价值的任务上花费的时间越多，你从投入的每一个钟点里获得的成果就越大。

4，做你较擅长的事情。当你在做自己特别熟练的工作时，你肯定比没有经验的人效率要高。出色地完成别人期望你完成的最重要的任务，是快速提高你的工作质量的唯一途径。

5，把你的任务捆绑起来。在同一时间段里进行几项相似的活动，同一段时间处理所有的信件，填写所有的支出报告，或者准备所有的建议书，通过相继进行几项类似的任务，你完成单向任务所花费的时间就可以减少80%。

6，简化你的工作，使之更易于操作。把工作的几个部分合并为一项任务，这样能减少工作步骤，取消所有较低价值的活动。

你必须清楚自己为什么要做手头的事情，你为什么会一如既往地努力工作？你真正想达到的是什么？要使你的成果和业绩加倍增长，你需要补充哪些方面的知识和技能？你要不断读书，努力实践，形成关注、专心、自律和坚持不懈的习惯，直到你成为自己业务领域内最有成效的人物。

什么样的习惯和行为能够帮助你提高工作效率？学会用一整天的时间一心一意地专注于一件事情，即最重要的事情。一旦你养成这样的工作习惯，你就会对自己能够完成如此多的工作而感到惊讶。

三、保持健康的秘诀

1，饮食，蔬菜，水，水果，粗粮，少吃盐、糖、精米精面。

2，锻炼，每天都要锻炼身体的每个部分每个关节。

3，每个星期至少要从工作中解脱出来休息一个整天。在这一天里，命令自己绝对不要做任何与工作有关的事，要彻底地放松，在这个短假里，不要把任何工作带在身边，只是放松、锻炼、睡觉，花时间和生命里最重要的人在一起。

休息越充分，你在工作和生活的各个方面就越活跃、敏锐、机警和富有成果。休息的时间越多，你完成的事情就越多。

四、为个人成长和发展设立目标

1，确立你的远景设想，把它明确表达为一个个特定的目标，拿出一张纸，写下在今后数年里你想要实现的个人和专业发展方面的目标。

2，制定一个实现这个目标的时间表，确定达到这个标准的最后期限。

3，在某个领域里，把你所想到的所有事情列出一个单子，为其中的每一个项目设立先后顺序，集中你需要的书籍、资料及其他资源，开始为自己和自己的目标而努力。

4，有清晰的设想和永远不曾忘记的梦想，最重要的是，不断地在自身和专业上努力，每天都做一些事情，直到你在那个领域取得成功。

这是本难得的好书，我已读了三遍。一边读书，一边按书中的方法审视自己的工作和生活，收获良多。关键点，就是依靠良好的思维和工作习惯，成就想要成就的一切。

最喜欢书中这句话：精神的完美和心境的安宁，是一切人类幸福和利益的最高境界，每天抽出时间静静地坐下，聆听内心安静的声音，将会使生活变得非常精彩和令人振奋。

第五篇：PMP考试的N个关键点

PMP考试的N个关键点

原创文章（摘自慧翔天地PMP网站）

1.质量控制通常先于范围确认执行，但这两个过程可以并列进行参考

2.关于合同类型的试题需要单独汇总掌握。Cost-plus-fixed-fee(CPFF)成本加固定费用合同。成本补偿型合同包括成本加固定费用（CPFF）、成本加酬金或成本百分比（CPF、CPPC）、成本加鼓励酬金（CPIF）。

3.确定并交付所要求的质量与等级水准是项目经理和项目管理团队的职责。

4.常见领导风格

对团队：

独裁（autocratic）：领导者自己做出决定；

自由式（Laissez Faire）：对下属放任自由，适合科研、研发类项目；

民主：共同商议，团队解决问题，决策慢；

对个人：

教练：手把手；

委派(Delegating)：告诉下属目标及可以使用的资源；

指导(Directing)：告诉团队成员在什么时候如何完成任务。

5.权力的类型：

正式权力、处罚与奖励权力、专家权力、参考权力。

6.成本管理过程及其使用的工具和技术因应用领域的不同而变化，一般在项目生命期定义过程中对此进行选择，并在成本管理计划中记录。成本管理工具的指定不在成本管理计划中!

7.只要检查单被使用（作为质量控制过程的输出），完成后的检查单都是项目记录(Project record)的一部分。

8.PMI的观点，不推荐提供超出范围的服务，如果已经作了要获得客户认可。

9.失败成本又称为低质量成本。

10.当有重大项目重大变更时，项目经理必须尝试影响该变更降低其对项目影响，通常项目经理做些列事情：

与团队成员对变更影响进行评估；

让客户理解变更的影响； 如果变更是必需的，则执行变更控制通过CCB获得批准；

如果变更被CP批准，则更新项目计划；

将更新后的文档分发给项目干系人。

11.对项目经理重要的个人要求依次是：与他人合作，沟通、领导管理等。因为项目经理需要花费80%以上的时间来沟通。

12.在平衡矩阵中，项目经理不会具有所有权限，但通常为全职。弱矩阵中项目经理多为兼职。

13.残留风险指在执行风险应对计划仍残留的风险，通常是可接受的。次生风险指由于执行风险应对计划直接导致产生的风险。

14.如果一个风险没有被风险应对计划所提及，或者对项目目标的影响超过了最初的预计，原来的应急计划不能适应，此时有必要执行附加的风险应对计划来控制风险。

15.经验总结过程是信息分发过程的工具。

16.风险应对策略分析：风险回避是通过修改项目管理计划（如减少范围等）；风险缓解是通过降低发生概率或影响；风险转移是将风险转移给第三方。

17.马斯洛理论五种需要包括：生理、安全、社会、尊重、自我实现。自我实现包括自我实行、成长和学习的意思。

18.BCR=Payback/ProjectCost=2000/800=2.50。收益指所有收入包括利润和其他。选择项目时，BCR越大越好。Benefit等同Payback。

19.三点估算法：根据概率学知识，对某个估算通过估算最可能、乐观、悲观三个值来完成。尽管PERT也会使用三个值，但它用于进度估算过程中，不是活动历时估算。

20.仲裁是对谈判的辅助，在谈判不易进行时，可以请第三方来进行调节。

21.绩效报告用来展示项目实际的绩效信息，这些信息需要和绩效衡量基线相比较，进而反映项目实际状况。

22.高层管理人员的控制点可以设在工作分解结构工作组合层次以上选定的管理点。在尚未规划有关的工作组合时，这些控制点用做规划的基础。

23.客户满意要求符合需求（如项目必须产生出它期望产生的产品），PMI认为提供额外的功能不是好的实践，即便客户满意。24.常用的积极风险接受策略是建立一个应急储备金，包括时间、资金或资源，去应对已知或未知的潜在的威胁和机会

25.质量规划过程的定义：确定适用于项目的标准和如何保证满足这些标准的活动。

26.规划包（规划组合）：在工作分解结构中控制帐户下面，在工作包以上，用于规划没有详细的计划活动的已知工作内容。

27.预防和检查成本、质量规划成本都属于一致性成本。

28.麦克格勒格尔X、Y理论X理论：传统方法，人们不喜欢工作、缺乏进取心、喜欢经常的指导、只能用马斯洛低层次需求激励，以自我中心、对组织需求反应淡漠； Y理论：认为大多数人：如果给予适当的激励与支持性的工作氛围，会达到很高的绩效预期；具有创造力、想象力、信心来实现组织目标；能够自我约束、自我导向与控制、渴望承担责任、勇于承担责任；受马斯洛高层次需求的激励。

29.假设情景分析是制定进度计划过程的工具和技术，需要采用模拟技术来分析不同情境。蒙特卡罗是最常用的模拟技术。通过计算每个活动的历时概率分布，计算整个项目的历时概率分布。

30.最常用的模拟技术是蒙特卡罗分析，这种分析为每个计划活动确定一种活动持续时间概率分布，然后利用这些分布计算出整个项目持续时间可能结果的概率分布。

31.合同提前终止是合同收尾的一种特例，可因双方的协商一致产生或因任意一方违约产生。

32.失败成本（又称为非一致性成本）包括返工产品、组件或不一致的过程的成本，担保成本、返工浪费和损失等。

33.帕累托图是一种特殊的柱状图，根据问题发生的频率排列，表示有多少结果是由已确认类型或范畴的原因所造成。

34.在项目生命周期中，前期风险发生概率最大，影响较小（因为尚未花费太多成本）；后期风险发生概率较小，但影响较大（已经投入很多成本）。

35.项目协调员Coordinator、联络员 expeditor出现在职能型组织当中，协调员权力大，可以向高层管理者汇报，可以做出决策，而联络员不能。

36.项目章程包括的内容：客户、投资者、其他干系人的需求和期望；商业需求；项目论证；对项目经理的授权等等。37.内部收益率是一种特殊的折现率，当净现值为正的时候。

38.沉没成本的定义：已经投入的，不会影响项目的下一步决策、结果的成本。

39.项目范围以项目（管理）计划为标准进行测量，而产品范围以产品要求为标准进行测量。“Completion of the project scope is measured against the project management plan, but completion of the product scope is measured against the product requirements.”

40.资源平衡与关键路径法共同使用，因为关键路径法会得到一个需要超过实际可提供的资源的投入，通过资源平衡通常得到一个比原计划项目周期要长的进度计划。这种技术由成为“基于资源的方法”。

41.资源平衡通常会导致比最初长的工期。资源平衡是在资源已确定的情况下进行进度计划编制，不涉及资源的增加、多少。

42.总时差等于最晚开始时间减去最早开始时间，如果为负表明需要工期压缩才能按时完成项目。时差只是个计算结果当然可以为负。

43.箭线图法（ADM、AOA）的特点：用箭头表示事件，用线表示活动，只是用结束-开始一种关系，使用虚活动来表示活动之间的逻辑关系，注意虚活动（Dummy activities）和事件都不需要资源。

44.总时差：在保障不影响整个项目完成的前提下，活动可以开始和完成的机动时间；自由时差：在保障不影响后续活动最早开始时间前提下可以开始和完成的机动时间。

45.标准差说明风险的大小，标准差越大、表明估计的不确定程度较大，也意味着风险大。标准差=（最悲观-最乐观）/6。

46.工作分解结构的作用：便于组织工作，避免工作因失去控制而拖延，同时为项目的估计提供基础。

47.全生命周期成本包括：开发成本（Development cost）、生产成本（Production cost）、运维成本（Operating/Maintenance cost）、处置成本：（Discard cost）。

48.直线法资产折旧速度最慢，税收优惠较少，要想获得税收优惠，就需要多报成本，直线法折旧，每年的折旧费相对最少（与加速法折旧相比较）。

49.固定成本一次性投入，可变成本与制造的产品数量有关系。制造10个产品，每个产品成本是10美元，总计为1000美元。

50.PMI的理念：管理层对质量问题负80%责任，员工20%责任。

51.担保成本是针对在客户发现质量问题时，进行处理所投入的成本。

52.一致性成本是主动投入的成本，属于预防成本，如培训。相关知识点：非一致成本，当出现不一致之后采取措施进行弥补所投入的成本，如返工。

53.项目经理花费在沟通的时间约为85%。

54.风险的三个属性：事件、发生概率、发生的影响。“风险是一个不确定的事件或情形，一旦发生会对项目至少某一目标造成正面或负面的影响”。

55.应急计划是针对已识别的风险发生时要采取的措施。针对负面的风险或威胁。权变措施指针对未计划的风险发生时，要采取的应对措施。是风险监控过程的输出。

56.有效进行风险管理的必要条件是信息的透明、准确。

57.为避免项目的风险（如质量、进度风险），需要审查供应商的经验、技能、材料控制步骤，价格不是需要审核的内容，价格属于商务部分。

58.应急储备金额主要的目的是应对风险，估算方式有三种：按比例分配固定金额、按百分比估算、按照风险期望值估算。其中按照风险期望值最为准确。

59.采购文件的称谓包括：投标邀请书Invitation for Bid(IFB), 建议征求书Request for Proposal(RFP), and 报价征求书Request for Quotation(RFQ), 谈判邀请书Invitation for Negotiation(IFN), and供应商初期反应 Contractor Initial Response(CIR),tender notice

60.固定价合同的特点：供应商承担很大的成本风险，在范围未明确定义的情况下，双方都有很大的风险，因此供应商最关心项目的范围。成本保销合同的特点：买方根据卖方的成本实际使用情况，支付费用，因此买方关注卖方的成本是否真实，所以卖方的成本需要经常被审计。单价合同又名时间-成本合同，根据项目范围的变化，非常灵活，最为科学被国际采用。如咨询服务。尤其当范围不能确定的时候。（卖人月的方式是此合同方式）

61.管理储备金，用来针对任何情况下出现的风险。Cost Budget包括分解到每个工作包上的费用和管理储备金，共同构成业绩衡量基准线。

62.有效地项目综合要求加强，对界面关键点的有效沟通。

63.选择激励色彩最强的理论，马斯洛只是激励理论的基础。麦克格勒格尔X、Y理论X理论：传统方法，人们不喜欢工作、缺乏进取心、喜欢经常的指导、只能用马斯洛低层次需求激励，以自我中心、对组织需求反应淡漠； Y理论：认为大多数人：如果给予适当的激励与支持性的工作氛围，会达到很高的绩效预期；具有创造力、想象力、信心来实现组织目标；能够自我约束、自我导向与控制、渴望承担责任、勇于承担责任；受马斯洛高层次需求的激励。期望理论

Expectancy Theory： 人们相信他们的努力很可能会产生成功的结果； 这些人也相信他们会因其成功得到相应的回报；

64.X理论：人们都好吃懒做，是具有惰性的，需要严厉管教；Y理论：人们都是希望承担责任的，人们可以决定自己的努力方向。

65.集中办公Co-Location是增进团队沟通的最有效方式。

66.放任型管理方式，双方沟通信息最少。管理风格官僚式 Autocratic 严格控制，容易产生不正确的决策，对于低风险项目有效放任式 Laissez Faire 非管理模式，无人负责，对于需要创造力的项目民主式 Democratic 最普遍的形式。决策制订建立在足够的信息的基础上，但是真理有时候掌握在少数人手中，决策效率很低。

67.沟通中非语言沟通传递的信息占55%以上。

68.权力类型： a正式权力(formal)：来自组织的正式职位 b奖励权力(Reward)c惩罚权力(punish)：很有力，会对团队造成很坏的气氛 d专家(expert)：具有专门知识，会拥有较高的威望 e暗示权力（referent）：与一些更有权威的人有干系 PMI推荐使用奖励权力、专家权力，避免使用惩罚权力

69.沟通中常见的问题：过分考虑如何说，而不是听。沟通的几个层次：不会说不会听、会说不会听、会听不会说、会说会听。

70.请区分权重系统（Weighting System）和筛选系统(Screening System),权重系统，将评价从几个方面进行，每个方面占一个权重，最后获得综合得分。筛选系统就是确定最低的标准，至少应满足几个基本条件。

71.如果作一个大的变更，项目经理应该“将变更造成的影响通知客户”；如果较小的范围蔓延：

答案一：让项目组研究变更申请的备选方案；

答案二：劝告客户没有必要进行变更，如果有第一个选择第一个，否则选择第二个。如何预防此类情况发生？做好范围管理。

72.项目管理计划的作用，项目管理计划包括项目的各种基线（包括范围基线、成本基线、质量基线、进度基线等），这些基线为项目控制和进度测量提供依据。Provide a baseline for progress measurement and project control。

73.项目变更的主要原因：可交付成果的新信息，评估如何达到项目目标时发生的失误、新的技术，请结合 变更请求的原因一起记忆。

74.0-100 工作完成情况估算的保守方式，只有全部完成才记为完成；100-100是最冒进的方式：只要工作开始就被记做完成；常用的是50-50法则：工作开始记做完成50%，工作完成超过50%记做已完成

75.计算EAC的三个公式：

非典型差异时，表明实际与计划差距不大，因此仍然按照原来的BAC来计算：EAC=AC+BAC-EV；

典型差异时，表明实际与计划有显著差异，因此需要根据实际的CPI来修订：EAC=AC+（BAC-EV）/CPI；

当实际与计划差距非常大的时候，完全重新计算剩余的预算：EAC=AC+R。请注意：选项B，EAC=BAC-CV=BAC-EV+AC

76.实现值管理（EVM）能够使我们了解范围、成本、进度等多方面项目信息，由于其使用的为累计成本值，不能反映出关键路径的状态，即即便进度偏差为零也不代表进度没有风险，所以相对其他几项对项目完工的预测不可靠。

77.间接成本，在项目经理的管理范围之外，和其他项目共同分担。

78.鱼刺图有助帮助我们思索，适合发散思维

79.实用性的概念：可靠、可维护。

80.七点规则：当控制图中出现连续一个发展方向的七个点，表明系统存在特殊原因引起的偏差，需要进行调查，查找原因。

81.冲突解决方式：Problem Solving(confrontation面对)解决问题 WIN-WIN，最好的情况 问题、和人际最好。

82.Forcing(强制)WIN-LOSE PMI suggest it is the last resort。在紧急情况下。倾向解决问题。

83.Compromising/ Collaboration 妥协/合作 LOSE-LOSE 各让一步，能够接近问题；Smoothing(缓和)求同存异（Yield-LOSE）解决能解决的问题，必须和其他的一起来用；Withdrawal(回避)放弃。临时性措施。LOSE-leave

84.在项目开始阶段需要考虑资源，不同项目优先级会拥有不同的获取资源的优先权力，容易发生冲突；在执行、收尾时常见的风险是进度问题。

85.成本加成本百分比合同的特点：买方拥有最大的范围控制权，卖方不担心范围问题，因为干得活越多，收入就越多。固定总价是最担心范围的

86.卖方违约时，买方不能获得惩罚性的损失。

87.合同终止的含义，经过双方协商后的合同收尾。88.资源直方图：表明在一系列时间段内安排一种资源工作时间长短的条形图。

89.间接成本（Indirect cost）:分摊到多个项目的成本。固定成本：项目所使用的电脑属于固定成本，房租、水电属于间接成本。

90.项目在执行阶段投入所占比率最大，补充知识点：通常启动阶段占5%；计划编制阶段占20%；实施阶段占60%；控制阶段占10%；收尾阶段占5%；