公告2016年81土增清算导致所得税退税政策

第一篇：公告2016年81土增清算导致所得税退税政策

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得

税退税有关问题的公告

国家税务总局公告2016年第81号

全文有效 成文日期：2016-12-09

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的相关规定，现就房地产开发企业（以下简称“企业”）由于土地增值税清算，导致多缴企业所得税的退税问题公告如下：

一、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。

二、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照以下方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税：

（一）该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：

各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）

本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

（二）该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。

（三）按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。

（四）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税；超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。

三、企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料说明应退企业所得税款的计算过程，包括该项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率，以及是否存在后续开发项目等情况。

四、本公告自发布之日起施行。本公告发布之日前，企业凡已经对土地增值税进行清算且没有后续开发项目的，在本公告发布后仍存在尚未弥补的因土地增值税清算导致的亏损，按照本公告第二条规定的方法计算多缴企业所得税税款，并申请退税。

《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号）同时废止。

特此公告。

第二篇：【政策解读-土地增值税】土地增值税清算后企业所得税退税新政

【政策解读-土地增值税】土地增值税清算后企业所得税退税新政

一、政策背景

《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第29号)规定，房地产开发企业由于土地增值税清算造成的亏损，在企业注销税务登记时还没有弥补的，企业可在注销前提出申请，税务机关将多缴的企业所得税予以退税。实务中，由于多种原因，房地产开发企业在开发产品销售完成后，短期内无法注销，导致多缴的企业所得税无法申请退税。

为解决上述问题，结合房地产开发企业和开发项目的特点，国家税务总局制定《关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第81号)，对土地增值税清算后出现亏损的企业所得税退税政策进行了完善。

二、主要内容

1.有后续开发项目的，亏损向以后结转

企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后结转，用以后所得弥补。

后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。2.没有后续开发项目的，可申请退税

企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各多缴企业所得税税款，并申请退税。

3.多缴企业所得税款计算方法(国家税务总局公告2010年第29号的延续)(1)计算各应分摊的土地增值税

各应分摊的土地增值税=土地增值税总额×(项目销售收入÷整个项目销售收入总额)注意：销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

(2)计算该项目当应退企业所得税税款

1、该项目开发各应分摊的土地增值税减去该已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；

2、企业应调整当的应纳税所得额（相应应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税）；

3、按规定计算当应退的企业所得税税款（累计退税额，不得超过其在该项目开发各累计实际缴纳的企业所得税）；

4、当已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后结转，并调整以后的应纳税所得额。

4.申请退税时须报送的资料

(1)书面材料说明应退企业所得税款的计算过程

包括该项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目销售收入额、各应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各的适用税率。

(2)是否存在后续开发项目等情况。5.以前多缴税款处理

本公告发布之日前，企业凡已经对土地增值税进行清算且没有后续开发项目的，在本公告发布后仍存在尚未弥补的因土地增值税清算导致的亏损，按照上述方法计算多缴企业所得税税款，并申请退税。

第三篇：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告-国家规范性文件

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第四篇：解读国家税务总局公告2010年第29号：预征土地增值税导致多缴企业所得税可以退税

解读国家税务总局公告2010年第29号： 预征土地增值税导致多缴企业所得税可以退税

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：房地产开发企业在开发项目竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。而根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第十二条规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。预征的土地增值税是可以在当期税前扣除的，这与国税发[2009]31号文所强调的“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现”规定具有配比性。

不可否认，土地增值税有效预征时间并不长，预征率也存在前低后高的现象，清算大范围展开也是近两年的事情。因此难免存在房地产开发企业项目竣工前预缴土地增值税有限，项目结束后开始清算产生巨额土地增值税，却因无项目、无收入而无法税前扣除的情形，如果企业注销，这笔损失就无法弥补。近日，国家税务总局《关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号）针对此种问题专门规定：自2010年1月1日起，房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，可按规定计算出其在注销前项目开发各多缴的企业所得税税款，并申请退税。

[案例] A房地产公司唯一的开发项目2010年结算计税成本，实际毛利额4300万元，2011年6月土地增值税清算，清算应纳税款1520万元，2011年10月A公司申请注销。已知其各年经营情况如下表（单位：万元）。

经营指标

2008年 2009年 2010年

合计

预收收入

4,500.00 6,000.00 10,500.00 21,000.00

营业收入

-21,000.00 21,000.00

营业税金及附加

252.00 336.00 588.00 1,176.00

土地增值税预征率 1%

2%

3%

预缴土地增值税

45.00 120.00 315.00

480.00

预计毛利额

675.00 900.00 1,575.00 3,150.00

期间费用

120.00 230.00 340.00

690.00

[案例分析]

一、企业所得税汇算清缴情况下各应纳税所得额

1．2008汇算清缴应纳税所得额4500×15%-252-45-120=258（万元），应纳所得税额258×25%=64.50（万元）。

2．2009汇算清缴应纳税所得额6000×15%-336-120-230=214（万元），应纳所得税额214×25%=53.50（万元）。

3．2010年完工结算，项目实际毛利额4300万元，当汇算清缴应纳税所得额4300-（675+900）-588-315-340=1482（万元），应纳所得税额1482×25%=370.50（万元）。

4.2011年6月清算土地增值税，应纳税额1520万元，预缴税款480万元，应补缴税额1040万元，假定当年无其它收入、成本、费用发生，当亏损1040万元。

2011年10月注销，当亏损无法弥补，由此导致以前土地增值税预征率低于清算税负而多缴纳企业所得税又无法抵补的情况。

二、适用29号公告如何处理多缴纳企业所得税

（一）企业整个项目缴纳的土地增值税总额，应按照项目开发各实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各进行分摊，具体按以下公式计算：

各应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目销售收入÷整个项目销售收入总额）

所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

2011年该项目土地增值税清算税款1520万元，按照上述公式计算，2008年、2009年、2010年应分摊税款为325万元、434万元、760万元。

（二）项目开发各应分摊的土地增值税减去该已经税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当的应纳税所得额，并按规定计算当应退的企业所得税税款；当已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后结转，并调整以后的应纳税所得额。

1．调整各应纳税所得额

（1）2008年应调整的应纳税所得额：325-45=280（万元）

应退企业所得税=280×25%=70（万元）

2008年实际缴纳企业所得税64.50万元，可以退税额64.50万元。剩余的70-64.50=5.50（万元）所得税对应的应纳税所得额22万元只能作为亏损向2009结转。

（2）2009年应调整的应纳税所得额：434-120-22=292（万元）

应退企业所得税=292×25%=73（万元）

2009年实际缴纳企业所得税53.50万元，可以退税额53.50万元。剩余的73-53.50=19.50（万元）所得税对应的应纳税所得额78万元只能作为亏损向2010结转。

（3）2010年应调整的应纳税所得额：760-315-78=367（万元）

应退企业所得税=367×25%=91.75万元

2010年实际缴纳企业所得税370.50万元，可以退税额91.75万元。

（4）2011年应纳税所得额调整后为1040-1040=0（万元）

2011年该项目土地增值税清算税款1520万元，按照上述公式计算，2008年、2009年、2010年应分摊税款为325万元、434万元、760万元。

（三）企业对项目进行土地增值税清算的当年，由于按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致当应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。

A房地产企业2011年将土地增值税调整计入以前，假如调整后当年应纳税所得为正数10万元，则应按规定计算缴纳企业所得税2.5万元。

（四）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在项目开发各累计实际缴纳的企业所得税。

A房地产企业各累计缴纳税款为64.50+53.50+370.50=488.50万元，调整后累计应退税款为64.50+53.50+91.75=209.75万元，应退税款只能小于或等于已纳税款。

三、申请退税注意事项

企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料证明应退企业所得税款的计算过程，包括企业整个项目缴纳的土地增值税总额、整个项目销售收入总额、项目销售收入、各应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各的适用税率等。

对应项目销售收入，笔者理解为所得税收入的口径，即企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，包括开发产品视同销售收入，但是不包括销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅销售收入。

企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，但土地增值税清算当年未出现亏损，或尽管土地增值税清算当年出现亏损，但在注销之前已按税法规定弥补完毕的，不执行本公告。

企业办理注销税务登记，由于预征土地增值税导致应退企业所得税应当具备的必要条件可以归纳为：土地增值税清算当年出现亏损和注销当年汇算清缴出现亏损同时存在的情形。

由于预征土地增值税导致的多缴企业所得税调整，笔者理解为是在持续经营假设条件下的追溯调整，与企业注销清算适用的政策不同，注销清算适用《财政部、国家税务总局关于企业清算业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]60号）文件，以清算期间为独立的纳税。而29号公告所指的当年汇算清缴出现亏损应属于持续经营状态下的经营，两者不可等同而语，否则会出现计税的错误。

第五篇：四川省国家税务局关于企业所得税政策执行口径的公告

四川省国家税务局关于企业所得税政策执行口径的公告

四川省国家税务局四川省国家税务局公告2011年第4号2011-7-19有效

根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称《税法》）和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（以下简称《实施条例》）以及有关企业所得税政策规定，现将企业所得税若干政策执行口径公告如下：

一、关于投资收益是否计入收入的问题

按照国家税务总局《关于落实西部大开发有关税收政策具体实施意见的通知》（国税发〔2002〕47号）第一条规定，对设在西部地区，以国家规定的鼓励类产业项目为主营业务，且其当年主营业务收入超过企业总收入70%的企业，经企业自行申请、税务机关审核确认后，企业可减按15%税率缴纳企业所得税。在计算主营业务收入占企业总收入的比例时，涉及的投资收益按以下口径执行：

（一）投资收益应计入企业总收入；

（二）企业从已享受西部大开发企业所得税优惠政策的鼓励类企业取得的符合《税法》第二十六条第二款的权益性投资收益可计入鼓励类产业项目主营业务收入，其它的投资收益不得计入鼓励类产业项目主营业务收入。

二、关于外币资产、负债的汇兑损失税前扣除问题

根据《实施条例》第三十九条规定，企业在纳税终了时将人民币以外的货币性资产、负债按照期末即期人民币汇率中间价折算为人民币时产生的汇兑损失，除已经计入有关资产成本以及已向所有者进行利润分配的相关部分外，应准予税前扣除。

三、关于技术转让所得减免企业所得税政策的执行问题

根据法律不溯及既往的原则，对在《财政部 国家税务总局关于居民企业技术转让有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2010〕111号）下发前税务机关已经办理的技术转让事项可不再作调整。

四、关于企业亏损弥补问题

企业征收方式由查账征收改为核定征收，其实行核定征收的应纳税所得额不得用于弥补此前发生的尚在法定弥补亏损期内的亏损；此前实行查账征收期间发生的亏损可以结转，用以后再次采取查账征收方式取得的应纳税所得额弥补，弥补期限应自发生亏损的次年起连续计算，最长不得超过五年。

五、关于企业在年末（12月31日）前已经计提但尚未发放的工资是否允许在所得税税前扣除的问题

企业在年末（12月31日）前已经计提但尚未发放的工资，如果在汇算清缴结束（次年5月31日）前已经支付的，允许在计提所得税税前扣除，如果在汇算清缴结束后仍未支付的，不允许在计提作所得税税前扣除，应当在支付扣除。

六、本公告自2011年9月1日起施行。

特此公告

二○一一年七月十九日