海口市产权式酒店管理暂行办法（五篇材料）

第一篇：海口市产权式酒店管理暂行办法

海口市产权式酒店管理暂行办法

海口市人民政府令第82号

《海口市产权式酒店管理暂行办法》已经2011年11月10日市人民政府第86次常务会议审议通过，现予发布，自2012年2月1日起施行。

市 长：冀文林

二○一一年十二月十二日

第一条为积极引导发展本市旅游房地产业，规范产权式酒店管理，根据《物权法》等法律法规以及《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》（国发〔2009〕44号）等规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内，产权式酒店的规划、建设、销售、登记、经营等管理，适用本办法。

第三条本办法所称产权式酒店，是指建设单位开发建设后将客房产权分割出售，酒店配套经营性用房及设施由建设单位或酒店产权人所有并由其统一经营管理的酒店。本办法所称客房产权人，是指通过购买或受让等方式取得产权式酒店可分割转让客房产权的单位或个人。

本办法所称酒店产权人，是指基于开发建设或转让等方式取得除已分割进行销售的客房外酒店其他客房、配套用房及设施产权的单位或个人。

第四条 市住房和城乡建设行政主管部门（以下简称市住建部门）负责产权式酒店的销售、房屋产权登记等管理工作。

市土地行政主管部门负责产权式酒店的土地出让、土地登记等管理工作。市规划行政主管部门负责产权式酒店的规划报建审批管理等工作。

市市政市容、工商、税务、旅游、公安、卫生、价格、环保、质监等相关行政主管部门按照职责分工，负责产权式酒店的相关管理工作。

第五条产权式酒店应当在旅游度假区、景观区、文化风景区和交通便利、配套设施完善的区域建设，开发用地应当符合土地利用总体规划、城市规划和特定地区规划。

第六条开发建设产权式酒店项目，在办理建设工程规划许可证时应标明产权式酒店。

第七条商服用地、住宅用地、金融办公用地可兼容建设产权式酒店，用地性质和年限可以不变。

第八条产权式酒店应按不低于三星级酒店的标准进行规划、设计、建设及装修。配套服务设施的建筑面积应占建筑总面积的16%以上。

产权式酒店交付使用前，应当由建设单位按建设的相应星级标准进行统一装修及配套设施建设并经工程质量、消防、规划、人防、园林、水务、环保等相关部门整体验收合格。未经整体验收或整体验收不合格的不得交付使用。

第九条产权式酒店建设单位在申请商品房预售许可证前，应委托房屋测绘单位对预售房屋进行预测绘，出具测绘报告书，并以电子件形式报市住建部门备案。

房屋测绘单位应按市规划行政主管部门批准的规划许可及设计方案出具预售房屋的测绘报告书。

预售房屋的测绘报告书应包括建筑物专有部分房号及套内建筑面积，共有部分的名称、范围及建筑面积等。

第十条产权式酒店客房按套、间等房屋基本单元进行销（预）售。

建设单位应按装修后的套内建筑面积计价销（预）售产权式酒店客房，不得按建筑面积计价销（预）售。

第十一条建设单位在产权式酒店客房预售前，应向市住建部门申请办理商品房预售许可证；未取得商品房预售许可证的，不得预售。

商品房预售许可证应当标明销（预）售客房的套内建筑面积以及客房房号。

第十二条建设单位分割销（预）售产权式酒店客房应当与客房购买人签订书面买卖合同。

产权式酒店客房买卖合同包括但不限于以下内容：客房及共有部分翻新维护责任和费用承担、退出和回购、违约责任等以及物权法规定的地役权合同的一般条款内容。产权式酒店的建设单位、酒店产权人、客房产权人之间涉及房屋销售、地役权等方面的权利和义务，本办法未作规定的，当事人应以合同方式约定明确，以避免产生纠纷。凡是未约定或约定不明确的，相关义务由建设单位或酒店产权人承担。

第十三条建设单位依据与购房人（客房产权人）签订的包含地役权条款的客房买卖合同，取得对客房产权人客房的地役权。

基于包含地役权条款的客房买卖合同设立的地役权自客房买卖合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记，未经登记不得对抗善意第三人。

第十四条市住建部门应当会同市工商、旅游行政主管部门制定产权式酒店的客房买卖合同示范文本，向合同双方当事人推广使用。

第十五条客房产权人对酒店中下列满足居住基本需求的配套用房及设施等法定共有部分享有无偿使用权：门厅（或独立门厅）、大厅、外墙面、楼梯间（井）、电梯间（井）、电梯机房、通道、管理井、垃圾道、设备房、水箱间、物业管理用房、值班警卫室等。

客房产权人可与酒店产权人约定酒店下列专有配套经营性用房及设施的优惠有偿使用权：餐饮用房、商场、会议用房、娱乐用房、文体用房、室内（外）游泳池、室内车库和车位等。

第十六条酒店产权人不得将除已分割销售客房外的配套用房及设施分割进行销

售、转让和抵押。

第十七条酒店产权人、客房产权人应当按规划用途使用和经营管理酒店房屋，不得擅自改变房屋的规划用途、结构和使用性质。

第十八条按本办法的规定分割进行销售的客房按套内建筑面积分割登记；其他按本办法的规定不得分割销售的酒店配套用房及设施等专有部分按建筑面积统一登记，并标明不得分割进行销售、转让和抵押。

产权式酒店的法定共有部分，其产权共有情况记载于房屋登记簿，不颁发房屋所有权证。

第十九条客房产权人在办理客房产权登记后，可向土地行政主管部门申请办理土地使用权登记。

第二十条有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：

（一）违反本办法第十条规定，未按装修后的套、间等房屋基本单元的套内建筑面积计价销（预）售的客房；

（二）违反本办法第十六条规定，酒店产权人将不得分割销售的配套用房及设施分割进行销售、转让和抵押的；

（三）法律、法规和规章规定的其他不予登记的情形。

根据前款规定不予办理登记的，房屋登记机构应告知申请人并要求其按本办法的规定整改；整改后符合规定的，可以办理登记。

第二十一条本办法颁布前已分割转让客房的酒店，符合本办法规定的，可以按本办法办理客房产权登记；不符合本办法规定的，经整改后符合本办法规定的，可以按本办法办理客房产权登记。

本办法颁布前，已经投入经营使用且未分割销售客房的酒店，或本办法颁布后，在已投入经营使用的非产权式酒店的用地上进行客房扩建的，不适用本办法，即不得再按本办法分割销售其酒店客房；分割销售的，不予办理客房产权登记。

第二十二条本办法具体应用中的问题由市住房和城乡建设行政主管部门会同相关行政主管部门负责解释。

第二十三条本办法自2012年2月1日起施行。

第二篇：海口市产权式酒店客房买卖合同专题

海口市产权式酒店客房买卖合同

海口市住房和城乡建设局 海口市工商行政管理局

监制

海口市产权式酒店客房买卖合同说明

1.鉴于购房涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，为更好地维护买卖双方当事人的合法权益，签约之前，买受人应当阅读本合同全部条款，与出卖人充分协商，对合同条款及用词理解不一致的，应当协商达成一致意见，必要时可在合同中予以明确。合同签订后，如双方不能通过协商决定的，可以遵循合同约定的争议解决途径申请仲裁机构或人民法院裁决。2.本合同所称产权式酒店是指建设单位开发建设后将客房产权分割出售，酒店配套经营性用房及设施由建设单位或酒店产权人所有并由其统一经营管理的酒店。本合同所称产权式酒店客房是指由房地产开发企业开发建设的产权式酒店内可以出售的房屋。

3.买受人是无行为能力人或限制行为能力人的，应由其法定代理人签订本合同。4.本合同为示范文本，为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删除。合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

5.对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其它需要添加或删除的内容，双方应当协商确定。

6.在合同签订前，出卖人应当向买受人出示企业营业执照、房地产开发企业资质证书以及本合同规定的项目建设依据和销售依据。

7.出卖人就产权式酒店客房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，对产权式酒店客房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的销售广告和宣传资料、买受人、出卖人与酒店管理机构签订的委托经营管理协议均应视为本合同内容，出卖人应在签订本合同时向买受人提供，买受人应仔细阅读并了解有关情况。8.产权式酒店客房预售和现售均可使用本文本。

9.本合同说明部分，出卖人和买受人确认已经阅读，并盖章或签名。页，一式 份，具有同等法律效力。合同持有情况如下：出卖人 份，买受人 份，海口市住房和建设行政主管部门 份。

出卖人（签章）： 买受人（签章）：

【法定代表人】： 【法定代表人】：

【代 理 人】： 【负 责 人】：

【代 理 人】：

（签章）（签章）

年 月 日 年 月 日 签订于 签订于

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附件三：海口市产权式酒店客房地役权合同页 第 23 页 共

第三篇：产权式酒店策划书

湖光山舍田园农庄产权式酒店策划书

什么是产权式酒店

所谓“产权式酒店”，就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。产权酒店概念的实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为，目的是获得房地产增值和经营收益。产权酒店只是一个概念，是指由众多普通投资者购买酒店物业项目中的一间或多间客房的一种投资模式，并不是指某单一类型的酒店住宿产品。目前市场上出现的产权酒店的市场定位主要是为各类商务旅游、旅游观光和休闲度假旅游者提供住宿服务，是指分布在商务和旅游城市、旅游风景区、旅游度假区的各类以投资经营为主要目的的旅游星级酒店、全套房酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、主题酒店（或精品酒店）、经济型酒店。

产权式酒店来自于分时度假市场。20世纪60年代的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，最早的分时度假概念由此产生。据此，聪明的开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得了很好的效果，分时度假市场由此形成。

产权式酒店是旅游房产的重要一类，其实质就是“分时度假＋房产投资”。它将酒店的每一单位分别售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司经营或分时度假网络管理，获得一定的投资回报。由于客房利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约15～20年后取得产权。经营有方的酒店通常还可带来物业的增值效应。一般情况下，投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权，可以作为一般投资者在郊区的第二居所或企事业单位的度假基地。

产权式酒店这种新颖的经营和投资方式，目前在世界范围的旅游城市已迅速发展起来。据资料显示，全球就有540万个家庭参与了分时度假网络，全球分时度假物业销售额达到67.2亿美元。近10年来，全世界产权式酒店平均每年以15%的速度递增，预计所有这些表明，产权式酒店正在成为旅游经营的一种重要的经营创新模式，同时成为最受中产家庭青睐的旅游、投资形式。

产权式酒店作为旅游房产发展兴起的房产销售模式，曾经一度红火，但因市场不成熟，人们对投资产权式酒店颇多疑虑，其引发的诉讼不断。

国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，在1995年房地产市场低迷时期，为摆脱楼盘滞销困境而采取的不得已策略。没想到这一不小心就撞上了房产投资新潮的“腰”，它作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式开始风靡全国。北京、上海、广州、深圳、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地开始出现各种形式的产权式酒店，经过一段时期的发展并呈现出旺盛的势头。

可以说2000——2001年是第一轮产权度假酒店开发热潮，以海南为代表的产权式酒店遭遇败绩而结。

然而，从2003年开始的第二轮产权式酒店热并没因此而受影响，产权式酒店继续开工、开盘、开业。

2005年春节黄金周期间，一股产权式酒店的狂风再次席卷海南房地产市场。作为中国新兴的房地产业热点地区，海南的房地产以其独特的自然环境优势赢得了国内消费者的青睐，而产权式酒店又是其中备受关注的“明珠”。

如今在北京、海南等地，产权式酒店又呈现出旺盛的发展势头，新酒店接连开张，给人以市场大有可为的感觉。据不完全统计，目前我国的产权式酒店项目己经发展到200多个，遍布全国25个省、自治区和直辖市。

4月，浙江省临安市钱王大酒店西苑楼开发和推行产权式酒店，十分成功。浙江省的莫干山休闲度假村、宁波南苑、杭州凯利悦等产权式大酒店已形成决策，并付诸实施。

6月初，产权式酒店落户大理。由杭州千岛湖凤凰实业有限公司投资开发的四星级产权式酒店“大理凤凰温泉度假村”在大理市下关西郊塘子铺温泉村(下关温泉)开工建设。大理凤凰温泉度假村是全产权分时度假酒店，其具体操作方式是按单元分别对投资者进行出售，由投资者拥有该单元全部产权，投资者再将所拥有单元委托丽江官房大酒店经营管理，从受益中减去管理费用的赢余获取投资利益，另外可以获得每年四周免费休息度假时间。

业内人士估计，从今年起，全国各地产权式酒店的经营数量将会大幅上升。产权式酒店利在何处？

产权式酒店作为投资类物业的重要形式之一，近年来越来越受到广大投资人士的青睐也是受客观环境影响。

首先，国内房地产积压和饭店出租率下降。经济过热时期，我国各地建起大批房地产项目，经济回落，许多盲目开发的房地产由于价格高、市场定位不准等因素出现了严重的积压。据国家统计局城调总队对全国35个大中城市的调查结果表明，目前这些城市还有6000多万平方米的商品房空置，商品房严重积压。这些积压的房地产中，有相当大一部分位于度假地和旅游城市。

其次，休闲观念逐步成熟。随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后，休闲度假旅游需求已经产生，并形成了一定的市场规模。因此，我国在3～5年内，可望形成具有一定规模的旅游度假市场。这一市场的形成和扩大，将为产权式酒店创造出旺盛的需求。

第三，可投资领域少，可利用资金相对充足。由于在工业技术方面与发达国家存在较大的差距，加上面临加入世界贸易组织后开放市场的威胁，在工业领域的投资需求不旺。以家庭经营为基础的农业领域内虽存在较大的资金需求，但由于经营单位分散，无法吸纳大额资金。资金需求较旺的第三产业中，投入产出效益好的产业也不多。所以，在总体资金短缺的背景下，对资金的有效需求却严重不足。

当然，除了与股市的低迷，人们对基金、信托等投资渠道的不甚了解，银行负利率等客观因素有关外，与产品本身的优势也是分不开的。北京经纬时代房地产经纪有限公司副总经理苏文认为，产权式酒店之所以受到人们的追捧，无外乎以下两个原因。其一，委托经营，省去麻烦。

产权式酒店投资的基本形式为，业主拥有一套星级酒店客房的产权之后，再委托开发商或专门的酒店经营公司出租、打理，自己按时收取租金或年底的酒店盈利分红。这样，对于业主来说，省去了不少管理麻烦。

其二，提供包租，收益稳定。

不少产权式酒店都提供相当诱人的包租服务，每年给予业主固定百分比的回报率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等。业界普遍认为，产权式酒店的投资回报相对于其他类型物业而言，是比较稳定的，并且风险相对也小一些。另外，很多产权式酒店的开发商每年都会提供给业主一定时间的免费入住权，10～30天不等，对于异地置业者而言，这一条件相当具有吸引力。

湖光山舍田园农庄优势与劣势分析

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第四篇：产权式酒店营销策划方案

产权式酒店营销策划方案

产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。下文是聘才网小编为你推荐的产权式酒店营销策划方案，欢迎你阅读。

产权式酒店营销策划方案

xxxx大酒店是xxxxxxxx公司投资，由xxxxxxxx(xxxx)投资有限公司新建的首个投资项目。

xxxx大酒店位于XX北路与XX路交汇处，按“准五星级”标准建设。建筑主体层高21层，建筑高85米，建筑面积33720平方米，7—19层拥有标准客房、三连套套间及豪华套间客房285间。2—6层裙楼为餐饮、娱乐、休闲、会议用房，是广大消费者和旅游客人舒适优雅的高品位场所。

是投资(消费)者买断酒店(部分客房及其他用房)设施的所有权，均可成为酒店的会员。除自己使用(消费)部分时间外，统一将其他时间的住宿权，委托酒店管理方(xxxx大酒店)经营，投资人自已获取红利(租金)的经营模式。

1、退休住宅型：为自己退休后准备后路的住房投资方式。

(1)自己部分时间使用：余下的时间留给酒店方经营获得租金回报。

(2)自己部分房间使用：余下的房间留给酒店方经营获得租金回报。

(3)自己全部房间使用：自己在使用期间与酒店方签订合同书，明确各自的责任与权利。

2、有限自用型：每间客房分割为独立方式出售给投资(消费)者，委托酒店方经营获得租金回报，并获得一定期限免费住居权。

3、单位固定型：集团购买会员式酒店产品，用于投资和单位员工度假、出差、办公、年会使用。

1、正式会员。一个单位或个人投资购买1间客房以上者，均可成为酒店的正式会员。

2、银牌会员。一个单位或个人凡投资购买3间客房以上者，均可成为酒店的银牌会员。

3、金牌会员。一个单位或个人凡投资购买5间客房以上者，均可成为酒店的金牌会员。

1、开盘前预交XX元的会员报名费，到签订购房合同付款时酒店方补助3000元给会员。

2、酒店方给会员提供60—70%的按揭贷款，解决会员的投资与资金困难的矛盾。

3、凡引进一个新会员入会，按新会员投资购买客房金额的5‰奖励给引进(推荐)者。

4、凡银牌会员，均可享受酒店方的特约活动。

5、凡金牌会员，除享受银牌待遇外，还可享受特约的优惠费用和服务。

主题是投资少，回报快，低消费，高享受。

1、投资少。凡投资购买酒店客房的个人或单位，您只需付所购房款的40%，余下的60%款项由银行给您提供按揭贷款。

2、回报快。您在开盘前预交XX元的会员报名费，到您签订购房合同付款时，即时享受酒店方补助3000元的会员报各费。您还提前享受酒店方返租一年的租金。酒店管理方在租用您的客房期限内，每年按购房款的10%支付租金。

3、低消费。凡加盟xxxx(会员式)大酒店的会员。您每年拥有免费15天的住宿权，每月享有1天的免费就餐权。您其他时间的住宿和餐饮消费按90%优惠结价。

4、高享受。xxxx(会员式)大酒店按准五星级标准建设，并高资聘请xxxx佳程酒店管理公司—旗舰酒店南京佳程(五星级)酒店管理，为您提供舒适优雅的住宿、餐饮、休闲、购物的独特场地。酒店内设有特约的优质服务区，为您提供高品位的服务。

1、自然环境差。xxxx市城区内暂无省级定点旅游(点)区，且市级旅游景点较少;

2、投资环境差。政府职能部门不是服务型政府，仍然是监督型政府。周边的工农矛盾尖锐，人们的素质跟不上经济建设发展的需要;

3、交通环境差。xxxx市城区不是周边市(县)的必由之路，各市(县)到xxxx和长沙出差、购物所需时间相差不大。无民用机场和水上航道，洛湛线只开通了货运，酒店不是位于城区的中心区域和政府的所在地区域;

4、融资环境差。正处于国家宏观调控阶段，银行原则上停止了对酒店宾馆的贷款;

5、价格“卖点”差。xxxx市城区内有房地产开发公司30—40家，有5个住宅、工业、政府职能部门开发区域，有大量闲置的房屋和门面。同时，有钱的人不要房子，无钱的人买不起房子。

6、宏观调控差。迎宾馆、九龙、五江集团准备筹建准四星级的宾馆、xxxx宾馆准备改扩建，清泉、星马准备升级，特色各异的大小酒家密度大、抬头仰见。正在兴建的老街环球广场、xxxx步行街、城南步行街、九龙商业广场等也构成影响销售的主要因素。

1、发挥xxxx及市经济技术开发区的优势。做好外地来XX经商客户的重点工作，做好xxxx后勤保障管理部门的工作，把“卖点”瞄准他们。

2、发挥市辖内县、市环境差的条件。做好县、市单位到xxxx购房，作为他们来娄出差、休假、年会的固定型用房。做好有钱群体人员、私营老板，特别是煤炭老板来娄购房。

3、发挥政府部门，龙头企业集体消费的好处。政府部门和龙头企业仍然是消费的主体。

4、发挥外商投资，长沙佳程酒店加盟的品牌效益。积极树立一种“准五星级”高品质酒店旗帜，并积极争取市委、政府对公司工作的支持，使酒店盛装政府挂牌保护的“亮衣”。

5、发挥能吃苦，能拼搏、有水平、有能力销售队伍的作用。选择像“人寿保险人员”一样，具有果敢有力、内在驱动力、内在韧劲、有创新精神、有紧迫感的作为售楼工作人员，经过培训使其发挥应有的作用。

1策划的标准(目的)作用：

(1)必须实现利润的最大化。首次开盘销售达到50%以上视为特优，达到30%—50%视为优秀。销售中期达到60%—70%，收盘期达到70%—100%，就可以实现利润的最大化。

(2)快速塑造高品质楼盘品牌。利用电视、报纸、路灯、广告牌等传媒作用，抓住主要亮点，有重点的宣传会员式大酒店的投资价值，特色及效益作用，使其成为房产投产的品牌。

(3)有效防范和转嫁危机。尽最大努力把客房能卖出80%以上就可以达到利益共享、风险分担的作用，有效地防范投资的风险。尽最大努力使银行能提供60%的按揭贷款，一方面解决了投资购房的资金困难，同时，也缓解投资商资金紧缺的风险。

2、策划方法：

(1)发挥和整理合自身资源优势。一是要看到在xxxx城区内xxxx大酒店是首家“准五星级”的酒店，并有长沙五星级佳程酒店托管的优势。二是有面向xxxx及市经济技术开发区独特的区域优势。三是公司有长期从事房产开发的经验优势。

(2)复制嫁接外界优势。一是要向外地学习产权式酒店的售楼经验。二是要学习xxxx市城区xxxx步行街、xxxx摩托城、xxxx广场售楼的成功经验。

XX年8月12日

第五篇：2014产权式酒店营销方案

2014产权式酒店营销方案

方案一：产权式酒店营销方案

一、整体策略

1、公司简介

公司是由外商巨资打造的集住宿、餐饮、超市于一体的产权式酒店。酒店座落于新余市繁华地段--团结西路6号，周边商业氛围浓厚、交通便利，建有各式客房、棋牌室、会议室近200间，拥有能同时容纳近800人就餐的中餐厅，并设有1800平米的超级购物市场，方便酒店宾客及附近居民。

公司重金聘请星河营销策划公司全程策划管理，着力打造专业超值、简约安全、舒适宜人的时尚型酒店，为社会各界人士提供彰显尊贵品质与精致生活的平台。

2、整体策略

为了带动整个项目产权房的持续热销，成功销售是整个项目营销成功的重要开端。因此，恒基广场为产权房制定的营销目标是：充分发掘产权式酒店的经营潜力和经济价值，结合后期经营的良好前景实现最大可能的销售额,完成3-6层所有产权房的销售。

立足新余市中心商业区及产权式酒店概念，结合区域的特色设计，吸引人气的主力商业设置和新余是仙来区建设后的美好前景，运用多种营销推广手段，分期分批逐步推出。

二、市场竞争分析与商业定位

1、市场竞争分析

通过前期市场调查分析可以发现，新余市产权式酒店发展的非常有限，市场运作也没有成功的案例，本项目基本上没有竞争对手。只是城北有几家酒店式公寓，由于消费者对产权房式酒店、酒店式公寓概念不明容易混淆，对本项目有潜在的威胁，因此需要在商业定位上有所区别并把握时间尽快实现销售。

2、商业定位

恒基广场的商业定位主要为：超市、餐饮、宾馆等。

三、销售方案

1、方案

根据恒基地产的前期运作经验和新余的市场情况，特推出二个销售方案供公司领导比较参考。方案一：

在市场情况好的情况下，先推出位置稍差、较难销售的部分，此方案的优缺点如下： 优点

1）位置较差，适合在开盘时以低价进入市场销售；

2）前期完成70----80%时可开始较好位置的销售，前期的热销可以聚集人气，提供后期的销售价格。缺点

1）可能会出现客户信心不足的情况而影响销售，有一定的市场风险； 2）如前期市场销售情况不理想，将极大影响整个项目的销售。方案二：

先销售位置较好的产权房，预计可以保留部分产权房分期销售外，其他产权房可以在短期内销售完毕，此方案的优点缺点如下： 优点：

1）产权房位置好，虽然单价高但市场接受程度高，能尽快销售回收资金； 2）延续产权房项目的热销，直接以高价树立恒基地产的形象和品味； 3）带动后期的销售。缺点：

产权房销售单价略低，总销售金额可能也略低。作为新余商业中心先期产权房销售，恒基地产在确保经济利益的情况下将尽快实现销售为主要目标，以避免市场风险，快速回笼资金，聚集人气为后期销售打下坚实的基础。因此，在正常情况下，公司可采取销售方案二，实际操作方案还需要根据开盘前一个月的预售VIP贵宾卡认购情况做相应的调整。

2、售楼开放期优惠活动方案------VIP贵宾卡认购方案（略）

售楼预售期采取VIP贵宾卡认购方案，可以顺势摸一下市场行情，能更加准确的制定合理的价格。

四、销售策略

1、销售准备

在销售准备期，将商业中心的其他部门结合进行整体宣传，在产权房热销时设立来访登记，提供长时间的登记和内部认购，争取形成开盘就清盘的形式。

2、销售进度计划 1）准备期

a.制定销售策略和优惠措施 b.制定详细价目表及优惠尺度 c.公司命名和标识设计

d.销售道具的准备（包括楼书、折页、海报、请柬、展板、户型模型、纸袋、小礼品、灯箱等）

e.按揭银行的确定

f.买房流程、客户来访登记管理档案系列表的制作 g.销售队伍的组织和奖金制度的拟定 2）引导期

a.客户预约登记 b.详细价目表调整 c.编制完成讲习资料 d.培训销售人员

e.意向客户联络与拜访

f.售楼场所的模型、卫生等设施的调试 g.内部认购活动和VIP贵宾卡认购 以上方案供领导审阅参考。但方案再好，如果没有一支优秀的销售队伍和良好的执行力，我们也只能是纸上谈兵，所以，万事人为先，我们只有先把销售团队建立起来，再加上领导的智慧和部门的努力，我们的目标就一定能够实现。方案二：产权式酒店营销方案

一、xxxx大酒店的形象

xxxx大酒店是xxxxxxxx公司投资，由xxxxxxxx（xxxx）投资有限公司新建的首个投资项目。

xxxx大酒店位于XX北路与XX路交汇处，按“准五星级”标准建设。建筑主体层高21层，建筑高85米，建筑面积33720平方米，7—19层拥有标准客房、三连套套间及豪华套间客房285间。2—6层裙楼为餐饮、娱乐、休闲、会议用房，是广大消费者和旅游客人舒适优雅的高品位场所。

二、什么是会员式酒店 是投资（消费）者买断酒店（部分客房及其他用房）设施的所有权，均可成为酒店的会员。除自己使用（消费）部分时间外，统一将其他时间的住宿权，委托酒店管理方（xxxx大酒店）经营，投资人自已获取红利（租金）的经营模式。

三、会员式酒店的三种类型

1、退休住宅型：为自己退休后准备后路的住房投资方式。

（1）自己部分时间使用：余下的时间留给酒店方经营获得租金回报。（2）自己部分房间使用：余下的房间留给酒店方经营获得租金回报。

（3）自己全部房间使用：自己在使用期间与酒店方签订合同书，明确各自的责任与权利。

2、有限自用型：每间客房分割为独立方式出售给投资（消费）者，委托酒店方经营获得租金回报，并获得一定期限免费住居权。

3、单位固定型：集团购买会员式酒店产品，用于投资和单位员工度假、出差、办公、年会使用。

四、酒店会员的三个标准

1、正式会员。一个单位或个人投资购买1间客房以上者，均可成为酒店的正式会员。

2、银牌会员。一个单位或个人凡投资购买3间客房以上者，均可成为酒店的银牌会员。

3、金牌会员。一个单位或个人凡投资购买5间客房以上者，均可成为酒店的金牌会员。

五、酒店会员的优惠办法

1、开盘前预交2000元的会员报名费，到签订购房合同付款时酒店方补助3000元给会员。

2、酒店方给会员提供60—70%的按揭贷款，解决会员的投资与资金困难的矛盾。

3、凡引进一个新会员入会，按新会员投资购买客房金额的5‰奖励给引进（推荐）者。

4、凡银牌会员，均可享受酒店方的特约活动。

5、凡金牌会员，除享受银牌待遇外，还可享受特约的优惠费用和服务。

六、xxxx（会员式）大酒店“特色菜谱” 主题是投资少，回报快，低消费，高享受。

1、投资少。凡投资购买酒店客房的个人或单位，您只需付所购房款的40%，余下的60%款项由银行给您提供按揭贷款。

2、回报快。您在开盘前预交2000元的会员报名费，到您签订购房合同付款时，即时享受酒店方补助3000元的会员报各费。您还提前享受酒店方返租一年的租金。酒店管理方在租用您的客房期限内，每年按购房款的10%支付租金。

3、低消费。凡加盟xxxx（会员式）大酒店的会员。您每年拥有免费15天的住宿权，每月享有1天的免费就餐权。您其他时间的住宿和餐饮消费按90%优惠结价。

4、高享受。xxxx（会员式）大酒店按准五星级标准建设，并高资聘请xxxx佳程酒店管理公司—旗舰酒店南京佳程（五星级）酒店管理，为您提供舒适优雅的住宿、餐饮、休闲、购物的独特场地。酒店内设有特约的优质服务区，为您提供高品位的服务。

七、预测影响xxxx（会员式）大酒店销售的主要因素：

1、自然环境差。xxxx市城区内暂无省级定点旅游（点）区，且市级旅游景点较少；

2、投资环境差。政府职能部门不是服务型政府，仍然是监督型政府。周边的工农矛盾尖锐，人们的素质跟不上经济建设发展的需要；

3、交通环境差。xxxx市城区不是周边市（县）的必由之路，各市（县）到xxxx和长沙出差、购物所需时间相差不大。无民用机场和水上航道，洛湛线只开通了货运，酒店不是位于城区的中心区域和政府的所在地区域；

4、融资环境差。正处于国家宏观调控阶段，银行原则上停止了对酒店宾馆的贷款；

5、价格“卖点”差。xxxx市城区内有房地产开发公司30—40家，有5个住宅、工业、政府职能部门开发区域，有大量闲置的房屋和门面。同时，有钱的人不要房子，无钱的人买不起房子。

6、宏观调控差。迎宾馆、九龙、五江集团准备筹建准四星级的宾馆、xxxx宾馆准备改扩建，清泉、星马准备升级，特色各异的大小酒家密度大、抬头仰见。正在兴建的老街环球广场、xxxx步行街、城南步行街、九龙商业广场等也构成影响销售的主要因素。

八、解除销售危机的办法：

1、发挥xxxx及市经济技术开发区的优势。做好外地来XX经商客户的重点工作，做好xxxx后勤保障管理部门的工作，把“卖点”瞄准他们。

2、发挥市辖内县、市环境差的条件。做好县、市单位到xxxx购房，作为他们来娄出差、休假、年会的固定型用房。做好有钱群体人员、私营老板，特别是煤炭老板来娄购房。

3、发挥政府部门，龙头企业集体消费的好处。政府部门和龙头企业仍然是消费的主体。

4、发挥外商投资，长沙佳程酒店加盟的品牌效益。积极树立一种“准五星级”高品质酒店旗帜，并积极争取市委、政府对公司工作的支持，使酒店盛装政府挂牌保护的“亮衣”。

5、发挥能吃苦，能拼搏、有水平、有能力销售队伍的作用。选择像“人寿保险人员”一样，具有果敢有力、内在驱动力、内在韧劲、有创新精神、有紧迫感的作为售楼工作人员，经过培训使其发挥应有的作用。

九、营销策划的标准（目的）作用及方法

1、策划的标准（目的）作用：

（1）必须实现利润的最大化。首次开盘销售达到50%以上视为特优，达到30%—50%视为优秀。销售中期达到60%—70%，收盘期达到70%—100%，就可以实现利润的最大化。（2）快速塑造高品质楼盘品牌。利用电视、报纸、路灯、广告牌等传媒作用，抓住主要亮点，有重点的宣传会员式大酒店的投资价值，特色及效益作用，使其成为房产投产的品牌。

（3）有效防范和转嫁危机。尽最大努力把客房能卖出80%以上就可以达到利益共享、风险分担的作用，有效地防范投资的风险。尽最大努力使银行能提供60%的按揭贷款，一方面解决了投资购房的资金困难，同时，也缓解投资商资金紧缺的风险。

2、策划方法：

（1）发挥和整理合自身资源优势。一是要看到在xxxx城区内xxxx大酒店是首家“准五星级”的酒店，并有长沙五星级佳程酒店托管的优势。二是有面向xxxx及市经济技术开发区独特的区域优势。三是公司有长期从事房产开发的经验优势。

（2）复制嫁接外界优势。一是要向外地学习产权式酒店的售楼经验。二是要学习xxxx市城区xxxx步行街、xxxx摩托城、xxxx广场售楼的成功经验。方案三：产权式酒店营销方案

一、产品简介：

1：项目名称：森发怡和居

2：位置：位于伊经十二路和伊经十三路之间，北林兴林街，南邻飞机场路。

3：配套：市政配套及生活配套相对成熟，区域教育、生活、饮食、教育、娱乐、休闲、购物一应俱全，能够满足消费者生活娱乐需要。4：规模：森发怡和居项目总建筑面积284875㎡，其中产权式酒店5万多㎡，分两期进行开发建设。

二、项目定位 1.客户定位

区域特征：有投资意向的并且经常休闲旅游的客户。职业：个体经营者、企事业单位及公务员管理层高收入者 年龄：30-50岁为主

收入：平均家庭年收入10万元以上

购买心理：重视投资环境、风险和回报率，能够接受新型的投资方式 2.功能定位

1）投资，获取高额的固定投资回报率

2）升值潜力大，位于阿尔山旅游区内，到各名胜景点近、交通便利，生活配套完善，地区房地产有很大升值潜力三项目卖点 1.开发实力

森发公司是兴安盟地区的著名企业，企业资金雄厚，有很多成功开发的项目成例，信誉高、口碑好 2：区位价值

距离阿尔山市区仅半小时车程，居民聚集区，有较成熟的休闲娱乐条件，旅游旺季人流量大，酒店需求旺盛，规划前景好，项目属伊尔施生活地标式建筑群，升值潜力大 3：物业及酒店管理

将成立自己的酒店管理公司并且有专业的经营管理人员，拥有成熟的物业管理 四项目传播思路设计

1.从项目市场定位说起，产权式酒店，是产品功能和市场形态，产权式酒店具有稳定有保障的收益，灵活存储、套现服务，这些是项目的特色，是弥补产品功能和吸引消费者的点，我们将这个点无限放大，于是就形成了一种全新的概念——银行模式的产权式酒店，提供银行模式的按投资成本固定回报率；5年后与酒店收益同步的灵活回报率（回报率根据酒店盈亏情况无关，每年保障回报6%）；提供银行灵活存储的套现服务（拥有独立的产权，投资者可以再任何时刻进行买卖交易）；提供套现服务的后期保障（可在交易后继续执行之前签订的委托协议）2.广告设计思路及风格：

1）诉求方式：思想对接，阐述“老板”的精神价值，由精神层面落到项目诉求； 2）平面风格：前沿、眩目、大气；

广告方案风格：引领城市风，尚享乐财富人生；精英管家，招募酒店老板；中小业主，轻松享乐财富人生；免费请人帮你打理一间“酒店”等

五、宣传手段：

宣传手段主要四类：电视类广告，报纸类,网络类广告,户外类广告宣传主要是为了让产权式酒店的知名度提高，给酒店造势。

1、电视类广告：与刚来伊尔施是做的广告不同，现在主要通过其他的产权式酒店进行对比着进行阐述，例如：与卧龙城产权式酒店比较，我们酒店的投资回报率较高（我们是6%而他们是5%），合同签订的时间（我们是3年而他们是1年），物业方面（我们有统一的管理而他们没有）等等。电视广告因为是要对外播放，因此对于面积、户型、装修标准等需要进一步的确定，再加上对配套设施的一些阐述去增加对客户的吸引力。因此电视类得广告建议播出时间在6月初至|8月末。

2、报纸类广告：主要以文字的叙述为主，图片进行辅助的宣传，对于文字上的阐述主要是对项目的直观感受，例如：“投资、自住两相宜”等直观明了。再有报纸类得广告易保存，可以提高对项目的认知度，最主要的是传播速度较快，信息传递及时，信息量大，说明性强。因此建议广告时间定在6月末至8月末。

3、网络类广告：通过手机短信的方式，微博等形式的宣传，这类广告最主要的特点是几乎没什么成本，从现在人的生活习惯上看这类的广告的宣传是非常有效的，主要是不用出门即可看到信息，例如短息平台，不单单是对产权式酒店的宣传而且可以对集团的一些项目都可以做宣传，在节假日的时候也可以通过平台送上祝福等等。因此这类的广告建议是常年去运作。

4、户外类广告：将阿尔山的广告牌继续使用，现在主要是景区方面的户外广告，现在的产权式酒店的销售对象主要是有投资意向的旅客，在景区的外地人流量可以说是最大的，因此对于景区的户外广告宣传要作为重点，具体的执行方式需要仔细的研究。

5、宣传单的发放：在整个的旅游季节都应该去发放，因此要从5月份的阿尔山杜鹃节开始发放，只要是有人群聚集的时段都要去发放。