第一篇：房产产权相关问题
房产产权相关问题
1.房产产权证
公民房屋产权的取得、转移、变更、注销等，依照法律规定应当向房屋所在地房地产管理部门申请登记。市级以上开发、拆迁企业出售及安置的房屋和区属以上企业有自建的房屋向市房管局申请产权登记；区级以下开发、拆迁企业出售安置的房屋和街道企业自有自建的房屋、私人自有自建房屋向所在区房管局申请产权登记。新的房屋产权权属证书的颁发机关为市房地产管理局。申请房屋产权登记，权利人应当亲自办理。特殊情况可出具委托书，委托他人代为办理。境外申请人需委托代理人申请登记的，应当按照国家规定办理公证、认证或见证。共有房屋，由各权利人共同申请登记。依法应当共同申请登记房屋，由当事人共同申请登记，并提交公民身份证件。
2.办理产权证如何收费
3.产权过户
产权到手，终成正果，你想知道怎样闯过这一关吗？
买房后应及时到房屋主管部门申请产权转移过户登记。买进的房产，只有在进行了合法的产权登记，并取得《房屋所有权证》（即房屋产权证明文件）后，你对房屋的所有权及其他权利才会得到法律的保护，通过产权登记，可以使你验证所购买房产是否存在产权问题。若发现产权问题，可及时通过法律向卖方索赔。
请注意，在产权登记过程中，有些手续需要卖方协助办理，这一条必须在合同中列明。产权登记费用，一般由买方承担。
若您买的是商品房，则按有关规定，开发商在交房时应向房管局做好商品房竣工产权总
1登记，并在领取《竣工验收证书》后的5个月内为购房者申办房地产证。
由市房地产产权监理处开设的办证情况查询热线2001年3月1日正式开通，查询热线号码为：96899699(拨通号码后，只需输入要查询的项目收件收据号码即可)
4.怎样办理产权证
1）、何时办理产权证
房屋买卖当事人签订的商品房预、出售合同或房屋买卖合同依法生效后30日内双方应到房地产产权登记部门办理房地产产权证。
2）、产权证办理的基本程序
A、买卖双方至产权登记部门，上交办理产权证的相关资料：
商品房：个人身份证、房屋登记申请表、商品房购销合同书（或预售合同书）、房屋分户平面图、缴款发票、交易监证文书。
拆迁安置房：个人身份证、房屋登记表、房屋拆迁证明书、房屋拆迁产权交换证明书或购房证明书、原房屋产权注销证明、房屋拆迁安置补偿结算单、房屋分户平面图、缴款发票。单位新建房：法人资格证明（法人代码证明或营业执照、房屋登记申请表、建设项目批文、征地批文或用地许可证、征地红线图、建设许可证、建筑红线图、建设设计防火审核意见书、竣工平面图、房屋总平面图、房屋分层平面图、竣工验收报告）。
个人新建房屋：个人身份证、房屋登记申请装、建筑许可证、建筑红线图、建设设计防火审核意见书。
B、申请人上交资料后，房屋产权登记部门会开出收件收具，注明领证日期，领证日期一般距交件日期10天３个月左右。
C、产权登记部门将对所收资料进行审核，如发现申请人所交资料不全等特殊情况．会按房屋登记申请表所上所用申请人电话通知申请人．并顺延办证时间．
5.房屋所有权
房屋的所有权，是指在法律规定的范围内，对房屋全面支配的权利。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，房屋的所有权可分解为占有、使用、收益和处分四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容
房屋的占有权，通常由所有权人在房地产买卖中也称业主、房主、房东来行使，但有时也由别人来行使，这也就是使用权与所有权分离。例如房屋出租，房屋出租合同将房屋的占有、使用权转给非所有权人来行使。这时，房屋所有权人并不因而丧失对房屋的所有权。
房屋的使用权，是指房主按照住房性能对房屋进行事实上的利用。同样通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。房主将房屋租给他人使用，并不失去对房屋的所房屋的收益权，是指房主收取房屋这项财产所产生的某种收益。例如出租房屋，房主从房客处收取租金。有时房主也将部分收益权通过法律形式转让给非房屋所有权人。例如，房客可利用租来的房屋改为从事一些收益性经营活动，收益按照一定的比例，一部分交给房主，一部分留给自己。
房屋的处分权，表示房屋所有权的归属，是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权一般由房主行使，房主可以确定房屋使用权、继承、赠与对象。有时房屋处分权也与所有权分离。如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若是到期不能清偿债务，房屋的所有权也就转归债权人所有，债权人此时就可行使房屋的处分权。
获得房屋产权的方式
日常生活中，住房问题是一个很重要的问题，它直接影响到我们的生活和工作，随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，房屋成了极其重要的商品。与房屋有关的一个重要问题，便是房屋产权。什么是房屋产权？取得房屋产权有哪几种形式？这都是我们平时谈起的话题。本文根据我国法律的有关规定，结合社会上出现的一些情况，简单地介绍一下房屋产权取得的几种形式。
所谓产权，就是房屋所有权。所有权在我国法律中是这样定义的，即所有人依法对自己的财产占有、使用、收益、处分的权利。产权就是产权人对房屋占有、使用、收益、处分的权利，产权人的这四种权利有时全部归产权人所有，有时则不全部归产权人所有，例如使用权，产权人本身拥有房屋的使用权，但当产权人将房屋出租时，则该房屋的使用权转归承租人所有。依据我国法律规定，房屋产权可以通过以下几种形式取得：
一、通过购买而取得。
购买是人们取得产权的一种主要形式。日常生活中，人们的购买行为一般分为下列几种：一是从开发商手中购买商品房，这类购买中又有购买现房和期房之分；二是从私房主手中购买私房，这类购买中有购买二手房和购买私房主自建房之分；三是购买房改房，这类购买中
有以标准价购买和以成本价购买之分。在购买时应注意以下几个问题：第一应考察所购房屋是否合法，有关手续是否齐全，卖房人是否有合法身份；第二应与卖房人签订购房合同，在合同中应详细地写明房屋的地理位置、购买方式、价款、付款方式、双方的权利义务等条款；第三，应及时到房管部门办理登记、过户手续。
二、通过建设而取得。
这是房屋产权的一种原始取得，是指建设者投入一定的资金建造房屋，则该建设者对其所建房屋享有产权。通过建设而取得产权的，在产权取得前或建设过程中应注意下列问题：第一应注意建设用地的合法性，即是否经有关部门批准；第二应注意有关手续的合法性，即是否有立项、规划、开工等手续；第三应注意房屋质量是否合格，即是否有质量检验合格单。如果上述应注意的方面有问题，则建设者不一定能取得产权。
三、因为受赠而取得。
这种产权的取得方式是指原产权人通过赠与行为，将房屋赠送给受赠人。在办理房屋赠与手续时，赠与人与受赠人应签订书面赠与合同，并到房管部门办理过户手续，但如果赠与人为了逃避其应履行的法定义务而将自己的房屋赠与他人时，如果利害关系人主张权利的，则该赠予行为无效。
四、因为抵押而取得。
所谓房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。由于抵押是一种担保行为，当债务人不履行债务时，则抵押权人有优先受偿权。在享有优先受偿权时抵押权人有权将抵押物归为己有。通过这种方式而取得产权时，应注意以下几点：第一，抵押人与抵押权人应订立书面合同；第二，应当到有关部门办理抵押登记手续；第三，应当注意抵押房地产的合法性；第四，如果抵押到期，债务人不能履行债务，则应根据抵押合同的有关约定，办理有关手续。
五、因继承而取得。
我国的《继承法》中所列遗产的范围中有房屋。所谓房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。当继承发生时，如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行折产，持原产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续
第二篇：房产产权协议书
房产产权协议书
房产产权协议书1
合同编号：141053
立契约书人xx(以下简称甲方)xx(以下简称乙方)，双方兹就营业转让事宜，订立本契约，条件如下：
一、转让标的：甲方愿将独资设立，坐落xx市xx路xx号的xxxx，转让予乙方经营。
二、本件转让价格及其计算标准：
(一)兴国商行全部生财器具，存货作价为人民币xx万元。生财器具及存货另列清册交分别标明价格。
(二)上列生财器具，存货经盘点如有增减变化数量，则依清册所记载价格，增减给付现金。
(三)甲方应收未收款约计xx万元(详移交清册)，悉数由乙方承受，不另计价。惟乙方应承受甲方对外所欠一切债务(详移交清册)。
三、付款办法：于签订本契约的同时，乙方交付甲方xx万元;其余款于点交完讫之日一次付清。
四、点交日期及地点：双方订定xxxx年xx月xx日为点交日期，并定于商行现场为点交地点。
五、特约事项：
(一)本件点交以前，所有甲方对外所欠一切债务，概由乙方承受教育，并由乙方将营业承受承担债务的情况通知各债权人。点交前所积欠一切税捐、水电费用、房租、员工薪资亦同。
(二)商号名称或延用原名称，或变更名称，悉依乙方自便，甲方不得置同。甲方并应协同乙方办理商号变更登记手续，不得借故推辞。
(三)商号现承租坐落xx市xx路xx号的租赁权，由甲方让与乙方，并由甲方负责出租人与乙方办理续租xx年，与乙方另行换立租约，如出租人不允许续租或要求增加租金或提出其他条件，致乙方受害时，甲方应负赔偿责任。
六、违约处罚：任何一方违反本契所列各条情形之一，即视违约论，对方有权解除契约。如系乙方违约，愿将已付款项，任由甲方没收;若系甲方违约，则应按所收的款项加倍返还以为违约处罚。若有其它损害，仍得请求赔偿。
七、甲乙双方应各觅保证人，对甲乙双方的违约对他方应负赔偿责任，愿各负连带赔偿之责，并均抛弃先诉抗辩权。
八、本契约一式四份，由甲乙双方及保证人各执一份为凭。
立契约书人
甲方：
保证人：
乙方：
保证人：
xxxx年xx月xx日
附一营业转让通知书
存证信函第号
附二营业转让的声明敬告启事
合代启事如上。
声明人：
负责人：
营业所：
房产产权协议书2
出卖人(甲方)：
身份证号码：
买受人(乙方)：
身份证号码：
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
1、甲方自愿将其村证房位于XXX市___________区_______________________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室——号——平方米)
2、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。
3、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。
4、本合同签订后，甲方对——的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
5、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;
6、违约责任
7、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。
8、其他约定
9、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
10、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。
甲方：
乙方：
见证人：
年 月 日
年 月 日
房产产权协议书3
甲方：____________
乙方：____________
____年7月7日，甲方将位于贵州省毕节市安康路317-8号房正面右侧约60㎡的土地给予乙方，现乙方在此修建房屋，修筑款人民币叁万陆仟捌佰元整(￥36800.00元)现鉴于多种原因，为明确上述房屋产权，以免以后发生纠纷，经甲乙双方协商一致，达成以下协议：
1、该房屋产权由乙方全部持有。
2、该房屋产权属于乙方个人财产，甲方在遇到任何情况下都不得以任何形式对该房屋产权进行处理。
3、今后如需上修建或拆迁等问题，由乙方自己处理。
4、该协议由甲乙双方在平等自愿的基础上达成属双方的真实意思表示。
5、本协议自签订之日起有效，不得撤销。本协议一式两份，甲乙双方各执壹份。
甲方：________乙方：________
签订时间：________
房产产权协议书4
甲方姓名：________性别：____
出生日期：____年____月____日
身份证号码：____________
乙方姓名：________性别：____
出生日期：____年____月____日
身份证号码：____________
为维护友好的房屋产权共有关系顺利履行，经甲乙双方友好协商，就双方共同出资购房的相关事宜，依据《物权法》，订立如下共有人协议，以便双方共同遵守。
鉴于上述甲乙双方共同出资人民币____元整(大写)(出资比例甲乙双方各占百分之五十)，购买座落于____市____县____街____小区____房____楼____单元____室( ____室____厅____平米)的房屋及其附属设施一处，该房屋所有权为甲乙双方共同拥有，双方共同拥有该处房屋的经营、管理、居住、出租、使用的权利。
双方在自愿、平等、互利的基础上，就共有产权房屋的经营、管理、居住、出租、使用等相关事宜，达成以下协议：
一、房屋产权，该房屋所有权为甲乙双方共同拥有，且各享有百分之五十的产权，双方对于该房屋享有共同的使用及处分权。
二、房屋处分。共有产权房屋未经共有产权人双方同意并签字(所有共有人必须一致同意并签字，即使是大多数共有人同意签字也无效。)，任何一方及第三人不得擅自将共有产权房屋出租、转让或私自无偿让第三人居住、使用，不得为自己或第三人提供抵押担保及作为实物出资。任何人在没有经过共有人一致同意并签字的情况下出租、转让或私自无偿让第三人居住、使用，为自己或第三人提供抵押担保及作为实物出资的行为无效，由此给共有人造成的损失，应当由无权处分权人进行赔偿。任何一方不得因个人的债务导致共有房产的所有权、使用权受到影响，否则，应赔偿另一方所产生的损失。
三、全部税费由————承担并及时缴纳。全部税费包括但不限于购房及按揭贷款、产权登记所支出的公证费、保险费、房产交易税费、产权登记税费、律师费、维修基金、物业管理费、水电煤有线电视开通或入户费、中介费(委托中介出租物业)、房屋租金税费等。双方如在共有产权房屋居住，由——————承担共有产权房屋的水费、电费、煤气、包烧费、维修、装修费、物业费等居住所产生的全部费用。
四、共有房屋产权人共同拥有此处房产的经营、管理权，共有产权房屋对外出租，所得收益分配，按照购买房屋出资比例，各得50%.如共有产权房屋转让，须经房屋共有产权人双方同意，并共同签字后，方可处置，所得收益各50%，一方对外转让房产份额的，另一方在同等条件下有优先购买权。如经协商，房屋共有产权人一方全资收购此房产，应按照收购时间的市场评估价格出资购买，双方有义务共同办理转让等相关手续。共有房屋产权证件，由共有房屋产权人(姓名：___________)代为保管，保管人不得私自将共有房屋进行抵押、转让等损害另一方产权人利益的事情。
五、对外出租或共同经营，需要装修或改造，应由双方共同出资，出资比例各占50%.因本房产的市场增值部分，属于双方共同享有。因不可抗力或政府政策原因，导致的房产灭失、被征收等情形出现，风险有双方共担，所得补偿有双方按出资比例分配。
六、未经甲乙双方协商一致，本协议不得变更或解除。本协议正本一式两份，各份具有同等法律效力。本协议自甲乙双方签字之日起生效。
房屋产权共有人签字：
甲方(签名或盖章)________
乙方(签名或盖章)________
签订日期：____年____月____日
房产产权协议书5
转让方（以下简称甲方）：姓名______
身份证号：______
受让方（以下简称乙方）：姓名______
身份证号：______
现在平等、自愿的基础上，经协商达成一致，甲方将自己占有、使用的一套房屋转让给乙方，双方就房屋转让相关事宜达成以下协议书条款，以资共同遵守：
一、转让房屋的基本情况：
该房屋位于海安县墩头镇白龙桥南东侧四层北首第二套，建筑面积近130平方米（包括卧室4间、客厅1间、卫生间1间、厨房1间、阳台1间）。按原状交付，未曾装修。
二、转让价格：
双方商定该房屋转让价格为（人民币）6万元整，大写（人民币）陆万元整。
三、付款方式：
双方一致同意购房款由乙方一次性支付给甲方。在甲方向乙方交付房屋钥匙同时，乙方应支付购房款（人民币）6万元，大写（人民币）陆万元整。甲方在收款时应向乙方出具收据。
四、房屋交付：
甲方应于本协议书生效之日起，将上述房屋钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本协议书约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。
五、甲方的承诺保证：
甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，保证在交易时该房屋没有产权纠纷，转让该房屋不存在法律上的障碍。
甲方保证其妻子、儿女和其他享有继承权的人对该房屋不主张继承权、共同所有权和其他权利。
甲方保证该转让房产不涉及第三方的'权利，否则一切后果由甲方全部承担。
六、本协议书未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议，补充协议和本协议书具有同等法律效力。
七、本协议书除协议条款和法律规定以外，若变更或解除协议内容必须经双方协商一致，若一方擅自变更或解除协议造成经济损失的，由责任方负全部责任。
八、本协议书一式三份，甲、乙双方各执一份，见证方存档一份，协议书从双方签字之日起生效。
甲方：______乙方：______
见证方：______
签订日期：______年______月______日
房产产权协议书6
男方：__________，族，________年________月________日生，身份证号码：__________，住址：__________，联系电话：__________ 。
女方：__________，族，________年________月________日生，身份证号码：__________，住址：__________，联系电话：__________ 。
男女双方自_____年_____月确立恋爱关系，于______年____月分手。经双方充分协商达成一致,就恋爱期间的以双方名义共同贷款购买的位于的房产(以下简称：__________该房产)达成如下协议：
一、男女双方于________年________月________日按揭购买位于的房产(不动产权证号：__________ )，男方为主贷人，女方为次贷人，首付________元由男方支付。现双方已经共同还贷期共计人民币________元(大写)，剩余未还贷款期共计人民币________元(大写)。
二、双方协商一致分手后该房产所有权归女方所有，剩余贷款共计人民币________元(大写)由女方偿还。当该房产取得不动产权证书并可以进行房屋所有权变更登记手续之日起，女方提出变更房屋所有权登记申请，男方应在收到女方请求3个月内配合女方变更房屋所有权登记。因男方原因导致女方无法办理该房产过户登记，男方应当赔偿女方因此而产生的损失。
三、女方需返还男方支付的首付款人民币________元(大写)以及已经共同还贷中男方偿还的共计________元(大写)，双方协商一致女方应于________年________月________日前支付给男方共计人民币________元(大写)。
四、因该房产主贷人是男方，还贷的银行卡为男方名下的银行卡，暂时不能更换还贷银行卡，故女方于每月________日前把贷款转到男方用于还贷的交通银行银行卡上进行还贷。男方保证不挪用该银行卡中女方用于还房贷的款项，并按时偿还房贷，如男方挪用女方用于还房贷的款项，因此造成的损失全部由男方承担。
五、双方协商一致男方于________年________月________日向女方支付人民币________元(大写)保证金，以保证男方依照本协议履行，待该房产完成不动产变更登记之日起3个月内女方需全额返还男方上述________元保证金。
六、为确保双方严格依照本协议履行，对合同向对方造成不必要的损失，任何一方违反本协议之规定，违约方应当承担该房产市价_____%的违约金。
七、双方承诺对该协议书的字、词、义非常清楚，并愿意完全履行本协议，不存在受到胁迫、欺诈、误解等情形。
八、本协议一式两份,双方各执一份,均具同等法律效力,在双方签字后立即生效。
九、本协议生效后在执行中发生争议的，双方应协商解决，若协商不成，由人民法院管辖。
男方(签字、捺印)：__________女方(签字、捺印)：__________
________年________月________日________年________月________日
签署地点：__________签署地点：__________
房产产权协议书7
甲方：XXX
乙方：XXX
甲方现有一套两房一厅和一间附属房，使用面积95平方米，该房位置：XXX。
现甲方有意转让该 房给乙方，鉴于甲方和乙方属卖买关系，经双方协商达成如下协议：
一、价格方面：该房转让价：XXX万元。
二、债务方面：甲方负责处理房产转让前的 一切债务，房产权转让之日起，新发生的债务由乙方负责。
三、甲方负责处理好房产转让前产权方面与他人发生的纠纷。该套住房如今后需要办理有关手续，甲方有责任协助乙方办理，但办理手续的一切费用由乙方负责。
四、乙方一次性jiao清转让费 万元整，甲方即交付给乙方该 房已办的有关手续和房门钥匙。
五、甲方将房产证交给乙方后，乙方若用作抵押证件所产生的一切债务由乙方承担。
六、此协议一式三份，双方各执一份，一份交给公证人，自双方签字后生效，双方不得反悔。
甲方签字：XXX
乙方签字：XXX
公证人签字：XXX
200X年 月 日
房产产权协议书8
甲方：
乙方：
现经甲、乙双方友好协商，甲方同意将位于 职工经济适用房玖拾伍平米的指标转让给乙方，现将有关协议条款订立如下：
一、甲方现将单位职工经济适用房属于本人的指标转让给乙方，乙方要按甲方单位收费标准要求、按时以甲方名义负责向单位缴费，并负责保管好一切有关收费凭证。
二、乙方要一次性缴满甲方转让住房指标金额人民币 。
三、房屋建成按规定五年后，甲方负责办理房产权证给乙方名下，办理过户有关一切收费由乙方负责缴交。房产证办理完整后，甲方取证时即日交给乙方。房屋入住后，如物业费及其他设施收费，由乙方缴交与甲方无关。
四、如由政策原因，本单位拟建的职工经济适用房出现流产，甲方应负责退还乙方所缴交给甲方的转让指标现款和以甲方名义缴交的建房集资款等。
五、本协议自双方签字缴款盖章之时起具有法律效力，双方共同遵守，如任何一方出现违约责任，按中华人民共和国合同法的有关规定处理。
六、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，旁证人一份，共同守约。房屋及证件成交后，本协议自然失效。
甲方：
姓名： 电话：
身份证号码：
乙方：
姓名： 电话：
身份证号码：
旁证人： 电话：
身份证号码：
签订日期： 年 月 日
地址：
第三篇：小产权房产买卖合同
房屋买卖合同
卖 方：----------------
买 方：----------------
卖方通过转让自家庄基使用权获得单元房一套，因资金周转困难现欲出售，经中间人从中说和，买卖双方经过充分协商，就房屋买卖有关具体事宜双方自愿达成以下协议：
一、标的：
该单元房位于泾阳县电力局十字东隆兴巷（人民银行西）后边一栋的第二层北户，该单元房系一梯一户；属砖混结构，权属清楚，无任何纠葛。
二、建筑面积：约130平方米（含公摊面积）；双方以现状 进行买卖，双方认可现状；若单元房有质量问题，由卖方负责。
三、买卖价格：双方议定该单元房的卖价为203000.00元。
四、交付办法：双方商定分三次付清房款。
1、双方于签约之日买方用现金先付给卖方33000.00元作
为定金；2013年5月1日前买方付给卖方120000.00元整，剩余的房款于2013年12月底前付清。
2、卖方收到买方第一次房款后，将该单元房及相关手续（身份证复印件、户口本复印件、庄基使用证复印件及与开发商张兴旺的协议书）交予买方；卖方不得拖延，并向买方出据收条。
3、若买方未按约定交付房款，以前所交房款不退，单元房
归卖方所有。
五、卖方保证该单元房的室外铝合金窗配齐，进户门为防 盗门，室内墙面水泥粉刷，上、下水接通并必须进户；1
六、买方在装修期间，卖方不得无故干涉和阻拦；买方在居住期间，若有其他居住户干涉其正常生活，卖方出面予以协
调；单元房的公共院子、楼梯及公共设施买方必须爱护。
七、卖方保证该单元房与第三人等无任何产权纠葛，否则，赔偿买方由此而造成的一切经济损失。
八、若国家政策变化允许办理房产手续，卖方应予以积极
协助买方办理；若国家征用或拆迁该单元房，所得补偿款归买
方所有。
九、本合同经买、卖双方签字并按指印后生效，任何一方
均不得反悔。
十、本合同一式三份，买卖双方各执一份，中间人一份，具有同等法律效力。
卖方：
中间人：
买方：二○一三年三月五日
第四篇：房产问题
济南市个人住房公积金贷款管理办法(试行)
第一章总则
第一条住房公积金贷款的目的和依据
为加强济南地区个人住房公积金贷款管理，支持城镇居民个人购买自住住房，规范个人住房公积金贷款行为，维护借贷双方的合法权益，根据国务院《住房公积金管理条例》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国商业银行法》、中国人民银行《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》等法律、法规，结合济南地区住房公积金管理特点，制定本办法。
第二条住房公积金贷款的定义
本办法所称个人住房公积金贷款是指按《住房公积金管理条例》规定，按时足额缴存住房公积金的借款人在购买自住住房时，以其所购住房或其他具有所有权的财产作为抵押，或以动产、权利作质押，申请以住房公积金为资金来源的住房贷款。
第三条住房公积金贷款业务的委托
济南住房公积金管理中心（以下简称管理中心）为济南行政区域内个人住房公积金贷款的贷款人。管理中心委托办理个人住房公积金贷款的银行（以下简称受委托银行）经办住房公积金贷款、结算和归还手续。管理中心和受委托银行签订个人住房公积金贷款委托合同，并在其中明确各自的权利、义务和责任。
第四条管理中心的职责
管理中心负责编制住房公积金贷款资金使用计划及其执行情况的报告，审查批准个人住房公积金贷款，向受委托主办银行划拨贷款资金，负责住房公积金贷款的核算，监督、检查受委托银行办理住房公积金贷款的借贷、结算、回收情况。贷款收益归管理中心所有，贷款风险亦由管理中心承担。
第二章贷款的申请
第五条申请贷款的条件
申请住房公积金贷款的借款人需同时具备下列条件：
（一）贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人；
（二）具有济南市城镇常住户口或有效居留身份；
（三）有稳定的职业和收入，信用良好，有按时还本付息的能力；
（四）借款人及所在单位已与管理中心建立正常的住房公积金缴存关系，至贷款时，已累计缴存12个月以上并且连续足额缴存6个月以上；
（五）具有合法的购买住房合同或协议，借款人必须是购房合同约定的产权人；所购住房为济南地区范围内的商品房、经济适用住房、单位集资建房、房改房及二手房；
（六）已交付所购住房全部价款30%以上的首付款；
（七）同意以所购住房或管理中心认可的其他房产作抵押，或以有价证券作为质押，或由集资建房单位提供阶段性贷款担保。不能提供担保的行政事业单位，要由该单位与管理中心签订协议，负责代扣代缴借款人每月应还的贷款本息。
第六条申请贷款应提供的材料
凡符合个人住房公积金贷款条件的借款人可向管理中心委托指定的受委托银行直接提出申请并提供以下材料：
（一）借款人及共同还款人的居民身份证、户口簿原件及复印件和共同还款责任承诺书；
（二）婚姻状况证明（已婚的提供结婚证或当地婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，其他
情况的由所在单位或当地派出所出具证明）原件及复印件；
（三）合法的商品房购房合同或购房协议（单位集资建房者应提供计划、土地、房改等部门的批准文件，购买房改房者应提供《职工购房申请表》及《住房资金补偿额计算审批表》，自建住房的应出具规划、土地、建设等有关部门的批准文件）；
（四）借款人、共同还款人及担保人所在单位提供的经济收入证明或偿债能力证明；
（五）借款人已交付不低于30%购房款的有效凭据原件及复印件；
（六）有效的抵押、质押、保证等担保证明；
（七）单位公积金开户银行、单位及个人公积金账号；
（八）管理中心要求借款人提供的其他文件或材料。
第三章贷款担保及房屋保险
第七条贷款担保
根据《中华人民共和国担保法》规定，担保方式可分为抵押、质押、保证、定金等。住房公积金贷款的担保可分别按以下方式办理：
以现房做抵押担保的，由借款人持借款合同、抵押合同、房屋所有权证书、有处分权人同意抵押的证明、法定部门出具的抵押物估价证明等资料到房屋所在地区的房地产行政管理部门办理抵押登记手续，取得他项权利证书后，交受委托银行。
以期房做抵押担保的，先由开发商或集资建房单位提供阶段性担保，在房屋竣工交付使用后3个月内，再由开发商或集资建房单位与借款人共同办理房产证，并按规定办理抵押登记手续，取得他项权利证书后，交受委托银行。
采取质押担保方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同，并按《中华人民共和国担保法》的规定办理登记手续。动产质押与权利质押以质押物办理登记或移交于受委托银行占有时生效。
管理中心要求追加保证人作保证担保的，借款申请人应选择具有代为清偿债务能力的法人、自然人或专业贷款担保机构作为偿还贷款的连带责任保证人。公积金贷款的保证责任范围包括公积金贷款本金、利息、违约金和实现债权的费用。保证人承担公积金贷款的保证期间从借款人将房屋抵押给债权人之日起至公积金贷款债务全部清偿时止。
第八条房屋保险
住房公积金贷款房屋保险，由借款申请人自主决定是否办理。
第四章贷款的额度、期限、利率
第九条贷款额度
住房公积金贷款属于政策性贷款，按照公积金多缴多贷、少缴少贷的原则，具体贷款数额，按照借款人的申请额和限额标准计算确定。申请住房公积金贷款金额不超过下列限额的，以申请额作为贷款金额；申请额超过限额的，以其中最低限额作为贷款金额。
对个人住房公积金贷款额度的审批，应同时符合下列限额标准：
（一）每个购房户所贷金额不高于所购房屋总价款的70% ；
（二）每个购房户不高于20万元的贷款限额；
（三）可贷款额度不高于借款申请人及配偶贷款期内工资基数总额的40%（计算公式为：公积金贷款额度=借款人及配偶计算住房公积金月缴存额的工资基数×12个月×贷款年限×40%）或公积金账户储存余额的15倍。如果借款人未婚、离异或配偶未缴纳住房公积金，可将愿作为共同还款人的一名共同居住直系亲属的公积金缴存额一并计算。
每个住房公积金缴交者及配偶只能享受一次住房公积金贷款，如果配偶一方已经办理住房公积金贷款，另一方不得再申请贷款。
借款申请人所申请的住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，可向办理住房公积金贷款的银行申请组合贷款。
第十条贷款期限
贷款年限最长不超过15年。一般按家庭每月总收入的40%左右用于归还借款来计算还款期限；对还款能力较强者，根据本人申请可减少其贷款期限；贷款期限加借款人年龄不得超过借款人法定退休的年龄。
第十一条贷款利率
个人住房公积金贷款利率按人民银行规定执行。
第五章受委托银行的初审
第十二条公积金贷款的申报与审核
借款申请人可向受委托银行领取并如实填报《住房公积金贷款申请审批表》，同时附第六条规定的全部材料报送受委托银行。
受委托银行要对借款人填报的《住房公积金贷款申请审批表》和所提供的材料进行认真调查、核实，确保内容完整规范、证件齐全有效、材料真实合法。受委托银行对客户材料齐全的初审过程不超过2个工作日，并在初审合格后的当日或次日将全部申请材料由专人报送管理中心审批（银行留存一份）。
第十三条贷款额度和期限核定
严格按管理中心的规定核定贷款额度和期限。
第十四条购房合法性的审查
审查购房合同及有关部门的批准文件是否合法、齐全。
在借款人购买房地产开发公司的期房时，对开发商要进行以下审查：
（一）公司资料：企业法人营业执照、法人代码证、法人代表身份证明、税务登记证、经会计师事务所审计的财务报表；
（二）项目资料：市以上发展计划委的立项批复、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证等；
（三）项目审查：通过审查项目手续是否合法，批件是否齐全，以确认开发商担保资格的合法性和可行性。
办理住房公积金贷款的期房楼盘，必须是由开发商与受委托银行签订按揭协议的楼盘。各经办银行要将对开发商的审查认定材料及其上级行贷款审查委员会同意按揭贷款的批复意见报送管理中心一份。
第十五条抵押物权或质物的审查
审查拟抵押的财产或质押的权利是否符合《中华人民共和国担保法》第34条、第37条、第75条的规定，确认抵押物、质押物的权属证明及有处分权人同意抵押或质押的证明、抵押物评估证明的合法性。
第十六条借款人收入情况及偿还贷款本息能力的审查
审查借款人经济收入证明、借款人的公积金缴交情况及公积金缴存余额是否属实。第十七条保证人保证证明及保证资格审查
要审查保证人的身份证明、经济收入证明、书面担保证明及公积金缴交情况。
第十八条其他审查
受委托银行对借款人的各种证件、资料审查合格后，签署意见并注明受理时间报管理中心。
第六章管理中心的审批
第十九条管理中心实行三级审批制度
管理中心在收到申请材料5个工作日内，按照三级审批制度先由信贷经办人对借款人的资信状况进行考察、测算、核实、签署意见，经信贷业务处室负责人审查后，报管理中心分管负责人批准。然后向受委托主办银行出具《委托贷款通知书》，明确贷款的对象、金额、期限、利率等内容，同时将委托贷款资金划入主办行账户。对不符合贷款条件的，由受委托银行通知借款申请人并说明原因。
第七章合同的签订及资金划拨
第二十条合同的签订
根据管理中心开具的《委托贷款通知书》所确定的贷款对象、金额、期限、利率等内容，受委托银行在5个工作日内与借款人签订《借款合同》、《抵押合同》或《质押合同》或《保证合同》及委托扣款协议书。在借款合同中要明确一种还款方式，即借款期限在1年以内（含1年）的，采用到期一次还本付息法；借款期限超过1年的，采用等额本息还款法或等额本金还款法。
第二十一条 资金划拨
在与借款人签订第二十条规定的有关合同后2个工作日内，由受委托银行将管理中心委托贷款资金划入开发商或单位集资建房专户。除有特别规定并经管理中心同意授权外，禁止将委托贷款资金划入借款人账户或提取现金。
第八章贷款回收
第二十二条贷款回收
受委托银行应按借款合同约定，按时收回贷款本息。借款期限在1年以内（含1年）的，贷款到期1周之前，受委托银行应当向借款人发送还本付息通知单。对借款期限在1年以上实行按月还款的，要按照《每月还款计划表》及时收回本息。受委托银行在收到借款人归还贷款本息的当日开据《住房公积金贷款还款单》，将款项划到管理中心在受委托银行开设的住房公积金账户内。
第二十三条逾期贷款的催收
受委托银行按月向管理中心报送贷款明细表，定期与管理中心核对账目。对借款人逾期未还贷款本息的，由管理中心书面通知受委托银行催缴。逾期1个月以上的，受委托银行要在1周内查明逾期原因，向借款人下达《逾期贷款通知书》予以催缴；逾期3个月以上的，由管理中心会同受委托银行联合催收；逾期6个月以上的，按所签订合同的有关规定，由受委托银行提起诉讼，诉讼费用由管理中心支付。
第九章借款合同的变更和终止
第二十四条借款合同的变更
借款合同当事人任何一方，要求解除或变更合同的，必须经合同各方协商同意，依法签订变更协议，在变更协议签订生效前，原合同继续有效。
第二十五条借款合同的履行
借款人在还款期内死亡、失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人、受遗赠人或代管人应当继续履行借款人所签订的各种合同。
第二十六条借款担保的变更
保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立、破产时，由受委托银行通知借款人在1个月内变更担保人，并重新办理担保手续，同时汇总情况报管理中心。
第二十七条借款合同的终止
抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质物返还抵押人或出质人。借款合同终止。
第十章违约的处置
第二十八条借款人违反借款合同的处置
借款人违反借款合同，可采用以下违约处置方式追究违约责任：
（一）提前收回部分或全部借款；
（二）逾期本金计收罚息；
（三）保证人承担连带保证责任；
（四）处置抵押物或质物；
（五）提起诉讼。
第十一章贷款档案的管理
第二十九条住房公积金贷款档案的管理
受委托银行与借款人签订合同并办理资金划拨手续后五个工作日内，须将《借款合同》、《抵押合同》或《质押合同》或《保证合同》报管理中心信贷处一份。所有个人住房公积金贷款档案纸质材料必须由管理中心和受托银行各保留一套。房屋抵押（质押）登记证书及保险单复印件要报送管理中心存档。公积金贷款档案要实行微机管理，要为每一位借款人开设一个账户，并将借款人、保证人的基本情况输入管理中心网络管理系统的数据库，然后进行锁定，以防止借款人第二次借款。
管理中心及受委托银行应将全部合同文本以及借款人提供的所有资料、证明文件和保险单据，按照《档案法》有关规定登记编号，及时归档，妥善保管。
第十二章附则
第三十条管理办法的解释权
本办法由济南住房公积金管理中心负责解释。
第三十一条管理办法的实施时间
本办法自公布之日起实施。
济南新房按揭贷款流程1、90平以上交足30%首付，90以下20%。
2、与开发商签好风购房合同，开好首付收据。
3、贷款人必须是有收入的在职人员。
4、提供夫妻双方收入证明，未婚需找一保证人，户口不在济南的也要找保证人。
5、准备好贷款人夫妻双方的户口、身份证、结婚证原件复印件（三份）即可在银行办理。
中国第一高楼上海环球金融中心有多高？
492米
工程将于二○○七年中封顶，二○○八年初竣工，届时它将成为中国内地第一、世界第二高楼
环球金融中心由日本森大厦株式会社联合日本、美国等四十多家企业投资兴建。据悉，整幢大楼总建筑面积达三十八万一千六百平方米，地上一百零一层，地下三层。建筑内部以办公房为主，集六星级宾馆、商业设施、美术馆、城市俱乐部、停车场等设施于一体，内部结构尤如一个小镇。
第五篇：产权问题读书笔记
关于企业性质及其所有权问题的思考
W12194165 王天媛
一、概述：
第一次读书笔记读过科斯的《企业的性质》一文，对企业的理解从原来的为了盈利的组织，变成为了降低交易成本而存在的组织，“一系列的契约被一个契约取代”。1但在周其仁老师的课上和《产权与制度变迁》一书中，对企业这个合约的独特特征有了进一步阐述。其关键在于，企业是市场合约中人力资本与非人力资本的特别合约。
二、文章梳理：
1、首先我们要进一步理解企业合约的特征。
企业不是一个以非市场的合约替代了市场价格机制。企业是一个市场契约，代替一系列的市场契约。也就是说，企业是以一个市场的企业合约替代了市场价格机制。但问题在于，假如市场的契约没有不同，为什么我们去市场买袜子不叫企业，而聘用人为你制造袜子就叫企业？科斯认为。因为在市场买袜子，交易完成，合约结束。但是在企业中并非如此。签订合约时，交易并未完成，很多细节并不能在合约签订时细致规定。导致这个问题的原因何在？人！人力资本与非人力资本有显著差异。
2、企业合约中包含对劳务的利用，这是企业合约的显著特征。那么我们就要搞明白，人力资本的产权特征为何。
首先，从当代人力资本理论的探究中我们可以得出这样结论，经济总产出比经济要素投入增长更快的根源，在于教育、健康、经济核算能力等人力资本要素的增长和贡献。
另一方面，如果从市场合约的角度研究人力资本，那么它与非人力资本的差异就显而易见。因为人力资本的所有权仅属于体现它的人。这是独一无二的所有权。这也是我在读这篇文章中感到最拍案叫绝的想法。用所有权的差别划分人力资本与非人力资本。毫无疑问解释了企业的合约特征，以及为何人力对于企业的发展和获利而言至关重要。这与将人力资本要素与其他要素同样来研究的思路有很大差别。历史证明，无论是不是在奴隶制社会，（自由的社会）、人力资本从来都属于个人。因此，人力资本是一种“主动资产”它的所有者完全控制着资本的开发利用。因此，如何更好的使用人力资本是企业值得特别关注的问题。这与我们经济学课程上学习的简单的劳动力函数也不同的。因此，“激励机制”变得尤为重要。人力资本的开发利用日益居于中心地位。2
3、既然人力资本对企业而言至关重要，怎么运用好人力资本是值得关注的重要问题。
我们先来讨论“古典企业”的特性。“古典企业”是企业物质资本所有者和劳动要素所有者达成一个企业契约。尽管历史上无数资本家都选择了压榨工人的劳动资本赚取短期利益，但如果想要发挥人力资本的最大作用，通过“计量和监督”，而非“压榨”永远是更好的选择。
而计量和监督就是另一种人力资本。（人管人）即经理的管理知识和才能在企业的应用。也就是说，不仅仅对劳动力进行激励，同时也要对企业家进行激励。否则，12 科斯《企业的性质》
汪丁丁《经济研究》 激励不足会造成“管理不善。”而文中也给出了可行的激励原则，比如“以剩余索取权激励监管者”、“以利润回报企业家”。这两种人力资本的细分，造成了古典企业的演变和企业内部所有权的细化。
4、在明确了人力资本的所有权属于个人后，企业的所有权又将如何划分？
现已确认企业是一个市场契约的思想，意味着企业不可能只有一个所有权。古典企业和现代化企业有很大不同。
在古典企业中，企业的物质资本所有者同时又兼任企业的管理者和企业家。这种非人力资本与人力资本合二为一的现象，造成我们所说的“资本家”的概念。也就是说，资本家们身兼多职，是古典企业的拥有者。
但这样的后果显而易见：创新不足、经济增长缓慢、结构单一。现代企业组织很好地解决了这个问题。企业家和管理者从资本家的身份中分离出来。这时，古典“资本家被一分为二”：一方面是单纯的非人力资本所有者，（如股东）；另一方面是企业家（管理者）人力资本的所有者（如CEO）。
从这个角度而言，现代的股份制公司并不是“所有权与经营权的分离”，而是财务资本（非人力资本）与经理知识资本（人力资本）及其所有权的复杂合约。这引起了现代企业产权结构的重大变化：人力资本在现代企业里地位的急剧上升和纯粹财务资本重要性相对下降。如何制定合理的“激励性契约”，成为现代企业保持生产力和竞争力的关键。
三、理解与思考：
1、大型国有企业改革难的问题。
文中已经明确指出，制定合理的激励性原则对于保持企业活力和竞争力的核心作用。从现实角度而言，这让我不得不思考目前中国大型国企改革难，效益差等相关难题。毫无疑问，中国大型国有企业改革已经初有成效：
一、基本建立的了明确的产权制度，实现了国企的政企分离。
二、基本上完善了国企的法人治理结构，实现了由厂长经理负责制向现代企业法人治理结构的转变。
三、基本完成了对国有企业的股份制改革，扩大了国有资本的可支配范围。
四、基本实现了抓大放小的方针，对一些中小企业实行了改制。
五、完善了企业的人事制度，完善了企业内部的激励机制，实行了多种有效的分配方式。
六、国企的利润分配得到了一定程度的解决。
七、国有资本的监督力度得以强化。
八、实现了部分国有股份制企业的上市，扩大了国企的资本来源。
九、国企制度创新有了一定程度的突破。3在第五项中，特别提到的完善了企业内部的激励机制这一项。但是据我了解的情况，改善情况并不理想。
以我亲戚的亲身经历为例，他所在中国邮政下属的北京市邮政公司工作。从管理者的角度而言，政企分离并不明确。企业的管理者并非公开招聘和层层选拔获得。还是在国有企业的制度内直接任命或者调任。从对于管理者的选拔而言，没有激励机制；在分配问题上，无论企业的业绩（他所在部门）是好是坏，与他可以得到的工资和奖金都没有实质关联。几乎不会造成影响。铁道部的改革第一步已经实施，对于邮政的改革仍然不够彻底。从管理层而言是管理不善；从基层而言，被雇佣的人力资本的角度而言是消极怠工。从邮政下属EMS的工作效率和民营的快递公司的工作能力的比较中可见一斑：EMS收费高，工作效率相较顺丰、申通等速递物流公司而言，并不具备足够的竞争力。长此以往，邮政的经济效益和企业的垄断地位一定会受到威胁。我认为，从激励机制的角度，奖罚分明，与效益挂钩这个角度，提升人力资本的核心竞争力是急迫的需求。这进一步让我想到了新加坡的“高薪养廉”政策和中国机关存在的问题。没有激励 3 新浪：《中国国有企业改革现状、存在问题和未来出路》 政策导致的问题是，一部分管理人员认为自己的能力与回报不成正比，因此选择贪污腐败等方式取得利益，一部分人认为没有激励机制但是收入稳定且比较高，不用做事也可以获取比不努力所得的更多报酬，因此“国考”盛行，公务员、进入国企工作成为最热选择。反正无为而治也不会被饿死。这样对大型国企而言，是非常严重的问题和隐患。解决之道就如文中所言。非人力资本所有权属于国家，而人力资本，特别是管理和决策的权利属于企业家和管理者。政企分开并不仅仅是一种体制和一刀切，更重要的是从企业管理者的选拔、企业的管理、决策运行等等方面，都应该公选，且符合市场契约的要求，向现代化的企业制度靠拢。当然，改革总是非常艰难，但为了国家经济的长期健康发展，还是应该稳健而缓慢地不断进行深化改革。再难也要走下去。
2、经院何小锋教授对于北大体制改革的建议。
在北京大学“第三届投资文化节”上，经济学院的何小锋教授提出自己对于北大如何改革发展成为世界一流大学给出了自己独到而有趣的见解。毫无疑问还是采取更好的“激励原则”。他讲到，今年北京已经有五所高校的校长是公开招聘，经过考核、最后报教育部审批获得，并非教育部直接指派。对于北大而言，他认为更鲜明的奖励机制和淘汰机制，相比现在的评职称的方式，会更有利于北大学术氛围的发展和吸引全球优秀教师的任教。第一，公开选拔校长，可以让学校的管理者更好的运用自己知识、管理、判断能力。第二，高薪招聘全球各地优秀教授，发挥他们的主动创造价值的能力，带动北大的学术研究。第三，通过更为严格的考核机制，使不够优秀的教师主动离休而非被辞退，这样优胜劣汰使教师队伍始终拥有最新鲜最优秀的血液。当然，这只是何教授比较幽默而大胆的提议。但是我却认为这种胆大的提议并不荒唐，激励不够，致使老师仍然把大学老师的位置当作铁饭碗，管理者同样认为完成自己的本职工作即可。从小不会潜心学术；从上不敢发展创新。这对于北大培养精英中的精英，成为国际一流中的一流大学的愿景是背道而驰的。
由这两个例子清晰可见，如何发挥人力资本的核心作用，不管是对企业还是大学；不管是营利机构还是非营利机构；不管这个企业的所有制是公有私有，都是现代社会应该重点考虑的问题。怎么样的激励机制是合理有效且可控的。是我们十分关心的问题。周老师在书中已经通过自己的实际考察给出了一个观点，就是要具体到个人的激励政策才最有效。（以下文横店企业为例），但是，除了从性质上给定明确要求外，量化的原则，和相关使用权、权利的分配应该更为具体，这才是我认为接下来研究的重点。
四、对现实的疑问：
1、为什么许多人愿意被雇佣和支配：如果说企业的存在其中很重要因素是为了节约交易成本，且“资本家”和“企业家”的明确分工，对于所有权建立起新的合约是为了让企业保持平稳运行和获得更多利润，那么为何其他人力资本愿意被雇佣和支配呢？除了考虑到找工作的机会成本以外，是怎样的原因让他们心甘情愿发挥自己的人力资本要素呢？
2、如何合理激励劳工和检测他们的投入：作为管理者和企业的所有者的而言，要如何建立合理的激励政策，使其他劳动力愿意发挥他们的主观能动性？同时，由于企业中，人力资本的合约无法在签订时就明确规定细节，那么在履行责任的过程中，要如何考核上到管理者，下到普通员工这样的人力资本的贡献和投入水平？现在采取的是绩效考核的方式，但是用这样简单粗暴的方式是合理的么？这样与只衡量一个地区的GDP指标一样有什么分别么？这样的考核机制，仍然把人力资本当做简单的非人力资本要素来衡量、来量化，会使劳动力发挥自己的最大价值么？
3、罢工的意义：无论是上半年建行、工行员工的罢工，还是曾经美国好莱坞的编剧演员罢工，这些人罢工到底为了争取怎样的权利？除了更为合理的报酬、休假等等要求外，是否应该考虑更深层次的诉求，包含着对于人力资本的重视的意义。
4、经营与管理划分后，决定权的归属：激励原则时可否分得股权及决定权。我们知道很多CEO年薪很高，但并不是这个企业的股东。也就是说他们对于其他物质资本是没有所有权的。尽管他们有管理企业，决策项目的权利。在文中曾经提到，可以将剩余价值或者利润作为激励分给企业家；为何不采用分得股权的方法？这样不是更加直接？具体来说，激励政策的数量，利润的多少分配出去，怎样更加合理，这都是特别值得考虑的问题。
另外一个重点是，如果选择分股权的方式；或者利润分配的方式，如何将决定权与管理权分开，如何更好得控制企业家的权利，让他不会功高盖主？企业所有者如何有效的掌控企业。这是否是企业所有者应该考虑的深层问题。
五、方法论的启迪
1、经济学研究中，古典与现代理论的差别随处可见。并不一定所有理论和制度提出来就是亘古不变的真理，随着时代的发展，社会经济各种制度的不断完善，很多理论也要与时俱进，符合现代的需求。
六、参考文献
科斯《企业的性质》 张五常《卖桔者言》 百度文库
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