新建物业公司筹备方案分析报告

第一篇：新建物业公司筹备方案分析报告

新建物业公司筹备工作分析报告

一、运营模式分析

1、全程顾问模式（1）优势分析。

①成熟的运营模式。能提供全程顾问服务的物业服务企业一般来说都建立了自己比较完善的运营模式，而且经过实践检验这种运营方式是可行的；同时都会有成功的运营案例，这样一来会大大减少新企业探索的周期，节约时间成本和管理成本。

②企业的品牌效应。能提供全程顾问服务的物业服务企业一般成立较早，在长期经营的过程中建立了自己的品牌，具有自己独特的企业文化和形象识别系统。从这个角度来说，顾问企业的品牌效应会惠及房地产项目的营销工作。比如目前英国的戴德梁行、美国的世邦-魏理仕等企业，在一线城市都具有较高的知名度。

③员工招聘的优势。顾问企业树立的品牌，对行业从业人员将具有较大的吸引力，在一定程度上能解决招聘中的难题。

（2）劣势分析

①本土化的风险。我们无法否认提供全程顾问服务的物业服务企业曾经的成功与光辉，但无论是国外大型企业，还是国内企业，为特定地区提供顾问服务时都会存在有本土化周期的问题。由于每个地区的情况不一，中国物业管理制度更多地取决于地方政策的规范，同时我国区域文化多样性的特点，决定了任何一种运营模式都不可能成为放之四海而皆准的真理。因此，外来企业能否迅速适应本地市场的需要，能否迅速转型，将存在一定的风险。

②成本风险。聘请全程顾问服务企业，需要支付高额的管理（顾问）费用，对于新成立的物业服务企业而言，项目运营利润是否足以支付这一管理（顾问）费用，存在一定的风险。

③员工流动风险。2008年，中国物业管理协会发布的物业管理行业生存状况调查报告中明确指出，目前制约物业服务企业发展的最关键因素是员工因素。全程顾问服务企业的品牌优势，在一定程度上能解决员工招聘的难题，但这也是一把双刃剑，当顾问企业撤离的时候，大部分员工在心理上会有所波动，而新企业又不可能完全按照顾问企业设计的运营模式进行管理，在不同的企业文化的交替中，员工的归属感会发生缺失，离职的欲望增加。以世邦-魏理仕在我校的招聘为例，根据我们对毕业生跟踪的结果，顾问企业撤离后，90%的学生选择了跳槽。

2、自主运营模式（1）优势分析

①本土化优势。由于对地方风土人情比较熟悉，对地方政策的把握会比较到位，因此，自主经营的物业服务企业更容易适应当地市场的需求。比如本世纪初，香港的物业服务企业在深圳参加物业项目投标活动被当地企业击败，就能很好地说明这一点。

②成本优势。自主经营，花的每一分钱都是自己的，因此企业管理者在管理中必然会更重视成本管理的绩效。

③团队优势。自主经营的物业服务企业，由于一开始企业就可以着手建立自己的企业文化，这种文化熏陶下的员工具有更强的团队归属感，因而企业的员工队伍结构将更趋向于稳定，这对于一个管理团队来说相当重要。

（2）劣势分析

①经验劣势。新成立物业服务企业，企业投资者由于不具有物业服务企业的管理经验，在管理理念和管理思路上将遭遇重大挑战。如不能及时调整思路，跟上行业发展的步伐，将有可能导致失败。

②专业知识劣势。物业管理行业是个新兴的行业，相应的教育在我国还处于滞后状态，因此，投资者一般来说不具备物业服务的专业知识。目前有相当一部分物业服务企业不知道自己要做什么，看到人家怎么做就跟着做，这样很难形成自己的特色，发展壮大将遭遇重大挑战。

二、储备工作

1、知识储备

成功成立并管理一家物业服务企业，投资者和管理者应做好以下几方面的知识储备：

（1）管理知识。管理的魅力不在于个人的业务能力，而在于组织协调能力。因此，企业的投资者和管理者应多了解和熟悉企业管理、组织行为学、战略管理等方面的知识。建议初学者可以从视频讲座入手，推荐如余世维、曾仕强的管理讲座、陈安之的成功学讲座等等。

（2）物业服务专业知识。投资者和管理者其实不需要具备娴熟的物业服务职业技能，但应通晓物业服务的基本知识。解决这一问题，建议到物业服务企业实地考察学习、观看中国物业管理协会拍摄的教学情景剧《物业管理是怎样炼成的》等等，必要时可以参加一些有关物业服务的短训。

（3）财务管理知识。这是涉及投资者和管理者切身利益的知识，也是投资者最关心的领域。了解我国当前的会计制度的相关规定，熟悉住宅专项维修资金的使用管理要求，熟悉成本控制的方式等等，将会使企业管理绩效事半功倍。推荐先从熟悉国家政策法规开始。

2、人员储备

物业服务企业的运营，所有人员都可以临时招聘，但骨干管理人员需提前做好储备工作，建议事先储备以下人员：

（1）项目管理人员。项目经理，如能事先储备，是最好的结果，即便不能储备，也应有具备可培养能力的人选。

（2）财务经理。负责企业资金的关键人选。

（3）行政人事经理。需具有丰富的行政人事管理经验，熟悉社保的政策和操作流程。

（4）工程部经理。应通晓水电知识，最好持有高压电工证、电梯操作证等，有水电施工经验。

3、资金储备

按照现行政策，物业服务企业的成立至少需要RMB50万注册资金，因此，需要准备好由会计师事务所出具的不低于RMB50万元的验资证明。

4、资料准备

按照企业注册和临时资质申请的要求，要准备好验资证明、企业章程，企业名称预审核，从业人员职业资格证书、劳动合同等。

第二篇：物业公司工作计划分析报告

天合公司2010年工作计划分析报告

以创建《空港护卫》为战略方针指导，以《天合管理文件汇编》为依据，结合工作实际，本着巩固基础，着眼提高市场准入门槛，提高在职人员能力，为建设高效、规范、科学护卫团队特做工作计划分析如下：

一、企业运营情况

1．天合公司服务企业人，月服务费万。

注：部分企业服务费常年过低，现正在协商提高服务费用事宜。

2．成本支出情况

《1》 队员月工资60万元，职工工资10.6万元。其中队员三险万元。职工五险一金万元。

注：根据政策要求2010年需要增加企业职工保险额度。《2》 车辆费用3万元。包括（车辆保险、油耗、维修等）《3》 队员饭补，招待费用每月3.5万元。

《4》 纳税金额每月6万元。

《5》 水电煤气费用每月2万元。

《6》 其他费用3万元。包括（差旅费、办公耗材、设备维修、）注：全年总支出费用（）元，需要补充费用（）元。

二、提高服务费，缓解企业压力。

1．企业运营成本加大，其中保险，工资待遇有待提高，力求进入高端市场。

2．以优质服务换取服务费用的提高，做到有的放矢。

3．加强与企业沟通，及时调整部署，整体提高服务质量。

三、加强培训力度，提升企业品牌形象。

1．加大对中层干部的培训，培养懂管理、会教育、会做思想工作、业务能力强的管理干部。

2．确立多个招收网络，严格面试，政审，确保生源质量。

3．加强全员思想品德、职业道德、行为习惯、工作态度、个人能力的基础教育培训。

4．加强业务水平的培训，提高岗上执勤能力。

四、加大安全防范意识，预防事故发生。

1．无刑事案件发生，违法、违规和治安事件控制在管理制度范围之内。

2．加强防火、防盗、防触电、防煤气的事故发生。

3．加大岗上督查力度，将事故控制在萌芽阶段。确保勤务工作正常运营。

以上是天合公司2010工作分析报告，有不足之处请领导批评指正。

天合公司2010年月日

第三篇：××物业公司财务分析报告

××物业公司财务分析报告

物业公司：

19××，我公司在改革开放力度加大，全市经济持续稳步发展的形势下，坚持以提高效益为中心，以搞活经济强化管理为重点，深化企业内部改革，深入挖潜，调整经营结构，扩大经营规模，进一步完善了企业内部经营机制，努力开拓，奋力竞争。销售收入实现×××万元，比去年增加30％以上，并在取得较好经济效益的同时，取得了较好的社会效益。

（一）主要经济指标完成情况

本XX收入为×××万元，比上年增加×××万元。其中，实现×××万元，比上年增加5．5％，XX销售×××万元，比上年减少10％，其它XX收入实现×××万元，比上年增加43％。全年毛利率达到14．82％，比上年提高0．52％。费用水平本年实际为7．7％，比上年升高0．63％。全年实现利润×××万元，比上年增长4．68％。其中，XX利润×××万元，比上年增长12．5％，商办工业利润×××万元，比上年下降28．87％。销售利润率本年为4．83％，比上年下降0．05％。其中，商业企业为4．81％，上升0．3％。全部流动资金周转天数为128天，比上年的110天慢了18天。

（二）主要财务情况分析

1．销售收入情况

通过强化竞争意识，调整经营结构，增设经营网点，扩大销售范围，促进了销售收入的提高。如南一百货商店销售收入比去年增加296．4

万元；古都五交公司比上年增加396．2万元。

2．费用水平情况

XX的流通费用总额比上年增加144．8万元，费用水平上升0．82％其其中：①运杂费增加13．1万元；②保管费增加4．5万元；③工资总额3．1万元；④福利费增加6．7万元；⑤房屋租赁费增加50．2万元；③低值易耗品摊销增加5．2万元。

从变化因素看，主要是由于政策因素影响：①调整了“三资”、“一金”比例，使费用绝对值增加了12．8万元；②调整了房屋租赁价格，使费用增加了50．2万元；③企业普调工资，使费用相对增加80．9万元。扣除这三种因素影响，本期费用绝对额为905．6万元，比上年相对减少10．2万元。费用水平为6．7％，比上年下降0．4％。

3．资金运用情况

年末，全部资金占用额为×××万元，比上年增加28．7％。其中：商业资金占用额×××万元，占全部流动资金的55％，比上年下降6．87％。结算资金占用额为×××万元，占31．8％，比上年上升了8．65％。其中：应收货款和其他应收款比上年增加548．1万元。从资金占用情况分析，各项资金占用比例严重不合理，应继续加强“三角债”的清理工作。

4．利润情况

企业利润比上年增加×××万元，主要因素是：

（1）增加因素：①由于销售收入比上年增加804．3万元，利润增加了41．8万元；②由于毛利率比上年增加0．52％，使利润增加80

万元；③由于其他各项收入比同期多收43万元，使利润增加42．7万元；④由于支出额比上年少支出6．1万元，使利润增加6．1万元。

（2）减少因素：①由于费用水平比上年提高0．82％，使利润减少105．6万元；②由于税率比上年上浮0．04％，使利润少实现5万元；③由于财产损失比上年多16．8万元，使利润减少16．8万元。以上两种因素相抵，本利润额多实现×××万元。

（三）存在的问题和建议

1．资金占用增长过快，结算资金占用比重较大，比例失调。特别是其他应收款和销货应收款大幅度上升，如不及时清理，对企业经济效益将产生很大影响。因此，建议各企业领导要引起重视，应收款较多的单位，要领导带头，抽出专人，成立清收小组，积极回收。也可将奖金、工资同回收贷款挂钩，调动回收人员积极性。同时，要求企业经理要严格控制赊销商品管理，严防新的三角债产生。

2．经营性亏损单位有增无减，亏损额不断增加。全局企业未弥补亏损额高达×××万元，比同期大幅度上升。建议各企业领导要加强对亏损企业的整顿、管理，做好扭亏转盈工作。

3．各企业程度不同地存在潜亏行为。全局待摊费用高达×××万元，待处理流动资金损失为×××万元。建议各企业领导要真实反映企业经营成果，该处理的处理，该核销的核销，以便真实地反映企业经营成果。

××公司财会处

20××年×月×日

财务分析

财务分析报告的内容.主要包括上述五个方面的内容,具体说明如下:

第一部分提要部分,既概括公司的综合经营情况,让财务分析报告的使用者对财务分析报告有一个总括的认识.第二部分说明部分,是对公司的经营管理及财务现状的介绍,要求文字表述恰当,数据引用准确.对经济指标进行说明时可适当运用绝对数,比较数及复合指标数.特别要关注公司当前经营运作上重点,对重要事项要单独反映.公司在不同阶段,不同月份的工作重点有所不同,所需要的财务分析重点也有所不同.第三部分分析部分,是对公司的经营情况进行分析研究.在说明问题的同时还要分析问题,寻找问题的原因和症结,以达到解决问题的目的.财务分析一定要有理有据,要细化分解各项指标,因为有些报表的数据是比较含糊和笼统地,要善于运用表格,图示,突出表达分析的内容.分析问题一定要善于抓住重点,要点,多反映公司经营过程中的焦点和易于忽视的问题.第四部分评价部分,做出财务分析后,对于公司的经营状况,财务状况,盈利业绩,应该从财务角度给与公正,客观的评价和预测.财务评价不

能运用不负责任的语言,评价要从正面,负面两方面进行,评价既可以单独分段进行,也可以将评价的内容穿插在说明部分和分析部分.第五部分建议部分,是财务人员在对公司的经营运作,投资决策等进行分析后形成的意见和看法,特别是对公司经营运作过程中存在的问题所提出的改进化建议,值得注意的是财务分析报告中提出的建议不能太抽象,要具体化,最好有一套切实可行的实施方案.

第四篇：物业公司人员流动分析报告

物业公司人员流动分析报告

随着今年全国“用工荒”的持续蔓延，作为劳动密集型的物业管理行业也日益面临“招人难”、“留人难”、“用人难”的困境。截止2011年3月末，物业公司人员编制2455人，实际在册人数2260人，人员在岗率92.05%；管理人员编制393人，实际在册人数381人，管理人员在岗率96.95%；非管理人员编制2062人，实际在册人数1879人，非管理人员在岗率91.13%。2011年1月至3月累计招聘入职614人，其中管理人员入职20人，一线操作人员589人；2011年1月至3月累计离职230人，其中管理人员21人，一线操作人员209人。针对以上人员流动情况，对其原因及对策进行了分析。内容如下：

一、人员流动的主要原因:

1、外部原因：一是产业转移，农村劳动力当地就业，造成各大城市用工荒的局面。国家经济结构调整效果逐步显现，对农村采取惠民政策，促使许多农村劳动力当地就业，而就近在家乡就业，工资待遇不会低多少，消费水平低，住宿回家等开支减少，又可兼顾父母孩子，造成农村劳动力锐减；二是公司一线操作服务岗位人员，有相当部分是租用天通苑周边的燕丹、中滩、北七家等地的平房，但根据北京市及昌平区的统一规划，这些地方的平房逐步安排拆迁，导致租住在这些地方的人员不得不考虑搬离，这无形中增加了他们的生活成本，在自己收入没有提高或者在提高很小的前提下，他们都选择了能够提供住宿或者工资待遇较高的地方；三是保安、保洁、绿化等一线操作服务岗位社会地位低，岗位含金量差，且学不到一些专业技能，致使80后的外地农民工对这些岗位不感兴趣。

2、内部原因。

原因一：公司一线操作服务员工工作时间长、劳动强度大、工资及福利待遇偏低。

（1）工作时间长。如保洁员、维修工执行每周单休日工作制，每天工作8小时，月均工作时间比国家规定月均工作时间多出40小时（5天）；秩序维护大队大部分岗位及绿化工每天工作8小时，全月没有休息日；地库车管员两班倒，每天工作12小时，全月没有休息日。

（2）劳动强度大。由于经济适用房物业服务费用低的客观原因，一线操作服务岗位的劳动定额均比同行业高。如绿化工按管理区域每10000平米绿化面积配1人，同行业绿化工按管理区域每4000-5000平米绿化面积配1人；如保洁员按多层每168层配1人，塔楼每48层配1人，小高层每150层配1人，户外面积按1.8万平米配1人。同行业保洁员按多层每90-100层配1人，塔楼每30-32层配1人，小高层每105-110层配1人，户外面积按0.9万平米配1人。

（3）工资及福利待遇偏低。保洁员、绿化工、库管员月工资标准为1200元，略低于周边物业公司相同岗位工资，此外其他公司解决以上岗位人员的一日三餐或给予伙食补贴。

原因二：公司一线操作服务员工无法请长假导致离职。此类原因在离职中占有近30%的比重，由于一线线操作服务人员工作状态处于“一个萝卜一个坑”，因此此很难请到长假，导致员工离职。请长假目的有以下几种：回家探亲；回家定亲或结婚；身体原因；其它原因。

原因三：基层管理人员管理方法与手段落后，对下属关心不够。班组基层管理人员多数文化程度不高，未受过较为系统的管理理论培训，工作压力

大时，使用粗暴的管理方式，原因分析不到位，技术指导不够，却在班前指导、班后总结时语气生硬、态度恶劣，造成部分员工离职。

原因四：缺乏良好的企业文化，员工没有归宿感。良好的企业文化建设就是要促使员工共同遵循一样的价值观、信念、经营哲学和行为准则，从而形成强大的凝聚力和协同力。解决这个问题的关键是树立“以人为本”的意识，尊重人才，培养人才，形成互相认同的企业文化。

二、人员流失对策

为解决好坚实的人力资源保障，物业公司将通过采取综合长效的手段，以发展留人、以感情留人、以待遇留人，以保证队伍的较高稳定性。

（一）以员工发展为中心，创造员工职业规划发展空间，完善员工培训体系，用发展留人

物业行业是微利服务行业，从业人员工资待遇较低高、社会地位不高、工作强度较大，自然人员流失较为严重，对此公司将为员工提供开放的晋升通道和完善的培训福利，以发展留人。

1、改进人才培养制度，创造员工职业规划发展空间。完善《后备人才培养办法》，制定“专业培养和综合培养同步进行”的人才培养政策，按照一定比例对管理岗位建立“人才储备库”，设置不同等级的人才梯队，提供晋升和转岗通道。主要通过三种手段：一是明确管理人员以内部培养为主，外部招聘为辅，强化培训实效，提高员工业绩考核及综合素质考核力度；二是制定一线员工转岗计划，对本职工作表现突出并通过测评、考核的一线员工，符合条件可以转为管理岗位；三是对经过甄选考核入选的后备人才库人员，为其建立个人档案，重点对其进修培训及考察培养，每年按一定比例为重要管理岗位推荐选用。

2、强化员工职业生涯规划。通过调查员工的职业期望、发展需要及目标职位要求，为在公司工作一年以上员工设计个人职业发展蓝图。人力资源部对员工进行跟踪了解，不定期组织座谈，并组织针对性培训，以帮助员工在公司有计划、有目标的成长，实现自身的职业目标，最终起到留人目的。

3、完善员工培训体系，加快员工培养。一是设置系列课，系统学习专项技能。安排客服、前台、维修、绿化、保洁等专业技术岗位人员进行专业系列课程学习；对于计算机操作、公文写作、法律法规知识等公共类课程采也用系列课方式，实现知识系统性、实用性。并通过结业考核方式。二是丰富培训方式，采取技术比武、实操培训、外请培训、内训、拓展培训、讨论交流等多种培训形式，激发员工兴趣，充分认识培训是员工福利；三是针对后备人才队伍，公司将选派部分表现优异员工参加学历教育。

4、建立校企联合，满足公司专业人员需求。公司还积极开展校企联合，与张家口技工学校、北京卓达大学、北京交通大学及北京校产培训中心等学校的联合，培养一批物业服务专业人员。

(二)以人为本，加强公司企业文化建设，增强团队凝聚力，用感情留人

1、传承公司企业文化。公司提炼了“公平、诚信、敬业、高效”的核心价值观，在全体员工中传播“竭诚为广大业主服务，创造和谐、稳定、有序、安全、舒适的居住环境”的企业使命。同时通过公司“一报”、“一刊”、“一网站”等多种载体传承顺天通文化。

2、针对秩序维护员、卡口收费员公休问题长期得不到解决的问题，在大队全年工资总额不增加前提下，通过收费卡口下半夜（23:00-4:00）由2人减少至1人上岗及人员增编的方法，解决秩序维护员（含社区协管员）、卡口收费员每周休息一天，以达到稳定队伍目的。

3、改善员工食堂质量，解决员工住宿问题。公司对员工食堂采取集中统一管理模式，通过丰富员工用餐食谱，调整供餐时间及提高伙食标准等方式，改善员工生活质量。此外，公司还通过配合集团公司销售部清理公摊房屋及公摊房屋置换工作，拟定地下室物业用房使用方案，分批改造员工宿舍，通过此举解决员工后顾之忧。

4、畅通员工内部沟通渠道。通过定期进行员工满意度调查、定期召开员工座谈会、设置员工信箱等方式保持与员工有效沟通，增强员工队伍满意度。

5、改善员工工作环境，完善文体、娱乐设施，丰富员工业余文化生活。

(三)持续提升薪酬福利待遇，用待遇留人

在待遇方面，今年公司对一线操作岗位工资标准进行了普调，工资调幅为12.5%-25%不等，并通过考核对部分工资偏低的管理岗位也进行了调薪，提高员工薪酬满意度，保证公司员工各岗位薪酬收入水平在同行业保持在中位数以上。同时，通过提高劳保标准、对一年以上管理人员发放面值100元的生日礼品劵及完善奖惩、激励机制等方式，提高员工福利，保持队伍稳定。

只有通过为员工创造良好的发展环境、工作环境和生活环境，才能有效地招人、留人、用人，实现企业的可持续发展。

物业公司人力资源部

2011年4月15日

第五篇：筹备方案

酒钢集团公司魏志斌总经理灵台调研活动

筹备方案

（2011年3月25日）

接市政府办通知，酒钢集团公司魏志斌总经理一行在市政府赵市长等一行陪同下，将于3月26日来我县调研灵台北煤炭资源勘探工作。现就有关筹备工作提出如下方案：

一、魏志斌总经理一行人员名单

魏志斌酒钢集团公司总经理

任银光酒钢集团公司副总工程师、工程建设管理部部长 李保顺酒钢集团公司副总工程师、平凉煤焦化公司党委书

记、副总经理

王正元酒钢集团公司平凉煤焦化公司总经理

杨艳丽酒钢集团公司董事会战略投资委员会副主任

赵金酒钢集团公司董事会战略投资委员会副主任

刘军平酒钢集团公司兰州聚东房地产公司经理

陈树泽酒钢集团公司平凉煤焦化公司副总经理

王颖泓酒钢集团公司平凉煤焦化公司副总经理

张玺魏总秘书

二、平凉市陪同人员

赵成城 市委常委、市政府副市长

程斌杰 市政府副秘书长、督查室主任

王国安 市工信委主任

路畅 市国土资源局副调研员

李根银 甘肃煤田地质局146队队长

马永辉甘肃煤田地质局146队副队长、总工程师

王兴华 市政府办公室秘书三科科长

平凉日报社、平凉电视台记者2人

司机7人

三、灵台县陪同人员

王学书县委书记

吕鹏举县委副书记、县政府县长

王进军县委常委、统战部部长

刘真斌县政府副县长

王怀义县委办公室主任

白亚军县政府办公室副主任、法制办主任

范晓文县国土资源局局长

郭明生县煤炭局局长

县委宣传部、县电视台记者、县政府网站工作人员各1名。

四、调研点

灵台北煤田1205号钻孔（独店镇大户彭村）

五、日程安排

1.现场调研

3月26日上午10：40县上陪同人员在县委院子集中，前往独店龙翻头迎接市政府赵市长一行，随后赴独店镇秋射村迎接酒钢集团魏总一行，回灵台宾馆。12：00午餐后进行现场调研。县

委办、统战部、煤炭局各出一辆车，政府办出两辆车。

2.调研座谈会

3月26日下午17：00在平凉宾馆贵宾楼二楼会议室召开调研座谈会，灵台县政府主要领导参加。

六、筹备分工

1.县委办负责审核灵台县工作汇报。

2.政府办负责调研活动的协调联络，审核工作手册。

3.县煤炭局负责灵台县工作汇报、调研点简介及工作手册的起草、印制；负责调研点的通知、现场扩音和慰问品准备。

4.县接待办负责调研人员食宿安排。